某南城新区项目前期定位报告

保利樟木头南城新区项目前期定位报告2010.12.06本体研究地理区位樟木头镇东莞本案深圳樟木头镇塘厦镇本案惠州地理位置：深莞惠三城的核心，双镇中心的中心，区位优势罕见珠三角区位：项目位于樟木头大道南城新区宝山生态公园入口处，是连接深圳、东莞、惠州的交通枢纽所在地，是珠三角一体化的核心，地理位置独一无二。东莞区位：项目位于双镇中心之间，不仅收揽宝山生态城绝色美景，亦与塘厦华南国际农业生态旅游城两两相望，气吞群山，天地舞台演绎精品豪宅传奇。镇区概况黄江镇常平镇谢岗镇清溪镇塘厦镇樟木头镇樟木头概况：东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约30万人，东莞唯一纯客家镇，经济商贸发达，以优美的居住创业环境吸引了近15万港人前来购房安居，被誉为“小香港”、“南粤小明珠”。发展定位：以旅游促环境优化，以环境带百业兴旺，基本建成东莞东南部和山区片最有吸引力的现代新型生态文化城镇。商业格局：塑胶、电子、鞋业皮具、粮油、汽车、小商品、重油、农批、水果、建材等十大专业市场，东莞东南部最具吸引力的现代商业物流城镇。东莞东南部商贸物流中心、最具吸引力的现代新型生态文化名镇本案交通分析深圳广州惠阳深圳机场虎门惠州机荷高速清溪博深高速（在建）樟清出口广深铁路樟木头大道虎岗高速南城路樟木头镇思罗坑水库莞深高速广深高速花园酒店绿茵豪庭樟木头火车站宝山生态城绿茵温莎堡干道：紧邻城市大动脉樟木头大道，掌握四方资源；高速：莞深、龙林、博深、从莞（待建）高速南横北纵；高铁：广深城际列车，19分钟至罗湖，40分钟达广州交通空间：30分钟达东莞与深圳，6分钟到塘厦，四通八达本案交通主干道环抱项目所在地，交通十分便利宝山生态片区，是政府最新规划的高尚生活中央区，是继松山湖后又一中央豪宅区。

文化旅游资源具有岭南特色和当地风情的自然和人文旅游资源冠和博物馆麒麟艺术文化节客家文化观音文化感恩文化生态文化岭南特色：宝山森林公园将以芙蓉寺宗教文化景观和宝山地貌景观为特色，开展宗教文化体验、休闲娱乐度假、保健养生康体等功能。自然人文资源：大片原始次森林，高密度的负离子含量，36级逶迤跌宕的壮观瀑布，高33米、重达3000吨的花岗岩观世音菩萨雕像。滨河公园芙蓉寺上南客家建筑群观音山国家森林公园项目四至范围南面为新修宝山路东面为樟木头大道项目所在地内部景观项目所在地内部景观背靠宝山，坐拥城市罕见山景与湖景资源，辐射东莞东南部北面为规划路，尚未修建西面为未开发用地周边环境状况调查A水环境：根据东莞市环境监测站提供的监测数据，樟木头镇的地表水监测指标DO、CODcr、BOD5、NH3-N、TP均达到《地表水环境质量标准》III类水质标准。B声环境：樟木头声环境质量基本稳定，2010年，樟木头区域环境噪声平均值为56.8分贝，交通干线噪声平均值为69.5分贝，处于轻度污染水平。C空气环境：负离子浓度达到0.129毫克/立方米，属于全市最富负离子密集区；SO2年日平均浓度为0.013毫克/立方米，NO2年日平均浓度为0.042毫克/立方米，可吸入颗粒物年日平均浓度为0.057毫克/立方米，SO2、

NO2和可吸入颗粒物年日平均浓度均符合环境空气质量二级标准。D固体废物：樟木头工业固体废弃物处置利用率为98.89%，生活垃圾无害化处理率为94.30%，达到城市二级标准。樟木头的环境质量较好，负离子含量较高周边配套周边商业配套成熟，医院、学校、酒店密集，生活居住氛围浓厚中小学：樟木头中心小学、樟木头中学综合商场：百佳百货、天和百货、佳华商场、华富广场、龙洲百货公司、时尚电器城医院：石新医院、樟木头人民医院邮局：樟洋邮局银行：建设银行、农业银行市场：南城农贸市场、樟洋市场公交：镇内23路、11路等公交酒店：三正半山酒店、樟木头新都会酒店、花园酒店、阳光假日酒店、商旅之家酒店、东莞新概念生活酒店、东莞八方快捷酒店地块基本指标容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘土地编号：05-01、05-02土地属性：二类居住用地占地面积：32.86万平方米容积率：1.2绿化率：35%建筑密度：35%建筑限高：60米总建筑面积：39.43万平方米追随者？？挑战者？？补补缺者？？领导者？？项目具有有优越的的区位价价值、具具有城市市罕见山山景、水水景等稀稀缺自然然资源、、具有庞庞大的规规模优势势，这样样的项目目，不做做市场领领导者，，还能做做什么呢呢？？？？？这样的地地段，本本项目该该如何进进行市场场占位？？追随者挑战者补缺者市场占位位珠三角最最耀眼的的高端豪豪宅生态态家园！毋庸置疑疑，保利·宝山生态态城项目目必须是是：问题：这样一个个高端项项目，该该如何进进行市场场定位？？市场定位位万科棠樾樾产品类类型及面面积配比比万科棠樾联排别墅小计双拼别墅小计已售合计面积194288348175190283348套数12893232443840702150862套数比例14.85%10.79%2.67%28.31%4.41%4.64%8.12%0.23%17.40%100%总销售面积2483226784800459620665076001981069634756140192总销售比例17.71%19.11%5.71%42.53%4.74%5.42%14.13%0.50%24.79%100%万科棠樾洋房小计已售合计面积75909499106129套数228636541872468862套数比例0.23%33.18%4.18%6.26%2.09%8.35%54.29%100%总销售面积15025740338453461908928845816140192总销售比例0.11%18.36%2.41%3.81%1.36%6.63%32.68%100%别墅销售售面积67.32%+洋房销售售面积32.68%案名推理理区域规划划产品形态态生活方式式山景资源源+区域规划划+产品形态态+生活方式式与主要要卖点进进行结合合，衍生生出前所所未有的的价值概概念。案名价值值梳理城市罕见见稀缺山山景资源源卖点一：：宝山国国际生态态城风水宝地山景资源宝山国际际生态城城：占地26.6平方公里里，是继继松山湖湖后，东东莞的又又一城市市名片，，宝山以以低碳经经济、创创意产业业、高端端地产、、旅游度度假为主主品牌，，是东莞莞罕见的的风水宝宝地，山山景资源源非常稀稀缺。卖点二：：保利的的地产品品牌保利地产和者筑善保利地产产品牌价价值：保利地产产历经18年的成长长，已经经成为国国内品牌牌价值最最高的房房地产开开发商之之一，据据2010年国务院发发展研究究中心企企业研究究所分析析，保利利地产的的品牌价价值136.89亿元。和文化、、善天下下：和者筑筑善棋棋行天下下，以““和谐””作为企企业的核核心价值值，致力力于实现现“人与与建筑、、人与自自然、人人与人””的和谐谐共生；；回报社社会，强强化公司司社会责责任，追追求‘善善’这一一更高更更长远的的品牌核核心价值值。他，马不不停蹄，，为生意意各处奔奔波卖点三：：生活方方式总有更多多的生意意卖点三：：生活方方式也总没有有自己的的时间卖点三：：生活方方式她总有许多多家庭琐琐事缠身身卖点三：：生活方方式剥夺了女女人天性性喜好浪浪漫的权权利卖点三：：生活方方式他（她））的家，，推开窗窗户或许许会看到到一片小小小的公公园绿地地，这位于市市中心的的豪宅，，被一圈圈杂房众众星捧月月地包围围着，彷佛某个个时代国国人围观观外宾的的感觉，，密不透透风卖点三：：生活方方式他（她））的家，，推开窗窗户或许许会看到到一片私私家庭院院和泳池池，这种低于于树梢的的居住形形态，让让主人的的视野一一般不会会超过篱篱笆墙，，还能让主主人在尊尊贵身份份的掩护护下，无奈地忍忍受着户户型低矮矮导致的的潮湿以以及蚊虫虫的侵袭袭卖点三：：生活方方式离开旧城城的拥挤挤，到宝宝山来；；离开庭院院的封闭闭，到宝宝山来；；离开别墅墅的束缚缚，到宝宝山来；；离开近山山而不亲亲山的日日子，到到宝山来来……到宝山来来，体验验另一种种生活方方式！卖点三：：生活方方式体验宝山山的山路路……宝山的负负离子……宝山的和和文化……宝山的佛佛音……卖点三：：生活方方式眼界、胸胸襟、魄魄力、胆胆识、远远见……以王者风风范，傲傲视群峯峯……卖点三：：生活方方式慢下来与与山体对对话卖点三：：生活方方式本案核心心内涵归归纳风水宝地山景资源保利地产和者筑善案名建议议（一））欢迎来到到保利·善天下案名建议议（二））保利·山和城案名建议议（三））保利·保华利山山案名建议议（四））保利·宝莱坞山山庄9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/132022/12/132022/12/1312/13/20229:52:53PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/132022/12/132022/12/13Dec-2213-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/132022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。13十十二二月20222022/12/132022/12/132022/12/1315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/132022/12/1313December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/139、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/132022/12/132022/12/1312/13/20229:52:53PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2022/12/132022/12/132022/12/13Dec-2213-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/132022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。13十十二月20222022/12/132022/12/132022/12/1315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。十二二月月222022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/132022/12/1313December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/139、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。2022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。2022/12/132022/12/132022/12/1312/13/20229:52:53PM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。2022/12/132022/12/132022/12/13Dec-2213-Dec-2212、越越是是无无能能的的人人，，越越喜喜欢欢挑挑剔