铜川新区(商业项目运营方案建议)课件

『铜川新区商业项目运营方案建议』铸造城市商业地标CommercialPropertyinlunan『铜川新区商业项目运营方案建议』铸造城市商业地标Commer前言/Preface

十分感谢贵公司给予我司信任与合作的机会,参与贵方铜川新区项目前期策划及销售代理及招商工作的沟通。本方案凭借我司对贵司项目的理解,我司将针对该项目的开发提供专业、充分、客观意见。由于项目接触时间较短，本次仅能提供商业部分的操作大纲，望谅解。前言/Preface十分感谢贵公司给予我司信铜川关中的一个曾经经历辉煌而后没落的资源型城市。铜川新区一个城市华丽转型崛起的新起点，选址西安与铜川两座城市之间，奠定了外联系广泛，职能互补的优势，区内地势开阔、，建设环境优越。是政府重点打造的区域和居民改善型生活的新居所。铜川新区的二次发育2005年完成第一次水电气暖等基础建设，拥有人口5万；当前正处于二次发育期，城市配套医、教、商、娱进一步完善，拥有人口10余万。关于铜川铜川关中的一个曾经经历辉煌而后没落的资源型城市。关于铜我们意义有理由从一种高度,想象并感受项目的未来道上.太阳城的使命：见证过去开启未来，都是核心区域的帝标级建筑—---—巅峰高度，代言一个城市我们意义有理由从一种高度,想象并感受项目的未来道上.太阳

本报告构架问题界定与解构分析项目SWOT分析与界定项目整体操盘思路定位销售招商本报告构架问题界定与解构分析项目整体操盘思路定位销售招—SWOT分析—项目优势1.区位优势2.交通优势3.规划优势4.规模优势符合了商业价值黄金理论“地段为王”，发展潜力商业价值极大路网发达，项目可达性和昭示性很好。路网发达，项目可达性和昭示性很好。提供丰富的产品，集合商业、写字间、酒店、spho、酒店，属典型的城市综合体总体量40万，商业建面12万，规模可称城区之最。

项目SWOT分析与界定—SWOT分析—项目优势1.区位优势2.交通优势3.规划优势1.缺少人气2.体量过大3.中央街面太宽4.缺乏相关资源区域发展尚且不成熟，入住率较低，居民本地化消费率低，消费力不足。体量过大，若集中开业，给招商带来很大压力，缺少足够的市场培育空间，会有空城危机。市政8车主干道，完全阻断了两边商街的互动性。不是做专业商业地产开发，缺乏自带商户资源及运营品牌。

项目SWOT分析与界定—SWOT分析—项目劣势1.缺少人气2.体量过大3.中央街面太宽4.缺乏相关资源区SWOT分析之——项目挑战1.城市建设如火如荼2.城市化进程提供前景3.城市规划推动商业发展4.竞品不多如果前10年的大卖场的时代，未来10年将会是购物中心时代。政府地产干预政策，催生县城经济发展，特别是购物中心热。新区属于政府资金资源大力投入的板块，随着整体环境的完善，居民的吸纳能力会大大提升。铜川从资源型城市转型旅游城市，为民众带来了新的信心，增加了客户投资的热情。目前周边可以与之抗衡的商业项目几乎没有，建议本项目迅速抢占市场资源。

项目SWOT分析与界定SWOT分析之——项目挑战1.城市建设如火如荼2.城市化进程1.市场培育期长2.同质竞争3.市场风险变化城市及商业体都属于新建场域，人们认知、认可、忠诚消费，需要一定的时间周期。不排除后期有其他项目分瓜客户。最近三年一直处于政策的不稳定期，鼓励刚需，打击投资、投机仍是政府主调—SWOT分析—项目机会

项目SWOT分析与界定1.市场培育期长2.同质竞争3.市场风险变化城市及商业体都根据项目SWOT分析，项目的整体发展战略：“走区域领跑者发展战略“细节上创新、寻求产品差异化，明确目标客户，主动出击，快速回笼资金

项目SWOT分析与界定根据项目SWOT分析，项目的整体发展战略：细节上创新、寻求产问题界定与解构分析项目SWOT分析与界定项目整体操盘思路定位销售招商

本报告构架问题界定与解构分析项目整体操盘思路定位销售招商本报告构项目成功开发的判断标准带来人流人流保证标准一标准二商业成功开发归根结底由人流决定

问题界定项目成功开发成功招商/销售成功经营/运行项目成功开发的判断标准带来人流人流保证标准一标准二商业辐射范围标准

参考商业辐射范围标准参考1）中国的一线城市目前一般都在10:0.8的标准，二线城市建议参考数值在10:0.6-0.7，三线城市则更低。2）在《城市居住区规划设计规范》中规定居住区人口规模和商业配套的面积：公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计每千人819-1454平方米。3）集中型商业实际情况：新开发的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业圈；处于一个地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3应该有一个综合性社区商业中心商业与人口的配比标准

参考客观——区位、交通、主观——规模、功能定位、业态组合、环境营造、特色……人流靠什么来保证1）中国的一线城市目前一般都在10:0.8的标准，二线城市建1）百货shopingmall一般为3公里，即是你有购物车，主流还是3公里，即使你在城域车站，主流还是3公里，但后者在报表上稍微可以做大点。这个理论上，报表上可以做大点（参照3点，旅游型商业），但主流还是就近，特别是在一个城市商圈很多的情况下2）专业市场这个辐射一般为周边县镇，了不起隔壁市，能辐射省外的话，就是中国有名的那几个。3）旅游型商业指旅游城市下特点商业圈，如上海，北京之类，这个辐射是看城市旅游辐射能力，但除非北上广等知名城市，一般来讲，主流还是本地。业种与辐射范围配比标准

参考1）百货shopingmall业种与辐射范围配比标准问题1入口少消费力弱，经营风险如何解决问题3项目变现能力不确定问题2投资客户信心问题如何解决。人流是核心信心保证

问题界定问题1入口少消费力弱，经营风险如何解决问题3项目变现能力不确问题界定与解构分析项目SWOT分析与界定项目整体操盘思路定位销售招商

本报告构架问题界定与解构分析项目整体操盘思路定位销售招商本报告构操作原则：保证下列各项能良性循环开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品增强投资者和商户信心开发商树立信心经营管理公司树立信心消费者树立信心

项目整体操盘思路操作原则：保证下列各项能良性循环开发商投资者经营者消费者获取操作步骤：

项目整体操盘思路第一步：定位精准定位，拔高形象描绘“钱”景第二步：销售化整为零，大小通吃，迅速变现第三步：招商业态丰富，业种集群，差异经营操作步骤：项目整体操盘思路第一步：定位精商业商圈领跑者

城市升级的推动者不仅仅是开发铜川首个综合型商业中心街区

更要引发出一场铜川商圈新经济和新商机的升级运动StreetMall——现代都市生活体验中心

整体定位商业商圈领跑者

购物中心金融类及其他文化娱乐休闲定位篇功能组合体系生活新天地专业市场非购物类生活服务设施家居广场批发集中地购物金融类文化定位篇功能组合体系生活专业非购物类家居广场——生活新天地商铺形式

主力百货店+内街独立铺面建议：主力店如果招租不到好的，就自营。定位篇——生活新天地商铺形式定位篇20——200平统揽各种购买力的客户主力铺位在：50——100平之间定位篇————生活新天地商铺面积20——200平统揽各种购买力的客户定位篇————生结合本项目的主题和功能定位，以及该商业现状的分析得出主题店购物餐饮娱乐休闲文化交流社区配套消费类型比例8%40%20%23%4%5%定位篇————业态规模比例定位国际通行的商业街比例为：购物：餐饮：休闲娱乐服务30-35%：20-25%；30-40%全国商业街的业态比例大致为购物：餐饮：休闲娱乐50%：20%：30%结合本项目的主题和功能定位，以及该商业现状的分析得出主题店购购物中心业态定位项目整体操盘思路项目整体操盘思路购物中心业态定位项目整体操盘思路项目整体操盘思路稀缺性唯一性标杆性专业性文化性铜川商圈第一街

项目整体操盘思路稀缺性唯一性标杆性专业性文化性铜川商圈第一街项目整体操

城区：线上广告+坐销+行销

矿区：巡展+行销

铜川外县市：推广老带新政策

销售——市场攻击模式：城区：线上广告+坐销+行销

——扶持客户早期收益，增强客户投资信心1.带高返租率销售(前3年分别提供6%、7%、7%租金回报)；2.客户真实投资回报期15年理性承诺；3.回租管理/前3年统一管理；4.建议开发商垫付部分首期款冲抵前三年租金回报；5.销售价格上提1000元/平方米；6.商管公司招租服务，三年期后提供带租约商铺。在销售政策内，包含承诺客户前三年分别6%、7%与7%的定额回报，该部分可灵活使用，我们建议该部分由开发商自行垫付，优点主要有以下4点：1.降低客户投资门槛，扩大客户群，利于销售回款；2.减少客户资金沉淀，利于降低投资成本；3.给客户造成反印象，向开发商融资，制造出快速成交的可能；4.避免后期向客户分期支付预期租金的麻烦。缺点主要有：1.等值于20%的销售资金无法获得三年期投资收益；2.提高开发商自有资金准备率，增加财务成本。

商业销售政策——扶持客户早期收益，增强客户投资信心1.带高返租率销销售节奏：小批量推出、分阶段认筹、分次开盘解筹，形成热销9月1今年10月1明年10月112月251月25日正式展开市场推广继续认购继续认购第一批次解筹第二批次解筹第三批次解筹继续认购………………正式开业

商业销售政策销售节奏：小批量推出、分阶段认筹、分次开盘解筹，形成热销9月销售模式：

多点拦截，织网捞鱼

商业销售政策

在新区、老区的川口和北关各设一个接待处，主动出击，接触客户。销售模式：商业销售政策机会：1.拟定招商政策，确定商户进入与退出机制；2.组建招商队伍，确定招商经理负责人；3.市场尽职深度调研，租金及目标业态摸底；4.细分市场，筛选意向大户；5.进行大客户拜访，争取在先期确定大客户，锁定有“影响力”商家；6.启动推广宣传活动，造势；7.大型商业租售按照市场现行指导价格，根据实际谈判情况确定主力店租金；8.当街区商户进驻率达到7成左右，4大商业体招商完成时，生活中心正式开业；9.商业街开业庆典。

招商机会：1.拟定招商政策，确定商户进入与退出机制；招商业分类商业形体的变化商业空间的故事空间主题营造

招商商业分类招商伟大成就于细节的积累THEEND伟大成就于细节的积累THEEND『铜川新区商业项目运营方案建议』铸造城市商业地标CommercialPropertyinlunan『铜川新区商业项目运营方案建议』铸造城市商业地标Commer前言/Preface

十分感谢贵公司给予我司信任与合作的机会,参与贵方铜川新区项目前期策划及销售代理及招商工作的沟通。本方案凭借我司对贵司项目的理解,我司将针对该项目的开发提供专业、充分、客观意见。由于项目接触时间较短，本次仅能提供商业部分的操作大纲，望谅解。前言/Preface十分感谢贵公司给予我司信铜川关中的一个曾经经历辉煌而后没落的资源型城市。铜川新区一个城市华丽转型崛起的新起点，选址西安与铜川两座城市之间，奠定了外联系广泛，职能互补的优势，区内地势开阔、，建设环境优越。是政府重点打造的区域和居民改善型生活的新居所。铜川新区的二次发育2005年完成第一次水电气暖等基础建设，拥有人口5万；当前正处于二次发育期，城市配套医、教、商、娱进一步完善，拥有人口10余万。关于铜川铜川关中的一个曾经经历辉煌而后没落的资源型城市。关于铜我们意义有理由从一种高度,想象并感受项目的未来道上.太阳城的使命：见证过去开启未来，都是核心区域的帝标级建筑—---—巅峰高度，代言一个城市我们意义有理由从一种高度,想象并感受项目的未来道上.太阳

本报告构架问题界定与解构分析项目SWOT分析与界定项目整体操盘思路定位销售招商本报告构架问题界定与解构分析项目整体操盘思路定位销售招—SWOT分析—项目优势1.区位优势2.交通优势3.规划优势4.规模优势符合了商业价值黄金理论“地段为王”，发展潜力商业价值极大路网发达，项目可达性和昭示性很好。路网发达，项目可达性和昭示性很好。提供丰富的产品，集合商业、写字间、酒店、spho、酒店，属典型的城市综合体总体量40万，商业建面12万，规模可称城区之最。

项目SWOT分析与界定—SWOT分析—项目优势1.区位优势2.交通优势3.规划优势1.缺少人气2.体量过大3.中央街面太宽4.缺乏相关资源区域发展尚且不成熟，入住率较低，居民本地化消费率低，消费力不足。体量过大，若集中开业，给招商带来很大压力，缺少足够的市场培育空间，会有空城危机。市政8车主干道，完全阻断了两边商街的互动性。不是做专业商业地产开发，缺乏自带商户资源及运营品牌。

项目SWOT分析与界定—SWOT分析—项目劣势1.缺少人气2.体量过大3.中央街面太宽4.缺乏相关资源区SWOT分析之——项目挑战1.城市建设如火如荼2.城市化进程提供前景3.城市规划推动商业发展4.竞品不多如果前10年的大卖场的时代，未来10年将会是购物中心时代。政府地产干预政策，催生县城经济发展，特别是购物中心热。新区属于政府资金资源大力投入的板块，随着整体环境的完善，居民的吸纳能力会大大提升。铜川从资源型城市转型旅游城市，为民众带来了新的信心，增加了客户投资的热情。目前周边可以与之抗衡的商业项目几乎没有，建议本项目迅速抢占市场资源。

项目SWOT分析与界定SWOT分析之——项目挑战1.城市建设如火如荼2.城市化进程1.市场培育期长2.同质竞争3.市场风险变化城市及商业体都属于新建场域，人们认知、认可、忠诚消费，需要一定的时间周期。不排除后期有其他项目分瓜客户。最近三年一直处于政策的不稳定期，鼓励刚需，打击投资、投机仍是政府主调—SWOT分析—项目机会

项目SWOT分析与界定1.市场培育期长2.同质竞争3.市场风险变化城市及商业体都根据项目SWOT分析，项目的整体发展战略：“走区域领跑者发展战略“细节上创新、寻求产品差异化，明确目标客户，主动出击，快速回笼资金

项目SWOT分析与界定根据项目SWOT分析，项目的整体发展战略：细节上创新、寻求产问题界定与解构分析项目SWOT分析与界定项目整体操盘思路定位销售招商

本报告构架问题界定与解构分析项目整体操盘思路定位销售招商本报告构项目成功开发的判断标准带来人流人流保证标准一标准二商业成功开发归根结底由人流决定

问题界定项目成功开发成功招商/销售成功经营/运行项目成功开发的判断标准带来人流人流保证标准一标准二商业辐射范围标准

参考商业辐射范围标准参考1）中国的一线城市目前一般都在10:0.8的标准，二线城市建议参考数值在10:0.6-0.7，三线城市则更低。2）在《城市居住区规划设计规范》中规定居住区人口规模和商业配套的面积：公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计每千人819-1454平方米。3）集中型商业实际情况：新开发的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业圈；处于一个地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3应该有一个综合性社区商业中心商业与人口的配比标准

参考客观——区位、交通、主观——规模、功能定位、业态组合、环境营造、特色……人流靠什么来保证1）中国的一线城市目前一般都在10:0.8的标准，二线城市建1）百货shopingmall一般为3公里，即是你有购物车，主流还是3公里，即使你在城域车站，主流还是3公里，但后者在报表上稍微可以做大点。这个理论上，报表上可以做大点（参照3点，旅游型商业），但主流还是就近，特别是在一个城市商圈很多的情况下2）专业市场这个辐射一般为周边县镇，了不起隔壁市，能辐射省外的话，就是中国有名的那几个。3）旅游型商业指旅游城市下特点商业圈，如上海，北京之类，这个辐射是看城市旅游辐射能力，但除非北上广等知名城市，一般来讲，主流还是本地。业种与辐射范围配比标准

参考1）百货shopingmall业种与辐射范围配比标准问题1入口少消费力弱，经营风险如何解决问题3项目变现能力不确定问题2投资客户信心问题如何解决。人流是核心信心保证

问题界定问题1入口少消费力弱，经营风险如何解决问题3项目变现能力不确问题界定与解构分析项目SWOT分析与界定项目整体操盘思路定位销售招商

本报告构架问题界定与解构分析项目整体操盘思路定位销售招商本报告构操作原则：保证下列各项能良性循环开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品增强投资者和商户信心开发商树立信心经营管理公司树立信心消费者树立信心

项目整体操盘思路操作原则：保证下列各项能良性循环开发商投资者经营者消费者获取操作步骤：

项目整体操盘思路第一步：定位精准定位，拔高形象描绘“钱”景第二步：销售化整为零，大小通吃，迅速变现第三步：招商业态丰富，业种集群，差异经营操作步骤：项目整体操盘思路第一步：定位精商业商圈领跑者

城市升级的推动者不仅仅是开发铜川首个综合型商业中心街区

更要引发出一场铜川商圈新经济和新商机的升级运动StreetMall——现代都市生活体验中心

整体定位商业商圈领跑者

购物中心金融类及其他文化娱乐休闲定位篇功能组合体系生活新天地专业市场非购物类生活服务设施家居广场批发集中地购物金融类文化定位篇功能组合体系生活专业非购物类家居广场——生活新天地商铺形式

主力百货店+内街独立铺面建议：主力店如果招租不到好的，就自营。定位篇——生活新天地商铺形式定位篇20——200平统揽各种购买力的客户主力铺位在：50——100平之间定位篇————生活新天地商铺面积20——200平统揽各种购买力的客户定位篇————生结合本项目的主题和功能定位，以及该商业现状的分析得出主题店购物餐饮娱乐休闲文化交流社区配套消费类型比例8%40%20%23%4%5%定位篇————业态规模比例定位国际通行的商业街比例为：购物：餐饮：休闲娱乐服务30-35%：20-25%；30-40%全国商业街的业态比例大致为购物：餐饮：休闲娱乐50%：20%：30%结合本项目的主题和功能定位，以及该商业现状的分析得出主题店购购物中心业态定位项目整体操盘思路项目整体操盘思路购物中心业态定位项目整体操盘思路项目整体操盘思路稀缺性唯一性标杆性专业性文化性铜川商圈第一街

项目整体操盘思路稀缺性唯一性标杆性专业性文化性铜川商圈第一街项目整体操

城区：线上广告+坐销+行销

矿区：巡展+行销

铜川外县市：推广老带新政策

销售——市场攻击模式：城区：线上广告+坐销+行销

——扶持客户早期收益，增强客户投资信心1.带高返租率销售(前3年分别提供6%、7%、7%租金回