某电子商城招商策划方案

大都会电子商城招商策划整体方案主讲：十堰印象置业顾问公司CEO刘建平商业地产招商过程中经常困扰运营商的几个问题

第一部分问题一令人震撼的建筑却难以实现理想的招商商业地产的运作不能等同于操作住宅、写字楼。操作商业地产很重要的原则就是不能先考虑建筑，而是应该先考虑商业，首先要从商业经营入手，进行定位后再考虑建筑。商业地产项目的建筑规划一定要具备承载商业的功能；商业地产项目的建筑规划一定要满足商业定位的特殊需求；商业地产项目的建筑规划一定要考量本地的消费市场和消费力；商业地产项目的建筑规划一定要考虑业态本地市场的融合性。商业设施满足条件主题招商满足条件商业经营满足条件商业发展满足条件问题二欣喜若狂的起跑期和举步维艰的经营期“商业地产的招商销售火爆并不昭示着项目的成功”几乎成为业内人士目前公认的观点。商铺的招商销售仅仅是商业地产项目运作的一个阶段而已。功败垂成的案例比比皆是。房地产策划公司绝对应该介入商业地产项目，但一定不是商业地产项目成功之关键因素。A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、业种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设计、商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主体形象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作）B、商业地产销售多依赖于概念，商业地产运营侧重于商业管理技术。C、系统性决定了商业地产项目实操中的技术含量，成功的商业地产项目是商业管理技术的综合体现。D、众多商业地产开发商已经觉醒商业地产的开发应该借助于专业公司的介入，然而在实际操作中会发现，尽管很多的专业服务公司介入项目，但项目的发展不能够尽如人意。商业地产中各个阶段的专业服务并不是孤立存在的，系统性还决定了一种理念的从一而终，所有的专业服务都应该服务于这一统一的理念。问题三人流进入的方便程度和动线设计A.如何让客户进来？如何让客户非常容易地进来？而前提是在所有的入口处都有非常明显和醒目的标志，有非常诱人的广告语，有非常有吸引力的活动内容。B.如何让客户留得住？如何让客户留得更久？

毫不夸张的说，我们非常不希望出现市场开业后出现顾客不如营业人员多的情况。这个就需要我们有良好的商业动线设计，有新、奇、特的产品，还要有良好的服务设施。如休闲座椅、茶吧、网吧、电脑书店等。针对以上问题的解决方案第二部分商业地产产的立项项首先要要从商业业经营角角度入手手、要从从经营方方向可持持续发展展角度入入手。专业的商商业管理理经验是是细致专专业的调调研和分分析的基基础。精细的商商业总体体规划定定位，定定位中各经营主体体之间的的正确衔衔接才能能够形成成商业地地产鲜明明的主题题。商业规划划设计开发商、、经营者者、消费费者的利利益需求求通过商商业规划划建筑及及环境、、招商、、经营等等一系列列专业化化的流程程与服务务有机融融合，来来实现项项目的可可持续增增长。方案一方案二方案三方案四专业经营管理招商途经政策制定租售方式建筑设计商业定位商业规划营销模式运营模式目标客户商业规模立地条件市场环境商业经营角度入手

大都会电子商城建立完整整的项目目开发体体系，运运营体系系方案五类别分：：主力店店、次主主力店、、品类性性招商；；区域分分：外埠埠、本地地；有清晰、、科学的的商业地地产运作作流程方案六定位分析经营核算市场调研招商商业建筑装饰设计总体定位商业规划运营管理本项目策划方案案第三部分分项目的形形象策略略策略一1、硬件件齐全：：红外线线摄像监监控设施施、电梯梯、停车车场全面面仓储服服务；商商务洽谈谈、办公公空间，，商务会会议功能能；唯一一强大展展示空间间；数码码电子医医院等。。2、强大大电子商商务配套套服务支支持体系系：网上上柜台，，实体商商铺+虚虚拟电子子铺位的的双铺位位概念；；网上电电子商务务，集体体采购；；十堰、、深圳、、武汉三三地资讯讯交互服服务等；；项目的形形象策略略策略一3、完善善的售后后服务体体系：企企业孵化化器———贴身理理财大管管家计划划，与品品牌导入入单位建建立经营营业主产产品一对对一服务务体系、、拓展业业务计划划设计；；强大的的媒体宣宣传支援援体系；；集团定定点采购购特约单单位；场场内集团团采购和和场内招招标；特特别金融融服务体体系支撑撑等；4、潮流流时尚形形象：时时尚、现现代、潮潮流、精精品、数数码（E）时代代策略二本项目的的包装应应包括两两个层面面，即产产品包装装和概念念包装，，做到有有形/无无形结合合；感性性/理性性结合；；虚/实实、软/硬结合合。（一）产产品包装装：规划布局局/卖场场效果/销售现现场/展展示/气气氛营造造等（吻吻合形象象和品牌牌要求，，有形的的表现领领导者/策划者者/领跑跑者的角角色）项目包装装策略策略二标识系统统在这里里简称为为VI系系统，它它是为所所要宣传传的标的的设计的的一套统统一的视视觉标识识体系。。首先确立立项目的的VI系系统，包包括了：：基本部分分，有大大都会电电子商城城的标准准字体、、颜色、、标志基基础组合合、标志志LOGO等；；LOGO标志志为以集集成电路路图演变变而成的的“MECC””应用部分分，有销销售人员员的工作作卡、制制服、名名片、信信封、信信笺、资资料袋、、招牌、、指示牌牌、户外外广告牌牌、广告告宣传单单张、折折页、价价目表、、通知书书、邀请请函以及及其他广广告载体体等。标识系统统的运用用除了讲讲究统一一以外，，还要与与项目本本身的主主题要一一致和协协调，并并且体现现出具有有亲和力力的人情情味来。。1、标识识系统的的规划和和应用项目包装装策略策略二招商书（（经营宝宝典、创创业白皮皮书、大大都会电电子商情情会刊））平面布置置彩图宣传单张张租赁价目目表付款方式式租赁须知知物业推荐荐说明（（计价表表）合同书等等2、销售售资料项目包装装策略策略二大都会数数码会《《经营宝宝典》———针对对经营人人让经营者者如何赢赢在大都都会电子子商城，，（硬件件设施/服务措措施）《创业白白皮书》》——针针对更广广泛受众众参与让经营者者如何在在大都会会电子商商城成长长，（为为小型经经营者提提供有力力的创业业保障，，如为大大学毕业业生提供供创业平平台，为为下岗人人士创造造再就业业等）大都会电电子商情情会刊———商场场信息交交流的刊刊物（二）概概念包装装的三板板斧项目包装装策略策略二1、外墙墙和围板板2、商场场内部布布置：商场内部部给客户户的展示示面部分分硬件应应尽早到到位，硬硬件设施施中有几几个重要要部分：：灯光部部分；电电梯部分分；柜台台及铺位位部分；；广告位位部分；；商场标标识系统统等。商场内的的休闲、、绿化等等软件设设施也应应到位。。同时商商场内部部的气氛氛渲染部部分，包包括大量量的广告告招帖、、POP挂旗、、三角旗旗、彩旗旗、挂幅幅、巨幅幅等。（三）硬硬件包装装项目包装装策略策略二3、户外外广告（1）精精神堡垒垒在步行街街入口处处设立现现代化形形象、LOGO的精神神堡垒，，并考虑虑夜视效效果，因因此处是是主要交交通干道道，周围围车流和和人流旺旺盛。（2）项项目外观观灯光计计划充分考虑虑项目的的夜视效效果（三）硬硬件包装装项目包装装策略策略二3、户外外广告（3）户户外看板板、指示示牌、彩彩旗户外看板板、指示示牌：到到本项目目销售中中心的主主要路线线和人流流聚集点点及竞争争对手所所在地设设立，包包括香港港街、五五堰北街街、人民民路主要要路口等等。（拦截客客户）样样式多样样，可作作成箭头头指示牌牌、三角角指示牌牌、平面面指示牌牌、多面面指示牌牌等，起起到指引引客户招招商，提提醒注意意某些事事项，表表示运营营商的细细心和诚诚意。户外彩旗旗布置在在香港街街路段：：以投资资价值、、大都会会电子商商城主卖卖点、主主广告语语为诉求求重点。。（三）硬硬件包装装项目包装策策略策略二4、工地形形象施工现场保保持整齐，，防止粉尘尘飞扬；建筑体给予予防护包装装，并注意意整齐、新新颖的形象象；施工人员配配带安全帽帽，并注意意着装整齐齐；施工现场非非展示面围围板隔离，，粉饰一新新，标明项项目名称及及标识；施工材料堆堆放整齐工地现场人人性化、温温柔的警告告牌如：为了您您的安全，，请注意………..为了您和您您家人的幸幸福，请注注意……………（三）硬件件包装项目包装策策略策略二5、现场招招商中心建建议必须有明亮亮、宽敞、、舒适的现现场招商接接待中心；；招商中心的的设计风格格要与整个个项目定位位、项目质质素相吻合合。体现时时尚、现代代、潮流、、精品、数数码（E））时代现代代化数码商商场形象，，色彩可考考虑宝石蓝蓝、柠檬黄黄等；展示中心内内部要求依依照销售功功能严格作作出明显分分区。一般般应包括接接待区、展展示区、洽洽谈签约区区、休息区区、卫生间间、办公区区、储藏室室（销售人人员更衣、、销售资料料存放）构构成。各个个功能分区区要充分考考虑到销售售动线的流流畅和实际际使用方便便的原则。。（三）硬件件包装项目包装策策略策略二5、现场招招商中心建建议d)展示中中心内部要要充分考虑虑到销售工工具和物件件摆放位置置。如接待待台（长、、宽、高尺尺寸、预留留几个人员员位置、做做几个抽屉屉）等。e)高雅别别致的现场场包装，门门外的造景景绿化，清清晰醒目的的户外定点点POP旗旗。f)设计精精美的印刷刷品，具有有吸引力的的展板。总之，销售售中心的规规划和设置置力求为工工作者创造造一个良好好的工作环环境的同时时，也为客客户创造一一个舒适大大方的参观观和休闲场场所。（三）硬件件包装项目包装策策略策略二6、关于样样板铺位的的建议样板铺位的的设置和设设计往往是是成功引导导商户进驻驻的一个重重要因素。。在招商开开始进行的的时候，商商户对项目目的未来经经营情况并并不了解，，因此，通通过样板铺铺位的设置置，使商户户能够感受受未来项目目的经营气气氛和经营营方式，启启发商户发发挥充分的的想象力，，对商户的的投资信心心和承租信信心有很大大帮助。并并且能营造造较好的现现场气氛和和促进销售售。样板铺位的的选择可选选用一个专专卖店和一一个铺位，，按真实的的卖场进行行布置，对对灯光、色色彩、展示示品摆放等等卖场布置置要充分考考虑。（三）硬件件包装项目包装策策略策略二现场销售人人员应训练练有素、具具有良好的的职业风范范；展示中心人人员安排：：项目招商商经理协同同4-5名名招商人员员。财务人人员，保安安人员及清清洁人员；；现场销售人人员形成良良好的接待待防范和具具备良好的的销售技巧巧是要通过过经常地培培训、演练练和考核才才可以达到到的。（四）软件件包装项目包装策策略策略三（一）公关关策略公关促销策策略a)事事件营营销：通过过在项目的的各个阶段段，把握机机会或创造造机会进行行事件营销销。如：深深圳华强北北电子市场场进驻十堰堰大都会电电子商城，，如某某知知名品牌进进驻大都会会电子商城城等。b)关关注重重大社会热热点问题，，形成联系系：与本地地、地区或或国家的重重大事件进进行加挂，，在形成社社会舆论或或社会口语语时使客户户对本项目目产生美好好联想，增增加项目或或公司的美美誉度。现现阶段最容容易引起关关注的就是是大学毕业业生自主创创业的问题题。策略三（一）公关关策略公关促销策策略c)利利用政政府资源对对本商场的的形象推荐荐：可选择择深圳华强强北电子市市场进入十十堰的事件件，通过政政府官员的的嘴说出对对项目的评评价；d)行行业性性活动或相相关企业连连动：组织织或积极参参与行业性性的数码电电子展；配配合进场的的各个商家家进行周末末新产品联联展等。e)针针对目目标客户的的活动设计计：业主联联谊会，对对租赁客户户的说明会会等。f)形形式：：软性新闻闻、通讯、、报道、图图像新闻、、新闻发布布会、电子子游戏大赛赛、文字录录入大赛、、电子数码码产品展、、培训、网网吧大比拼拼、家电医医院系列活活动、进场场各单位产产品促销展展、“大大学生自主主创业”征征文活动等等；策略三（二）促销销策略公关促销策策略1、外外展场场设置：选选择周末两两天或重大大节假日间间，在重要要人流聚集集地设置外外展场，外外展场的设设置与外展展场造势和和现场造势势形成互动动，同时，，穿插演出出、抽奖和和有奖问答答等方式增增加人潮，，并通过招招商专车带带有意愿的的客户前往往招商现场场。2、外外派单单计划：组组织礼仪人人员统一着着装，统一一形象，并并佩戴绶带带，在各展展场、各人人流聚集地地大量派发发单张，形形成区域口口语；3、网网络促促销：在十十堰主要网网站通过网网络广告告告知项目信信息；策略三（二）促销销策略公关促销策策略4、老老客户户带新客户户促销：对对于已预定定的老客户户，通过其其介绍客户户形成成交交的，除新新成交客户户可以享受受优惠外，，老客户同同时可以享享受减免一一定费用的的优惠。5、现现场抽抽奖：在公公共假期时时在销售现现场举办各各种现场抽抽奖活动。。6、折折扣及及现场控制制（送管理理费、租金金等）：现现场销售经经理有三个个折扣点，，在现场销销售时灵活活掌握，以以促成客户户当场交钱钱。注：上述活活动应注意意一定要将将促销和现现场租赁挂挂起来，形形成良性互互动。策略四媒体宣传广广告策略（一）广告告投放策略略整个项目销销售周期和和租赁周期期较短，建建议广告投投放以“集集中投放””策略，在在内部认购购期和公开开发售期间间，采用密密集强大方方式。（二）广告告预算与分分配：本项项目广告投投放基本以以15万左左右为总投投放量，具具体广告投投放计划待待策划公司司确定后共共同制定。。策略四媒体宣传广广告策略1、广告切切入点（1）概念念切入：大大都会电子子商城核心心优势、时时尚、潮流流、高附加加值等；（2）区位位地段、核核心商圈：：商业中心心地带，香香港街、五五堰北街、、人民路形形成商业核核心地带；；（3）政府府政策支持持；（4）鄂西西北地区最最大的有良良好购物环环境的电子子商城（5）品牌牌：品牌加加盟，强强强联合（三）广告告切入点、、表现方式式和广告语语策略四媒体宣传广广告策略1、广告切切入点（6）企业业形象：以以往操作项项目如宝裕裕市场、五五堰商城等等均获成功功，有丰富富的商业物物业操作经经验；（7）价格格及付款方方式：灵活活的付款方方式，更具具超值价格格（8）硬件件及建材设设施：公共共设施；建建材设施卖点组合主主要根据项项目工程情情况和销售售情况，按按照不同的的销售阶段段有序、有有针对性的的展开。但但是，主卖卖点必须从从始而终，，阶段性的的辅助次卖卖点。（三）广告告切入点、、表现方式式和广告语语策略四媒体宣传广广告策略2、广告表表现形式充分运用各各种表现工工具，如文文案、形象象、色彩、、声音、光光线等，引引发客户注注意和兴趣趣。还要考考虑不同的的媒体特性性加以考虑虑。电视广广告要利用用声光及画画面强调重重点，直邮邮广告和单单张要在文文案方面加加强。本项目的广广告表现形形式如下：：（1）报道道式：类似似新闻报道道的方式，，文案比重重大，趋向向理性诉求求（2）分析析式：针对对项目特色色进行分析析。（三）广告告切入点、、表现方式式和广告语语策略四媒体宣传广广告策略2、广告表表现形式（3）抽象象式：利用用抽象意念念表现，传传达项目的的特色。如如项目的概概念、形象象等。（4）警告告式：以惊惊人之语引引发注意。。（5）证言言式：由一一些较为可可靠或是深深受公众欢欢迎的人物物为项目代代言人。（6）答问问式：通过过一问一答答的方式，，传达要诉诉求的讯息息。（7）宣告告式：直截截了当的宣宣告要说的的讯息。适适合诉求开开工、内部部认购、公公开发售、、封顶、入入伙等或是是宣告热烈烈销售业绩绩。（8）情感感式：通过过暗示性的的提示，建建立项目和和运营商的的形象。（三）广告告切入点、、表现方式式和广告语语策略四媒体宣传广广告策略3、广告语语（形象语））大都会电子子商城———数码十堰堰，时代之之窗大都会电子子商城———IT生活活领航者时代精英、、财富之城城——大都都会电子商商城大都会电子子商城，领领引数码新新时代（形象代言言人）设计一个数数字精英的的专业形象象（三）广告告切入点、、表现方式式和广告语语策略四媒体宣传广广告策略3、广告语语表现项目高高素质的广广告语：开放式大卖卖场，现代代化管理名家名店进进入，名牌牌物业管理理专业市场，，独有共享享空间，开开阔明亮一站式IT购物，一一条龙经营营服务非常用料，，非常品质质（三）广告告切入点、、表现方式式和广告语语策略四媒体宣传广广告策略3、广告语语煽动式广告告语：抢占五堰香香港街大都都会电子商商城“钻石石铺”，抢抢铺大行动动黄金走廊，，钻石铺王王坐拥地利，，引发无限限商机每天作数万万人的生意意人潮攒动，，货如轮转转大都会电子子商城———小商铺，，大商机贴身服务计计划，业主主忠实理财财管家（三）广告告切入点、、表现方式式和广告语语策略五广告推广阶阶段策略具体工作事事项：各项媒体广广告平面设设计及文案案的撰写示范样板单单位的重新新设计与施施工招商手册的的设计制作作各项印刷品品的设计与与发包重要户外媒媒体的接洽洽透视图的设设计制作电视片的拍拍摄、送审审（一）第一一阶段：筹筹备期软性文章的的制作发稿稿搜集电脑、、手机行业业客户名单单现场包装的的设计与制制作前期广告的的制作确定PR（（公关）与与SP（促促销）计划划确定广告媒媒体计划策略五广告推广阶阶段策略（二）第二二阶段：入入市前引导导1、形象推推广内容主题：“深深圳IT业业巨头进军军十堰”、、“五堰堰香港街进进入数码时时代”目的：明确确项目市场场第一品牌牌、领导者者身份，吸吸引公众普普遍关注；；“抓大””策略，即即将项目和和整个城市市时代发展展联系起来来，张扬项项目政策支支持和在市市产业结构构战略角色色，成为公公众普遍关关注和讨论论的城市话话题；手段：媒体体炒作+新新闻发布会会（或与华华强北电子子城的强强强联合仪式式）；建议议召开“十十堰数码精精英论坛””研讨会，，IT名人人、政府部部门参与，，项目开盘盘积累人气气，建议发发布《十堰堰数码时代代宣言》策略五广告推广阶阶段策略（二）第二二阶段：入入市前引导导2、具体工工作事项重要地点悬悬挂定点POP刊登软性炒炒作文稿电视广告的的播出海报定点少少量派发招商手册制制作完毕杂志刊出软软性文稿或或简单广告告小型SP（（促销）活活动密切与业务务员联系策略五广告推广阶阶段策略（三）第三三阶段：正正式招商期期1、形象推推广内容时间：开盘；主题：投资资概念（待待定）；目的：通过过前两阶段段渐热，借借开盘适时时推出旺铺铺；手段：炒作作+NP+DM+SP促销策略五广告推广阶阶段策略（三）第三三阶段：正正式招商期期2、具体工工作事项刊登公开文文稿海报大量派派发现场POP全部到位位举办公开酒酒会举办SP活活动现场炒作及及DS（直直销）随时动向及及诉求修正正方向新闻稿发布布策略五广告推广阶阶段策略（四）第四四阶段：持持续招商期期1、形象推推广内容主题：“数数码生活领领导者”、、经营服务务概念（待待定）；；目的：建议议推出“十十堰数码生生活周”社社会活动，，以科普讲讲座，新科科技、新产产品展示演演示等公众众易接受的的形式造势势，吸引市市场经营者者参与，以以SP促销销和公关活活动吸引更更多的经营营者；手段：“数数码生活周周”活动+全市规模模的促销设设点数码会会+DM《《经营宝典典》+SP+PR，，建议联合合有关部门门组织“十十佳电讯商商”“十大大电脑服务务商”等评评选活动，，组织经营营讲座，创创刊《大都都会电子商商情》，推推出证言式式广告等。。策略五广告推广阶阶段策略（四）第四四阶段：持持续招商期期2、具体工工作事项广告的持续续推出海报大量派派发SP活动的的继续随时动向及诉诉求修正方向向策略五广告推广阶段段策略（五）第五阶阶段：尾盘处处理期1、形象推广广内容主题：创业广广场；目的：推出一一批特惠单位位（尾盘），，以“助你创创业，成就人人生”吸引投投资人和租赁赁经营者；；手段：详细阐阐述项目“大大都会电子商商城”经营理理念。策略五广告推广阶段段策略（五）第五阶阶段：尾盘处处理期2、具体工作作事项广告的持续推推出海报大量派发发刊登感谢稿广告费用预算算策略六一、报纸广告告1、十堰晚报报25000元2、雅兴隆中中25000元二、电视广告告1、电视专题题宣传片20000元2、电视广告告播出费20000元三、网络广告告1、专业网站站制作发布10000元元四、宣传物料料1、招商手册册10000元2、宣传彩页页5000元元3、导示系统统5000元元五、户外广告告1、公交站牌牌10000元2、路灯刀旗旗10000元六、会议活动动1、招商推介介会10000元十堰印象置业业顾问有限公公司专业为零零售企业、零零售开发商、、商业地产开开发商及地产产开发商提供供一对一式顾顾问服务。期待与您共同同成就财富梦梦想！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December17,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。12:56:2412:56:2412:5612/17/202212:56:24PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2212:56:2412:56Dec-2217-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。12:56:2412:56:2412:56Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2212:56:2412:56:24December17,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。17十十二二月月202212:56:24下下午午12:56:2412月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2212:56下下午午12月月-2212:56December17,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/1712:56:2412:56:2417December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:56:24下下午午12:56下下午午12:56:2412月月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。12:56:2412:56:2412:5612/17/202212:56:24PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2212:56:2412:56Dec-2217-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。12:56:2412:56:2412:56Saturday,December17,202213、不知香积寺