某商业地产项目招商方案课件

招商实战-兵法

深圳某商业地产项目招商方案

招商实战-兵法

深圳某商业地产项目招商方案1案例分析案例分析2目录第一部分商场基本情况一、本项目地段概述■地理位置■商业氛围■商场规模■项目配套设施目录第一部分商场基本情况3第二部分：周边人口结构调查一、镇人口二、中心城人口与商业情况第三部分：商业市场调查一、老中心城商业情况二、其他镇的商业情况调查第二部分：周边人口结构调查4第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准一、商场经营定位：二、首层商业步行街三、女人世界四、装修标准商场公共装修建议：一楼步行街及内步行街铺位装修：二楼铺位装修第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准5第五部分招商策略一、招商平面分割图二、商业租金调查及商场租金确定■商场租金调查：■中心城部分商业街商铺租金调查■商场租金及租赁期：■租金策略■租赁期内实际租金收益：■招商目标客户■招商相关法律文本

第五部分招商策略6第六部分整合推广策略一、商场命名二、商场推广主题三、招商推广策略四、招商画册要点及文案五、招商、销售推广时间进度安排

第六部分整合推广策略7第一部分商场基本情况一、本项目地段概述1、地理位置：项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。2、商业氛围：项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。3、商场规模：商业建筑面积：33103.37平方米；层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。一层10308.61平方米二层10292.55平方米，三层8842.29平方米，四层3659.92平方米。地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）第一部分商场基本情况84、项目配套设施：全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位：244个广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。

4、项目配套设施：9第二部分：周边人口结构调查一、镇人口位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。第二部分：周边人口结构调查10二、龙岗老中心城人口与商业情况1、龙岗老中心城人口状况龙岗老中心城人口调查第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）二、龙岗老中心城人口与商业情况11名称总户数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口10004000宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村洪围工业区

外来人口

35000名称总户数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口10004012龙岗村委石桥村常住人口5002000龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村教师新村梁屋村格水村龙岗村工业区

外来人口

20000龙岗村委石桥村常住人口5002000龙岗村西一村后福村西二村13新生村委牛桥村常住人口

15000新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村

外来人口

40000雅豪祥苑二期

12004800九州家园

9643856龙富花园

4801920南联村常住人口657

2970南联村外来人口

30000鹏达花园900

3600盛平村常住人口278

966盛平村外来人口

6000

合计

170112新生村委牛桥村常住人口

15000新生仙人岭村里比电子厂水园142、龙岗老城区人口状况分析龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。2、龙岗老城区人口状况分析15第三部分：龙岗商业市场调查一、龙岗老中心城商业情况该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。第三部分：龙岗商业市场调查16龙岗镇中心主要商业商场名称位置规模经营布局经营情况人人购物广场龙平东路东段43000平方米一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店五楼：（未开业）经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。百佳超市龙平东路东段900平方米百佳超级市场——900M2，日用百货，小商品为主。良好龙岗国际商场龙平东路东段2000平方米龙岗国际商场——2000M2首饰、珠宝玉器、钟表、服装一般。

福临百货38000平方米龙岗路与深惠路交汇金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品

已经试业龙岗镇中心主要商业商场名称经营布局经营情况人人购物广场一楼：17龙岗旧城镇区家电类商场商场位置经营布局经营情况铭可达家电中心设于人人购物广场内家电良好

嘉力强电子设备展示厅深惠公路以南潮味酒店以东家电一般嘉禾电器商场龙平东路中段家电一般富佳商场深惠公路东段龙岗立交以西家电一般

龙岗旧城镇区家电类商场商场位置经营布局经营情况铭可达家电中心18龙岗旧城镇区家私类商场商场位置面积经营情况金利来家私深惠公路东端龙岗立交以西1200M2较差金宝马家私城龙岗立交南侧900M2较差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以东2500M2良好华腾家私城过龙岗立交深汕公路南侧700M2档次低，一般顺德家私城内环路与深惠路交叉口2000M2档次低，经营一般

龙岗旧城镇区家私类商场商场位置面积经营情况金利来家私深惠公路19龙岗旧城镇专业市场商业名称位置经营面积经营项目经营状况集银皮具综合市场深惠公路与莱英路交叉口60000平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐、超市等商务。一层营业龙岗装饰材料市场龙平东路北侧50000平方米一楼：装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等二楼：灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等在营业

龙岗旧城镇专业市场商业名称位置经营经营项目经营状况集银皮具综20本项目与其它零售商距离表商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间300龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西400百佳龙平东路以北500人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600福临百货龙岗路与深惠路交汇400米

本项目与其它零售商距离表21总结：老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右；有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。总结：22二、龙岗其他镇的商业情况调查1、布吉镇人口及商业情况基本情况位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。

商业情况伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。二、龙岗其他镇的商业情况调查23深惠路以东零售品牌商新一佳：百鸽路南城百货：百鸽路深惠路以西零售品牌商新一佳：布吉中心广场2—4层商业群楼深惠路以东零售品牌商24布吉片区零售超级市场情况：超市名称位置经营范围经营状况南城百货深惠路东一楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房二楼：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。良好新一佳信义广场店

百鸽路

一楼：生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等二楼：服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等良好新一佳布吉中心店吉华路西二楼：生鲜食品、饮料、烟酒等三楼：服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等良好

布吉片区零售超级市场情况：超市名称位置经营范围经营状况南城百25另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等262、横岗镇人口及商业情况基本情况该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积81.12平方公里，总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）横岗商业情况横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。2、横岗镇人口及商业情况27横岗目前的商业设施商业名称商业规模大品牌零售商家新世界广场8000平方米无天和百货2500平方米龙洲百货6000平方米

横岗目前的商业设施商业名称商业规模大品牌零售商家新世界广场828结论横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。结论293、大鹏镇人口及商业情况基本情况位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。商业情况由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。

3、大鹏镇人口及商业情况30大鹏商业设施一览表商场名称规模经营品种大型品牌商家荣华电器商场1000平方米

无家宜多商场1000平方米

鹏锦生商业广场5000平方米

荣华百货3500平方米日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等华润万方3000平方米百货、家电、礼品、服装、内衣、日用品、生鲜、蔬菜、水果等

大鹏商业设施一览表商场名称规模经营品种大型品牌商家荣华电器商313、南澳镇人口及商业情况基本情况位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。商业状况由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。3、南澳镇人口及商业情况32南澳主要商业街名称大品牌商家南澳海鲜特产休闲步行街无

南澳主要商业街名称大品牌商家南澳海鲜特产休闲步行街无

334、葵涌镇人口及商业情况基本情况位于深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。商业情况4、葵涌镇人口及商业情况34主要商业设施商场名称规模经营品种大规模品牌商家迪亚超市2800平方米日用品无新润超级市场600平方米日用百货华润超级商场2500平方米日用百货

主要商业设施商场名称规模经营品种大规模品牌商家迪亚超市280355、坪地镇人口及商业情况基本情况位于深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。商业情况5、坪地镇人口及商业情况36坪地商业设施一览表：商业名称规模经营品种大品牌商家润佳百货500平方米日用百货无华佳超级市场600平方米日用百货华佳百货时装广场1200平方米服装、服饰万惠购物商城1000平方米日用百货富佳商场800平方米日用百货盈佳家电商场300平方米家电吉之堡时尚广场500平方米日用百货

坪地商业设施一览表：商业名称规模经营品种大品牌商家润佳百货5376、坪山镇人口及商业情况基本情况坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。商业状况政府依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。目前，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里的深圳市罗湖工业区已落户坪山。6、坪山镇人口及商业情况38主要商业设施：商业名称规模经营品种大品牌商家华润超级市场1500平方米日用百货，家电，无国药坪山超级商场400平方米各类药品国泰百货4500平方米一楼：家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶；二楼：超市三楼：超市新世纪服装商场1500平方米男装、女装、休闲装、童装富升百货2000平方米日用百货

主要商业设施：商业名称规模经营品种大品牌商家华润超级市场1539

7、坑梓镇人口及商业情况基本情况：坑梓镇面积46平方公里，总人口6万多人。

7、坑梓镇人口及商业情况40坑梓的主要商业设施：商场名称规模大品牌商家荣利超市800平方米无富家超级市场600平方米振辉百货商场800平方米华润超级市场1200平方米国泰时装商场650平方米宏富百货11016平方米万年丰百货商场450平方米

坑梓的主要商业设施：商场名称规模大品牌商家荣利超市800平方418、平湖镇人口及商业情况基本情况平湖位于龙岗区西北面，总面积约41.8平方公里，人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。商业情况8、平湖镇人口及商业情况42平湖零售商业设施一览：商业名称规模大品牌商家天和百货6740平方米

无文百汇百货商场800平方米日升平价超级商场1150平方米创盛时装商场500平方米南城百货7000平方米美康百货商场300平方米美佳超市300平方米万业城百货6000平方米

平湖零售商业设施一览：商业名称规模大品牌商家天和百货674043第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准第四部分：44一、商场经营定位：天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界定位原则：本项目的经营定位通过对天虹商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；力求经营互补，避免福田中港城与百佳、龙岗万佳与世贸百货的经营重叠与强烈冲突；保证天虹商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。一、商场经营定位：45二、首层商业步行街品牌形象店一条街：饮食类：麦当劳、肯德基、面点王。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。服装鞋包类：经典故事、百丽等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。二、首层商业步行街46生活便利店一条街：糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注。生活便利店一条街：47电子用品一条街：手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器电子用品一条街：48文具图书一条街：包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等文具图书一条街：49美食一条街：包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。美食一条街：50服装鞋包一条街：各类服装、鞋包等。服装鞋包一条街：51日用百货一条街：包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。日用百货一条街：52娱乐：投币跳舞机等娱乐：投币跳舞机等53三、龙岗女人世界时尚服装：主营各类中低档服装，分布于壁铺。

皮鞋箱包：主营各类中低档皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。

针织用品：主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。

化妆用品：主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。

仿真饰品：仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。

风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。

美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。

童装玩具：主营童服、童装、童车、玩具等。

贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。三、龙岗女人世界54四、装修标准1、商场公共装修建议：地面：全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。天花：整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。二层女人世界装修可采用天花布置彩色灯光的效果，增加时尚气氛。墙面：ICI刷白。柱子：公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。四、装修标准552、一楼步行街外街铺位装修：墙面水泥抹平，ICI刷白正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口街铺之间的隔断用实墙外街铺带装饰遮阳雨蓬另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感外街铺预留上下水管及排烟管等每家安装独立电表2、一楼步行街外街铺位装修：563、一楼步行街内铺位装修：墙面水泥抹平，ICI刷白正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；内街铺每家预留电插座、电话线、有线电视接口铺位之间的隔断用白蜡板，高度为3米左右，不到顶。离天花还有2.8米高，顶部装饰处理，如坡屋顶处理等等每家商铺预留喷淋及烟感每家商铺共用整个商场的空调每家安装独立电表3、一楼步行街内铺位装修：574、

二楼铺位装修龙岗女人世界名称对应的装修标准时尚服装区封闭式为靠墙壁铺。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断为3米左右，但不要到天花，每个铺位的顶端用铁丝网封住防盗，每个铺位设消防喷淋、烟感系统，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位；每间铺位预留电话线、电插座及电表。

开放式位于商场的中间部分。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断高度不超过1.4米。铺位靠墙两侧设0.4米宽的单排货架。铺位中间部分设置0.8米宽的双排货架。铺位内剩余2条通道，约1.2米宽。货架：一般为“T”字形，货架宽度80CM，靠边的货架宽度40CM，为“T”字形的一半“7”字形。货架是不锈刚制作，高度都为120CM，主要用于悬挂衣物作展示用。（如图）中间的货架除悬挂式外，还有折叠平放式。折叠平放式的货架一般高0.9米，设3层夹隔，从地面开始每0.3米一个夹隔。宽度为0.4米，衣物折叠放置在货架平板上面。（如图）

4、

二楼铺位装修龙岗女人世界名称对应的装修标准时尚服装区58皮鞋箱包区鞋、包类开放式主要由鞋架组成。在铺位的两侧设单边鞋架，中间放双边鞋架，共计留出2条通道，通道约1.3米。鞋架的陈列与通道垂直。摆设类似开放式服装。鞋架：鞋架宽度70CM（如单边鞋架则为35CM），左右对称，高度140CM，中间一般设3层夹隔，便于展示商品。夹隔一般距离地面50CM开始，每隔30CM设一层，设玻璃展示板，展示板宽度为35CM。鞋架最下端的展示板下面一般为留空，做存放货物用。该类开放式柜台的防盗：平时下班后主要依靠商场的保安看守。下班后商户自己一般都拿一块布盖住商品就算防盗，商场人员每天统一入场和退场。材料：玻璃、隔板。皮鞋箱包区鞋、包类开放式59针织用品区

采用条柜与背柜组合式柜台宽度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射灯条柜样式：上面两层（材料玻璃，高度55CM），下面一层（材料夹板，高度45CM）；背柜样式：下面一层（材料:夹板，高度70CM），上面一层四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；材料：玻璃，夹板，钢管、防火板等；

针织用品区采用条柜与背柜组合式60化妆用品、仿真饰品区回字形柜台制作两边的柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，材料：玻璃、防火板等。条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；材料：玻璃、夹板、钢丝等。化妆用品、仿真饰品区回字形柜台制作61风情饰品区条柜与背柜组合式制作柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯材料：玻璃、防火板等。条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）材料：玻璃、夹板、钢丝等。风情饰品区条柜与背柜组合式制作62美容美甲类区独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道。每间铺位预留电话线、电插座及电表。童装、玩具区童装、玩具区域用条柜与背柜组合式柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯材料：玻璃、防火板等。条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）材料：玻璃、夹板、钢丝等。美容美甲类区独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道63另：公共装修部分辅以彩色灯饰，创造出时尚效果。二楼每间铺位预留1条电话线、若干电插座及一个电表。对于柜台，则每组柜台设置2条电话线，若干电插座及一个电表。备注：具体铺位与柜台装修标准，建议发展商安排世方与装修公司对接一次，并考察华强北女人世界、儿童世界商场铺位、柜台装修样本。另：公共装修部分辅以彩色灯饰，创造出时尚效果。二楼每间铺位预64第五部分招商策略一、招商平面分割图(待销售分割图确认后制定)二、龙岗商业租金调查及商场租金确定第五部分招商策略651、

龙岗商场租金调查：物业名称楼层租金（元/平方米·月）人人购物广场一楼155二楼70三楼55集银皮革批发市场一楼第一年：55元；第二年：65元；第三年：75元二楼第一年：30元；第二年：35元；第三年：42元三楼第一年：20元；第二年：25元；第三年：30元龙兴国际一楼112元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年8折）二、三四楼统一出租给好百年楚丰广场（美妆城）二楼60元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年7折）三楼45元/平方米，优惠同上世贸百货D区一楼扣点25%，折算回租金约为100元左右二楼扣点25%或折算回租金约为60元左右东部汽配市场一楼街铺第一年：免前半年，后半年40，第二年：50，第三年：60福临百货一楼扣点：20%二楼扣点：14%

1、

龙岗商场租金调查：物业名称楼层租金（元/平方米662、龙岗中心城部分商业街商铺租金调查深惠公路龙岗段部分商铺租金（按照使用面积计算）店名路段面积（平方米）租金（元/平米.月）雅佳家电桥西街2282金芳龙岗段22113联华宝商店龙岗段10248龙岗百货内铺

1471龙岗百货某柜台

3200深惠公路龙岗段临街某五金交化店铺

4080-130之间华特商业服装街龙平路西段15—18100—110之间，每间月管理费50元

2、龙岗中心城部分商业街商铺租金调查店名路段面积（平方米）租673、商场租金及租赁期：楼层租金租赁期一层平均租金120元/平方米·月街铺的平均租金为140元/平方米·月内铺的平均租金为100元/平方米·月2年二层平均租金60元/平方米.月3年

3、商场租金及租赁期：楼层租金租赁期一层平均租金120元/平684、

租金策略楼层时间租金标准一楼第一年前半年免租，后半年租金为标准租金的60%。第二年租金为标准租金的80%备注：两年内的平均租金为55折二楼第一年前半年免租，后半年租金为标准租金的60%。第二年租金为标准租金的80%第三年收取全额标准租金备注：三年内的平均租金为7折

4、

租金策略楼层时间租金标准一楼第一年前半年免租，后半年695、租赁期内实际租金收益一、二层在2、3年内实际共计收取租金：=1873.53万元5、租赁期内实际租金收益70三、招商目标客户商业步行街名称对应目标客户品牌形象店一条街

Ø

龙平路上的品牌名店Ø

天虹的二线品牌Ø

万佳、世贸、人人购物、国商美食一条街1、龙平路上的美食店2、龙岗第一、二市场的美食店3、特区内华发北、振华路的食街日用百货一条街1、爱联步行街、爱联市场的小商品市场2、龙岗第一、二市场电子用品一条街1、龙岗电子世界2、爱联市场3、龙岗第一、二市场服装鞋包一条街1、华特商业街2、爱联、荷坳等村墟集中地等3、碧湖、紫薇花园街铺群生活便利店一条街1、天虹的二类品牌商2、碧湖花园街铺3、龙平路、水果街、富佳街文具图书一条街1、人人购物4楼文体城2、万佳3、龙园路“康力文体”商场龙岗女人世界

三、招商目标客户名称对应目标客户品牌形象店一条街Ø

71名称对应目标客户时尚服装龙岗第一、二市场女装，龙平路老街上的女装皮鞋箱包龙岗第一、二市场，龙平路老街针织用品龙岗第一、二市场、爱联、荷坳等村墟市场化妆用品龙岗第一、二市场风情饰品：龙岗第一、二市场美容美甲类：龙岗第一、二市场，爱联、荷坳等村墟市场童装玩具龙岗第一、二市场贴纸照龙岗老街（龙平东路的小巷）名称对应目标客户时尚服装龙岗第一、二市场女装，龙平路老街上的72商家入驻条件：一个月租一个月押金。押金：按照一个月的标准租金收取。租金：按照第一年的优惠租金收取，即标准租金的6折。以商场一楼80平方米铺位为例，押金为月标准租金为9600元，租金为第一年的优惠租金为5760，进场成本共为15360元的押金。商家入驻条件：73四、招商相关法律文本招商主要的法律文本为租赁合同，合同如下：租赁合同甲方：乙方：甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经友好协商，签订本租赁合同，以资共同遵照执行。一、铺位设立与经营范围第一条、乙方租赁经营场所（铺位）位于深圳市龙岗区龙岗深惠路**号商业中心层号铺位，建筑面积为平方米。第二条、乙方经营的商品须服从甲方商品功能分区规划，不允许经营非本区域规划商品。乙方经营范围包括各类日用百货、女性消费品、文化娱乐商品等（特殊区域除外），否则甲方有权单方面解除合同，乙方所缴保证金概不退还。

四、招商相关法律文本74第三条、租赁期限自2008年1月1日至2008/2009年12月31日。（备注：初定期限为自2009年元月一日起；一楼租期为二年，二楼租期为三年）。

第四条、乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与商场整体设计、色彩相协调。其设计、装修方案经甲方书面同意方可实施。装修过程还必须遵守甲方制定的有关装修规定。第五条、合同签订之后，乙方于年月日前提出装修方案并报甲方批准，方可入场装修。第六条、租赁期内，乙方如有特殊原因将铺位转租，必须经甲方书面同意，并将原合同交回，由甲方与第三方重新办理相关手续。第七条、商铺面积一经确定，乙方不得任意改变，若乙方随意增加占用面积，每多占一平方米，应向甲方交纳人民币二千元每平方米的违约金。二、商品管理第八条、乙方须自行对其自有财产进行投保，并自行承担相应费用。第九条、乙方的经营商品须符合《中华人民共和国产品质量法》以及其他法律法规。如有违反甲方有权要求工商部门对其经营商品不合格产品没收、并予处罚，乙方所缴纳的保证金概不退还。第三条、租赁期限自2008年1月1日至2075三、营业管理第十条、有关乙方需遵守甲方营业时间的规定。若甲方整体布局调整改造要求乙方停业，乙方必须服从甲方安排，停业期间乙方免交有关费用（甲方另行安排场地给乙方营业者除外）。第十一条、甲方统一组织的促销活动，乙方有义务积极配合与参与，否则视为违约行为。第十二条、甲方可根据经营情况对商场商品布局进行调整，乙方应当配合甲方，调整前双方另行签订合同。第十三条、房屋租赁期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除，房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何补偿。四、费用缴纳第十四条、乙方须于25日至30日交纳次月的各项费用，应缴费用：1．自商场开业之日起按甲方管理规定交纳相应的管理费用、广告费（管理费**元/月.月平方米，广告费（由发展商及经营管理公司确认）元/月.平方米，收费标准按国家每年的物价指数调整），即合计收取次月管理费人民币**元。（大写人民币****元）三、营业管理762、商场标准租金为每月每平方米人民币元整。A、第一年前半年免收租金，商场自入伙之日起即年1月1日至2004年6月30日。B、第一年后半年租金六折，自年7月1日至、年12月31日收取租金每月每平方米人民币72/54元整，合计每月租金**元整。C、第二年商场租金八折，自年1月1日至年12月31日收取租金每月每平方米人民币96/72元整，合计每月租金元。D、第三年商场租金为标准租金，年1月1日至年12月31日收取租金每月每平方米人民币90(只有二楼)元整，合计每月租金**元。3、公摊水电空调费按照政府有关规定或双方之约定各自分担，超出分摊公共用电部分，按照实际电表读数收取，电费标准按照供电局公布的收费标准，甲方不收取任何中间费用。（注：公共用电指甲方负责安装（KW/h）电量是所有公众服务耗电设施之用电；超出分摊公共用电部分的用电指各商铺内乙方经甲方书面同意自行安装服务于本商铺的各种耗电设施，均由各商户安装的独立电表计量其用电量）。2、商场标准租金为每月每平方米人民币元整。774、商户自行缴纳国家规定的工商管理费用与税费。第十五条、乙方在签订合同时须向甲方交纳保证金，保证金按每平方米元标准收取，合计人民币元（¥元）。第十六条、乙方在进场装修铺位前须向甲方预缴首月租金，即首年的第七个月租金人民币**元（¥**元），及前二个月管理费人民币**元（¥**元），合计合计人民币**元（¥**元）；方可进场装修。第十七条、如乙方延迟支付应缴款项超过30日，则甲方有权从第31日起每日收取相等于每月租金5%的费用作为滞纳金，并可对该单元采取停水、电供应或封闭其营业场所等措施，如乙方延至第60日仍未缴清费用，则甲方有权单方面解除合同。乙方所缴纳的保证金概不退还。甲方有权通过各种途径追索。第十八条、甲方自商铺交付乙方使用之日起一年内承担保修责任，若因非甲方责任造成商铺设施损坏，甲方可协助维修，维修费用由乙方承担。第十九条、本合同有效期满，乙方无违约行为并缴清租金及各项应缴费用，完好无损的搬出租用单位后，甲方将所收保证金不计息退还乙方。4、商户自行缴纳国家规定的工商管理费用与税费。78四、合同解除第二十条、如乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权单方解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方缴纳的保证金。并需缴清所有应缴费用，如因乙方原因造成甲方或第三者信誉、人身、经济损失的甲方有权暂留乙方所有物品、商品，并通过合法途径加以变卖以弥补甲方或第三方损失，若变卖款项仍不足以弥补甲方或第三方损失时，乙方仍需补足：1、乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）2、乙方所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额;3、未经甲方书面同意，擅自改变合同约定的承租房屋用途；4、未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、转包或允许他人使用；5、未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业；6、严重违反有关管理规定，经甲方书面通知而不改变；7、经营过程中有严重损坏甲方利益的行为；8、被国家有关部门查封、停止营业整顿或停止处罚的。四、合同解除79五、增补条款第二十一条、本商场约定进场装修时间为年12月10日至年12月**日，商场开业时间定于年元月1日。甲方乙方双方必须严格遵守以上装修、开业时间，如乙方未按照以上时间对租赁的铺位装修、开业，甲方有权单方解除本合同；如甲方未能按照以上时间交付结乙方装修或者开业，乙方有权单方解除本合同，甲方双倍返还租赁保证金。第二十二条、合同期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除的在接到甲方书面通知七日内乙方应办理撤场手续，逾期甲方对乙方物品不负责保管、所有损失由乙方自行承担。第二十三条、合同有效期内，因不可抗力或政府征用土地，本合同自行终止，甲方或乙方均不得向对方要求赔偿或补偿。第二十四条、合同有效期内，乙方所发生的债权、债务、纠纷、诉讼等概由乙方负责，与甲方无关。乙方不得将租铺及原甲方所有设施、物品向任何单位及个人进行抵押、担保、转租、转借。否则甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿损失。

五、增补条款80第二十五条、乙方的雇员或经乙方同意使用其承租商铺人员的行为视为乙方的行为，上述人员违反本合同的行为乙方应当承担由此引起的责任。第二十六条、若乙方有意在合同期满后从事经营活动，须于合同终止前二个月向甲方提出书面申请，否则，甲方有权另行招商。第二十七条、甲方有权对本商场的管理事项进行修订而不必事先征求乙方同意，但须将修订内容以书面形式通知乙方。

乙方有效通讯地址：邮编：联系电话：第二十八条、本协议引起的纠纷，双方应协商解解决，否则任何一方均可向法院提请诉讼。第二十九条、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第三十条、本合同经甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方:乙方：签约时间：年月日签约地点：第二十五条、乙方的雇员或经乙方同意使用其承租商铺人员的行为视81临时定金收据商业中心商铺认租临时定金收据使用一般的标准收据；收据明确如下内容：交款人；收款人（加盖发展商公章）；临时定金标准：500元以上，具体情况具体对待。注明：今收到 交来商业中心层号铺位认租临时定金人民币 元；认购人于交款之日起3天内补足正式定金并签定认租书，否则没收临时定金。临时定金收据82第六部分整合推广策略一、商场命名龙岗商业步行街二、商场推广主题1、天虹商场主力店进驻2、首层商业步行街3、二层龙岗女人世界第六部分整合推广策略83三、招商推广策略1、招商办法：现场招商设立现场招商处，利用售楼处、广场、围墙、条幅、招商画册等，充分展示商业步行街环境等。设计招商画册设计制作内容详实的招商画册，说透生意机会及生意成本，作为项目的宣传资料。利用XX商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发利用XX商户资源，在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商。三、招商推广策略84新闻推广及广告招商在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。直销发单给各类的目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。条幅楼体布置招商信息条幅，每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。报纸广告媒体选择：深圳特区报、深圳商报、南方都市报综合运作；广告形式：以硬广告形式发布促销广告，以及新闻广告形式报道精彩花絮。新闻推广及广告招商85活动推广天虹招商开幕仪式：邀请天虹领导亲临现场，同时邀请政府、行业协会、国土局等领导，增进投资信心。2、现场包装立体推广组合售楼处设计：面积约60平方米，小面积利于积聚人气；售楼处内布置形象背景板，左右布置喷绘，突出项目综合卖点。活动推广86现场包装（充分展示龙岗商业步行街特色及天虹形象）楼体包装：楼体布置形象喷绘或条幅，突出商城形象及招商、销售信息；广场包装：广场旗，设于广场四周，营造热烈气氛；广场拱门，作为形象门户；广场舞台，用于开盘签约仪式及系列促销活动。灯杆旗、路旗：主要布置于项目附近的深惠公路沿线。广告牌：项目临深惠公路的广告牌。现场包装（充分展示龙岗商业步行街特色及天虹形象）87四、招商画册要点及文案主体：龙岗商业步行街1、跟天虹一起赚钱天虹出现的地方就是商业黄金地段，做生意跟天虹！列举：上海宾馆天虹、东门天虹、福民天虹、宝安天虹、龙华天虹的地段与位置、人气、营业额的分析四、招商画册要点及文案88天虹的实力——开店都是大店，层层满。其成为区域商业中心的代名词。附：深圳天虹商场有限公司是一家中外合资经营的综合性商业企业，现拥有10家大型现代化百货商场和物流中心，成立了国内首家在线支付的网上购物商场，率先通过ISO9001：2000版质量保证体系认证，总销售额和利润皆在广东零售业中排名前列。天虹商场在深圳为著名的品牌百货商家，每家分店的面积皆为2万平方左右，装修现代时尚，名品荟萃，价格公道，是集购物、饮食、娱乐、服务、休闲、文化于一体现代商场，以其"真、诚、情、信"的企业信念焕发出深圳老牌商业明星企业的风采。在深圳特区内有较好的口碑。天虹的实力——开店都是大店，层层满。其成为区域商业中心的代名89天虹商场保持着其绝对的优势竞争力，由特区内发展到特区外，宝安、龙华皆有其店。宝安、龙华天虹店将继续秉承天虹独特的“汉堡包”式的经营模式，采用先进的管理理念和现代化的管理手段，为宝城、龙华的消费者提供价廉物美、功能齐全的高品质购物、休闲的现代化百货商场。二店开业约一年，生意蒸蒸日上，成为当地消费的主要中心。出于对本项目及对龙岗的认同，天虹商场进驻本商业项目，成为本项目商业中心的重要的主力店组成部分。天虹商场保持着其绝对的优势竞争力，由特区内发展到特区外，宝安902、首层商业步行街以全新的现代商业步行街概念，引起商户关注，形成良好的购物环境，使商家觉得这样的卖场会大大增加生意机会。

3、二层龙岗女人世界列举：发掘龙岗女人世界的消费基础及装修特色，并与华强北女人世界、横岗女人世界相比较，展示丰富多彩的女性用品及该类主题商品广阔的市场机会。

4、龙岗老城的商业地位龙岗中心城人口9万，龙岗镇旧城区人口17万龙岗镇总人口为26万，其中老城区有17万，占总人口近三分之二，新城区9万，占三分之一。老城区比新城区人气旺，消费基础雄厚，发展的时间长，一直是龙岗的商业集中处。2、首层商业步行街91其他：经营定位分区、零租金招商，突出商户经营成本；300万重金强势推广：发展商斥资300万作为龙岗商业步行街经营推广基金，面向龙岗十区全面推广。其他：92五、招商、销售推广时间进度安排时间工作内容7月份第4周·设计院销售分割图绘制定稿，并报消防及国土部门；·专门设计公司出龙岗步行街的效果（重点）；·售楼处装修方案讨论建议；·提交招商报告；·提交销售报告；五、招商、销售推广时间进度安排时间工作内容7月份第4周·设计938月份第1周·天虹招商部分面积及经营品种、公开招商时间最终确认；·设计院提供分割图及实用率、单铺面积；·招商平面分割图及租金分区造表、铺位销控表；·销售价格分区造表、铺位销控表；·确定买卖合同条款、租赁合同（管理费及广告费）、委托经营协议（返租协议）、按揭银行及按揭成数；·步行街设计公司进行方案设计；·装修公司提供公共、铺位及柜台装修时间进程表；·确定广告公司（建议与风火、大观等洽谈）；·确定礼仪公司（各类户外广告报批）；·招商及销售画册文图准备，现场包装方案等初步设想；·售楼处装修施工；8月份第1周·天虹招商部分面积及经营品种、公开招商时间最终确948月份第2周·步行街设计院落提供设计理念及局部初步效果图；·广告公司实施招商、销售画册设计初稿；·售楼处装修完毕，现场包装设计初稿；·世方销售、招商百问的编写，现场代表确定等；8月份第2周·步行街设计院落提供设计理念及局部初步效果图；958月份第3周·步行街确定若干幅主要效果图，提供广告公司；·招商及销售资料定稿；·现场包装定稿；·售楼处基本包装完毕；8月份第3周·步行街确定若干幅主要效果图，提供广告公司；968月份第4周·人员进场，实施培训；·实施直销招商等，接受铺位销售的内部认购；·筹备销售开盘及天虹商场现场签约仪式；8月份第4周·人员进场，实施培训；979月份第1周·预售许可证基本办理完毕；·发布首次招商广告信息（兼顾销售认购）；·直销招商继续；9月份第1周·预售许可证基本办理完毕；989月份第2周·根据招商进程、预售证办理情况确定公开发售时间；初定于本周开盘。9月份第3周·分头实施招商与销售；9月份第4周·分头实施招商与销售；

10月份·分头实施招商与销售；·商场内部公共部分装修；·广场及外立面开始施工；11月份·销售、招商继续进行；·商场铺位及柜台装修；12月份·销售、招商进行中；·可定于12月10日商户进场装修或陈列商品；2009年1月1日·商场开业。9月份第2周·根据招商进程、预售证办理情况确定公开发售时间；99

谢谢谢谢100

招商实战-兵法

深圳某商业地产项目招商方案

招商实战-兵法

深圳某商业地产项目招商方案101案例分析案例分析102目录第一部分商场基本情况一、本项目地段概述■地理位置■商业氛围■商场规模■项目配套设施目录第一部分商场基本情况103第二部分：周边人口结构调查一、镇人口二、中心城人口与商业情况第三部分：商业市场调查一、老中心城商业情况二、其他镇的商业情况调查第二部分：周边人口结构调查104第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准一、商场经营定位：二、首层商业步行街三、女人世界四、装修标准商场公共装修建议：一楼步行街及内步行街铺位装修：二楼铺位装修第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准105第五部分招商策略一、招商平面分割图二、商业租金调查及商场租金确定■商场租金调查：■中心城部分商业街商铺租金调查■商场租金及租赁期：■租金策略■租赁期内实际租金收益：■招商目标客户■招商相关法律文本

第五部分招商策略106第六部分整合推广策略一、商场命名二、商场推广主题三、招商推广策略四、招商画册要点及文案五、招商、销售推广时间进度安排

第六部分整合推广策略107第一部分商场基本情况一、本项目地段概述1、地理位置：项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。2、商业氛围：项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。3、商场规模：商业建筑面积：33103.37平方米；层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。一层10308.61平方米二层10292.55平方米，三层8842.29平方米，四层3659.92平方米。地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）第一部分商场基本情况1084、项目配套设施：全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位：244个广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。

4、项目配套设施：109第二部分：周边人口结构调查一、镇人口位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。第二部分：周边人口结构调查110二、龙岗老中心城人口与商业情况1、龙岗老中心城人口状况龙岗老中心城人口调查第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）二、龙岗老中心城人口与商业情况111名称总户数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口10004000宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村洪围工业区

外来人口

35000名称总户数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口100040112龙岗村委石桥村常住人口5002000龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村教师新村梁屋村格水村龙岗村工业区

外来人口

20000龙岗村委石桥村常住人口5002000龙岗村西一村后福村西二村113新生村委牛桥村常住人口

15000新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村

外来人口

40000雅豪祥苑二期

12004800九州家园

9643856龙富花园

4801920南联村常住人口657

2970南联村外来人口

30000鹏达花园900

3600盛平村常住人口278

966盛平村外来人口

6000

合计

170112新生村委牛桥村常住人口

15000新生仙人岭村里比电子厂水园1142、龙岗老城区人口状况分析龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。2、龙岗老城区人口状况分析115第三部分：龙岗商业市场调查一、龙岗老中心城商业情况该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。第三部分：龙岗商业市场调查116龙岗镇中心主要商业商场名称位置规模经营布局经营情况人人购物广场龙平东路东段43000平方米一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店五楼：（未开业）经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。百佳超市龙平东路东段900平方米百佳超级市场——900M2，日用百货，小商品为主。良好龙岗国际商场龙平东路东段2000平方米龙岗国际商场——2000M2首饰、珠宝玉器、钟表、服装一般。

福临百货38000平方米龙岗路与深惠路交汇金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品

已经试业龙岗镇中心主要商业商场名称经营布局经营情况人人购物广场一楼：117龙岗旧城镇区家电类商场商场位置经营布局经营情况铭可达家电中心设于人人购物广场内家电良好

嘉力强电子设备展示厅深惠公路以南潮味酒店以东家电一般嘉禾电器商场龙平东路中段家电一般富佳商场深惠公路东段龙岗立交以西家电一般

龙岗旧城镇区家电类商场商场位置经营布局经营情况铭可达家电中心118龙岗旧城镇区家私类商场商场位置面积经营情况金利来家私深惠公路东端龙岗立交以西1200M2较差金宝马家私城龙岗立交南侧900M2较差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以东2500M2良好华腾家私城过龙岗立交深汕公路南侧700M2档次低，一般顺德家私城内环路与深惠路交叉口2000M2档次低，经营一般

龙岗旧城镇区家私类商场商场位置面积经营情况金利来家私深惠公路119龙岗旧城镇专业市场商业名称位置经营面积经营项目经营状况集银皮具综合市场深惠公路与莱英路交叉口60000平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐、超市等商务。一层营业龙岗装饰材料市场龙平东路北侧50000平方米一楼：装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等二楼：灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等在营业

龙岗旧城镇专业市场商业名称位置经营经营项目经营状况集银皮具综120本项目与其它零售商距离表商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间300龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西400百佳龙平东路以北500人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600福临百货龙岗路与深惠路交汇400米

本项目与其它零售商距离表121总结：老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右；有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。总结：122二、龙岗其他镇的商业情况调查1、布吉镇人口及商业情况基本情况位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。

商业情况伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。二、龙岗其他镇的商业情况调查123深惠路以东零售品牌商新一佳：百鸽路南城百货：百鸽路深惠路以西零售品牌商新一佳：布吉中心广场2—4层商业群楼深惠路以东零售品牌商124布吉片区零售超级市场情况：超市名称位置经营范围经营状况南城百货深惠路东一楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房二楼：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。良好新一佳信义广场店

百鸽路

一楼：生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等二楼：服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等良好新一佳布吉中心店吉华路西二楼：生鲜食品、饮料、烟酒等三楼：服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等良好

布吉片区零售超级市场情况：超市名称位置经营范围经营状况南城百125另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等1262、横岗镇人口及商业情况基本情况该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积81.12平方公里，总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）横岗商业情况横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。2、横岗镇人口及商业情况127横岗目前的商业设施商业名称商业规模大品牌零售商家新世界广场8000平方米无天和百货2500平方米龙洲百货6000平方米

横岗目前的商业设施商业名称商业规模大品牌零售商家新世界广场8128结论横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。结论1293、大鹏镇人口及商业情况基本情况位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。商业情况由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。

3、大鹏镇人口及商业情况130大鹏商业设施一览表商场名称规模经营品种大型品牌商家荣华电器商场1000平方米

无家宜多商场1000平方米

鹏锦生商业广场5000平方米

荣华百货3500平方米日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等华润万方3000平方米百货、家电、礼品、服装、内衣、日用品、生鲜、蔬菜、水果等

大鹏商业设施一览表商场名称规模经营品种大型品牌商家荣华电器商1313、南澳镇人口及商业情况基本情况位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。商业状况由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。3、南澳镇人口及商业情况132南澳主要商业街名称大品牌商家南澳海鲜特产休闲步行街无

南澳主要商业街名称大品牌商家南澳海鲜特产休闲步行街无

1334、葵涌镇人口及商业情况基本情况位于深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。商业情况4、葵涌镇人口及商业情况134主要商业设施商场名称规模经营品种大规模品牌商家迪亚超市2800平方米日用品无新润超级市场600平方米日用百货华润超级商场2500平方米日用百货

主要商业设施商场名称规模经营品种大规模品牌商家迪亚超市2801355、坪地镇人口及商业情况基本情况位于深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。商业情况5、坪地镇人口及商业情况136坪地商业设施一览表：商业名称规模经营品种大品牌商家润佳百货500平方米日用百货无华佳超级市场600平方米日用百货华佳百货时装广场1200平方米服装、服饰万惠购物商城1000平方米日用百货富佳商场800平方米日用百货盈佳家电商场300平方米家电吉之堡时尚广场500平方米日用百货

坪地商业设施一览表：商业名称规模经营品种大品牌商家润佳百货51376、坪山镇人口及商业情况基本情况坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。商业状况政府依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。目前，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里的深圳市罗湖工业区已落户坪山。6、坪山镇人口及商业情况138主要商业设施：商业名称规模经营品种大品牌商家华润超级市场1500平方米日用百货，家电，无国药坪山超级商场400平方米各类药品国泰百货4500平方米一楼：家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶；二楼：超市三楼：超市新世纪服装商场1500平方米男装、女装、休闲装、童装富升百货2000平方米日用百货

主要商业设施：商业名称规模经营品种大品牌商家华润超级市场15139

7、坑梓镇人口及商业情况基本情况：坑梓镇面积46平方公里，总人口6万多人。

7、坑梓镇人口及商业情况140坑梓的主要商业设施：商场名称规模大品牌商家荣利超市800平方米无富家超级市场600平方米振辉百货商场800平方米华润超级市场1200平方米国泰时装商场650平方米宏富百货11016平方米万年丰百货商场450平方米

坑梓的主要商业设施：商场名称规模大品牌商家荣利超市800平方1418、平湖镇人口及商业情况基本情况平湖位于龙岗区西北面，总面积约41.8平方公里，人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。商业情况8、平湖镇人口及商业情况142平湖零售商业设施一览：商业名称规模大品牌商家天和百货6740平方米

无文百汇百货商场800平方米日升平价超级商场1150平方米创盛时装商场500平方米南城百货7000平方米美康百货商场300平方米美佳超市300平方米万业城百货6000平方米

平湖零售商业设施一览：商业名称规模大品牌商家天和百货6740143第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准第四部分：144一、商场经营定位：天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界定位原