某广场定价策略及推盘策略汇报

万国·首府广场定价

及推盘策略汇报宁波迪赛2009.6.3精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！一、定价策略精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！定价思路：

一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。

二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。

（参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）

三、参考宁波、台州县级城市的租金与售价之间的关联度

四、通过投资回报率来定售价。

五、通过成本法来验证销售价格与成本之间的关系。精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！一、根据产品的商业价值将产品进行细分。第一梯队：沿人民路商业街区，人气最旺，参考附近商业租金。第二梯队：对面为人民广场，为单面街。商业价值与人民路有一定差距。第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流,商业价值次之。第四梯队：中庭内街商圈，商业氛围相对超市出入口商业较弱。第五梯队：车行入口商业,北侧可以开门,商业可视性较高.第六梯队：内街商业,可视性不高.第七梯队：3层商业,双首层商业概念,价值略低.第八梯队：Z北外侧商业,可视性差,通达性差,商业价值弱.第九梯队：4层商业，为大板块商业，商业价值最弱。适合引进卖场和咖啡等商业。3F:第七梯队第一梯队第五梯队第八梯队第二梯队第三梯队第四梯队第六梯队4F:第九梯队精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！参考三门的租金体系精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！10-131-1.54-5三门商业街区租金体系租金（元/㎡·天）7-82.5-3从三门的租金体系发现，均为1F商业。

本项目的产品特征：1+2F。租金缺乏依据。

--参考周边县市区的案例。精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！慈溪、台州县市区主要街道的租金体系通过比较发现：2F的租金很低。1通2出租的商铺与1F的商铺租金比率为（1.38-1.07）：1。因此在考虑本项目租金定价时，也将2F作为1F的附加产品。按照1.2-1.3：1的系数来确定。精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！第一梯队：人民路外街产品。

产品类型：1+2F，面宽：3.8m进深：14m

单层面积：主力60平方（单层面积），边套：86平方、65平方

层高：1F:4.2m2F:3.6m

总量：20间，共2462平方（单层面积1231平方）

对比：人民路商铺

对比理由：都属于同一条街区上。而且是三门最热闹的街区，最有可比性。由上表并结合宁波周边县市租金体系1通2商铺与1F商铺的租金比率可以得出人民路外街产品租金为12-13元/㎡·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参照类别单间面宽5%3354334进深5%4445535层高5%3353445地段50%48484850402250人流量35%30303035301833总评分100%88889297825097各店铺租金（元/㎡·天）

P1(a)10P2(a)4P3(a)8P4(a)15P5(a)4P6(a)5

参照权重（%）

Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）

P1(b)2P2(b)0.8P3(b)1.2P4(b)4.5P5(b)0.4P6(b)0.25本项目加权平均租金价格P商铺价格9.15本项目区位租金价格P商铺区位10精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！第二梯队：南山路外街产品。

产品类型：1+2F，面宽：3.8m进深：14m

单层面积：主力60平方。边套：113.01平方、48.92平方

层高：1F:4.2m2F:3.6m

总量：14间，共1768平方（单层面积884平方）

对比：海游街商铺和人民路商铺

对比理由：属于城市的二级商圈，有一定的参考性。由上表并结合宁波周边县市租金体系1通2商铺与1F商铺的租金比率可以得出：南山路外街产品租金为10元/㎡·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参照类别单间面宽5%3.53533.534.5进深5%4444425层高5%3354425地段50%45423228302248人流量35%30322522253033总评分100%85.584716166.55995.5各店铺租金（元/㎡·天）

P1(a)8P2(a)6P3(a)5P4(a)6P5(a)4P6(a)6

参照权重（%）

Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）

P1(b)1.6P2(b)1.2P3(b)0.75P4(b)1.8P5(b)0.4P6(b)0.3本项目加权平均租金价格P商铺价格6.05本项目区位租金价格P商铺区位8精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流,商业价值次之。

产品类型：1+2F，面宽：3.8m进深：14m

单层面积：主力40平方。边套：58平方、63平方

层高：1F:4.2m2F:3.6m

对比：宁波天一广场乐购超市旁边商铺

对比理由：建筑形态相似，区域商业价值雷同,在外街商业和内街超市旁商业租金比例上有一定的参考性。位置面积（㎡）平均租金（元/㎡·天）日新街外铺(天一广场外铺)41.2535水晶街东侧(天一广场内铺,乐购超市旁)3818由上表比率可以得出中庭超市旁的商铺租金比是外侧商铺的一半左右,人民路外街产品租金为13元/㎡·天,此处超市出入口商业租金为6.5元/㎡·天精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！第四梯队产品品：中庭内街商圈圈，商业氛围围相对超市出出入口商业较较弱。产品类型:1+2F，面宽：3.8m进深：10.6m单层面积：主主力45平方。边边套：52平方、34平方层层高：1F:4.2m2F:3.6m对比：宁波天天一广场中庭庭内街商铺对对比理由：：建筑形态相相似，区域商商业价值雷同同,在内街超市旁旁商业和普通通中庭商业租租金比例上有有一定的参考考性。位置面积（㎡）平均租金（元/㎡·天）契闸街北(天一广场中庭内铺)41.2514.5水晶街东侧(天一广场内铺,乐购超市旁)3818由上表比率可可以得出中庭庭内铺和中庭庭超市旁的商商铺租金比0.8:1左右,超市出入口商商业租金为6.5元/㎡·天,此处中庭内铺铺商业租金为为5.2元/㎡·天精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第五梯队与第第六梯队:内街商业产品类型：第第五梯队产产品：1+2F，面宽：3.8m进深：9.09m单层面积：23-38平方层层高高：1F:4.2m2F:3.6m第六梯队产品品：1+2F，面宽：3.8m进深：10.6m单层面积：45-54平方层层高：1F:4.2m2F:3.6m对比：与慈溪溪同类型项目目进行对比，，得出系数差差。与与三三门县三、四四级商圈的租租金进行对比比。

对比的的理由：在缺缺乏参考的城城市中，与其其他案例进行行比较。与与本城市同同类型的租金金体系进行对对比。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！参考慈溪市同同类项目租金金分布（上林坊、新新天地、新都都汇）精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！南门大街解放中街（步步行街）水门路（次干干道）龙兴街中心小广场5元/㎡·天3.5元/㎡·天0.5元/㎡·天小山后路3.6元/㎡·天0.7元/㎡·天1.7元/㎡·天3元/㎡·天1元/㎡·天2.8元/㎡·天2.7元/㎡·天2.5元/㎡·天2元/㎡·天N第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队10元/㎡·天第五梯队上林坊租金分分布精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！外街与内街的的差值在1：（0.35-0.5）精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！新天地总平图图及1F租金水平水景广场解放中中街步步行行街天九九街街11元/㎡·天7元/㎡·天（1F）7元/㎡·天（1F）6元/㎡·天（1F）10元/㎡·天（1通2）10元/㎡·天（1通2）2F2F2F4F精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！2F租金水平水景广场解放中中街步步行行街天九九街街1.5元/㎡·天1.5元/㎡·天2F2F2F4F1.3元/㎡·天精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！主街与次街的的租金比率为为1：0.8外街与内街的的差值在1：0.37精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！新都汇总平图图及1F租金水平15元/㎡·天（步行街））13元/㎡·天（天九街））7元/㎡·天（南山路））4元/㎡·天4元㎡·天精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！主街与次街的的比率为1：0.87外街与内街的的差值在1：0.3精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！通过与参考慈慈溪市中心的的上林坊、新新天地、新都都汇等三个城城市综合体项项目的定价我们可以发现现一个规律：：外街与内街的的差值在1：（0.3-0.5）精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！由上表并结合合根据慈溪市市类似项目得得出的本项目目租金系数比比得出：第五梯队商圈圈租金为4元/㎡·天(车行入口商业业,北侧可以开门门,且可视性高,商业价值大于于第六梯队).第六梯队商圈圈租金为3元/㎡·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参照类别单间面宽5%4344334.5进深5%4553425层高5%4353535地段50%25251815131020人流量35%20221815101025总评分100%57585040352859.5各店铺租金（元/㎡·天）

P1(a)3P2(a)2.5P3(a)2P4(a)1.5P5(a)2P6(a)1.1

参照权重（%）

Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）

P1(b)0.6P2(b)0.5P3(b)0.3P4(b)0.45P5(b)0.2P6(b)0.055本项目加权平均租金价格P商铺价格2.105本项目区位租金价格P商铺区位3与三门县三四四级商圈租金金对比精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第七梯队产品品：3层商业单层面积：75-461平方总总量：5536平方

对比：：北京六佰本本商业项目对对比理由：：同为双首层层商业体,3层与底层商业业的租金比例例上具有可比比性.位置平均租金（元/㎡·天）底层商业租金8.53层商业租金5.5由上表比率可可以得出双首首层商业和中中庭底层商业业的租金比0.65:1左右,本项目中庭广广场商业1通2租金在5元/㎡·天左右,其底层商业租租金在4元/㎡·天左右,因此此处双首首层商业的租租金在2.5元/㎡·天左右.精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第八梯队参考考次商业中心心商业价格：：租金范围在在2.5元/㎡·天左右第八梯队：Z北外侧商业,可视性差,商业价值弱.产品类型：2F，1层为超市,2层为商业内铺铺单层面积：主主力38平方（单层面面积），边套套：62平方、47平方层层高：1层4.5米,2层3.6米对对比：建民路路\新兴路商业对对比理由：都都是次商业带带,商业地段价值值不高.精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第九梯队：4F商业产品类型：层层高4.8M4F总面积：5588平方

对比：：与三门第五五级商圈的租租金进行对比比。

对比的的理由：产产品的特殊性性，周边县市市没有类似项项目参考，与与本城市同类类型的租金体体系进行对比比。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！从2007、2008年宁波各县市市与三门县主主要社会经济济指标的对比比可以发现，，三门县的经经济发展水平平还处在较低低的水平，GDP、社会消费品品总额以及城城镇居民人均均GDP都大大低于宁宁波各县市。。鉴于宁波各各县市的商业业发展历史与与现状没有出出现3F、4F的街铺商业业业态，可见这这种产品的经经济风险较大大，因此只能能参照三门当当地第五级别别商圈租金水水平。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！建议：：4F商圈租金为1元/㎡·天左右。第九梯队参考考街区所在位位置精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！13元/㎡·天4元/㎡·天2.5元/㎡·天10元/㎡·天6.5元/㎡·天5.2元/㎡·天3元/㎡·天4F:1元/㎡·天本项目不同梯梯队租金分布布3F:2.5元/㎡·天精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！参考宁波、台台州县级城市市的租金与售售价之间的关关联度精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！慈溪市主要商商业街区投资资回报率汇总总6%5%4%3%回报率核心商圈二级商圈三级商圈二级商圈三级商圈三级商圈精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！台州市路桥区区不同地段商商铺投资回报报率精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！我们发现：一一级商圈投投资回报率在在6-7%左右。

二级级商圈投资回回报率在4-6%三级商圈投资资回报率只有有3%左右。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！投资回报率确确定。按照县市区的的投资回报率率分析。建议本项目的的投资回报率率如下所示：：位置投资回报率理由回收成本周期人民路外街产品7%位置好,总价高14年南山路外街产品6%位置较好,总价较高16年3层和4层大板块商业6%商业价值低,利用高回报吸引客户16年其他产品4%普通产品25年精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！单套租金定价价板块平均租金金系数:单套租金系数数之和的平均均数板块平均租金金:前面已经论证证单套租金系数数:根据铺位位置置,铺位状况得出出

租金系数数参考因子所所占权重如下下:铺位位置（8分）铺位状况（2分）人流（6分）视觉触及程度(2分)铺面形状（2分）邻主

干道

(2分)邻主

入口

(3分)人流

习惯

(1分)开间比、铺面长度、面积大小、实用程度、柱位、井位等单套租金=板块平均租金金/板块租金系数数*单套租金金系数由于1通2的产品将2F作为1F的附加产品。。按照1.2-1.3：1的系数来确定定，可根据固固定系数关系系得出一二楼楼的分层租金金价格.精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！租金系数参考考因子所占权权重说明1\各参考修正因因素及权重：：铺位位置：80%根据过往经验验，商铺铺位位的“所在位位置”是最为为影响价格高高低的关键因因素，所占比比重可占到80%的比例，按10分制来对铺位位进行评分，，铺位位置的的分值可占到到8分。而铺位位位置的优劣与与否取决于以以下因素：“人流”因素素“人流”因素素对于铺位价价值的高低的的影响最大，，所占的分值值为6分，人流因素素又可细分为为以下修正因因素：邻主通道占占2分邻主入口占占3分人流习惯及其其他占占1分“视觉可触及及程度”因素素视觉可触及程程度对铺位的的影响也较大大，所占的分分值为2分。铺位状况：20%相同位置不同同的铺面状况况，也会影响响该铺位的价价格制定，在在10分制中所占的的分值为2分，考虑铺面面状况主要取取决如下因素素：1）“铺位形状状”2分铺位的“开间间比”铺面的“长度度”铺位的“面积积大小”铺位的“实用用程度”铺位的“层高高”其他因素，如如“柱位”、、“井位”等等2\其他说明：对于“铺位位位置”因素，，因为各商铺铺“人流”存存在差距，所所以各个商铺铺“铺位位置置”总体得分分有较大的差差距。而“铺位状况况”不受“人人流”或“区区域”影响，，与铺位的具具体面积、形形状有关，由由于本项目大大部分商铺的的铺位大小及及形状区别不不大，因此大大部分商铺的的该因素得分分较为接近。。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！单套售价单套租金/单套投资回报报率=单套售价精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！本项目总销=344285829元精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！二、销售实施施策略精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！推盘节奏的考考虑第一批推出：：1-2F商铺。8月8日之前推出市市场的热销销产品，且占占项目总销最最大，先期推推出的目的在在于引起市场场的关注度,并完成资金的的回笼。第第二批推出出：1-2F保留商铺。（（时间未定，，视第一批销销售情况来定定）

作为主主力店招商保保留，在第二二批销售时作作为资产包来来出售。（（南山路路内内街19-22和人民路26-29，Z字形1-19号带租约销售售)第三批推出：：3-4F大板块商铺。。（时间未定定，视招商情情况来确定））

在项目营营销的前期进进行招商，以以带租约销售售的方式推出出市场。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！8月8日之前推盘策策略精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！客户回访6.29-7.12外地巡展7.26拍卖7.29认筹8.1选铺8.8签约7.23投资论坛7.17主力商家签约约造势阶段选购阶段推盘方案一分成两个阶段段：造势阶段和选选购阶段，以以拍卖活动达达到整条推盘盘线的高潮。。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第一步：客户户回访目的：：掌握登记客客户的意向度度和需求度操作点：1、对客户公布布各版块的价价格范围。从从中试探客户户的意向度和和价格接受范范围。2、在回访的过过程中，有意意识的对客户户进行引导。。让客户尽量量集中到内街街商铺。3、告知客户认认筹的时间。。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第二步：外地地巡展目的：：提高外地对对三门的投资资热度，将外地客户带带进本项目中中，使得本项项目外街商铺铺的价值挖掘掘到最大化。。操作点：1、以拍卖为噱噱头。提升外外地客户的投投资热度。2、与其他奢侈侈品共同做巡巡展，如法拉拉利车展等等等3、重点选取：：台州椒江、、温岭、宁波波市区、宁海海、象山等区区域。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第三步：拍卖卖目的：将整个个项目的推广广节奏提升到到一个高潮。。为后续的选选购打好基础础。操作点：1、在拍卖之前前需要做好两两个营销动作作来提升项目目的价值。1）、投资论坛坛的举行2）、主力商家家的签约（电电器卖场、超超市）2、在拍卖之前前，先选定30-50组意向客户。。3、为防止冷场场的局面出现现，在30-50组意向客户里里面安排万国国地产的托，，两到三个。。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！风险一：事先选定的30-50组意向客户，，到场率仅50-60%？营销预案：提提前两天，以以贵宾卡的方方式收取客户户意向金100万-150万。风险二：拍卖的价格未未达到事先的的预期？营销预案：以以托的方式，，将拍卖的价价格炒高，另另外事先在选选定的30-50组意向客户必必须要准确，，有针对性。。风险三:铺王总价太高高?营销预案：直直接拍卖转角角的黄金铺位位，但是考虑虑到转角铺位位面积大，总总价高，区域域内有能力购购买的客户数数量有限，万万一流拍将对对项目造成很很大的负面影影响，因此决决定拍卖转角角商铺旁边的的一间店铺，，为了和其他他商铺形成差差异化，突出出唯一性，本本套拍卖商铺铺不做1通2设计，仅拍卖卖底层商业，，其楼上的2层商业和转角角商铺的2层商业组合，，作为整体销销售。本套商商铺的竞得者者