资产评价计算题

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元，而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。[(1.5-1.2)X10000X12X(1-33%)]X[1-1/(1+10%)=]/10%=91434(元)(1)企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。该专利技术的开发成本为400万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为60万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。解：400X[3/(3+5)]X[400/(400+800)]+60+20=130(万元)(2)甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%,该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%,乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%,所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。解：1)求利润分成率80X(1+25%)X(1+400%)/[80X(1+25%)X(1+400%)+4000X(1+13%)]=9.96%2)求未来每年的预期利润额第1、2年：(500-400)X20=2000(万元)第3、4年：(450-400)X20=1000(万元)第5年：(430-400)X20=600(万元)3)求评估值：9.96%X(1-33%)X[2000/(1+10%)+2000/(1+10%)2+1000/(1+10%)3++1000/(1+10%)4+600/(1+10%)5]=352.2(万元)(3)某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。1)计算企业整体价值估算出该企业整体资产评估价值设a=1+6%100/a+110/aa+120/aaa+150/aaaa+160/aaaaa+160/6%aaaaa=100*0.9434+110*0.89+1200.8396+150*0.7921+160*0.7473+160/6%*0.7473=2524.18(wy)2)计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600万估算出非专利技术评估值：100X(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(万元)3)评出商誉价值商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)(4)甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。25%X(1-33%)X[40X10/(1+14%)+45X10/(1+14%)2+55X10/(1+14%)3+60X10/(1+14%)4+65X10/(1+14%)=]=295(万元)(5)甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%,乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%,所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费。{100X(1+500%)/[100X(1+500%)+3000X(1+15%)]}X(1-33%)X20X[(90-50)/(1+10%)+(90-50)/(1+10%)2+(85-50)/(1+10%)3+(75-50)/(1+10%)4+(75-50)/(1+10%)5]=254.5(万元)(1)甲企业持有乙企业发行的优先股200股，每股面值500元，股息率为12%。当前的国库券市场利率为8%,乙企业的风险报酬率为2%。甲企业打算3年后将这些优先股出售，预计出售时市场利率将上升2个百分点。试评估该批优先股的价值。解：优先股的评估值=200X500X12%[1/(1+10%)+1/(1+10%)2+1/(1+10%)3]+200X500/(1+10%)3=162944(元)(2)评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%,2001年度的收益率为10%,如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%,求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。解：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%X(1-2%)=9.8%; 9.8%X(1-2%)=9.6%2)新产品投产以前两年内股票收益现值为：收益现值=100X1X9.8%/(1+15%)+100X1X9.6%/(1+15%)2=8.52+7.26=15.78(万元)3)新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：股票收益现值之和=100X1X15%/(1+15%)3+100X1X15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44(万元)(1)企业中某材料是两个月以前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运杂费为1500元。根据原始记录和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。试评估该材料的价值。材料评估值=100X(150+1500+300)=15500元(2)某企业要对其库存的某种钢材进行评估。该种钢材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4500元。今年5月1日评估时，经核实去年购进的此种钢材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。因此，需评估的钢材数量是600吨，价格可采用每吨4500元计算，试计算其评估值。该钢材评估值=600X4500=2700000(元)(3)某企业向甲企业售出材料，价款1000万元，商议9个月后收款，采取商业承兑汇票结算，该企业于3月10日开出汇票并将甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为6月10日。贴现率为月利息6%。，试评估该汇票的价值。贴现息=票据到期价值X贴现率X贴现期=1000X6%°X6=36万元应收票据=票据到期价值一贴现息=1000-36=964万元（1）某企业2000年支付的每股股利为1.28元，预期股利将永久性地每年增长5%。股票的贝塔系数为0.9,1年期国债利率为3.25%,市场风险补偿为5%。估算该企业每股的价值。（2）某企业2000年的财务报表显示每股收益为2.5元，支付的每股股利为0.72元。预期2001年至2005年期间收益将每年增长15%，这一期间的股利支付率保持不变。自2006年起收益增长率预计将保持在5%的稳定水平，股利支付率会达到70%。企业目前的贝塔系数为1.42,2005年以后的贝塔系数预计为1.10，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。试求2001年1月1日的每股股权价值为多少？（3）某企业2000年的销售额为6000万元，预计2001-2004年以6%的比率增长，自2005年起增长率保持在3%。该企业的税前营业利润率为20%，资本支出等于年折旧费，营运资本占销售额的20%。该企业未偿还的债务为3000万元，利息率为10%，权益与全部资本的比率为80%，贝塔系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。企业所得税税率为33%。估算该企业2001年1月1日的企业价值和权益价值。（4）某企业2000年的收入为95000万元，预期2001-2005年每年增长6%，以后每年增长4%。2000年每股收益为2.50元，预期2001-2005年期间每股收益年增长10%，以后每年增长5%。2000年每股的资本支出为2.20元，每股折旧为1.10元，2001-2005年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的5%水平上。企业当前的债务/全部资本比率为10%，贝他系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。目标债务比率为20%，自2006年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有6000万股股票。试估算企业的权益价值。（5）根据表8-1估算乙企业的权益价值。为什么会有不同估算的结果？表8-1项目甲企业乙企业1、销售额1,340,000,000元620,000,000元2、 税后收益90,000,000元46,000,000元3、权益账面价值590,000,000元207,000,000元4、 发行股份40,000,000股5、 股票价格35元（6）试根据表8-2数据进行回归分析，找出价值被低估的股票。表8-2企业市盈率预期增长率贝他系数股利支付率113.316.50.7523%222.613.01.1537%312.19.50.7528%413.911.51.0038%510.44.50.7050%

(1)用一阶段股利折现模型估算企业每股的价值。本题中，DPSj.28XL05=1.344元，股利的预期增长率为g,g=5%。丁）=工25%+0.9X(1)用一阶段股利折现模型估算企业每股的价值。本题中，DPSj.28XL05=1.344元，股利的预期增长率为g,g=5%。丁）=工25%+0.9X5%=7.75%每股股权价值为P。，则:(2)DPS 1

ye-g1.3447.75%—5%=48.87一兀用股利折现估价模型中的二阶段模型计算每股股权价值。2000年的股利支付率为072=28.8% 25 ，因此2001年至2005年期间的股利支付率也为28.8%。DPS1=0.72x1.15=0.828元r2001年至2005年期间的e—r)=3.25%+1.42x5%=10.35%r自2006年开始ep(r-f=3.25%+1.10x5%=8.75%=15%DPS6=2.5x1.155x1.05x70%=3.6959DPS1(1+gjn1DPSn1+1每股股权价值二[1-(re-匕)(1+r)n1

e(re-g?)(1+re)n1617.33.41.1028%711.410.50.8037%815.511.51.2540%99.59.01.0547%108.75.50.9515%1116.513.00.8541%1212.414.00.8511%1310.29.50.8537%1411.08.00.8522%

0.828口 (1+15%)51 3.6959=r-a---7X[1- ]+ 10.35%-15% (1+10.35%)5 (8.75%-5%)(1+8.75%)5=(-17.81)x(1-1.2292)+64.7952:68.8775用企业价值评估模型中的二阶段增长模型估算企业价值。用股权价值评估模型中的二阶段模型估算企业的股权价值。具体计算见表8-3、表8-4。表8-3 某企业预期自由现金流量估测的假定条件项目高增长阶段稳定增长阶段时期长度4年4年后永久持续收入当前收入：6000万元营业利润（EBIT）收入的20%收入的20%所得税税率33%33%资本收益率营运资本收入的20%收入的20%再投资率息前收入预期增长率6%3%权益/资本比率80%80%风险参数6=1.25债务成本=10%国债利率=3.25%股权成本=3.25%+1.25x5%=9.5%6=1.25债务成本=10%国债利率=3.25%股权成本=3.25%+1.25x5%=9.5%表8-4某企业预期自由现金流量及股权现金流量的估测 单位：万元项目基期2000年高增长稳定增长20012002200320042005预期增长率6%6%6%6%3%收入600063606742714675757802营业利润率20%20%20%20%20%20%

EBIT120012721348142915151560EBIT*(1-t)80485290395710151045折旧△资本支出营运资本120012721348142915151560△营运资本7276818645自由现金流量CFF7808278769291000股权现金流量CFE=CFF-利息费用(1-t)579626675728799税后债务成本6.7%6.7%6.7%6.7%6.7%股权成本9.5%9.5%9.5%9.5%9.5%资本成本8.94%8.94%8.94%8.94%8.94%企业价值780 口 (1+6%)41 1000x[1— ]+(8.94%—6%) (1+8.94%)4 (8.94%—3%)(1+8.94%)4……八1.2625、 1000=26530.6x(1 )+ 1.4085 0.0594x1.4085=26530.6x0.1037+11952.44=14703.66股权价值579 口(1+6%)41 799x[1 ]+(9.5%-6%) (1+9.5%)4 (9.5%-3%)(1+9.5%)4「1.2625、 799=16542.85x(1 )+ 1.4377 0.065x1.4377=16542.85x0.1219+8549.98二10566.55说明：①资本支出与年折旧费抵消；②营运资本占销售额的20%；③利息费用为300万元。1)估算2001-2005年的股权现金流量根据公式CFE=净收益+(1-3)(折旧-资本性支出)-(1-3)追加营运资本2001年股权现金流量为：6000义[2.5义(1+10%)+(1-20%)X(1.1-2.2)X(1+10%)]-(1-20%)X95000X6%X5%=10692-228=10464(万元)2002年股权现金流量为:

6000义[2.5义(1+10%)2+(1-20%)义(1.1-2.2)义(1+10%)2]-(1-20%)X95000X6%X5%X(1+6%)=11761.2-241.68=11519.52(万元)2003年股权现金流量为：6000义[2.5义(1+10%)3+(1-20%)义(1.1-2.2)义(1+10%)3]-(1-20%)X95000X6%X5%X(1+6%”=12937.32-256.18=12681.14(万元)2004年股权现金流量为：6000义[2.5义(1+10%)4+(1-20%)义(1.1-2.2)义(1+10%)4]-(1-20%)X95000X6%X5%X(1+6%)3=14231.05-271.55=13959.50(万元)2005年股权现金流量为：6000义[2.5义(1+10%”+(1-20%)义(1.1-2.2)义(1+10%)s]-(1-20%)X95000X6%X5%X(1+6%”=15654.16-287.84=15366.32(万元)2)估算2006年的股权现金流量：2006年企业进入稳定增长阶段，不仅其资本结构已经基本稳定，而且也可以假设其资本性支出和折旧抵消。6000X(1+5%)X2.5X(1+10%)s-95000X4%X5%X(1+6%”=25436.25-254.25=25182(万元)3)估算折现率2001-2005年期间的折现率为：3.25%+1.25X5%=9.5%2006年以后的折现率为：根据B=Bu[1+(1-t)(D/E)]可以求出：Bu=1.25/[1+(1-33%)X(10%/90%)]=1.1641.164X[1+(1-33%)(20%/80%)]=1.3593.25%+1.359X5%=10.05%4)估算该企业价值10464/(1+9.5%)+11519.52/(1+9.5%)2+12681.14/(1+9.5%)3++13959.50/(1+9.5%)4+15366.32/(1+9.5%)s+25182/(10.05%-5%)(1+9.5%)s=9556.16+9607.61+9658.88+9709.61+326527.62=365059.88(万元)(5)40,000,000x35590,000,0001）40,000,000x35590,000,000x207,000,000=491,186,440.740,000,000x351,340,000,0002）40,000,000x351,340,000,000x620,000,000=647,761,194因为用不同的乘数所以得出不同的评估结果。

(6)市盈率用PE表示，增长潜力用预期增长率g表示，现金流量用股利支付率RP表示，企业风险用B表示。回归方程表示为:PE=a+b义g+c义R+dxp运用SPSS11统计软件进行多元线性模型回归分析,得出回归方程如下：PE=—2.296+35.359xg+2.874xRP+11.985xp表8-5企业市盈率回归方程给出的理论市盈率现实市盈率与理论市盈率之间的差额股票价值被低估的企业预期增长率贝他系数股利付率113.313.190.1116.50.7523%222.617.155.4513.01.1537%312.110.861.249.50.7528%413.914.85-0.95411.51.0038%510.49.121.284.50.7050%617.315.192.113.41.1028%711.412.07-0.67710.50.8037%815.517.9-2.40811.51.2540%99.514.82-5.3299.01.0547%108.711.47-2.77105.50.9515%1116.513.672.8313.00.8541%1212.413.16-0.761214.00.8511%1310.212.31-2.11139.50.8537%1411.011.35-0.35148.00.8522%（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%,适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据:①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%,经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。（3）评估对象为某机器设备生产企业的一条国产I型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：①从1996年5月至2001年5月，该类设备的环比价格指数1997年为102%,1998年为101%,1999年为99%,2000年为100%,2001年为102%；②I型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%,估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；④该机组经过检测尚可以使用7年；⑤与具有相同生产能力的H型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；⑥折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。1）估算重置成本重置成本=100义150%+110%+5义150%+125%+2义150%+130%=144.67（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=10X136.36+144.67+5X6+144.67+2X2.3+144.67=9.66年3）估算实体性贬值率实体性贬值率=9.66+（9.66+6）=61.69%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=144.67X61.69%=89.25（万元）5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本 （5-4）X12000=12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000X（1-33%）=8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040X（P/A,10%,6）=8040X4.3553=35016.61（元）=3.5万元6）求资产价值待评估资产的价值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值=144.67-89.25-3.5=51.92（万元）1）估算重置成本重置成本=100X120%+105%+10X120%+115%=124.72（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=4X114.29+124.72+1X10.43+124.72=3.75年3）估算实体性贬值率实体性贬值率=3.75+（3.75+6）=38.46%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本义实体性贬值率=124.72义38.46%=47.97（万元）5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000X12=12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000义（1—33%）=8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040X（P/A,10%,6）=8040X4.3553=35016.61（元）=3.5万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率=[1—（60%+80%）x]X100%=[1—（60%+80%）0.7]X100%=18.24%7）估算经济性贬值经济性贬值=（重置成本一实体性贬值一功能性贬值）X经济性贬值率=（124.72—47.97—3.5）X18.24%=13.36（万元）8）求资产价值待评估资产的价值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值=124.72—47.97—3.5-13.36=59.89（万元）1）运用市场重置方式（询价法）评估工型机组的过程及其结果重置成本=100X（1+25%）=125（万元）实体有形损耗率=5X60%/[（5X60%）+7]X100%=3/10X100%=30%评估值=125X（1-30%）=87.5（万元）2）运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果重置成本=150X（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（万元）实体有形损耗率=3/（3+7）X100%=30%功能性贬值=4X（1-33%）（P/A,10%,7）=2.68X4.8684=13.05万元评估值=156.04X（1-30%）-13.05=96.18（万元）3）关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率为W50%,土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5,单价为1000元/平方米，乙地容积率为3,单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？(3)某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元/平方米，但该房屋装修好，调整增加1%；设备配置齐全，增加2%；地段、层次、朝向增加1.5%,其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。(4)某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期10年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为10%,该房地产10年租期内的收益现值为多少？(5)有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格(元/平方米)交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。(7)房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。(8)假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4,土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%,开发商的目标利润为成本的15%,有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧（贬值）总额。（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米•月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（14）某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓（建设开发周期为2年）的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少（不计利息）？（1）根据所给条件计算如下：1）预计住宅楼的买楼价的现值为：3000x2000x6……”,一、一彳 .一=29752066（元）（1+10%）22）总建筑费用现值为:

二9190000(元)1000x60%x100001000x二9190000(元)~~(1+10%(1+10%>53)专业费用=9190000X6%=551400(元)4)租售费用及税金=29752066X5%=1487603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)X20%=(地价X20%)+(9190000+551400)X20%=(地价X20%)+19482806)总地价=(29752066-9190000-551400-1487603-1948280)+(1+20%)=16574783+1.2=13812319(元)(2)根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。(3)根据题意：该房屋价格=970X(1+1%+2%+1.5%)X1200X0.7=970X1.045X1200X0.7=851466(元)(4)被估房地产十年租期内的收益现值=8(1+10%)8x(1+2%)

(1+10%)8x(1+2%)2

(1+10%)8x(1+2%)3

(1+10%>+8x(1+2%>+ 15 F1_ 1(1+10%) 10%x(1+10%) (1+10%)=66.75(万元)(5)1_115100106P=800x x x x——1 11010210911_(1+10%)45100X101X—=785.4(元/平方米)100(1+10%)。1-115100106=850x x x x——11110111211-（1+10%加100100X100X101=812.8（元/平方米）（1+10%）50100100x100100x1o0x-98=841.53（元/平方米）―115100106 （1+10%）45=760x x x x 1101001031- 1（1+10%）40二780x115100106 X X X1101001001-7——1_

（1+10%）45100100X X 9999=881.93（元/平方米）（1+10%）45二785,+皿+753+881.93-830.41（元/平方米）即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1）测算不动产总价：不动产建筑总面积：3200X2.5=8000（平方米）不动产纯收益=300X8000X90%X（1-25%）=1620000（元） 不动产收益年期=50-3=47（年）不动产总价=1620000/8%不动产总价=1620000/8%x④1（1+8%>7=19706113（元）2） 测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000X（1+10%）X8000=8800000（元）3）计算利息利息=地价X7%X3+8800000X7%X1.5=0.21地价+924000（元）4）计算利润利润=19706113X15%=2955917（元）5）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利