某市上佳国际策划方案

上佳国际策划方案

2008年3月5日

地产●市场●研究●项目●策划●定位08年工作计划07年工作总结呼市经济与房地产发展情况分析前言07年项目推广情况及效果评估07年销售管理制度及方向08年汇商销售目标08年汇商广场广告策略08年汇商广场营销策略08年汇商管理工作与团队建设目标结语上佳国际

策划方案

呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。

呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼和浩特市重点扶持和发展的企业集团。

呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼和浩特市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼和浩特市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。

呼和浩特市属西北大陆性季风气候，年平均温度6℃，1月份最冷，平均气温-13℃；7月份最热，平均气温22℃。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。

呼和浩特概况上佳国际

策划方案

2008年是认真贯彻“十七大”精神，按照市十届四次全委会的总体要求和部署，我市经济社会发展的主要预期目标是：

——地区生产总值增长20%以上，达到1340亿元。

——规模以上工业增加值增长30%左右，达到390亿元。

——固定资产投资增长18%左右，达到680亿元。

——社会消费品零售总额增长15%，达到490亿元。

——城镇居民人均可支配收入增长15%以上，达到19500元。

——农民人均纯收入增长15%以上，达到6900元。

——居民消费价格涨幅控制在4%以内。

——人口自然增长率控制在7.6‰以内。

呼市2008年国民经济与社会发展的任务上佳国际

策划方案呼市2008年房地产投资完成情况分析1-12月，呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。本期完成投资占本年度计划投资的91％。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。

项目投资额（亿元）同比增长（%）本年计划投资106272375.83本年完成投资96709792.82其中：商品房建设投资72803384.79土地开发投资29483-18.2按用途分：住宅721431120.01其中：别墅、高档公寓49183-28.71经济适用住房148750302.17办公楼3609110.6商业营业用房15933963.08其他5023615.99上佳国际

策划方案2007年1-12月，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。（见图2）2007年1-12月土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。

呼市2007年土地开发情况分析（2006年与2007年土地开发情况比较表）上佳国际

策划方案1-12月，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％。其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比增长128.74％。住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1％，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7％，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。房屋施工面积的构成结果如图3所示

呼市2007年房屋施工情况分析上佳国际

策划方案1-12月房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％。住宅新开工面积为294.48万平方米，同比下降5.59％，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降81.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34％；商业营业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1％；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长35.56%。（见图4）

呼市2007年开工房屋情况分析2007年新开工房屋增长情况2007年新开工房屋构成单位：%上佳国际

策划方案1-12月房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。其中，住宅竣工面积为242.03万平米，同比增长180.22％；办公楼竣工面积为21.97万平方米，同比增长324.95％；商业营业用房竣工面积为47.49万平方米，同比增长96.56％；其他用房竣工9.36万平方米，同比增长30.18%。（图6）从房屋的施工效果方面看，1-12月建筑施工面积竣工率最高的是经济适用房，为55.19%，其次是别墅、高档住房为37.77%，其他均为25%左右。（图6）

呼市2007年房屋竣工情况分析2007年12月房屋竣工情况单位：万平方米、%上佳国际

策划方案1-12月商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。其中住宅销售面积75.21万平方米，同比下降36.6%。其中，实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74％，与上月环比增长11.9%。其中住宅预售面积22.46万平方米，同比增长9.78％，与上月环比增长12.76%；实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4％，与上月环比增长15.72％。其中住宅现售面积52.75万平方米，同比下降46.3%，与上月环比增长16.37%。户均销售面积为96.82平方米。1-12月住宅月末累计可售套数26227套，登记销售套数为7282套，产销率为27.77%。分类批准预售面积(万平方米)月末累积可售面积(万平方米)实际登记销售面积(万平方米)

与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)

与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)商品房258.72-9.612.6446.769.913.487.61-38.9314.63其中：商品住宅206.48-11.914.53227.920923.775.21-36.615.26呼市2007年房屋销售总体情况分析2007年12月房屋供需基本情况单位：万平方米、%上佳国际

策划方案2007年年12月商商品房平均均销售价格格3835元/平方方米，同比比增长了4.7%，，环比增长长0.18%；商品品住房平均均销售价格格2875元/平方方米，同比比增长了4.6%。。环比增长长0.24%。（图图8）呼市2007年房屋屋销售价格格总体情况况分析图82007年年房屋平均均销售价格格情况单单位：元/平方米上佳国际策划方案在商品住房房销售方面面，售价为为2000元及以下下/平方米米的，实际际登记销售售2898套，平均均成交价1500-1950元/平方方米,比重重为39.8%；售售价为2000-2500元元/平方米米的，实际际登记销售售1709套，平均均成交价2200元元/平方米米,比重为为23.47%；售售价为2500-3000元元/平方米米的，实际际登记销售售1460套，平均均成交价2700元元/平方米米,比重为为20.05%；售售价为3000-4000元元/平方米米的，实际际登记销售售885套套,平均均成交价3500元元/平方米米,比重为为12.15%；售售价为4000元/平方米的的，实际登登记销售330套，，平均成交交价4500-5100元/平方米,比重为7.1%；；3000元/平方方米以上，，实际登记记销售789套,比比重为4.53%。。（见图10）呼市2007年年不同同价位位新建建商品品房情情况分分析2007年年12月不不同价价位商商品住住房供供求结结构单单位：：%上佳国国际策划方方案房屋销销售总总体需需求过过热的的势头头在下下降，，经济济适用用房销销售呈呈上升升趋势势。房房屋销销售量量继续续呈下下降的的趋势势，但但与上上月环环比呈呈小幅幅增长长趋势势；房房屋结结构调调整在在逐渐渐改善善，表表现为为房屋屋新开开工面面积除除办公公楼外外总体体呈下下降趋趋势，，办公公楼增增长幅幅度较较高；；房屋屋空置置面积积同比比上升升。房屋销销售价价格在在全国国部分分城市市快速速上涨涨的同同时，，销售售价格格保持持了小小幅上上升的的态势势，显显示了了政府府调控控的作作用。。特别别是同同比指指数2007年年基本本在4-5%之之间，，住房房售价价4月月后环环比基基本在在1%以下下增长长。在在全国国70个城城市的的房价价、新新建房房和二二手房房指数数排名名始终终呈下下降趋趋势。。房价价指数数由年年初43位位下降降到11月月的50位位；新新建房房指数数由49位位下降降到50位位；二二手房房指数数由年年初的的36位下下降到到位。呼市2007房房地产产小结结上佳国国际策划方方案上佳国国际策划方方案08年年工作作计划划07年年工作作总结结呼市经经济与与房地地产发发展情情况分分析前言07年年项目目推广广情况况及效效果评评估07年年销售售管理理制度度及方方向08年年汇商商销售售目标标08年年汇商商广场场广告告策略略08年年汇商商广场场营销销策略略08年年汇商商管理理工作作与团团队建建设目目标结语项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)主要竞竞争楼楼盘-览表表上佳国国际策划方方案项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)主要竞竞争楼楼盘-览表表上佳国国际策划方方案项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)次要竞竞争楼楼盘-览表表上佳国国际策划方方案入市均价：1800—2000元/㎡现有均价：2000—2350元/㎡层差：50—80元/㎡市场价格70—90㎡两房占60%90—110㎡两房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%现市场主力户型现市均价：2000—2200元/㎡入市均价：1800—1950元/㎡70—100㎡两房相对畅销上佳国国际策划方方案客户职职业概概况上佳国国际策划方方案通过对对项目目所在在片区区市场场的分分析和和总结结，对对片区区市场场概括括主要要特征征为上佳国国际策划方方案项目地地块研研究上佳国国际策划方方案项目四四至（成吉吉思汗汗大街街）（新世世界家家园））（青橙橙部落落）（北二二环路路）上佳国国际策划方方案项目总总占地地面积积为100亩，，堲66667平方方米。。项目基基本资资料项目容容积率率为2.0。项目绿绿化率率暂定定为38%项目停停车位位暂定定为1300个个上佳国国际策划方案案项目地块块环境研研究上佳国际际策划方案案公共配套套设施研研究投资环境境分析投入产出出分析建筑规模模与风格格目标客户户定位结论项目SWOT分分析价值挖掘掘理论价格格价格策略略入市时机机广告策略略媒体选择择投放频率率售楼现场场包装广告费用用预算9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。04:05:3004:05:3004:0512/14/20224:05:30AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2204:05:3004:05Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。04:05:3004:05:3004:05Wednesday,December14,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2204:05:3004:05:30December14,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。14十二二月20224:05:30上上午04:05:3012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月224:05上上午午12月月-2204:05December14,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/144:05:3004:05:3014December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。4:05:30上午午4:05上午午04:05:3012月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。04:05:3004:05:3004:0512/14/20224:05:30AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2204:05:3004:05Dec-2214-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。04:05:3004:05:3004:05Wednesday,December14,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2204:05:3104:05:31December14,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。14十二月月20224:05:31上午04:05:3112月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月224:05上午午12月-2204:05December14,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/144:05:3104:05:3114December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。4:05:31上上午午4:05上上午午04:05:3112月月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December