吉银润城东新区项目整体定位(中期版)课件

安吉城东新区项目版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：安吉银润城东新区基础设施建设有限公司安吉城东新区项目版权声明：谨呈：安吉银润城东新区基础设施建设本项目位于湖州中国竹乡安吉县，占地2.73km2，规划定位于“山地人居示范区”，处于安吉主城区与杭长高速间，周边为未来的高端生态度假区杭长高速规划城东路云鸿东路2.73km2城东新区占地11.7km2，规划为安吉的城市门户，生态人居示范区，目前尚未启动开发；本项目占地2.73km2，作为城东新区的启动区；东临杭长高速，西接安吉主城区，东南均分布着未来的高端生态休闲度假区安吉——长三角的几何中心中国竹乡、首个生态县安吉主城区凤凰山景区天坞山景区区位属性2本项目位于湖州中国竹乡安吉县，占地2.73km2，规划定位地块内部生态环境优良，山体、石马港水系、原生态的村落；同时有拆迁安置区与凤凰山小学地块资源3地块内部生态环境优良，山体、石马港水系、原生态的村落；同时有道路名称道路等级设计说明1杭长高速高速路高速公路2云鸿东路主干道：40米双向四车道3后寨路次干道20米双向二车道4绕城东路快速路26米双向四车道5城东路主干道36米双向四车道6环城东路（外环东路）次干道24米双向四车道7经四路次干道20米双向二车道北⑥⑤⑦①②③④②南分离式立交口高速匝道口地块东边界作为城市门户，进入性、路况良好，快速路绕城东路经过项目地块③⑤②杭长高速内部交通4道路名称道路等级设计说明1杭长高速高速路高速公路2云鸿东路主项目现状用地以农地、山体、丘陵、水域为主，现有村镇布局分散，约有113公顷经营性用地拆迁现状：云鸿路两侧已列入拆迁范围，预计年底完成。未来通过拆迁并点后将新建禹山坞村安置区。在可建用地中，需留出512亩作为动迁安置用地。土地构成表：可建设用地的构成（单位：ha）总用地面积273其中不可开发（25%以上山体）73可开发用地200可开发用地

其中农民动迁房及小学46.7河道17.350米道路防护林5.4基地内部道路17可开发经营性用地113.6用地构成总用地为2.73平方公里整个地块内部全部山体占地面积约90万平方米（北部山体约72万平方米，东南部靠近杭长高速入口山体占地面积约18万平方米）5项目现状用地以农地、山体、丘陵、水域为主，现有村镇布局分散，项目现状具备“生态+城市+门户交通”的优势条件；但处于郊区陌生板块，区域认知度低，内部无配套，同时在安吉的资源优势不强势1、交通条件利好杭长高速的建成通车将加强与杭州市区联系，到达杭州市区将实现在30分钟内；2、紧邻安吉主城区的区位优势东部与安吉城区接壤，可直接享受县城的教育、医疗等城市配套，且地块处于高速出口进入安吉的第一站，未来将成为城市门户；3、良好的自然环境地块内部拥有坡地资源，水体资源，空气质量高，但东部山体植被需进行景观整治，水体需要考虑季节性来水量变化落差以及夏季泄洪需求。山水景观资源为高档地产项目开发提供了基础条件1、郊区陌生板块项目：地处城市东部郊区，区域认知度低，2、尚无成熟的配套：区域仅有农村基础配套，需投入资金大规模进行土地平整、路网建设、绿化、水体整治，城市基础配套，尽管规划前景良好前，但成熟有待时日；3、和安吉其他区域相比并非特别强势的自然资源水平：相比安吉南部灵风山、凤凰山等休闲板块，本项目地块的山水景观资源不够强势，植被覆盖较板块内的其他项目相比较低，景观不够生动；地块优势条件相对弱势因素6项目现状具备“生态+城市+门户交通”的优势条件；但处于郊区陌各方目标解构发展现状分析第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分产品模式第五部分开发策略第三部分战略与定位核心问题结构化基于市调报告总结分析7各方目标解构发展现状分析第一部分目标与问题第二部分安吉是中国首个“生态立县”的城市，大力打造生态经济强县；目前对生态利用粗放，生态产能低下安吉城市一基于市调报告结论详见专题3：《安吉城东新区项目市调报告》中国竹乡，全国首个生态示范县，首个“生态立县”的城市，着力打造生态经济强县，全力发展新兴无污染产业；“生态立县”的城市战略与生态产能低的现状以竹制品、家具制造业为两大主导产业，占工业总产值50％；同时积极培育绿色食品、新型医药、新材料、电子信息等四大新兴无污染的生态产业生态立县生态工业竹业椅业生态农业绿色食品白茶基地生态休闲旅游会务影视基地户外运动安吉生态产能低的现状。除竹制品与家具外，对生态的利用仅停留在观光等层面。8安吉是中国首个“生态立县”的城市，大力打造生态经济强县；目前安吉的“接沪融杭”的城市战略，大力发展外向型经济；但目前为封闭型城市，外部迁入人口仅占2%安吉城市二基于市调报告结论详见专题3：《安吉城东新区项目市调报告》安吉的“接沪融杭”城市战略：加快融入“杭州经济都市圈”，接轨上海大都市，借力发展。加快“走出去”步伐，大力发展外向型经济。安吉的封闭型城市现状：城区总人口12万，以内生增长为主。内向型的制造业“接沪融杭”的外向型发展战略与封闭型的城市现状2007年末，安吉县城市化率20.6%；外来迁入人口仅占2%；人口增长达到4.3％的净增长率，以自然增长为主9安吉的“接沪融杭”的城市战略，大力发展外向型经济；但目前为封安吉大力打造“生态人居优选地、休闲经济先行区”，目前旅游业开始向休闲产业转型，但房地产仍为封闭的本地市场安吉城市三基于市调报告结论详见专题3：《安吉城东新区项目市调报告》“奋战五年再造安吉”——安吉大力打造“生态人居优选地、休闲经济先行区”安吉的旅游市场：旅游业是安吉的支柱产业与新的经济增长点，目前仍以观光为主，开始向休闲产业转型安吉的房地产市场：以本地为主的封闭型小市场，价格低，增幅小。仅汀香别墅出现外来二居度假购房客户。开发商均以浙江本地中小开发商为主，国内百强开发商无一进入安吉市场。“生态人居优选地、休闲经济先行区”与开始转型的旅游市场、封闭的本地房地产市场安吉旅游的新趋势：自驾游、培训拓展、商务会议；周末经济凸现，农家乐市场势头旺盛，出现长期度假客户；目前大力发展高档次度假市场，如江南滑雪场等。度假氛围尚未形成以上海客户为主，开始逐渐向周边扩散10安吉大力打造“生态人居优选地、休闲经济先行区”，目前旅游业开政府对城东新区的建设寄予厚望——安吉的“门户之城、价值之城”，推动安吉的外向型经济与区域土地增值，提升生态经济价值政府目标聚焦R2--目标1：将城东新区打造为安吉的“门户之城、对外形象之窗”，重塑安吉城市格局，推动安吉“接沪融杭”的外向型经济。R2--目标2：城东新区承担着“山地生态人居示范”的使命，打造安吉山水之城、价值之城。R2--目标3：推动区域土地增值，财政收入增加，打造安吉地方经济增长动力源之一R2--目标4：安吉的生态利用经济的推动力弱，城东新区也面临的课题：如何增加生态经济的附加值，提高生态经济的经济作用？R2--目标5：通过本项目运作，确立政府市场化城市运营的成功模式11政府对城东新区的建设寄予厚望——安吉的“门户之城、价值之城”实现土地一级开发增值收益最大化，成功运作，积累集团主营业务品牌；滚动开发，4-5年实现开发出让企业目标聚焦R2--目标1：土地一级开发增值收益最大化。尽量以1-1.5亿的启动滚动开发，实现最大的投资收益比。R2--目标2：作为银润集团四条主营业务主线之一——土地一级开发的首个项目，成功运作，积累区域开发的能力、经验和品牌R2--目标3：4-5年完成城东项目的土地一级开发及出让，吸引知名开发商进入12实现土地一级开发增值收益最大化，成功运作，积累集团主营业务品R2我们想要什么？政府与企业目标聚焦对外：休闲经济先行区、生态人居的示范；推动安吉的外向型经济对内：土地增值收益最大化、安吉的“价值之城”，增加生态经济产能S我们有什么？城市战略与发展现状的对比分析中国首个“生态立县”的长三角几何中心城市；旅游业开始向转型“接沪融杭”的外向型战略与封闭的小城市小市场现状核心问题是什么？增值、持续、创新核心问题的分析本区域开发总体战略原则：S-C-Q小结13R2我们想要什么？对外：休闲经济先行区、生态人居的示范；推动目标与问题的聚焦S-C-Q小结本项目作为城东新区的启动区，如何突破现有城市、区域与市场认知，最大化重塑区域价值？如何打造价值增值体系？如何设计功能良性互动的循环，导入目标人群，成功开发；区域土地不断持续产能增值持续创新创新的功能设计、创新的规划理念等14目标与问题的聚焦S-C-Q小结本项目作为城东新区的启动区，如土地一级开发要实现“增值、持续、创新”，必须围绕五个方面，重构区域价值问题解决思路区域增值KPI体系1、区域增值重新定义项目所在区域2、定位增值准确定位，发掘板块自身价值5、营销增值4、规划增值确定理念、功能、布局，打造项目独特风情3、项目设计增值再造项目自身资源，设计增值配套设施确定开发次序，推地策略，制定营销策略，实现价值15土地一级开发要实现“增值、持续、创新”，必须围绕五个方面，重国内外典型成功案例南国桃园第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分产品模式第五部分开发策略第三部分战略与定位类似区域成功开发的KPI北京怀柔……16国内外典型成功案例南国桃园第一部分目标与问题第二部分案例选取依据房价：比相邻城市或市镇中心房价低，价格低谷案例选取标准区位：大城市边缘，可以依靠大都市市场资源：有一定的自然资源条件，可作为项目开发亮点交通：有快捷交通与大城市相连，一般有高速路等相连重点考察案例南国桃园；以下三个案例见专题北京怀柔；香港榆景湾：隐居谷：……

大规模区域开发大城市边缘功能区政府与企业主导一级开发17案例选取依据房价：比相邻城市或市镇中心房价低，价格低谷案例选位于佛山市松岗镇的南国桃园，经过十多年的发展已由原来陌生城郊区域逐步打造成珠三角地区功能完备的都市休闲区南国桃园旅游度假区是广佛都市圈新兴的一个休闲度假胜地，由南海区松岗镇的平顶山、尖峰岭组成，始于92年底投资开发，于95年11月正式对外开放，1999年被列为省级旅游度假区，占地面积8平方公里。南国桃园一带是广东著名的桃花之乡。交通网络通达性好已经形成了现代化的交通网络。东距广州，南抵佛山均12公里。如今，南国桃园功能逐步完备：学校、休闲运动、酒店、景观公寓、别墅等●●●●●●05年，南海市撤市立区，狮山镇提出“新规划新产业新城市”定位。南国桃园已经成为松岗镇以及外围广佛地区的休闲旅游区项目简介Ⅱ半小时车程Ⅲ1小时车程Ⅰ项目区域地广佛.南国桃园18位于佛山市松岗镇的南国桃园，经过十多年的发展已由原来陌生城郊南国桃园开发伊始，珠三角城市经济发展快速，城市化的负面效应促使城市居民开始渴望追求远离城市喧嚣、拥抱自然的一方净土开发背景南国桃园开发伊始，广州和佛山已经初步实现了工业化，佛山各镇的专业市场和制造业规模庞大，工业化带来了巨大的旅游和度假的消费潜力；这种消费置业来自政府、企业和个人。工业化和城市化使得城市环境受到污染和破坏，人们尤其是城市中人开始热切渴望一块净土，南国桃园是广州地区著名的桃花之乡，可以满足这种市场与社会需求珠三角地区经济发展迅速，居民生活水平提高，私家车已不再是奢侈品，度假短途旅行、私家车旅行开始流行

，他们开始寻求新的度假旅游地南国桃园得到了政府的大力支持和引导，在招商、基础建设、居民迁置等问题上都得到了较多的政府支持城市发展需求消费市场需求自身资源优势政府部门支持开发背景广佛.南国桃园19南国桃园开发伊始，珠三角城市经济发展快速，城市化的负面效应促早期修建休闲地，随后引入南海影视城、星级酒店、高尔夫等吸引大面积客户，趋于成熟后品牌开发商开始进入，大规模物业开发开始92-95年出让房地产用地获取建设资金三年封山育林，进行基础设施建设和公共配套建设，建设一个三星级酒店95年碧波湖建成政府对该区域没有统一的规划，使得当时出让了很多零碎土地96-98年建设南海观音寺，引进中央电视台南海影视城，并于98年正式开放开发区域内最早的别墅区，规模100多亩98年政府对该区域重新规划，并开始控制土地99-00年建成鹭鸟天堂和观鹤楼引入五星级的枫丹白鹭酒店，酒店内配备国际会议中心枫丹另一家公司开始进行18洞高尔夫建设另外3家公司跟进在该区域内建设酒店以满足日益增长的商务需求培育期启动期发展期01年至今01年香格里拉开始做房地产项目，分时度假公寓和别墅均有，02年做主题式酒店蝴蝶谷01年天安鸿基开始做房地产，以别墅物业为主04年汇江假日花园启动注：松岗镇的各项生活娱乐商业配套均成熟繁荣期基建、中高档酒店景点、影视城、别墅景点、高尔夫、五星酒店度假公寓、别墅碧波湖建成，本地及近郊居民开始前往三星级酒店建成，开始出现部分短途度假客户南海影视城等的引入，开始大面积吸引广佛地区的游客，并开始沉淀潜在置业客户；早期试验开发少量别墅等高端物业，树立住宅物业标准枫丹白鹭五星级酒店，的建成，中长途中高端商务客户开始集聚，商务会议市场开始成型；高尔夫等高端休闲项目开始深度吸引潜在高端置业群体区域价值成熟，开始开发大体量住宅物业，常住性住区开发广佛、珠三角客户开始进驻南国桃园住区香格里拉、天安鸿基等开发商项目社区居住氛围，休闲住区开始成熟开发历程广佛.南国桃园20早期修建休闲地，随后引入南海影视城、星级酒店、高尔夫等吸引大行为属性客户来源南国桃园近距离辐射区慕名游客199219951998项目培育及启动期重点基建配套及公共休闲等配套，伴随星级酒店、高尔夫等引入高端客群出现，度假置业及常住置业群体形成纯旅游参观者散客居多，部分本地家庭来客区域范围外扩，开始有部分广州、佛山短途游客周末度假少部分周边投资客户穆天子山庄别墅基本都被佛山富人买走，度假第二居所广佛区域短途旅游度假群体游客开始分散至珠三角地区部分商务会议客群周末度假商务会议商务旅游2000珠三角区域短途旅游度假群体、商务会议客群广佛及珠三角地区投资型客户及部分二居置业群体周末度假商务会议、旅游度假物业，休闲二居2005培育期启动期发展期繁荣期基础设施公共休闲商业酒店住宅物业功能配比功能配比&客户演变广佛.南国桃园21行为属性客户来源南国桃园近距离辐射区慕名游客19921995项目中心布置大面积公共休闲空间，营造浓重休闲气氛，沿公共休闲空间边界布置娱乐城、会所、酒店、高尔夫、影视城等17栋高尔夫野战俱乐部南海影视城娱乐城公共休闲空间乡村俱乐部会所别墅区公共配套酒店酒店公共绿地农田保护区休闲娱乐配套高尔夫、南海影视城、野战俱乐部、乡村俱乐部、娱乐城公共休闲空间桃花谷、观音寺、鹭鸟天堂等酒店等商业配套枫丹鹭鸟酒店、桃园玉宇酒店、桃园假日会所等公共配套桃园小学、烧烤场住宅物业香格里拉别墅花园入口功能组合广佛.南国桃园22项目中心布置大面积公共休闲空间，营造浓重休闲气氛，沿公共休闲通过度假休闲+五星级酒店+景观别墅/度假公寓+基础配套完善了南国桃园都市休闲区功能南海观音寺、桃花谷、观鹤楼、南海影视城、长寿泉等18洞高尔夫球场（筹建27洞及南国桃园枫丹高尔夫俱乐部）、野营俱乐部、桃园娱乐城基建及公共配套度假休闲设施星级酒店国际会议中心住宅物业高标准酒店5家，其中枫丹白鹭酒店为五星级，配有欧陆风情。拥有房间308套，8栋豪华别墅，可容纳1800人同时会议的16个会议室；提供27洞高尔夫球场等；桃园玉宇酒店为南海政府指定接待酒店封山育林、整治公路、烧烤场早期小规模别墅；成熟期物业类型丰富，香格里拉、新鸿基项目启动，产品开始丰富有度假公寓、洋房、联排/独栋别墅等功能配套广佛.南国桃园23通过度假休闲+五星级酒店+景观别墅/度假公寓+基础配套完善了南国桃园有丰富的自然景观资源，住宅项目都以复合型低密度高端物业为主，注重融合周围景观资源，设置大量水景，满足住户对水空间的真正拥有天安鸿基花园总占地约900亩，建面超过9万平米首期包括116栋别墅，120套公寓。二期全部为别墅，共159套，澳洲风情，半山体别墅。设置湖畔挑台、小桥流水、丛林小径、私家码头等配套游玩设施汇江假日花园总占地10万平，建面约11万平米有低层电梯名邸、叠加别墅、联排别墅、独立大别墅组成复合高尚型住宅配套有棕榈树、堤岸、码头、栈道、泳池、露天咖啡座、艺术长廊南海碧桂园共2700户约，全装修别墅社区规划有“翠堤水岸”洋房区、“阳光花海”联排别墅/独立别墅区、“蓝天山畔”半山联体别墅/超豪别墅区配套有组团绿地、户间绿地、多个人工湖、多功能会所穆天子山庄南海最早开发别墅，首期独立别墅72栋，现已开发第三期北美风情，配有豪华会所、咖啡厅、室外泳池、多功能健身房、儿童乐园、篮、网、足球场等景观配有大型水景凡尔赛广场、罗马广场、比利时广场与会所结合自然景观构成庄园中心景观，另有廊桥、爵士桥等风情大盘，风情别墅，私家码头等珍贵配套大盘，复合高尚住宅，私家码头等珍贵配套大盘，全装修别墅区，多绿地、水体景观配套长周期开发别墅，风情别墅，配有大型水景构成项目景观中心住宅物业广佛.南国桃园24南国桃园有丰富的自然景观资源，住宅项目都以复合型低密度高端物伴随南国桃园发展，由旅游度假类的第二居所渐演变成常住型住宅，房价快速抬升元/平米狮山房地产价格的变化（均价）名称开发时间均价建筑类型占地开发商客户穆天子山庄99年独立别墅首期72栋南海区穆天子房地产投资有限公司佛山富裕人士，休闲度假，部分投资意向天安鸿基花园2001年别墅9000（送前后花园）别墅，洋房60万m2天安投资有限公司客户多是度假，投资，外地居多香格里拉花园2000别墅，4000（送装修）别墅，洋房60万m2南海濠迈置业有限公司汇江假日花园洋房、小高层：4200洋房、小高层、独立/联排佛山市南海汇江物业有限公司佛山市区为主，大部分为私营业主，自住南国桃园里主要由三个大的楼盘：天安鸿基花园、汇江假日花园和香格里拉花园。近期开发的汇江假日花园已经明确表示楼盘定位是常住性住宅房地产广佛.南国桃园25伴随南国桃园发展，由旅游度假类的第二居所渐演变成常住型住宅，南国桃园最终依靠独特的区位优势、自然景观利用、及完善的功能设计，打造成为广佛地区的都市休闲区丰富的休闲功能，吸引人气鲜明的区域感，与城市产生差异化完善的复合功能，满足综合、持续发展观赏性自然景观参与性的休闲度假产品公共休闲娱乐设施与城市一定距离，差异明显交通便利，短时可达区域标识强，城市-休闲落差大商务会议、度假休闲完善酒店、会所满足短期度假度假公寓、别墅等满足居住自然山水、生态景观：鹭鸟天堂、桃花谷、碧波湖、长寿泉南海影视城、高尔夫球场、野战俱乐部、桃园娱乐城、烧烤中心南国桃园内部园林、桃花谷、碧波湖距广州市、佛山市12公里广佛高速、广三高速可快速通达园区高绿化覆盖，道路两旁差异化植物丹凤白鹭酒店、会议中心6-7家中大型饭店、假日酒店、桃苑宾馆、乡村俱乐部6-7家中大型饭店、多个居住社区、桃园小学、中学、公交车等成功因素广佛.南国桃园26南国桃园最终依靠独特的区位优势、自然景观利用、及完善的功能设南国桃园案例对本项目的启示：利用自身资源优势，自觉承担城市休闲、度假外扩功能要求城郊具有自然资源地区能承担城市外扩及分化的城市功能需求城市化及城市功能分化：广佛、珠三角地区城市化率高，功能开始分化。在城市化及都市区功能分化后，近都市郊区有一定资源的区域可以承担城市休闲度假/都市休闲功能首先开始基建，启动商务、度假物业，吸引短途客群，提升区域认知并培育人气关键节点引入央视影视城等标志物业，树立标杆价值成熟期逐步配置社区生活、居住配套，完善休闲度假社区功能阶段性、分时序开发，并在关键节点引入标志性配套注重商务会议、展览等，并逐步从此群体中沉淀未来置业客户引入央视影视城引入五星级酒店，并配国际会议中心、会展中心18洞高标准高尔夫引入酒店、高尔夫、学校银行等完备度假居住社区功能引进星级酒店、高尔夫、影视基地、学校、银行等开发度假地产，景观公寓、山坡别墅等开始吸引第一居所消费者及导入型常住二居客户项目定位关键动作开发策略功能组合27南国桃园案例对本项目的启示：利用自身资源优势，自觉承担城市休具一定自然资源、与城市通达良好、城市化发展辐射区内的原始区域可以打造都市休闲区案例启示都市休闲区项目资源区位交通背景市场具有一定自然资源优势，可打造相异与城市气氛的休闲居住气质休闲度假化的社区满足于都市生活的社区进一步大都市、退一步度假地位于城市外部，脱离都市城市化与城市有良好的交通连接，高速公路、地铁轻轨等，保证两地短时可达处于城市化发展辐射区，可以承担城市化发展过程中分化出的城市休闲居住功能28具一定自然资源、与城市通达良好、城市化发展辐射区内的原始区域功能完整的都市休闲区包括基建/公建、度假休闲、商业配套、住宅物业等功能；大多配备高端酒店、高端休闲项目迎合都市客群奢华的消费气氛基建及公共配套商业配套度假休闲/高端休闲设施星级酒店国际会议中心住宅物业基建及公共配套：包括道路、基本景观、公园等。为将来住宅及商业开发提供基础配套度假休闲配套：包括自然景观类休闲，如湖上项目、沙滩、海滨等；另一种为人工打造休闲设施如特色户外运动（野营、户外拓展、山地自行车等）、特色休闲娱乐项目（钓鱼台、养生堂等）。尽量服务各种客群，扩大覆盖率，吸引更多的旅游客群及潜在置业者高端休闲项目：高尔夫、顶级温泉、滑雪、滑翔飞行等；拔高项目价值，并服务于高端客群住宅物业：基建及配套、度假休闲设计及商务配套等都服务于住宅物业；项目成熟后常住性物业开始占主导星级酒店、会议中心：一般通过高端酒店及商务会议吸引中长途高端客群，并积累高端消费者，他们往往是高端住宅的第一消费者商业配套：提供商业服务，完善社区生活功能案例启示29功能完整的都市休闲区包括基建/公建、度假休闲、商业配套、住宅都市休闲区的开发策略：强势资源启动、休闲气质彰显、都市功能体现、居住氛围独立案例启示启动区物业配比开发策略开发次序优势资源启动，强势面市启动区功能完备，并伴标志物业，显示项目形象配置特色休闲度假设施，制造独特吸引力首先进行基建及公配，消除区域陌生感稍后配以高端酒店等商业，会议中心、高端住宅（别墅等）等，树立项目价值尺度成熟期大规模住宅物业启动早期基建及公配、公共休闲比例较大，约占一半以上中期商业配套、特色休闲项目比例会加大成熟期开始大体量住宅物业30都市休闲区的开发策略：强势资源启动、休闲气质彰显、都市功能体案例启示开发主体分类启动、穿插配比积极争取、借机造势强势资源启动依托资源、迎合市场一般都市休闲区都有一定的自然资源距离大城市附近，交通便利且快速可达打造与城市完全相异氛围的休闲区，体现与都市环境迥异的休闲度假情境物业定位启动区一般都市休闲区都首推强势资源地块，占位形成竞争优势市场保留部分次优势资源，储备后续开发亮点，保证项目可持续开发物业启动次序首先改善/启动基建及必要公共休闲区稍后会配比少量住宅，一般为高端物业，树立价值标杆中期会配以酒店、会议中心等商配，扩大市场，培育及沉淀潜在置业客群成熟期大体量住宅，强势推出，开始大量产生效益阶段松散空间、功能完备物业配比启动期成熟期基础设施公共配套特色休闲公共休闲住宅物业关键动作积极争取机会，引进强势项目借助政府力量，争取政府支持关键阶段把控，保证项目可持续发展早期休闲度假人群主要来自第一、二圈层，置业客户为第一圈层首置及第二圈层度假休闲二居客户项目成熟期度假及置业客户开始演变到以第三圈层为主，大区域性客户开始成为项目客群主体客户演变都市休闲区的功能定位、启动及开发策略31案例启示开发主体分类启动、穿插配比积极争取、借机造势强势资源都市休闲区成功开发KPI

配置高端商业配套，满足都市客户奢侈消费习惯都市休闲区成功KPI自成体系，独立社区，树立区域独特专属形象强势资源启动，最大限度放大资源优势适当保留资源亮点，保证关键节点持续推出项目兴奋点打造差异化产品，尽量减少市场同质竞争风险复合产品，覆盖尽量大范围客群，规避市场实现风险配置完备社区生活配套，满足城市生活需求配置特色休闲度假配套，吸引外部潜在置业群体关键节点引入标志单体项目，重新刺激潜在客户神经案例启示32都市休闲区成功开发KPI

配置高端商业配套，满足都市客户奢侈第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分产品模式第四部分开发策略第三部分战略与定位城市区域功能分析发展战略整体定位客户定位自身资源禀赋分析核心竞争力的确定休闲度假竞争分析休闲度假需求分析33第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分研究都市圈的演变历程及阶段特征，对前瞻性地把握安吉及本项目的发展机遇、重新进行价值定位具重大意义雏形期成长期成熟期各城市间的交通脉络初步打通，建立相向联系各中心城市经济发展迅猛城市建筑物高密度聚集各城市间基础设施初步一体化城市间社会、文化交流加快人口流动加快，向中心城市聚集交通、信息网络更加完善，开始建立双向或多向联系各城市基础设施进一步完善产业聚集逐渐形成，不同产业开始分别向不同城市迁移，城市分工进一步深化与其它城市群对接，形成城市绵延区，进入更高一层的发展阶段交通、信息网络架构成熟，城市间往来迅速、密集，呈多向联系产业聚集度高，城市分工明确，形成互补效应都市圈的发展及阶段性特征阶段城市群雏形期长三角成长期珠三角成熟期伦敦/东京都市圈群等城市中心化都市融合长三角都市圈阶段研究角度34研究都市圈的演变历程及阶段特征，对前瞻性地把握安吉及本项目的在轨道交通推动下，东京都市圈融合成熟，形成分明的区域分工。东京湾地区成为东京都市圈的富人度假二居、高端会务的代表板块中心城区中枢管理城副中心，商业办公服务学园城居住城商业、居住兼用城生产城生产城底层居住城文人学者居住城动漫生产城，游览城文教游览城富人二居度假会务城东京湾东京湾的城市功能：东京东部发展地带上的重要节点地区东京国际经济中心的重要组成部分重点发展富人二居度假居所和高端酒店会务，补充国际化都市的生态旅游功能缺失东京湾地区已成为东京市高端度假、生态旅游的代表区域中心城在向周边地域传染性扩散的同时，依托轨道交通和高速公路干网和郊区城镇呈点轴扩散，大都市郊区内部非均质分布基于都市融合35在轨道交通推动下，东京都市圈融合成熟，形成分明的区域分工。东珠三角形成以广州、深圳、珠海为中心城市的融合型大都市圈，城市分工，生态旅游城市成为各大都市区重要构成部分每个大都市区功能都是由中心城市、产业承接城镇、生态旅游城市构成北部大都市区：以广州为经济、文化、商贸中心，佛山为工业城市，肇庆为生态旅游城市西部大都市区：属弱核带动区，珠海集港口物流、商贸、旅游于一身，中山部分承接佛山的产业转移，江门以农业生态为主东部大都市区：深圳为经济、物流、商贸、高科技、旅游产业为主，惠州、东莞同时承接深圳的产业转移，同时惠州亦承担了农业、生态、旅游功能珠三角城市群的演变，形成“2主1副”的3大都市区，并由产业转移、经济融合和城市分工形成产业圈层。都市休闲板块成为城市圈的重要部分。西部大都市区中山江门物流商贸旅游部分承接佛山产业转移农业生态珠海北部大都市区佛山肇庆经济文化商贸中心工业城市生态旅游城市广州东部大都市区惠州东莞经济商贸科技旅游承接产业转移、生态旅游承接产业转移深圳基于都市融合——珠三角36珠三角形成以广州、深圳、珠海为中心城市的融合型大都市圈，城市在珠三角都市圈的1-2小时交通圈范围，形成综合的旅游休闲度假圈层，产生面向珠三角的重要休闲度假板块2004年政府提出第三轮规划，港澳问题都纳入珠三角的范畴；提出2主1副的概念（广、深为主中心、珠海为副中心），对中心城市的功能进一步明确：广州：政治、文化中心深圳：创意之都珠海：休闲之都惠州、肇庆等逐渐成为中心城市2小时车程内的旅游、休闲度假圈层经济中心2小时交通圈1小时生活圈随着珠三角城市群的演变，形成“2主1副”的3大都市区，并由产业转移、经济融合和城市分工形成产业圈层。都市休闲板块成为城市圈的重要部分。旅游休闲度假带工业承接带基于都市融合——珠三角37在珠三角都市圈的1-2小时交通圈范围，形成综合的旅游休闲度假从化温泉板块/大梅沙/南澳/巽寮湾等综合都市休闲板块，集中承载都市圈休闲度假、会务、二居等功能96年，广州市市区面积1443.6平方公里00年00年花都、番禺并入广州市。市区面积增加到3718.5平方公里2000年，广州出口加工区成立84年，广州经济技术开发区成立90年91年，广州高新技术产业开发区成立93年，CBD区珠江新城开始建设2000年，华南居住板块开始形成2004年，广州新机场建成标志着空港板块形成2005年，市都市休闲板块“假日半岛”开始出售2001年，市郊温泉休闲板块从化“逸泉山庄”分期开发2010年构筑“一主三副”的城市空间结构，“一主”即中心主城区，“三副”指南沙、萝岗-新塘、花都副城区10年中心城市扩张中心城市辐射大都市圈形成城市群的形成基建设施中心城市功能增加广州都市融合历程深圳2006年新增城郊都市休闲板块城市周边休闲板块大梅沙/仙湖远郊旅游观光度假板块南澳/巽寮湾2006年深圳的都市休闲度假功能从有到无，成为城市最重要的功能组成都市圈演变：基于都市融合——珠三角38从化温泉板块/大梅沙/南澳/巽寮湾等综合都市休闲板块，集中承随着京城高速开通和北京都市圈的融合，怀柔成为大北京的国际交往、休闲娱乐、生态旅游的核心功能区1小时车程中心城在向周边地域传染性扩散的同时，具有依托交通轴线和郊区城镇呈点轴扩散的特性，因此大都市郊区内部是非均质区域空港物流现代制造业综合服务区域物流专业服务高新技术产业生态旅游市中心区综合服务科技教育国际交往休闲娱乐生态旅游怀柔的城市功能：北京市东部发展带上的重点地区；北京市国际交往中心的重要组成部分；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业。怀柔已成为最受北京市民喜爱的度假区域80公里都市融合——怀柔39随着京城高速开通和北京都市圈的融合，怀柔成为大北京的国际交往城市功能外移，面向都市圈的重要休闲度假板块产生—以休闲度假、商务会议等功能承接来接沪融杭，导入外来人口长三角都市圈现状——雏形期中国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制造业基地、率先跻身世界级城市群产业同构，城市功能定位雷同，城市分工程度很小。城际交通设施逐渐完善，城市间互动联系开始加强资料来源：《长三角三角洲地区区域规划》已形成以上海为中心、南京与杭州为区域副中心的城市体系中心城市功能向外转移，区域内协调分工发展各城市按自身优势，特色化发展一体化的交通体系、服务体系等休闲度假、商务会议、教育培训等需求大量凸显长三角都市圈融合成长期—成熟期（都市融合）面向长三角的重要都市休闲板块需求凸显长三角中心城市功能外移，特色化区域分工，在中心城市周边1-3小时交通圈内将产生重要的都市休闲板块，承担长三角庞大的高端/中产阶层休闲度假商务会议教育培训生态旅游交流活动运动健身疗养文化创意…………需求休闲度假的集中功能区尚未形成，旅游观光景点、各城市周边零散初级的休闲度假功能长三角趋势40城市功能外移，面向都市圈的重要休闲度假板块产生—以休闲度假、在长三角地区都市融合过程中，安吉泛城东板块面临特定功能中心化、重构区域价值的机会都市融合现象，不是中心与边缘的问题，而是中心化与边缘化的问题。一个非地理中心的区域，将有机会依靠中心化举措奠定成功。中心化举措由于项目的不同选择也不尽相同项目自身与其他项目的差异化已经不能解决现阶段的问题，从点到面，从卖点到全面整合资源，从各种战术到深层次的企业和项目策略是都市融合下解决问题的思路。重构区域价值的方式VS传统地域结构方式中心化与边缘化区域选择中心与边缘重战略、社区资源区域定位重项目差异重竞争战略区域市场全面迎合消费者重核心功能竞争力区域战略单纯品牌推广安吉机会41在长三角地区都市融合过程中，安吉泛城东板块面临特定功能中心化以长三角几何中心、上海大都市圈与杭州都市圈的交叉地带的优越区位，吸引长三角的相关都市功能与人群，打造“长三角中央都市休闲区”湖州苏州无锡常州上海杭州南京绍兴宁波舟山扬州南通镇江安吉安吉的区位条件：长三角几何中心；上海大都市圈与杭州都市圈的交叉地带；距上海2.5小时，距杭州0.5小时（杭长高速开通后）；安吉定位—城市价值42以长三角几何中心、上海大都市圈与杭州都市圈的交叉地带的优越区以“中国竹乡，全国首个生态示范县”的优势生态资源，打造生态特色的“长三角中央都市休闲区”五个国家级景区植被和森林覆盖率分别达到73%和69.4%，处于长三角领先水平中国竹乡、白茶产地首个生态示范县全国生态影视拍摄基地全国户外运动基地中国最佳生态县中国自驾车旅游品牌十大目的地联合国人居环境范例奖国家级生态示范区长三角最具投资价值县市杭州休博会分会场…….全国权威性旅游媒体上海旅游时报发布，上海中短线排行榜：安吉为第一名，依次为仙居、临安、千岛湖。在杭州人心目中安吉是绿色的世界、天然氧吧。安吉定位—生态价值43以“中国竹乡，全国首个生态示范县”的优势生态资源，打造生态特以本项目及城东新区为核心，整合安吉城区东南板块（泛城东板块）的旅游资源及项目，整体运作天山坞景区凤凰山景区筏湖景区灵峰自然保护区中心城区天山坞：高端生态旅游度假区凤凰山：27栋高尔夫+凤凰湖别墅群商务会展为核心高尔夫、度假酒店养生博览园、灵峰山佛教文化浙大美波登：观光农业（玫瑰园等）+低密度住宅+五星级酒店本项目的使命：整合联动城东南板块，打造都市休闲区城东新区的优势：紧邻城区、安吉门户城东南板块现状：分片独立规划运作，功能较单一，未充分融合互动运作森林体育公园+山地人居+酒店/商业项目视角浙大美波登44以本项目及城东新区为核心，整合安吉城区东南板块（泛城东板块）以“长三角中央都市休闲区”为纲领，重塑泛城东板块的区域价值，本项目为核心启动区因素都市休闲区形成条件KPI本区域条件评判结果黄金距离与市区约30~60分钟，快速路提供的方便交通，但往往不在日常通勤距离内目前1小时到达杭州，2.5小时到达上海，未来杭长高速开通后30分钟即可从杭州到达。自然环境突出良好的大环境，区域整体开发强度不高，自然环境突出安吉拥有长三角第一流生态优势，县内拥有众多风景名胜区，竹海、山、水等资源丰富，未来将成为长三角的“后花园”高端人口支撑区域内有高端人群，并且拥有追求新生活方式的愿望上海、杭州、苏南、浙北等城市构成中国经济最发达城市群，区内拥有众多高收入人群关键节点临近或通往远郊风景名胜区的途中片区生态资源良好，是安吉的门口，可方便串联各景区。复合功能区域内有多种项目组成的复合的休闲功能区域内将兴建27洞高尔夫、现代农业观光园、天山坞风景区等重大项目，丰富而集聚的硬件设施将形成强大休闲功能以都市融合视角重构泛城东板块区域价值，打造“中央都市休闲区”，突破安吉现有城市价值√√√√√项目区域功能解析45以“长三角中央都市休闲区”为纲领，重塑泛城东板块的区域价值，第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分产品模式第五部分开发策略第三部分战略与定位城市区域功能分析发展战略整体定位客户定位自身资源禀赋分析核心竞争力的确定休闲度假竞争分析休闲度假需求分析46第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分3C战略——根据需求、竞争和自身条件，寻求差异化核心竞争力的最优战略成功的项目战略应具备以下特点：充分与市场需求相互呼应；相对于市场竞争，在成功关键因素上有出色的表现；根据需求与竞争，在自身条件上的差异化打造。客户需求项目条件市场竞争基于核心竞争力的战略模型473C战略——根据需求、竞争和自身条件，寻求差异化核心竞争力的依据国际经验，人均GDP发展超过5000美元即进入深度休闲度假阶段，长三角高层次休闲度假需求庞大旺盛2007年长三角GDP46700亿元，人均GDP7502美元旅游产业发展呈一体化形态向高层次休闲度假型形态转变，人们进入了“5+2”休闲度假生活模式，都市休闲氛围形成“5+2”度假生活模式观光旅游启动阶段观光旅游快速发展休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。观光旅游增长减缓休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。休闲度假产品供应相应增长休闲度假目的地向远程及跨国化发展。休闲度假目的地向置业目的地发展。休闲度假产业逐步成熟发展特征置业特征发展阶段人均GDP本地置业购买休闲度假产品在度假地置业在度假地投资、置业1000US$

3000US$5000US$300US$

需求分析48依据国际经验，人均GDP发展超过5000美元即进入深度休闲度特色SPA、酒吧、音乐厅、休闲时尚展览等健身疗养、户外拓展、高尔夫、骑马等体验旅游、家庭休闲、生态度假、第二居所形式多样的特色休闲会议精英培训、文化体验、素质培训、休闲培训等观光农业、体验农业、农民客栈、公社食堂休闲主体产业休闲会议业休闲农业休闲教育业休闲旅游业休闲娱乐业休闲体育业随着深层次休闲度假的发展，衍生出6大类庞大的细分休闲产业市场休闲产业主体产业：直接与休闲消费活动相关，为休闲提供服务与劳动载体产业：与休闲消费活动间接相关，为休闲主体产业服务据统计，上海白领阶层用在培训充电上的费用平均每年达到１９００多元／人，保守估计中国休闲教育有３０００亿元人民币的市场规模。国际品牌的休闲教育项目才纷纷进入中国，进而为中国休闲教育产业化推波助澜。比较有社会影响力的休闲教育包括外语培训、亲子教育、计算机技能培训、艺术培训、书法培训、音乐教育、厨艺培训、茶艺培训、插花培训、拓展训练、体育培训、职业技能培训、老年大学、电视教育、社交演讲培训、影视表演培训、美容培训、服装设计、模特训练、舞蹈培训、公共道德教育、礼仪培训等需求分析49特色SPA、酒吧、音乐厅、休闲时尚展览等健身疗养、户外拓展、作为中国经济最发达的城市群，长三角具有巨大国际性和区域性商务会议、教育培训需求。同时上海的商务会议正向周边区域扩散作为中国最发达的城市群，拥有中国经济中心—上海，长三角集聚了大量的跨国企业和中国各类企业。具有巨大国际性和区域性商务会议、教育培训需求截止到2006年底，目前落户上海的跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心分别达到了124家、130家和170家。长三角地区集聚了中国32％的中小型企业，总共1344万家，是长三角表现最为活跃的经济主体。

2001年上海国际中心加入国际会议中心（ICCA），越来越多的国际会议选择在上海，承办国际会议数量跻身世界前列。2007年排名世界36名。作为长三角的商务会展中心，承载有限，大量商务会议活动向周边区域扩散。需求分析1会务教育培训近年上海国际商务会议市场一度出现较大跌幅，2006年同比下降42.2％。主要原因是：上海酒店客房数增长速度有限。高峰时段，高星级酒店的客房和会场都出现供不应求局面，酒店房价则大幅上扬，造成商务会议活动向成本较低的周边城市扩散。上海50作为中国经济最发达的城市群，长三角具有巨大国际性和区域性商务教育培训业将是21世纪最热门的三大投资领域（教育、旅游、休闲）之一，长三角高端人才聚集，各类教育培训需求爆发。在生态环境优越的异地设立培训基地成为热潮英语培训高端管理培训休闲/素质培训少儿教育等IT培训2007年市场总值大约是150亿元人民币，预计2010年市场总值将达到300亿元人民币。2005年中国高层经理培训的市场价值为2.5亿美元，2006年，市场总值40亿美元。预计在未来五六年中，我国婴幼儿教育市场消费额将达到上千亿元人民币的规模。市场销售额超过了60亿元人民币，保持年增长率30%以上的发展势头。北京国学百家讲坛的授课理念即：异地授课的方式。授课地点多选取文化底蕴深、自然环境好的地方，先后去过北京大学、山东曲阜、湖南岳麓书院，地点还在不断丰富中。一些培训房在外地购买或设立长期的培训基地：PICC上海淀山湖培训基地；清华大学、复旦大学安吉中南百草园EMBA总裁班培训基地。2006年10月浙工商06级MBA学员赴安吉拓展训练2006年10月浙大MBA班安吉参访自驾活动2007年4月同济06级MBA国际班安吉生态经济考察资料来源：中国培训市场现状与发展报告培训市场随着信息型社会和学习型社会的迅猛发展，终身教育、终身学习已经成为社会的一种普遍需要，高端培训实质上是针对高层次、高起点人才所进行的大学后继续教育。----郑学益（高端培训提出者；北京大学继续教育学院院长）需求分析1会务教育培训51教育培训业将是21世纪最热门的三大投资领域（教育、旅游、52会务培训活动的未来趋势是：“度假＋会议＋培训”；多选择在配有五星级酒店的高档休闲度假场所，生态度假区是重要的选择场所随着中国旅游的转型和商务培训活动的个性化演变：观光旅游→休闲旅游→度假旅游，越来越多的高档会议在寻找度假地，“度假＋会议＋培训”是未来的趋势多数商务活动无法割裂休闲度假需求，因而度假功能的增强对推动商务需求同样有效。对度假环境的偏好：多选择在环境优美的温泉和生态度假区。滨海度假区城市会议酒店温泉度假区大型会展中心生态度假区部分五百强企业商务场所：Honeywell齐鲁万怡Marriott西门子香格里拉NSK喜来登GE太湖高尔夫酒店Volvo南京钟山索菲特需求分析1会务教育培训对于旅游休闲客户来说，越是高档的旅游休闲场所，客户需求越大。——访谈语录5252会务培训活动的未来趋势是：“度假＋会议＋培训”；多选择在公司组织活动频率集中在每年3次以内，以20人以下的小规模为主；部分公司购买物业作为企业会所定点聚会商务休闲活动出行人数多数公司偏好20人以下小规模，及21-50人中等规模的集体活动公司活动人均消费公司人均消费额分布较为平均，部分公司活动人均消费超过2000元。公司度假活动场地：33%的公司与特定的度假基地达成协议关系，18%的公司购买物业作为企业会所。需求分析1会务教育培训53公司组织活动频率集中在每年3次以内，以20人以下的小规模为主城际快速交通路网、人均消费水平、私家轿车普及率、中高收入阶层规模等角度看，长三角已形成良好的第二居所需求环境市场化开发第二居所依托的宏观环境适应性分析判断有快速干道连接主城区，市政基础设施完善；4小时车程内，1.5小时最优，最短距离100km杭州湾大桥与跨海大桥修通后可实现3小时交通圈Y人均GDP超过5000美元，休闲度假时间充裕，追求全新体验的生活方式和理念长三角人均GDP为4247美元,上海达7450美元Y消费结构向度假倾斜，私人汽车拥有量超过20%上海汽车拥有量为41万Y本地区或跨区域规模性的中高收入阶层区域内有大量中高收入人群Y从城际快速交通路网、人均消费水平、私家轿车普及率、中高收入阶层规模等角度看，长三角区域已经形成良好的第二居所需求环境需求分析2家庭休闲/二居54城际快速交通路网、人均消费水平、私家轿车普及率、中高收入阶层以家庭或朋友圈为单位为主的出游方式，体现了长三角家庭休闲度假的庞大需求，家庭化是长三角度假休闲旅游的重要特征长三角居民出游目的分析长三角居民出游方式选择一般周末就是和家里人或者朋友开车出去，这样一方面可以联络感情，另一方面不会太孤单——上海某公司白领李女士现在周末如果休息，就是自己开车与家里人去周围的一些郊区县爬爬山、吃吃农家饭，平时在一起的时间比较少——上海某公司董事长韩董周末经常出去玩（短途），地点就是杭州周边郊区县；但是出去一般就是和家里人或者朋友结伴而行——杭州某国企高管刘先生周末常出去。一种是交际应酬、谈生意；另外就是自己和家里人去郊区县，主要是为了锻炼身体，放松一下——浙江某部门机关书记张先生观光旅游、休闲度假、商务会议以及其他（追求健康、重视亲情、社交聚会、消磨时间等）成为长三角居民旅游的主要目的休闲度假、追求健康、重视亲情等因素已经成为较为主流的个人旅游决定因素长三角经济研究中心调查显示，家庭朋友一起外出旅游的选择频率最高，占到63%赶集式旅游逐渐被自家庭游取代，人们希望随心所欲安排行程需求分析2家庭休闲/二居55以家庭或朋友圈为单位为主的出游方式，体现了长三角家庭休闲度假围绕家庭休闲度假，亲子教育和养老市场尤其值得关注，要求度假区环境健康舒适对度假区关键特性的选择家庭化已成为我国度假休闲旅游的一个重要特征，少年儿童是现代家庭的重要组成部分，如果一个度假地能留住儿童，就能占据家庭游的市场，从我国度假区现状看，休闲、娱乐、康体等旅游设施样样齐全，但在儿童方面，考虑的非常不足。国外加勒比海岸度假区为父母身边的孩子推出了各种活动，其中既有适应低龄儿童孩童的游戏、艺术与雕刻，适应大一些孩子的滑水冲浪等课程，受到极大欢迎。——“发展我国休闲旅游产业问题的若干思考”杭州房价上涨，有很多退休老人把自己在市区的房子让给孩子，自己搬来安吉住，同时安吉环境比较好，很适合养老，就是相关老年市场的功能娱乐配套还需完善。——安吉房管局访谈75%的游客，最为看重度假区的舒适性，追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的截至目前，老年旅游的市场份额已达25%，市场规模在1000亿以上，有高达70%的退休老人都有旅游需求需求分析2家庭休闲/二居56围绕家庭休闲度假，亲子教育和养老市场尤其值得关注，要求度假区绿色生态已进入主流社会与时尚休闲领域，正快速广泛地影响每个人的生活方式需求分析3生态绿色时尚“绿色”正成为21世纪最有力量的词汇。生态正在进入主流社会领域，日渐成为主流价值观之一，逐渐影响每个人的生活方式。绿色生态正进入时尚领域，已是时尚业界追崇的一种趋向，绿色不只是贵胄阶层的奢侈品味，更广泛深入时尚休闲生活的各个领域上海作为中国时尚人士、高端人士最汇聚的城市，已酝酿起各全方位的生态绿色时尚休闲活动风潮。57绿色生态已进入主流社会与时尚休闲领域，正快速广泛地影响每个人围绕绿色设计、绿色时尚、绿色休闲、绿色生活，已形成庞大的绿色生态时尚产业与功能，需求巨大需求分析3生态绿色时尚“绿色”正成为21世纪最有力量的词汇。生态正在进入时尚领域与主流社会领域，日渐成为主流价值观之一，逐渐影响每个人的生活方式。绿色生态时尚绿色创意绿色生活绿色休闲绿色时尚环保婚礼——《COSMOBRIDE时尚。新娘》全球策动绿色婚礼；绿色新食——香港8大有机素食、花食、慢食餐厅的健康流行绿色生活指南的风行绿色，是名流们的下个时尚话题。《时尚先生》的绿色主题活动让名流们汇聚一起，成立绿色名流联盟。田园风情的环保理念职场装扮设计，成为时尚届的风潮；英国新锐设计师制作的“环保口袋”限量出售被爆炒至200英镑一只。再次佐证了“环保”带来的强大商业价值。绿色创意：水葫芦家居帝国——用世界10大害草水葫芦设计创意的环保家居，深受白领和艺术家追捧，远销德国、中东等以“绿色、健康、生态”为宗旨的生态酒店风行全球各度假地；巴厘岛的有机田园度假风潮：稻田中央的度假村等58围绕绿色设计、绿色时尚、绿色休闲、绿色生活，已形成庞大的绿色市场盘点结论：长三角具有庞大的会务教育培训休闲需求、家庭休闲/二居置业需求，同时兴起生态绿色时尚休闲的风潮需求总结生态绿色时尚家庭休闲/二居置业会务教育培训绿色生态已进入主流社会与时尚休闲领域，正快速广泛地影响每个人的生活方式围绕绿色设计、绿色时尚、绿色休闲、绿色生活，已形成庞大的绿色生态时尚产业与功能，需求巨大出游方式以家庭游或朋友游为主体健康舒适游越来越受欢迎，亲子教育和养老市场也越发受到重视对于休闲教育业需求旺盛，但市场供给有限，现休闲产业功能结构存在明显缺失会议经济发展迅速，对商务会议需求强劲，商务会议占据旅游市场一半部分公司购买企业会所，作为企业会议和拓展培训基地，且偏好于山水资源丰富区域现安吉酒店市场处于供不应求状态，娱乐配套功能不足，不能满足强劲会务市场需求59市场盘点结论：长三角具有庞大的会务教育培训休闲需求、家庭休闲3C战略——根据需求、竞争和自身条件，寻求差异化核心竞争力的最优战略成功的项目战略应具备以下特点：充分与市场需求相互呼应；相对于市场竞争，在成功关键因素上有出色的表现；根据需求与竞争，在自身条件上的差异化打造。客户需求项目条件市场竞争基于核心竞争力的战略模型603C战略——根据需求、竞争和自身条件，寻求差异化核心竞争力的长三角区域已出现四块各具特色的旅游区，“都市上海、文化江苏、山水浙江”，杭州湾旅游区板块以自然生态为核心优势沿江历史文化旅游区环太湖园林风光旅游区上海现代都市旅游区杭州湾水乡风光旅游区都市风光、都市文化和都市商业为主的现代都市型旅游，也是海派文化的展示地区该区旅游资源等级较高以南京、扬州为依托的沿江历史文化风光带包括镇江、泰州、南通三市历史文化底蕴深厚，弥补上海城市历史文化不足以太湖山水、古镇、古城等园林资源为依托长三角地区都市型的吴文化的观光、休闲生态旅游区以杭州为依托的江南水乡风光、自然生态为依托的旅游区竞争分析1旅游度假市场61长三角区域已出现四块各具特色的旅游区，“都市上海、文化江苏、上海度假区以佘山和淀山湖为代表，自然资源有限；紧邻城市，属本地游度假自住类，度假氛围缺失主要度假区现状描述未来规划主要功能上海滨海度假区临港新城滨海度假区，奉贤碧海金沙海湾等；除了碧海金沙海滨浴场外都无法游泳，只能玩沙滩篮球沙滩排球旅游意义多于度假性质休闲/旅游上海佘山度假区上海唯一的国家级旅游度假区重点项目：其宗教场所和教育项目，以及一系列带有主题公园性质的人造景观度假区的产品组合十分偏向观光和科教，且主线不明，度假性质被极度弱化世博会主题示范区之一。五大项目：上海华侨城、辰山国家植物园、天马现代服务业聚集区及农业观光项目、上海文广影视摄制基地、风情街配套项目，在2010年前全部建成GOLF、生态观光、旅游互动、休闲度假、户外体验、一居别墅居区

上海淀山湖旅游度假区上海最大的旅游胜地，包括红楼胜景大观园，有上海最早的高尔夫球场－国际高尔夫；但因旅游产品过多，度假性质被极度弱化；酒店游艇等设施不足，商务设备缺少，青少年野营基地、国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区、跨世纪的太阳岛国际旅游度假区也正逐步完成运动、休闲、娱乐、GOLF、二居别墅区上海太阳岛温泉旅游度假区建有十八洞高尔夫球场、俱乐部会所、国际会议中心、田园度假村、运动与娱乐中心、保龄球馆、温泉水上乐园、温泉保健中心，文化广场、遛马俱乐部、文化美食街、钓鱼池、卡丁车和其他一系列休闲娱乐项目，私密性较强商务需求为主竞争分析1旅游度假市场62上海度假区以佘山和淀山湖为代表，自然资源有限；紧邻城市，属本苏南板块集中于太湖流域，自然风光和吴越文化是其主要旅游吸引物，大众化观光、休闲观光旅游突出，高端度假产品稀缺，度假氛围不足主要度假区现状描述未来规划主要功能无锡马山太湖国家旅游度假区重点项目：灵山大佛与祥符禅寺构成的宗教朝觐观光项目、湖滨垂钓休闲项目以及龙头渚风景观光项目开发力度不够，主要产品是度假村加少量休闲娱乐项目项目组合较为零散，功能分区不清，度假性质不明休闲/旅游/度假苏州太湖国家旅游度假区最大的特点：与众多苏州的风光民俗景区毗邻，如木渎景区、西山、东山景区等观光游乐成分过多，冲淡了度假区的氛围，可玩性差休闲/旅游/度假居住常熟沙家浜旅游度假区上海总工会、交大昂立、华山医院等投资兴建的保健体检中心有较大特色，但无高档设备配置，休闲疗养功能多于度假保健/休闲/度假溧阳天目湖旅游度假区近年来逐步建设成为旅游中心、度假休闲、森林公园、农业历史文化、环境保护和湖上娱乐等六个功能区主要景点：羊山自然公园、湖里山主题公园、报恩禅寺、射击城、海洋世界、水上公园等另外还有一些近年来新建成的现代娱乐设施如动感影院、水上冲浪等加大基建投入重点突出自然生态景观和休闲度假旅游主题。观光/休闲武进太湖湾旅游度假区以低山丘陵为主，自然资源优越规划结构宜分为四个功能区：生态农业观光区、山林风光保护区、旅游度假休闲区、水上运动区高尔夫、企业会所、高星级酒店等高端商务配套完善

依托独特的太湖景观,建成面向长三角高层次商务休闲市场的湖滨度假胜地。休闲/旅游/娱乐，偏重高端会务市场竞争分析1旅游度假市场63苏南板块集中于太湖流域，自然风光和吴越文化是其主要旅游吸引物浙东度假区集中于杭州湖滨区域及宁舟沿海区，资源条件较好，旅游、会展、居住类度假功能完善，但开发水平低，高质量、综合性的度假休闲区极为匮乏主要度假区现状描述未来规划主要功能杭州之江国家旅游度假区主题公园成为度假区的核心与主体旅游房地产的开发较为成熟，但主题公园比重过大，对度假区的整体形象和风格氛围不利开发生态型、参与型等旅游新项目，把度假区建成高水平的度假、观光、娱乐、康体、会议等功能齐全的旅游新区旅游/度假康体/一居别墅杭州淳安千岛湖风景名胜区最大的特点：其资源的独特性、丰富性和较高的品级，拥有全国最大的游艇码头不足：对资源的开发缺乏深度，产品形态仅限于观光休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等；完善旅游基础设施，加强城市管理，提升滨水旅游度假区整体形象；建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区；建设千岛湖会展中心旅游/会展/娱乐/二居别墅和公寓宁波东钱湖度假区自古就是浙东著名风景胜地，有较深厚的文化底蕴；启星高尔夫球场较为高端，但无产权；目前整个度假村仍处于建设中休闲/旅游宁波象山松兰山海滨度假区自然环境较好，海水较清，可为海滨浴场；沙滩权属不清，设施陈旧落后；缺乏高质量的度假设备，只有高尔夫练习场，无游艇，酒店少；度假氛围不足旅游龙门山休闲度假区自然环境较好，古镇文化浓郁，但基本处于原生态、配套较差，无高档休闲设施以龙门古镇为核心，建设度假别墅、休闲娱乐设施，最终成为集旅游观光、运动休闲、居住等为一体的旅游集聚地，度假别墅旅游/运动休闲/二居别墅区竞争分析1旅游度假市场64浙东度假区集中于杭州湖滨区域及宁舟沿海区，资源条件较好，旅游尚未形成开发水平高的复合“都市休闲区”，度假氛围欠佳，高端产品不足，在教育培训、生态绿色时尚休闲等细分领域尚缺开发整体定位集中区域核心资源主要功能缺失部分上海度假区都市旅游佘山、淀山湖等自然区域近城市；自然资源有限都市型本地休闲度假自住度假氛围欠佳苏南板块文化旅游太湖流域太湖流域的自然风光；吴越文化资源底蕴大众化观光休闲旅游高端产品不足，度假氛围欠佳浙东度假区山水旅游杭州湖滨区域、宁舟沿海区杭州湾滨海区；自然环境良好旅游会展居住类度假功能等开发水平低，高质量、综合性的度假休闲区极为匮乏竞争分析1旅游度假市场开发水平较低，停留在较低端的度假村形态高端产品缺失，在教育培训、生态绿色时尚休闲等领域尚为空白65尚未形成开发水平高的复合“都市休闲区”，度假氛围欠佳，高端产66酒店名称天目湖宾馆苏州东山宾馆松兰山黄金海岸酒店天目湖枫林丽景会所天目湖国际饭店虹枫度假村千岛湖开元度假村旺季1、2、4、5月为入住高峰旺季：五一、国庆、春节后几天、夏季旺季为5月-9月7、8月为高峰周末节假日客户比较多一般黄金周为客流旺季旺季为3月-11月淡季其他时间为淡季淡季为1-3月，其他时间为淡季冬季11月以后会议较少时为淡季其他时间为淡季其他时间为淡季其他时间为淡季淡季客户团队和会议客户企业商务会议以会议+旅行社团为主团队客户商务会议客户老年团队和企业团队企业商务会议商务客户比例45%52%45%40%50%40%60%长三角商务会议需求巨大，商务客户占据度假宾馆类客户的4-5成左右，有力改善现度假景点淡旺季季节因素影响目前长三角的度假市场明显存在淡旺季之分，淡季以接待商务会议客户和团队为主，商务客户大概为4-5成长三角的度假区由于气候和季节原因，淡旺季差异明显，一般淡季的时候一些景区会承接一些商务活动，如会议等。竞争分析2商务会议市场6666酒店天目湖宾馆苏州松兰山黄金海岸酒店天目湖枫林丽景会所天67接待的会议人数范围在30-600人之间，通常规模在100-150人之间，逗留时间在两天左右，会议场所都配备高端会议设施酒店名称苏州太湖高尔夫酒店南京钟山索菲特大酒店上海太阳岛国际俱乐部千岛湖开元度假村上海天马乡村俱乐部富春山居苏州东山宾馆天目湖宾馆接待人数150（会议室可容纳230人，客房数量为120套）100（140间客房，会议室可容纳300人）640（340间客房，46套别墅）360-500(227间客房)30（无客房)30（70套客房，别墅17套）300-400（客房355套，11个会议厅）150人（会议室可容纳300人，但客房只有168套）逗留时间2天1-2天1-2天2-3天1天2-3天1-2天2天接待企业多次承办500强企业商务活动上海、杭州等地的企业承办的会议比较少多为上海企业上海、南京企业

1会议厅的设施都很高端，基本都配备了无线网络，投影仪，以及远程视频会议设施，有的甚至配有高端的同声传译设备，如天目湖宾馆2一般在风景区的酒店客房数量大多为150间左右，会议室容量为300人，但接待人数为150个左右，这主要取决于酒店房间数；3会议室规模不宜过大，酒店的房间数不宜过多，应考虑到淡旺季和闲置率。电信LG保时捷VolvoAIRSMITH竞争分析2商务会议市场6767接待的会议人数范围在30-600人之间，通常规模在10068以会议论坛为驱动的复合型项目出现；品牌五星级酒店是核心价值点，作为抬升区域价值实现溢价的必然选择资源盘点天目湖·涵田中信·太湖城区位江苏天目湖畔，2小时车程覆盖宁、沪、杭、苏、锡、常等城市；位于苏州太湖国家旅游度假区11.2平方公里的核心区会议资源“中欧论坛”的永久会址“中国太湖文化论坛”的永久会址自然资源天目湖、山地太湖、吴中第一高度“穹窿山”，拥有近5公里的黄金岸线太湖规模占地4800亩总建面5.76万方别墅资源涵田私属酒店别墅由59栋湖景、坡地、森林别墅组成，全部按照白金五星标准建造，并提供管家式服务。业主可独立拥有产权。一期项目——知湖轩：21栋别墅；别墅采用现代中式建筑风格，包括独栋、双拼、联排别墅、小高层以及多层公寓核心功能中欧论坛永久会址悦榕庄（BanyanTree)五星级酒店“中国太湖文化论坛”的永久会址五星级酒店竞争分析2商务会议市场6868以会议论坛为驱动的复合型项目出现；品牌五星级酒店是核心价69长三角周边出现明显的资源优势型的商务会议场所，配套服务项目趋同，缺乏以“绿色、生态”为理念的特色商务会议场所核心优势项目主打特色性质规模消费配套功能山水资源千岛湖.开元度假村绝美的风景，浓郁夏威夷度假风情五星级酒店227间客房大小会议厅5个，可容纳10-350人高级大床、双床房（门市价）1180湖景大床房（门市价）1580中餐厅、西餐厅、酒吧，棋牌室、桌球室、网球场、健身室、按摩室游艇俱乐部等淀山湖.红顶度假村中山医院红顶度假村保健中心、多功能康乐中心、水上娱乐中心三星级度假涉外酒店106套客房各类不同风格的会议厅中西特色餐厅，会务、休闲、保健温泉资源汤山.颐尚度假村大型户外温泉主题园区五星级标准建设的度假村一期：多功能会议室（100人）、小会议室（55人）、客房（67间标间，4间一房一厅的套房，9间大床房，15间汤屋）二期：将扩展到200间客房，接待200-300人左右的会议高级套房（门市价）：1180标房（门市价）：580元餐厅、洗浴、ktv、棋牌室、美发中心、休息厅、网球场、垂钓中心等高尔夫资源太阳岛国际俱乐部集高尔夫、商务会议、旅游休闲为一体综合性旅游度假村会议中心：共有大小会议厅、贵宾厅、宴会厅17间，可满足5-640人开会高尔夫球场：为36洞球场别墅酒店：含386套客房周日～周四500元/间周五～周六（公共假日）600元/间温泉养生馆；运动娱乐包含（射箭、乒乓、桌球、白沙泳场、溜