东海岸商业街策划定位报告2

东海岸商业街

策划定位报告美格行商业地产二00四年十月七日目录

第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分策划定位第四部分招商执行万科东海岸商业街第一部分市场分析万科东海岸商业街一、东部及大梅沙概况二、大梅沙商业调查三、盐田食街调查四、问卷调查分析摘要第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙概况深圳东部，绵延的海岸线长达37公里。这里被政府规划为以滨海旅游度假为主的“东部旅游组团”。组团包括盐田区的大梅沙、小梅沙，以及龙岗区的葵涌、大鹏和南澳三镇，其中大鹏半岛被大鹏湾和大亚湾合围。大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景点。她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的总面积36万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙概况第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙商业调查大海沙片区现有三个自然村：成坑村、长坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋餐厅，面积共约有300平方米。面向的客户为游人和小部分本地居民。

泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面积约3000平方米，共两层。面向的客户主要为游客。

小型士多店、美容院和五金店，面向的客户以本地居民为主。

第一部分市场分析万科东海岸商业街长坪村位于大梅沙片区中西部，直接连着金沙街，周围商业主要有：金沙岛酒楼，集饮食、小型休闲、包房于一体。主要客户为游人。

心海假日楼下一楼有一间“心海超市”，面积约500平方米，以日杂百货为主，主要客户为本地居民。

大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：餐饮、娱乐类：老字号新端华乳鸽王、老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。商店及小型士多店，主要客户为本地居民。

大梅沙商业调查大梅沙海滩上有两个烧烤场，一间月光西餐酒吧（约300平方米），面向客户为游客。第一部分市场分析万科东海岸商业街金沙街商业状况金沙街的物业主要以宾馆为主，另有部分的商业和百货设施。滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街，主要的服务设施有：中、西餐厅、美容店、银行、康乐设施等。主要服务对象为宾馆住户。大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。主要客户群为本地居民，另含少量的游客。

梅沙文化活动中心主要为社区活动中心，有表演舞台等设施。

大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙商业调查消费场新名称经营面积（m2）所在楼层所在位置装修档次消费品特色经营状况主要消费群体老字号新端华乳鸽王约2500一栋三层大梅沙村正对海滨公园中档海鲜乳鸽一般游客老牌新端华餐厅约2000二层大梅沙村正对海滨公园中档海鲜乳鸽一般游客老字号新端华乳鸽王海景酒店约1500一层海景酒店第三座一楼中档海鲜乳鸽一般游客海韵休闲小筑约200一层大梅沙村边中档西餐

一般游客及村民心海超市约500一层长坪村旁楼下小型日杂百货一般村民滨海明珠海鲜酒楼约

2000二层长坪村金沙街边高档海鲜一般游客泌茗泉渔港大酒楼约3000二层成坑村斜对海滨公园高档海鲜一般游客麦当劳约300一层雅兰酒店一楼中档西式快餐较好游客及村民肯德基约400一层海景酒店一楼中档西式快餐较好游客及村民古川拉面约300一层雅兰酒店一楼中档日式快餐一般游客及村民金沙岛酒楼约1500一、二层长坪村心海假日中高档海鲜一般游客及村民合计约14200————————————第一部分市场分析万科东海岸岸商业街大梅沙片区区商业经营营现状特点点分析片区商业经经营规模较较小，多为为分散经营营，没有成成行成市；；现有的商业业经营以旅旅游人士为为主要的客客户对象；；现有的商业业经营档次次总体偏低低，缺少中高档档、高档商商业，未能能满足中高高消费人群群；片区内商业业以餐饮为为主，而餐餐饮服务主主要以海鲜鲜类为主，，没有其它它特色经营营项目；经营情况受受客户群消消费特点的的限制，季季节性较强强，旅游淡淡旺季的经经营业绩差差距明显；；一般在酒店店内基本上上都设有内内部酒楼、、桑拿、美美容类服务务；大梅沙商业业调查第一部分市场分析万科东海岸岸商业街盐田食街调调查盐田“海鲜鲜食街”位位于盐田区区北山道路路口，东临临大海，距距大海沙海海滨公园约约5分钟车程。。“海鲜食食街”由盐盐田区统一一规划，协协调管理，，是深圳颇颇具特色的的海鲜食街街，并被列列入深圳市市八大食街街之一，盐盐田海鲜食食街以其独独特魅力成成为市民品品尝新鲜产产品的首选选之地。“海鲜食街街”主要由由众多的海海鲜酒楼组组成，并在在街内设有有海鲜交易易市场。““海鲜食街街”整体规规划分为二二期：食街街一期和食食街二期。。第一部分市场分析万科东海岸岸商业街食街一期临临近盐公路路，整体经经营状况良良好，食街街一期整体体经营规划划较早，已已形成较具具规模和名名声的海鲜鲜街，总共共由七家酒酒楼组成，，对到大梅梅沙旅游和和品尝海鲜鲜的客人有有一定的吸吸引力。盐田田食食街街调调查查第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街盐田田食食街街调调查查名称大概面积(平方米)装修档次经营特色经营状况海龙海鲜酒家1600中档海鲜较好新全盛海鲜酒家1200中档海鲜较好师公会海鲜酒家1200中档海鲜较好金龙海鲜酒家1200中档海鲜较好永盛酒楼1200中档海鲜较好东腾海鲜酒楼1200中档海鲜较好东煌海鲜酒楼1600中档海鲜较好合计9600——————第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街食街街二二期期由由于于位位置置上上劣劣于于一一期期，，尚尚没没有有形形成成较较浓浓的的消消费费食食市市，，因因此此在在经经营营状状况况上上没没有有一一期期那那样样理理想想，，现现仅仅有有四四家家酒酒家家入入驻驻经经营营，，食食街街二二期期有有50%的的空空置置率率，，已已有有部部分分的的商商家家由由于于经经营营状状况况不不理理想想而而退退出出了了经经营营。。盐田田食食街街调调查查第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街名称大概面积(平方米)装修档次经营特色经营状况嘉乐大酒楼1200中档海鲜一般名豪大酒楼1200中档海鲜一般望海大酒楼1200中档海鲜一般新鸿海鲜酒楼2200中档海鲜一般合计5800——————盐田田食食街街调调查查第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街盐田田食食街街调调查查盐田田食食街街特特点点分分析析：：盐田田食食街街起起步步较较早早，，已已经经成成行行成成市市，，成成为为盐盐田田及及深深圳圳一一道道独独特特的的美美食食街街，，被被列列入入深深圳圳八八大大美美食食街街之之一一。。盐田田食食街街有有机机发发挥挥了了盐盐田田临临海海资资源源优优势势，，全全部部经经营营海海鲜鲜餐餐饮饮，，形形成成海海鲜鲜一一条条街街。。盐田田食食街街的的客客户户群群多多数数为为市市区区公司司、、行行政政单单位位、、市区区内内个个人人消消费费者者，，以以及及周末末和和节节假假日日旅旅游游人人士士。。由于于盐盐田田食食街街地地处处偏偏远远，，而而且且离离大大梅梅沙沙海海滨滨公公园园较较远远，，所所来来消消费费者者有有一一共共性性————单单位位车车辆辆或或自自驾驾消消费费。。消费费水水平平：：食食街街消消费费整整体体水水平平为为中中档档消消费费，，现现时时可可满满足足各各层层次次客客人人的的要要求求，，对对客客户户群群没没有有进进行行细细分分。。第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街住宅宅调调查查项目名称位置开发商建筑面积建筑类别总户数平均价格心海伽蓝雅居大梅沙内环路深圳心海投资53944住宅3079000I·领海盐田区盐梅路与内环路交界深圳海阔投资11965酒店公寓18915000海世界公寓盐梅路与内环路交界处，大梅沙海滨公园正对面深圳亲地投资26900住宅29010000海语东园大梅沙内环路中新华置业公司20500住宅2468500天琴湾公馆盐梅路东富春东方297000公馆、别墅11720000倚天阁大梅沙内环深圳平叶投资10750高级住宅16315000水云间盐田区盐梅路与内环路交界祥祺地产18363酒店公寓1608000万科东海岸一期大梅沙高速公路北侧万科地产87003TOWNHOUSE，住宅7597100万科东海岸二期大梅沙高速公路北侧万科地产40829TOWNHOUSE，住宅4369200合计————567254——2667——通过过对对住住宅宅楼楼盘盘的的调调查查，，发发现现目目前前大大梅梅沙沙的的楼楼盘盘多多为为最最近近几几年年新新建建项项目目，，有有的的尚尚未未竣竣工工入入伙伙。。而而且且多多数数项项目目为为休休闲闲度度假假物物业业，，具具有有浓浓厚厚的的投投资资性性和和度度假假性性，，而而长长期期居居住住人人口口非非常常少少。。消消费费力力非非常常有有限限、、不不稳稳定定。。第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街酒店店调调查查名称套房数星级标准价格开房率

梅沙宾馆160

380由于处在旅游区，季节性非常明显，旅游旺季开房率可以达到80%以上，淡季普遍低于50%。

海景酒店322四星480-580雅兰酒店206

380-480京地酒店105

350-450芭堤雅酒店288四星400-500滨海明珠大酒店92

350-450沁茗泉酒店120

350-450水云间酒店公寓160

380-500合计1443————京基五星级酒店待建大梅梅沙沙为为海海滨滨度度假假休休闲闲区区，，游游客客多多，，酒酒店店业业发发展展充充分分。。如如本本项项目目商商业业特特色色非非常常明明显显，，这这部部分分游游客客都都可可能能成成为为目目标标潜潜在在客客户户。。第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街其它它相相关关配配套套调调查查名称位置南方电网外环路中兴通讯学院外环路梅沙学校（待建）内环路中国际公学（待建）内环路中高尔夫球场（待建）三洲田国际会议交流中心（待建）大梅沙这些些已已建建和和待待建建的的相相关关配配套套将将在在很很大大程程度度上上提提升升大大梅梅沙沙片片区区的的商商务务功功能能，，届届时时，，将将为为该该片片区区带带来来庞庞大大的的潜潜在在消消费费客客户户群群。。第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街大梅梅沙沙及及盐盐田田发发展展规规划划利利好好————深深盐盐第第二二通通道道深盐盐快快速速通通道道西西起起罗罗沙沙公公路路，，终终点点接接盐盐坝坝高高速速公公路路，，又又称称““深盐盐第第二二通通道道”。。路路线线全全长长11.34公公里里，，其其中中隧隧道道总总长长5.19公公里里，，桥桥梁梁全全长长4.59公公里里，，双双向向六六车车道道，，预预计计2006年年建建成成通通车车，，工工程程投投资资约约20亿亿元元。。深盐盐第第二二通通道道的的开开通通，，不不仅仅可可以以有有效效地地解解决决东东部部的的过过境境交交通通问问题题，，还还对对盐盐田田港港区区的的疏疏港港交交通通以以及及区区域域交交通通有有着着重重要要意意义义，，同同时时也也将将可可能能改改变变目目前前大大梅梅沙沙普普遍遍为为休休闲闲度度假假物物业业的的局局面面，，促促使使更更多多的的市市民民在在此此居居住住。。第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街大梅梅沙沙每每日日客客流流量量及及车车流流量量状状况况客流流量量状状况况：：据官官方方统统计计数数据据，，每每年年大大小小梅梅沙沙旅旅游游人人数数超超过过400万万人人次次，，日日均均人人数数约约13000人人次次，，重重大大节节假假日日高高峰峰期期可可达达到到10万万人人次次。。车流量状状况：根据相关关资料调调查，大大梅沙平平均日停停车量为为600-1000辆辆，周末末节假日日停车量量达2000辆辆。原来来大梅沙沙片区设设置有800个个停车位位，但目目前实际际能够使使用的只只有500多个个，旅游游旺季期期每日停停车位都都不够用用，经常常发生车车辆停在在路边堵堵塞交通通的现象象。公共交通通状况大梅沙公公共交通通还处于于发展阶阶段，目目前仅有有八路公公共巴士士103A路：石石夏南―――小梅梅沙103B路：：下沙村村――小小梅沙208A路路：布吉吉――大大梅沙360路：：银湖汽汽车站―――南澳澳364路：：福田车车站―――大鹏380A路路：坑梓梓――小小梅沙380B路路：龙华华汽车站站――小小梅沙443路：：火车站站――小小梅沙第一部分分市场分析析万科东海海岸商业业街市场调查查部分要要点总结结现有住宅宅规模567254㎡，2667套。。现有酒店店套房1443套，年年平均入入住率约约55%。大梅沙正正在营业业的商业业面积大大约14200㎡，同时还还有一些些零散分分布在村村落里的的小商店店。大梅沙片片区商业业总体档档次不高高，中高高及高档档消费场场所偏少少，未能能满足中中高及高高档消费费。盐田食街街经营特特色以海海鲜为主主，总营营业面积积约15000㎡，消费客客户群多多为游客客及市内内消费者者，通常常拥有自自己的交交通工具具。大梅沙旅旅游人数数年客流流量超过过400万人次次，日均均约13000人次，，重大节节假日高高峰期达达到10万人次次。大梅沙旅旅客自驾驾车辆每每日平均均约600-1000辆，重重大节假假日高峰峰期可超超过2000辆辆。深盐快速速通道将于2006年年正式开开通，西起罗沙沙公路，，终点接接盐坝高高速公路路。.第一部分分市场分析析万科东海海岸商业业街调查主题题：东海海岸商业业街消费费意向调调查调查目的的：通过过对大梅梅沙游客客的调查查，了解解游客的的消费需需求，为东海岸商商业街的商商业规划及及市场定位位奠定基础础。调查对象：：大梅沙游游客调查地点：：大梅沙海海滨公园调查时间：：2004年9月30日调查形式：：现场问卷卷调查调查方法：：随机拦访访调查样本数量：：50份问卷调查分分析摘要第一部分市场分析万科东海岸岸商业街问卷调查分分析摘要问题一，在在大梅沙游游玩之后将将如何安排排活动？调查得出，，直接回去去的占总样样本量的38%，用用餐后直接接回去占了了30%，，用餐后去去酒吧的占占了15%，后两者者合计为45%，超超过直接回回去的比例例，表明多多数游客游游玩后多会会在附近就就餐。第一部分市场分析万科东海岸岸商业街问卷调查分分析摘要问题二，游游客所使用用交通工具具的不同与与其游玩之之后的活动动安排的相相互关系。。调查得出，，绝大部分分乘坐私家家车的游客客都会在附附近就餐后后回去或用用餐后去酒酒吧。由此此表明，我我们的目标标客户应着着重锁定这这部分盛坐坐私家车的的游客。第一部分市场分析万科东海岸岸商业街问卷调查分分析摘要问题三，游游客对大梅梅沙的商业业需求。调查得出：：选择特色色餐饮的客客户占所访访问客户量量的38%，休闲运运动占31%，娱乐乐酒吧占27%，其其它合计占占4%。以以上表明在在大梅沙附附近特色餐餐饮、娱乐乐酒吧、休休闲运动是是最需求的的商业。第一部分市场分析万科东海岸岸商业街问卷调查分分析摘要问题四，游游客对东海海岸商业街街的意向程程度。调查得出：：如果东海海岸商业街街是一条以极具具特色餐饮饮为主，集集娱乐酒吧吧、休闲运运动、茶馆馆棋牌、精精品服饰、、儿童游乐乐及服饰为为一体的特特色商业街街，肯定会去去的占31%，可能能会去的占占44%，，二者合计计占了四分分之三，而而不会去的的比例只有有10%。。以上表明明游客对东东海岸商业业街的兴趣趣非常高。。第一部分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街问卷卷调调查查分分析析摘摘要要问题题五五，，游游客客对对东东海海岸岸商商业业街街的的意意向向程程度度与与其其使使用用交交通通工工具具的的相相互互关关系系。。调查查得得出出：：乘乘坐坐私私家家车车的的游游客客对对本本项项目目的的意意向向程程度度比比乘乘坐坐公公共共巴巴士士游游客客的的意意向向程程度度高高。。第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街问卷卷调调查查分分析析摘摘要要问题题六六，，游游客客对对东东海海岸岸商商业业街街的的意意向向消消费费项项目目。。调查查得得出出：：特特色色餐餐饮饮的的消消费费意意向向最最高高，，占占了了39%；；其其次次为为休休闲闲运运动动，，占占了了31%；；再再次次为为酒酒吧吧和和茶茶馆馆，，比比例例分分别别为为6%和和8%。。以以上上表表明明特特色色餐餐饮饮可可能能是是我我们们以以后后商商业业定定位位的的主主要要目目标标方方向向。。第一一部部分分市场场分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街问卷卷调调查查分分析析摘摘要要问题题七七，，游游客客在在东东海海岸岸商商业业街街的的拟拟定定预预算算人人均均单单次次消消费费标标准准。。调查查得得出出：：人人均均单单次次消消费费标标准准101-150元元的的占占了了29%，，41-70元元的的占占了了23%，，71-100元元的的占占了了21%，，21-40元元占占了了15%，，其其它它消消费费区区间间所所占占比比例例均均在在10%以以下下。。以以上上表表明明预预算算人人均均单单次次消消费费标标准准分分布布在在41-150元元之之间间。。第二二部部分分项目目分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街一、、基基本本资资料料二、、优优势势分分析析三、、劣劣势势分分析析四、、发发展展机机会会五、、面面临临威威胁胁第二二部部分分项目目分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街基本本概概况况建筑筑用用地地面面积积268483.5平平方方米米建筑筑覆覆盖盖率率小小于于等等于于15％％建筑筑容容积积率率小小于于等等于于0.8总建建筑筑面面积积：：约约21万万平平方方米米其中中：：居居住住（（包包括括住住宅宅、、公公寓寓、、别别墅墅））：：19万万平平方方米米，，共共约约2000户户。。商业业街街对对外外部部分分约约6800平平方方米米，，共共26间间铺铺位位；；会会所所俱俱乐乐部部（（室室内内））约约3687平平方方米米，，共共11间间铺铺位位。。本项项目目位位于于深深圳圳市市盐盐田田区区大大梅梅沙沙片片区区西西北北，，介介于于盐盐坝坝高高速速公公路路与与周周围围的的坡坡地地间间。。距距大大梅梅沙沙、、小小梅梅沙沙海海滨滨约约1.5公公里里，，西西往往深深圳圳市市区区约约30分分钟钟车车程程，，东东往往南南澳澳约约30分分钟钟车车程程。。第二二部部分分项目目分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街商业业街街面面积积分分布布情情况况第二二部部分分项目目分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街项目目优优势势梅沙沙片片区区是是市市级级旅旅游游度度假假区区，，是是一一个个集集休休闲闲旅旅游游度度假假、、高高尚尚居居住住及及会会议议功功能能、、滨滨海海风风光光为为一一体体的的东东部部旅旅游游服服务务基基地地。。实力力发发展展商商————万万科科品品牌牌的的后后盾盾。从建建筑筑规规划划特特点点看看，，异异地地风风情情建建筑筑特特点点，，富含风风情情休休闲闲商商业业氛氛围围。高尚尚住住宅宅大大社社区区成成就就高高收收入入、、高高品品味味、、高高消消费费的的客客户户群群体体。。全部部为为独独立立式式临临街街店店铺铺，，便便于于独独立立经经营营，，相相互互影影响响较较小小。。项目目位位处处高高速速公公路路出出口口，，位位置置优优越越。。第二二部部分分项目目分分析析万科科东东海海岸岸商商业业街街项目目劣劣势势单位位铺铺位位面面积积大大，，目目标标商商家家有有所所限限制制。。东东海海岸岸商商业业街街小小于于100平平方方米米的的铺铺位位仅仅有有5个个，，200-300平平方方米米的的铺铺位位仍仍有有不不少少，，有有的的甚甚至至更更大大。。铺位位内内硬硬件件不不足足，，部部分分缺缺少少独独立立上上下下水水及及排排烟烟管管道道，，不不利利于于商商家家经经营营。。铺位不规则，，人流交通组组织可达性差差，尤其二层层铺位。度假休闲物业业，入住率低低，常住人口口少，消费客客源不足。项目位处地势势高，周边人人流非常少。。招商难度大，，成本高。首首先位置太远远，货运成本本高，商家意意愿程度低。。其次耗时长长，从市区赶赶往东海岸至至少半天时间间。第二部分项目分析万科东海岸商商业街发展机会盐田第二通道道将于2006年底交付付使用，打破破盐田交通瓶瓶颈，促使交交通更为便利利，有望扩大大消费半径。。盐田第二通道道的开通，同同时也将可能能使大梅沙一一部分非常住住人口转为常常住人口，增增加片区的消消费需求。大小梅沙游客客充足，消费费潜在市场非非常广阔。据据统计，大小小梅沙每年旅旅游人数达400万人次次以上，日均均约13000人次，节节假日高峰期期可突破10万人次。大梅沙片区将将进一步完善善规划，同时时大梅沙的管管理也正逐步步完善，大梅梅沙整体环境境将得到全面面提升，吸引引更多的游客客前往旅游。。大小梅沙等东东部片区房地地产市场发展展势头如日中中天，随着房房地产市场的的开发，片区区内居住人口口也正在快速速增长。万科总部将迁迁往东海岸社社区，进一步步提升社区商商务氛围，扩扩大消费市场场空间。第二部分项目分析万科东海岸商商业街面临威胁百仕达湖心岛岛项目将要启启动，可作为为酒店、旅游度度假、商业用用途，她的启启动将对本项项目形成极大大威胁。伴随着大梅沙沙片区房地产产的开发，将将有更多商业业物业推向市市场，增加市市场供应量，，而且有个别别项目所处地地段非常优越越。东海岸是深圳圳万科公司近近年重点项目目之一，也是是万科公司开开发第一个集集休闲、度假假、居住、会会务的综合型型项目。东海海岸商业街的的成功运做无无疑将使东海海岸整体项目目锦上添花，，全面提升东东海岸及万科科的品牌形象象。第三部分策划定位万科东海岸商商业街一、定位依据据二、市场定位位三、主题定位位四、业态规划划五、目标消费费客户定位六、消费力测测算第三部分策划定位万科东海岸商商业街定位依据：项目本身规划划条件、物业自身特点点现场问卷调查查结论分析目标参考对象象的调查分析析大梅沙目前商商业状况及商商业需求点特色餐饮、娱娱乐行业有较较强人气聚集集力各行业各种零零售业态的租租金承受力水水平将特定的自然然景观与消费费场所有机结结合，制造消消费氛围第三部分策划定位万科东海岸商商业街市场定位：以餐饮、休闲闲、旅游、娱娱乐进行包装装定位，形成成富有特色及及吸引力的综综合性旅游渡渡假、饮食、、娱乐、休闲闲文化于一体体的商业文化化中心。万科东海岸具具有许多独特特的方面：临临海、靠山、、建筑风格优优美等，同时时为配合周边边的旅游区规规划、商业需需求，及消费费群的习性与与特点，“东东海岸商业街街”在形像上上一定要具有有一个新的概概念，新的特特色商业，新新的商业文化化融入在其中中。第三部分策划定位万科东海岸商商业街主题定位：以异族民俗风风情为特色，，以文化为内内涵的风情商商业街。随着人们生活活水平的提高高，人们的消消费品味愈来来愈高，不再再满足于购物物、饮食等简简单的消费功功能，而是追追求一种多方方面感官需求求。引入少数民族族风情，载歌歌栽舞，作为为东海岸商业业街的独有特特色，如壮族族的竹竿舞、、蒙古族的篝篝火晚会等，，喻歌舞于饮饮食娱乐中，，吸引客户前前来观看，逗逗留消费，体体验一种全新新的饮食消费费文化。平常常日由小规模模队伍表演民民族歌舞，节节假日则组织织较大规模的的表演活动，，同时让顾客客深入参与，，切身体验异异族民俗风情情。第三部分策划定位万科东海岸商商业街第三部分策划定位万科东海岸商商业街业态规划：特色餐饮海鲜、各地风风味、异国餐餐饮等第三部分策划定位万科东海岸商商业街业态规划：休闲酒吧非常有品味、、有情调的中中小型酒吧第三部分策划定位万科东海岸商商业街业态规划：民俗工艺油画、异族工工艺品、海洋洋工艺品、精品工艺等第三部分策划定位万科东海岸商商业街业态规划：社区配套便利超市、自自助银行、美美容美发、干洗冲印、面面包屋等第三部分策划定位万科东海岸商商业街目标消费客户户定位：社区业主及社社区酒店客户户万科集团总部部员工及客户户大梅沙片区本本地居民大梅沙片区新新兴住宅居民民大小梅沙游客客（拥有私家家车的为65%，其他为为35%）沙头角居民和和市区居民（（有车一族））第三部分策划定位万科东海岸商商业街目标消费客户户特征：游玩旅客，就就近消费商务会客，就就近消费长期居民，日日常消费区外市民，定定向消费（需需要交通工具具支持）第三部分策划定位万科东海岸商商业街客户类别总套（户）数总人数发生消费可能性平均每日每人消费金额（元）可能产生的日消费金额（元）社区业主及社区酒店客户约1600套约480020%8581600万科集团总部员工及外来客户——约20085%508500大梅沙片区本地居民约350户约122510%455512大梅沙片区新兴住宅居民约1472套（现有）441615%4026496大小梅沙游客——日均13000人5%6039000沙头角居民和市区居民每日来消费的人数约300人次6018000大梅沙酒店客户（未包含招待所）1443套（现有）约216520%6025980合计————————205088消费力测算经不完全测算算，东海岸商商业街日均可可能产生消费费额为205088元，，每月为约615.26.万元，平平均商铺单位位面积消费额额为每月905元/㎡。万科东海岸商商业街第四部分招商执行一、招商整体体策略二、招商目标标客户名录三、招商策略略实施四、开业时间间建议五、免租期建建议六、形象包装装建议第四部分招商执行万科东海岸商商业街招商商整整体体策策略略：：先确确定定符符合合项项目目定定位位的的、、品品牌牌知知名名度度高高的的商商户户为为主主力力商商家家，，然然后后以以主主力力商商家家吸吸引引其其它它商商户户。。定向向““一一对对一一””招招商商，，提提高高招招商商成成交交率率，，降降低低交交易易成成本本。。避免免重重复复引引进进，，形形成成同同业业竞竞争争。。针针对对某某些些特特殊殊的的、、排排它它性性的的商商业业业业态态，，设设定定管管理理保保护护，，避避免免形形成成同同业业竞竞争争。。预先先做做好好招招商商手手册册，，详详细细阐阐述述项项目目的的定定位位、、优优势势及及机机会会点点、、消消费费力力测测算算及及经经营营推推广广规规划划，，真真正正形形成成对对商商家家有有吸吸引引力力的的宣宣传传手手册册。。第四四部部分分招商商执执行行万科科东东海海岸岸商商业业街街招商商部部分分目目标标客客户户名名录录：：级别商户类型商户名称主力商家餐饮光明农场乳鸽、漓江又一轩、凤凰楼、逸和轩酒家其它商家餐饮卡碧桃（韩国烧烤）、田螺酿酒吧本色酒吧、啤酒鱼、根据地酒吧、1970年代、人间荧火虫、西餐咖啡绿茵阁、上岛咖啡、名典咖啡、雨花西餐厅、星期五西餐厅、香榭丽舍咖啡、品尚品咖啡、老树咖啡社区配套自助银行、雪丽阿姨、正章干洗、柯达冲印、万家超市、一品轩、一致药店、万泽药店、中联大药房、自然美生活馆、依贝佳民族工艺油画、异族工艺品、海洋工艺品、精品工艺等第四四部部分分招商商执执行行万科科东东海海岸岸商商业业街街招商商实实施施策策略略：：发挥挥专专业业媒媒体体的的宣宣传传效效果果餐饮饮娱娱乐乐方方面面专专业业媒媒体体的的读读者者非非常常有有针针对对性性，，利利专专业业媒媒体体的的独独特特优优势势在在业业内内形形成成迅迅速速推推广广。。利用用餐餐饮饮协协会会的的权权威威性性餐饮饮协协会会是是行行业业内内自自发发形形成成的的一一种种团团体体组组织织，，在在业业内内具具有有一一定定的的权权威威性性，，容容易易在在行行业业内内树树立立良良好好形形象象。。大众众媒媒体体的的广广泛泛接接触触性性在深深圳圳特特报报、、商商报报、、晶晶报报、、晚晚报报的的主主流流媒媒体体做做平平面面宣宣传传和和系系列列软软性性文文章章报报道道，，这这类类媒媒体体读读者者广广泛泛，，社社会会层层次次不不一一，，宣宣传传面面广广。。内部部网网络络资资源源万科科的的《《万万客客会会》》拥拥有有众众多多会会员员，，其其中中不不乏乏有有经经商商人人士士，，通通过过《《万万客客会会》》进进行行内内部部宣宣传传是是一一个个非非常常广广泛泛的的、、有有效效的的推推广广途途径径。。第四四部部分分招商商执执行行万科科东东海海岸岸商商业业街街开业业时时间间建建议议：：2005年年5月月1日日（（国国际际劳劳动动节节））东海海岸岸商商业业街街需需要要统统一一开开业业，，整整体体推推广广，，否否