绿城中国控股有限公司财务分析报告会计二班302430104徐冰如

31/32绿城中国控股有限公司财务分析报告会计2班24徐冰如一、公司概况（一）公司简介。绿城房地产集团有限公司，1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。至2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。（二）公司战略。1.经过十几年的发展，绿城有张有弛地在各种文化层次上均有了成熟的运作及管理。2.自2006年成功登陆香港联交所之后，绿城集团就驶入了一个快速、超常规发展的轨道。而绿城于2007年正式启动的“精品战略”，则是为正在高速路上的绿城集团保驾护航。3.如今，绿城房地产集团在许多地方都有自己的项目，典型的有北京御园、上海玫瑰园、长沙青竹园、杭州桃花源、杭州留庄、千岛湖度假公寓、杭州新绿园、宁波绿园等。（三）2010年公司基本财务状况。1．截止2010年12月31日，公司资产规模达1253.58亿元。年销售收入111.61亿元，净利润302．企业净资产负债率为132%,作为在香港上市的公司，按境内财务标准确定，其总资产负债率为85%左右，从净负债率、总负债率两方面来看，绿城皆明显超过行业平均水平。3．延续2009年良好的经济效益，利润总额、每股收益等各项指标比2009年均有所上升。二、公司财务分析（一）财务报表分析——资产负债表1、资产负债表水平分析表1流动资产与非流动资产水平变动表2010年（亿元）2009年(亿元）变动对总资产的影响流动资产1160.06705.9764.32%60.16%非流动资产93.5348.7991.71%5.93%资产总计1253.59754.7666.09%66.09%（1）该公司总资产本年增长幅度为66.09%，说明绿城公司本年资产规模有较大幅度的增长。流动资产本年增长幅度为64.32%，使总资产规模增长了60.16%。非流动资产本年增长幅度为91.71%，使总资产规模增长了5.93%。说明本年总资产的增长主要体现在流动资产的增长上，公司资产的流动性有所加强。（2）本年在建工程增长幅度为91.43%，对总资产的影响为36.32%。附注中披露主要原因为长期租赁土地成本增长和随着2009年以来房地产市场的复苏，在建工程可变现净值增加。（3）本年应收账款增长幅度为110.55%，对总资产的影响为10.40%。主要为非控股股东应收款增长和共同控制实体应收款增长，附注披露中显示主要是向此等非控股股东的项目垫支。表2流动负债与非流动负债水平变动表2010年（亿元）2009年(亿元）变动对总资产的影响流动负债874.41470.4485.87%53.52%非流动负债234.65159.8446.81%9.91%负债总计1109.06630.2875.97%63.44%（1）负债本年增长幅度为75.97%，使权益总额增长了63.44%；股东权益本年增长幅度为16.10%，使权益总额增长了2.66%，两者合计使权益总额本年增长幅度为66.09%。说明本年权益总额的增长主要依靠负债的增长，公司的财务风险增加。（2）本年流动性负债增长是负债增长的主要方面。流动负债增长幅度为85.87%，对权益总额的影响为53.52%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。（3）流动负债的增长主要表现为：一是预售定金的增长。预售定金本年增长幅度为104.06%，对权益总额的影响为32.12%。说明公司营业收入和利润增长。二是应付账款的增长。应付账款本年增长幅度为209.49%，对权益总额的影响为14.88%。附注披露中显示主要原因为非控股股东应付款（包括信托相关）增长93.36亿元，主要是向此等非控股股东的项目垫支，值得注意的是，对于信托的高额融资增加了企业的偿债压力和财务风险；联营公司应付款的增加主要用于预付分派。（4）非流动负债本年增长幅度为46.81%，对权益总额的影响为9.91%。其中，银行及其他借款是造成非流动负债增长的主要原因。附注中显示，由于2010年我国多次上调银行存贷款基准利率，导致按浮动利率计息的银行及其他借款总金额上升。（5）股东权益本年增长幅度为16.10%，对权益总额的影响为2.66%。其中股本减少362千元，由该公司本年购回及注销股份所致。（6）由上述水平分析可知，绿城公司本年资产负债表的变动为负债变动型、经营变动型与股利分配变动型相结合。2、资产负债表垂直分析表3流动资产与非流动资产垂直分析表项目2010年（亿元）2009年(亿元）变动流动资产1160.06705.97-1.00%非流动资产93.5348.791.00%资产总计1253.59754.760.00%（1）公司本年流动资产比重高达92.54%，非流动资产比重仅为7.46%。可知该公司资产的流动性较强，资产风险较小。本年流动资产比重下降了1%，非流动资产比重上升了1%。除可供发展物业的比重下降了3.42%，发展中物业的比重上升了6.06%外，其他项目变动幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。（2）该公司本年股东权益比重为11.53%，负债比重88.47%，资产负债率较高，财务风险相对较大。本年股东权益比重下降4.96%，负债比重上升4.96%，各项目变动幅度不大，表明该公司资本结构还是比较稳定的，财务实力略有下降。（3）绿城公司的经营资产与非经营资产都有所增长，但由于非经营资产的增长速度高于经营资产的增长速度，非经营资产的比重增长了2.30%，表明该公司的实际经营能力有所下降。（4）绿城公司本年固流比例大致为1:47.5，上年固流比例大致为1：36，固流结构政策较保守，资产风险会降低但可能导致盈利水平下降。表4流动负债与非流动负债垂直分析表项目2010年（亿元）2009年(亿元）变动流动负债874.41470.447.42%非流动负债234.65159.84-2.46%负债总计1109.06630.284.96%（1）该公司本年流动负债比重为69.75%，非流动负债比重为18.72%，表明该公司在使用负债资金时，以短期资金为主，此举虽然会增加公司的偿债压力，承担较大的财务风险，但同时也会降低公司的负债成本。（2）分析可得，该公司长期资产的资金依靠长期资金来解决，短期资产的资金使用长期资金和短期资金共同解决。说明该公司资产结构与资本结构较稳健，使企业保持良好的财务信誉，具有可调性和弹性。（二）财务报表分析——利润表分析1、利润增减变动情况分析表5利润表水平分析表项目2010年（亿元）2009年（亿元）增减额（亿元）增减(%)营业额111.6187.2724.3427.89销售成本77.6064.1513.4520.96毛利34.0123.1210.8947.11除税前溢利30.0015.7014.3091.08税项10.854.786.07126.9年内溢利及全面收益总额19.1610.928.2375.4（1）税后利润分析。绿城集团2010年实现税后利润19.15亿元，增长率为75.40%，增长幅度较高。从水平分析表看，公司税后利润增长主要是税前利润增长引起的。（2）除税前溢利分析。集团本年度除税前溢利增长14.30亿元，关键原因是公司营业收入增长了27.89%，同时营业外收入的增加也是导致除税前溢利增长的有利因素。（3）营业利润的分析。本集团营业利润增加主要原因是营业收入大幅增长，营业收入增长率为27.89%。根据公司年报，其营业收入的增长，主要原始在于集团在继续保持酒店楼宇和土地楼宇业务良好发展的同时，稳步提高物业投资。2、利润构成变动分析表6利润表垂直分析表项目2010年（亿元）2009年（亿元）2010年度结构%2009年度结构%结构变动营业额111.6187.271001000销售成本77.6064.1569.5373.51-3.98毛利34.0123.1230.4726.493.98除税前溢利30.0015.7026.8817.998.89税项10.854.789.725.484.24年内溢利及全面收益总额19.1610.9217.1612.514.65编制利润垂直分析表可看出，营业利润占营业收入的比重为30.47%，比上年度增加了3.98%；本年度除税前溢利的构成为26.88%，增长了8.89%；本年度税后利润的构成为17.16%，比上年增长了4.65%。可见，从利润的构成情况来看，绿城集团盈利能力比上年度大有提高，另外营业外收入的比重上升，物业投资收入的比重上升，对营业利润、除税前溢利和税后利润结构都带来一定的有利影响。3、利润表分项分析（1）企业收入分析本集团的营业收入（扣除营业税金）主要来自物业销售，也涵盖酒店营运收入、物业租金收入、项目管理及销售建筑材料收入等。2010年本集团实现营业收入111.61亿元，较2009年增长27.9%，从2007年至2010年，连续三年营业收入同比增长率分别为15.6%、31.5%和27.9%，年复合增长率为24.8%。2010年物业销售收入为108.16亿元，占总营业收入的96.9%，较2009年增长25.3%，主要是结转面积增加较多所致。2010年本集团结转面积1194232平方米，较2009年增长26.6%。2010年本集团实现酒店运营收入1.93亿元，较2009年有大幅增长，其原因一方面是新昌绿城雷迪森大酒店和绿城千岛湖喜来登度假酒店相继于2009年下半年及2010年年初开始运营；另一方面，于前些年度已经运营的杭州玫瑰园度假酒店、舟山喜来登绿城酒店，其客户资源基本培育成熟，酒店运营收入不断增加。2010年本集团实现投资物业租金收入0.33亿元，主要为杭州深蓝广场商铺及本年开始投入运营的北京奥克伍德酒店的租金收入。2010年本集团实现项目管理收入0.36亿元，主要为绿城建设管理的项目管理收入，随着项目管理规模的扩大，预计其收益在未来会不断增加。（2）销售及行政开支分析2010年本集团销售及行政开支16.58亿元，相比2009年增加4.12亿元，增长33.1%，比2009年略微上涨。其中人力资源成本是销售及行政开支中的最大单一支出，2010年产生5.79亿元，同比增长12.2%，主要是因为2010年房产项目数量增多及大量扩充人才储备。2010年营销活动和广告策划费为2.62亿元，较2009年增长26.0%，主要是由于2010年开盘的楼盘较多，不过2010年的发生额也仅相当于本集团预售合约的0.75%，比例较低。折旧费2010年为1.29亿元，较2009年增长69.7%，主要是新增千岛湖喜来登度假酒店的资产折旧，及新昌绿城雷迪森大酒店2010年折旧时间多于2009年所致。另外办公费、会务费、差旅费、水电物业管理费、租赁费等基本开支与2009年相比均有一定幅度的上升，主要是与本公司规模在扩大有关。（3）投资收益分析2010年5月份本集团赎回大部份2007年发行的可换股债券产生损失1.48亿元。2009年本集团有提前回购2013年到期的高收益债券产生收益3.28亿元和提前赎回2006年发行的可换股债券产生收益0.11亿元。（4）财务费用本年度财务费用比上年度大大减少，主要是毋须于5年内悉数偿还的银行借贷和其他借贷的利息支出减少引起的。2010年应付5年内悉数偿还的银行借贷的利息支出18.17亿元比上年度增加了8.53亿元，2010年应付关联人士信托相关款项的实际利息开支5.77亿元比上年度增加了3.78亿元。相反，本集团毋须于5年内悉数偿还的银行借贷的利息支出相比上年度减少了0.46亿元，其他借贷需偿还的利息支出比上年度减少，这两项是导致财务费用减少的有利因素。（5）营业外收入变动分析2010年本集团营业外收入主要包括信托收入、政府补助、汇兑损益和品牌使用费等。2010年本集团取得其它收入人民币649百万元，较2009年的人民币241百万元增长169.3%，主要为汇兑收益增加较多所致。2010年的信托收入人民币33百万元源自集团于2009年认购的中海•绿城1号房地产投资基金的次级信托单位。2010年产生汇兑收益人民币99百万元，比2009年的汇兑损失人民币2百万元有大幅增长，主要源于2010年人民币升值3%，而本公司有较多以美金和港币计算的银行借款，截至2010年12月31日，有美金银行借款329百万美元，港币银行借款2150百万港元。（三）财务报表分析——现金流量表分析1、现金流量表水平分析对绿城现金流量表的水平分析主要是将今年的现金流量金额与去年作比较。与去年相比，经营活动的现金净流量有大幅度的减少，投资活动和筹资活动的现金净流量都有较大幅度增加。经营活动的现金净流量比2009年下降了286%，引起这一数据巨额变动的原因主要是发展中物业增加这一项目在2010年比2009年增加了324%。这是由于企业在采用间接法计算现金流量的过程中，对于在建工程的支出并未算进净利润，然而从现金流量的角度来说，这部分支出应该算入经营活动的现金净流出。2010年在建工程比2009年有大幅增加，相应的发展中物业增加所需的现金流出也就因此增多，所以在调整利润的时候要减去这一未算入利润的现金流出。投资活动2010年的现金净流入是2009年的1.4倍，增幅最大的项目是出售物业、厂房及设备所得款项和已收利息，可见企业2010年资金使用情况比2009年稍显紧张，企业的投资的回报率也有所增加。投资活动的现金净流出比2009年减少四成左右。企业的预付租赁款增加比上一年大幅降低，这有可能是因为企业减少开支或者充分利用现有厂房机器设备引起的。2010年“与关联公司/共同控制实体的投资”的投资分别比2009年增加了6倍和9倍，可以看出绿城集团对被投资方未来发展情况存在信心。融资活动2010年现金净流入比上一年增加七成，净流入的增长主要来自于关联人士的借款、信托贷款筹集等。来自关联人士的借款额比2009年多了两倍，说明关联人士对绿城集团的发展信心增强；信托贷款筹集在2010年从0增长到30亿元，可见绿城正加紧筹备资金的脚步。筹资金额流入的增加一方面可能因为扩大生产的需要，另一方面也可能是为了缓解负债、分配股利的压力。联系筹资活动的现金净流出，银行及其他借款还款这一项目的现金流出额是去年的1.2倍。与此同时，支付非控股股东权益股息这一项目的现金流出额也比上一年翻了一番，可见绿城对非控股股东权益的分配还是比较重视的。2、现金流量表结构分析（1）现金流入结构评价绿城集团2010年现金流入总量为739.61亿元，其中经营活动现金流入量所占比例最高（51%），筹资活动次之（47%），投资活动最低（2%）。可见企业的现金流入主要是由生产经营活动引起的。在经营活动产生的现金净流入中，预售订金增加所占比重最大。在投资活动产生的现金净流入中，来自第三方的垫款、向关联公司及共同控制实体收取股息和已收利息占了绝大部分比重。在筹资活动产生的现金净流入中，银行及其他借款筹集的现金流入额占到八成以上，可见绿城集团的主要融资渠道是向银行等机构筹集借款。（2）现金流出结构评价绿城集团2010年现金流出总量为-709.68亿元，其中经营活动现金流出量所占比例最高（62%），筹资活动次之（34%），投资活动最低（4%）。由此可见企业的现金流出主要也是由生产经营活动引起的。在经营活动产生的现金流出量中发展中物业增加和应收关联人士款项增加所占比例最大。在投资活动中，资金主要都用于与关联、共同控制实体的投资以及购入物业厂房设备这些方面。在筹资活动中，属银行及其他借款还款的现金流出量所占比例最多。（3）现金流入结构与流出结构适应评价绿城集团现金净流入和净流出的大部分都是由于生产经营活动引起的，这体现了现金流量的对应性。投资活动所占现金总流量的比重都较低，现金净流入中向关联公司及共同控制实体收取的股息占了绝大多数，与此同时，投资活动的净流出也是用于对这些关联、共同控制实体的投资的。这也体现了现金流动的对应性。而筹资活动现金的流入和流出基本上都是由银行及其他借款这一活动引起的。3、经营活动现金净流量与净利润趋势分析图1经营活动现金净流量与净利润趋势图将2007年12月31日至2010年12月31日（包括年报与半年报）这3年间的经营活动现金金流量和净利润进行对比，可以明显感觉到经营活动的现金净流量波动幅度远远大于净利润。对于绿城集团经营活动现金净流量偏低于净利润的原因，可以进行以下三种推测：其一，产生大量应收账款,导致现金流入不够而产生负现金净流量；其二，进行了大额的固定资产投资或其他投资,导致现金流出量增加,从而产生负现金净流量；其三，归还大额度借款或欠款.导致现金流出量增加,从而产生负现金净流量。绿城集团虽然有利润，但是收到的经营性现金却较少，都是停留在实物和应收账款，应收账款也可能存在无法收回的风险，这些没有收到现金的利润风险明显比收到现金的利润要大，收益质量要低。（四）财务效率分析——盈利能力1、资本经营盈利能力表7资本经营盈利能力因素分析表项目2010年（亿元）2009年（亿元）差异(%)平均总资产1004.17591.45平均净资产134.51103.29负债1109.06630.27负债/平均净资产8.256.102.14利息支出3.406.58负债利息率（%）0.311.04-0.74利润总额（除税前溢利）30.0015.70息税前利润34.0123.12净利润19.1610.92所得税率（%）0.500.480.01总资产报酬率(%)3.333.77-0.44净资产收益率(%)14.2410.573.67根据上表资料对英特集团的资本经营能力进行分析如下：分析对象=14.24-10.57=3.67%连环替代分析：2009年：[3.77+(3.77-1.04)*6.10]*(1-0.48)=10.57%第一次替代（总资产报酬率）：[3.33+(3.33-1.04)*6.10]*(1-0.48)=8.95%第二次替代（负债利息率）：[3.33+(3.33-0.31)*6.10]*(1-0.48)=11.28%第三次替代（杠杆比率）：[3.33+(3.33-0.31)*8.25]*(1-0.48)=14.64%2008年：[3.33+(3.33-0.31)*8.25]*(1-0.50)=14.24%总资产报酬率变动的影响为：8.95%-10.57%=-1.62%利息变动的影响为：11.28%-8.95%=2.33%资本结构变动的影响为：14.64%-11.28%=3.36%税率变动的影响为：14.24%-14.64%=-0.20%从对绿城房产的净资产收益率指标的因素分析可知，2010年净资产收益率增加3.67%，主要是由于资本结构的变动引起的，负债与净资产比率的上升发挥了一定的财务杠杆作用，使净资产收益率上升3.36%，其次是企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的影响，它使净资产收益率上升了2.33%，总资产报酬率的影响为-1.62%；所得税的影响，使净资产收益率下降了0.20%。2、资产经营盈利能力表8资产经营盈利能力因素分析表项目2010年（亿元）2009年（亿元）差异营业收入111.6187.27利润总额30.0015.70利息支出3.406.58息税前利润34.0123.12平均总资产1,004.17591.45总资产周转率（%）11.1114.76-3.64销售息税前利润率（%）30.4726.493.98总资产报酬率（%）3.333.77-0.44分析对象：3.33%-3.77%=-0.44%因素分析：（1）总资产周转率变动的影响=(11.11%-14.76%)*26.49%=-0.96%（2）销售息税前利润率的影响=(30.47%-26.49%)*11.11%=0.44%分析结果表明，该企业本年全部资产报酬率比上年降低了0.44%，主要是由于总资产周转率变动降低的影响，它使总资产报酬率降低了0.96%，而销售息税前利润率使总资产报酬率提高了0.44%。由此可见，要提高企业的总资产报酬率，增强企业的盈利能力，就要从提高企业的总资产周转率和销售息税前利润率两方面努力。（五）财务效率分析——营运能力1.总资产周转速度分析表9总资产周转率分析资料表项目20102009差异总资产周转次数0.110.15-0.037流动资产周转次数0.120.16-0.039流动资产占总资产比率92.91%92.89%0.02%因为流动资产周转速度下降，使得总资产周转速度下降：(0.1196-0.1587)*92.89%=-0.0365(次)因为流动资产占总资产的比率上升,使得总资产周转速度上升:(92.91%-92.89%)*0.1196=0.0024(次)计算结果表明,公司总资产周转次数下降,主要是由于流动资产周转速度下降引起的.总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，它体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。通过该指标的对比分析，可以看出绿城本年度以及以前年度总资产的运营效率和变化，2010年的总资产周转率有所下降，并且和同行业优秀企业相比，其指数也偏低不少，这说明绿城销售能力有所减弱，资产的利用效率较低，需要企业挖掘潜力、积极创收、提高产品市场占有率从而提高资产利用效率。3、流动资产周转速度分析表10流动资产周转率分析表项目20102009差异流动资产周转率0.120.16-0.039流动资产垫支周转率0.080.12-0.034成本收入率143.83%136.04%7.79%流动资产垫支周转率的影响=(0.0832-0.1168)*136.04%=-0.0457(次)成本收入率的影响=0.0832*(143.83%-136.04%)=0.0065(次)计算结果表明：由于流动资产垫支周转率的下降,使得流动资产周转速度下降-0.0457次.由于成本收入率的上升,使得流动资产周转速度上升0.0065次.由此可见,流动资产垫支周转率的下降是引起流动资产周转率下降的主要原因，这项因素准确地反映了企业的流动资产在一定时期周转的次数。绿城的成本收入率在2009年和2010年都是大于1的，说明企业的确有经济效益，所得可以弥补所费。4、同行业营运水平分析2010总资产周转率流动资产周转率存货周转率（倍）绿城集团0.110.150.14万科公司0.290.300.27房地产百强企业平均值0.420.510.62从营运能力的角度来看，绿城在房地产行业的表现并不是很好。万科作为2010年房地产营运能力排名第一的企业，总资产、流动资产、存货的周转率都比绿城高出将近一倍。当企业的销售开始下滑，就会导致手头的现金减少，资金周转开始变慢，存货上升。（六）财务效率分析——偿债能力1、短期偿债能力静态分析绿城公司2010年（亿元）2009年（亿元）流动比率（倍）1.331.50速动比率（倍）1.291.45现金流量比率（%）10.005.40（1）从流动比率角度看，公司2010年流动比率为1.33，2009年为1.50，说明短期偿债能力有一定压力，并且有所下降，原因为本年流动负债增加。但是预售定金的增长所占比重较大，说明企业实际偿债能力压力较小。（2）从速动比率角度看，公司2010年速动比率为1.29，2009年为1.45。企业存货和预付账款所占比重较小，应收账款和在建工程比重较大，说明企业经营状况良好，实际偿债能力压力较小，但比2009年有所下降。（3）从现金比率角度看，公司2010年现金比率为0.17，2009年为0.25，现金比率有所下降，说明企业的直接支付能力有所下降，虽然本年现金类资产有所增长，但是流动负债增长幅度更大，导致现金比率下降。2、短期偿债能力动态分析（1）从现金流量比率角度看，公司的现金比率仅为0.10，说明依靠生产经营活动产生的现金满足不了偿债的需要，必须用其他方式才能保证债务的及时清偿。（2）从近期支付能力系数角度看，公司近期支付能力系数为0.39，说明企业支付能力不足，应采取积极有效的措施筹集资金，以便及时清偿债务。（3）从现金到期债务比率角度看，公司的现金到期债务比率仅为0.08，说明企业生产经营活动产生的现金不足以偿还到期到期的债务，需要通过其他筹资手段。3、短期偿债能力行业分析万科公司2010年（亿元）2009年（亿元）流动比率（倍）1.591.91速动比率（倍）0.560.59现金流量比率（%）1.3910.00（1）同行业公司流动比率比较分析。2010年房地产上市公司平均流动比率为1.96。公司的流动比率处于行业水平之下，说明短期偿债能力有一定压力。（2）同行业公司速动比率比较分析。2010年房地产上市公司平均速动比率为0.59。公司的速动比率处于行业水平之上，说明实际偿债能力压力较小。4、长期偿债能力分析项目20102009绿城公司资产负债率88.4783.51权益乘数8.676.06万科资产负债率54.47%66.43（1）从资产负债率角度看，公司2010年资产负债率为88%，2009年为84%。说明企业债务负担略有增加，较高的资产负债率导致长期偿债能力风险较大。（2）从权益乘数角度看，公司2010年权益乘数高达8.67，2009年为6.06。说明企业对财务杠杆运用充分，财务风险很大。（3）从固定长期适合率角度看，公司2010年比率为0.06,2009年为0.07。说明公司除用于固定资产的资金需要外，其他方面资金需要基本上靠长期资金来满足，短期偿债压力较小。（4）从资产非流动负债率角度看，公司2010年非流动负债率为0.19，2009年为0.21。说明公司短期债务所占比例较大。（5）从非流动负债营运资金比率角度看，公司2010年比率为1.22，2009年比率为1.47，说明企业营运资金可以用于偿还非流动负债，但是偿债能力有所下降。（6）从利息保障倍数角度看，公司2010年比率为11.00，2009年比率为4.51。说明企业支付利息能力逐渐增强，债权人按期取得利息较有保证。但融资成本中包含资本化在建工程，当在建工程交付后，利息保障倍数会有所下降。5、长期偿债能力行业分析同行业资产负债率比较分析。2010年房地产上市公司平均资产负债率为63%。企业资产负债率远高于企业平均水平，说明企业长期偿债能力较弱。（七）财务效率分析——发展能力表11发展能力分析表指标2010年2009年万科（2010）（%）股东权益增长率16.117.4120.21净资产收益率13.2410.5717.68营业收入增长率27.8931.533.75净利润增长率75.492.7437.47营业利润增长率47.123.6736.95资产增长率66.0979.2856.7（1）2010年，营业利润增长率高于营业收入增长率，反映绿城公司营业收入的增长超过了营业成本、营业税费、期间费用等成本费用项目的增长。（2）两年的净利润增长远高于营业利润增长。说明这两年的净利润增长不仅仅来源于营业利润的增长，还受到非经常性损益项目的显著影响。企业的净利润方面的持续增长能力有待进一步观察。（3）各项指标相较于2009年均有所下降，与行业优秀企业存在一定差距，整体发展能力较弱。三、对公司财务问题做出评价并提出建议（一）企业制度环境中国的房地产市场是一个典型的政策市场，房地产业的迅速崛起很大程度上得益于相关政策的“保驾护航”。房改政策、住房商品化政策和银行信贷政策推动楼市起步和成长。我国房地产业在宽松的政策环境下实现了跨越式发展，成为新的经济增长点。同时，房地产市场受政策特别是银行信贷政策的影响也越发显著。2007年9月央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)，要求各商业银行严格执行“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的规定。从2007年底至2008年底，楼市低迷、量价齐跌导致房企回款大幅减少，资金链条面临巨大压力，房地产市场进入调整期。这是房地产经历多年高速增长之后的首次真正意义上的回调，房贷紧缩政策对市场过热投机起到了明显的抑制作用。（二）企业内部管理水平2009年2月12日绿城房地产集团与用友软件达成了信息化战略合作协议，后者将通过技术手段帮助其提升内部运营管理水平。这意味着加强项目运营过程的计划管理、投入资金进行企业信息化改革成为绿城提高企业内部管理水平的重要内容之一。作为资金密集型的房地产行业，财务成本是企业运营管理的重点之一。经过内部多次商讨，绿城最终将提高信息化水平作为企业战略内容，从而在财务上做到快速反应，提高整体的内部运营效率，帮助绿城提升内部管理能力。（三）企业能力绿城的盈利能力在行业中处于中等水平，主要原因是绿城顺应国家对于房地产的调控政策，产业定位于中高端市场。净资产收益率、毛利率还决定于未来房价的走势，但无疑有着较充裕的调整空间。绿城的营运能力在房地产行业之中表现一般，总资产周转率和流动资产周转率都偏低于同行业百强企业水平。其中总资产周转率偏低主要是由于流动资产周转率下降引起的。而存货周转率一直保持在较高水平，充分说明绿城的整体经营效率比较高，存货管理有效。集团各项发展指标相较于2009年有所下降，与行业优秀企业存在一定差距。2010年营业利润增长率高于营业收入增长率，反映绿城公司营业收