牧TOP4马山高端别墅项目(新鲜)课件

成都牧马山项目成都牧马山项目11.土地属性3.客源定位4.价格定位5.经济测算简报提纲2.市场解析1.土地属性3.客源定位4.价格定位5.经济测算简报2土地属性分析项目定位1.土地属性2.市场解析3.产品建议4.价格定位5.经济测算土地属性分析1.土地属性2.市场解析3.产品建议4.3土地属性土地属性4成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄生态园成都市区应天寺双流机场土地属性区域概念牧马山机场高速本案地块位于成都市双流县牧马山区域，属城市近郊范畴，牧马山是成都传统高档别墅住区。14公里4公里成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄成都市区应天寺5成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄生态园成都市区应天寺双流机场土地属性牧马山机场高速交通出行本案地块周边，目前只适合自备车出行。成新公路扩建及华牧路年内动工，都将直接利好本案。成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄成都市区应天寺6土地属性分析事项状况描述区域交通宗地位于双流县牧马山区域周边配套4km范围内交通目前只适合自备车出行教育双流县城的兴兴幼稚园，骆家祠完小，东升一中，棠湖中学，双流中学医院双流县城的妇幼保健院，县一医院商业双流县城区商业文化娱乐体育双流县图书馆公园、公建应天寺，棠湖公园银行双流县城分布各大商业银行网点邮局双流县城齐备地块所处的牧马山区域目前生活机能缺乏，生活配套基本依赖双流县城。土地属性分析事项状况描述区域交通宗地位于双流县牧7本案地块平整，背山面水，自然资源得天独厚。土地属性地块现状本案地块平整，背山面水，自然资源得天独厚。土地属性地块现状8区域定位：成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。未来将发展成为以运动休闲为特色，以休闲商务和高尚人居为主题，集会议展示、商务办公、运动健康、商业娱乐、教育培训、科技研发等功能于一体的综合性临空型生态新城。区域发展现状：已建成的项目有四川国际高尔夫俱乐部、牧马山庄、川音美院、成都警察学校、艺朗雕塑、森宇维也纳森林别墅等，山水新城已初具规模。国航西南公司、鹰联航空公司等竞相落户牧马山。土地属性区域发展区域房地产发展：随着维也纳森林别墅、高尔夫山庄、牧马山易城、半山卫城等项目的开盘和营销，牧马山片区已引起国内外投资者和房地产开发商的广泛关注。牧马山新城正日渐成为成都地区人居环境最佳、最具开发竞争力的投资热土之一，令其凸显“都市香格里拉”的鲜明特色。区域定位：区域发展现状：已建成的项目有四川国际高尔夫俱乐部、91、地处牧马山传统别墅区域，与生俱来的高端定位基础2、背山面水，占据城市稀缺资源，居住环境优美土地属性小结3、本案所在区域，从目前绝对距离上看属城市近郊概念，周边交通、商业配套等条件还相当缺乏1、地处牧马山传统别墅区域，与生俱来的高端定位基础2、背山面10项目定位项目定位11基于本案土地属性方面的优势，建议定位：项目定位定位基础牧马山下·清水河畔·自然别墅群落基于本案土地属性方面的优势，建议定位：项目定位定位基础牧马山12规划指标征地面积259.35亩净用地面积204亩，其余为代征用地用地性质：居住(兼容商业小于计容积率建筑面积的5％)容积率小于等于1.0建筑密度小于30%建筑限高18米项目定位项目指标分析根据指标，本案为：叠加或者联排规划指标项目定位项目指标分析根据指标，本案为：132007年1-8月双流房地产市场分析别墅市场分类分析1.土地属性2.市场解析3.客源定位4.价格定位5.经济测算2007年1-8月双流房地产市场分析1.土地属性2.市场14双流房地产市场双流房地产市场15市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交量走势2007年1-8月，温江区的住宅成交套数保持增长趋势。5月份由于光华大道和温江城区的大量项目推案，导致成交量成倍增加。7月份的成交量达到了目前的最大值，1666套。与成都市主城6区的平均水平比较，差距也在逐渐缩小。市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交量走势20016市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交均价走势2007年1-8月，温江区住宅成交均价呈现涨多于跌的趋势。4月份出现了目前的最小值，当月仅3263元/平方米。到8月份达到4100元/平方米左右。与成都市主城6区的差距在1300元/平方米。市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交均价走势2017别墅市场别墅市场18市场分析双流独栋别墅项目开盘时间交房时间规模(万M2)价格(元/M2)主力面积（M2）主力总价（万元）销售情况(推出/销售)销售率月均销售麓山国际社区04.10/100预计15000-19000365-456（地上230-280）预计400-600412/412100％12三利宅院白云渡06.1207年底10.714000398-593（地上278-463）557-83039/2051％4半山卫城06.607年底7.99000218-360196-32458/4984％4萨尔茨堡07.507.125.17500261-310（地上220-261）196-23350/2550％13中航云岭06.5一期现房二期08年初6.112500333-390416-48893/7884％6牧马山易城二期06.1007.1228000360-415（地上280-365）288-33253/4381％58000-10000元/平方米：产品竞争力较弱，属于中档别墅定位；10000-12000元/平方米：目前无市场供应，市场机会点；12000-14000元/平方米：具有一定产品竞争力，属于高档别墅定位；14000元/平方米以上：产品竞争力强，成都顶级产品。市场分析双流独栋别墅项目开盘交房规模价格主力面积（M2）主力19规模：集中在4-10万平方米价格：8000-14000元/平方米主力面积：地上300-360平方米主力总价：200-500万

销售率：50-80％月均去化：4-6套市场分析双流独栋别墅麓山国际社区半山卫城萨尔茨堡中航云岭牧马山易城三利宅院白云渡独栋市场基础价格：12000元/平方米。规模：集中在4-10万平方米市场分析双流独栋别20重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目位置：人民南路南延线麓山大道二段6号产品类型：独栋立面风格：地中海风格预计均价：15000-19000元/㎡（地上面积）

4000元/㎡（地下室）主力面积：365-456㎡(含地下室面积130-170

㎡)主力总价：400-600万元项目优势：配套完善，规划档次高项目劣势：周边配套不完善，居住氛围不够成熟市场分析重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目21双流联排别墅项目开盘时间交房时间规模(万M2)价格(元/M2)主力面积（M2）主力总价（万元）销售情况(推出/销售)销售率月均销售三利宅院白云渡06.1207年底10.78000270-320(地上190-200)216-256279/11240％16蜀郡二期07.408.4309000300-320(地上260-280)270-288149/5034％17原乡06.907年底6.47200230-310(地上190-250)166-223115/9583％11江南宅院06.507.113.67300251-279183-204139/9971％8半山卫城06.607年底7.97600160-193122-147300/23077％18锦丽园别墅三期07.308.44.37000291-322(地上242-267)204-225157/12781％32市场分析7000-8000元/平方米：产品力较一般，几个项目价格较接近，竞争激烈；8000-9000元/平方米：具有一定产品特色，在联排市场中竞争力较明显。双流联排别墅项目开盘交房规模价格主力面积（M2）主力总价销售22原乡江南宅院半山卫城蜀郡三利宅院白云渡锦丽园规模：集中在4-10万平方米价格：7000-9000元/平方米主力面积：地上190-280平方米主力总价；160-280万销售率：70-85％月均去化：8-18套左右市场分析双流联排别墅联排市场基础价格：8500元/平方米。原乡江南宅院半山卫城蜀郡三利宅院白云渡锦丽园规模23重点个案——半山卫城投资开发：成都富邦投资有限责任公司项目位置：双流县区牧马山

产品类型：联排立面风格：地中海风格目前均价：7600元/㎡主力面积：160-193㎡主力总价：122-147万元推案销售：06.6月开盘，月均销售18套项目优势：坡地别墅，环境较好，靠近高尔夫球场项目劣势：产品细节较粗糙，周边配套不完善市场分析重点个案——半山卫城投资开发：成都富邦投资有限责任公司项目优24双流叠拼别墅项目开盘时间交房时间规模(万M2)价格(元/M2)主力面积（M2）主力总价（万元）销售情况(推出/销售)销售率月均销售蓝山美树05.1008.47.26500200-206130-134200/17085%9麓山国际社区07.708.91009000213-238192-21467/67100％67锦镇06.907.311.25000224-270112-135316/22170％22市场分析6000元/平方米以下：产品力不具特色；6000-7000元/平方米：具有一定产品特色与市场知名度；9000元/平方米及以上：顶级高尔夫别墅社区中的少量叠拼，市场稀缺。双流叠拼别墅项目开盘交房规模(万M2)价格主力面积（M2）主25蓝山美树麓山国际锦镇规模：集中在7-11万平方米价格：5000-6500元/平方米主力面积：200-240平方米主力总价：130-230万销售率：70-100％月均去化：20-25套左右市场分析双流叠拼别墅叠拼市场基础价格：6500元/平方米。蓝山麓山锦镇规模：集中在7-11万平方米市场分析26重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目位置：人民南路南延线麓山大道二段6号

产品类型：叠拼立面风格：“美式乡村风格”与现代风格相结合

目前均价：9000元/㎡主力面积：213-238㎡主力总价：192-214万元推案销售：07年7月1日推出72套当月全部售罄项目优势：配套完善，规划档次高项目劣势：周边配套不完善，居住氛围不够成熟市场分析重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目271.从价格情况来看独栋：价格落点基础12000元/平方米；联排：价格落点基础8500元/平方米；叠拼：价格落点基础6500元/平方米。3.从销售情况来看独栋：销售率50-80%，月均销售4-6套/月；联排：销售率70-85%，月均销售8-18套/月；叠拼：销售率70-100%，月均销售20-25套/月。市场小结考虑别墅市场的价格及去化速度情况，结合本案容积率要求，主力产品建议为联排产品。2.从面积设定来看独栋：地上面积300-360平方米；联排：地上面积190-280平方米；叠拼：地上面积200-240平方米。1.从价格情况来看市场小结考虑别墅市场的价格及去化速度情况，284.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位5.经济测算4.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位5.29客源定位客源区域通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个基本的判断:成都市区双流城区南部新区华阳外地30%20%30%10%10%客源定位客源区域通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个30客源定位客源年龄通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个基本的判断:25岁以下25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁40-45岁45-50岁50岁以上2%5%10%15%30%15%15%8%客源定位客源年龄通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个31客源定位客源职业通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个基本的判断:私营业主大型企业领导政府机关高层高新企业金领其他40%20%15%15%10%客源定位客源职业通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个32客源定位客源结论通过以上对本案客源的基本判断，我们得出：本案的客源主要是来自成都市区和南部新区的私营业主和企业、机关高层这部分高收入人群。客源定位客源结论通过以上对本案客源的基本判断，我们得出：本案334.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位大市场背景牧马山区域别墅市场价格走势价格建议5.经济测算4.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位34大市场背景大市场背景35成都大市场环境2002年到2005年成都市商品住宅成交面积稳步增长，增速基本维持在20％之内，而2006年商品住宅销售面积较05年增长46.7％。成都大市场环境2002年到2005年成都市商品住宅成交面积稳36成都大市场环境从2002年开始，成都市商品房及住宅销售均价持续稳步上涨，除2003年增长速度低于10％之外，2004年到2006年三年内成都市商品房及住宅销售均价上涨速度都在20％左右。成都大市场环境持续平稳上升。成都大市场环境从2002年开始，成都市商品房及住宅销售均价持37牧马山区域别墅市场走势牧马山区域别墅市场走势38定价依据牧马山区域别墅产品价格变化从2004年开始，成都市独栋别墅销售均价持续稳步上涨，06-07年涨幅较为显著，基本涨幅25％以上定价依据牧马山区域别墅产品价格变化从2004年开始，成都市独39价格建议价格建议40价格定位联排产品社区资源比较比较项本案半山卫城江南宅院比较地段牧马山牧马山双流白家江南宅院最好环境背依牧马山，面对清水河，自然景观极佳坐落于牧马山无外部景观资源本案最好配套主要依靠双流城区配套，距离较远主要依靠双流城区配套，距离较远主要依靠华阳城区配套，距离较近江南宅院最好交通大件路大件路人南路延线，更靠近市区江南宅院最好定位高档中档中档本案最好项目规模占地200亩占地400亩占地160亩半山卫城最好，本案次之价格定位联排产品社区资源比较比较项本案半山卫城江南宅院比较地41价格定位联排产品力比较比较项本案半山卫城江南宅院比较立面材料面砖、石材为主面砖、石材面砖、石材、涂料半山卫城与本案较好绿化景观主打山水自然景观，结合密集绿化坡地景观，内部规划湖泊人工水景本案最好楼层状况2-32-32-3三个项目较接近户型主力面积250-350(不含地下室面积)160-193（不含地下室面积）251-279（不含地下室面积）本案户型较为舒适户型附加值花园100㎡以上100-200㎡73-102㎡半山卫城与本案较好露台20-30㎡10-14㎡8-21㎡本案最好地下室70-80㎡//本案最好车库地下车库与地上车位结合部分带车库1个，部分室外停车位带车库1个，需购买半山卫城与本案较好会所商业室内外会所结合网球场，酒吧，咖啡休闲等健身，休闲半山卫城最好价格定位联排产品力比较比较项本案半山卫城江南宅院比较立面材料42价格定位独栋产品通过以上价格比较，我们得出本案联排产品市场稳健价格为8500元/平方米。1.本案依山傍水的景观资源具有很强优势。2.本案的产品风格独具特色，产品竞争力强。3.基于目前成都房地产市场迅猛发展的势头，未来价格上涨空间大。建议：本案明年开盘联排进取性价格为10000元/平方米。价格定位独栋产品通过以上价格比较，我们得出本案联排产品市场稳43价格定位叠拼产品社区资源比较比较项本案麓山国际社区蓝山美树比较地段牧马山人南延线东侧，麓山大道南面人南延线，麓山大道交汇处麓山国际社区和蓝山美树相当，本案次之环境背依牧马山，面对清水河，自然景观极佳环抱高尔夫球场，球场景观尽收眼底，周边环境优美，坡地落差较大，周边景观一般麓山国际与本案较好配套主要依靠双流城区配套，距离较远靠近华阳镇，配套较好，自身配套也非常完善主要依靠华阳镇配套，比较完善麓山国际与蓝山美树较好交通大件路，距离市区较远人南路延线，更靠近市区人南路延线，更靠近市区麓山国际社区和蓝山美树相当，本案次之定位高档高档中档麓山国际与本案较好项目规模占地200亩占地2800亩占地500亩麓山国际社区最好，蓝山美树次之价格定位叠拼产品社区资源比较比较项本案麓山国际社区蓝山美树比44价格定位叠拼产品力比较比较项本案麓山国际社区蓝山美树比较立面材料面砖、石材为主面砖、石材面砖、涂料麓山国际与本案较好绿化景观主打山水自然景观，结合密集绿化坡地景观，高尔夫球场，部分区域有大面积水景坡地落差较大麓山国际与本案较好楼层状况2-32-31-2麓山国际与本案较好户型主力面积180-220213-238200-206三个项目较接近户型附加值花园50-80㎡以上10-40㎡80㎡本案与蓝山美树较好露台20-30㎡14-38㎡40-100㎡蓝山美树最好，本案次之地下室50-70㎡无50㎡本案最好，蓝山美树次之车库赠送地下车位1跃2送2个地下车位3跃4跃5送3个地下车位不带车库，车位需购买麓山国际与本案较好商业会所会所与商业结合5万平方米的麓镇商业中心小面积商业配套麓山国际最好价格定位叠拼产品力比较比较项本案麓山国际社区蓝山美树比较立面45价格定位叠拼产品通过以上的价格比较，我们得出本案叠拼产品市场稳健价格为6500元/平方米。建议：本案明年开盘叠拼进取性价格为8000元/平方米。1.本案依山傍水的景观资源具有很强优势。2.本案的产品风格独具特色，产品竞争力强。3.基于目前成都房地产市场迅猛发展的势头，未来价格上涨空间大。价格定位叠拼产品通过以上的价格比较，我们得出本案叠拼产品市场464.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位5.经济测算4.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位5.47经济测算经济测算48经济测算产品类型占地容积率总建土地价预估单价总销总成本单位面积毛利润总毛利润联排1360680.68164122440000010000816408000591140893338666611360680.8108854224400000900097968960050393961431166167叠拼1360681.01360682244000008000108854400044793521479059381

联排混合洋房联排8164180.648985224400000100004898460007988201298533021洋房544271.26531222440000060003918744006321-321-20951645合计1360680.9611429722440000088172040014309169177581376经济测算产品类型占地容积率总建土地价预估单价总销总成本单位面49谢谢谢谢50成都牧马山项目成都牧马山项目511.土地属性3.客源定位4.价格定位5.经济测算简报提纲2.市场解析1.土地属性3.客源定位4.价格定位5.经济测算简报52土地属性分析项目定位1.土地属性2.市场解析3.产品建议4.价格定位5.经济测算土地属性分析1.土地属性2.市场解析3.产品建议4.53土地属性土地属性54成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄生态园成都市区应天寺双流机场土地属性区域概念牧马山机场高速本案地块位于成都市双流县牧马山区域，属城市近郊范畴，牧马山是成都传统高档别墅住区。14公里4公里成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄成都市区应天寺55成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄生态园成都市区应天寺双流机场土地属性牧马山机场高速交通出行本案地块周边，目前只适合自备车出行。成新公路扩建及华牧路年内动工，都将直接利好本案。成新公路广都大道绕城高速成雅高速本案双流县吴庄成都市区应天寺56土地属性分析事项状况描述区域交通宗地位于双流县牧马山区域周边配套4km范围内交通目前只适合自备车出行教育双流县城的兴兴幼稚园，骆家祠完小，东升一中，棠湖中学，双流中学医院双流县城的妇幼保健院，县一医院商业双流县城区商业文化娱乐体育双流县图书馆公园、公建应天寺，棠湖公园银行双流县城分布各大商业银行网点邮局双流县城齐备地块所处的牧马山区域目前生活机能缺乏，生活配套基本依赖双流县城。土地属性分析事项状况描述区域交通宗地位于双流县牧57本案地块平整，背山面水，自然资源得天独厚。土地属性地块现状本案地块平整，背山面水，自然资源得天独厚。土地属性地块现状58区域定位：成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。未来将发展成为以运动休闲为特色，以休闲商务和高尚人居为主题，集会议展示、商务办公、运动健康、商业娱乐、教育培训、科技研发等功能于一体的综合性临空型生态新城。区域发展现状：已建成的项目有四川国际高尔夫俱乐部、牧马山庄、川音美院、成都警察学校、艺朗雕塑、森宇维也纳森林别墅等，山水新城已初具规模。国航西南公司、鹰联航空公司等竞相落户牧马山。土地属性区域发展区域房地产发展：随着维也纳森林别墅、高尔夫山庄、牧马山易城、半山卫城等项目的开盘和营销，牧马山片区已引起国内外投资者和房地产开发商的广泛关注。牧马山新城正日渐成为成都地区人居环境最佳、最具开发竞争力的投资热土之一，令其凸显“都市香格里拉”的鲜明特色。区域定位：区域发展现状：已建成的项目有四川国际高尔夫俱乐部、591、地处牧马山传统别墅区域，与生俱来的高端定位基础2、背山面水，占据城市稀缺资源，居住环境优美土地属性小结3、本案所在区域，从目前绝对距离上看属城市近郊概念，周边交通、商业配套等条件还相当缺乏1、地处牧马山传统别墅区域，与生俱来的高端定位基础2、背山面60项目定位项目定位61基于本案土地属性方面的优势，建议定位：项目定位定位基础牧马山下·清水河畔·自然别墅群落基于本案土地属性方面的优势，建议定位：项目定位定位基础牧马山62规划指标征地面积259.35亩净用地面积204亩，其余为代征用地用地性质：居住(兼容商业小于计容积率建筑面积的5％)容积率小于等于1.0建筑密度小于30%建筑限高18米项目定位项目指标分析根据指标，本案为：叠加或者联排规划指标项目定位项目指标分析根据指标，本案为：632007年1-8月双流房地产市场分析别墅市场分类分析1.土地属性2.市场解析3.客源定位4.价格定位5.经济测算2007年1-8月双流房地产市场分析1.土地属性2.市场64双流房地产市场双流房地产市场65市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交量走势2007年1-8月，温江区的住宅成交套数保持增长趋势。5月份由于光华大道和温江城区的大量项目推案，导致成交量成倍增加。7月份的成交量达到了目前的最大值，1666套。与成都市主城6区的平均水平比较，差距也在逐渐缩小。市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交量走势20066市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交均价走势2007年1-8月，温江区住宅成交均价呈现涨多于跌的趋势。4月份出现了目前的最小值，当月仅3263元/平方米。到8月份达到4100元/平方米左右。与成都市主城6区的差距在1300元/平方米。市场解析2007年1-8月成都市主城6区住宅成交均价走势2067别墅市场别墅市场68市场分析双流独栋别墅项目开盘时间交房时间规模(万M2)价格(元/M2)主力面积（M2）主力总价（万元）销售情况(推出/销售)销售率月均销售麓山国际社区04.10/100预计15000-19000365-456（地上230-280）预计400-600412/412100％12三利宅院白云渡06.1207年底10.714000398-593（地上278-463）557-83039/2051％4半山卫城06.607年底7.99000218-360196-32458/4984％4萨尔茨堡07.507.125.17500261-310（地上220-261）196-23350/2550％13中航云岭06.5一期现房二期08年初6.112500333-390416-48893/7884％6牧马山易城二期06.1007.1228000360-415（地上280-365）288-33253/4381％58000-10000元/平方米：产品竞争力较弱，属于中档别墅定位；10000-12000元/平方米：目前无市场供应，市场机会点；12000-14000元/平方米：具有一定产品竞争力，属于高档别墅定位；14000元/平方米以上：产品竞争力强，成都顶级产品。市场分析双流独栋别墅项目开盘交房规模价格主力面积（M2）主力69规模：集中在4-10万平方米价格：8000-14000元/平方米主力面积：地上300-360平方米主力总价：200-500万

销售率：50-80％月均去化：4-6套市场分析双流独栋别墅麓山国际社区半山卫城萨尔茨堡中航云岭牧马山易城三利宅院白云渡独栋市场基础价格：12000元/平方米。规模：集中在4-10万平方米市场分析双流独栋别70重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目位置：人民南路南延线麓山大道二段6号产品类型：独栋立面风格：地中海风格预计均价：15000-19000元/㎡（地上面积）

4000元/㎡（地下室）主力面积：365-456㎡(含地下室面积130-170

㎡)主力总价：400-600万元项目优势：配套完善，规划档次高项目劣势：周边配套不完善，居住氛围不够成熟市场分析重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目71双流联排别墅项目开盘时间交房时间规模(万M2)价格(元/M2)主力面积（M2）主力总价（万元）销售情况(推出/销售)销售率月均销售三利宅院白云渡06.1207年底10.78000270-320(地上190-200)216-256279/11240％16蜀郡二期07.408.4309000300-320(地上260-280)270-288149/5034％17原乡06.907年底6.47200230-310(地上190-250)166-223115/9583％11江南宅院06.507.113.67300251-279183-204139/9971％8半山卫城06.607年底7.97600160-193122-147300/23077％18锦丽园别墅三期07.308.44.37000291-322(地上242-267)204-225157/12781％32市场分析7000-8000元/平方米：产品力较一般，几个项目价格较接近，竞争激烈；8000-9000元/平方米：具有一定产品特色，在联排市场中竞争力较明显。双流联排别墅项目开盘交房规模价格主力面积（M2）主力总价销售72原乡江南宅院半山卫城蜀郡三利宅院白云渡锦丽园规模：集中在4-10万平方米价格：7000-9000元/平方米主力面积：地上190-280平方米主力总价；160-280万销售率：70-85％月均去化：8-18套左右市场分析双流联排别墅联排市场基础价格：8500元/平方米。原乡江南宅院半山卫城蜀郡三利宅院白云渡锦丽园规模73重点个案——半山卫城投资开发：成都富邦投资有限责任公司项目位置：双流县区牧马山

产品类型：联排立面风格：地中海风格目前均价：7600元/㎡主力面积：160-193㎡主力总价：122-147万元推案销售：06.6月开盘，月均销售18套项目优势：坡地别墅，环境较好，靠近高尔夫球场项目劣势：产品细节较粗糙，周边配套不完善市场分析重点个案——半山卫城投资开发：成都富邦投资有限责任公司项目优74双流叠拼别墅项目开盘时间交房时间规模(万M2)价格(元/M2)主力面积（M2）主力总价（万元）销售情况(推出/销售)销售率月均销售蓝山美树05.1008.47.26500200-206130-134200/17085%9麓山国际社区07.708.91009000213-238192-21467/67100％67锦镇06.907.311.25000224-270112-135316/22170％22市场分析6000元/平方米以下：产品力不具特色；6000-7000元/平方米：具有一定产品特色与市场知名度；9000元/平方米及以上：顶级高尔夫别墅社区中的少量叠拼，市场稀缺。双流叠拼别墅项目开盘交房规模(万M2)价格主力面积（M2）主75蓝山美树麓山国际锦镇规模：集中在7-11万平方米价格：5000-6500元/平方米主力面积：200-240平方米主力总价：130-230万销售率：70-100％月均去化：20-25套左右市场分析双流叠拼别墅叠拼市场基础价格：6500元/平方米。蓝山麓山锦镇规模：集中在7-11万平方米市场分析76重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目位置：人民南路南延线麓山大道二段6号

产品类型：叠拼立面风格：“美式乡村风格”与现代风格相结合

目前均价：9000元/㎡主力面积：213-238㎡主力总价：192-214万元推案销售：07年7月1日推出72套当月全部售罄项目优势：配套完善，规划档次高项目劣势：周边配套不完善，居住氛围不够成熟市场分析重点个案——麓山国际投资开发：成都万华房地产开发有限公司项目771.从价格情况来看独栋：价格落点基础12000元/平方米；联排：价格落点基础8500元/平方米；叠拼：价格落点基础6500元/平方米。3.从销售情况来看独栋：销售率50-80%，月均销售4-6套/月；联排：销售率70-85%，月均销售8-18套/月；叠拼：销售率70-100%，月均销售20-25套/月。市场小结考虑别墅市场的价格及去化速度情况，结合本案容积率要求，主力产品建议为联排产品。2.从面积设定来看独栋：地上面积300-360平方米；联排：地上面积190-280平方米；叠拼：地上面积200-240平方米。1.从价格情况来看市场小结考虑别墅市场的价格及去化速度情况，784.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位5.经济测算4.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位5.79客源定位客源区域通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个基本的判断:成都市区双流城区南部新区华阳外地30%20%30%10%10%客源定位客源区域通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个80客源定位客源年龄通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个基本的判断:25岁以下25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁40-45岁45-50岁50岁以上2%5%10%15%30%15%15%8%客源定位客源年龄通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个81客源定位客源职业通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个基本的判断:私营业主大型企业领导政府机关高层高新企业金领其他40%20%15%15%10%客源定位客源职业通过对区域在售项目的了解，我们对本案客源有个82客源定位客源结论通过以上对本案客源的基本判断，我们得出：本案的客源主要是来自成都市区和南部新区的私营业主和企业、机关高层这部分高收入人群。客源定位客源结论通过以上对本案客源的基本判断，我们得出：本案834.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位大市场背景牧马山区域别墅市场价格走势价格建议5.经济测算4.价格定位1.土地属性2.市场解析3.客源定位84大市场背景大市场背景85成都大市场环境2002年到2005年成都市商品住宅成交面积稳步增长，增速基本维持在20％之内，而2006年商品住宅销售面积较05年增长46.7％。成都大市场环境2002年到2005年成都市商品住宅成交面积稳86成都大市场环境从2002年开始，成都市商品房及住宅销售均价持续稳步上涨，除2003年增长速度低于10％之外，2004年到2006年三年内成都市商品房及住宅销售均价上涨速度都在20％左右。成都大市场环境持续平稳上升。成都大市场环境从2002年开始，成都市商品房及住宅销售均价持87牧马山区域别墅市场走势牧马山区域别墅市场走势88定价依据牧马山区域别墅产品价格变化从2004年开始，成都市独栋别墅销售均价持续稳步上涨，06-07年涨幅较为显著，基本涨幅25％以上定价依据牧马山区域别墅产品价格变化从2004年开始，成都市独89价格建议价格建议90价格定位联排产品社区资源比较比较项本案半山卫城江南宅院比较地段牧马山牧马山双流白家江南宅院最好环境背依牧马山，面对清水河，自然景观极佳坐落于牧马山无外部景观资源本案最好配套主要依靠双流城区配套，距离较远主要依靠双流城区配套，距离较远主要依靠华阳城区配套，距离较近江南宅院最好交通大件路大件路人南路延线，更靠近市区江南宅院最好定位高档中档中档本案最好项目规模占地200亩占地400亩占地160亩半山卫城最好，本案次之价格定位联排产品社区资源比较比较项本案半山卫城江南宅院比较地91价格定位联排产品力比较比较项本案半山卫城江南宅院比较立面材料面砖、石材为主面砖、石材面砖、石材、涂料半山卫城与本案较好绿化景观主打山水自然景观，结合密集绿化坡地景观，内部规划湖泊人工水景本案最好楼层状况2-32-32-3三个项目较接近户型主力面积250-350(不含地下室面积)160-193（不含地下室面积）251-279（不含地下室面积）本案户型较为舒适户型附加值花园100㎡以上100-200㎡73-102㎡半山卫城与本案较好露台20-30㎡10-14㎡8-21㎡本案最好地下室70-80㎡//本案最好车库地下车库与地上车位结合部分带车库1个，部分室外停车位带车库1个，需购买半山卫城与本案较好会所商业室内外会所结合网球场，酒吧，咖啡休闲等健身，休闲半山卫城最好价格定位联排产品力比较比较项本案半山卫城