“家家菜园”新型标准化菜市场项目商业计划书课件

新型标准化菜市场

——商业计划书2008年8月1日新型标准化菜市场

——商业计划书1报告目录

项目开发的意义发展战略项目定位企业文化市场分析核心竞争力运营模式标准化管理组织架构盈利模式财务分析结论报告目录

项目开发的意义发展战略项目定位企业文化市场分析核心2项目开发的意义

新华投资集团作为中国优秀的城市复合地产运营商，具有强烈的社会责任感和民生意识，在大规模开发商业住宅的同时，充分考虑构建和谐的社区生活，大力建设以提升生活品质，方便居民生活，保障居民舒适、安全购物的综合商业设施。建设新型标准化菜市场的初衷就是构建一个更为安全、便捷，便民、利民的大众消费场所。同时，项目的开发建设对于集团也具有十分重要的意义——创造社会效益，树立企业形象多元化发展，分散投资风险成为集团新的赢利点项目开发的意义3项目定位项目定位：以“家家菜园”为品牌的，以购物环境商场化、商品品种齐全化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、市场设施人性化为目标的“六化”新型标准菜市场。业态定位：传统农贸市场“超市化”——传统农贸市场的经营内容，以“六化”的目标进行建设和管理，整体面貌将焕然一新，档次显著提高，同时创造放心消费环境。项目定位项目定位：以“家家菜园”为品牌的4项目定位

低成本运营全方位服务连锁式发展定位说明：新型标准菜市场将引入普通消费者需求最大的经营业态和先进商业经营管理技术，为消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是：项目定位定位说明：新型标准5发展战略战略目标：起点（立足本土）初期（环渤海区域）中期（北方区域）最终目标（全国化发展）战略实施：两大步骤，六大阶段！

发展战略战略目标：6发展战略第一阶段：2008年８月-11月，打造样板店（旗舰店）第二阶段：2008年10月-12月，尝试连锁复制以及整体运营模式摸索第三阶段：2009年1月-2011年12月，在天津地区范围实施快速连锁复制第四阶段：2012年1月-2013年12月，在环渤海实施快速连锁复制第一大步骤：环渤海区域选址布局发展战略第一阶段：2008年８月-11月，打造样板店（旗舰店7发展战略第五阶段：2014年1月-2016年12月，中国北方快速连锁复制第六阶段：2017年1月-2018年12月，全国化扩张，运作企业上市第二大步骤：全国化战略发展，成为中国最优秀的社区商业连锁运营商发展战略第五阶段：2014年1月-2016年12月，中国北方8企业文化我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商我们的服务宗旨：快乐购物，绿色生活

我们的经营理念：创造中国人的健康生活

核心价值观企业文化我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商核心价值观9企业文化家家菜园，我家的菜园快乐采购，绿色生活家家购物，快乐生活新的一天，从“家家”开始主推广语企业标识商标LOGO企业文化家家菜园，我家的菜园主推广语企业标识商标LOGO10市场分析天津菜市场发展历程相关法规发展现状宏观市场分析市场分析天津菜市场发展历程宏观市场分析11市场分析居民对购物的安全性和舒适性的需求创造和谐的社区生活和便捷的社区商业是各级政府和社会普遍关注的重点综合超市和传统集贸市场之间存在空白低成本、低风险易选址，易于快速复制的特征竞争格局尚未形成，市场空间大市场及行业可行性分析市场分析居民对购物的安全性和舒适性的需求市场及行业可行性分12市场分析促进税收大幅增长，成为税收新的增长点带动农业产业化的发展提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”增加社会就业优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境社会效益分析市场分析促进税收大幅增长，成为税收新的增长点社会效益分析13终端消费群体市场分析终端消费群体：项目区域内的居住人群（核心辐射半径1公里）项目区域辐射半径内的消费人群（核心辐射半径2公里内的企事业单位及学校等的流动客源及配送）项目区域内涉及的商业体（配送）客群分析1——消费者客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主终端消费群体市场分析客群分析1——消费者客户方向及层级14市场分析

客群层级主力客群收入水平消费特征超市生鲜部分目的性消费客群主妇一般购买打折、促销商品为主，时间充裕，要求价格，购物频率高，但客单价低，区域限制弱白领较高以周末及节假日购物为主，要求质量与服务，购物频次低，客单价高，区域限制弱流动客群进入超市的其他消费者

购物目的性不明确标准化菜市场目的性消费客群周边居民（家庭所有成员，包括白领及主妇）较高购物频率较高，客单价高，要求质量，区域限制力低较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强农贸市场目的性消费客群周边居民较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强竞争优势对比从经营内容来看，新型标准菜市场的竞争对手为超市（生鲜部分）及农贸市场。如上表，根据客群对比分析，我们认为新型菜市场适应客群最为广泛。生鲜、蔬菜等均为日常消费，而其消费者前往购物均为目的性消费。对于目的性消费者来说，购物便利性，菜品质量、价格、售后服务为其关注重点。市场分析客群层级主力客群收入消费特征超市目的性消主妇一般购15市场分析竞争优势对比1——购物便利性超市标准化菜市场农贸市场加权选址位置商业核心区域居民密集区居民区内★★辐射范围核心商圈3公里核心商圈1公里核心商圈1公里★★★购物结算统一收银但结算杂、可持卡消费各自结算，方便快捷；可持市场独有购物卡消费各自结算，方便快捷；但不可持卡消费★★★平均建筑面积8000平米以上，500平米以上300平米以上★★层数2层以上，4层以下1层1层★★可达性机、非停车位充足，但位于商业核心，通行不便机、非停车位充足，位于社区内，交通通畅无机动车停车位，但位于社区内，交通通畅★★★★内部交通组织人流动线复杂；统一出入口，不可直达良好，且非统一出入口，可直达混乱，非统一出入口，可直达★★★★便利性14★18★12★20★市场分析竞争优势对比1——购物便利性超市标准化菜市场农贸市场16市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权新鲜程度大部分标注保质期，但蔬菜新鲜度差大部分标注保质期，且蔬菜新鲜基本无保质期，但蔬菜新鲜★★★★★产品检验（安全程度）严格专业检验严格专业检验检验度稍差★★★★★质量8★10★4★10★竞争优势对比2——商品质量超市标准化菜市场农贸市场加权平均价格大部分高于市场平均水平价格具有区域性，为区域平均水平价格具有区域性，为区域较低水平★★★★★议价不可议价，仅极少部分促销产品低于市场平均水平随行就市，可议价随行就市，可议价★★性价比足斤足量市场内设置公平秤，可控制缺斤短两现象普遍★★★★★价格7★10★8★12★竞争优势对比3——商品价格市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权新鲜程度大部分标注保质期17市场分析竞争优势对比4——服务超市标准化菜市场农贸市场加权服务标准统一统一无统一标准★★★★包装包装较好包装较好基本无包装★★退换除质量问题，不可退换可随意退换可随意退换★★★★★导购主要依靠指引系统主要依靠销售人员主要依靠销售人员★★★上门服务大宗商品送货上门电话订购、送货上门无★★★★服务12★18★8★18★市场分析竞争优势对比4——服务超市标准化菜市场农贸市场加权服18市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权便利性14★18★12★20★质量8★10★4★10★价格7★10★8★12★服务12★18★8★18★综合竞争力41★56★32★60★综合加权对比由以上对比可见，针对目的性消费者，新型菜市场的综合竞争力远高于其竞争对手——超市及农贸市场。其中，消费者最关注的四点当中，“服务”将是我们最大的竞争优势，也是未来我们在项目运营中关注的重点。市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权便利性14★18★12★19市场分析项目经营商家：周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场的经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；生鲜、熟食等产品生产、经营商；货运物流机构。客群分析2——经营者客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主项目经营商家市场分析项目经营商家：客群分析2——经营者客户方向及层级项目20市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权可引入商家品牌生产商、零售商、货运物流机构。周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；产品生产商；货运物流机构。小商贩、中小型生产及零售商★★★★★★★品牌限制自有及店内知名品牌无品牌商贩、自有品牌及店内品牌无自有品牌，经营多为小品牌★★★★★★经营形式超市自营、联营出租、分销出租★★经营商家需投入成本进店费、促销员人工、扣点、广告费其他杂费租金、水电及管理费租金、水电等费用★★★★★★★★经营商家回款结算形式月结算或季度结算，超市占压货款情况普遍日清日结日清日结★★★★★★★★管理统一结算，价格控制，经常要求促销让利各自结算、价格自主，一般不要求促销让利基本无管理★★★★★★宣传手段媒体广告、路牌、店内展示、DM单等媒体广告、路牌、店内展示、DM单等无★★★综合竞争力21★34★25★40★竞争优势加权对比由上表可见，新型标准化菜市场的管理模式接近超市，但运营模式及成本条件接近农贸市场，其加盟形式更加灵活，适应各级商贩，同时上文分析其消费受众最广，必将得到众多经营者的青睐。市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权可引入商家品牌生产商21市场分析经营权业主：我们与可能的合作伙伴（铺面投资者、加盟商等）客群分析3——经营权业主客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主小投资者可通过投资我们的铺面，获得转租收益。加盟商可通过我们输出的经营管理经验及物流加工渠道，获得经营收益及长期持有物业的增值收益。项目经营权业主市场分析经营权业主：客群分析3——经营权业主客户方向及层级22核心竞争力项目经营的核心竞争力

便利、质量、平价、服务、专业化

——我们比超市更专业、更便利、更新鲜、价格更低廉；我们比农贸市场质量更有保证、服务更加到位。核心竞争力项目经营的核心竞争力23核心竞争力

项目运营的核心竞争力消费群体、平台、成本、管理、品牌效应

——我们所面向的消费群体是超市与市场之和；与超市相比，我们综合成本低，经营内容专一，经营受众广泛；与市场相比，我们能够提供多渠道的服务平台、规范化的管理、通过连锁化形成更强的品牌效应。

核心竞争力项目运营的核心竞争力24运营模式租赁经营超市管理连锁发展统一配送运营模式租赁经营25运营模式企业拓展在政府支持下建店现有菜市场整合与开发企业结合自行选址建设及改造资源获取拓展及运营模式的核心：发展连锁经营，实现规模效益；加快发展生鲜农副产品配送中心；增强品牌意识，提高市场竞争力。BOT模式（委托经营模式）产权式战略布局以发展战略为导向集束式扩张优先抢占市场份额运营模式企业拓展在政府支持下建店资源获取拓展及26运营模式天津城市拓展方向——各城市分三级区域拓展，以天津市区域为例，拓展方向如下：序号拓展方向说明平均租金情况行政区一类区域次重点城市核心区域，居民较密集，商业氛围浓厚6-10元/平米*天和平区及其他市内五区中环线以内部分二类区域重点居住密集区，商业配套陈旧，多为路边零散摊位4-6元/平米*天中环线周边区域三类地区次重点城郊结合部，未来主要居住区，目前未形成规模1-3元/平米*天新四区，包括样板店所在的华明镇滨海新区重点国家级重点发展区域，开发潜力极大，目前已形成一定居住及商业氛围4-6元/平米*天战略布局序号一年计划二年计划三年计划备注一类区域自建店1租赁店5810二类区域自建店1租赁店101015三类区域自建店11租赁店888滨海新区自建店1租赁店337合计303040共计100家运营模式天津城市拓展方向——各城市分27运营模式企业运营管理前期管理后期管理选址谈判前期手续规划设计项目招商开业筹备物业管理招商管理财务管理资源维系企业运营管理的核心：标准化、科学化、模式化采配、营销管理运营模式企业运营管理前期管理后期管理选址谈判前期手续规划设计28运营模式企业扩张、快速连锁复制是连锁商业发展的基础，而实现这一目标的核心为标准化、科学化、模式化。在规范企业运营管理工作的前提下，通过标准化、科学化、模式化，提高员工综合素质，保证项目质量和选址扩张速度；同时提供给决策者决策依据，从而使企业得到健康有序的发展。规范企业运营管理工作，首先要建立严谨、科学的组织架构。

标准菜市场连锁发展公司业务主线图运营模式企业扩张、快速连锁复制是连29组织架构新华投资集团将成立专门机构运作新型标准化菜市场，准备成立天津家家连锁商业发展有限公司（暂定名称）。下设部门如下图：公司设置组织架构公司设置30组织架构组织架构31组织架构

经营管理团队

在2008年8月份，天津家家连锁商业发展有限公司正式注册成立后，面向全国招聘具有连锁商业从业经验的专业人才，从而打造一只能够适应企业全国化发展的，具有丰富经验的高素质商业团队。计划2008年底之前完成公司管理团队的人员建设，初步建立集团商业业务板块的人材队伍。组织架构经营管理团队32组织架构华明样板店作为样板店经营面积3400平米，共8人的编制。其中卖场设店长一人，管理员两人（主要负责物业管理和收费）、保洁两人、保安两人、水电工一人。其他标准店单店按每个标准店经营面积500平米设计，共５人的编制。其中卖场设店长1人（主要负责物业管理和收费）、保洁1人、保安２人、物业管理1人（主要负责水电维修）。单店人员设置店长1人保洁1人保安２人物业管理１人组织架构华明样板店单店人员设置店长1人保洁1人保安２人物业管33标准化管理选址的标准化选址市调、初估预可研市场调研主管选址决策调整或放弃N（选址与策划阶段）企业总经理、副总连锁拓展部企业财务中心企业法务部项目论证N关键合同条款谈判市场拓展主管调整或放弃Y汇总项目要素，评价打分审查项目方案、估算审查合同条款企业副总经理连锁拓展部企业财务中心企业法务部选址决策调整或放弃NYS纳入投资计划，并下达集团董事会Y（评价与计划阶段）实施（建设与运行阶段）企业总经理各实操部门标准化管理选址的标准化选址市调、初估预可研市场调研主管选址决34标准化管理选址的标准化

数据及照片代替长篇幅的文字报告！区域调研城市调研项目调研标准化管理选址的标准化区域调研城市调研项目调研35标准化管理规划设计标准化设计要求——建立一种新的菜市场环境：健康、方便、舒适。布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。建筑设计指标标准化——店内业态布局；建筑及用地指标；配套条件指标；装修条件指标。

标准化管理规划设计标准化设计要求——建立一种新36标准化管理规划设计标准化标准化管理规划设计标准化37标准化管理规划设计标准化自建标准店租赁标准店标准化管理规划设计标准化自建标准店租赁标准店38标准化管理规划设计标准化标准摊位卖场通道机、非停车场公共厕所标准化管理规划设计标准化标准摊位卖场通道机、非停车场公共厕所39标准化管理前期手续的标准化办理前期手续之前熟悉并列出所有需要办理的前期手续及负责人，并编制表格掌握所有相关费用明晰并编制表格制定办理过程中出现问题的反馈或解决机制标准化管理前期手续的标准化办理前期熟悉并列出所有掌握所有相关40标准化管理招商的标准化招商工作状况分析明确招商工作任务和要求明确招商方针和要求明确招商工作的具体步骤找出招商工作偏差制定招商工作的监督措施制定招商工作考核指标制定招商工作计划草案单店招商持续介入时间8—9个月项目前期准备阶段（1个月）项目招商正式启动阶段（1-2个月）广告策划、宣传阶段（1个月）项目开业筹备及试运营阶段（1个月）项目持续关注阶段（开业后6个月内）标准化管理招商的标准化招商工作状况分析明确招商工作任务和要求41标准化管理招商对象的选择招商策略的制定租金报价结构及缴纳方式其他业务（物流/产品分销/连锁加盟）招商招商的标准化标准化管理招商对象的选择招商的标准化42标准化管理其他还有开业筹备、物业管理、招商管理、生产及经营管理、财务管理等等，都需要制定科学的标准化流程，而且这些流程的制定，都需要不断的进行修正。执行修正制定标准化管理其他还有开业筹备、物业管理、招43盈利模式发展阶段阶段特点预计时间发展规模主营利点次赢利点初期经营模式摸索阶段各项渠道尚不完备，知名度不高，管理经验缺乏1年30家连锁出售长期使用权、租金产品分销、出售购物卡经验积累阶段积累经验、完善运营、修正错误，开始搭建各项渠道2年60家连锁出售长期使用权、租金出售购物卡产品分销收入、物流配送收入经营模式完善阶段开始进行渠道完善，提升知名度3年100家连锁出售长期使用权、租金、产品分销收入物流配送收入、加盟管理及培训费、出售购物卡中期快速扩张阶段完全打响知名度，快速复制5年300家连锁产品分销收入、物流配送收入租金、加盟管理及培训费、出售购物卡后期运营管理及资本运作阶段品牌完全成熟、盈利模式实现多元化8年500家以上连锁产品分销收入、物流配送收入租金、加盟管理及培训费、出售购物卡盈利模式发展阶段阶段特点预计时间发展规模主营利点次赢利点初期44盈利模式立足现状以管理费及水电费维持已开业项目运营；通过长期租金、进店押金、产品分销及购物卡销售获得现金流，投入新项目开发。快速发展建立完善的产品深加工及物流系统，从而获得高额利润；吸纳同类店铺加盟，攫取加盟费与管理费，同时达到快速扩张的目的。展望未来通过运作企业上市及引入投资基金，募集资金，实施全国化战略；拓宽业务渠道，大力发展项目周边产业，如专业服务型网站（食品信息、网上购物），由企业VI引申的文化产业等。

盈利模式立足现状45财务测算公司计划到08年底开设三家连锁店（华明样板店1家，500平米左右的标准店2家）；公司计划到09年底开设三十三家连锁店（09年内开设500平米左右的标准店30家）。据此计划，初步测算企业总投入1508.47万元，预计收益1728.97万元，09年底实现正现金流220.5元，详见下表：财务测算公司计划到08年底开设三家连锁店（华明样板店1家，546结论商业零售业是国家扶持的产业，消费持续增长为投资消费领域创造了机遇，同时规避、化解了国家的经济政策变化的风险。连锁经营的新型标准化菜市场是一种全新的商业业态，高度专业化的生鲜产品经营具有强大的生命力。为消费者在社区内创造了舒适、放心、安全、公平的购物条件和场所，也美化了社区环境，促进了社会和谐和稳定。为经营者和社区居民提供了低成本的经营和就业机会，也提供了投资长期商业物业的机会，从而获得稳定的、长期的收益。项目经营成本和风险非常小，可一次性投资长期收益，且收益稳定；经营的复杂性较小，便于快速复制，物业可长期持有、升值。项目选址均处于居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，因此投资意愿强烈。机会评价结论商业零售业是国家扶持的产业，消费持续增长为投资消费领域创47结论可能会因为外部因素或选址困难导致企业拓展不能按计划进行；商铺或摊位的长期使用权售卖比例过低，导致回笼资金较少；因经营、管理不善导致的风险。风险评价结论随着国内居民消费水平的不断提升，菜市场正经历着四个深刻的结构性转变：地点——从室外到室内的迁徙；形态——从无序到规范的转变；经营管理者——从街道办事处到企业的交接；业态——从综合到专业的转变。未来3-5年内，国内将掀起一场农贸市场建设“革命”。此时，正是我们企业投资发展的黄金时期。结论可能会因为外部因素或选址困难导致企业拓展不能按计划进行；48演示结束，感谢聆听！演示结束，感谢聆听！49新型标准化菜市场

——商业计划书2008年8月1日新型标准化菜市场

——商业计划书50报告目录

项目开发的意义发展战略项目定位企业文化市场分析核心竞争力运营模式标准化管理组织架构盈利模式财务分析结论报告目录

项目开发的意义发展战略项目定位企业文化市场分析核心51项目开发的意义

新华投资集团作为中国优秀的城市复合地产运营商，具有强烈的社会责任感和民生意识，在大规模开发商业住宅的同时，充分考虑构建和谐的社区生活，大力建设以提升生活品质，方便居民生活，保障居民舒适、安全购物的综合商业设施。建设新型标准化菜市场的初衷就是构建一个更为安全、便捷，便民、利民的大众消费场所。同时，项目的开发建设对于集团也具有十分重要的意义——创造社会效益，树立企业形象多元化发展，分散投资风险成为集团新的赢利点项目开发的意义52项目定位项目定位：以“家家菜园”为品牌的，以购物环境商场化、商品品种齐全化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、市场设施人性化为目标的“六化”新型标准菜市场。业态定位：传统农贸市场“超市化”——传统农贸市场的经营内容，以“六化”的目标进行建设和管理，整体面貌将焕然一新，档次显著提高，同时创造放心消费环境。项目定位项目定位：以“家家菜园”为品牌的53项目定位

低成本运营全方位服务连锁式发展定位说明：新型标准菜市场将引入普通消费者需求最大的经营业态和先进商业经营管理技术，为消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是：项目定位定位说明：新型标准54发展战略战略目标：起点（立足本土）初期（环渤海区域）中期（北方区域）最终目标（全国化发展）战略实施：两大步骤，六大阶段！

发展战略战略目标：55发展战略第一阶段：2008年８月-11月，打造样板店（旗舰店）第二阶段：2008年10月-12月，尝试连锁复制以及整体运营模式摸索第三阶段：2009年1月-2011年12月，在天津地区范围实施快速连锁复制第四阶段：2012年1月-2013年12月，在环渤海实施快速连锁复制第一大步骤：环渤海区域选址布局发展战略第一阶段：2008年８月-11月，打造样板店（旗舰店56发展战略第五阶段：2014年1月-2016年12月，中国北方快速连锁复制第六阶段：2017年1月-2018年12月，全国化扩张，运作企业上市第二大步骤：全国化战略发展，成为中国最优秀的社区商业连锁运营商发展战略第五阶段：2014年1月-2016年12月，中国北方57企业文化我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商我们的服务宗旨：快乐购物，绿色生活

我们的经营理念：创造中国人的健康生活

核心价值观企业文化我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商核心价值观58企业文化家家菜园，我家的菜园快乐采购，绿色生活家家购物，快乐生活新的一天，从“家家”开始主推广语企业标识商标LOGO企业文化家家菜园，我家的菜园主推广语企业标识商标LOGO59市场分析天津菜市场发展历程相关法规发展现状宏观市场分析市场分析天津菜市场发展历程宏观市场分析60市场分析居民对购物的安全性和舒适性的需求创造和谐的社区生活和便捷的社区商业是各级政府和社会普遍关注的重点综合超市和传统集贸市场之间存在空白低成本、低风险易选址，易于快速复制的特征竞争格局尚未形成，市场空间大市场及行业可行性分析市场分析居民对购物的安全性和舒适性的需求市场及行业可行性分61市场分析促进税收大幅增长，成为税收新的增长点带动农业产业化的发展提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”增加社会就业优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境社会效益分析市场分析促进税收大幅增长，成为税收新的增长点社会效益分析62终端消费群体市场分析终端消费群体：项目区域内的居住人群（核心辐射半径1公里）项目区域辐射半径内的消费人群（核心辐射半径2公里内的企事业单位及学校等的流动客源及配送）项目区域内涉及的商业体（配送）客群分析1——消费者客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主终端消费群体市场分析客群分析1——消费者客户方向及层级63市场分析

客群层级主力客群收入水平消费特征超市生鲜部分目的性消费客群主妇一般购买打折、促销商品为主，时间充裕，要求价格，购物频率高，但客单价低，区域限制弱白领较高以周末及节假日购物为主，要求质量与服务，购物频次低，客单价高，区域限制弱流动客群进入超市的其他消费者

购物目的性不明确标准化菜市场目的性消费客群周边居民（家庭所有成员，包括白领及主妇）较高购物频率较高，客单价高，要求质量，区域限制力低较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强农贸市场目的性消费客群周边居民较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强竞争优势对比从经营内容来看，新型标准菜市场的竞争对手为超市（生鲜部分）及农贸市场。如上表，根据客群对比分析，我们认为新型菜市场适应客群最为广泛。生鲜、蔬菜等均为日常消费，而其消费者前往购物均为目的性消费。对于目的性消费者来说，购物便利性，菜品质量、价格、售后服务为其关注重点。市场分析客群层级主力客群收入消费特征超市目的性消主妇一般购64市场分析竞争优势对比1——购物便利性超市标准化菜市场农贸市场加权选址位置商业核心区域居民密集区居民区内★★辐射范围核心商圈3公里核心商圈1公里核心商圈1公里★★★购物结算统一收银但结算杂、可持卡消费各自结算，方便快捷；可持市场独有购物卡消费各自结算，方便快捷；但不可持卡消费★★★平均建筑面积8000平米以上，500平米以上300平米以上★★层数2层以上，4层以下1层1层★★可达性机、非停车位充足，但位于商业核心，通行不便机、非停车位充足，位于社区内，交通通畅无机动车停车位，但位于社区内，交通通畅★★★★内部交通组织人流动线复杂；统一出入口，不可直达良好，且非统一出入口，可直达混乱，非统一出入口，可直达★★★★便利性14★18★12★20★市场分析竞争优势对比1——购物便利性超市标准化菜市场农贸市场65市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权新鲜程度大部分标注保质期，但蔬菜新鲜度差大部分标注保质期，且蔬菜新鲜基本无保质期，但蔬菜新鲜★★★★★产品检验（安全程度）严格专业检验严格专业检验检验度稍差★★★★★质量8★10★4★10★竞争优势对比2——商品质量超市标准化菜市场农贸市场加权平均价格大部分高于市场平均水平价格具有区域性，为区域平均水平价格具有区域性，为区域较低水平★★★★★议价不可议价，仅极少部分促销产品低于市场平均水平随行就市，可议价随行就市，可议价★★性价比足斤足量市场内设置公平秤，可控制缺斤短两现象普遍★★★★★价格7★10★8★12★竞争优势对比3——商品价格市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权新鲜程度大部分标注保质期66市场分析竞争优势对比4——服务超市标准化菜市场农贸市场加权服务标准统一统一无统一标准★★★★包装包装较好包装较好基本无包装★★退换除质量问题，不可退换可随意退换可随意退换★★★★★导购主要依靠指引系统主要依靠销售人员主要依靠销售人员★★★上门服务大宗商品送货上门电话订购、送货上门无★★★★服务12★18★8★18★市场分析竞争优势对比4——服务超市标准化菜市场农贸市场加权服67市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权便利性14★18★12★20★质量8★10★4★10★价格7★10★8★12★服务12★18★8★18★综合竞争力41★56★32★60★综合加权对比由以上对比可见，针对目的性消费者，新型菜市场的综合竞争力远高于其竞争对手——超市及农贸市场。其中，消费者最关注的四点当中，“服务”将是我们最大的竞争优势，也是未来我们在项目运营中关注的重点。市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权便利性14★18★12★68市场分析项目经营商家：周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场的经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；生鲜、熟食等产品生产、经营商；货运物流机构。客群分析2——经营者客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主项目经营商家市场分析项目经营商家：客群分析2——经营者客户方向及层级项目69市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权可引入商家品牌生产商、零售商、货运物流机构。周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；产品生产商；货运物流机构。小商贩、中小型生产及零售商★★★★★★★品牌限制自有及店内知名品牌无品牌商贩、自有品牌及店内品牌无自有品牌，经营多为小品牌★★★★★★经营形式超市自营、联营出租、分销出租★★经营商家需投入成本进店费、促销员人工、扣点、广告费其他杂费租金、水电及管理费租金、水电等费用★★★★★★★★经营商家回款结算形式月结算或季度结算，超市占压货款情况普遍日清日结日清日结★★★★★★★★管理统一结算，价格控制，经常要求促销让利各自结算、价格自主，一般不要求促销让利基本无管理★★★★★★宣传手段媒体广告、路牌、店内展示、DM单等媒体广告、路牌、店内展示、DM单等无★★★综合竞争力21★34★25★40★竞争优势加权对比由上表可见，新型标准化菜市场的管理模式接近超市，但运营模式及成本条件接近农贸市场，其加盟形式更加灵活，适应各级商贩，同时上文分析其消费受众最广，必将得到众多经营者的青睐。市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权可引入商家品牌生产商70市场分析经营权业主：我们与可能的合作伙伴（铺面投资者、加盟商等）客群分析3——经营权业主客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主小投资者可通过投资我们的铺面，获得转租收益。加盟商可通过我们输出的经营管理经验及物流加工渠道，获得经营收益及长期持有物业的增值收益。项目经营权业主市场分析经营权业主：客群分析3——经营权业主客户方向及层级71核心竞争力项目经营的核心竞争力

便利、质量、平价、服务、专业化

——我们比超市更专业、更便利、更新鲜、价格更低廉；我们比农贸市场质量更有保证、服务更加到位。核心竞争力项目经营的核心竞争力72核心竞争力

项目运营的核心竞争力消费群体、平台、成本、管理、品牌效应

——我们所面向的消费群体是超市与市场之和；与超市相比，我们综合成本低，经营内容专一，经营受众广泛；与市场相比，我们能够提供多渠道的服务平台、规范化的管理、通过连锁化形成更强的品牌效应。

核心竞争力项目运营的核心竞争力73运营模式租赁经营超市管理连锁发展统一配送运营模式租赁经营74运营模式企业拓展在政府支持下建店现有菜市场整合与开发企业结合自行选址建设及改造资源获取拓展及运营模式的核心：发展连锁经营，实现规模效益；加快发展生鲜农副产品配送中心；增强品牌意识，提高市场竞争力。BOT模式（委托经营模式）产权式战略布局以发展战略为导向集束式扩张优先抢占市场份额运营模式企业拓展在政府支持下建店资源获取拓展及75运营模式天津城市拓展方向——各城市分三级区域拓展，以天津市区域为例，拓展方向如下：序号拓展方向说明平均租金情况行政区一类区域次重点城市核心区域，居民较密集，商业氛围浓厚6-10元/平米*天和平区及其他市内五区中环线以内部分二类区域重点居住密集区，商业配套陈旧，多为路边零散摊位4-6元/平米*天中环线周边区域三类地区次重点城郊结合部，未来主要居住区，目前未形成规模1-3元/平米*天新四区，包括样板店所在的华明镇滨海新区重点国家级重点发展区域，开发潜力极大，目前已形成一定居住及商业氛围4-6元/平米*天战略布局序号一年计划二年计划三年计划备注一类区域自建店1租赁店5810二类区域自建店1租赁店101015三类区域自建店11租赁店888滨海新区自建店1租赁店337合计303040共计100家运营模式天津城市拓展方向——各城市分76运营模式企业运营管理前期管理后期管理选址谈判前期手续规划设计项目招商开业筹备物业管理招商管理财务管理资源维系企业运营管理的核心：标准化、科学化、模式化采配、营销管理运营模式企业运营管理前期管理后期管理选址谈判前期手续规划设计77运营模式企业扩张、快速连锁复制是连锁商业发展的基础，而实现这一目标的核心为标准化、科学化、模式化。在规范企业运营管理工作的前提下，通过标准化、科学化、模式化，提高员工综合素质，保证项目质量和选址扩张速度；同时提供给决策者决策依据，从而使企业得到健康有序的发展。规范企业运营管理工作，首先要建立严谨、科学的组织架构。

标准菜市场连锁发展公司业务主线图运营模式企业扩张、快速连锁复制是连78组织架构新华投资集团将成立专门机构运作新型标准化菜市场，准备成立天津家家连锁商业发展有限公司（暂定名称）。下设部门如下图：公司设置组织架构公司设置79组织架构组织架构80组织架构

经营管理团队

在2008年8月份，天津家家连锁商业发展有限公司正式注册成立后，面向全国招聘具有连锁商业从业经验的专业人才，从而打造一只能够适应企业全国化发展的，具有丰富经验的高素质商业团队。计划2008年底之前完成公司管理团队的人员建设，初步建立集团商业业务板块的人材队伍。组织架构经营管理团队81组织架构华明样板店作为样板店经营面积3400平米，共8人的编制。其中卖场设店长一人，管理员两人（主要负责物业管理和收费）、保洁两人、保安两人、水电工一人。其他标准店单店按每个标准店经营面积500平米设计，共５人的编制。其中卖场设店长1人（主要负责物业管理和收费）、保洁1人、保安２人、物业管理1人（主要负责水电维修）。单店人员设置店长1人保洁1人保安２人物业管理１人组织架构华明样板店单店人员设置店长1人保洁1人保安２人物业管82标准化管理选址的标准化选址市调、初估预可研市场调研主管选址决策调整或放弃N（选址与策划阶段）企业总经理、副总连锁拓展部企业财务中心企业法务部项目论证N关键合同条款谈判市场拓展主管调整或放弃Y汇总项目要素，评价打分审查项目方案、估算审查合同条款企业副总经理连锁拓展部企业财务中心企业法务部选址决策调整或放弃NYS纳入投资计划，并下达集团董事会Y（评价与计划阶段）实施（建设与运行阶段）企业总经理各实操部门标准化管理选址的标准化选址市调、初估预可研市场调研主管选址决83标准化管理选址的标准化

数据及照片代替长篇幅的文字报告！区域调研城市调研项目调研标准化管理选址的标准化区域调研城市调研项目调研84标准化管理规划设计标准化设计要求——建立一种新的菜市场环境：健康、方便、舒适。布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。建筑设计指标标准化——店内业态布局；建筑及用地指标；配套条件指标；装修条件指标。

标准化管理规划设计标准化设计要求——建立一种新85标准化管理规划设计标准化标准化管理规划设计标准化86标准化管理规划设计标准化自建标准店租赁标准店标准化管理规划设计标准化自建标准店租赁标准店87标准化管理规划设计标准化标准摊位卖场通道机、非停车场公共厕所标准化管理规划设计标准化标准摊位卖场通道机、非停车场公共厕所88标准化管理前期手续的标准化办理前期手续之前熟悉并列出所有需要办理的前期手续及负责人，并编制表格掌握所有相关费用明晰并编制表格制定办理过程中出现问题的反馈或解决机制标准化管理前期手续的标准化办理前期熟悉并列出所有掌握所有相关89标准化管理招商的标准化招商工作状况分析明确招商工作任务和要求明确招商方针和要求明确招商工作的具体步骤找出招商工作偏差制定招