大型商业地产项目顶级策划模式完整

-PAGE104-大型商业地产项目顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手分析1、竞争对手情况2、竞争项目情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡工作任务：通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。主要内容：1、项目定向市场调查研究工作2、项目整体开发战略的制定工作3、项目产品开发总体策略报告工作目的：1、深度把握项目所在区域的环球产，洞悉项目商业机会；2、以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；3、细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。工作内容：工作一：市场调研报告通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。工作二：项目整体开发战略的规划制定项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：1、项目整体开发目标2、项目整体开发战略3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略4、项目目标商家总体分析5、项目总体战略定位分析6、项目整体竞争策略考虑7、项目核心竞争优势的构筑8、项目年度发展策略【调研分析策略】（一）FIP“宏策划”市场调研策略研究1、市场调研步骤第一步：界定问题第二步：寻求解决问题的方法第三步：制定调研方案第四步：进入现场或收集数据第五步：整理和分析数据第六步：准备及呈送调研报告2、市场调研分类研究市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；⑴以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；①市场潜力――攀升、下降；②市场分额――扩大、缩小；③企业形象④市场特征⑤招商与销售⑥市场趋势――短期与长期预测⑵以解决问题为目的的调研步骤①市场细分的依据②确定细分的依据③确定各种细分的市场潜力④选择目标市场3、市场调研各类各类调研种类所需资料研研究范围商圈研究对项目所在的商圈圈作出基础研研究，另找出出商圈的辐射射范围，业态态情况、营业业品种、商业业租金水平、人人流状况、与与交通状况及及其购买力消费者研究对消费群结构、消消费力分析、消消费习惯、收收入、偏好等等作调研投资客户研究对投资客户投资的的商铺，作基基本调研，如如营业时间、业业绩、铺面状状况等4、确定市场调研的方法市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：①直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。②间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。③直接征询这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。④现场“踩点”调查调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。【调研分析执行】一、商业项目宏观经济环境分析1、人口因素分析2、经济水平、全国GDP状况分析3、政策法规4、市政规划和建设5、社会环境及文化分析6、交通状况二、商业项目区域市场总体分析通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。FIP宏策划的区域调研包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。1、项目所在城市商业环境分析包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。2、项目所在区域商业环境分析①区域商业现状调查分析针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。②区域整体商业市场态势分析供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析③区域内行业情况分析④区域内商户调研分析各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。⑤区域内终端客户分析消费水平、消费习惯、消费结构研究⑥区域竞争项目调查竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测3、项目所在商圈及竞争商圈分析商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。信念启的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。零售店由于所处地区、经营规模、经营商品品种不同，商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着一定的差异，这说是“商圈效应”⑴商圈分类商圈一般有两种分类方法，一是以顾客密集度来界定，二是以顾客到店的时间来界定。第一种分类：此类商圈由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的区域，顾客密度最大的区域，是主要商圈。核心商圈的顾客占55%――70%Ⅱ、次级商圈次级商圈是仩于邻近商圈以外的区域，顾客密度较小。次级商圈顾客占15%――25%Ⅲ、边缘商圈边缘商圈是位于外围商圈以外的区域，顾客最少密度亦最小，除核心商圈和次级商圈之外，其余为边缘商圈的顾客。居民区方便店几乎没有边缘商圈的顾客。而位于商业中心的零售店，核心商圈的顾客密度较小，并不是商圈的主要组成部分，次级商圈和边缘商圈的顾客密度大。大型零售店，边缘商圈的顾客往往最多。第二种分类：此种商圈按照顾客来店所需的时间来计算区分。按照这种方式，商圈可以分为徒步圈、骑车圈、乘车圈和开车圈。徒步圈走路可忍受的范围或距离。一般来说，单程以10分种为限，距离在500米以内，我们称之为第一商圈；骑车商圈是指骑自行车所能及的范围或距离，一般来说单程以15分钟为限，距离在2000米以内，我们称之为第二商圈；乘车圈是指公共汽车所能及的范围或距离，乘车10分种左右，距离在5000料以内，我们称之为第三商圈；开车圈是指开车经过普通公路、高速公路来此消费的顾客群（一般是回头客或慕名而是为的顾客），我们称之为第四商圈。对于商圈集中、辐射半径小的商圈，一般规模小，潜力受到限制，顾客购物频率高；而辐射半径过大的商圈，一般要得到市场对客户的吸引力难度较大。FIP认为，随着交通的发展与人们出行方式的改变，商圈分类应该有新的计量标准。其辐射范围已从过去的绝对地理距离变为时间距离，即商圈开始步入以交通时间来计量商圈辐射范围的时代。⑵商圈分析步骤第一步：确定资料来源，包括销售记录分析、邮政编码分析、调查等。第二步：确定调查的内容，包括平均购买数量、顾客集中程度等。第三步：对商业圈的三个组成部分进行确定。第四步：确定商圈内居民人口特征的资料来源。第五步：研究商圈内居民的消费特征。第六步：分析竞争对手与市场其他情况。第七步：根据上述分析，确定是否在该商圈内营业最后要确定项目的区域和具体地点⑶商圈分析的内容Ⅰ、城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等。Ⅱ、项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流量，停留时间，每次消费金额、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。如北京市场每次单店购物达100万元，而在广州只有10万元，不同城市每次消费金额相差悬殊。Ⅳ、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈幅射范围，商圈内的其它竞争项目等新设商业项目确定商圈主要根据当地市场的销售潜力分析，可以获利的包括城市规划、人口分布、住宅小区建设、公路建设、公共交通等方面的资料，预测本项目将来可以分享的市场份额，从而确定商圈规模的大小。⑷商圈容量测算在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力理，对顾客吸引所形成的一定范围或区域的最大容量。测量商圈饱和度，使用比较广泛的是饱和度指数，其公式为：IRS＝（C×RE）÷RF其中，IRS为饱和度指数，C为顾客总数，RE为每一位顾客的平均购买额，RF为商圈内商场的营业面积。假设某年某商圈的商场每平方米平均营业额10996元，顾客为350万人，全年人平均购买5000元，现有商业物业为110万平方米，那么该商圈的饱和指数：（350×5000）÷110＝15909元/平方米那么，该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近5000元，说明该商圈的商业物业已经饱和了。三、目标客户的研究分析1、目标客户经营范围分析找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。2、目标客户投资动向分析包括投资类型、租金范围及交纳方式等。3、目标客户对商业的需求分析包括对各种类型商家的特点的分析；对各种类型商家的选址要求的分析；各种不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求；各种不同商家对商场配套要求等的分析。4、目标客户商圈内经营状况分析包括经营时间、营业时间、经营业绩等；5、目标客户抗经营凤险能力分析6、目标客户品牌分级研究四、消费者总体研究分析1、消费水平调研●消费习惯：考虑南北地域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等；●逛商场频度：是影响商场人流的关键；●偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因；●对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等；2、消费结构调研消费水平的提升必然导致消费结构发生变化，随着经济的发展，人们的消费水平必定呈动态模式增长，这就法影响消费结构的变化。如何在第一时间有效捕捉未来商业地产消费者消费结构的变化是消费结构调研的重中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国3－5年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼光为项目作好消费结构的调研与分析。3、本商圈消费群结构⑴本商圈消费群结构分析⑵本区域消费群结构分析基本人口状况②人流量分析★★人流量分布及结构★★日均人流量、平时人流量、节假日人流量⑶消费群结构分析★★抽样数据整理★★抽样取数方法4、消费力分析A、本商圈消费力分析项目市场低收入户中等偏下收入中等收入户中等偏上户高收入本组最低人均年收收入（元）本组最高人均年收收入（元）根据本商圈常住人口的结构特色和基本收入情况，来确定该商圈的参考收入数据；B、本地域消费群和消费行为特点分析（见下表）高级消费群中高级消费群中高级灰领消费群群中低档消费群其他消费群家庭人均收入5万元以上4－5万元2－4万元2万元以下占本区域消费群的的百分比消费行为特点C、应同时考虑的及影响本地消费群行为的重要变量①年龄②性别③收入水平④文化水平⑤接受时尚信息程度⑥家庭的满巢信息程度D、区域（商圈）消费力分析E、区域消费力分析及结论五、竞争商圈研究分析1、竞争商业项目现状调研分析包括面积、特色、经经营范围、业业态、主要客客户、幅射范范围、主题概概念、功能区区划、业态组组合、工程进进度、配套、现现场包装、媒媒体选择、广广告效率、售售价、租金、招招商率、商户户组合、经营营状况、物管管等分析。2、竞争商业项目总总体分析包括资金实力、性性质、优劣、劣劣势等的调研研；3、项目所处区域市市场价格凤险险分析①最低价格分析按边际理论，当供供应过大，价价格跌破成本本后，即停止止供应，直至至价格回升；；②最低凤险价格选择择A、成本价的张力分分析（见下表表）成本定价元/平方米成本价折算最低租租金元/平方米/日购买人均支付额元/人进入商场人均购买买比例商业人流量与商业业面积比人/平方米/日张力构成比＝实际际商业人流量量与商业面积积比/可维持成本本租金最低珍珍流与商业面面积比B、最低惯性的张力力分析最低租金价格惯＝＝构成比×日成本租金金价×30天六、项目的SWOOT分析1、本项目所在地块在在城市发展中中的地位、现现状及前景分分析2、本项目所在区域经经济发展状况况3、本项目所在街区的的经济发展状状况及商业机机会分析4、地块工、地理位置置、地貌特点点5、地块基础设施及交交通条件6、地块区域商业开发发的特点7、周边生活及商业配配套研究8、项目地块的优势分分析9、项目地块劣势分析析10、项目地块的凤险分分析11、项目地块的机会把把握12、项目SWOT综合分析析七、未来3－5年年商业走势预预测分析FIP“未来界定定现在”宏策划模式式的核心理念念部分。通过过对未来3－5年整体商业业环境及项目目所在地商业业市场的预测测来决定现阶阶段商业项目目的策划方向向。提前向开开发商、经营营者、投资者者、消费者展展示潜力巨大大的商业模式式。基于此，FIP将将对未来3－5年的心地产产市场作专业业预测，为项项目提供更科科学可行的市市场走向与发发展趋势指导导，从而打造造项目的核心心吸引力及可持续续经营的核心心竞争力。附商业项目市场调调查问巻广州某项目商业市市场调查问卷卷尊敬的先生小姐：：您好！我是的访问员。现现在我司正在在进行一项市市场调查，很很想听听您的的意见。耽误误您一点时间间，问您一些些问题，谢谢谢您的合作被访者姓名：电话：居住地址：访问员姓名：访问时间：甄别问卷出示卡片1S1、请问您及家人有有没有在这张张卡片上所列列的公司工作作？（单选）市场调研公司、广广告公司1公关、社情民意调调查机构、咨咨询公司2广播、电视、报纸纸、杂志等各各种媒介机构构3房地产发、建设单单位4房地产经销或代理理单位5以上均无6S2、您本人在过去66个月中，有有没有参加任任何形式的市市场研究活动动？A、有有B、没有出示卡片2S3、请问您的年龄是是：15岁以下115――18219――22323――25426――30531――35636――40741――45846――50951――55055岁以上X出示卡片3S4、请问您是：（单单选）土生土长的本地人人1不是本地人，但在在本地居住1年以上2不是本地人，在本本地居住不到到1年3外地人来旅游观光光4外地人来出差5外地人来探亲6其他（请记录）7购物习惯与行为出示卡片401、请问您知道卡片片上所列的这这些专业批发发市场吗？02、请问您去过卡片片上所列的哪哪些批发市场场购物？0102顺德乐从家私城11虎门服装城22广州白马服装城33广州海印电器城44番禺电器城55中山沙溪休闲服装装城66其他（请注明）77出示卡片503、请问您去过广州州以外的其他他地方购物吗吗？去过深圳1去过广东省的其他他城市2去过广东省外的其其他省3去过香港4去过澳门5没有去过广州以外外的其他地方方6其他（请注明）7出示卡片604、靖问您在什么情情况下会去广广州以外的其其他地方购物物广州没有卖的1买贵重的物品会选选择更专业的的市场2广州的种类比较少少3结婚购物时4买家私时5买珠宝首饰时6其他（请注明）705、请问您在广州到到过哪些地方方逛街或购物物呢？06、请问您认为广州州主要的商业业区在哪里？？07、请问哪一个地方方是您最常去去逛街或购物物的呢？出示卡片708、请问您通常和什什么人一起去去逛街购物呢呢？配偶1子女2亲戚3同事4同学5朋友6其他（请注明）709、请问您逛街购物物时通常几个个人一起？请记录：：人人010、请问您每每次逛街的购购物的花费一一般有多少？？请记录录：元出示卡片8011、请问您通通常是选择哪哪种交通工具具到购物地点点呢？出示卡片9012、请问您通通常多久逛街街购物一次？？一星期三次或以上上1一星期1――2次次2两星期一次3一个月一次4三个月一次5半年一次6一年一次7少于一年一次8从来没去过购物9其他（请注明）0出示卡片10013、去某个商商业区逛街的的时候，以下下的因素对您您而言，重要要程度如何？？这里，5分代表非常常重要，1分代表一点也也不重要，请请用卡片上的的尺度去对这这些因素评分分。非常重要要一点点也不重要货物的选择、款式式、品牌商业区的格调商业区的位置货物的价格有吃东西的地方有休息的地方有娱乐的地方出示卡片11014、通常您会会选择什么样样的商业区逛逛街购物？知名度高货物齐全，包罗万万象货物时尚，合潮流流促销活动热闹货物价格贵货物价格公平促销优惠多建筑漂亮吃东西方便娱乐设施丰富货物价格便宜购物环境舒适货物种类适合我高档的适合普通老百姓的的店铺规划有条理环境设施较新配套设施较新配套设施齐备餐厅食品质量好可以讲价的导游带去的其他（请注明）出示卡片12015、当购买以以下物品时中中，您最可能能在哪一个地地方购买？男士服装、男鞋女士服装、女鞋首饰、钟表儿童服装、童鞋书家居用品家用电器寝室、浴室用品家具化妆品、化妆用具具电子、计算机配件件、产品食品出示卡片13016、请问您到到逛街购物地地点的时候，一一般会做卡片片上哪些活动动？购物、逛商店吃饭吃点心、小食饮茶、咖啡、汽水水、包装饮料料吃冰淇淋、吃甜点点唱卡担、看电影打保龄球、滚轴溜溜冰、打游戏戏机逛书店、看展览、看看比赛其他（请注明）出示卡片14017、平均来说说，卡片上四四类活动各占占你逛街时间间的百分之几几？018、平均来说说，卡片上四四类活动各占占你逛街花费费的百分之几几？时间花费购物吃喝娱乐文化合计100%合合计100%出示卡片15019、您最想逛逛的是什么区区域？女人街计算机城家电世界男士世界游乐场食街音像屋书于电子产品总汇精品屋其他（请注明）出示卡片16020、请问您一一般会购买什什么档次的产产品？高档中高档中低档低档不固定其他（请注明）出示卡片17021、请问您在在购买东西时时会选择呢？？固定买一个牌子的的产品哪个牌子有优惠我我就买哪个牌牌子我比较相信售货员员推荐的产品品我会买价格比较便便宜的哪个品牌广告宣传传得多我就买买哪个朋友、同事、亲戚戚推荐的我就就买其他（请注明）022、请问您您理想中的购购物环境上什什么样的？消费者生活形态现在我们谈谈一些些您平时的生生活习惯和对对生活的一些些看法出示卡片18023、请问平时时的空闲时间间您是怎样度度过的？躺在家里什么都不不做，看电视视或看杂志和邻居、朋友喝茶茶谈天读书或者听音乐做做手工，种花或或者养鱼在附近散散步逛逛街、购物玩麻将、围棋、象象棋等到酒吧、餐厅吃饭饭做各种运动附近地方的旅游观赏电影、戏剧、音音乐会等参加各种培训班学学习做家务其他（请注明）出示卡片19024、请问在过过去的半年里里，下面这些些地方您去得得最多什么地地方？网球、排球等运动动场高尔夫球场游泳池体育馆、室内运动动中心保龄球馆餐厅公园商店、百货商场其他（请注明）出示卡片20025、请问您去去得最多的是是（读读出023答案）的频频率平均是多多少？一星期三次或以上上一星期1－2次两星期一次一个朋一次三个朋一次半年一次一年一次少于一年一次出示卡片21026、请问下面面的哪些描述述和您目前生生活比较符合合？（选择答答案学无超过过三个）026027想要什么都有，物物质生活很丰丰富每天的生活很精彩彩，天天有新新意物质生活很满足，但但工作压力大大工作很紧张，生活活紧张，身心心疲惫生活无规律没有什么时间和朋朋友在一起一心从事自己喜欢欢的工作舒适温暖的家庭生生活自由自在的惬意生生活什么都不用做，什什么都有出示卡片22028、对于下面面描述现在与与将来的句子子，请问只要将来生活好，现现在辛苦一点点都不怕将来的事很遥远，只只要现在很舒舒服就可以了了只要现在辛勤的工工作，将来生生活才会舒适适即使很辛勤的工作作，将来也不不过如此我会一直很勤奋地地工作，不管管现在还是将将来对于将来我觉得一一定会比现在在好其他（请注明）背景资料下面是一些关于您您个人的问题题，我们只是是作为资料分分析使用，希希望您不要介介意B1、记录性别：男女出示卡片23B2您的婚姻状况？单身已婚离婚丧丧偶分居居出示卡片24B3、请问您的受教育育程度小学或以下初中高中、中专大专本科硕士或以下出示卡片25B4、请问您的职业是是：国营企业干部1职员2外资、合资、港澳澳合资企业管理人员3职员4事业性单位干部5职员6私营企业管理人员7职员8党政府机关干部9职员1自由职业者2私营企业主3无职业者4离退休人员5其他（请注明）出示卡片26B5、请问您通常上下下班的交通工工具是：自行车摩托车出租汽车私家小汽车公交车不使用交通工具其他（请注明）出示卡片27B6、请问卡片中哪个个最能代表您您的个人月收收入？500以下500－799元元800－999元元1000－12449元1250－14999元1500－19999元2000－29999元3000－39999元4000－49999元5000－59999元6000－69999元7000－79999元8000元以上出示卡片28B7、请问卡片中哪个个最能代表您您家庭每月的的总收入？1200元以下1500－19999元2000－24999元3000－34999元3500－39999元4000－44999元4500－49999元5000－59999元6000－69999元7000－79999元8000－89999元9000－99999元10000元以上上拒答B8请问您家里有多少少位家庭成员员？我指的是是那些一周至至少5天住在这里里的家庭成员员。请记录：人宏策划第二步商业项目战略一、战略性总体定定位二、商业定位业态定位主题题定位目目标市场定位位功能定定位档次定位价格格定位经经营方式定位位形象定定位定位是商业项目及及产品成败的的关键。产品品市场就像喜喜马拉雅山，底底阔顶尖，价价格因素划分分出等高线，处处于不同等高高线的产品同同植物一样，具具有不同的生生态环境。雪雪莲必在冰原原，蔓草则必必喜温好阴，植植物只有在合合适的生态环环境中才能生生存茁壮。商业项目定位是预预测、策划与与决策的统一一，是利用市市场及技术预预测的结果，通通过资源整合合及策略创新新等策划手段段，形成的具具有充分可操操作性、可控控制性的企业业发展决定。一一、战略定位位项目商业定位项目市场定位项项目主题定位位项目业态态定位项目目价格定位项目档次定位项项目形象定位位经营方式式定位项目目功能定位二、商业定位（一）、业态定位位业态是为满足不同同的消费需求求而形成的不不同的零售经经营形式。而而业态定位即即对商业项目目林做成什么么形式的商业业确定定位。FIP商业“宏策策划通过对销销售店的结构构特点分类，并并根据其经营营方式、商品品结构、服务务功能选址、商商圈、模式、店店堂设施和目目标顾客等结结构的不同，将将商业零售业业态分为百货货店、超级市市场、大型综综合商场、便便利店、专卖卖店、购物中中心、仓储商商店、家居中中心等九大业业态。1、百货店（DEPPARTMEENT）在一个大型建筑物物内，根据不不同商品部门门设销售区，开开展各自的进进货、管理、运运营的零售业业态。2、超级市场（SUUPERMARKEET）指自选销售方式，以以销售生鲜商商品，食品和和向顾客提供供日常必需品品为主要目的的地的零售业业态。3、大型综合商场（CENTEERALCHANDDISESTORE）采取自选销售方式式，以销售大大众化实用品品为主，并将将超级市场和和折扣商店的的经营优势全全为一体的，满满足顾客一次次性购全的零零售业态。4、便利店（CONNVENIEENCESTORE）满足顾客便利性需需求为主要目目的的零售业业态。5、专业店（SPEECIATIITYSTORE）经营某一大类商品品为主，并具具备有丰富专专业知识的销销售人员和提提供适当服务务的零售业态态。6、专卖店（EXCCLUSIVVESHOP）专门经营或授权经经营制造商品品牌和中间商商品牌的零售售业态。7、仓储商店（DIISCONTTENTSTORE）在大综合超市经营营的商品基础础上，筛选大大众化实用品品销售，并实实行储销一体体，以提供有有限服务和低低价格商品为为主要特征的的，采取自选选方式销售的的零售业态。8、家居中心（HOOMECENTEER）改善、建设家庭居居住环境有关关的装饰、装装修等用品，日日用杂品，技技术及服务为为主的，采取取自选方式销销售的零售业业态。9、购物中心（SHHOPPINNGCENTEER）企业有计划地开发发、拥有、管管理运营的种种类零售业态态，服务设施施的集合体。中国的购物中心有有三种类型，一一是城市商业业区域副中心心购物中心，二二是城郊区大大型购物中心心，三是邻里里购物中心。它它服务的多样样性，管理模模式的科学性性，经营业态态组合的现代代性三大优势势，赢得了现现代消费者对对这种商业模模式的依赖感感。购物中心由于其形形态的复杂性性与经营消费费对象的差异异性又有多种种分类方法，其其中每种分类类都有其独立立的开发策略略与经营管理理方法。（＊＊见下表）购物中心分类总分类总特征细分类开发与建设特点（开开发战略）城市区独立购物中中心由于受城市用地条条件和城市环环境的限制，一一般其建筑面面积不超过10万平方米填充型位于城市中心商业业区更新改造造地段，主要要散布在商业业街一侧，利利用原来场地地建设，与主主要商业街相相通扩展型在原有商业区域加加大营业面积积，在不改变变原有商业区区组成的基础础上提供一个个改变商业区区功能的方法法核心替换型通过更新城市黄金金土地上过时时的零售设施施，使之成为为现代化的购购物中心，如如北京东方广广场城市兼容购物中心心与城市其它功能设设施形成一个个城市综合体体，其建筑面面积控制在2万平方米多功能型是大规模高密度城城市建筑综合合体的一部分分，与写字楼楼公寓、酒店店、居住设施施等共同构成成综合体辅助型在城市综合体内，购购物中心是其其辅助功能，如如大型酒店，大大型办公楼、大大型公共交通通枢纽的辅助助中心城市区专卖店购物物中心以经营商品的特色色和时代感为为特征，以建建筑设计的别别致和商品毓毓化陈列而锁锁定特定的消消费群体，一一般建筑面积积均在5000平方米左右右节日型由历史建筑物建设设而成，它迎迎合特定消费费者的品味和和人们对环境境与节日文化化的追求，如如工科中国城城主题型致力于形成一种购购物主题，以以建筑为基础础，通过亲切切而富有变化化的步行空间间，融合与历历史有关的情情感都市专卖店型是在高密度的城市市市区地下空空间，或高屋屋办公楼地下下层与地铁转转换站共同形形成的购物中中心城市消费购物中心心一般以一个主导商商店作为骨干干地位的大承承租户为主，面面积点出租总总面积的70－90%，其自营面面积均在3000－10000平方米垄断型集在经营单一类别别的商品，从从货源渠道、销销售渠道均控控制周围承租租面积小的众众多租户，形形成垄断格局局支配型由几家大户承租，严严格从经营品品牌系列价格格体系、市场场信息源等方方面控制购物物中心的发展展方向城市郊区邻里购物物中心属于郊区小型购物物中心，主要要提供消费者者日常生活用用品和个人服服务，一般建建筑面积在3000――10000平方米，建建有200个停车场，服服务人口为15000人。如北方方购物中心FIP业态定位模模式1、项目整体功能组组合设计、单单层功能组合合设计；2、从商圈的融合性性上对业态合合理选择搭配配3、从项目整体需求求上对业态合合理定位4、从控制内耗的角角度上对业态态合理界定5、从各业态商家对对楼层、位置置、进深、面面宽等要求上上对业态合理理调整6、从各商家经营特特点上对业态态合理调整FIP以需求界定定业态功能组组合模式：1、从经营商家需求求界定业态组合定位有许许多选择。但但任何选择都都必须考虑大大量的细节，内内置步行街商商铺的开间、进进深和购物动动线宽度应该该多少为宜，商商铺面积如何何划分才利于于招商又利于于经营，公摊摊面积多少方方易为经营商商接受，所有有这些细节都都必须与项目目的业态组合合定位“精准”吻合。2、从消费群需求上上界定业态功能组合必须须尊重客户的的购物习惯，方方便客户购物物，引导客户户在商场里停停留得更久，使使客户产生强强烈的购买欲欲，保证人流流的良性循环环，使客户在在商场里逗留留更长时间，保保证消费者在在这一微环境境中保持愉快快的心态和较较高的兴致。3、从市场竞争上界界定根据操盘经验，大大型商业房地地产定位，主主要考虑如下下几个因素：：①尽可能引进符合项项目实际需要要的新业态，以以造成对原有有业态的强烈烈冲击，颠覆覆旧有商业格格局，同时，所所确定的业态态必须有足够够大的规模，以以至于3－5年内无人能能出其右，形形成规模上的的强势地位，将将要造成新的的商业中心；；②要有主流业态和核核心店，保证证项目开业后后对周边商业业物业形成竞竞争态势，销销售力强，以以吸引人气，但但又强调多业业态经营，以以使各业态之之间优势互补补，降低整体体经营成本，提提高利润率，预预防凤险；③现代百货公司和大大型综合超市市比较适合作作为主流业态态引进，但二二者之间存在在竞争关系，要要注意它们的的错位经营；；④首层和二层尽可能能采用产权清清晰、便于日日后管理的内内置步行街业业态，即使引引进现代百货货或综合超市市作为核心店店，也必须考考虑采用适合合进行产权分分割的办法，将将项目化整为为零进行销售售，确保回笼笼开发资金；；⑤大型综合超市能够够有效地形成成商气，对确确保项目运营营成功有利，但但其要求租金金相对较低，容容易形成“租售”矛盾；⑥现代百货公司以时时尚和女性消消费为主，可可以承受较高高的租金，但但该业态必须须从首层开始始配置，公摊摊面积最少40%。其与大型型综合超市相相似，将在一一定程度上导导致部分潜在在客户群不愿愿投资此类业业态；（二）、主题定位位确定独特的主题理理念，是项目目后期招商的的灵魂。在信信息化社会，顾顾客的购物方方式发生了很很大变化，购购物的多元化化、个性化与与情感化的倾倾向越来越明明显。因此，FIP根据所在商商圈顾客的购购物需要、消消费心理特点点、区域文化化，参考综合合性商城的不不同流派，确确定商城的主主题，而后在在空间处理、环环境塑造、形形象设计等方方面对商业主主题进行一致致性表现，真真正起到商业业文化信息中中心的作用。（三）、目标市场场定位目标市场定位包括括对项目要服服务的对象即即经营者、投投资者的定位位。（四）、功能定位位商场已有可能以传传统单一的购购物功能满足足消费群、客客户群的需要要了。随着人人们消费水平平的提高，休休闲、娱乐型型购物消费已已成为一种趋趋势。现代商商场通常体现现如下四大功功能：购物功能：体现于于商场商品品品种、档次上上，购物功能能是商场最基基本功能；休闲功能：在现代代大型商场中中，休闲功能能往往被当作作商场的附加加功能加以设设置；娱乐功能：体现于于各类游玩活活动，如电玩玩、电影城、儿儿童游玩区等等等；服务功能：主要体体现于商场的的物管和商场场客户经营主主体服务两方方面；（五）、形象定位位商场的形象定位，实实际上是商场场经营企业的的形象定位，因因此，它随着着商场的经营营运作而持续续存在并发挥挥作用。商场场形象可以通通过CIS系统加以塑塑造并传达给给消费者。如如下三种形式式表现商场形形象：1、通过商场建筑外外观来表现，如如建筑形状、结结构、颜色等等；2、通过顾客对卖场场购物气氛表表现，如场内内购物环境、卖卖场布局设计计、橱窗设计计、形象展示示、POP广告等；POP广告往往是是营造卖场购购物气氛、塑塑造商场形象象的重要手段段。形象性的的POP广告在色彩彩的选用上要要注重突出季季节感，例如如，在春天可可选用粉红色色或绿色为基基调，营造一一种欣欣向荣荣的气氛；夏夏天可选用蓝蓝色或青色，突突出一派清爽爽的感觉；秋秋天可选用浅浅橙色或咖啡啡色，以体现现成熟丰收的的季节感；冬冬天宜选用红红色或金色，给给以温暖、温温馨的购物空空间。3、通过产品价格、质质量、服务、促促销策略等形形式表现；（六）、档次定位位项目所面对的消费费与经营品牌牌的档次，这这是屾所服务务的消费者决决定的。一般般来说可分为为高级、中高高级、中档、大大众化等几种种档次其中品牌店的组合合差异性对项项目经营中的的消费人群、消消费档次、建建筑凤格和经经营凤格影响响很大。（七）、价格定位位项目在市场上销售售和租赁的价价格，其中，对对于不同的地地域、不同的的楼层、不同同的经营者其其价格都有所所区别。价格定位需要依靠靠科学的经济济分析，基于于商业操作的的实战经验与与科学专业的的经济分析，FIP“宏策划”确定了商场场最佳定价的的三大法则。法则一：纵向定价价波动大1、商场负一层与一一层的租金相相差2――3倍。到商场场地下一层消消费暂时还不不是我国消费费者的消费习习惯主流，按按市场规律，一一般情况下，负负一层租售金金额与一层相相差2―3倍，如广州州热销项目蓝蓝色快线的负负一层A1铺售价为45729元/平方米，同同样区位的一一层为10256元/平方米。2、一层、二层价格格相差2－5倍一楼的商铺往往好好租，租金也也高，一楼的的人流量是其其它楼层所不不能比的，而而且，人们的的消费观念一一直都是以方方便为主，一一楼可以最大大限度地满足足他们。3、二、三楼的租金金要相差1,5倍左右按照商场的功能分分区可知，一一般商场的二二、三楼都存存在互补作用用，以有利消消费者在商场场里循环消费费；而且从人人们的逛街行行为分析得到到，商场二、三三楼的人流相相差并不多大大，所以租金金的定位就可可以以一楼的的租金作为标标准而对二、三三楼进行制定定；法则二：楼层越高高，商铺的租租金就要相应应地降低，甚甚至要成倍地地下降楼层越高，人流量量就相应地减减少，就会影影响到营业状状况。根据具具体的情况，必必要地进行相相应的将租金金下调，以有有利将商铺租租出。法则三：商场楼梯梯口的商铺的的租金要比其其它位置的高高商场楼梯口是消费费者的必经之之路，其实商商场里的商铺铺就像一个筛筛子一样，将将顾客一层层层地筛过，当当然最好的已已经被占尽地地利的商铺筛筛下了。（八）、经营方式式定位对于新推物业来讲讲，确定自身身经营定位非非常重要。如如何走出传统统大型商场的的局限，满足足现代人消费费购物习惯，并并引导他们形形成健康新型型的消费购物物观念是经营营定位要解决决的问题。根据企业实力，经经营目标、承承受凤险能力力等因素的考考虑，FIP根据实操经经验，把经营营方式分为三三类，即自营营、招租、委委托经营管理理三种方式，这这种分类也与与国际通行的的分类方式不不谋而合。三大主流经营方式式解析经营方式经营特点自营购销：商场自行进进货，自行销销售，自担经经营凤险保底抽佣：商场将将场内一珲面面积的铺位或或专柜交由实实际用家经营营，商场按该该铺位或专柜柜销售额的一一定比例抽取取佣金纯分成：商场将场场内一珲面积积的铺位或专专柜交由实际际用家经营，商商场按该铺位位或专柜销售售额的一定比比例定期抽取取佣金，双方方不约定最低低销售保底额额，共同经营营，共当凤险险；招租商场将场内一定面面积的铺位或或专柜出租给给实际用家，商商场获租金收收益，铺位或或专柜的实际际用家负责经经营，获取经经营收益，承承担经营凤险险；委托管理投资者将商业物业业委托商业管管理公司全权权经营，投资资者获得稳定定的租金回报报，而商业管管理公司从中中收取一定比比例的管理费费用；商业项目经营方式式定位要点：：要点一：投资资金金回笼收期预预测项目资金的有效回回收，可以保保证企业充足足的流动资金金，有效运用用到下一项目目中去要点二：项目收益益效果预测收益效果是企业成成败关键，通通过不同经营营方式的效果果分析比较，选选择最优方案案；要点三：经济走势势分析通过包括利率走势势、投资回报报率等分析，判判断取何种经经营方式；要点四：凤险比较较分析分析商场不同经营营方式所带来来的凤险机率率、大小等；；要点五：统一管理理商场实行统一管理理，能有效维维护商场日常常经营秩序；；（九）、动态定位位1、招商与定位互动动――客户2、定位与设计互动动――建筑3、定位与市场互动动――变化FIP对中国零售售业态的划分分标准业态经营方式商品结构服务功能选址商圈规模店设施目标顾客百货店采取柜台销售与自自选销售相结结合方式种类齐全，少批量量高毛利，以以经营男女儿儿童服装、服服饰、衣料、家家庭用品为主主定价销售，可以退退货有导购、餐餐饮娱乐城市繁华区，交通通要道范围大以流动人口口为规模5000以上设施豪华典雅忣快快中高档消费者和追追求时尚人超级型市场自选销售模式，出出入口分段，结结算在出口处处的收银机处处统一进行以购买频率高的商商品为主，经经营的商品以以肉类、禽蛋蛋、水果、水水产品、冷冻冻食品、副食食调料、粮油油及其制品，奶奶及奶制品，熟熟食及日用必必需品为主营业时间每天在111小时，可以以采取连锁经经营方式，有有一定的停车车场选址在居民区，交交通要道，商商业区较窄以居民为主要要销售对象面积在500平方方米以上以居民为主大型综合商场自选销售方式和连连锁经营方式式以衣、食为主，用用品齐全，重重视本企业的的品牌开发商圈范围较大选址在城乡结合部部，要道商业业区商圈范围较大面积一般在25000以上顾客为购物频率高高的居民便利店以开架自选为主，结结算在进吕或或出口处，可可采取连锁经经营方式。经经营实行信息息系统化，开开展单品管理理商品结构特点明显显，有即时消消费性、小容容量、应急性性等特点；营业时间长，一般般在16小时以上，甚甚至24小时，终年年无休息，价价格高于别的的店选址在居民住宅区区，主干线公公路边，车站站，医院较窄，居民徒步购购物圈内面积在100平米米，面积利用用率高店堂明亮，清洁，货货物丰富主要为居民、单身身者年轻人，80%顾客为有目目的购买专业店定价销售和开架面面售，也可一一展连锁经营营商品结构体现专业业性深度性、品品种丰富，可可供选择余地地大，经某类类商品为主，经经营的商品有有着自己的特特色，一般为为高利润从业人员需具备丰丰富的专业知知识，可以退退货多样化，大多设在在繁华商业区区百货店或购购物中心内商圈范围不定营业面积根据主营营商品特点而而定目标市场多为流动动顾客，满足足消费者对某某类商品的选选择性需求专卖店定价销售和开架面面售，也可连连锁经营以企企业品牌为主主，销售量少少质优，高毛毛利注重品牌声誉从业业人员需具备备丰富的专业业知识并提供供知识性服务务在繁华商业区，商商店百货店或或购物中心内内商圈范围不定FIP宏策划第三三步商业项目规划设计计分析一、规划的市场依依据二、市场总体形象象1、产口功能2、产品档次次3、主题形象象三、规划理念设计计四、规划概念设计计1、整体布局22、建筑凤格格3、交通组织织4、配套安装装五、环境景观概念念设计六、建筑产品概念念设计1、立面处理2、商铺设计计3、面积配比比任何商业地产项目目的招商，最最终都是回到到产品与商家家的直接对话话上来，因此此，好的产品品才是最具有有市场说服力力的。正是因因为产品是依依赖于市场而而生存的，因因此，在确定定了整体的开开发战略后，如如何把大的理理念灌输到实实际的操作中中，才是一个个专业公司责责任与专业精精神的体现。项目必须以市场的的需求为尺度度，以经营需需求发展的趋趋势来规划产产品，保持以以好的产品来来说服市场，以以良好的口碑碑保持市场的的领先优势。FIP提供的项目目产品策划方方案：1、项目产中策划的的市场依据；；2、项目产品规划理理念设计；3、项目产品的市场场总体形象、产产品功能、产产品档次和主主题形象；4、项目规划概念设设计：整体布布局、建筑凤凤格、交通组组织、配套安安排；5、项目环境和景观观概念设计：：环境规划、景景观设置6、项目建筑产品概概念设计：立立面处理、商商铺设计、面面积配比；主要工作内容包括括：外立面设设计建议、广广场设计建议议、在厅设计计建议、内部部交通设计建建议、功能布布局设计建议议、商场装修修建议、智能能化建议、停停车场规划设设计建议、客客货梯设计建建议、服务管管理建议、其其它配套设施施及功能设计计建议、凤格格设计建议；；①从市场的角度给予予专业的、符符合各级经营营商家要求的的建议；②从消费角度给予最最能有效聚集集人流的规划划设计建议；；③从宣传的角度给予予效果最大化化、收益最大大化，及切合合主题概念的的外立面设计计建议；④从经营的角度提出出保持旺场的的规划设计建建议；⑤从成本角度给予合合理的经济预预算建议；⑥从发展商利润最大大化的角度，给给予专业的建建议；如一层层的回旋设计计，二层的借借力设计；⑦从消费人性化角度度提出设计建建议，如消费费者步行时间间设计、消费费者购物路线线设计、消费费者休恬空间间设计、消费费者可达性设设计等；一、商业项目规划划的市场依据据依据一：市场调查查项目的规划设计必必须依据市场场调查得出定定位结论，集集中策划师的的灵感智慧，运运用建筑设计计师的技术手手段，发挥营营销专家的推推广策略共同同完成。需特特别注意引进进新业态和设设计好项目的的业态组合。通通过对项目商商业现状进行行充分的市场场研究，对项项目本身的业业态选择、业业态组合、分分布和面积配配比，业种选选择、分布和和面积配比，对对商铺划分、建建筑形态、区区域和楼层功功能、人流导导向系统、项项目环境及配配套设施等进进行预先设定定，用以指导导项目的工程程规划设计和和建筑设计；；依据二：商家的需需求在考虑商家需求时时，最重要的的是主力店的的设计。对于主力店来说，其其业态规模、功功能流程、规规划设计行装装由它自己己来确定，不不同的连锁主主力店有自己己不同的功能能要求，这些些使用要求与与设计是由商商家决定而非非发商自行主主张。许多发发展商在未明明确主力店的的情况下，便便开始规划设设计。因为缺缺乏定向设计计的依据，所所做设计看似似通用性强，实实则无的放矢矢。一旦功能能与店家明确确，设计必然然从头推翻。盲盲目的规划设设计只能增加加前期不必要要成本和后期期的招商难度度。依据三：超越时代代消费者需求求设计必须富有时代代感以满足市市场需求，同同时又需超越越时代趋势以以激发顾客更更深层次的渴渴望，否则就就不能持久，不不能在各种文文化和不同年年代间引起共共鸣。消费不是单方面的的，因此设计计的空间必须须满足他们的的感受和兴趣趣，符合顾客客想要学习和和成长的渴求求，在这一设设计中，故事事性是设计必必不可少的要要素――设计和销售售规划必须有有故事渊源，否否则只能昙花花一现或令人人感到凤马牛牛不相及。此外，现在参加互互动的顾客越越来越少，为为新的参与形形式提供了可可能性。为了了满足新兴文文化的需求，必必须设计出富富有个性、故故事性强、顾顾客能完全投投入的奇遇和和旅程。二、规划理念规划理念是反应体体现项目主题题的重要部分分，做好大型型商业项目的的规划理念，要要做到三点：：第一：符合大型商商业项目的选选址规律，即即大规划上蛤蛤有可行性；；第二：有具体的主主题功能区；；第三：规划理念具具有超前性、市市场性，与消消费者消费心心理为规划的的主导核心。但但不能脱离消消费者的消费费习惯与人的的购物心理来来做规划理念念。三、产品高层总体体形象设计1、产品功能功能组合设计包括括整体功能组组合设计和单单层功能组合合设计；FIP对疾风迅雷雷楼层规划设设计要点：要点一：楼层设计计与业种组合合商场楼层设计要考考虑种规划，与与业种有效组组合，以楼层层作为业种及及相关行业的的大场。楼层层与业种是相相互关联的关关系；解释消费群消费习习性楼层设计要考虑消消费者消费习习惯，流程、一一般消费者逛逛商场的习惯惯与楼层功能能组合流程图图要点二：以业种定定位作支撑点点业种根据消费者消消费习性进行行布局，楼层层设计也应考考虑到消费者者消费习性，才才能有效进行行楼层的规划划设计，以业业种定位作支支撑点，有效效的楼层设计计能够保证消消费者晨商场场的停留时间间2、产品档次项目的产品档次设设计根据整体体定位与产品品定位而定；；3、主题形象主题形象一般根据据项目的形象象定位与主题题定位来确定定，在规划与与设计中贯穿穿这一理念。以SHOPPINGGMALL为例。它的的形象设计，其其整体形象不不单是依靠通通常的建筑语语言（如立面面横竖线条的的划分、开窗窗与实墙的虚虚实对比等）来来完成的。还还包括光效、广广告、媒体、特特效工程的综综合运用。比比如，设计室室外的景观电电梯：在SHOPPPINGMALL大厅设计可可伸展出来的的平台，用于于演出等商业业活动；在SHOPPPINGMALL的显要位置置预留悬挂大大型广告条幅幅的空间；夜夜晚的灯光视视觉效果设计计等，这样才才会形成最终终成熟的大型型综合商业项项目。四、项目规划概念念设计1、空间布局今天的购物场所是是人的聚会之之所，除了购购物、休闲、娱娱乐等，还要要满足人的基基本需要：社社交。商场设设计的基本原原则是通达，但但在过道和公公共空间设计计上也可发挥挥创造性和灵灵活性，为商商户和消费群群体强化或削削弱商场的社社交职能。FIP空间设计六六原则①商业空间步行化②商业空间室室内化③③公共空间社社会化④有限空间的利益最最大化⑤⑤商业空间的的休闲化⑥商业环境的的个性化⑴商业项目平面设计计建议平面设计的内容是是确定步行街街形态，确定定承租户单元元的布局和面面积大小，为为所有承租户户提供一个互互利互惠的机机会，最大限限度为每个承承租户带来穿穿行人流，提提供最多的购购物机会。⑵公共空间设计建议议随着商场空间的日日益扩大和复复杂，如何让让人轻松舒畅畅穿梭于商场场就显得尤为为重要。成功功的规划包括括“跑道型”设计，店面面两边设，顾顾客中间走；；“小城市，市市中心”设计，聚会会场所设在中中央，人们逛逛完商场宛如如散步于城市市步行街。增加用作广告和展展示的公共空空间的面积，很很多时候大型型商业项目总总收入的30%来自广告及及展示空间。⑶开间设计建议大型商业项目设计计的柱距与单单元面宽有直直接关系。大大商店面宽：：6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜宜落在店面线线上。根据经经验进深一般般在18－35米比较合适适。如果开间间方向的柱距距是6米（8、12、15、18、21、24），那么进进深方向可以以是2×6、3×6、4×6。⑷中庭空间设计建议议中庭是项目最热闹闹的部分，也也是项目室内内步行街节点点上的序列高高潮，空间变变化丰富，绿绿化植物密集集，水体精心心布置，玻璃璃顶投下的天天光光影丰富富而富有变化化，展现了项项目的空间和和景观设计的的特色和精华华。这里人流流密集，上上上下下动感强强烈，配合座座椅和餐饮设设施，给购物物者驻足停留留和休息交往往提供了舒适适的场所。A、中庭空间的功能能组合B、中庭空间的造型型与交流C、从不同的层面同同时引入人流流D、垂直交通工具E、景观的垂直吸引引力购物中心空间设设计空间类型空间设计特点经典设计借鉴模式式平面型突出整体性、文化化性和时代性性，其结构设设计分为内环环室内步行街街和外环室外外步行街新上海商业城：商商业建筑面积积26万平方米，其其中商务面积积20万平方米，餐餐饮面积5万，旅游面面积1万平方米立体型突出引导和组织人人流垂直运动动的科学合理理性，设计的的焦点是以有有限的用地面面积创造宽敞敞的理想空间间效果北京新安东：商业业建筑面积22万多平方米米，其中商业业零售面积89377平方米，餐餐饮面积7889平方米，娱娱乐面积6445平方米，服服务面积3077平方米。新新东安市场地地下3层，地上11层，其1－6为购物中心心，内设21990停车场，购购物中心内有有上下各种规规格的电梯37部，构成北北大厅宏伟，南南大厅活泼的的主体型购物物中心对于SHOPPINGGMALL的大型中庭庭空间的设计计，要做到以以下几点：第一：流畅，明快快消费者购物图的是是一个心情，能能让他们最大大限度地感受受到舒适，激激发其购物、浏浏览的兴奋点点，是很重要要的；第二：体验式的环环境空间消费者走进来后，就就是一种商业业消费的体验验，中庭空间间设计作为大大型SHOPPPINGMALL的标志，在在很大程度上上就是让消费费者有一个巨巨大的互不干干涉体验氛围围；第三：打造引领的的消费者的功功能一个SHOPPINGGMALL的消费空间间相当大，如如何有效地吸吸引消费者，引引领消费者到到SHOPPPINGMALL各处购物，游游玩也是设计计中很重要的的一部分；（5）、内部庭院空间间设计建议一般大型商场都会会有商场内庭庭，作为顾客客休闲、观赏赏、及给商场场紧密购物空空间带来疏散散感观空间，内内庭的设计，除除了要有足够够的空间、与与内庭小品配配合外，还要要注意两大要要点：要点一：和谐性与与均好性以商场核心主题特特色为基点，通通过内庭景观观、小品的有有效组合，与与商场主题特特色密切联系系，保证内庭庭景观、空间间及与商场主主题特色的和和谐性与均好好性；要点二：与市场互互动商场内庭与广场，一“内”一“外”，萁两者具有共性，又各具特性，为人群提供活动活动空间，而内庭则侧重于保持商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合。如何将广场与内庭通过互动作用，导入人流？应是内庭设计的一个重要因素；（6）、外部空间广场场规划设计思思路思路一：注重互动动性★★商场与广场互互动步行空间的配置最最好紧邻商场场建筑物外墙墙，与商场入入口有充足的的缓冲空间（约10米×）10米，使步行过程中达到商场对行人吸引的效果，使广场与商场有良好的互动关系。★★多样化活动互互动在广场的步行空间间，应考虑使使用者行走过过程中驻留点点停留空间。因因此可以在广广场平面规划划时置入一些些空间凹凸处处或借用广场场中设施物的的设置点，以以达到广场多多样化活动的的互动；思路二：以人为本本步行空间的尺度在在设计时采用用建筑、建筑筑小品、更质质景观和软件件环境处理，可可以达到个性性化设计和贴贴近人的亲切切的尺度；洒水平台、喷泉、座座椅、铺地、绿绿化、可以相相互交错布置置在略有高差差的层面上，并并以小桥、柔柔和的曲线、素素雅的材料、平平静的水面、绿绿色的草坪构构成步行空间间；思路三：设计流畅畅空间现代步行空间设计计中，合理安安排好各种人人流货流与车车流是必不可可少的；设计中应采用分时时段管理方式式解决人流与与货流的交叉叉问题；在规模较大的商业业步行街，建建筑底层应设设商业街专用用地下车库，在在合适部位通通往商业街的的人员出入口口，同时部分分发挥地下室室解决人、货货的分流作用用，提供商场场的货运系统统和垃圾的清清运工作；步行动线的安排应应尽是以两据据点的连接为为原则，配置置于广场周边边，并减少广广场中穿越性性动线的出现：步行空间的宽度以以容纳四人并并肩行走的净净空间为佳（3米×6米），其他他附属设施（灯灯柱、广告、招招牌立柱）设设置于步行空空间旁约1.5米的空间范范围内，以达达到步行空间间的流畅性；；思路四：自然导入入现代步行空间在注注重硬质元素素设计的同时时，更应引入入树木、花卉卉、草坪和水水景等自然元元素。在行走走空间内植栽栽的配置以高高直、遮荫和和不阻挡视觉觉景观为选择择植栽的原则则；植栽的配配置应配合广广场设计之主主题，亦可以以利用植栽作作为区划广场场使用行为的的元素，融自自然于广场。将将地面绿化结结合屋顶绿化化，既符合景景观要求，又又应符合节能能要求；设置置不同凹入深深度的过渡空空间，并使遮遮阳与绿化相相结合；思路五：统一主题题行走铺面除铺设完完整外，其设设计时应将广广场中不同的的行为模式区区域有不同的的地面材料以以区分，配合合广场主题一一并考虑；思路六：无障碍空空间设计在铺面的材料考虑虑上，应达到到防滑的效果果，且将残障障空间（导盲盲砖、残障步步道）考虑于于其中，这样样才能达到无无障碍、安全全的步行空间间；思路七：遵循“共共生”与“冲突”并存的建筑筑理念现代步行空间周围围的建筑作为为限定空间的的主要元素，设设计中更应以以人对场所的的感受规律为为依据，在线线性空间中布布置变化丰富富的建筑类型型，充分体现现“共生”与“冲突”并存的建筑筑凤格，人在在步行过程中中会不断产生生新奇愉悦感感。建筑边缘缘界面采用灵灵活、近人的的设计思想，塑塑造场所。采用相对刚性的建建筑边缘界面面；采用自然的、跌落落柔性构件的的建筑界面；；思路八：强化四维维空间设计商场经营外延导入入广场平面规划中可可将商场经营营活动延续规规划于其中，设设置半户外商商业休恬空间间（COFFEEESHOP），或将商商场的活动借借助走廊道的的设计与广场场活动结合，达达到商场与广广场良好的互互动关系。最佳整体规划广场的范围大小应应与周围的商商业建筑配合合，避免建筑筑物对广场空空间造成压迫迫感，所以尽尽是使广场宽宽度与周围建建筑高度比例例值接近1，这样的广广场尺度将达达到适度宽敞敞。细部组合A、广场休恬设施设设置方面，座座椅尽是采用用可及性高的的设置（及阶阶梯式或座台台方式的座椅椅），坐卧高高度以45厘米――60厘米为佳，以以达到广场中中休恬空间的的便利性；B、广场休恬空间的的个人空间距距离最适尺度度是1.3米－3.75米，这样的的领域范围对对于休恬的使使用者可以达达到宽敞舒适适的感觉，因因此座椅空间间的规划应以以此为最小单单位加以配置置于市场中；；C、广场中休恬空间间应尽是面对对广场活动发发生的方向，有有适当的植栽栽配置，且远远离主动线位位置（适当距距离约3米），以达达到休恬时的的舒适感；D、广场中应有视觉觉焦点的设置置，如喷水池池、雕塑活动动舞、坐台等等设施，创造造丰富有趣的的视觉焦点；；有效界定范围在广场周围也应有有明显的范围围界定物（短短柱、矮砖等等），以定义义广场范围和和道路之区别别，确保广场场活动进行的的安全性，这这样才能真正正达到无障碍碍的休恬空间间；广场功能空间大众空间休息交流空间社会团体空间演出空间、观赏纳纳凉年青人空间健力、娱乐设施老年人空间游乐活动儿童空间游乐活动商业广场空间设设计四大模式式模式设计特色线型空间为主结合合面型空间以线型空间为主，把把它分为几段段，广场作为为连接线型街街区的元素，会会使人们行走走在其中，空空间富于变化化，有张有馳馳。线型街区区适于购物，广广场适合休息息。城市步行行空间中的购购物、活动是是一种非强迫迫性行为，，游游人不可能长长时间地保持持情绪和体力力的投入状态态，休恬和放放松必须交织织在活动流程程中。因此，任任何一种空间间序列都应包包含序幕、高高潮及松驰阶阶段，有节奏奏地组织环境境韵律，保持持游人的体力力购物激情。以庭院或广场为主主向外辐射线线型空间以广场或庭院为主主，购物或休休闲空间在其其中进行，或或由广场向四四周辐射出多多个线型购物物街区，并通通过连廊、环环形街等不同同形式的外部部空间把购物物或休闲空间间结合起来，构构成一个复合合㣤的多样化化的、富有情情趣的购物场场所。下沉式广场为主体体的立体空间间构成由平面变化向垂直直向多维发展展的多功能步步行空间是现现代城市步行行空间设计的的又一主要形形式。2、建筑细节设计⑴内墙、地面设计技技巧要点一：注重与灯灯饰、天花的的协调商场内墙、地面的的色调、图案案等要注重与与灯饰、天花花协调，达到到凤格统一的的视觉效果。要点二：墙、地面面色调与商场场凤格一致色调是凤格的主要要表现形式，商商场墙、地面面作为商场的的主要内部空空间，其色调调的选取，取取决于商场凤凤格。如现代代凤格，地、墙墙面色调以简简明为主，图图案一般采用用清晰简约的的格式图案。要点三：材料正确确选取地、墙面材料选择择正确，是保保证日后对其其维修与保养养的核心。地地面材料，一一般要易于保保洁，具耐磨磨性、防滑性性，避免采用用木质地板（防防火功能）；；墙面材料，要要防潮、防霉霉，选用防火火材料。要点四：地、墙面面的图案选择择商场地、墙面图案案运用除了要要结合商场凤凤格外，还要要从不同功能能区的差异，运运用不同图案案。如儿童游游玩区，墙、地地面一般会采采用趣味卡通通图案。⑵小品设计技巧技巧一：凤格确立立原则商场小品作为一种种观赏装饰，必必须与商场总总体凤格相融融，要结合商商场内部装修修凤格，包括括色调、造型型、图案等；；技巧二：避免扎堆堆、重复小品设置时要避免免扎堆、重复复设置，避免免给消费者一一种繁杂无序序的感觉；技巧三：注重观赏赏性小品设置要具有可可观赏性，从从造型、色调调等，结合前前场中庭、色色调、凤格，组组合成统一格格调；（3）、商场室内灯饰饰设计要点要点一：与区域气气候环境相结结合通过结合商场所在在区域气候，对对灯饰色调选选择。如南方方气候温暖，灯灯饰色调一般般用简明偏冷冷色调，而北北方气候冷，灯灯饰色调宜采采用暖色调；；要点二：与商场结结合灯饰设置要根据商商场档次、凤凤格形象等予予以结合考虑虑。比如高档档商场，主要要选用高级灯灯饰。要点三：与业种结结合灯饰选择还要根据据业种的特点点分析，比如如食品类与服服装类，前者者不需特效，而而后者则注重重灯光所带来来的效果；要点四：与功能结结合商场不同的功能区区，对灯饰要要求也不尽相相同。比如过过道一般选用用一种过度性性较好的灯饰饰，商场的过过道和拐角是是消费过生日日进入商场的的一个缓冲区区，所以，也也要特别注意意细节上的问问题；还要区区别指示标志志：游玩区，则则选色调丰富富的灯饰组合合；3、交通组织设计（1）、商场电梯布局局规划要点要点一：扶梯布局局①有效运载商场电梯的基本功功能是运载商商场内人流，商商场电梯部数数，布局位置置，都要以有有效疏散运载载人流作为出出发点；②避免电梯口人流堵堵塞大型商场，人流量量大，如何避避免电梯口的的人流堵塞，是是电梯布局考考虑因素之一一。电梯与过过道衔接处，一一般会设比过过道宽空间，或或是过道交叉叉口；③“右上左下”规则根据东方人的行走走方向习惯，一一般是偏右，商商场双向电梯梯布置时，要要根据“右上左下”规则，引导导顾客向上购购物；单向电梯设置：商商场运用单向向电梯设置，不不仅可以保持持商场商品的的受观率，保保持人流的停停留时间，增增加顾客再购购物的购买欲欲，而且还可可以避免电梯梯口的堵塞。但但同时也要注注意消费过生生日逛商场的的疲劳度，进进行合理跨距距分析；要点二：垂直电梯梯布局①货人分流商场垂直电梯一般般货梯与载人人梯分开设置置，实行有效效货流与人流流的分流；②专用通道设置商场垂直电梯一般般设置专用通通道，与扶梯梯、商铺分立立设置。一是是，避免人流流堵塞；二是是商场以扶梯梯为主，垂直直电梯为辅，顾顾客一般逛商商场，选用的的多为扶梯；；③观光梯应用常用见于一些大型型商场，或有有内庭规划的的商场，一般般有内外两种种，主要作为为商场亮点。另另外设置在内内庭的观光梯梯，以垂直方方式，让消费费者了解商场场功能布局，业业种分布；（2）、走道设计要点点要点一：脉络清晰晰商场内过道设计要要清晰，过道道脉络设计好好坏，不仅影影响对人流的的疏散，也影影响商铺布局局；要点二：与指引标标志结合指引标志设计主要要是指引消费费者目标方向向，一般要突突出指引标志志，在过道交交叉部分设置置；要点三：合理设置置宽度过道的两大作用是是疏散人流和和引导，商场场过道宽度设设置要结合商商场人流量、规规模等。一般般商场的过道道宽度在3米左右；手扶电梯（25000－3000人部）垂直直电梯（600－1000人部）。使使用手扶电梯梯与垂直电梯梯人数比为15：1日均人流量量与商场高峰峰人流量比为为1：3－4，观光电梯梯设置与否、部部数等，视商商场而定；4、配套布局（1）、洗手间布局要要点要点一：“隐性”布局商场洗手间，作为为商场的附加加设施，它的的布局设计不不能有碍商场场的经营功能能。商场洗手手间布局，要要以“隐性”作基点，通通过专用过道道设置，将洗洗手间与购物物空间形成有有效分隔；要点二：采用回避避法商场某些业种，如如饮食、食品品类等，应回回避与洗手间间相邻；要点三：确定数量量结合商场人流时确确定洗手间个个数，避免洗洗手间出现排排队堵塞现象象，且应每层层都设置；（2）、休闲椅布置建建议休闲椅布置置三忌一忌：与垃圾桶相相邻休息椅布置避免与与垃圾桶太近近，若则垃圾圾异味会影响响休息椅的休休息功能。一一般与垃圾桶桶相距约5－10米间二忌：