时空广场策划报告书

文化、科技创意产业园策划报告书时空广场2012年11月报告目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的研究对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的市场研究、总体定位、以及文化、科技创意园提出相应的建议结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式对项目决策及其实施的优化提出建议报告目录

项目产业定位

宏观城市背景文化、科技创意产业研究

项目市场分析

项目自身分析第一章宏观城市背景1日照市——概述《日照县志》“日出初光先照”句，始有“日照”之名日照市位于山东省东南部黄海之滨1989年6月12日，经国务院批准，日照市升格为地级市日照市共辖东港区、莒县、五莲县，岚山区、日照开发区、山海天旅游度假区属暖温带湿润季风气候，东临黄海，西接临沂市，南与江苏省连云港市毗邻日照市属鲁东丘陵，境内河流纵横，物产丰富，生态环境良好，以“碧海蓝天金沙滩”闻名于世全市总面积5310km2，拥有海岸线100km，人口约287万，其中市区人口约40万2日照市——交通

日照市交通发达，集海运、铁路、公路于一身。有日照、岚山2个一类开放港口，有2个10万吨级煤炭专用泊位，19个5000－25000吨级杂货泊位，1个50000吨级液体化工品泊位，年吞吐能力210万吨。兖石、岚坪铁路经西安、阿拉山口直通荷兰的鹿特丹港，使日照成为亚欧大陆桥东方桥头堡和国际货物集散地。市内公路四通八达，204、206国道、016、048省道纵贯市境。每天始发北京、新乡、济南、临沂旅客列车4列。始发北京、天津、上海、郑州及省内各地市汽车多辆，沟通了日照市与外地的联系3日照市——下辖分以下几个区域东港区、莒县、五莲县，岚山区、日照开发区、山海天旅游度假区4日照市——经济日照处于中国三大经济发展重点区域之一的环渤黄海经济圈，是山东半岛城市圈中的一员，将发展成为山东省半岛制造业基地。面对新的发展良机，日照提出了接轨青岛、融入半岛、港口立市的发展战略，大力发展纺织服装、海洋食品、临港工业，在山东半岛战略地位日渐突出、山东半岛城市群逐步崛起的区域大背景下，未来日照将驶入发展的快车道5日照市经济——人口状况户籍总人口2011年达289.03万人，相比2010年增加10000多人口6日照市经济——GDP走势国民经济持续高位增长宏观经济的快速发展为城市的发展建设奠定了良好的基础，同时也为房地产市场发展提供了有力支撑7日照市市经济济——社会消消费品品零售售总额额2011年季，，社会会消费费品零零售总总额实实现385.44亿元，，增长长17.3%分行业业看，，批发发和零零售业业337.12亿元，，增长长16.4%；住宿宿、餐餐饮业业28.23亿元，，增长长17.30%8日照市市经济济——城镇居居民人人均收收支走走势居民收收入稳稳步快快速提提高消费支支出逐逐年不不断升升级居民收收入的的快速速提高高，不不但增增强了了居民民购买买能力力，还还使其其消费费意愿愿不断断膨胀胀，促促使消消费结结构不不断升升级，，为房房地产产市场场的发发展提提供了了更为为广阔阔的空空间9日照市市经济济——第一、、二、、三产产业发发展第一产产业占占比稳稳步增增长，，说明明了该该城市市经济济发展展在一一定期期限内内走稳稳健可可持续续发展展方向向第二产产业占占主导导地位位，09--11年，三三大产产业比比重分分配无无明显显变化化，二二次产产业始始终占占经济济总量量将近近50%的比重重第三产产业占占比的的不断断增长长，也也表示示了该该城市市商业业服务务业的的快速速发展展，同同时说说明居居民人人均收收入及及消费费水平平的不不断提提高10日照市市经济济——旅游人人数及及年总总收入入11日照市市经济济——文化事事业发发展走走势12日照市市——总的概概述日照自然Nature政治Politics经济Economic社会Social技术Technology过去

自然资源丰富，气候条件好

政策存在着很大的不延续性

以农业为主导，农、林、牧、渔业协调发展

城市尚未形成城市文化及认同感

以农业为主导带动城市经济增长，高新技术发展落后现在

自然资源丰富，气候条件好，地理位置优越，交通发达

政府政策全力保障和支持发展

工业门类扩大，形成一定规模的工业体系，经济发展迅速，开始大力发展第三产业

城市处于快速发展阶段，社会竞争力日益增强

随着工业门类的扩大，高新技术企业迁入，高新技术产业迅速发展未来

注重环境保护和资源的使用

政策继续保障和支持发展

着重发展第三产业，旅游、服务业、文化业、房地产业发展迅速

提高居民幸福指数，构建和谐日照

继续大力发展高新技术产业，服务水平提升，13日照市市规划划指导导思想想体现区区域整整体发发展思思想，，全面面协调调日照照市的的土地地利用用、生生态资资源、、风貌貌特色色、交交通和和基础础设施施，形形成具具有地地方物物色的的城镇镇空间间布局局。体体现出出可持持续发发展战战略，，促进进经济济、社社会、、人口口、资资源、、环境境协同同发展展。体体现以以人为为本的的宗旨旨，创创造良良好的的生活活、工工作、、学习习和休休闲环环境，，形成成现代代生态态与文文化、、科技技与创创意，，改变变城市市新风风貌14日照市市——发展战战略15战略依据战略愿景城市定位战略内容日照市发展战略日照市市——发展战战略得天独厚地理区位优势便利的交通条件蕴涵着丰富的自然资源城市发展易于转型生态环境好工业污染少

山东半岛经济圈起飞

鲁南经济带的一体化

青岛-日照一体化

区域性基础设施完善青岛大都市的极化和阴影效应新亚欧大陆桥头堡的竞争激烈

部分生产要素成为发展“瓶颈”城市发展初期，缺乏城市认同感东西地区发展不平衡城市的各项基础薄弱优势机遇劣势挑战日照市市发展展战略略依据据—SWOT分析16日照市市——发展战战略战略愿愿景1、战略主旨——蓝海战略

2

、战略定位融入半岛的新亚欧大陆桥东方桥头堡临港工业和海滨旅游业3、战略支点工业立市科教立市生态建市港口立市17日照市市——发展战战略空间战战略内内容战略内容外部空间增长战略内部空间增长战略18日照市市——发展战战略东部集集聚发发展，，西部部点状状发展展“双城城一区区，轴轴向拓拓展””的带带形城城市空空间增增长战战略（1）内部空空间增增长战战略19日照市市——发展战战略团队认认为，，短期期内日日照的的外部部空间间拓展展方向向：主主要沿沿日照照-青岛发发展轴轴和日日照-临沂（（鲁南南）这这两轴轴拓展展，开开展与与鲁南南经济济带和和青岛岛的区区域合合作（2）外部部空间间增长长战略略20日照市市——未来规规划城市性质：山东省对外开发的重点城市；以港口、工业、贸易、旅游为主的现代化花园式海滨城市城市规模：到2010年，用地规模127平方公里，人口规模50-60万人；远期2020年以后，用地规模300平方公里左右，人口规模80-100万人城市定位：以临港工业和海滨休闲旅游业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一城市结构：两城一区。两城-日照主城区和岚山城区；一区-海滨风景旅游区发展方向：向东，沿海沿路发展21日照市市——未来规规划主城区区是日日照的的政治治、经经济、、文化化、生生活中中心区区主城区区可分分为老老城区区、新新市区区、经经济开开发区区三个个区域域新市区区已成成为日日照新新的政政治、、经济济、文文化及及生活活中心心从发展展方向向来看看，居居住向向东、、工业业向南南发展展的基基本框框架已已经确确定新市区本案老城区经济开发区22第二章章文文化化、科科技创创意产产业研研究23文化、、科技技创意意产业业园——国家政政策导导向2000年文化化、科科技创创意产产业80年代经经济特特区90年代高高新技技术开开发区区24文化、、科技技创意意产业业园——日照发发展导导向从发展展实用用技术术与实实训应应用的的起点点出发发，充充分整整合发发展文文化创创意产产业的的知识识产权权培育育，最最终实实现拥拥有密密集型型的人人才高高地、、产业业发展展基地地就区位位与发发展而而言,日照的的城市市基础础与周周边丰丰富城城市资资源、、人才才资源源，必必然成成就现现代文文化创创意服服务行行业进进驻的的热土土25文化、、科技技创意意产业业园概概念文化、科技技创意产产业园的兴起起源于于创意意产业业这一一概念念的提提出。。创意意产业业最早早兴起起于英英国，，它是是世界界上第第一个个政策策性推推动创创意产产业发发展的的国家家创意意产业业，是“指那些些源自自个人人的创创造力力、技技能和和天分分，通通过知知识产产权的的开发发和运运用，，具有有创造造财富富和就就业潜潜力的的行业业”。文化化创意意产业业集文文化产产业和和科技创意产产业两两个概概念于于一身身，涵涵盖了了更为为广阔阔的文文化经经济活活动，，即能能将抽抽象的的文化化直接接转化化为高高度的的经济济价值值，将将知识识的原原创性性与变变化性性融入入具有有丰富富内涵涵的文文化之之中，，使它它与经经济结结合起起来，，发挥挥出产产业的的功能能26文化、、科技技创意意产业业园概概念——之一创意产产业就就是一一个集集成的的服务务平台台：为为创意意者服服务、、为创创意企企业服服务、、为创创意活活动服服务。。它是是资源源的整整合者者和平平台的的搭建建者，，通过过搭建建信息息交流流平台台、公公共技技术服服务平平台、、融资资变现现平台台、生生活后后勤保保障服服务平平台、、宣传传展示示平台台、知知识产产权保保护平平台、、国际际交流流平台台，来来打造造一个个有活活力的的灵性性空间间和创创意文文化场场，以以此催催生创创意、、变现现创意意、保保护创创意，，最终终实现现创意意产业业化、、产业业创意意化27文化、、科技技创意意产业业园概概念——之二创意园园区是是一种种介于于政府府、市市场与与企业业之间间的新新型社社会经经济组组织和和企业业发展展平台台，它它通过过提供供一系系列新新创企企业发发展所所需的的管理理支持持和资资源网网络，，帮助助初创创阶段段或相相对弱弱小的的新创创企业业，使使其能能够独独立运运作并并健康康成长长28文化、、科技技创意意产业业园——在中国国文化、、科技技创意意产业业在中中国借鉴世世界各各国文文化创创意产产业分分类，，根据据我国国的行行业划划分标标准，，可以以将我我国文文化创创意产产业分分为五五大类类，即即：1、文化化艺术术：包包括表表演艺艺术、、视觉觉艺术术、音音乐创创作等等2、创意意设计计：包包括服服装设设计、、广告告设计计、建建筑设设计等等3、传媒媒产业业：包包括出出版、、电影影及录录像带带、电电视与与广播播等4、电子子产业业：软软件及及计算算机服服务、、研研发、、电子子工业业等5、动漫漫设计计：包包括个个性化化工作作室、、动漫漫教育育培训训、体体验区区6、教育培培训：：教育育学、、美术术、画画画、、语言言类学学科等等29文化、、科技技创意意产业业园存存在问问题首先，，各地地将发发展文文化创创意产产业园园区作作为集集群发发展的的唯一一模式式，单一的的园区区发展展模式式在一一定程程度上上带动动了文文化创创意创创意产产业的的发展展。但它们们与园园区外外部及及其他他行业业的互互动性性较差差，促促进效效果有有限，，而且且很难难与周周围社社区居居民产产生交交互作作用其次，，不少少产业业园区区的功功能和和定位位不清清晰，，重复复建设设严重重。大大多数数产业业园区区遵循循政府府导向向的模模式，，盲目目跟风风建设设，缺缺乏领领军式式的企企业，，缺乏乏特色色最后后，，产产业业园园区区的的集集聚聚效效应应不不明明显显。。园园区区内内集集聚聚的的文文化化创创意意类类企企业业数数量量少少，，企企业业之之间间的的关关联联度度低低。。文文化化创创意意产产业业园园区区局局限限于于地地理理空空间间意意义义上上的的集集聚聚，，而而非非产产业业集集聚聚，，没没有有形形成成完完整整地地产产业业链链30文化化、、科科技技创创意意产产业业园园未未来来发发展展从宏宏观观政政策策层层面面上上来来讲讲，，首首先先，，政政府府应应当当加加大大对对文文化化创创意意产产业业的的扶扶植植力力度度，，并并制制定定相相关关政政策策法法规规规规范范园园区区建建设设和和准准入入制制度度从微微观观操操作作层层面面来来讲讲，，第第一一是是要要坚坚持持文文化化创创意意产产业业园园区区特特色色。。要要形形成成真真正正意意义义上上的的创创意意产产业业园园区区，，必必须须对对园园区区的的功功能能和和特特色色有有明明确确的的定定位位，一座座城城市市或或一一个个地地区区往往往往集集聚聚了了数数十十家家文文化化创创意意产产业业园园区区，，园园区区的的定定位位必必须须坚坚持持专专业业化化、、差差异异化化、、特特色色化化，，避避免免同同质质化化和和恶恶性性竞竞争争。第二二是是加加强强园园区区内内中中介介机机构构的的作作用用。。第第三三是是构构筑筑园园区区内内完完整整的的产产业业链链总的的来来说说，，建建设设文文化化创创意意产产业业园园区区是是我我国国发发展展文文化化创创意意产产业业是是一一条条必必由由之之路路，，但但这这条条路路怎怎么么样样才才能能走走得得好好、、走走得得远远，，还还需需要要我们们更更深深入入的的探探讨讨31文化化、、科科技技创创意意产产业业园园发发展展模模式式单一企业型

独立主体型复合型国内外创意产业园构建核心吸引力的模式主要发展模式32宝马马中中心心位位于于慕慕尼尼黑黑北北郊郊，，总总建建筑筑面面积积35万㎡㎡，，拥拥有有设设计计研研发发人人员员8500余人人，，不不仅仅成成为为宝宝马马自自由由展展示示产产品品的的空空间间，，更更是是慕慕尼尼黑黑的的必必游游之之地地。。整个个产产业业区区包包括括：：—宝马马大大厦厦：：宝马马总总部部办办公公所所在在地地—宝马马博博物物馆馆：：宝马马历历史史和和产产品品重重要要的的展展示示场场所所—宝马马体体验验中中心心：：总建建筑筑面面积积达达7.3万平平米米，，集集销销售售和和体体验验为为一一体体的的展展示示中中心心。。—宝马马研研发发中中心心：：约有有7000多工工程程师师、、模模型型人人员员，，计计算算机机专专业业技技术术人人员员，，在在这这里里为为宝宝马马汽汽车车和和未未来来技技术术从从事事研研发发工工作作。。—宝马马回回收收中中心心：：拆借借每每一一个个环环节节进进行行数数据据累累计计工工作作，，为为新新车车研研发发作作准准备备。。德国国慕慕尼尼黑黑宝宝马马中中心心总总建建筑筑面面积积达达35万平平米米，，拥拥有有设设计计研研发发人人员员8500余人人，，是是宝宝马马的的自自由由世世界界宝马大厦宝马博物馆宝马体验中心形成成集集研研发发、、展展示示、、销销售售为为一一体体的的大大型型研研发发基基地地单一企企业型型案例例德国慕慕尼黑黑宝马马中心心文化、、科技技创意意产业业园——（国外外）借借鉴案案例分分析33充满魅魅力的的建筑筑、优优美舒舒适的的环境境、便便利的的交通通以及及“宝宝马品品牌之之家””都增增加了了宝马马中心心的吸吸引力力地标级级建筑筑—通过打打造城城市地地标级级建筑筑，充充分展展示了了企业业精神神和文文化，，起到到了良良好的的展示示和宣宣传作作用；；环境—环境优优美，，位于于奥林林匹克克公园园旁边边，为为宝马马中心心工作作人员员提供供了一一个良良好、、舒适适的工工作环环境；；交通—交通便便利，，与市市区联联系紧紧密“宝马中中心不不仅仅仅只是是一个个汽车车博物物馆，，也不不仅仅仅是一一个汽汽车输输出中中心，，这里里是宝马品品牌之之家”德国慕慕尼黑黑宝马马中心心单一企企业型型案例例宝马飞飞机翼翼型的的建筑筑外观观成为为城市市的标标志性性建筑筑，同同时优优美的的环境境和便便利的的交通通更增增加了了宝马马中心心的吸吸引力力文化、、科技技创意意产业业园——（国外外）借借鉴案案例分分析34宝马中中心是是在豪豪华车车竞争争日益益激烈烈的背背景下下耗巨巨资打打造的的竞争争工具具，宝宝马自自身的的强大大实力力、品品牌号号召力力是其其成功功的关关键；；内部部物业业全自自用不不对外外销售售宝马中中心修修建背背景：：德国豪华汽汽车竞竞争激激烈，因此此各大大厂商商纷纷纷自建建投巨巨资建建造博博物馆馆、体体验中中心和和现代代化工工厂，，更更深层层细向向车迷迷阐述述自己己的品品牌理理念和和文化化底蕴蕴大众98年在德德累斯斯顿耗耗资1.8亿美元元兴建了了著名名的玻玻璃工工厂于于、奔驰新建的的博物物馆也也于06年正式式开放放；保时捷捷在斯图图加特特建造造的博博物馆馆也于于08年落成成07年10月前宝宝马只只有一一栋造造型独独特的的宝马马公司司总部部大楼楼，为为了在在竞争争中赢赢得主主动，，宝马马耗资资5亿欧元元修建了了集研研发、、销售售等多多功能能的宝宝马中中心，，在竞竞争上上赢回回主动动德国慕慕尼黑黑宝马马中心心单一企企业型型案例例从宝马马公司司总部部大楼楼到宝宝马中中心，，宝马马大大大增强强了竞竞争力力文化、、科技技创意意产业业园——（国外外）借借鉴案案例分分析35文化、、科技技创意意产业业园——（国外外）借借鉴案案例分分析首尔数数字媒媒体城城总建建面56万平米米，以以传媒媒娱乐乐为主主题，，集合合研发发、生生产、、销售售、培培训等等，形形成数数字媒媒体完完成的的产业业链体体系独立主主题型型案例例区位：：首尔Mapo-gu城的新新千禧禧城内内，距距离首首尔国国际机机场30分钟车车程简介：：2002年5月动工工，2010年完工工，总总建面面56万㎡功能：：包含IT商务、、研发发、商商业、、居住住、酒酒店会会展等等多种种功能能空间间主要产产业：：媒体体娱乐乐广播播、游游戏、、电影影、动动画制制作、、音乐乐和远远程教教育数字媒媒体城城的主主要设设施：：教育研研发中中心、、创业业办公公区、、剧院院、科科技艺艺术博博物馆馆、科科技娱娱乐中中心、、公共共绿地地、音音乐咖咖啡馆馆、活活力动动感街街道首尔数数字媒媒体城城IT商务商业居住研发酒店会展体验中心IT艺术公园媒体广场展示中心36文化、、科技技创意意产业业园——（国外外）借借鉴案案例分分析市政府府的开开发、、推广广以及及首都都的区区位优优势促促使媒媒体城城能够够有效效地整整合区区域资资源，，成为为其成成功运运营的的最关关键因因素独立主主题型型案例例首尔数数字媒媒体城城政府的的大力力投资资和支支持产业园园的产产业（IT、数字字）是是城市市乃至至国家家的主主导产产业拥有强强大的的产业业技术术人员员，2001年韩国国拥有有4000万高级级技术术人员员，且且该行行业的的从业业人员员受到到政府府的支支持优越的的区位位条件件：位位于首首都，，离机机场10分钟项目发起者：由韩国首尔市政府开发和推广。具体实施建设工程计划是由政府专门成立的数字媒体城处负责。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设首尔市政府文化竞争力总部投资推广部投资政策部投资工程部DMC规划部DMC管理部DMC组织架构总规形形成招商土地供供应和和初期期建设设全部建建设完完成启动设设施和和入住住企业业所需需设施施建设设开发进进程37文化、、科技技创意意产业业园——（国外外）借借鉴案案例分分析简介：：位于布布里斯斯班市市的西西边，，是占占地16公顷的“KelvinGrove都市村村庄””的主主要建建筑物物，耗耗资6000万澳元元，2001年筹建建，2004.5正式启启用经过几几年发发展，，昆士士兰创创意产产业园园区已已经拥拥有众众多创创意设设计公公司、、研发发机构构等，，园区区内汇汇聚了了印刷媒媒体、、视觉觉表演演艺术术、音音乐创创作和和出版版、新新媒体体、广广播电电子媒媒体和和电影影、传传统艺艺术活活动等等创意意产业业，主要要包括括：创意产产业事事业中中心健康及生物医医学创新研究究所ACID互动设计中心心国家研究理事事会创意产业业中心创意产业与创创新研究院包含超市、商商店、咖啡厅厅和餐厅等商商业设施的村村中心经过7年多的建设，，澳洲昆士兰兰CIP发展成集教育育培训、研发发中心、产业业中心等功能能于一体的创创意产业园，，是国际文化化创意产业园园区的典范之之一澳洲昆士兰CIP复合型案例38文化、科技创创意产业园——（国外）借鉴鉴案例分析投资者——政府、学校、、企业昆士兰省政府府出资1/4：CIP是澳大利亚促促进创意产业业发展重要的的战略举措，，昆士兰省政政府为该项目目提供6000万澳币中的1500万昆士兰科技大大学（QUT）：建立起世界界上第一个创创意产业学院院，将研发与与创意实践的的商业运用结结合起来，，其在创意产产业领域的研研究人员和知知名度，为相相关研究机构构的建立、企企业的入驻储储备了人才基基础澳洲昆士兰CIP复合型案例CIP是澳大利亚促促进创意产业业发展的重要要战略举措，，也是第一个个由政府与教教育界共同为为发展创意产产业而合作的的项目39文化、科技创创意产业园——（国外）借鉴鉴案例分析2001年基础设施先行行：建设支撑创创意工作的最最先进的数字字设备，包括括大型电视摄摄影棚、展览览馆、剧院、、服装工作室室更多的政府资资源注入：澳大利亚新新西兰互动设设计中心是一一个股份有限限公司，它的的部分资金来来源于联邦教教育部。该公公司有一个超超过80人的由理论界界、产业界研研究人员和研研究生组成的的团队，ACID研究团队的工工作通过新的的产业以及和和大学的合作作关系成了整整个澳洲乃至至国际上的重重要力量。经经营领域主要要有游戏开发发、数字艺术术、表演和视视觉艺术、设设计、电影、、电视和多媒媒体。发展政府规划划的重点产业业：昆士兰科技技大学创意产产业学院最先先发展的是健健康及生物医医学创新研究究所，为“智慧之州”规划的重点发发展领域，不不仅从事研究究教学，而且且是该区居民民的健康中心心在产业内具有有影响力的研研究中心入驻驻：国家研究理理事会创意产产业研究中心心、创意产业业与创新研究究院建立，由由QUT牵头，联合其其他大学组成成2004年5月CIP正式启用LaBoite专业演出公司司（昆士兰州州第二大剧院院公司）、Cognitia工作室、MaynardImaging公司，Cueball创意公司，AeroplaneHeaven公司，ThoseGuys公司，ThePostLounge公司，CoalfaceCommunications等众多公司和和机构入驻创意产业事业业中心蓬勃发发展，配套设设施不断完善善：继续建设写写字楼、牛津津公园公寓、、昆士兰创意意产业学会、、体育馆、学学生宿舍等2005年依托迈克尔·波特及其他学学者关于产业业群集的论述述，向政府和和租户推销园园区理念和价价值澳洲昆士兰CIP在CIP的发展过程中中，产业群聚聚理论起了主主导作用，不不断向主要的的投资者（（包括政府和和租户）推销销园区理念和和价值复合型案例40文化、科技创创意产业园——（国外）借鉴鉴案例分析澳洲昆士兰CIP成功关键因素素：城市改造提供供选址：昆士兰省政府府投资4亿澳币的Grove都市村庄开发发建设项目01年开始兴建，，规划为教育育、研究、商商业、居住和和文化等综合合区域，为创创意产业园区区提供了最好好的选址教育振兴工程程提供人才：：QUT着手进行教育育振兴工程，，建立起世界界上第一个创创意产业学院院，尤其是通通过数字技术术，将研发与与创意实践的的商业运用结结合起来，这这CIP提供了知名度度和强大的人人才政府推动“智智慧之州”规规划提供了资资金和政策：：昆士兰州政府府决心促进生生物科学、创创意产业、高高附加值服务务等领域的发发展，为相关关项目提供资资金和政策的的支持复合型案例创意产业园的的形成与成功功是在昆士兰兰省三大议事事日程“教育育振兴、城市市改造和政府府‘智慧之之州’规划划”相融合和和聚集的大背背景下实现的的41香港数码港总建建面53万平米，以信信息科技、信信息服务及多多媒体创作为为主题，其成成功因素主要要有政策导向、市场需求、、国际化管理理水平、资源源共享机制等等规模：占地360亩（24万㎡），总建面约53万㎡，于1999年9月动工，主体体工程于2004年分期落成。。集合了94家从事信息科科技应用、信信息服务及多多媒体内容创创作的公司，，推动香港信信息产业和创创意产业发展展。数码港主要设设施：甲级写字楼数码媒体中心心资讯资源中心心会议及展览中中心零售及娱乐中中心星级酒店高级住宅复合型案例香港数码港物业构成：4幢办公楼1个商场1个五星酒店(艾美酒店)住宅（可容2800人）成功关键因素素：政策导向—政府希望发展展资讯科持，，促使香港快快速从1997年金融风暴中中复原市场需求—香港企业对于于资讯科技的的需求日益增增长国际化管理水水平资源共享机制制—与内地企业进进行人员、信信息、业务的的相互的交流流与沟通区位：坐落于香港岛岛西侧的钢线线湾，距离中中环约20分钟车程文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析42数码港由香港港特别行政区区政府全资拥有有，耗资20亿美元，分四期开发发，其次序依依次为办公楼楼、商场和酒酒店、住宅复合型案例文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析香港数码港办公物业→商场、酒店→住宅2002-2003年2月，第I、II期办公物业启用2004年年初，商场、酒店、第III期办公物业启用2004年年底，第IV期办公物业启用2004~2007年，第I-V期住宅启用物业开发次序艾美酒店商场住宅数码第1座2002年11月办公（15.500m2）数码港第2座2002年4月办公（18.000m2）数码港第3座2002年8月至2004年年初办公（53.600m2）数码港第4座2004年年底办公（7.000m2）住宅部分2004年-2007年商场2004年年初零售（27.000m2）办公1办公2酒店商场办公3办公4住宅办公楼43数码港拥有4座写字楼，总总面积为10万平方米，其其在外型、材材料、装饰方方面极具特色色，档次颇高高，耗费巨资户外电梯之上上的流线雨檐檐，在满足遮遮风挡雨功能能的同时，将将生硬的建筑筑轮廓都统一一柔和起来。。第一座写字楼楼在外立面采采用不同颜色色材料和细节节上的变化，，形成视觉上上错位在传统的玻璃璃幕墙外，融融入了别致的的细节线型元元素，与造型型呼应的同时时，也让整个个玻璃幕墙外外立面都生动动起来在坡面造型外外，使用不同同的材料，增增加了几何孔孔洞，丰富了了立面效果。。复合型案例香港数码港不同颜色！不不同造型！不不同朝向！不不同材质！不不同……文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析44数码港腾出了了大量土地来营造高规格格共享空间，，为科技工作作者创造了良良好的环境写字楼前阔绰绰的广场，绿绿树成荫，提提供给科技工工作者充分的的休憩放松空空间露天广场上超超大电子屏幕幕，将科技元元素的运用发发挥到极致草坪、水景小小品，甚至连连金发碧眼的的洋娃娃也在在这玩得不亦亦乐乎复合型案例香港数码港文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析45借鉴与启示文化创意产业业园属于新兴兴产业，对对对硬件配套设设施要求较高高，尤其是高高科技设施，，但，其发展展初期又资金金不足，因此此需要园区能能够提供类似似的配套本项目应充分分与高新区管管委会进行全全面合作，两两者分工共同同经营产业园园以达到共赢赢——为创意产业发发展争取相关关的政策优惠惠——结合政府对文文化产业扶持持，对产业链链进行统一经经营46文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析复合型案例张江文化科技技创意产业基基地作为上海海首个文化创创意产业园，，已经成为国国内最具活力力和创新能力力的产业基地地之一区位：位于浦东新区区张江高科技技园内，距离离浦东机场21公里，虹桥机机场25公里。规模：占地30万㎡启动时间：2004年8月园区产业定位位：动漫画、网络络游戏、高科科技影视后期期研发设计制制作和产品工工业造型设计计等入驻企业：美国艺电、盛盛大网络、第第九城市、网网星游戏、CORE、矽幻科技、、创新科技、、盛大网络，，第九城市公公司以及SJS公司等164家企业，年产产值超过40亿元，带动相相关产值240亿元人民币陆家嘴第一圈层第二圈层第三圈层园区在上海隶隶属于第三圈圈层创意产业业区园区属于国家家级文化创意意基地47上海张江文化化科技创意产产业基地二期基地：位于张江园区区川杨河以南南区域，规划划面积20万平方米，主主要用于企业业孵化园区、、研发办公场场地及艺术类类院校建设，，是基地建设设的重点区域域，计划建设设成为环境优优美、设施一一流、具有浓浓郁文化氛围围的文化科技技创意产业区区域。07年底动工一期基地：规划面积为10万㎡，为低密密度产业集聚聚区，主要依依托软件园现现有的软件产产业的技术优优势和资源优优势，用于文文化科技创意意产业方面偏偏重技术的软软件产品的研研发和制作。。自从04年8月挂牌以来引引进了以美国国EA、法国威望迪迪集团、今日日动画、韩国国NCSOFT、兰雪数码等等为代表的200多家企业，并并与温哥华电电影学院、韩韩国恩平文化化交流集团达达成了战略合合作整个基地以低低密度产业聚聚集区为主，，成为动漫、、网游、影视视后期制作及及设计类创意意产业滋生的的土壤复合型案例文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析48上海张江文化化科技创意产产业基地园区内构建技技术性公共服服务平台和投投融资公共服服务平台，政政府给予大量量的资金和政政策支持推动动产业和产业业链的形成技术性公共服务平台投融资公共服务平台动漫研发公共服务平台影视后期制作公共服务平台上海东方惠金文化产业投资基金投资主体成立于2005年12月，由新区科委出资1000万、张江集团、电影学院分别出资200万共同设立成立于2006年8月，基地联合沪上影视后期制作龙头企业上海永尊文化传播有限公司共同投资成立于2006年12月31日，上海张江集团与上海文新报业共同出资5000万元设立内容汇聚市场营销部、产业服务部、财务及行政部，涵盖研发、制作、培训、创意策划四个中心由上海永尊文化传播有限公司联合基地共同打造作为资金的运营及管理公司的上海东方惠金文化产业投资有限公司同时成立功能设备租赁、委托开发（项目孵化）以及专业培训，服务动漫产业为中小企业及个人提供节目拍摄、编辑、后期制作、栏目包装等方面的技术支持作为基地投融资服务功能主体，为创意产业基地发展提供融资担保、奉献投资和产业基金三位一体的投融资平台。上海张江文化化科技创意产产业基地文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析复合型案例49张江文化创意意孵化器自2005年底开始筹建建，目前进驻驻企业有16家，从开始就就借鉴以色列列模式采用了了以服务换股股份的创新孵孵化模式。基地将以基地地公司为主体体，固化所换换股份，依托托投融资平台台强化项目评评估筛选、跟跟踪孵化及引引导投资等功功能，解决基基地可支配资资源有限的困困境面积近6万平方米的创创意大厦，以以近乎于“零”租金的低廉价格为为50多家文化创意意企业提供办办公场所园区内构建中中小文化企业业孵化培育机机制与平台，，精心孵化游游戏、动漫等等新兴文化产产业，还为企企业提供“零零”租金的办办公场所文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析复合型案例50上海张江文化化科技创意产产业基地基地政策聚焦焦：浦东新区政府府设立了1.2亿元人民币的的专项扶持基基金。并对注册册地、经营地地在上海浦东东新区，给予予一定的财政政补贴；对引引进上海浦东东新区重大文文化产业项目目的新区文化化中介企业和和文化经纪人人给予40%-50%的财政补贴；；对经认定的的文化中介企企业，可享受受社会中介服服务企业的扶扶持政策等。。土地规划：对列入上海浦浦东新区文化化设施发展规规划的文化项项目，在出让让方面给予优优惠。人才引进：对影视、娱乐乐、出版、演演艺、会展等等各个文化领领域中做出贡贡献的人才实实施奖励；对对在文化领域域中取得突出出成绩的文化化人才，推荐荐申报“国家家有突出贡献献的中青年专专家”称号和和“政府特殊殊津贴”；做做出重大贡献献的文化人才才，列入“上上海浦东新区区开发建设杰杰出人才”评评选范围；鼓鼓励在张江文文化科技创意意产业基地创创办企业，可可允许其占有有企业资产的的40%等。服务平台：成立文化科技技创意产业联联合领导小组组；对注册在在张江文化科科技创意产业业基地，按有有关规定予以以财政补贴、、使用费补贴贴等上海张江文化化科技创意产产业基地2005年浦东新区人人民政府相继继出台了《浦东新区扶持持文化发展的的若干意见（（试行）》、《上海市文化科科技创意产业业基地文化科科技创意企业业（机构）认认定办法（试试行）》和《浦东新区张江江文化科技创创意产业发展展基金管理办办法（试行））》，专门为基地地解决各类问问题浦东新区政府府在各方面的的大力支持推推动张江文化化科技创业产产业基地的快快速成长文化、科技创创意产业园——（国内）借鉴鉴案例分析复合型案例51借鉴与启示在城城市市新新区区或或产产业业园园内内发发展展新新的的文文化化创创意意产产业业聚聚集集区区需需在在政政策策及及产产业业上上为为其其提提供供良良好好的的依依托托和和成成长长环环境境未来来大大学学城城为为文文化化创创意意产产业业的的聚聚集集发发展展提提供供创创新新动动力力、、创创新新体体制制和和创创新新环环境境创新动力创新产业聚集发展创新体制创新环境52结合合以以上上案案例例分分析析本本项项目目适适合合发发展展的的条条件件通过过对对三三种种模模式式的的文文化化创创意意产产业业园园的的特特征征分分析析，，并并结结合合项项目目的的立立地地条条件件、、未未来来规规划划来来讲讲，，以以文文化化创创意意产产业业链链是是城城市市发发展展的的必必然然趋趋势势我司建议项项目可定位位为产业复复合型的文文化。科技技创意产业业园区，除除生产类产产业外，提提供企业创创业型孵化化基地平台台、为未来来发展产业业链发展起起到带动作作用，并在在此基础上上带来一定定消费热群群，以保证证园区内的的活力，最最终将成为为一个集创创意办公、、软件开发发、传媒设设计、动漫漫设计、服服务咨询、、培训机构构、营销展展会、休闲闲餐饮等为为一体的文文化、科技技创意性办办公产业链链办公：1、文化交流流：会议及及展览中心心、艺术品品创造，旅旅游咨询、、文化艺术术培训基地地2、创意办公公：建筑设设计、广告告设计、传传媒策划、、艺术工作作室商业：1、西餐厅、、茶吧、咖咖啡厅、图图书馆、银银行2、休闲娱乐乐：健身、、ktv53第三章项项目市场场分析54项目市场分分析——本案周边公公寓大成公寓开发商：日照大成建建筑项目地址：：大学城学苑苑路与学府府路交叉口口占地面积:3600㎡总建筑面积积：2.2万㎡楼层:22层，1层商业，2-22层小公寓，，公寓销售均均价：低层均价价为3960元/㎡，高层均均价为4200元/㎡商业销售价价格：7676元/㎡主力面积：底层30㎡，高层50-120㎡销售情况：良电梯：2部大成公寓目前已封顶，现单层出售公寓，高、低区价格不等，销售情况乐观大部分购买公寓人群主要是家长为孩子陪读入住，其中一部分是创业精英，老师创办培训班，另一部分，企业孵化器办公商业定位没有统一规划，主要针对公寓配套服务55项目市场分分析——本案周边公公寓德文公寓开发商：日照德润房房地产开发发有限公司司项目地址：：大学城学苑苑路与公交交总站交叉叉口总建筑面积积：约9000㎡楼层:七层，一层层商业，二二层以上公公寓公寓销售均均价：16-18万商业销售均均价：7900元/㎡主力面积：35-59㎡公寓销售情情况：已售罄租赁情况：满90%，以学生入入住为主，，少量办公公租金价格：：精装修35㎡，600元/月，带家具具1000元/月去年开盘销售，目前公寓已销售完毕，商业还有部分未销售公寓主要以学生入住为主，极少办公，据销售人员介绍，此楼定位以居住所为主，办公为辅从整体配套和硬件设施来讲，办公条件相对较差，总体来说不适宜合在此办公56项目市场分分析——本案周边公公寓小结对未来时空空广场项目目开发，从从整体规划划定位、档档次、功能能业态划分分、配套设设施等，都都具有绝对对优势。另另一方面，，帮助初创创阶段或相相对弱小的的新创企业业，个人，，使其能够够独立运作作并健康成成长，为他他们提供一一个可发展展文化，科科技创意办办公平台物业配套不完善、项目体量小整体规划定位档次较低项目已将封顶销售情况乐观机遇571、水利职业业技术学校校，约14800人专业项目市场分分析——针对各大学学专业分析析581、建筑工程程技术2、建筑工程程3、水利工程程4、机电一体体化5、建筑工程程7、电子信息息工程8、酒店管理理名字性性别年年龄专专业业工工作作意向李刚男男23岁机机械工程毕毕业业找相关专专业的马艳丽女女22岁酒酒店店管理自自己创创业是有想想法，缺少经验和和平台刘永强男男23岁电电子信息息工程想想留在在日照工作作，以后工作还是碰碰机会孙倩女女23岁工工程造价有有想法创业业，但先踏踏入社会工作一一段时间采访对象，，即将毕业业学生项目市场分分析——水利职业技技术学生采采访语录592、济宁医学学院，约3000人1、药学院2、管理学院3、生物科学系4、信息工程学院5、外语教学部专业公共事业管管理专业劳动与社会会保障专业业市场营销专专业信息管理与与信息系统统专业计算机科学学与技术专专（医学信信息方向））计算机科学学与技术专专（软件外外包方向））计算机科学学与技术专专（物联网网方向））项目市场分分析——针对各大学学专业分析析60姓名性性别别年年龄专专业业工工作意意向鲁平女女22岁外外语教学部部毕毕业后后不想考研研，想在大大学周边开开一个培训训班王冉女女22岁管管理学学校想想留在本本地，但没没考虑毕业业后工作问问题刘明远男男23岁电电子信息工工程想想留在本地地，自己想想创业，想想开一个广广告、推广广、营销培培训班徐晓丽女女22岁生生物科科学系毕毕业业后利用当当地资源，，开一个海海产品公司司采访对象，，即将毕业业学生项目市场分分析——济宁医学院院学生采访访语录613、曲阜师范范学校，，约10000人专业1、动画技术专业2、会计电算化专业3、电脑艺术设计专业4、计算机应用技术专业5、平面设计专业8、电气工程及自动化专9、应用化工技术专业1、高铁服务与与管理专业业2、旅游服务务与管理专专业3、旅游管理理专业4、工商企业业管理专业业5、市场营销销专业6、国际贸易易专业7、物流管理理专业8、电子商务务专业9、学前教育育专业项目市场分分析——针对各大学学专业分析析62姓名性性别年年龄龄专专业工工作意向周增帅男男23岁电电脑脑艺术设计计专业即即将毕毕业，现在和同学学合伙开了了培训班孙正兵男男22岁学学前教育专专业留留在本地，，考虑毕业后后合伙开教教育培训班班赵楠男男22岁计计算算机应用技技术专业留留在本地地，自己想创业业做软件开开发，但缺缺少资金刘红蕊女女23画展自自己喜欢画画画，想在大大学附近，，开一个画画室场所采访对象，，即将毕业业学生项目市场分分析——曲阜师范学学校学生采访语语录634、日照职业业技术学校校，约10000人1、服装，室内，动漫2、建工学院3、数控电工4、食品营养与检测5、机电一体化6、水产专业项目市场分分析——针对各大学学专业分析析64姓名性性别年年龄专专业工工作意向向梁峰男男23岁动动漫漫设计自自己创业，，但需要资资金支持夏雨女女22岁建建工工学院家家里已安排排好工作姜超男男22岁数数控控正正在筹备自自己创业，，需要一个个办公环境境采访对象，，即将毕业业学生项目市场分分析——日照职业技技术学校学学生采访语语录655、外国语职职业学校，，约3000人1、新闻学（网络新闻）2、广告学3、教育技术学4、传播学（跨文化传播）5、动画（动画设计与营销）6、英语（国际商务）7、日语（日本文化）8、经济学9、法语10、旅游管理11、汉语言文学（文化创意专业1、财务管理2、俄语

3、信息管理与信息系统4、德语5、人力资源管理6、西班牙语7、市场营销，意大利语8、会计学9、葡萄牙语10、朝鲜语11、汉文化传播学院项目市场分分析——针对各大学学专业分析析66姓名性性别年年龄专专业业工工作作意向韩冉冉女女23岁文文化化传播想想找与与专业相关关的工作张佳女女22岁动动画设设计与营销销现现在在开始筹备备创业计划划，与同学学合资做工作室室赵曼丽女女22岁广广告告学没没经验验，不敢尝尝试，但有有想法采访对象，，即将毕业业学生项目市场分分析——外国语职业业学校学生生采访语录录676、海事学院院，约6000人1、船员培训中心2、船舶驾驶3、国际航运管理4、物流管理5、船舶柴油机6、轮机模拟器7、GMDSS模拟器专业项目市场分分析——针对各大学学专业分析析68采访对象，，即将毕业业学生姓名性性别年年龄专专业工工作意向箫剑男男23岁船船舶舶驾驶毕毕业后后以船上工工作为主魏金国男男23岁船船舶舶驾驶对对自己创业业还没想过过潘文男男23岁船船员员培训做做其它的也也不对口，，只能找对对口的专业业项目市场分分析——海事学校学学生采访语语录69采访对象，，在校老师师性别学学校代代课课专业想想法法王老师水水利职业技技术学校英英语已已有在在学校周边边办理培训训班，只是是相对来说说租金较高高李老师曲曲阜师师范学校电电子商务有有考虑过，，但也没找找到合适的的办公场所所金老师日日照职职业技术学学校动动漫漫以以前有做做过工作室室，但因为为办公场地地租金较高高，之后就就退租了马老师外外国语职职业学校英英语语时时间、地地理位置可可以的话，，都可以在在大学城附附近开一个个培训班，，现已在家家代课项目市场分分析——针对各学校校老师采访访语录70小结图示：有意意向工作学学生占比约约60%，无意向的的占比约15%，做相关专专业的占比比约25%由以上数据据得出，可可谓是为本本项目提供供了招商资资源，同时时通过这些些访谈本项项目未来打打造造文文化创意园园是势在必必得71第四章项项目自身身分析72项目自身分分析——区域位置本项目73项目自身分分析——所处环境

地利人和，绿色生态占据城市未来核心，坐拥中央文化生活区

教育的天堂，周边紧邻六所大学YourSloganhere周边多个公交站点及公交总站74项目自身分分析——项目地块位位置及现状状时空广场项目位于规划于大学城学苑苑路南侧，东临水利职业学学校生活区区，西临学海路，南南临德文公公寓本地块尚未未开发，属属平整地貌貌，植被以以林木为主主，文化产产业园区的的规划和开开发因地制制宜、突出出特色75项目自身分分析——项目经济指指标项目经济指指标占地面积：：13000㎡总建筑面积积：100000㎡公寓面积：：35428㎡商务办公：：30016㎡商业：12300㎡分15号楼、16号楼A、B76本项目价值值分析——市场优势市场分析：：一、到目前为止止，日照市尚无规模模成型的大大型文化、科技创意意产业园区而与之本案案产业园相媲媲美二、政府扶持文化、科技创意意产业项目。。近几年，文化部开开展“文化化与科技融融合创新园园区”、““文化与科科技融合优优秀产品””、“文化化与科技融融合优秀企企业”评选选工作，加加快文化与与科技的结结合，发展展新兴业态态，大力培培育新兴产产业，而本案文化、科技创意意产业园是一一个典型案案例三、日照旅游游产业的发发展，带来来了流动人人口，从而而使日照城城市旅游文文化产业走走向一个高高的领域77本项目价值值分析——产业政策优优势产业政策分分析本案产业园的运运营涉及到到多方合作作，如果没没有政府的的主导和支支持，很难难成功。对对其进行宣宣传支持和和政策扶持持力度较大，本项目文化、、科技办公区在这样的形形势下，由日照市政府支持将更更具权威性、、信服力78本项目价值分分析——人才优势周边六所大学学5万实用实训人人才库时空广场=创意产业发展展的人才孵化化基地+未来文化创意意产业链基地地约3万应用学科成为为创意产业发发展最前沿的的创意人才储储备79大学城新区定定位为文化、、科技产业区区域，是城市市的文化发展展基地，未来来集生产、研研发、制作为为一体的大型型产业链模式式，同时为本本项目提供了了会展、教育、、旅游、文化化咨询、营销展展示、技术交交流的等环境境支持区位优势本项目价值分分析——区位优势80本项目价值分分析——交通优势本项目位于学学苑路，横跨跨东西主干道道，西临通向向两条高速公公路、由于高高速公路的带带动，提升了了项目的区位位产业功能特特性，在结合合本案的规划划建设，为时时空广场创意意产业基地的的开发，在交