北京xx项目房地产价格评估报告doc

北京××项目房地产价格评估报告北京国地不动产咨询中心报告摘要此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径：成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。致委托方函北京××项目有限公司：受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于北京市××区××的北京××项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为人民币：127344.79万元，大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》及《估价技术报告》。北京国地不动产咨询中心二○○二年元月二十日估价师声明（同房地产估价规范）估价的假设和限制条件一、根据委托方提供的《中华人民共和国国有土地使用证》[京市××澳台国用××号]中的记载内容，北京××项目位于××区××，用地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合(旅游业)，土地使用者为××项目有限公司。根据委托方提供的国家计划委员会《关于在京修建××项目的复函》[计资××号]文件中的记载内容，北京××项目用地被批准为建造客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。根据委托方提供的《土地使用合同》中的记载内容，北京××项目用地的土地用途为酒店、写字间、公寓、展览厅、商业服务等。北京××项目用地的土地实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途，此次评估我们设定土地用途为综合。根据我国有关的法律、法规规定，××项目有限公司拥有该土地的使用权，但不能进行转让，只有在与有关土地管理部门签订土地出让合同，补交土地出让金后才能拥有对上述土地的转让的权利。二、根据委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》[京房权证市××澳台字第××号]中的记载内容，房屋所有权人为××项目有限公司，房屋座落在××区××号，地号为××,产别为港澳台产，北京××项目共有房屋１幢（包括主楼、附1、附2和地下室），结构为钢筋混凝土，总层数为17层，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。三、本次评估中，我们将委估宗地的土地用途设定为综合用途（酒店、办公、公寓），根据北京市人民政府发布《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发[1993]34号]规定，综合用途的法定最高使用年期为50年；根据委托方提供的资料，北京××项目的建成时间为1991年，根据《房地产估价规范》钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年，委估房屋剩余经济耐用年限为50年；在此次评估中，估价师假设估价对象所有者可持续经营五十年，土地使用权的估价设定年限为50年，土地使用用途为综合（酒店、办公、公寓），土地剩余使用年限自估价时点起计算，我们确定估价对象的剩余使用年限为综合用途法定最高使用年期50年。四、本次估价的评估值为从完整产权条件下的房地产价格中扣除应向土地管理部门上缴的地价款。地价款应由政府部门核定，本报告中的数据来源于该区域市场情况，仅供参考。五、根据委托方提供的资料，北京××项目主要包括酒店、写字楼和公寓三部分，其中酒店部分经国家旅游局评审，定为五星级涉外酒店，写字楼部分的设计标准和实际水平具备顶级写字楼的标准，公寓部分的设计标准及市场定位是按照酒店式高档公寓标准进行设施配置及管理的，本次估价中我们分别按照五星级涉外酒店、顶级写字楼和酒店式高档公寓标准进行评估。六、在本次评估中，我们假设估价对象均没有抵押权、租赁权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。七、在估价对象评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合还原利率每年不变。利率（r）为安全利率（一年期银行贷款利率）加风险报酬率3%，即房地产综合还原利率为8.85%。八、本次估价中估价师是采用公开市场价格标准，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格会有一定的影响，在此我们不予考虑。九、我们对估价对象未来收益的预测、未来投资的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行，如因这些资料的真实或估价对象未来利用方向及利用程度的改变，会导致估价对象价格的改变，应重新进行价格评估。十、根据北京市一级土地市场的资料，政府出让土地收取的地价款（楼面毛地价与地上建筑面积之积）中包含土地出让金和基础设施配套建设费。在此次评估中，我们假设委托方还需向政府补交土地出让金才能取得出让土地使用权，在此取为楼面毛地价的40%。十一、估价对象在2000年和2001年进行大范围装修改造，本次评估中已考虑了这部分成本投入。十二、估价假设一年按365天计算,美元人民币汇率是1：8.28。十三、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。十四、本次估价结果自估价时点起半年内有效。估价结果报告一、委托方委托单位：北京××项目有限公司法人代表：××联系电话：××详细地址：北京市××区××号二、估价方受托单位：北京国地不动产咨询中心法人代表：××联系电话：××详细地址：北京市西城区××号三、估价对象1.估价对象基本状况北京××项目位于××区××，是集商业、娱乐、办公、酒店和高档公寓于一体的综合性公共建筑项目。北京××项目用地土地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合(旅游业)，土地使用者为××项目有限公司,土地的实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途。北京××项目的房屋所有权人为××项目有限公司，共有房屋１幢（包括主楼、附1、附2和地下室），现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，总层数为17层，建筑檐高67.3米，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大范围的装修更新改造，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。××项目包括酒店、写字楼和公寓三个部分，其中，酒店部分建筑面积54871.62平方米，地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层），地上1～3层为公共裙楼，4～16层为标准客房，第17层设有豪华客房，第18层为设备及水箱间；共有客房504间，另设有中西餐厅、酒吧、多功能厅、健身房、车库等。办公楼部分建筑面积7390平方米，共13层，位于4-16层，公寓部分建筑面积7410平方米，共13层，位于4-16层，设有74套房间，并配有门厅及相应的管理设备。2.估价对象的产权状况根据委托方提供的《中华人民共和国国有土地使用证》[京市××澳台国用（××）字第××号]，××项目有限公司取得了位于××区××号的划拨土地使用权。根据委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》[京房权证市××澳台字第××号]，××项目有限公司取得了位于××区××号的房屋所有权。3.估价对象区位及周围环境状况北京××项目位于北京市××区××，西临××环路××北大街，东邻××街，南接××大厦，北临××路。北京××项目座落在××街和××路交叉路口××立交桥的××角。北京××项目位于市区中心的东侧，四周交通十分发达，紧临××环路，距天安门直线距离5公里，距北京火车站4公里，距使馆区仅2公里，距首都机场高速路三元桥入口处仅3公里。附近有地铁、42路、44路、113路、117路、415路、701路、800路、823路公共汽车和115路、118路公共电车等众多公交线路从此经过，四周道路畅通，十分方便。对外交通，由于估价对象紧邻二环路，故去京开公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都机场高速路都极为方便。因此估价对象交通十分便利。北京××项目配套设施较为完善，达到宗地“七通一平”（即宗地外通上水、通下水、通路、通电、通暖、通讯、通气及宗地内场地平整）。北京××项目毗邻东四商业街、王府井大街等主要街区，是北京市区东部的国际性办公、文化、商贸区的中心区域，区内顶级商务建筑林立，为京都政治、外交、金融、商务、娱乐的繁盛之地。周边已形成北京目前最成熟的高档商业区，也是京城高档的生活区，周围有外交部、文化部、司法部、农业部等国家部委机关大院和外国使馆区，有富华大厦、北海万泰大厦、保利大厦、东环广场等著名商务、办公标志性建筑，还有工人体育场、工人体育馆、全国农业展览馆、朝阳公园、团结湖公园和东岳庙等文化体育旅游设施，该地区道路宽敞，交通便利，地理位置极为优越。4.建筑物结构和装修情况根据委托方提供的有关资料，估价对象××项目共有房屋１幢（包括主楼、附1、附2和地下室），地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层），建筑檐高67.3米，总建筑面积为69671.62平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大范围的装修更新改造。结构形式：按8度抗震设防，现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，其中：地上1-3层为现浇钢筋混凝土框架结构，4层以上饭店部分为剪力墙体系，写字楼和公寓部分为框架剪力墙结构，高层主体下为箱式基础，低层裙楼下为独立基础。装修情况：⑴外装修四面外墙镶贴进口西班牙粉红麻大理石和进口外墙砖，局部为铝合金暗框玻璃幕墙配进口比利时中空玻璃和高级外墙涂料。⑵楼地面首层、大厅、公共区域地面铺贴进口大理石，客房、写字楼和公寓房间为水泥地面上铺高级纯羊毛地毯。⑶内墙面大厅及公共区域为进口大理石，客房、写字楼和公寓内墙面贴高级纸基壁纸，局部为雕花贴金箔造型，樱桃木墙裙墙面，大厅柱子为高级金箔装饰造型。⑷天棚轻钢龙骨石膏板吊顶，大厅等局部有造井造型，外涂高级乳胶漆。⑸电梯及电梯间共设有19部日本进口原装客用电梯。电梯间墙面为高级进口大理石，樱桃木墙裙，镶大理石门套。⑹卫生间地面及四壁均为高级大理石，并配有高级进口科勒牌卫生器具。⑺楼梯间楼梯踏步采用高级地砖，墙面为高级乳胶漆，楼梯扶手为木扶手。⑻门窗窗为镀膜铝合金中空玻璃窗，并配通长豪华窗帘，门为高级装饰硬木门和高级防火门，大门采用不锈钢自动旋转门。⑼屋面水泥方砖上人地面，配有卫星天线、擦窗机轨道和霓红灯。⑽供水系统设有三套独立供水、热水、中水系统，其中热水管道为铜管，24小时供水。⑾空调系统设有集中热力供暖系统：可调温风机盘管、温控开关、喷塑风口；中央集中空调系统：开利产品、自动调节、新风系统、排风系统。⑿消防设施设有日本日探报警主机NF－1，中央控制烟感防火报警系统、自动喷淋灭火系统和正压送风防排烟系统。⒀供电系统采用双回路供电系统，确保24小时供电。配有法国梅兰日立高压柜、低压柜，五台德国变压器共6250KVA，两台康明斯发电机共600KVA。⒁通讯系统设有加拿大北方电讯程控电话自动交换系统，独立机房。⒂卫星电视设公共天线，卫星天线和电视双向传输系统，闭路电视监控系统。⒃其它还设有内部电脑管理网络系统，宽带网络系统：超五类综合布线、每个房间3个点，楼宇自控系统：控制空调、热交换、监控锅炉、冷库、水位和室外照明等，摩托罗拉寻呼系统等。5.基础设施状况①通电：双回路供电，电压为10KV，配有一座自备电站，现有供电设施能满足用电需要。②供水：共有两路供水，共有2个接口，现有供水设施能满足需要。③排水：共有两路排水，雨水、污水分流，分别接自市政雨水干管和市政污水干管，现有排水设施能满足生产生活需要。④通暖：配有中央空调系统和集中供暖系统，现有供暖设备能满足需要。⑤通气：市政干管接到宗地外，接自市政供气管网，现有供气设施能满足需要。⑥通讯：宗地有程控电话及交换系统，现有电讯设施能满足需要。⑦通路：宗地三面临街，西临二环路××街，北临××路，均为城市主干道，东××街为城市支线。北京A项目建筑物功能分布明细表表4－1序号部位功能层高（米）建筑面积（平方米）1地下三层箱式基础、泵池、人人防工程3.2-2地下二层停车场、设备用房房、后勤用房房4.07548.283地下一层设备用房、自行车车库、厨房、管管理用房5.457148.284首层大堂、中餐厅、咖咖啡厅、酒吧吧、商品部、中中国银行5.05026.245二层行政办公室、商务务中心、宴会会厅、日本餐餐厅、画廊6.104498.716三层多功能厅、美容美美发厅、游泳泳池、健身房房、会议室7.404498.717四层客房、写字间、公公寓2.953359.458五层客房、写字间、公公寓2.953359.459六层客房、写字间、公公寓2.953359.4510七层客房、写字间、公公寓2.953359.4511八层客房、写字间、公公寓2.953359.4512九层客房、写字间、公公寓2.953359.4513十层客房、写字间、公公寓2.953359.4514十一层客房、写字间、公公寓2.953359.4515十二层客房、写字间、公公寓2.953023.0916十三层客房、写字间、公公寓2.953023.0917十四层客房、写字间、公公寓2.952512.7318十五层客房、写字间、公公寓2.952512.7319十六层客房、西餐厅2.951886.4520十七层客房、设备机房4.00837.5021屋顶层设备机房4.00280.21合计69671.622四、估价目的本次估价为委托方核实房地产现值，提供客观、公正、科学、合理的房地产市场价格依据。五、估价时点二○○一年十二月三十一日六、价值定义此次评估的价格为建筑物和土地使用权的整体价格，即房地产现时市场价格。其中，建筑物价格是指北京××项目69671.62平方米现状建筑物于二○○一年十二月三十一日的市场价格；土地使用权价格是指北京××项目14036.05平方米用地在开发程度为宗地外“七通”（通上水、通下水、通电、通气、通热、通讯、通路）及宗地内场地平整的条件下于估价时点二○○一年十二月三十一日，综合用途，50年期划拨土地使用权市场价格。七、估价依据1.有关政策法规和文件（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《北京市基准地价表》。2.委托方提供的有关资料（详见附件）。3.本中心掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的综合分析原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、多种方法相结合的原则、估价时点原则等，对估价对象价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九、估价方法估价对象用于租赁经营，根据委托方提供的有关资料和受托方掌握的市场底价资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，决定此次估价采用收益法、市场比较法和重置成本法对估价对象进行评估，并经过综合平衡，剔除误差因素，对划拨土地使用权进行减价修正后，最终决定估价对象的房地产现时市场价格。具体估价通过两种途径。第一种途径为成本途径，运用市场比较法和重置成本法综合测算房地产价格。先用市场比较法测算估价对象土地使用权价格，然后采用重置成本法测算估价对象中房屋建筑物的价格，最后加总求得估价对象总价格。第二种途径为收益途径，即直接采用收益法测算估价对象的市场现值。1.市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生交易的类似案例加以比较对照，从已经发生了交易的类似案例价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。估价对象所在区域房地产市场较发达，有较多的土地出让案例，因此可通过市场比较法测算估价对象的楼面毛地价，然后再测算出估价对象的楼面熟地价，求出土地总价格。2.重置成本法是先计算出以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利润和应纳税金等费用，进行折旧后得出估价对象建筑价格的一种估价方法。3.收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。本次估价对象的现状用途为综合，是有投资收益的房地产，并且可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益还原法进行估价。首先估算每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过选定的收益法公式和资本化率求得估价对象的现时市场价格。十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，采用收益还原法、市场比较法和重置成本法，我们确定估价对象在估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为：房地产现值：127344.79万元大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整十一、估价人员（略）十二、估价作业日期二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日十三、估价报告应用有效期本估价报告应用有效期为自估价时点起半年。估价技术报告一、个别因素分析(略)1.交通条件2.土地面积及建筑物面积(同结果报告)3.建筑物结构和装修情况(同结果报告)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析（一）北京市旅店业的发展现状及前景分析北京是中国的首都，有着几千年的悠久的历史，是全国政治、文化、经济的中心、旅游城市和国际交往中心、交通、通讯、信息的集散中心，旅游资源非常发达。北京旅店业的发展是近20年的事，1984年以后，政策放开，到1988年全市旅店饭店猛增到2895家，床位达到17.9万张，从1992年到1998年新建和改建的宾馆每年都以27%的速度急增，1997年超过了30%。1995年京城的旅店有3113家，其中国有为1202家，1996年全行业的营业额为1.9亿元，利润871万元，利润率只有4.4%。京城旅店实行的价格基本上是1985年定的，1991年稍有调整，但变动不大。尽管正在经营的和在建的大饭店越来越多，但实际上目前的市场已经饱和，随着竞争的日益激烈，很可能有的大饭店会出现破产、倒闭。尽管目前有的涉外饭店为了保本已迫不得已降低门槛，实行一种“破坏性经营”，但这种局面不会维持太久。东南亚金融市场的动荡和经济危机对京城饭店服务业带来一定的影响。外国旅客减少20%左右，加上约有100万平方米新建宾馆饭店的开业，饭店业的价格竞争激烈。1998年北京三星级以上饭店的价格普遍降低。随着近年来政府的政策的完善和经济的日益发展，国家针对房地产建设规模偏大和房地产投资结构不合理的问题出台了一系列政策、措施，严格控制高档房地产开发特别是四星级及以上宾馆、饭店项目的审批，这在一定程度上对饭店市场起到一些积极作用，使饭店市场迅速、健康的发展；另外2008年奥运会主办权的申办成功、CBD商务区的进一步策划、中国加入WTO也将使北京市旅游经济的发展进入一个前所未有的持续的繁荣阶段。因此，北京饭店业必将迎来一个新的高潮。（二）北京市公寓的发展现状及前景分析1.北京市公寓的发展现状（1）北京市公寓的基本形式可分为住宅式公寓、别墅式公寓、写字楼（商住楼）式公寓、酒店式（宾馆饭店式）公寓等四种形式。北京早期建设的外交人员公寓是较典型的功能专一的住宅式公寓楼。近些年开发建设的大量“花园”、山庄”等多为别墅式公寓，这些公寓多注重对休闲情趣和绿色环境的追求，体现出一种现代时尚。写字楼公寓大多聚集在信息、交通便利，商务活动集中的地区，近年来发展迅速。从北京亚运村发展起来的北辰金融商贸城近几年业绩不凡，其大量的写字楼公寓的开发使用是其成功的重要条件之一。宾馆饭店公寓大多为各饭店位满足常住商务客户的需求而设计的附楼或专门划定的长包房区域，它们的收入长期稳定，较少受到饭店业淡旺季的影响，是各大饭店的一棵“常青树”。近几年，融工作和居住为一体的商住两用的写字楼公寓和宾馆饭店公寓对写字楼市场产生了很大的冲击。（2）在地理位置上，北京公寓目前大体呈东、北、西三大区域分布。东区：以长安街为轴线，横跨东二、三环路，这里是京城传统的国际商业开发区，有使馆区和长安街的贯通优势加上星级宾馆饭店和商业、餐饮娱乐设施比较齐全，因此，京城高档次公寓大多集中于此，如国贸、燕莎、长富宫、亮马、港澳、亚太、永安、北京、建国、长城、昆仑等，它们以宾馆饭店式公寓居多，占据公寓总数的1/3，其设施、管理、租价均代表了京城最高水平。北区：以亚运村为中心呈放射状向周边地区延伸。已建成的有汇园住宅式公寓，近几年在建、待建的有阳光、名人、阳明广场等以商住楼公寓为主的配套建筑群和沿京昌、机场走廊方向繁衍的花园式别墅公寓。西区：主要分布在西单商业街、北京金融街、中关村和北京西客站等地区。目前该区域地段上的公寓尚没有东、北地区集中、“火爆”，但据行家们估计，这里将变成京城地产发展商们的“新战场”。2.北京市公寓的前景分析北京市公寓的消费群体主要分为以下三类：第一类是国外众多公司、商社驻京办事机构及“三资”企业的高层管理人员。据统计，目前在京注册的外商已逾万家，外商及管理人员总数已超过10万人。这些人在京居住时间较长，他们不满足服务周到、但生活空间显得相对单调局促的宾馆饭店，大多数人选择生活气息浓郁，适于长期定居的公寓，客观上为京城公寓的迅速开发提供了一个巨大的需求市场。第二类是一些国际组织驻京办事处机构和部分使馆工作人员及家属，约5万人。他们大多有着明显的文化趋向，如日本客人首选建国门外具有东瀛色彩的长富宫，而韩国人则看好韩国风格的京友公寓。第三类是在京注册的国内公司和驻京办事机构。和整个房地产市场形势一样，北京市公寓价格也处在“归真”阶段，有所下降，但从发展看来，公寓还是有很大的市场的。2000年北京外销公寓租金在第一、第二季度仍旧保持低迷的局面，但从第三季度开始租金上扬，根据戴德梁行的统计，2000年北京外销公寓的租金报价上升了0.2％，达到21美元/月·平方米，尽管幅度很小，但表示北京外销住宅市场已经开始走出低谷。外销公寓的需求主要来源于在京工作的外籍人士，尽管许多小公司，尤其是一些办事处之类的机构更多的起用本地人士担当其高级管理人员以节省开支，但许多大公司由于业务的扩展还是不断地引进外籍员工，尤其是一些技术型的外籍员工到北京来，从而使北京外籍员工的数量保持着增长的趋势。无论在商务中心还是中关村一带商住公寓的上市量都会比较大，主要有以下原因：中国加入WTO的影响；写字楼价格的连续上升及网络公司降温，使部分企业从高档写字楼中退出；国内经济好转，大批海外专业人士归国创建企业，大量处于成长期的中小型企业的需求增大；新建的商住公寓配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，而且，对发展商来说，公寓的资金回收比出租写字楼要快，具有较强的市场竞争力。综上所述，由于未来外销公寓新增供应的匮乏和需求的旺盛，外销公寓的租金还会继续上升。（三）北京市写字楼市场的发展现状及预测分析1、北京市写字楼市场分析（1）市场供应从2000年开始，北京写字楼市场开始从97年的低迷状态走了出来，特别是甲级写字楼租金的飙升，加大了开发商对投资办公用房的信心。2001年1季度北京办公用房竣工面积仅有6.6万平方米，与去年同期相比减少了37.0%，市场供应量相对较少，导致了1季度写字楼市场供不应求的局面，尤其1季度竣工的部分项目，在预售阶段就已经有较大部分售出，另外有些项目则一再推迟竣工时间，减少了实际供应量。写字楼市场目前虽然存在供不应求局面，但在写字楼市场较为集中的CBD和中关村地区在近年内会有大量的写字楼项目集中上市，投资还需谨慎。（2）市场需求虽然随着网络泡沫部分消失，在2000年年初曾经成为京城写字楼市场一大支撑点的部分高新技术企业离开豪华写字楼，但由于一些国际、国内大公司继续扩大在京办公面积，写字楼租金指数持续了2000年的上升趋势。北京办公用房价格指数走势图2.北京市写字楼市场的预测分析（1）北京写字楼需求量将继续放大，主要因为：a.经济持续增长，加入世贸组织将会对写字楼市场产生实质性推动作用。b.高新技术相关产业将会对写字楼市场产生较大的需求，新经济的力量不可忽视。c.2000年银行开始对写字楼投资放贷，使写字楼交易中的投资性购买具有政策上的支持。在写字楼租金持续走高的情形下，银行对写字楼投资放贷会使一部分考虑租写字楼的中资公司转而投向投资市场，带动写字楼投资市场的活跃，并为租赁市场的活跃奠定价格基础。d.申办2008奥运会的成功为写字楼市场创造了大量商机。奥运会的申办成功，海内外大量投资者将云集北京，尤其是旅游公司包括旅游网站，增加对办公用房地需求。e.中资公司发展神速，对高档写字楼需求保持旺盛增长。中国证券市场二板市场的设立，催生了大量新的科技公司，这些公司对写字楼的需求不可忽视。（2）北京市写字楼未来几年新增供应量预测当前许多国内外投资者看好北京写字楼市场，准备在近期大规模投资兴建写字楼，而许多以前由于种种原因搁置的物业目前也有重新开工的迹象，这些项目预计将会在2003年投入市场，届时市场上写字楼供应不可避免地出现激增。写字楼新增供应预测图总之，北京写字楼市场开始走出低迷，持续稳健地节节攀升。综上所述，房地产的大环境正在慢慢好转，当然这有一个过程，未来房地产的收益将趋于缓慢增长。四、最高最佳使用分析估价对象位于××环××桥的××角，西临二环，北临××路，所处地域为北京市最佳的商贸区之一。从估价对象往西3公里内为北京市传统的商业街东四和王府井大街；往南2.5公里即是北京市商贸黄金地段建国门内、外大街；往东紧邻北京市总体规划中的CBD商务中心区，目前已经有了相当大的规模。估价对象附近是规模庞大的外国使馆区和北京市东部的国际性办公、文化、商贸的中心点。在此区域进行房地产投资，选择酒店、写字楼和公寓方向最能实现估价对象所处地块的最高最佳利用。五、估价方法选用1.评估方法的选择估价对象的用途为酒店、写字楼和公寓等，正常情况下具有相对稳定的出租经营收益，结合该物业的实际情况，经过反复研究，我们确定通过收益途径和成本途径对估价对象进行评估，再综合确定最终评估价格。其它同估价结果报告。2.评估测算步骤骤①运用特尔菲法确定定估价对象特特殊条件下评评估测算所需需的各种参数数。②采用重置成本法测测算估价对象象中房屋建筑筑物的价格，采采用市场比较较法测算估价价对象土地使使用权价格，然然后最后加总总求得估价对对象总价格。③根据市场调研和对对北京市近年年同类型房地地产价格的变变化趋势分析析，结合估价价对象的具体体情况，确定定估价对象的的预期年总收收益，再根据据同类型物业业经营的一般般情况，确定定估价对象经经营的年总费费用，二者相相减即估价对对象的年纯收收益。最后，确确定估价对象象的综合还原原利率，确定定估价对象的的待开发投资资额，根据估估价对象的剩剩余有效收益益年限，利用用科学的计算算公式测算估估价对象于估估价时点的市市场价格。六、采用重置成本本法进行建筑筑物估价（一）估价依据1.××项目有有限公司提供供的竣工结算算表，竣工总总结，××简介××项目工程程改造项目及及时间表，×××项目分区区面积统计，外外墙玻璃面积积统计，各专专业竣工总结结介绍，各专专业系统图，结结构平面图，工工程部提供的的部分设备单单价表。2.1996年年北京市建设设工程概算定定额(土建、给排排水、通风空空调、电气、绿绿化、室外、市市政)、材料预算算价格、间接接费及其它费费用定额。3.京造字(11996)33号：关于北北京市外资((合资、合作作)建设工程概概算编制办法法的通知、北北京工程造价价信息、及国国家颁布的关关于工程造价价的文件和法法规等。（二）价格定义1.本评估价格计计价单位为人人民币元；2.1美元汇兑为为8.28元人人民币；3.建筑安装工程程中人工费为为：40元/工日(市场价为35—42元/工日)；4.装修工程中人人工费为：555元/工日(市场价为45—55元/工日)；5.设备、材料费费用执行现行行市场价格，市市场中寻不到到价格的设备备，根据合同同价按现行外外汇牌价折算算；6.单位价格包含含：材料、设设备的预算价价(市场供应价价+运费+关税+采购保管费费)、安装调试试费、其它直直接费、间接接费、上交国国家的税费等等；7.成新率的确定定：采用使用用年限法和观观察法综合确确定。其中使使用年限法的的计算公式为为：建筑物成成新率＝建筑筑物尚可使用用年限÷(经济耐用年年限)×100%（三）特殊说明的的事项1.由于委托方交交付的资料不不齐全，没有有关于详细工工程量的竣工工结算书，图图纸不齐全，工工程量只能依依照图纸说明明及系统图进进行估算，由由于管道的类类型多，管径径不同，取平平均管径进行行计算；2.根据现场勘查查，待估建筑筑物的实际状状态较好，各各项设备设施施的维修保养养状况比较好好，则判断该该建筑物的尚尚可使用年限限较长。（四）房产位置及及状况××项目工程由北北京××事务所与与香港××工程设计计公司共同设设计，设计符符合国务院港港澳办公室和和首都建筑委委员会所审定定的设计方案案。该工程位位于××路××立交桥的的东南侧，总总占地为144036.005平方米，总总建筑面积为为696711.62平方方米；建筑物物檐口高度为为67.3米，地地下3层，地上188层（18层为屋顶顶设备层）。本本工程分为饭饭店、写字楼楼、公寓及餐餐厅、酒吧、多多功能厅、健健身房、车库库等配套设施施。本工程从19877年11月5日动工到19991年3月30日局部营营业，历时33年多，经质质量监督总站站检验合格，是是一座具备五五星级装备与与设施，软硬硬件兼优的现现代化建筑。××项目各设备系系统保养较为为均衡，并于于1998年荣荣获北京市旅旅游行业“最佳设备维维护奖”。（五）估价方法本工程估价方法采采用重置成本本法。因委托方未能提供供详细工程量量结算书，部部分分项工程程无法确定其其原值，且自自1991年竣竣工后，该工工程一直进行行不间断的改改造和装修，涉涉及的部位和和专业内容较较多，此次估估价只能依照照现有图纸及及现场勘查的的情况进行评评估。为确保保评值的客观观性和准确性性，对工程的的结构、装修修、设备等专专业分别评估估，由于设备备维护，改造造的情况不同同，装修的档档次和时间不不同，确定不不同的成新率率。（六）估价过程1.结构工程××项目工程结构构整体抗震设设计按8度设防，地地上1—3层为现浇钢钢筋混凝土框框架结构，44层以上饭店店部分为剪力力墙体系，写写字楼及公寓寓部分为框架架剪力墙结构构，结构基础础高层主体部部分为5米高的箱形形基础，底层层裙楼部分为为独立基础。根据现在在施相似似工程的情况况，结构部分分的工程造价价为15000元/平方米，但但未考虑商品品混凝土差价价、钢筋调增增量、技术措措施费用，施施工过程中的的变更洽商费费用等因素，综综合考虑的单单价为20000元/平方米；地地下室部分的的施工难度较较大，包括了了挖填土方，对对基础地基的的处理，和防防水施工，综综合考虑的单单价为25000元/平方米。降降水工程：2200万元，钢钢筋技术指标标为：9-110吨/100平方方米，混凝土土技术指标为为：70—75立方米/1000平方米，水水泥技术指标标为：35--40吨/100平方方米，以上指指标是根据结结构形式、层层高、檐高等等因素综合考考虑进行的结结算指标。成新率确定为：888%2.装修部分为满足不同的功能能需求，×××项目内部的的装修档次众众多。按每平平方米的造价价不同，分层层、分功能区区进行评估。每每平方米造价价为综合价格格，包含门窗窗(不含外窗)、天棚、内内墙、地面、卫卫生间水管和和洁具、灯具具、插座、开开关和连接的的电线及管、通通风风口及连连接的短管家家具电气设施施、厨房灶具具的工程总造造价。装修工工程在不断进进行改造，且且在20000年和20011年进行了大大面积的装修修改造，维护护情况较好，成成新率为900%。⑴B1、B2层为地地下室，主要要分布有员工工餐厅、办公公楼餐厅、员员工活动室、设设备间、车库库等附属设施施，装修较为为简单，天棚棚、墙壁为白白色涂料粉刷刷，地面是通通体砖铺设，电电气包括配电电箱以外的墙墙内管线，灯灯具为普通荧荧光双管等、普普通壁灯、普普通插座和开开关，卫生间间洁具为普通通洁具，员工工餐厅设施有有：不锈钢灶灶具、餐具、餐餐桌为普通黑黑色长条桌、黑黑色折迭椅，考考虑市场价，综综合造价为33000元/平方米；办办公楼餐厅的的设施比员工工餐厅稍好，餐餐桌、椅子的的市场价稍高高，综合考虑虑造价为35500元/平方米；员员工活动室有有普通桌椅、较较密集的荧光光灯，综合总总价为25000元/平方米。⑵1层为公共活动区域域，咖啡厅、中中餐厅、大堂堂酒吧的装修修水平较高，天天棚为白色高高级涂料粉刷刷，墙壁为具具有丝绸效果果的壁纸，地地面为高级纯纯毛地毯铺设设，灯具为多多火高级吊花花灯及各式高高级壁灯，高高级开关插座座，全部采用用进口材料，综综合餐桌、餐餐椅、餐具的的市场价，咖咖啡厅综合造造价为：70000元/平方米；中中餐厅综合造造价为：60000元/平方米；大大堂酒吧综合合造价：65500元/平方米。⑶2层：有上海餐厅、宴宴会厅、高职职餐厅、主餐餐厅等，高职职餐厅和主餐餐厅的装修档档次稍差，灯灯具选型价格格低一些，餐餐桌椅的用料料为木质，综综合市场价考考虑造价：44000元/平方米；上上海餐厅综合合造价：60000元/平方米；大大堂酒吧综合合造价：50000元/平方米。⑷3层：健身房的天棚棚及墙面为高高级涂料粉刷刷，地面为塑塑胶地板，健健身设施为进进口各式机械械，综合造价价：50000元/平方米。⑸4层：残疾人用客房房，五星级标标准，按一间间房计算(50平方米)天棚面层抹抹灰刷白色涂涂料(60×50＝3000元)，墙壁为壁壁纸(360元/平方米×200平方米米＝720000元)，地面铺设设90%纯毛地地毯(400元/平方米×45平方米＝＝180000元)，柚木家具具、柚木门((600000元)，可自动升升降的床(250000元)，21寸电视、电电话、录象机机(200000元)，吊花灯、床床头灯、壁灯灯(650000元，含开关关及墙内管线线)，床头控制制器(100000元，含管线线)，卫生间有有台式脸盆、浴浴缸、座便器器、烘手器及及配件(7000++100000+60000+30000+100000＝360000元，含连接接的水管)，地面铺设设大理石(800×55＝4000元)，墙面贴瓷瓷砖(200×335＝7000元)，其它为200000元；；残疾人设施施：600000元，合计计4000000元。按平平方米造价计计算：400000÷50＝8000元。⑹5-13层：普通通商务客房，五五星级标准，天天棚装修(3000元)，墙面装修修(720000元)，地面铺地地毯(400×550＝200000元)，柚木家具具(1100000元)，各式灯具具(650000元)，卫生间洁洁具及配件((360000元)，卫生间装装修(4000++7000＝＝110000元)，电器核价价(450000元，含电视视、电话、录录像机、传真真机、床头控控制柜等)，其它：133000元，合合计3750000元，按按平方米造价价计算：3775000÷÷50＝7500元。(以下略)4.外墙装修工程程A项目外墙为玻璃幕幕和大理石装装修，总面积积约为233300.566平方米，其其中玻璃幕墙墙面积为133300.556平方米，大大理石面积为为100000平方米。根据委托方提供的的玻璃幕供应应单价为644.29$//平方米，折折合人民币5532元/平方米。根根据市场现行行价格，委托托方提供的价价格较低，在在此，采用市市场价。经过过咨询几座55A，五星级级大厦的外墙墙装修情况，国国外进口玻璃璃幕和附属件件供应单价价价格，加上运运费、关税、采采购保管费、安安装费，取费费后的总价为为2500元/平方米，进进口大理石贴贴面为20000元/平方米。成新率80%。5.空调系统工程程⑴概况空调系统工程开工工时间为：11988年8月10日，竣工工时间为：11991年3月28日，20011年进行了部部分改造。总总供冷量为22000吨，采采暖约为833000000大卡/小时，制冷冷站设备包括括4台主机、4台水塔、199台水泵、片片式换热器三三组、其它辅辅助机机械有有送排风机约约190台、含含加压排烟系系统及风机盘盘管超过10000台、水水管及风管钢钢材共8500吨，全部为为进口产品。⑵空调供热、供冷方方式。夏季空空调方式为：：主要公用区区域如大堂、餐餐厅等，由单单独设置在各各层的AHUU风机作为空空气处理设备备，以PAUU风机作为新新风补充风机机；各分散房房间如客房、办办公室等，由由分布在房间间内部的风机机盘管作为空空气处理装置置，并以PAAU风机补充充部分新风；；在各厨房单单独设置厨房房排风机，由由PAU风机进进行补充新风风；浴室、厕厕所由设置在在设备层的TTEF排风机机统一排风；；停车场、锅锅炉房等地设设置EAF风机进进行排风；开开业后与原设设计有区别的的房间，设置置窗式空调器器。冬季空调调方式为：采采用三台板式式热交换器，以以市政一次热热水为热源，换换出的60度二次热热水为空调采采暖用水，因因为酒店的风风柜、风机盘盘管均采用双双管制，设备备运行情况与与夏季相同。(根据空调系统图)成新率85%。(3)由于空调系统统涉及内容较较多，分以下下部分分别估估价：A.制冷设备：制制冷站4台主机由美美国开利公司司供应，同时时配上4台加拿大马马利公司冷却却塔及15台德国REGGENT水泵泵组成，制冷冷站提供水温温7度至各空调调机，设备原原值为90..6万美金，按按现行市场价价为900万元人人民币(到北京后总总价)。预算价为：9000×(1+5%))×(1+2.55%)＝986.663万元每台安装费(含辅辅料)为：899007.24元元(其中人工费费113900.57元)（通风定额额8—13），人工工费调整为：：(113900.57/223.47)×40＝194122.99元，（调调增为：199412.999-113390.577＝8022..42元）取其它直接费：119412..99×65.5%%(人工20.88%)＝127155.51元(4037..9元)现场管理费：(119412..99+40037.9))×(14.7%%+28.11%)＝100366.98元取利润及税金、劳劳保基金后总总造价：10047.833万元；B.供暖设备：：：供暖来源由由城市热水或或锅炉二次水水经三台板式式换热器供应应，位于主机机房配有4台REGNTT水泵组成；；该设备总价价为9万美金，按按现行市场价价为89.441万元，加加安装调试费费和各项费率率后总价：1107.299万元；C.空气处理机有有91台空调机机，10544台风机盘管管及新风处理理机，包括设设备费、安装装调试费、各各项费率，共共652.771万元；D.加压排烟排风风设备共333台，总造造价：1388.54万元元；E.各种阀件风风管阀件共11900件，总总价：19000×2100＝399万元；；水管阀件共16000件，总价价：16000×1500＝240万元F.水管：冷却水水空调供回水水管全部采用用日本黑铁管管，全部焊接接而成，遇上上连接设备或或闸阀等配件件时，直径665MM以上上均使用155公斤法兰接接口；冷凝水水管为镀锌管管及配件，全全部由台湾进进口<菊花牌>，无缝管：280000米×241.77＝676.776万元；镀锌管：140000米×68.788＝96.299万元；G.风管：风管材材料使用日本本<星月牌>镀锌铁片加加工制成，厚厚度由0.66MM—1.0MMM，风管宽度度450MMM以上用法兰兰连接，以下下用插条扣紧紧。镀锌板：350000平方米×195＝682.55万元；H.保温：材料料采用南韩产产品，全部为为玻璃棉外层层有加固铝纸纸面保护，风风管使用255MM厚，水水管使用500MM厚；保保温用于：送送回风管，厨厨房排风管，排排烟风管、送送回空调水管管、冷凝水管管；管材：875立方方米×2262..61＝197.998万元；板材：330000平方米×143.556＝473.775万元；I.末端装置PAAU：5635台×400＝225.44万元；风口：8000台台×500＝400万元；；J.冷库中各种冰冰柜冷柜：约约300万元；；(根据委托方方提供的设备备表)K.维修工具及辅辅助设施：约约150万元(同上)6.给排水系统工工程（以下略）（七）建安工程费费计算明细表表（表5－1）表5－1建安工工程费计算明明细表序号工程名称单位数量单价（万元）合价（万元）备注一结构工程14872.7551地下室平方米14768.5660.25003692.142地上部分平方米54903.0660.200010980.6113降水工程200.00二装修工程37088.8331B1员工餐厅厅平方米291.000.300087.30办公楼餐厅平方米81.000.350028.35员工活动室平方米86.000.250021.5021F咖啡厅厅平方米491.000.7000343.70中餐厅平方米1019.000.6000611.40大堂酒吧平方米247.000.6500160.5532F上海餐餐厅平方米611.000.6000366.60宴会厅平方米803.000.5000401.50高职餐厅平方米31.000.400012.40主餐厅平方米319.000.4000127.6043F健身身房平方米1914.000.5000957.0054F客房房平方米2014.000.80001611.2065F－13F客房平方米18126.0000.750013594.500714F－17F客房平方米6103.000.85005187.5584F－15F办公楼楼平方米7388.000.40002955.2094F－15F公寓平方米7408.000.82006074.5610其它部分工程22739.6220.20004547.92三室外工程平方米9000.000.0300270.00四外墙装修5325.141玻璃幕墙平方米13300.5660.25003325.142大理石墙平方米10000.0000.20002000.00五空调系统工程5788.051制冷设备冷水机组组1047.83冷却塔、水泵2供暖设备107.29板式换热器水泵3空气处理机652.71空调机、新风处理理机风机盘管4加压排风、排烟机机138.545风管阀件个1900.000.2100399.00水管阀件个1600.000.1500240.006水管供回水管米28000.0000.0242676.76冷凝水管米14000.0000.006996.297风管平方米35000.0000.0195682.508保温水管立方米875.000.2263197.98风管平方米33000.0000.0144473.759PAU末端装置置个5635.000.0400225.40风口个8000.000.0500400.0010冷柜、冰柜300.0011维修工具及其它150.00六给排水工程2258.851设备中水系统台23.00204.94给水系统44.00257.50排水系统48.0096.00游泳池系统250.002给水、中水管米26000.0000.0134348.563热水及回水管米17000.0000.0200340.004铸铁管米25000.0000.0130325.00PVC管及镀锌管管米8000.0064.855各种阀件个5000.000.0200100.006保温立方米1200.000.1600192.007公共卫生洁具80.00七锅炉工程928.341锅炉及附属设备680.002管道及阀件168.343保温80.00八消防系统工程2055.801自动喷水灭火喷头个8000.000.0200160.002拉辘个110.000.180019.80消火栓个120.000.250030.003自动报灾BTM30.00NF—1GZ120.00烟感、温感个1300.000.1000130.0041301灭火70.005防火卷帘阀67.50烟风机台71.001.5000106.506水泵及稳压泵台20.0077.007水幕喷洒50.008水管米23000.0000.0150345.00阀件个2000.000.0500100.009电线及配管米150000.0000.0050750.00九供电系统2250.351分界小室及其它工工程800.0021#高压配电室高压配电柜台15.00360.55蓄电池台1.0020.00变压器台5.00250.0032#配电室20.744低压室311.445电缆187.626发电机台2.00300.00十动力、照明系统工工程2622.201配电箱台200.001.0000200.002其它工程内容台500.003管线500.204擦窗机台150.005空调控制柜台19.00342.006电缆照明米10000.0000.0250250.00动力米8000.000.0500400.007防雷接地50.008工具器具30.009公共灯具200.00十一楼宇自控1000.00十二通讯工程1055.201交换机240.702其它设备234.503电线管米20000.0000.0050100.004线米60000.0000.0080480.00十三音像系统工程675.001设备350.002管线175.003末端设备150.00十四煤气及热力工程150.00十五电梯工程部19.00100.0001900.00合计78240.511（七）评估测算1.建造成本①建安费用建安费用＝782240.511万元②红线内市政费用根据估价对象的实实际情况，考考虑到估价对对象为单体工工程，其红线线内基础设施施费用按建安安费用的5%%计取。红线内市政费用＝＝782400.51×5%＝3912..03万元③电贴费根据北京市关于调调整北京地区区供电贴费标标准的通知[[京价（商）字字[20000]282]]，电缆线路路供电工程电电贴费10千伏用户户交纳电贴费费的标准为3330元/KVA，根根据北京市有有关规定，取取为50瓦/平方米，容容载比按0..8考虑。电贴费＝6.9667162××330×0.05//0.8＝143.770万元建造成本＝782240.511+39122.03+1143.700＝822966.24万元元2.不可预见费根据《北京市出让让地价评估技技术标准》（试试行），不可可预见费取值值范围为建安安费用的5%%－10%。根据据实际情况，确确定不可预见见费按建安费费用的5%计算。不可预见费＝788240.551×5%＝3912..03万元3.前期、专业人人士及管理费费根据《北京市出让让地价评估技技术标准》（试试行），费用用取值范围为为建造成本的的5%－10%。根据据实际情况，确确定按建造成成本的5%计算。前期、专业人士及及管理费＝882296..24×5%＝4114..81万元成本费用为上述三三项合计。成本费用＝822296.244+39122.03+44114.881＝903233.08万元元4.贷款利息贷款利息取成本费费用为基数，利利息率取银行行一至三年期期贷款利率55.94%，资资金考虑在开开发期内均匀匀投入，计息息期为开发期期三年的一半半，即一年，以以单利计算。贷款利息＝903323.088×5.94%%×3/2＝8047..79万元5.利润根据《北京市出让让地价评估技技术标准》（试试行）的有关关规定及评估估人员掌握的的目前房地产产市场的有关关资料，在测测算房屋建筑筑物价格时，应应当在房屋建建筑物重置成成本的基础上上考虑一定的的开发商利润润。大多数开开发商在开发发房地产时以以追求较高的的利润为目的的，根据估价价对象的实际际情况和所在在区域同类型型房地产的平平均投资回报报水平，确定定该房地产的的投资回报率率为15%。利润＝983700.87×15%＝147555.63万元元6.建筑物重置价价格建筑物重置成本为为以上五项之之和。建筑物重置价格＝＝983700.87+114755..63＝1131226.5万元元7.测算成新率通常采用使用年限限法和观察法法综合确定委委估建筑物的的成新率，根根据上面各分分部工程成新新率的分析，成成新率综合确确定为89%%。8.建筑物现值建筑物现值＝建筑筑物重置价格格×成新率＝113126.55×89％＝100682.559万元七、运用市场比较较法测算土地地使用权价格格由于评估对象所在在的地产市场场发育健全，并并有充足交易易实例资料，因因此可以使用用市场比较法法评估该地块块土地使用权权出让价格。经经向有关部门门查询，并参参考评估方掌掌握的有关市市场资料，在在相同或相似似的供需范围围内，选择相相同或相似的的地块作为比比较对象。1.可比案例的选选择根据替代原则，我我们选择了与与委估土地位位于相似区位位的三个可比比案例。案例1：位于×××区海运仓危危改区内，土土地用途为综综合，用地面面积为160000平方米米，建筑面积积为889110平方米，地地上容积率为为5.56，地地价区类为22类，20000年3月审定楼面面毛地价为11850元/平方米。宗宗地邻近众多多公交线路，双双向交通方便便，紧邻×××环，办公集集聚条件较好好，两面临市市级主干道，基基础设施开发发程度达宗地地外“七通”及宗地内场场地平整。案例2：位于×××区建国门南南大街乙1号，土地用用途为综合，用用地面积为3385.3平平方米，地上上建筑面积为为3804..1平方米，地地上容积率为为8.87，处处于2类地价区，22001年10月审定楼楼面毛地价为为1980元/平方米。宗宗地邻近较多多公交线路，双双向交通便利利，在××环内，公公共设施条件件和办公集聚聚条件好，一一面临市级次次干道，基础础设施开发程程度达宗地外外“七通”及宗地内场场地平整。案例3：位于朝阳阳区雅宝路88号，土地用用途为综合用用途，用地面面积为37440平方米，地地上建筑面积积为460220平方米，地地上容积率为为8.85，处处于3类地价区，11999年11月审定楼楼面毛地价为为2100元/平方米。宗宗地邻近众多多公交线路，双双向交通状况况较好，在二二环外1.55公里，集聚聚条件和公共共设施条件很很好，一面临临市级次干道道，基础设施施开发程度达达宗地外“七通”及宗地内场场地平整。2.比较因素的选选择共选择了交易时间间、交易方式式、使用年限限、公共交通通状况、距二二环路距离、临临路条件、基基础设施条件件等修正因子子。3.因素条件说明明委估土地和可比案案例的各因素素条件说明见见表5-2。表5－2因素条件件说明表比较因素委估土地案例1案例2案例3楼面毛地价1850元/平方方米1980元/平方方米2100元/平方方米位置××号××区海运仓危改改区内××区建国门南大大街乙1号朝阳区雅宝路8号号交易时间2001年12月月2000年3月2001年10月月1999年11月月交易方式协议出让协议出让协议出让协议出让使用年限50年50年50年50年用途综合综合综合综合区域因素土地级别2类2类2类3类公共交通邻近众多公交线路路，四向交通通便利邻近众多公交线路路，双向交通通便利邻近较多公交线路路，双向交通通便利邻近众多公交线路路，双向交通通便利距二环路距离紧邻二环外紧邻二环内二环内0.5公里里二环外1.5公里里公共设施条件好较好好很好办公集聚条件好较好好很好个别因素容积率3.915.568.878.85临路条件两面临市级主干道道两面临市级主干道道一面临市级次干道道一面临市级次干道道基础设施宗地外“七通”及及宗地内场地地平整宗地外“七通”及及宗地内场地地平整宗地外“七通”及及宗地内场地地平整宗地外“七通”及及宗地内场地地平整4、计算修正过程比较因素条件指数数表（表5--3）如下。表5-3比比较因素条件件指数表比较因素委估土地案例1案例2案例3交易时间100101100101交易方式100100100100使用年限100100100100用途100100100100区域因素公共交通1001009998距二环路距离10010010099公共设施条件10098100102办公集聚条件10098100102个别因素容积率100100100100临路条件1001009999基础设施100100100100因素比较修正系数数表（表5--4）如下：：表5-4比比较修正系数数表比较因素案例1案例2案例3交易时间100/100100/100100/101交易方式100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100用途100/100100/100100/100区域因素公共交通100/100100/99100/98距二环路距离100/100100/100100/99公共设施条件100/98100/100100/102办公集聚条件100/98100/100100/102个别因素容积率100/100100/100100/100临路条件100/100100/99100/99基础设施100/100100/100100/100交易价格185019802100比准价格1926202020815.计算楼面毛地地价由于三个可比案例例与委估土地地用途相同，且且交易日期接接近，故取三三个修正结果果的算术平均均值作为委估估土地的比准准价格。对三个可比案例计计算而得的比比准价格进行行简单算术平平均，即得被被评宗地的楼楼面毛地价，即即2009元/平方米。6.测算土地拆迁迁补偿价格熟地价格是毛地价价格加上相应应土地开发费费用，本次评评估委估土地地的土地开发发费及其它费费用指土地拆拆迁费用。根根据我们对估估价对象所属属区域地面拆拆迁费的调查查，估价对象象所属区域地地面拆迁费平平均为118800元/平方米，这这里我们根据据实际情况取取118000元/平方米。7.确定土地价格格单位毛地价＝20009×3.91＝7855元/平方米单位熟地价＝78855＋118000＝196555元/平方米楼面熟地价＝199655÷3.91＝5027元/平方米熟地总价＝50227×549033.06＝275999.77万元元毛地总价＝20009×549033.06＝110300.02万元元8.测算应缴纳土土地使用权出出让金依据国家和北京市市有关房地产产的法律法规规，评估对象象应办理土地地使用权出让让手续，即应应向政府补交交地价款。根根据评估方掌掌握的出让地地价资料，采采用市场比较较法测算出该该地区综合用用途用地楼面面毛地价水平平为20099元/平方米。根根据北京市同同类型房地产产的交易情况况和评估人员员的经验，土土地使用权的的出让金一般般为楼面毛地地价的40%%，则应剔除除补交的地价价款(即土地使用用权出让金))为：土地使用权出让金金＝20099×549033.06×40%＝4412.01万万元八、综合确定采用用成本途径测测算的房地产产总价格将重置成本法测算算的建筑物价价格和采用市市场比较法测测算的土地使使用权价格加加总即估价对对象的现时价价格。但由于于估价对象的的土地使用权权为划拨使用用权，如若使使其价格得以以实现，例如如进行有偿转转让，则需向向政府补缴出出让金，因此此应将上述房房地产现实价价格扣除应补补缴的出让金金才是委托方方真正现时拥拥有的房地产产总价格，即即：房地产总价格＝建建筑物价格++土地使用权权价格-土地出让金金＝100682.559+275599.777-4412..01＝123870.335万元九、运用收益法求求取房地产总总价格在估价对象评估过过程中，假设设其未来净收收益每年不变变，房地产综综合资本化率率每年不变。1.测算年总收益益估价对象商业用途途部分全部用用于出租经营营，根据估价价人员对北京京市特别是估估价对象所在在区域的市场场行情的分析析，以及对估估价对象附近近同类型、同同档次房地产产的经营和价价格水平的掌掌握情况，确确定估价对象象商业用途部部分在正常情情况下经营收收益。A.测算酒店的年年总收益××项目的客房分分为标准间、商商务套房、大大使套房等许许多种类型，共共计450套，这这些都可以折折算成标准间间，以便于进进行市场价格格比较和预测测，根据资料料可折算成5504间标准准客房。根据据北京市五星星级酒店的市市场调查，预预期××项目酒店店平均房价为为100美元/间·天，预期空空置率为200%。1美元＝8.228元人民币币，则：其年收益＝1000×8.28×504×365×（1-20%%）＝12188551044元B.测算写字楼楼的年总收益益根据北京市顶级写写字楼的市场场调查，考虑虑到写字楼的的大部分公用用面积均在一一至三层，而而本次评估将将这部分的建建筑面积并入入到酒店部分分，写字楼部部分的公用面面积很小，预预期的写字楼楼的平均租金金水平为300美元/平方米·月，预期空空置率为155%。则：其年总收益＝300×8.28×12×7390×（1-15%%）＝187223895元元C.测算公寓的年年总收益估价对象公寓用途途部分全部用用于出租经营营，根据估价价人员对北京京市特别是估估价对象所在在区域的市场场行情的分析析，以及对估估价对象附近近同类型、同同档次房地产产的经营情况况和价格水平平的掌握情况况，考虑到公公寓的大部分分公用面积均均在一至三层层，而本次评评估将这部分分的建筑面积积并入到酒店店部分，公寓寓部分的公用用面积很小，确确定估价对象象公寓用途部部分在正常情情况下，其预预期的空置率率为20％，预期期的公寓年平平均租金水平平为35美元/平方米·月，则：其年总收益＝355×8.28×12×7410×（1-20%%）＝206115213元元D.测算其它的年年总收益根据委估方提供的的有关资料及及市场上同类类型房地产的的一般运营费费用和评估人人员的经验，酒酒店其它收入入包括餐饮、宴宴会、商品、会会议、停车等等，其年总收收益约占其年年总租金收入入的20%。所以，××项目预预期年总收益益＝（酒店年总收益益+写字楼年总总收益+公寓年总收收益）×1.2＝1934330554元2.测算年总费用用商业用途房地产运运营费用包括括营业成本、管管理费、维修修费、保险费费、税金、空空房损失费等等，根据委估估方提供的《一一九九八年度度经营情况》及及市场上同类类型房地产的的一般运营费费用和评估人人员的经验测测算，则：A.年管理费年管理费按总收益益的10%测算，则则：年管理费＝19334330554×10%＝193433055元B.年维修费年维修费按建筑物物重置价的22%测算，则则：年维修费＝98337087000×2%＝196741744元C.年房产税依照有关法规，房房产税率为年年总收益的112%，则：：房产税＝19344330544×12%＝232119677元D.年保险费按建筑物重置价的的1.5‰测算，其保保险费为：保险费＝98377087000×1.5‰＝1475563元元E.年营业税及附附加费指营业税及其附加加费，综合税税率为年总收收益的5.55%。营业税＝19344330544×5.5%＝106388188元合计年总费用为7743438827元3.测算年净收益益年纯收益＝年总收收益－年总费费用＝1190892227元4.确定房地产综综合资本化率率物业的价格为其经经营净收益于于估价时点的的收益