某公司商业定位及产品优化方案

金地·国际城项目

商业定位及产品优化方案2022/12/20我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户显性目标商铺实现销售均价15000元/平方米；商铺实现100%销售。客户隐性目标商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体商铺推售的时机要与住宅、公寓及写字楼产品合理结合2项目背景与限制条件也是我们研究考虑的重要因素项目获评2005“中国名盘”，住宅销售情况较好，整体形象好；商业街局部已开工，其中1、2、3号楼商业2006年4月可以取得预售证；整体商业街须到2007年底方能交付使用，施工期较长；项目要到2007年底交付使用，为期铺销售带来一定的难度；只有3号楼区域外街部分可以较早完工，可利用其做出包装展示。项目背景限制条件3项目研究工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究房地产/商业地产市场调研在售项目调研专业市场研究政府人士访谈专业人士访谈一线销售人员访谈投资客访谈消费者访谈项目属性研判与界定问题结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目定位产品设计优化建议2005/12/07第二阶段营销战略与策略第一阶段商业定位及商业设计调整建议2005/12/112005/12/22第一阶段市场调研2006/01/064问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目商业定位项目研究工作步骤项目属性研判与界定5项目研究工作步骤项目属性研判与界定项目解析城市属性问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目商业定位区域属性城市整体市场分析城市属性界定6合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上老城区东区北区新城区西南区二环一环01-05年合肥城市规划城市总体布局为“多中心、组团式”；规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区；老城区——全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城区——经济技术开发区，是现代工业基地，兼居住、游憩功能。北区——建设庐阳区工业园区和双凤工业区，是居住、工业、建材、仓库功能的综合区；东区——包括新站综合试验区和龙岗工业区，是居住、工业、商贸、交通功能的综合区；西南区——包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，是居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区。城市发展规划7西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心市级商业中心业态：购物中心、百货店、专业店、专卖店为主建面80万平米以上东区区级商业中心北区区级商业中心南七里商业中心包河区商业中心蜀山商业中心新站商业中心大学城商业中心政务区商业中心周谷堆商业中心九华山商业中心曙光商业中心姚公庙商业中心马鞍山南路商业中心卫岗商业中心市级商业中心区级商业中心居住区级商业中心城市商业发展规划8合肥全市历年经济发展状况南京济南郑州合肥南昌武汉长沙GDP（亿元）19101618.91375589.777019561109较上年增速17.3%15.6%15.5%16.2%16.5%14.5%14.8%合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他省会城市相比，经济水平偏低与其他直辖市和中原5省省会城市相比，合肥经济水平仍然偏低，未来还有很大的发展空间；从2000年开始合肥GDP连年保持两位数的增长率，高于全国同期平均水平3个百分点,但与周边城市比较，并无优势；合肥2004年GDP增长速度为16.2%；合肥固定资产投资增幅波动比较大。资料来源：《2005年合肥统计年鉴》9城市南京杭州武汉南昌济南郑州长沙合肥到位外资（亿美元）

25.714.115.27.303.172.85.013.16增长速度27.2%39.8%20.6%25.2%21.5%80.1%64.3%21.3%2004年，合肥市引进外资3.16亿美元，比上年增长21.3%家乐福、易初联华、百安居、沃尔玛相继进入合肥零售市场合肥市外资利用较弱，但最近18个月，外资零售巨头集中进入，对市场冲击很大资料来源：《2005年合肥统计年鉴》10合肥产业结结构：第二二产业为主主，工业比比重较高，，城市化水水平低于中中原省会平平均水平第二产业为为主工业比比重高；家用电器、、汽车、工工程机械、、化工是合合肥市支柱柱产业；第三产业相相对发达，，但以传统统行业为主主，新兴行行业发展较较快；交通运输、、仓储、邮邮电通讯业业、批零贸贸易、餐饮饮业等行业业，占第三三产业的比比重在46%左右；金融保险业业、社会服服务业、房房地产业、、科研和综综合技术服服务业增长长势头明显显好于传统统行业。城市南京杭州武汉济南郑州长沙合肥城市化水平

68%

51%

59%以上

55%以上58%

51.19%38%城市化水平平资料来源：：《2005年合肥统计计年鉴》11社会消费品品零售总额额南京济南郑州合肥南昌武汉长沙2004零售总额711621559240235966525较上年增速18.5%15.6%16.4%15.9%16.8%13.3%16.2%资料来源：：《2005年合肥统计计年鉴》零售总额较较小，市场场总量并未未体现出省省会城市应应有的水平平；2000年以来持续续保持高速速增长；12购买力逐步步增长2003年居民储蓄蓄存款为359.25亿元，人均均存款7942元；2004年居民储蓄蓄存款为429.14亿元，人均均存款9734元。2003年居民人均可可支配收入入为7785元；2004年居民人均均可支配收收入为8610元。资料来源：：《2005年合肥统计计年鉴》13城市居民家家庭消费支支出比例29%的医疗消费费表明居民民对于生活活的保障意意识越来越越浓厚；次之居民在在衣着方面面的消费较较大，达到到26%，显示居民民整体的消消费实力已已经提高；；食品方面的的支出比例例较低（16%），说明居居民的生活活水平已经经明显的改改善与提高高；居住、娱乐乐等方面的的支出比例例总计23%2004年合肥市城城镇居民恩恩格尔系数数为0.43资料来源：：《2005年合肥统计计年鉴》14城市居民消消费特征受访者经常常去的消费费场所选择消费地地点时的考考虑因素每人平均每每月购物、、餐饮及娱娱乐的总花花费希望到达购购物地点的的时间资料来源：：世联调查查问卷15合肥现有商商圈分布格格局庐阳区区蜀山区区包河区区瑶海区区高新技术产产业开发区区政务文化新新区蜀山经济开开发区经济技术开开发区图例：区区级商商业中心区区居居住住区级商业业中心市市级级商业中心心区西区商业中中心大学城商业业中心南七里商业业中心淮河路步行行街新站圈国购商圈城市商业市市场1612345761234商之都百货大楼鼓楼淮河路步行行街5百盛6瑞景7古井赛特合肥市级商商圈主要分分布在市中中心(市政政府以东片片区)至本项目17合肥市老城城区内现有有集中商业业多为传统统商业，经经营规模、、布局、档档次基本雷雷同，缺乏乏个性化商场名称规模档次经营面积业态百盛（PARKSON)四层中高约16000㎡化妆品、鞋业、服饰、电器、餐饮、古井赛特五层中高约5000㎡珠宝、化妆品、鞋业、服饰瑞景国际购物中心五层中高约10000㎡化妆品、饰品、服饰、、家电、、床上用品、体育用品安徽.商之都五层中档约30000㎡化妆品、饰品、服饰、、家电、餐饮、床上用品、公用电话、体育、鼓楼商厦七层中档约30000㎡化妆品、鞋业、服饰、电器、餐饮、地下是超市、体育用品合肥百货大楼五层中低约15000㎡珠宝、通讯、服饰、自行车、电器、烟酒百货安徽国际购物中心四层中低约70000㎡地下建材超市、一层时尚广场（主服饰）二层家乐福、三楼（空）、顶层车库淮河路商业步行街长1千米综合约30万㎡

服装、餐饮、珠宝、娱乐、礼品、装饰、电子产品等18几个主要的的区域性商商业中心华联商厦商业大厦新曙光百货货大学城招待待所大学城商业业中心大学城街铺铺南七里商业中心：该区人流量比较大，商业氛围比较浓，但设施陈旧，档次不高，居民消费以食品支出为主。目前该中心没有出现大规模商业开发项目。大学城商业中心：该商业中心主要服务于大学城内学生，中档偏低，总体规模在8万平米左右。属起步阶段，商业氛围还未形成，平均售价在5000～6000元/平方米，整体销售率在70％左右；出租情况不是太乐观，少量店面开始营业。西区商业中心：该区域周围是房地产开发热点，规划有城市副商业中心，但尚没有大规模商业开发项目。19除传统商业业中心外，，合肥大型型商业主要要分布在一一环线与主主干道交汇汇处，以及及金寨路两两侧213457811121314101—金兴苑·财富时代广广场，国色色天资2—元一时代广广场3—古井赛特4—新都会环球球广场5—瑞景广场（（古井百花花大厦）6—淮海路步行行街（百盛盛、、鼓楼商厦厦）7—乐普生、百百货大楼8—桐山国际购购物广场(易初莲花)9—安徽国际购购物广场（（家乐福））、金色巴巴黎（旺城城国际）10—大学城商业业中心11—圣大国际（（易初莲花花）、新东东方商城12—瑞格·上海时代广广场13—北京华联（（国美电器器）14—商之都6920合肥整体市市场分析结结论合肥整体经经济持续增增长，人口口总量、人人均收入消消费能力稳稳步上升，，并在新一一轮的城市市规划下城城市未来发发展能力得得到提升，，为城市商商业的发展展奠定了良良好的宏观观市场背景景；合肥商业市市场已经发发生转变，，各种商业业形式、超超前形态已已经进入，，零售业竞竞争日趋激激烈，以家家乐福、易易初莲花、、北京华联联为代表的的大卖场业业态集中进进入，沃尔尔玛也已经经在北一环环完成选址址；；市场投资主主体与方向向已经转向向商业地产产，资金与与市场关注注度倾向商商业地产；；城市商业市市场近两年年发展迅速速，市场放放量比较大大；开发热点集集中在老市市区、一环环线与主干干道的交汇汇处；单体规模越越来越大，，商业营业业面积在五五万平方米米以上的项项目层出不不穷；新建集中商商业向Mall的形式发展展，集餐饮饮、娱乐、、购物、休休闲于一体体；定位上走中中高、高端端路线，在在此基础上上细分市场场。21项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定项目解析城市属性问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位区域属性项目属性界界定城市整体市市场分析城市属性界界定22合肥商业发发展历程判判断发展阶段市场表现销售赢利模式标志节点起步发展期期动荡低潮期期复苏发展期期休整期快速增长期期各个居住区区、交通汇汇聚点出现现少量，且且底档次商商业配套受土地热点点效应影响响，商业始始终停滞不不前土地“地震震”之后，，城市进入入修养生息息期，商业业逐渐萌芽芽发展规模化的商商业形态出出现规模化商业业、大型购购物形态商商业中心浮浮出市场城市发展较较为落后，，各种社会会配套设施施处在规划划中土地大批量量放出，土土地成为热热点各区域住宅宅逐渐推出出，市政配配套开始大大批兴建本土商家发发展迅猛，，或外来知知名商家进进驻家乐福、百百盛、易初初莲花、北北京华联等等外来一线线商业巨头头进入（沃沃尔玛待进进）自有住宅底底商经营或或出租为主主自有住宅底底商经营或或出租为主主，略有少少量商铺销销售商铺基本市市场化，销销售成为核核心赢利手手段规模化商业业、大型购购物形态商商业中心浮浮出市场营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入合肥商业发发展阶段23800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发发展综合业种的的业态综合性商业业形式转型商业形形式消费者价格格敏感多选择，自自由购物空空间多种需求个性消费——欧美经济发发展的经验验证明，当当城市的人人均GDP达到4000美金以上时时，人们单单纯购物的的时间会明明显缩短，，此时融合合休闲、娱娱乐与购物物的业态将将迅速发展展。城市经济发发展与商业业形式发展展的关系界界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与与农业经济济相匹配的原原始状态人均GDP位于1500美金以下；；城市化水水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市市化水平在45%以下商业形态出出现第一次次升级，取代了了农业时代代的地摊、集集贸市场，，商品为城市生活活提供基基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市市化水平在45%以上70%以下商业形态出出现飞跃跃，多样化、规规模化的现现代商业出现现，如超市市、专卖店、精精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市市化水平在70%以上90%以下超越商业范范畴的广义义商业形态出出现，SHOPPINGMALL、大型购物中中心、旅游游商业地产产、物流等等综合型商业业形态出出现人均GDP位于8000~20000美金；城市市化水平在90%以上广义性商业业的升华转转型，主主题性的购购物公园等极具个个性消费的的场所出现+24800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发发展综合业种的的业态综合性商业业形式转型商业形形式消费者价格格敏感多选择，自自由购物空空间多种需求个性消费——欧美经济发发展的经验验证明，当当城市的人人均GDP达到4000美金以上时时，人们单单纯购物的的时间会明明显缩短，，此时融合合休闲、娱娱乐与购物物的业态将将迅速发展展。25%45%70%85%95%2000——2001—2002—2003—2004~4743——5174—5536—6510—7162~专业卖场、、大型购物物广场、MALL及个性化商商业形态城市化率92.46%GDP外因：国家家政策扶持持、深港一一体化、珠珠三三角合合作发展战战略、泛珠珠三角联盟盟内因：外资资涌进注入入，本地企企业蓬勃发发展，外来来中高端人人才，商业业需求急剧剧上涨KPI深圳城市化率38%2004年人均GDP1670多US$多业态的组组合、自由由的购物空空间将出现现企业指数：：海尔、美美菱、江淮淮、可口可可乐等房地产指数数：“大开开发”时期期人口指数：：依托城市市发展的支支撑，外来来中高人才才不断进入入商业指数：：经济快速速发展前提提下，城市市居民生活活水平的提提高，促成成对商业的的需求在质质与量上均均急剧提升升KPI合肥人均GDP城市化率+25城市属性界界定商业前景看看好的省会会城市商业基础薄薄弱但处于于快速发展展期部分领先业业态已超前前进入多种商业形形态并存26项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定项目属性城市属性问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位区域属性区域市场分分析区域属性界界定27本区域非城城市商业重重点发展区区域，附近近规划的马马鞍山南路路居住区级级商业中心心，已基本本形成区域商业规规划市级商业中中心业态：购物物中心、百百货店、专专业店、专专卖店为主主建面80万平米以上上东区区级商商业中心北区区级商商业中心南七里商业业中心包河区商业业中心蜀山商业中中心新站商业中中心大学城商业业中心政务区商业业中心周谷堆商业业中心九华山商业业中心曙光商业中中心姚公庙商业业中心马鞍山南路路商业中心心卫岗商业中中心28本区域位于于城市一环环路外沿，，属于城市市自然扩建建发展的区区域，商业业氛围刚刚刚显露区域市场分分析马鞍山南路屯溪溪路路太湖湖路路合家福逍遥苑文景雅居联邦花园国贸公寓环球广场百货超市，，临街商铺铺主要经营营有药店、、地铺、快快餐店等，，租金在50元/平米。街铺空置率率较高，一一般一二层层联体出租租，且二楼楼实用率较较低，主要要经营有烟烟酒店、茶茶店、五金金等，租金金20~25元/平米刚售完，从从05年初开售，，售价7000~9000元/平米，已交交付使用，，但未有经经营。街铺空置率率较高，一一般一二层层联体出租租，且二楼楼实用率较较低，主要要经营有装装饰、烟酒酒店等，租租金30~40元/平米在建中主要依靠家家乐福主力力店的带动动，是目前前该区域经经营较好的的集中商业业，主要经经营有KFC等世纪阳光苏宁销售较好，，售价不高高，个别价价格较高铺铺位未售，，目前经营营有装饰、、便利店、、小吃店等等，租金在在15~30元/平米目前经营较较好商家，，依靠其品品牌影响力力，人流量量一般，周周末经常举举办各种促促销活动区域内街铺铺主要以一一二层联体体复式商铺铺布置，局局部一层底底商形式，，大型集中中式商业较较少；多种种业态形式式自然聚集集，档次普普遍较低；；环球广场、、苏宁、合合家福为代代表的集中中商业，完完成本区域域大部分的的零售商业业功能。往北规划的安徽政务服务中心29项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定项目属性城市属性问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位区域属性区域市场分分析区域属性界界定30区域当前入入住人口不不多，商业业氛围刚刚刚显露，但但仍主要集集中在几个个大卖场及及专业店中中，邻里型型社区商业业氛围未形形成。城市自然发发展影响区区域，具有有形成时间间短，受政政策影响小小的特点，，对产业等等各个方面面经济的依依赖低，区区域成熟指指日可待。。主动拓展区区域氛围尚待成成熟区域属性界界定：快速速发展中的的城市主动动拓展区域域，但并非非城市重点点商业发展展区域区域今后3年内将建成成总量约400万平方米的的中高档商商品住宅，，大量消费费力较强的的人群入住住，为区域域提供了更更多的商业业机会。尚有大量开开发31项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定项目属性城市属性问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位区域属性项目解析项目属性界界定32项目位于城城市东南方方向（南大大门），马马鞍山南路路居住区级级商业中心心项目紧邻马马鞍山南路路；项目南北各各约500米分别相邻邻区域两大大商业中心心（环球、、合家福））。500m合家福500m二环路一环路金寨路经济技术开发区市府广场高新技术开开发区政务新区美菱大道马鞍山南路路环球广场合家福312国道包河区环球广场马鞍山南路项目一环环路路太湖湖路路项目区位33项目紧邻马马鞍山南路路，交通便便利快捷南淝河马鞍山南路路包河大道一环路二环路312国道距市府广场场3公里距巢湖15公里市府广场本项目位于于包河区马马鞍山南路路88号，介于一一环路与二二环路之间间；与市区主要要由马鞍山山路连接，，距合肥市市级商业中中心约3公里；马鞍山南路路现状为双双向4车道，未来来规划为连连接市区与与环巢湖发发展带的主主要景观大大道。项目地段34从属于35.2万平平方米““金地·国国际城”大大规模社区区，商业街街17000平方米米商业建面：：17000平方米；规划：三条条商业街，，临马鞍山山南路二条条商业街以以二层商铺铺建筑为主主；项目依托与与35万平方米金金地·国际城大社社区，紧邻邻马鞍山南南路，乃马马鞍山南路路沿线较成成规模的商商业街。商业街项目技术指指标35项目商业规规划：三条条街、以一一、二层联联体复式商商铺为主要要形式，步步行街为分分层独立铺铺马鞍山南路路复式铺步行街分层独立铺铺规划路复式铺1、马鞍山南南路复式铺铺共约5000平方米，主主要面积区区间为70-1002、步行街分分层独立铺铺共5500平方米，主主要面积区区间为35-503、规划路复复式铺共6500平方米，主主要面积区区间为80-100项目商业规规划36项目资源：：所处区域域内大型住住宅和学校校等机构分分布，为未未来商业消消费囤积大大量人流1、环球广场场2、国贸公寓寓3、联邦花园园4、文景雅居居6、逍遥苑7、碧湖云溪溪8、世纪阳光光9、柏林春天天10、温馨家园园11、一环亲家家12、滨湖特区区13、元一柏庄庄14、都市田园园别墅15、远大家园园16、贵都花园园17、星辰花园园18、滨水华城城19、上风尚城城20、绿城待建建项目123467891011121314151617181920社区分布：：1学校机构等等分布：AA、合肥工业业大学B、安徽城市市建设学校校C、华夏旅游游学校D、安徽交通通职业技术术学院E、安徽国际际商务学院院F、安徽电气工程职职业技术学学院G、安徽公路技校H、安徽审计职业学学院I、安徽经济管理学学院J、安徽工业经济职职业技术学学院K、待建政府府行政中心心L、骆岗政府府M、安徽人武学校N、安徽职业技术学学院O、新华电脑脑学校P、安徽机电技工学学校BCDEFGHIJKLMNNOPA项目资源37项目周边人人流量分析析：地块周周边道路人人流量并不不是较大，，作商业面面临较大的的难度马鞍山南路人流量调查查地段：一环路、马马鞍山南路路；调查人流量量统计：一环路人流流高峰期为为：上午10：00下午13:00、16：00、18:00全天估计4.5万人马鞍山南路路人流高峰峰期:早上9:00中午12:00下午16:00–18:00全天估计0.8万人屯溪路环球广场周边人流分分析38项目各部分分商业价值值比较：外外街>步行街一层层>步行街二层层>内街（由高到低低）从街区内部部规划图中中各部分的的比较可以以看出，沿沿马鞍山南南路的外街街铺的商业业价值目前前较被认可可；内部的街区区商铺如果果缺乏必要要的主题规规划及产品品特色，商商业价值将将难以显现现，从而被被投资者低低估；随着片区的的成熟及本本项目的入入伙，马鞍鞍山南路的的商业价值值会越来越越高。各部分价值值分析前提提：地块各部分商业价值评价表道路名称租金指标人流量指标城市规划影响交通条件商业气氛总体评价马鞍山路51.5111.12.36步行街一层30.810.81.51.15步行街二层1.60.60.70.51.30.99内街20.50.50.60.60.98评价方式以10元/M2。月为1分，权重为0.3以1万人为1分，权重为0.3按重要程度及未来商业发展规划评分,权重0.1按现有交通条件评分，权重为0.2按现有商业经营环境评价,权重为0.1内部商业价价值判断39项目解析归归纳项目优势地段优势本项目地处处城市主动动拓展区域域繁华地段段，商业气气氛较浓；；交通便利项目地处合合肥市城市市南北向交交通主干道道马鞍山南南路中段东东侧，公交交网络较成成熟，交通通方便，满满足项目商商业的可达达性要求；；规模优势项目总建面面达到352000平方米，包包含了高档档住宅、公公寓及写字字楼等综合合物业类型型，其中17000平方米的街街区式商业业，具有规规模优势，，其规划设设计在周边边社区单一一的临街商商业形态中中独树一帜帜；项目产品优优势合肥现有的的社区商业业基本以集集中超市及及沿街二层层复式商铺铺为主，形形式单一且且落后，本本项目的街街区式排布布及良好的的开间进深深比设计，，将在市场场竞争中体体现出优势势；项目整体品品牌优势金地·国际城获评评2005年安徽地区区唯一“中中国名盘””，并且已已经得到了了合肥市民民的广泛赞赞誉，独特特的品牌形形象，将带带动商业宣宣传的启动动。40项目解析归归纳项目劣势地块周边商商业氛围淡淡薄项目距南北北两个集中中商业均有有超过500米的距离，，与人流集集中点的关关系不是很很密切，连连接的距离离范围内，，各临街商商业经营档档次不高，，业种混杂杂，零售、、办公、展展示均有，，且开业率率只有60％左右，商商业缺乏整整体考虑，，严重影响响本项目商商业街区与与两个商业业中心人流流的互动及及商机的沟沟通；缺乏主题商商业街区开开发经验及及相关资源源金大地公司司系传统的的住宅开发发企业，并并无主题式式商业街区区的开发经经验，更加加缺乏商业业招商、经经营管理的的经验和能能力，为本本项目进行行主题式商商业街区的的运营带来来较多的限限制；停车问题不不易解决本项目停车车位配备不不足，商业业部分更是是捉襟见肘肘，可能会会间接降低低本项目商商铺在市场场上投资者者及经营者者中的接受受度。41项目解析归归纳项目机会经济前景提提供动力源源泉合肥市经济济增长稳定定，经济前前景看好，，商业发展展迅速，城城区人口总总量和平均均收入水平平都在不断断增长，这这些为商业业发展提供供了动力源源泉；商业竞争上上升到商铺铺资源竞争争外资零售企企业纷纷抢抢滩合肥，，激活合肥肥商业环境境，中外商商业资本在在市场上的的竞争使优优质商铺成成为稀缺资资源，为有有特色的优优质商业提提供了新的的空间；城市规划推推动商业发发展在合肥城市市化进程及及城市规划划的影响下下，合肥商商业发展空空间放大，，尽管本区区域未能规规划成为城城市副商业业中心，但但马鞍山南南路景观大大道规划方方案出台，，对于促进进地块商业业差异化发发展极为有有利，可与与政府洽谈谈马鞍山南南路改造中中的细节，，争取优惠惠政策，尽尽力改善交交通条件及及景观条件件，从而推推动商业发发展；政策诱导商商业趋向从合肥市政政府最近出出台的商业业网业网点点规划方案案及与商务务局领导的的访谈中看看出，政府府对合肥市市商业发展展的考虑更更加成熟和和细致，这这个信息具具有重要的的指导意义义，使把本本项目打造造成为引导导合肥社区区商业建设设、运营的的标竿成为为可能周边商业经经营环境渐渐好目前项目周周边经营环环境快速向向好，包括括家乐福、、合家福、、苏宁电器器等商家集集中开业，，商业氛围围渐浓，为为项目商业业发展打下下了基础。。42项目解析归归纳项目威胁市场竞争威威胁严重项目所在区区域商业物物业供应量量远远超过过需求量，，未来几年年内商业物物业之间竞竞争非常激激烈，尤其其表现在租租赁市场，，而这也将将间接影响响到商铺投投资购买客客群的积极极性，因此此存在的威威胁不可避避免。市场风险变变化莫测项目要在2006年推出，而而合肥大开开发的背景景下，房地地产市场快快速发展，，商业推出出量大，产产品类型丰丰富，概念念层出不穷穷。项目销销售期内，，市场竞争争环境变化化，项目商商铺销售面面临一定的的风险和压压力。43项目属性界界定新建大型社社区配建商商业街交通便利，，昭示性较较好街区产品设设计有特色色临近基本成成型的区域域商业中心心44问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定45我们采用S-C-Q结构化分分析方法我们应该怎怎么办情境（Situation）（公认事实实）冲突（Complication）（推动情境境发展并引引发矛盾的的因素）疑问（Question）(分析存在的的问题)需要完成某某项任务发生了防碍碍我们完成成任务的事事情资料来源：：世联模型型存在某个问问题存在某个问问题采取了某项项行动知道解决的的方法有人提出一一项解决方方案行动未能奏奏效我们如何实实施解决方方案该方案是否否正确为什么没能能奏效46通过S-C-Q基本本结构的分分析我们确确定了界定定问题的分分析模型资料来源：：世联模型型？R1非期望结果果——由特定情境境导致的特特定结果R2期望结果——不喜欢某一一结果，想想得到其它它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R247S：情境（（situation）———项目背背景事实（（规模、交交通、市场场等）从属于金地地·国际城352，000平方米的大大型综合建建筑群；商业总建筑筑面积1.7万平方米，，规划有三三条商业街街；项目紧邻马马鞍山南路路，交通十十分便利快快捷；项目位于城城市东南方方向（南大大门），相相关政策的的牵引性不不强，也无无产业经济济的发展带带动，形成成的一环路路与二环路路之间的马马鞍山南路路居住区级级商业中心心；项目2007年年底方可可交付使用用；周边聚集总总量超过400万平方米已已建、在建建及待建的的住宅项目目，为项目目带来大量量的消费群群体；周边已售和和准售商铺铺售价偏高高，销售情情况一般；；区域成熟度度较低，商商业氛围不不太成熟；；商铺出租率率较低，租租金也偏低低，经营品品种混杂，，档次不高高，经营状状况一般；；整体市场06年待售同类类项目较多多，未来面面临残酷的的竞争。规模交通位置区域现状市场现状工程进度48R1：非期期望结果———由特特定情境导导致的特定定结果环球购物广广场成为区区域购物中中心，会分分散项目日日常消费人人流；待社区入伙伙二年后，，居住环境境成熟，商商业消费需需求方可被被引发，但但也将仅限限于社区商商业；为社区配套套而建的街街铺，普遍遍售价不高高，一般以以现铺销售售为主；项目建设周周期较长，，影响投资资者信心，，难以支撑撑商业高售售价；06年市场商铺铺供应量的的增加，竞竞争的加剧剧将对本项项目销售构构成较大冲冲击力。49R2：期望望结果———我们的的期望目标标（实现客客户目标））本项目整体体销售实现现均价15000元/平方米；本项目在保保证均价实实现的前提提下，完成成100%销售；依附于“环环球—合家福”商商圈发展带带动效应，，使其发展展成为区域域、乃至全全市有影响响力的主题题商业街；；超常规的营营销策略，，提前销售售期铺，超超越以准现现铺销售为为主要形式式的常规市市场，实现现目标；50C：矛盾或或冲突（（complication）———R1与与R2之间间存在着的的矛盾或冲冲突R1R2矛盾冲突市场临街商商铺销售价价格偏低，，均价7000-12000；商铺租金金低，出租租率较差；；经营状况况并不理想想实现15000元/平方米销售售均价项目工期长长；商业氛氛围清淡；；市场供应应量增加，，同质化竞竞争；保证均价前前提下实现现100%销售住宅所带来来的人潮仅仅停留于规规划引导中中，区域成成熟度尚需需时间依附商圈效效应，使其其发展成为为区域、乃乃至市级商商业街市场容量，，同质化竞竞争超越市场VSVSVSVS51Q：提出问问题（question））

———要实现从从R1到R2必须面面临的核心心问题如何重新树树立本项目目的价值体体系，实现现销售目标标均价上的的突破项目需要怎怎样的定位位，提高商商业内涵，，突破合肥肥投资者心心理界限，，将本项目目与其他街街区商铺产产品区别开开项目如何在在激烈的市市场竞争中中脱颖而出出，营销上上吸引更多多投资者关关注，销售售产品上给给到投资者者更多的信信心？？？52问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定53竞争关系界界定：商铺铺销售面临临三大战役役内部竞争区域内项目目的竞争项目所在区区域与城市市重点发展展区域竞争争西南区西区新站战役一战役二战役三政商中心区区政务文化新新区新站综合开开发试验区区经济开发区区高新技术开开发区项目区域城市重点发发展区域城市重点发发展区域项目所在区区域与核心心区域竞争争外部竞争区域竞争54项目所在区区域与核心心区域的竞竞争项目区域仁和大厦政商中心区区裙楼4层，0.6万m2

长江中路1～2层1.6万，3~4层0.6万1~2层，3~4层打包销售2004年3月开盘，未售出规模区位价格营销模式销售情况仁和大厦核心区域主主要以较大大型集中商商业形态出出现，依靠靠其地段优优势，售卖卖模式单单一；仁和大厦、、富通时代代以2层联体出售售，售价较较高，且销销售一般；；地段因子人流因子交通因子规模因子产品因子成熟度因子子裙楼2层，0.2万m2红星路1~2层2万1~2层联体出售，最小面积120m22004年6月发售，销售70%富通时代核心区域KPI评价体系核心区域内内项目与本本项目将不不构成直接接竞争，但但存在商铺铺投资客户户争夺的间间接竞争55项目所在区区域与城市市重点发展展区域（西区、西西南区、新新站区）竞争高新技术区区项目区域元一时代广场大学城商业中心规模裙楼4层，8万m23～4层，4.2万m2区位当涂路翡翠大道价格一楼2万1层0.8万，2层0.45万，3层0.35～0.38万，4层0.31万营销模式12年返租，前3年10%，每3年上调3%3年返租18%，内部划铺，100～120m2销售情况2004年5月开卖，已卖90%2004年9月开盘，现楼80%销售率。桐山国际购购物广场政务文化新新区桐山国际购物广场规模4层，4万m2

区位桐山路价格（元/m2

）1～2层0.8～1.3万，3、4层0.4万营销模式易初莲花入驻，街铺、内部划铺销售销售情况2004年8月开盘，80%销售率。元一时代新站综合开开发试验区区大学城商业业中心经济开发区区城市重点发发展区域主主要受政策策扶持，西西区、西南南区域内项目在商商铺硬件、、软件上与项目无直直接竞竞争；新站区依靠靠已经成熟熟的综合市市场、农贸贸市场等走走向专业化化市场方向向，所开发的项目主主要以该区区的定位方方向发展，，可预见与项目无直直接竞争；与城市重点点规划发展展区域的竞竞争将体现现在商铺购购买客户群群争夺的间间接竞争56区域内项目目竞争1234651、环球广场场2、国贸公寓寓3、联邦花园园4、文景雅居居6、逍遥苑5、世纪阳光光57市场竞争结结论：商铺铺购买客户户群的争夺夺成为未来来竞争核心心与城市重点点规划发展展区域的竞竞争将体现现在商铺购购买客户群群争夺的间间接竞争核心区域内内项目与项项目将不构构成直接竞竞争，但存存在商铺购购买客户群群争夺的间间接竞争无直接竞争争的项目核心属性（（地段、交交通、产品品力、售价价）外围属性（（升值潜力力、营销状状况）外延属性（（主题概念念、主题形形象、租金金、综合服服务）直接竞争界定KPI战役一战役二战役三战役结果：：商铺购买客客户群资源源的争夺成成为核心竞竞争58问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定商业项目营营销模式总总结与案例例佐证项目整体致致胜策略合肥在售商商业项目市市场表现59在售集中商商业项目，，定位在购购物中心的的居多，体体量大，同同质化竞争争明显项目地址营业面积经营范围售价（元/平方米）销售政策安徽国际购物广场长江西路77000㎡家乐福、家福特、KFC、百货一层：25000-30000三层：7000-9000一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购“金色巴黎”旺城国际裙楼国购家乐福对面9839㎡服饰为主婚庆、体育一层：25000二层：15000三层：9000四层：6000签三年，税后8%的年回报率，234层基本售完，首层总价高，约50％环球购物广场马鞍山路与一环交汇处48000（有1.2万平方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货首层街铺：37000一层：19000-25000夹层：11000-15000四层：5000-9000返租三年，税后8％，三年后承诺原价的130％回购，业可续约，保10％以上的年收益元一时代广场胜利路157000㎡综合、引进华联、国美，KFC、百货、一层：19000-25000返租10年，税前10％，到期后必须续约金太阳时尚购物广场宿州路与步行街交汇处10000㎡时尚服饰为主一层：35000二层：25000三层：150008%投资回报前60位三年24％租金一次支付金都商厦宿州路与步行街交汇处共5000㎡综合一层：38000二层：24000三层：18000四层：11000五层：8800独立产权，8%投资回报60在售街铺产产品多为小小区住宅底底商形式，，销售模式式单一，市市场表现不不温不火项目名称区位产品销售模式售价或租金销售情况面积特点联邦花园马鞍山南路中段（合工大斜对面）80~150m2二层联体商铺直接以现铺销售15~25元/m2售完文景雅居马鞍山南路120~300m2二层联体街铺销售1~2层0.7~0.8万元/m204年6月开始销售，售完逍遥苑马鞍山南路与太湖路交叉口70~130m2二层联体直接以现铺一二层联体销售15~20元/m2售完香江世纪名城长江东路150~250m2左右二层联体商铺现铺销售0.8万元/平方米04年下半年开始销售，销售90%合家福商业街位于安徽大市场东侧500米90~120m2左右外街二层联体，内街一层铺先推出60％左右外街部分复式铺，现正尝试推出内街端头铺王9000元/m2，均价11000元/m205年初开始租售，主力店合家福已进驻开业上城国际一环路与二环路之间，距离市府广场2公里100~200m2二层联体商铺开盘前认购优惠十万，图纸认购、图纸与期铺结合销售0.7万/元/m205年12月15日开盘销售，推出41间商铺汉嘉都市森林潜山路西侧，北距长江西路不远80~150m2左右首层商铺分次推售，准现铺销售10000元/m2第一次推出12间商铺已经全部卖完61在售街铺产产品项目名称区位产品销售模式售价或租金销售情况单位面积特点江晨园临泉路与当涂路交汇处100~220m2二层联体商铺住宅售完，销售期铺0.6万元/m22005年4月销售，剩余5个铺国际花都东流路，潜山路口100~250m290%二层联体商铺销售现铺销售0.6万元/m2销售二期商铺广利花园合肥梅山路103号（中医学院西侧）200m2左右二层联体铺现铺销售0.8万元/m205年中旬推售世纪阳光马鞍山南路60m2左右单层商铺推出标杆商铺价，提升知名度标杆商铺价格3.6万元/m205年开始销售金色池塘长江西路与蜀鑫路交界处80~100多m2二层联体铺直接销售0.5~0.7万元/m2销售情况一般幸福人家界首路西侧70~120m2左右单层商铺期铺销售0.6~0.7万元/m205年下半年推出销售，已销售70%62受访者选择择投资的房房地产类型型愿意购买的的商铺建筑筑面积愿意购买的的商铺类型型商铺投资者者特征分析析受访者目前前主要的投投资渠道资料来源：：世联调查查问卷63商铺投资者者特征分析析受访者购买买商铺愿意意投资的金金额(元)购买商铺的的付款方式式购买商铺时时最看重的的要素银行按揭愿愿意承担的的月供款（（以十年期期计）资料来源：：世联调查查问卷64合肥商铺销销售市场总总结1、集中商商业一般进进行主题定定位包装，，来提高整整个项目形形象；并力力争成功引引入主力店店，来加强强投资者的的信心，进进行带租约约销售，一一般返租10年，年均回回报率税后后8%左右；销售售情况普遍遍较好，一一般都在期期铺条件下下完成销售售。2、街铺产品品以住宅底底商为主要要形式，个个别为专业业街区规划划；一般在在准现铺阶阶段销售，，销售速度度较好，但但单价不高高，普遍在在6000-12000之间，且以以6000-8000为主。3、商铺主要要购买群体体为投资者者，对总价价的承受能能力有限，，且倾向采采用按揭付付款，月供供能力受当当地收入水水平制约。。65问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位产品设计优优化建议项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定商业项目营营销模式重重点案例分分析项目整体致致胜策略合肥商业项项目市场表表现66元一·时代代广场基本信息总建面16万平方米商业面积8万平方米层数4层（裙房）主力店百货、超市、电器、电影院定位安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园经营业态大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。出售方式无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭。点评中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色，对面5万平米裙楼商业在建。租售情况04年11月开始招商销售，A区基本售完，一楼均价16000，实现100％招租；B区已完工首层华洋名品百货馆、华联二层流行时尚仕女馆、国美三层绅仕儿童文教馆四层影城、欢乐美食广场、KTVB区A区B区将完工合肥名副其其实的Mall“购物中心心”类楼层分布67元一·时代代广场营销销关键模式式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素规模推广运营定位投资性80000平方米安徽首席复复合体验式式时代欢乐主主题购物公公园大量投放广广告、活动营销起起到实效引进华联、、国美，KFC、自自营百货、、影院无经营权，，返租10年，年回报报10％（税前）），68安徽国际购购物广场基本信息总建面7.4万平方米商业面积7.4万平方米层数4层，地上二层半，地下一层半

主力店家乐福、家福特定位集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的广场出售方式一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购点评单层面积大，内街多租售情况04年底开始租售，主力店已进驻，其他出售40％左右（含为推部分），一层均价20000楼层分布负一层家福特建材超市及出租车站

——一层男女装、饰品、鞋销售率不到50％二层家乐福及商铺（1.7万平）二层不卖商铺由家乐福自主招商，招商70％左右三层美食、娱乐（未开业）推出15％面积，但进展缓慢，销售率60％～70％楼顶停车场停车率较低地块有高差差，从东西西两个入口口可以到不不同的平层层——家乐福合肥肥首家店69安徽国际购购物广场营营销关键模模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位运营规模合肥市长江江西路，核心商圈辐辐射地带74000平方米集购物、休休闲、餐饮饮、娱乐等为一一体的广场场引入家乐福福、家福特特建材超市市、KFC70桐山国际购购物广场基本信息总建面8万坪（含二期4万坪酒店）商业建面4万平方米层数2层，局部4层主力店易初莲花（2.3万）出售状况一、二层复式铺销售，均价10000。商铺销售率70％左右，购买人群中85％以上是投资客；但招租情况不是太好，开业不足30％。物业商铺一层高5.2米点评中档偏低，但人气较旺，靠大卖场吸引到大学城学生。周边娱乐、餐饮设施并不满足开发区白领要求，商务活动大都还是到市区消费定位国际化大型生活购物广场周边配套国际会展中心建面10万，安徽会展活动均在此举行，因面积不足建临时附馆明珠酒店五星级欧洲风情街钱柜、外国风味美食城、婚礼堂居住区东海花园、丽景碧雅等欧洲风情街街租售情况街铺均价10000，销售率70％，85％以上的是投资客，出租情况较差楼层分布南商铺1、2层异国美食、咖啡茶楼、婚纱影楼、品牌服饰、化妆品、饰品店、音响店北商铺1、2层电信、金融、药店、礼品、装潢建材、电器、安徽特产等综合服务区南北商铺3、4层休闲、美容、保健等——周边娱乐、、餐饮、酒酒店配套齐齐全“类购物中中心”类类71桐山国际购购物广场营营销关键模模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位规模位于重点新新拓区域核核心地带，紧城城城市主干干道40000平方米国际化大型型生活购物物广场72新都会·环球广场基本信息总建面9万平方米商业面积4万平方米层数4层（一夹层）主力店家乐福定位合肥首个国际化现代购物中心租售情况超市及百货05年10月开业，四层运动城即将开业时尚休闲绅士风采淑女天地休闲服饰运动天地时尚饰品新奇饰品玩具精品楼层分布首层A区规划生活名店街，精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及休闲娱乐餐饮设施；B区（夹层）规划时尚休闲品，体验式休闲运动系列精品名品汇粹；二层家乐福三层四层城市先锋，经营工艺饰品，玩具精品等经营业态男女潮流服饰，时尚鞋包；美容、美甲、美体、个人潮流饰品、休闲茶座、水吧、时尚书屋、电脑画像、贴纸照、形象设计工作室等。家乐福合肥肥第二家店店73新都会·环环球广场营营销关键模模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位规模位于区域交交通主干道道40000平方米合肥首个国国际化现代代购物中心运营引入家乐福福、KFC、自营百货推广家乐福合肥肥第二家店店74旺城国际·金色巴黎基本信息总建面3.3万（含公寓）商业面积1.16万平方米层数4层塔楼共14层，总高97米推广语一间好铺，一生摇钱树租售情况二三四层实现100％销售，一层铺面较大且价格高销售受阻，销售率为50％楼层分布首层国际品牌街区、珠宝、美容专柜均价30000，铺面45～85平米二层休闲淑女区均价15000三层男装及休闲服饰均价12000四层儿童街区、家饰品、婚庆礼品、文体学生用品均价9500出售方式总价返租8％，可经营、出租、代租，投资者居多点评项目成功主要依托家乐福及其地段——家乐福旁边边的典型综综合体75旺城国际··金色巴黎黎营销关键键模式分析析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位合肥市核心心商圈辐射射地带家乐福商圈圈效应带动动投资性总价返租8％，可经营营、出租、、代租，，，二三四层层实现100％销售76合家福商业业街基本信息总建面1.4万平方米商业面积1.4万平方米层数2层，1跃2复式铺主力店合家福定位以大卖场为主力店、临街商铺为主要形式的区域性购物中心——香格里拉家家园商业街街租售情况05年初开始租售，主力店合家福已进驻开业，推出60％左右（均为外街复式铺），均价11000，内街未推出出售方式先推出外街部分复式铺，均价11000，销售率90%,现正尝试推出内街,端头铺王9000点评位置较偏，周年商业氛围不浓，开业情况较差，销售放缓“住宅连带带商铺开发发”类77合家福商业业街营销关关键模式分分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位紧邻安徽大大市场，地地处区域交通主主干道以大卖场为为主力店、、临街商铺为为主要形式式的区域性购物物中心规模14000平方米78案例营销关关键因素比比对分析区位规模定位运营投资性推广元一·时代广场合家福商业业街金色巴黎环球广场桐山国购安徽国购类别购物中心类购物中心住宅连带商铺开发因子元一时代广场安徽国购桐山国购环球国购金色巴黎合家福区位344444规模554424定位544444运营543432推广522422投资性43233.5379案例分析结结论1、购物中心心一般在前前期即解决决主力店招招商问题，，并整体考考虑项目的的业态组合合，打造前前卫的商业业概念；并并结合大手手笔的营销销动作，吸吸引市场投投资者关注注；利用返返租销售政政策，吸引引长线投资资客进入；；2、类购物中中心形式的的集中商业业，一般都都仿照购物物中心操作作模式，但但在主力店店招商及营营销推广上上，与购物物中心有差差距；销售售成果也要要略为逊色色；3、街铺类产产品一般等等到准现铺铺阶段销售售，不作定定位考虑，，也没有大大规模的宣宣传攻势，，主要依靠靠所属住宅宅小区的带带动，向已已购买住宅宅的客户做做投资推荐荐，营销主主动性差。。80问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定商业项目营营销模式总总结与案例例佐证项目整体致致胜策略合肥商业项项目市场表表现81地段价值的的提升规模效应业态优化、、概念领先先主力店招商商、统一管管理营销促动市市场神经妥善解决投投资三要素素（安全性、、收益性、、流动性））决定商业销销售力的六六大因素定位区位位投资性经营决定商业销销售力的六六大因素销售力提升升的范畴我们的突破破口在哪里里？规模营销82三位一体综综合致胜策策略产品领先实效营销销售模式创创新83我们首先要要研究的问问题产品领先实效营销销售模式创创新84问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目整体致致胜策略项目商业定定位产品设计优优化建议项目研究工工作步骤项目属性研研判与界定定85定位背景综综述市场条件因因素从宏观层面面来说，合合肥市经济济前景看好好，具有扎扎实的商业业基础；合肥市城市市规划及商商业网点规规划对本项项目商业定定位及功能能有所限定定，按其设设想，本项项目在城市市商业功能能中扮演居居住区级商商业的角色色，可以形形成特色休休闲文化商商业街区。。据本项目可可以作为居居住区级商商业中心来来发展，其其重点是：：以经销生生活必需品品的超级市市场和各类类便民网点点为主；住住宅组团中中建立综合合超市，专专业店、专专卖店及餐餐饮、洗涤涤、美发、、健身、维维修等特色色店等；本项目附近近的环球（（家乐福））购物广场场及合家福福购物广场场对本项目目商业定位位也有较大大影响；本项目商业业定位必须须以商业消消费者、投投资者、经经营者等潜潜在目标客客户的需求求为基础；；目前合肥市市商业地产产形势较为为火爆，但但本片区已已表现出供供过于求，，本项目将将面临严峻峻的竞争势势态，未来来的竞争威威胁不确定定因素较多多；地块南北马马鞍山南路路沿线商业业及商圈商商业主要业业态为大卖卖场、专业业店、专卖卖店、便利利店、超市市等，经营营品种众多多，缺乏统一规规划，在定定位时需要要进一步提提升。86项目条件因因素定位背景综综述本项目具有有商业开发发的基本条条件，满足足商业经营营的可达性性、能见度度、商业经经营环境、、人流量的的要求；本项目交通通便利，地地段前景看看好；项目面临较较好的市场场机会和激激烈市场竞竞争态势，，机会与挑挑战共存。。87项目商业定定位的原则则1、与城市的的文化及消消费水平相相协调；2、与本区域域现有商业业有机结合合，避免恶恶性竞争；；3、定位后的的产品，更更利于