东滩公司商业房地产发展战略

东滩公司商业房地产发展战略研究汇报目录商业房地产发展环境概述进军商业房地产的意义商业房地产的战略目标商业房地产行业定位商业房地产的核心竞争力商业房地产发展模式12/21/20222商业房地产发展环境概述经济环境政策影响行业整体发展趋势地区行业发展状况商业房地产发展的社会环境商业房地产发展状况详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告12/21/20223全国宏观经济增长状况1997~2001年全国GDP增长状况（单位：亿元）国内经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础，为商业繁荣和商业房地产的发展提供了有利条件。国内生产总值持续稳定的增长为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维持较低的水平。国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府将继续采取积极的财政政策，保持必要的投资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。12/21/20224上海GDP增长状况分析1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿元）上海GDP近几年以保持两位数的速度增长，加快了上海市退二进三的发展速度，对上海市的经济和商业的繁荣起到了极大的推动作用同时上海市发展的多中心化和住宅郊区化又促进了上海商圈的数量的增加和规模的扩大，为上海商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇。上海市近几年规模较大的世博会、特奥会、F1赛事等一大批有影响力的大型综合性盛会又必将加速上海经济和商业的进一步快速发展，同时也为商业房地产开发提供了更多的发展机会。12/21/20225新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化供应总量国家将通过土地规划控制供应总量土地结构和性质，政府完成一级开发，减少生地供应。土地利用计划要公开透明价格总体价格比协议转让的价格高，长期走势趋向市场合理价格各地的价格水平不一区域经营打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程。对地主的威胁比较大介入外地经营的范围和速度加快竞争态势重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。规模和品牌对企业的生存发展更加重要。国家土地政策:从2002年7月1日起，各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。12/21/20226未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高12/21/20227有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者提供更多的机会促进规模化专业化缩短开发时间控制经营风险行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式目前政府主要供应熟地，大大减少了开发商自行进行一级开发的时间和风险由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便于控制风险只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发资金、获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司12/21/20228土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变目前竞争态势外商、外地、外行的竞争成本降低，更多的外资竞争者进入房地产开发市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将更趋向市场化。新开发商增多竞争方式改变土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求，促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险重新洗牌没有实力的地方开发商将被市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持一段时间。2001年深圳市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地块均落入万科、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。东滩经营商业房地产——受土地政策的影响1、由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来获取大面积优质土地的难度将非常大2、土地出让方式的转变将促使企业从土地资源优势型（地主型）向能力优势型企业转变，能力优势的形成与公司决策和经营市场化速度相关3、土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，总体价格水平将高于现在水平，这对东滩84平方公里土地增值提供机会4、房地产开发行业竞争趋向激烈化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对房地产商提出了更高的要求12/21/20229土地市场供应者土地多头供应的局面将得到更本性好转国家成为土地的唯一供应商。土地统一供应将成为一种趋势。需求者国民待遇。对内和对外的开放，外资和民营的需求将大幅上升尤其是开发服务领域，政府审批公开、公正、公平市场化配置土地资源，维护国家土地政策的稳定性减少行政审批和政府划拨中介服务国外评估机构的进入带来了先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验市场化价格将合理回归目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序加入WTO对中国土地市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范12/21/202210我国加入WTO在给给房地产业带带来三大机会会的同时，也也带来了四大大威胁1、外商的加加大投资将使使对写字楼、、工业用房和和高档住宅的的需求增长。。2、入世带动动的经济发展展和部分建筑筑用进口原材材料关税的降降低将使住宅宅的有效需求求增大，并使使住宅的消费费层次更加分分明。3、国外金融融机构的介入入将促进我国国房地产金融融业发展。三大机会1、入世带来来的政策透明明性和中国目目前房地产业业的相对高利利润必将吸引引国外大型房房地产集团进进入，国内规规模小、资金金量低、管理理技术水平差差的企业将受受到冲击。2、外资房地地产开发商将将首先进入高高档外销公寓寓及写字楼市市场，凭借其其先进的物业业管理模式、、营销网络和和更加专业化化、人性化的的服务理念，，对国内房地地产开发商的的业务将形成成威胁。3、国内房地地产开发商的的政府背景优优势和天然的的地区优势将将逐渐淡化。。4、房地产企企业正面临新新一轮“洗牌牌”，相当数数量的房地产产企业将被市市场淘汰。四大威胁12/20/202211加入WTO后后，中国国将在过过渡期内内，逐渐渐取消进进入房地地产相关关行业的的市场壁壁垒资料来源源：WTO协议200020012002200320042006年允许许建筑设设计、工工程服务务、城市市规划服服务允许许设立独独资企业业准许外商商进入中中国的房房地产及及服务行行业，高高档公寓寓写字楼楼外商不不许独资资收费和合合同为基基础的房房地产服服务仅限限于合资资企业形形式，允允许外方方拥有多多数股权权建筑设计计服务（（CPC8671）及及工程服服务，集集中工程程服务、、城市规规划服务务，仅限限于合资资形式，，外资可可以拥有有多数股股权建筑及相相关工程程服务（（CPC511，512，513，，514，515，516，，517，518），，外商可可以独资资2005外商可以以独资在在中国建建设、改改造和经经营饭店店和餐馆馆设施2006市场开放放度12/20/202212房地产开开发业的的产业特特性可以以总结为为：周期期性、关关联性、、地域性性、政策策性周期性我国的房房地产周周期有三三方面的的特殊性性：第一一是房地地产周期期的频率率，大约关联性房地产与与国民经经济的许许多行业业如钢铁铁、水泥泥、木材材、玻璃璃、塑料料、家电电等产业业都有着着密切的的产业关关联性。。随着国国际一体体化的发发展，我我国国民民经济与与全球经经济的相相关度越越来越高高。而新新的国际际贸易保保护主义义的抬头头，如美美国对我我国钢铁铁业实施施反倾销销制裁，，使房地地产相关关行业的的发展不不稳定性性增加，，同时入入关后，，这些行行业将面面临跨国国公司的的强大竞竞争压力力。因此此，房地地产公司司需要密密切关注注相关行行业的发发展状况况给房地地产行业业带来的的影响地域性房地产地地域性很很强，各各地房地地产市场场发育程程度、政政策措施施、居民民收入和和消费偏偏好等千千差万别别。北京京地区由由于对奥奥运概念念和入世世概念的的过度挖挖掘，使使市场面面临较大大的压力力。房地地产行业业的地域域性特征征使得房房地产公公司在进进行地域域扩张时时，必须须针对各各地具体体情况进进行逐一一分析，，谨慎投投资。政策敏感感性房地产在在国民经经济中具具有一定定的先导导性，受受国家宏宏观经济济政策的的影响非非常大。。虽然我我国国民民经济的的发展势势头良好好，预计计今后几几年仍会会保持7%的增增长速度度，但国国际形势势的不稳稳定也有有可能给给我国经经济带来来较为严严重的影影响。同同时，房房地产开开发中的的大量短短期行为为，对生生态环境境造成极极大的破破坏，大大量商品品房空置置，以及及开发失失控，无无序发展展，导致致土地资资源的大大量浪费费和国有有资产的的大量流流失等情情况都有有可能导导致国家家相关政政策的变变化。房地产开发业12/20/202213周期性：我国房地产历历经起步（1979-1991）、、过热（1991-1993）和调调整（1993-1997）后，1998年房房地产业步入入复苏阶段从各阶段的波波动幅度可以以看出，房地地产市场的成成熟度日益加加强，市场逐逐渐趋于理性性发展。1999年以以来虽然进入入复苏期，但但发展进入2001年后后有所调整。。这实际上有有利于整个行行业的持续稳稳定发展。房地产投资的的增幅近年一一直高于固定定资产投资增增幅，说明房房地产对固定定资产投资有有较强的拉动动作用，在国国家“加大投投资，拉动内内需”的政策策不变前提下下，房地产投投资还会有所所增加。过热期复苏期调整期1987-2001年固固定资产投资资与房地产投投资增长率统统计分析与宏观经济周周期波动的趋趋势基本一致致；波幅大于于后者衰退期期较短而增长长期、繁荣期期较长发展领领先于宏观经经济增长而衰衰退迟于宏观观经济，体现现了先导经济济的特点。12/20/202214全国房地产行行业增长情况况分析单位:亿亿元全国房地产行行业销售额增增长状况:1997-2000年全全国房地产每每年销售额增增长分别是33.05%、2.54%、49.21%，从增长趋势分分析房地产业业目前有较好好的发展势头头,市场对房房地产的需求求仍处于一个个上升通道,从销售额分分析:已经占占到全国GDP的5%左左右,成为国国民经济的支支柱产业，东东滩公司进入入这样的支柱柱产业中运营营，有必要适适时地根据国国内经济的发发展状况，动动态调整公司司在商业房地地产业的投资资策略。通过1999年的调整，，2000年年又出现了较较快增长的势势头，从经济济周期分析，，房地产业还还有3—5年年的增长期。。12/20/202215我国房房地产产企业业数量量多，，但普普遍规规模小小，竞竞争能能力弱弱，行行业整整合是是必然然趋势势企业的的区域域分布布具有有较高高的集集中性性。全全国一一半以以上的的房地地产开开发商商分布布在广广东、、上海海、北北京、、江苏苏、浙浙江等等东部部地区区的12个个省市市中，，西部部地区区不仅仅开发发商数数量少少，而而且企企业规规模也也不大大。在房地地产市市场面面临整整合和和规模模化经经营的的发展展时期期,东东滩公公司要要参与与到房房地产产市场场上进进行竞竞争,要定定位好好进行行商业业房地地产、、相关关的复复合房房地产产经营营的发发展方方向和和规模模，只只有这这样才才能在在产业业整合合和大大规模模淘汰汰时处处于有有利的的竞争争地位位。12/20/202216全国房房地产产行业业集中中度全国房房地产产行业业集中中度发发展趋趋势预预测：：50000多家2000多家2002年2008年据专家家分析析：我我国未未来5-10年年，90%的房房地产产企业业将消消亡，，目前前全国国的房房地产产公司司有50000多家家，平平均每每个公公司的的资产产不足足2000万元元，具具有一一级资资质的的不足足1.44%,平均均开发发量不不到10000平方方米,经营营规模模小、、成本本高、、效益益差、、无充充足的的资本本支持持。预预计5年后后会剩剩下2000家家左右右，形形成100个左左右经经营收收入在在100亿亿元以以上的的跨地地区经经营的的大企企业。。由此分分析,目前前房地地产行行业的的集中中度并并不高高，行行业未未来发发展将将会有有一个个大规规模行行业整整合和和淘汰汰的过过程。。12/20/202217从发展展走向向成熟熟，中中国房房地产产业未未来发发展将将形成成以下下五大大趋势势行业竞竞争日日益激激烈。。房地地产开开发商商向规规模化化、品品牌化化的方方向发发展。。地区区性品品牌由由于在在资金金实力力、开开发经经验等等方面面处于于整体体劣势势，生生存空空间收收到严严重挤挤压。。房地产供给给将向多元元化发展，，住宅供应应体系将包包含商品住住宅、经济济适用房、、低租金公公寓等面向向不同消费费层次的房房地产产品品，商业房房地产将会会稳定增长长。商品住宅价价格将呈现现稳中回落落的趋势。。商业房地地产的租、、售价格将将稳中有升升。二级市场的的不断发展展将对房地地产业的发发展起着越越来越大的的作用。房地产金融融业将更加加完善，对对推动房地地产和商业业房地产的的发展起积积极推动作作用。规模化品牌牌化供给多元化化价格趋势住宅二级市市场房地产金融融业12/20/202218规模化的产产业联合，，增强行业业竞争先进的物业业管理模式式营销网络专业化、人人性化的服服务理念雄厚的资金金实力外资公司优优势是否渐渐增是本土企业重重新塑造核核心竞争力力否走联合之路路扩大融资渠渠道更新经营理理念政府背景优势天然的地区区优势本土公司优优势是否仍仍旧明显面对外资企企业的竞争争，本土房房地产企业业应该重新新塑造核心心竞争力以以迎接挑战战12/20/202219房地地产产企企业业规规模模的的变变化化必必然然引引起起其其经经营营模模式式的的变变化化随着着行行业业竞竞争争日日益益激激烈烈，，规规模模与与联联合合才才能能重重新新构构建建企企业业的的核核心心竞竞争争力力单独独的的项项目目公公司司无无法法从从品品牌牌资资源源、、资资金金实实力力、、专专业业人人员员等等方方面面和和大大的的地地产产集集团团竞竞争争，，要要凭凭借借合合纵纵联联横横的的优优势势，，凝凝聚聚分分散散资资源源，，提提炼炼集集团团终终极极势势能能，，并并以以联联合合营营销销推推广广模模式式抗抗衡衡强强敌敌，，才才不不会会在在大大浪浪淘淘沙沙中中被被淘淘汰汰企业规规模变变化数量众众多、、规模模小、、效益益差的的小企企业集中度度高的的大规规模企企业经营模模式变变更单一注注重功功能开开发与商业业、旅旅游、、体育育等行行业结结合重新塑塑造核核心竞竞争力力12/20/202220房地产行业业分析结论论1.我国房房地产业正处处于成长期向向成熟期过度度的阶段。2.房地产产业的产业特特性为：周期期性、关联性性、政策性、、地域性3.我国房房地产企业数数量多，普遍遍规模小而竞竞争能力弱，，行业集中度度低4.商业房房地产的投资资额近年来快快速增长5.中国居居民住宅市场场容量巨大，，发展前景看看好。购买方方分析表明，，个人消费逐逐渐成为市场场需求的主体体，购房目的的是为了改善善住房条件6.中国房房地产企业未未来发展方向向是规模化、、品牌化7.现阶段段我国房地产产行业普遍负负债较高，行行业整体风险险较大；部分分地区商品住住宅房供给出出现结构性过过剩，商品房房空置率开始始加大12/20/202221上海房地产正正成为上海的的支柱产业房地产投资房地产消费GDP拉动2002年90年代初1.4％7％不足一百万平平方米1800万平平方米不足10亿700亿上海房地产增增加值占GDP的比重已已由1991年的1.4％上升至2001年的的6.4％，，10年间增增加了5个百百分点，预计计2002年年底将达7％％，增速明显显高于同期GDP增速，，上海房地产产业已成为全全市经济增长长的重要加速速器12/20/202222我国国商商业业房房地地产产开开发发面面积积增增长长状状况况1997~2000年年我我国国商商业业房房地地产产开开发发面面积积增增长长率率分分别别为为32.55%、、13.41%、、38.03%单位位：：万万平平方方米米商业业房房地地产产的的开开发发面面积积的的大大幅幅度度增增长长，，体体现现了了商商业业房房地地产产的的增增长长潜潜力力，，随随着着商商业业和和零零售售业业的的快快速速发发展展，，在在未未来来几几年年将将会会吸吸引引大大量量的的资资金金参参与与到到商商业业房房地地产产项项目目的的开开发发。。机机遇遇和和挑挑战战并并存存，，东东滩滩公公司司应应抓抓住住机机遇遇迎迎接接挑挑战战，，实实现现公公司司的的快快速速发发展展。。12/20/202223房地产业业供给分分析表明明：办公公楼的投投资额总总体上无无明显增增长，比比例呈下下降趋势势；商业业用房的的投资额额近年来来保持20%左左右的增增长速度度住宅供给给的内部部结构有有所变化化，其中中高档住住宅比例例近年来来有所下下降，安安居工程程比例逐逐渐上升升。办公楼市市场供给给的地区区差异加加大，办办公楼的的供需主主要集中中在北京京、上海海和广州州这些经经济发达达城市。。商业用房房的供求求矛盾开开始表现现。由于于近年来来消费疲疲软困扰扰着我国国国民经经济的发发展，在在部分地地区商业业用房出出现了供供大于求求的局面面。资料来源源：《中中国统计计年鉴》》12/20/202224顾客消费费习惯的的变化对对商业形形态的影影响分析析购物中心心的服务务形态会会越来越越多元化化，包含含吃、喝喝、玩、、乐等综综合需求求。它不不仅要满满足人们们物质需需要，而而且还要要满足人人们日趋趋丰富的的文化需需要，它它不仅要要满足人人们的生生理需要要，而且且还要满满足人们们的精神神需要，，因此其其功能将将从购物物中心演演化到生生活中心心再演化化到精神神乐园。把文化做做成特色色从物质演演化到精精神发展连锁锁超市和和购物中中心要强强调科技技和文化化含量，，尤其是是具有地地方特色色的文化化含量。。每一个个城市的的购物中中心应具具有自己己的独特特性，有有了独特特性才不不容易被被替代，，才能保保持强劲劲的市场场竞争力力。精神乐园园生活中心心购物中心心连锁超市市顾客一站站式购物物和集购购物、休休闲、娱娱乐为一一体的消消费习惯惯的变化化为连锁锁超市和和购物中中心的发发展提供供了市场场机会基本需求求吃喝玩乐乐生活精神神乐园12/20/202225我国零售售商业市市场特点点：规模模大、发发展迅速速，潜力力大1993年，我我国社会会消费品品零售总总额为1.2万万亿元人人民币，，到2000年年，这一一指标增增长为3.4万万亿元，，7年间间增长了了2.2万亿元元，年均均增长率率达20.87％，扣扣除物价价上涨因因素，年年均增长长率为10.58％。。2001年，由由于国家家采取以以扩大内内需为主主拉动经经济增长长的方针针，国内内消费品品市场商商品销售售保持了了较快增增长速度度。全年年社会消消费品零零售总额额37595.2亿元元，比上上年增长长10.1％。。按照这种种发展速速度，在在未来三三年中，，我国社社会消费费品零售售总额还还将有1万亿元元以上的的增量。。如此广广阔的市市场，为为我国零零售商业业提供了了巨大的的发展空空间。在发达国国家中，，商业对对国民经经济增长长的贡献献率一般般为15％左右右，而我我国目前前仅为8.3％％，说明明我国商商业的发发展潜力力巨大年均增增长率率10.58％％我国社社会消消费品品零售售总额额趋势势单位：：万亿亿元人人民币币12/20/202226住宅郊郊区化化的变变化趋趋势对对商业业形态态的影影响城市的过过度及无无序发展展，会产产生一系系列的社社会问题题，即所所谓的““城市病病”。交交通拥挤挤、住房房紧张、、社会秩秩序和治治安状况况不良、、城市环环境污染染严重、、环境质质量快速速下降等等。在此此背背景景下下，，以以富富裕裕人人群群为为主主体体的的部部分分城城市市居居民民选选择择到到城城市市的的近近郊郊乃乃至至远远郊郊居居住住，，从从而而出出现现住住宅宅郊郊区区化化和和城城市市““空空心心化化””的的现现象象。。伴伴随随郊郊居居化化浪浪潮潮，，大大型型的的郊郊区区购购物物中中心心(SHOPPINGMALL））和和一一些些办办公公楼楼宇宇也也随随之之出出现现，，居居住住、、工工作作、、购购物物、、娱娱乐乐等等实实现现一一定定程程度度的的就就地地平平衡衡。。中中国国的的大大都都市市目目前前的的发发展展趋趋势势已已经经在在向向郊郊区区发发展展,这这就就为为城城乡乡结结合合部部的的超超级级市市场场和和购购物物中中心心的的发发展展提提供供了了市市场场机机会会.东滩公公司要要发展展商业业房地地产可可以通通过研研究郊郊区的的商业业环境境,选选择有有发展展潜力力的地地段进进行系系统开开发，，以满满足周周围商商圈居居民的的购物物、娱娱乐、、生活活、工工作和和休闲闲的需需要。。12/20/202227设计技技术系系统材料技技术系系统建筑技技术系系统大力推推广轻轻质、、保温温、防防震、、耐久久的建建筑材材料。。研发发和采采用标标准化化部件件，实实行建建筑材材料质质量认认证，，禁用用“三三无””建材材。产产品逐逐渐实实现定定型化化、配配套化化和系系列化化。以以硅砌砌块取取代实实心粘粘土砖砖，采采用内内浇外外砌（（挂））结构构体系系、钢钢筋混混凝土土异型型极框框架体体系和和底部部为大大开间间、上上部为为少纵纵墙的的钢筋筋混凝凝土剪剪力墙墙体系系。不断改改进现现行传传统施施工作作业方方法，，引进进和采采用国国外先先进的的节能能、安安全、、利于于环境境的建建筑工工程技技术。。发展展预拌拌、泵泵送混混凝土土技术术，采采用胶胶合板板或全全网柜柜胶合合板模模板，，推行行新型型脚手手架。。强制制执行行健全全的模模数标标准，，将电电脑网网络技技术应应用于于项目目管理理、模模板计计算与与配件件、工工材与与机械械的管管理。。坚持以以人为为本的的现代代设计计理念念，在在规划划布局局、功功能结结构、、公共共设施施、环环境绿绿化、、采光光通风风、室室（内内）外外交通通等方方面把把人的的需要要、人人的方方便、、人的的舒适适放在在第一一位，，将现现代科科技成成果在在经济济可行行范围围内，，尽可可能地地融于于房地地产开开发之之中。。构造技术术系统——发展商商业房地地产12/20/202228目录录商业房地地产发展展环境概概述进军商业业房地产产的意义义商业房地地产的战战略目标标商业房地地产行业业定位商业房地地产的核核心竞争争力商业房地地产发展展模式12/20/202229抓住商业业房地产产的机会会巨大的市市场空间间外资进入入的机遇遇较弱的竞竞争势力力使东滩公公司异军军突起，，成为商商业房地地产知名名品牌，，领全国国之冠，，提升企企业影响响力开辟东滩滩外的战战略活动动空间东滩之外外的地产产开发预预演东滩开发发意义重重大，不不容失败败东滩公司司在东滩滩做什么么商业设施施建设在在东滩的的地位东滩开发发的实质质和盈利利模式商业房地地产的实实质和盈盈利模式式与传统房房地产业业的比较较促成公司司知识经经营平台台的形成成商业房地地产可实实现资源源移植进军商业业房地产产的意义义12/20/202230对全球生生态化进进程的贡贡献探索生态态型现代代化，进进行积极极的生态态资源保保护和利利用探索后发发展中国国家的生生态跨越越之路探索综合合型生态态园区的的建设模模式东滩开发发意义重重大对中国城城市化建建设的推推动建设健康康优质生生活模式式小城镇镇，探索索农村城城市化问问题发展农业业服务业业，探索索农业产产业化运运作模式式大力发展展第三产产业，探探索农民民非农化化的发展展模式对长江三三角洲发发展的促促进长江三角角洲的经经济地位位举足轻轻重，东东滩成功功开发将将推动沪沪崇苏跨跨江桥隧隧建设，，打通长长三角地地区的沿沿海大通通道对上海国国际化进进程的推推进东滩是上上海实现现工业文文明向生生态文明明的跨越越，探索索未来生生态城市市发展模模式的具具有唯一一性的实实验基地地东滩开发发意义重重大，不不容失败败，必须须谋定而而后动应应该在在东滩外外进行类类似开发发的预演演，积累累经验资资源12/20/202231发展理念念产业发展展地产开发发区域配套套政府职能能统一规划划东滩公司司在东滩滩干什么么建设提供供市政设设施东滩开发发与国内内其它区区域开发发不同，，在上海海市政建建设投融融资体系系和投资资导向下下，东滩滩公司必必须自行行筹建东东滩市政政设施，，以提升升已拥有有土地的的价值！！提供部分分公共设设施东滩公司司可引进进外部资资金建设设部分盈盈利型公公共设施施，但还还必须自自主筹建建部分必必需的、、但不盈盈利的或或较长时时期内不不能盈利利的公共共设施项项目，才才能进一一步提升升土地价价值！建设维护护生态设设施应对生态态主题，，进行积积极的生生态资源源保护，，必然需需要相应应的生态态保护设设施，东东滩公司司必须自自行筹建建生态保保护设施施，以生生态旅游游和可持持续发展展来提升升土地价价值！建设部分分商业设设施地产和商商业房地地产将是是东滩开开发主要要利益来来源。东东滩公司司应建设设盈利较较好、地地价带动动效应较较大的主主要商业业设施项项目，引引进资金金建设配配套商业业设施项项目，以以带动地地产价值值！市政和公公共设施施在房地地产开发发中，一一般都是是由政府府投资、、主导建建设，其其投资本本身不以以盈利为为目的。。东滩开开发中的的市政和和公共设设施建设设在东滩滩之外不不具有普普遍的意意义！生态设施应应东滩开发发的生态主主题选择而而产生，在在东滩之外外的其他项项目同样也也不具有普普遍性！无论东滩内内外，商业业设施建设设都以盈利利为目标，，其关键在在于商业主主题和修建建地址的决决策！东滩开发的的核心内容容：商业房房地产可在在东滩外预预演也只有有商业房地地产开发才才具有普遍遍的商业价价值12/20/202232东滩开发商商业利益的的核心在于于提升东滩滩地产价值值、通过多多种方式变变现获利以地养地、、账面盈利利土地折股、、股权收益益内外土地联联动开发免租开发、、账面盈利利自行开发、、项目获利利土地转让获获取收益商业房地产产的开发模模式确定需求确定主题聚合资源满足需求人流汇聚之之处必产生生商业需要要，而明确确的商业主主题又将汇汇聚特定的的目标人流流。商业房房地产的开开发模式是是通过提高高人流聚集集程度和人人流的有效效需求来提提升商业设设施本身的的房产价值值和其所在在地的地产产价值来获获取盈利！！地产和部分分房产是东东滩开发的的主要利益益来源；而而商业房地地产开发是是刺激地产产升值的““点金之笔笔”12/20/202233东滩公司进行行统一开发规规划，聚合多多元资源，提提供市政设施施、公共设施施、生态设施施和商业设施施，其根本目目的在于将东东滩84平方方公里的土地地开发成适合合规划中的产产业（生态农农业、旅游业业、知识产业业、娱乐业））发展的区域域平台！在此此基础上进行行招商引资，，以有效的管管理、服务支支持区域内产产业经营，通通过地产出售售和部分房地地产出租出售售获取收益！！建设提供市政政设施提供部分公共共设施建设维护生态态设施建设部分商业业设施统一一规规划划东滩滩区域域产产业业平平台台招商商引引资资产业业经经营营地价价提提升升市场场营营销销支支持持金融融服服务务支支持持物业业管管理理服服务务物流流服服务务支支持持统一管理较好产业效益益导致地价提提升东滩开发的实实质是建立适适合多产业经经营的区域平平台，其主要要盈利模式是是部分地产和和房产出售出出租12/20/202234商业房地产开开发和经营过过程与东滩开开发极其相似似。需要在多多番论证的基基础上确定需需求和商业主主题！进行投投资策划、规规划设计、工工程管理、市市场营销和商商业管理！引引进多种零售售业态经营者者进驻从事商商业经营，并并通过统一的的管理、服务务使商业房地地产和其所在在区域地产不不断升值！确定需求和商商业主题投资策划规划设计市场营销统一规划商业房地产零售业态产业业平台出售出租零售经营者入入驻地价提升市场营销支持持财务管理支持持物业管理支持持租户统一管理理商业管理较好的经营效效益导致房价和地价价提升商业房地产开开发的实质是是建立多种零零售业态经营营的平台，与与东滩开发建建立区域平台台相似，其经经验教训对东东滩开发具有有直接效用12/20/202235商业房地产的的租户是以盈盈利为主要目目的的自然人人或法人！商商业房地产开开发的商业主主题选择、商商业管理环节节对租户经营营效益有着直直接和相当大大的影响！传统意义上的房地产开发，不论是写字楼、还是住宅房地产，要么其目标客户不以盈利为主要目的；要么是房地产开发商和物业管理基本上不能对租户的经营业绩施加正面或负面的影响！其盈利模式是以一次性地吻合客户需要，通过出售获取收益！或者随行就市，通过租赁获取收益传统房地产开发进入东滩的产业投资者和进入商业房地产的零售经营者一样都是以盈利为主要目的！这就决定了东滩开发和商业房地产开发的模式必须是闭环经营、统一管理，通过对经营者的经营效益施加正面积极的影响，以持续提升地产或房产价值，获取管理、经营投入所带来的升值效益！东滩开发和商业房地产开发商业房地产与与传统意义的的房地产开发发存在根本区区别，却与东东滩开发有着着极其相似之之处12/20/202236东滩滩开开发发需需聚聚合合多多种种资资源源，，以以将将东东滩滩打打造造为为区区域域产产业业平平台台，，商商业业房房地地产产开开发发同同样样需需要要整整合合价价值值链链。。完完成成多多零零售售业业态态经经营营平平台台的的搭搭建建！！平平台台搭搭建建的的效效率率和和效效益益的的关关键键在在于于：：东东滩滩公公司司是是否否具具有有一一个个具具有有自自适适应应更更新新和和完完善善的的知知识识经经营营平平台台！！投资资策策划划规划划设设计计施工工管管理理市场场营营销销商业业管管理理知识识管管理理平平台台（（硬硬件件平平台台、、建建设设方方法法、、平平台台资资源源））商业业房房地地产产东滩滩公公司司东滩滩开开发发总体体策策划划规划划设设计计基础础建建设设招商商引引资资区域域管管理理东滩滩开开发发和和商商业业房房地地产产开开发发都都需需要要东东滩滩公公司司成成为为一一个个知知识识经经营营平平台台，，以以支支持持区区域域平平台台和和产产业业平平台台搭搭建建。。进进军军商商业业房房地地产产开开发发将将促促成成知知识识经经营营平平台台的的建建立立12/20/202237东滩滩开开发发无无疑疑将将要要建建设设大大量量的的商商业业设设施施，，引引进进多多种种档档次次、、知知名名度度较较高高的的零零售售经经营营商商！！需需要要大大量量商商业业房房地地产产开开发发的的人人才才！！我我们们不不应应该该““临临时时抱抱佛佛脚脚””，，也也不不应应拘拘泥泥于于东东滩滩目目前前无无法法与与各各种种品品牌牌经经营营商商展展开开实实质质性性合合作作的的现现实实！！而而应应该该跳跳出出东东滩滩，，在在东东滩滩之之外外，，进进军军商商业业房房地地产产，，聚聚合合多多种种品品牌牌资资源源，，增增进进了了解解和和默默契契，，有有计计划划地地开开展展合合作作，，培培养养专专业业人人才才！！以以便便在在大大规规模模开开发发时时，，能能在在东东滩滩进进行行商商业业模模式式的的复复制制，，为为已已经经具具备备市市政政设设施施、、公公共共设设施施和和生生态态设设施施的的东东滩滩““画画龙龙点点睛睛””！！提提升升东东滩滩地地产产价价值值，，加加快快东东滩滩开开发发步步伐伐！！东滩外商商业房地地产品牌资源源自身品牌牌人才资源源商业模式式知识平台台东滩内商商业房地地产加快东滩滩开发东滩外的的商业房房地产开开发积累累的品牌牌、人才才资源将将在东滩滩开发时时机成熟熟时，向向东滩复复制，快快速“点点金”12/20/202238东滩滩开开发发意意义义重重大大，，不不容容失失败败，，必必须须谋谋定定而而后后动动，，先先在在东东滩滩外外进进行行预预演演！！东滩滩公公司司在在东东滩滩需需提提供供市市政政设设施施、、公公共共设设施施、、生生态态设设施施和和商商业业设设施施。。其其中中商商业业设设施施是是提提升升地地价价和和获获取取利利益益的的关关键键！！而而且且也也只只有有商商业业房房地地产产在在东东滩滩之之外外具具有有普普遍遍的的商商业业价价值值，，可可以以进进行行商商业业性性开开发发预预演演！！东滩滩开开发发的的本本质质是是建建立立适适合合多多产产业业经经营营的的区区域域平平台台，，商商业业房房地地产产的的本本质质是是建建立立适适合合多多种种零零售售业业态态经经营营的的产产业业平平台台；；两两者者极极其其相相似似，，商商业业房房地地产产开开发发的的经经验验教教训训对对东东滩滩开开发发有有直直接接效效用用，，可可避避免免不不必必要要的的““弯弯路路””！！东滩开开发和和商业业房地地产开开发与与传统统房地地产开开发有有着根根本区区别，，东滩滩开发发只能能从商商业房房地产产开发发过程程获取取知识识、经经验和和教训训！进军商商业房房地产产有助助于东东滩公公司探探索和和建设设自适适应更更新和和完善善的知知识经经营平平台，，后者者将对对东滩滩大规规模开开发提提供必必要和和强有有力的的支持持！东滩外外商业业房地地产开开发积积累品品牌资资源、、人才才资源源和经经过验验证的的商业业模式式可在在时机机成熟熟时实实现向向东滩滩内移移植，，以““点睛睛之笔笔”提提升东东滩地地产价价值！！123456进军商商业房房地产产对成成功进进行东东滩开开发意意义重重大12/20/202239抓住商商业房房地产产的机机会巨大的的市场场空间间外资进进入的的机遇遇较弱的的竞争争势力力使东滩滩公司司异军军突起起，成成为商商业房房地产产知名名品牌牌，领领全国国之冠冠，提提升企企业影影响力力开辟东东滩外外的战战略活活动空空间东滩之之外的的地产产开发发预演演东滩开开发意意义重重大，，不容容失败败东滩公公司在在东滩滩做什什么商业设设施建建设在在东滩滩的地地位东滩开开发的的实质质和盈盈利模模式商业房房地产产的实实质和和盈利利模式式与传统统房地地产业业的区区别促成的的知识识经营营平台台的建建设商业房房地产产可实实现资资源移移植进军商商业房房地产产的意意义12/20/2022402001年年我国全年年社会消费费品零售总总额37595.2亿元，比比上年增长长10.1％，按照照这种发展展速度，在在未来三年年中，我国国社会消费费品零售总总额还将有有1万亿元元以上的增增量。如此此广阔的市市场，为零零售业提供供了巨大发发展空间！！在发达国家家中，商业业对国民经经济增长的的贡献率一一般为15％左右，，而我国目目前仅为8.3％，，说明我国国商业的发发展潜力巨巨大我国零售业业态虽然在在种类上与与国际上发发达国家一一样，但在在分布上相相对集中，，由于历史史原因，百百货店的零零售总额一一直占总零零售额的较较大比重，，商业设施施单一落后后。近些年，随随着社会经经济的发展展，超级市市场、大型型综合超市市、连锁经经营店、便便利店、购购物中心逐逐渐崛起，，业态转换换迅速，尤尤其以囊括括多种零售售业态的购购物中心为为未来趋势势，必然为为商业房地地产提供了了广阔的发发展空间！！我国零售业业发展潜力力巨大购物中心为为零售业态态升级的方方向我国缺乏满满足购物中中心需要的的商业设施施，将是商商业房地产产最大的机机会！难得的战略略机会：商商业房地产产的市场空空间巨大12/20/2022411999到到2001年期间，，外商投资资企业数量量逐年递增增，其中半半数为港澳澳台企业。。2001年外商商商业企业销销售额占社社会零售总总额的1.8%。加入WTO后后，三年内零零售业全部向向外资开放，，外商投资零零售业不再受受地域和门店店或企业数量量限制外资零售业巨巨头出于规避避政治经济风风险考虑，一一般不愿意直直接购置从事事商业活动的的场所，而是是采取租赁形形式，可提供供10-25乃至更长时时间的租赁担担保合同，让让商业房地产产开发企业可可以租赁担保保合同融资，，并协助确定定所开发商业业房地产的选选址和其他相相关决策！零售业对外资资开放的时间间表确定外资零售业的的投资战略与欲大规模抢抢滩中国市场场的外资零售售巨头结盟，，进行商业房房地产开发、、经营将在很很大程度上规规避了部分商商业风险！难得的战略机机会：外资零零售业进入中中国市场的机机遇12/20/202242我国房地产行行业集中度极极差、不成熟熟上海地区房地地产企业集中中度较好，形形成了一定规规模上海近4000家房地产产企业中，百百强企业已稳稳占房地产业业的半壁江山山！难得的战略机机会：商业房房地产的竞争争势力较弱12/20/202243较弱弱的的竞竞争争势势力力使使东东滩滩这这样样实实力力尚尚弱弱小小的的新新锐锐企企业业，，可可以以凭凭借借全全新新的的开开发发理理念念和和经经营营思思路路异异军军突突起起！！商业业房房地地产产是是一一个个全全新新的的领领域域商业业房房地地产产作作为为我我国国房房地地产产行行业业的的一一个个新新领领域域，，竞竞争争者者较较少少，，目目前前还还没没有有任任何何一一家家确确立立业业界界权权威威地地位位！！以以发发展展购购物物中中心心为为例例，，介介入入打打造造全全新新中中国国Mall的的公公司司不不过过20家家！！以以商商业业房房地地产产为为其其主主营营业业务务的的房房地地产产企企业业几几乎乎不不存存在在！！大大部部分分从从事事商商业业房房地地产产开开发发的的企企业业都都是是从从住住宅宅房房地地产产开开发发延延伸伸过过来来！！房地地产产行行业业将将经经历历残残酷酷““洗洗牌牌””过过程程随着外资全面面介入房地产产行业，传统统房地产行业业将面临残酷酷的洗牌过程程，多达90%的房地产产企业将面临临消亡的危险险，这将极大大的妨碍传统统房地产企业业延伸至新领领域：商业房房地产！商业业房地产与传传统房地产的的根本区别将将使传统思维维进行商业房房地产开发的的企业不可能能取得成功！！难得的战略机机会：商业房房地产的竞争争势力较弱12/20/202244我国零售业存存在巨大发展展潜力，适逢逢我国零售业业业态升级、、外资零售业业开放的绝好好时机，进军军商业房地产产将使东滩公公司跳出东滩滩地域的局限限，获得开阔阔的战略活动动空间！我国房地产行行业集中度低低，处于低水水平竞争阶段段，必然面临临残酷的洗牌牌过程，使大大部分房地产产企业无暇他他顾。商业房房地产作为一一个全新领域域，游戏的参参与者较少！！还没有任何何企业确立权权威地位！东东滩公司以先先进的经营观观念介入，有有异军突起，，领全国之冠冠的机会！东滩进军商业业房地产，如如不能局限于于东滩一样，，也不能局限限于上海，也也许更明智的的选择是避开开行业集中度度较高的上海海房地产市场场！123进军商业业房地产产将为东东滩开辟辟新的战战略活动动空间12/20/202245目录录商业房地地产发展展环境概概述进军商业业房地产产的意义义商业房地地产的战战略目标标商业房地地产行业业定位商业房地地产的核核心竞争争力商业房地地产发展展模式12/20/202246东滩公司司商业房房地产的的总体战战略目标标5年内做做强做大大企业，，成为具具有以商商业需求求管理和和产业链链资源集集成为核核心竞争争力的商商业房地地产开发发、经营营和服务务的产业业集团；；东滩公司司在未来来不仅要要成为一一个商业业房地产产开发业业的强者者，还要要在综合合服务领领域、金金融业等等领域进进行多元元化的扩扩张，成成为一个个跨行业业、跨区区域的产产业巨人人；东滩商业业房地产产发展的的核心是是建立一一个商业业零售业业和房地地产业相相结合的的产业发发展平台台，利用用市场需需求管理理能力和和产业运运作能力力的核心心竞争力力吸引商商业品牌牌资源和和集成房房地产价价值链资资源成功功制造商商圈。综合合：：房房地地产产业业务务+相相关关综综合合服服务务业业务务+金金融融业业务务开发发：：区区域域开开发发+商商业业物物业业开开发发经营营：：商商业业物物业业+其其他他服务务：：房房地地产产服服务务+金金融融服服务务平台台：：商商业业零零售售业业+房房地地产产业业12/20/202247房地地产产企企业业““做做强强做做大大””的的标标杆杆研研究究总资产产规模模至少少达到到50亿元元；房地产产主营营业务务年销销售收收入至至少达达到30亿亿元；；净资产产收益益率至至少达达到10%；房地产产开发发业务务能够够摆脱脱地域域性，，立足足若干干房地地产核核心市市场；；公司品品牌具具备广广泛的的知名名度、、良好好的美美誉度度以及及一定定的顾顾客忠忠诚度度。通过对对万科科、万万达、、中远远房地地产等等标杆杆企业业以及及中国国所有有上市市房地地产企企业的的研究究，新新华信信认为为今天天在房房地产产业““做强强”应应至少少达到到以下下五个个指标标资本雄厚厚房地产主主营业务务市场地位位突出企业盈利利能力强强不吃关系系饭体现公司司综合能能力的品牌优优势突出出12/20/202248总资产50亿房地产主主营业务务收入30亿元元净资产收收益率10%地域扩张张强势品牌牌2001年全国国上市房房地产公公司主营营收入前前五强的的企业平平均主营营业务收收入是26.6亿元（（该指标标相对更更为重要要，因此此新华信信选取了了前五强强企业作作为参考考）万科2001年年的主营营业务收收入为45亿元元，万达达2001年的的主营业业务收入入为50亿元2001年全国国上市房房地产公公司净资资产收益益率高位位数为9.9%；万科2001年年的净资资产收益益率为12%；；作为市场场化程度度较高的的房地产产企业万万科已基基本摆脱脱了地域域性的限限制，目目前业务务已拓展展到全国国10个个城市；；万达2001年年已将业业务拓展展到全国国12个个城市万科、万万达等的的品牌已已经在全全国范围围内具备备了一定定的知名名度，美美誉度和和顾客忠忠诚度。。2001年全国国上市房房地产公公司总资资产排名名前十强强企业的的平均总总资产是是是48.13亿元万科2001年年的总资资产为65亿元元，万达达2001年的的总资产产为100亿元元五大指标标制定的的外部依依据12/20/202249东滩公司司商业房房地产的的战略目目标体系系效益目标标是根据据东滩现现有业务务的计划划收益情情况进行行测算修修正后得得出。成成长目标效效益目标管管理目标成长目标标和管理理目标是是根据东东滩现状状分析提提出的东东滩在未未来五年年内应该该加强的的关键点点。战略目标标制定的的出发点点东滩商业房房地产在2007年年应该达到到国内房地地产行业一一流企业的的地位。目标具有挑挑战性但是是可以实现现。12/20/202250东滩公司商商业房地产产的战略目目标—效效益目标标年净资产收收益率年实现主营营业务收入入年实现净资资产根据新华信信的研究（（选取万科科、万达、、华远等优优秀企业为为标杆），，2001年的一流流房地产企企业的财务务指标为总总资产规模模至少达到到50亿元元，主营业业务年销售售收入至少少达到30亿元，净净资产收收益率至少少达到10%。考虑到过去去5年全国国房地产企企业资产平平均增长率率15%、、销售收入入平均增长长25%的的速度，到到2007年全国一一流房地产产企业的财财务指标应应为总资产产规模至少少达到120亿元，，主营业务务年销售收收入至少达达到50亿亿元。12/20/202251中国国38家家房房地地产产上上市市公公司司的的财财务务分分析析如如下下12/20/202252