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文档简介

房地产法房地产开发一、土地使用权出让1、定义:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、出让方式:拍卖,招标或双方协议的方式商业,旅游,娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖,招标方式;没有条件的,可以采取双方协商(协议价格不得低于国家确定的最低价格)

3、使用年限:住宅:70年,期满自动续期;工业用地:50年教育,科技,文化,卫生,体育用地:50年商业,旅游,娱乐用地:40年综合和其他用地:50年非住宅用地期满,按照法律规定办理

2)土地使用者需要改变土地使用权合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门同意,签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,相应调整使用权出让金3)土地使用权约定的出让合同期限届满,需要继续使用土地的,应当至迟于届满前1年申请续期,除根据公共利益需要收回土地的,应当予以批准,批准后,重新签订出让合同;若未申请或未批准的,土地使用权由国家无偿收回。土地使用权划拨一、定义:县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿,安置等费用后将该副土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律,行政法规另有规定除外,划拨土地没有使用权期限限制。二特征

1、划拨行为是一种政府行政行为;2、无偿行为3、无使用期限限制4、不得转让,出租,抵押,否则要补缴土地出让金5、政府可以根据需要收回三、划拨范围1、国家机关用地和军事用地

2、城市基础设施用地和公益事业用地3、国家重点扶持的能源,交通,水利等项目用地

4、房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

三、以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时满足以下条件:1、按照出让合同已经支付全部的土地出让金,并取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或其他建设用地条件3、转让房地产时,房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书

五、房地产转让流程1、签订书面转让合同,合同载明土地使用权取得方式2、提出申请并申报成交价格。签订合同后30日内,持房地产权属证书,当事人合法证明,转让文件等,向房管局盛情并申报成交价格。3、审查。房管局在15天作出是否受理书面答复4、核实,评估申报价格5、缴纳契税和补地价:契税3%-5%6、过户并发证城市房屋拆迁一、拆迁管理1、拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可进行拆迁;2、房屋拆迁部门在发放房屋拆迁许可证同时,应当将拆迁许可证中载明的拆迁人,拆迁防卫,拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布;3、房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托

4、拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议;拆迁租赁房屋的,还应当与承租人签订拆迁补偿安置协议5、协议签订后,被拆迁人或房屋承租人拒绝搬迁的,拆迁人可以向仲裁委仲裁或法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请法院先于执行;6、如果达不成拆迁协议的,经当事人申请,可以由房屋拆迁管理部门裁决,房屋管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决,自收到申请后30日作出就决定,对裁决不服,3个月内起诉。拆迁人已经给与被拆迁人货币补偿或提供了安置房周转用房的,诉讼期间不停止拆迁执行

7、被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁的,由房屋所在地的市县人民政府责成有关部门强制拆迁或申请法院强制拆迁,实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事宜,向公证机关办理证据保全。

二、拆迁补偿与安置1、除违章建筑或超过批准期限的临时建筑,不予补偿,其余应当对被拆迁人进行补偿;2、补偿方式:货币或房屋产权调换货币补偿:根据被拆迁房屋的区位,用途,建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;产权调换:计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价

5、拆迁人应当对被拆迁人或承租人支付搬迁补助费6、临时安置补助费:在过渡期内,被拆迁人或承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;但如果他们使用拆迁人周转房的,不支付。7、因拆迁造成停产,停业的,拆迁人给与适当补偿。房屋预售一、定义:房屋预售也称商品房预售,是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,由买受人支付价款的行为。二、商品房预售符合条件1、已经交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书2、持有建设工程规划许可证3、按提供预售的商品房计算,投入开发资金达到公证总投资的25%以上,并已确定工程进度和竣工交付日期面积争议解决方法一、房屋面积组成:建筑面积=套内面积+分摊面积1、面积允许误差3%以内2、面积误差超过3%的,购买人可以有权退房,买受人退房的,开发企业应当在提出退房之日起30日内将房价款及利息返还给买受人3、买受人不退房的:登记面积大于合同约定面积---误差在3%以内的买受人补齐房款,超过部分开发商自己承担

4、登记面积比合同约定

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