昆山房地产市场XXXX

昆山城市房地产研究报告——第一区域事业部一、城市概况三、城市房地产市场四、总结

二、房地产投资环境政策与法规环境政府投资环境经济环境规划环境商品房总体市场住宅市场写字楼市场商业市场酒店式公寓市场土地市场报告结构1昆山城市概况昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。地理位置十分优越。嘉定青浦昆山城市概况——城市区位沪宁高铁/京沪高铁航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；

城市概况——城市交通昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区。城市概况——行政区划户籍人口：昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在1.5%左右。暂住人口：昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100%，到2005年昆山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量98.15万人，预计2010年底将超100万大关。统计数据来源于昆山统计年鉴。城市概况——城市人口02-09昆山人口走势“加快基础设施建设，基本建成市域“三纵六横二环五高”的公路主网架，以文化、体育、卫生、社区服务等公共事业配套为重点的城市功能设施框架基本形成”。——昆山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006～2010）基础设施投资额逐年提高，09年增长幅度达到了将近50%。昆山在经济发展速度和经济运行质量不断提高的同时，也加大了基础设施建设的步伐。城市概况——基础设施基础设施昆山市“十一五”期间基础设施重大项目序号负责单位项目名称总投资建设年限投资主体1开发区东部副中心30亿元2006-2010开发区管委会2玉山镇西部副中心30亿元2006-2010市政府3玉山镇玉山高新区30亿元2006-2010玉山镇政府4玉山镇民营工业园30亿元2006-2010玉山镇政府5开发区光电产业园50亿元2006-2010开发区管委会6千灯镇沿沪产业带30亿元2006-2010沿沪产业带指挥部7市建设局给水管网建设2.3亿元2006－2010市自来水公司及各镇8市建设局区域水厂建设5.3亿元2006－2008市自来水公司9市建设局工业用水水厂建设1.5亿元2006－2008市自来水公司10市建设局第二水源引水工程10亿元2006－2010市自来水公司11供电公司500千伏苏州东输变电工程10亿元2006－2010华东电网12供电公司220千伏电网建设与改造10亿元2006－2010江苏省供电公司13供电公司110千伏及以下电网建设与改造15亿元2006－2010江苏省供电公司14市发改委天然气管网及CNG加气站2.0亿元2006－2010昆山利通天然气公司15市发改委废旧物品循环利用市场0.8亿元2006－2008昆山市能源建设开发投资总公司等3家公司16市发改委3万吨成品油储备油库0.5亿元2006－2010市石油公司17市水利局水系整治工程1.2亿元2006－2010市水利局18市水利局泖河枢纽补偿工程1.4亿元2006－2007市水利局19市交通局城北大道6.8亿元2005－2010市交通局20市政府城际铁路6亿元2006－2010市交通局21市交通局相石公路2.5亿元2005－2006市交通局22市交通局沿沪大道4.5亿元2006－2007千灯镇人民政府23市交通局“纵二”北段（古城路至昆常交界）2亿元2005－2008市交通局24市交通局城西公路2亿元2005－2006市交通局25市交通局客运站中心1.5亿元2005－2006市交通局26市交通局江浦路南段1.2亿元2005－2010市交通局27市交通局“纵三”北段（339省道至昆太交界）1亿元2005－2007市公路建设指挥部28市交通局城区立体交通网4亿元2006－2010市交通局、建设局29市环保局生态工业园建设工程3亿元2006-2010开发区管委会30市环保局污水处理厂及管网建设工程13亿元2006-2010各镇政府、开发区31市环保局水环境整治工程3亿元2006-2010市政府32市环保局垃圾发电一期工程1.5亿元2006-2010市城管局33市人防办社会投资的结建人防工程项目8.5亿元2005－2006市人防办34市人防办市财政人防专户投资的人防工程项目1.0亿元2005－2006市人防办35市人防办市人防指挥体系建设1.2亿元2005－2006市人防办36市政法委公共突发事件应急平台0.4亿元2006－2007市政府投资额总计323.1亿元2房地产投投资环境境二、房房地产投投资环境境政策与法法规环境境政府投资资环境经济环境境规划环境境昆山房地地产政策策法规基基本依照照国家政政策以及及苏州房房地产地地方政策策实行。。从房地产产业发展展的整体体来看，，房地产产业政策策分为三三个时期期。1998-2002年：鼓励励发展时时期。2003-2004年：规范范市场时时期。2005年-至今：频频繁调控控时期政策脉络络梳理住房制度度改革全全面实行行。（1998年7月，国务务院发布布《关于进一一步深化化城镇住住房制度度改革加加快住房房建设的的通知》）应对亚洲洲金融危危机冲击击。（中中央一再再强调““住宅建建设是新新的经济济增长点点”）宽松的政政策环境境1998年正值中中国应对对亚洲金金融危机机的关键键时期，，中央一一再强调调“住宅宅建设是是新的经经济增长长点”。。这一前前所未有有的明确确定位，，促使各各有关部部门和各各级政府府在土地地供应、、金融服服务、市市场管理理等各个个环节都都出台了了鼓励发发展的宽宽松政策策，房地地产业由由此得到到长足发发展。政策脉脉络梳梳理——1998-2002年：：鼓励励发展展时期期政策类型2003年2004年纲领性文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号） ——信贷政策房企开发项目自有资金比例不得低于30%；适当提高二套以上（含二套）住房贷款首付比例房企开发项目贷款自有资金比例不得低于35%；个人购房抵押贷款月供不得超过收入的50%税收政策规范房企纳税行为——土地政策清理整顿各类开发区，加强建设用地管理；严格控制土地供应总量；停止供应别墅类用地 不得再以协议方式出让经营性土地使用权，应一律采用“招拍挂”；严格土地审批，加强闲臵土地管理市场管理政策规范土地价格、住房价格及各项收费规范经适房管理办法；物业服务收费实行明码标价住房制制度改改革全全面实实施5年来，，已经经成为为国民民经济济支柱柱产业业。但但同时时也面面临着着多项项问题题与矛矛盾。。为此，，2003年至2004年期间间，国国家相相继出出台各各种相相关政政策，，旨在在规范范房地地产市市场行行为，，促进进房地地产业业持续续健康康发展展。政策脉脉络梳梳理——2003-2004年：：规范范市场场时期期房价增增速与与人均均可支支配收收入增增速对对比图图2004年，我我国商商品房房价格格结束束稳步步上涨涨阶段段，进进入快快速上上升通通道。。当年年商品品房销销售价价格增增速超超过城城镇居居民人人均可可支配配收入入增速速近4个百分分点。。2005年，中中央开开启以以“控控制房房价过过快上上涨””为目目标的的房地地产调调控大大门。。此后后，商商品房房销售售价格格整体体趋势势向上上，但但各年年增速速在相相关政政策作作用下下波动动剧烈烈。政策脉脉络梳梳理——2005年年-至至今：：频繁繁调控控时期期当前政政策解解读——417政策90平方米米以上上的家家庭贷贷款首首付款款比例例不得得低于于30%；第二套套住房房贷款款首付款款比例例不得得低于于50%，贷款利利率不不得低低于基基准利利率的的1.1倍；商品住住房价价格过过高、、上涨涨过快快、供供应紧紧张的的地区区，商商业银银行可可根据据风险险状况况，暂停发发放购购买第第三套套及以以上住住房贷贷款；对不能能提供供1年以上上当地地纳税税证明明或社社会保保险缴缴纳证证明的的非本本地居居民暂暂停发发放购购买住住房贷贷款。。政策要要点当前政政策解解读——417政策解解读首套房房：从从“鼓鼓励””到“支支持””土地：：从“最低低”到到“最最高””物业：：从“普适适”到到“区区别””鼓励自自住型型住房房需求求；首首府比比例20%，享受受7折优惠惠利率率。二套房房首府府比例例40%，贷款款利率率根据不同同情况况作评评估，，可享享受8折优惠利率率。控制出出让面面积，，及土土地价价款首首次支支付比例例。规规定最最低土土地成成交价价。鼓励中中小户户型开开发和和供应应；支支持改改善性自自住型型需求求。政政策上上有鼓鼓励，，无限制制。首次购购买90平米以以上住住房的的首付付比例为30%；取消消7折优惠惠利率率，8折或者8.5折。提高二二套房房首付付比例例和贷贷款利利率；；局部地地区可可限制制购房房套数数及停停批二套房房以上上贷款款。探索““综合合评标标”、、“双双向竞竞价””等出让让方式式，抑抑制居居住用用地价价格非理性性上涨涨。“特别别房产产消费费税””将针针对大大户型型、非自住住高档档住宅宅和多多套住住宅。。重点打打击投投资性性需求求；供供需需增减减，稳稳定价价格；；精准准打击击防止止过度度波动动二套房房及以以上：：从“抑制制”到到“限限制””当前政政策解解读——929新政房产税试点暂停三套房贷限购套数增加有效供给囤地捂盘行为的惩罚政策要要点政策全全部内内容见见9.29国务院院发布布的关关于促促进房房地产产市场场平稳稳健康康发展展的通通知》本轮轮政政策策更更多多的的是是对对4月调调控控政政策策的的再再一一次次强强调调，，依依然然是是从从增增加加有有效效供供给给、、抑抑制制不不合合理理需需求求、、稳稳定定房房价价为为原原则则，，表表明明了了政政府府对对稳稳定定房房价价、、打打击击投投机机需需求求的的决决心心。。四个个商商业业信信贷贷一一刀刀切切切切断断短短期期需需求求契税税和和所所得得税税政政策策总总体体压压制制改改善善和和投投机机需需求求限购购措措施施程程度度进进一一步步加加大大保障障房房政政策策重重压压，，增增加加有有效效供供应应实施施更更为为严严格格的的市市场场监监管管手手段段有有限限23456问责责制制度度明明确确地地方方政政府府义义务务，，强强制制地地方方采采取取实实际际行行动动1当前前政政策策解解读读———929新政政解解读读政策策展展望望本轮轮房房地地产产调调控控短短期期内内难难以以完完全全退退出出，，政政府府将将继继续续扭扭转转商商品品房房的的投投资资功功能能，，使使其其回回归归居居住住属属性性。。本轮轮房房地地产产调调控控中中政政府府着着力力于于打打击击短短期期投投机机行行为为和和规规范范房房地地产产市市场场秩秩序序，，尽尽管管调调控控力力度度在在某某个个阶阶段段必必然然会会有有所所减减弱弱，，但但未未来来政政府府还还将将在在一一定定程程度度内内继继续续限限制制投投资资投投机机需需求求，，使使商商品品房房回回归归居居住住属属性性。。从从未未来来趋趋势势判判断断，，本本轮轮调调控控中中打打击击投投机机行行为为和和规规范范房房地地产产市市场场秩秩序序的的措措施施还还将将在在未未来来将将得得到到部部分分保保留留，，成成为为常常态态政政策策。。房产保有环节节征税不可避避免。本轮房地产调调控以来，各各地先后传出出要对房产保保有环节进行行征税的消息息，无论近期期内物业税（（房产税）的的是否真正开开征，未来房房产保有环节节征税将不可可避免，其原原因在于土地地出让收入的的不可持续性性迫使地方政政府需要寻找找到另一种财财源来弥补未未来财政收入入的不足。严厉打击中国经济内外外部环境较为为复杂，房地地产政策走势势存在不确定定性。国民经济的迅迅速企稳回暖暖是政策出台台的宏观背景景，未来房地地产政策的走走向将取决于于世界经济复复苏势头能否否持续和中国国经济“去房地产”后的内生动力力是否充足两两个方面。由由于复杂的内内外部环境，，房地产政策策走势存在不不确定性。保障性住房建建设力度持续续加大，今后后一段时间内内将成为住房房供应的重要要组成部分。。与2007年房地产调控控不同，今年年上半年房地地产新政不但但着力于抑制制房地产投资资投机性需求求，而且通过过大规模增加加保障性住房房用地、提高高保障性住房房专项补助资资金、落实地地方政府住房房保障工作责责任等措施有有效增加了保保障性住房供供应，初步形形成了多层次次的保障性住住房供应体系系。政策展望二、房地产产投资环境政策与法规环环境政府投资环境境经济环境规划环境政府投资环境境共同作用透明化政务公开水平质量公共服务质量效率职能部门效率及收费制度政府投资环境境主要跟政府公开水平平、政府公共共服务质量以以及职能部门门办事效率与与收费制度有关。政府投资环境境06排名名称省份总分信息公开指数在线办事指数公众参与指数1、2、3……————————————7吴江市江苏省48.910.510.5060.358昆山市江苏省48.750.5140.490.3659上虞市浙江省47.740.5750.4120.31507排名名称省份总分信息公开指数在线办事指数公众参与指数1、2、3……————————————6张家港市江苏48.590.4640.4560.5997昆山市江苏46.840.4280.4630.4958江都市江苏45.760.4440.4320.51806、07年昆山市的政政府综合排名名分别在第八八和第七位，，处于300多个县级市中中靠前区间，，政务公开水水平相对较高高。政府网站绩效效排名以3个维度为指标标进行考察，，分别为信息息公开指数、、在线办事指指数和公众参参与指数。06、07年昆山市的政政府综合排名名分别在第八八和第七位，，处于300多个县级市中中靠前区间，，政务公开水水平相对较高高。政府投资环境境——政务公开水平平公共服务质量量反映政府为为公众和企业业提供服务的的质量和水平平，是衡量政政府投资环境境的重要构成成。新加坡南洋理理工大学19日在广州公布布“中国城市市公共服务质质量指数调查查”，苏州在此次调调查的各项排排名均列首位位。昆山是是苏州最大的的县级市，直直接接收苏州州政府服务的的影响。这是一项针对对中国32个主要城市的的综合调查研研究项目，该该调查主要运运用了3组参考指标，，即公共服务满意意度、企业经经营环境和一一般公共服务务。这些指标涵涵盖教育、社社会保障、医医疗卫生、基基础设施、交交通、公共决决策制定和执执行等方面。。政府投资环境境——公共服务质量量二、房地产产投资环境政策与法规环环境政府投资环境境经济环境规划环境经济环境——GDP昆山GDP近几年一直保保持高速上涨涨的趋势，年年均GDP增长率达到20%左右，经济发发展势头迅猛猛。07年底和08年的金融危机机对昆山经济济发展产生一一定影响，但但随着2009年经济的回暖暖，GDP增长率显现回回升势头。数据来源昆山山统计信息网网。近年昆山GDP及其增长率户籍人口（万）城镇人口（万）城镇化率城市人口镇人口66.6834.4511.0868.13%2006年昆山人口统统计数据2006年昆山人口统统计显示，户户籍人口66.68万，城镇人口口45.5万，其中城市市人口34.45万，镇人口11.08万，城镇化率率达到68.13%，截至近两年年城镇化率略略有提高。昆山约70%的城镇化率，，跟目前我国国45.68%，以及上海北北京88.6%、84.9%的城镇化率相相比，处在发展潜力力较大的区域域。经济环境——城镇化水平城镇化水平适适中，房地产产发展潜力较较大。城镇化率过高高，未来城镇镇化发展空间间相对较小；；反之，城镇镇化过低，也也并不代表潜潜力巨大，过过低的城镇化化意味着该地地区自然条件件、基础设施施建设、经济济条件受到的的制约较多，，发展速度也也相对更慢。。因此城镇化发展潜潜力较大的地地区应该是目目前城镇化率率相对适中的的区域。年份第一产业增加值（亿元）增长率（%）第二产业增加值（亿元）增长率（%）第三产业增加值增长率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5合计52

3510.52

1774.63

占比0.97%

65.78%

33.25%

从昆山近几年年各产业增加加值以及增长长情况看，第第二产业累积积增加值仍然然占非常大比比重。但从各产业增增长率的变化化情况看，第第三产业增长长率近年来处处于三产业中中最高位，表表面昆山近年年来第三产业保持持着较高速发发展态势，对对昆山GDP贡献逐年扩大大。产业结构优优化升级效果果显著。昆山目前正处处在加速产业业转型时期，，第三产业比比重不断加大大。经济环境——产业结构经济环境——固定资产投资资昆山近年固定定资产投资呈呈现高速增长长的态势，年年增长率基本本都在15%以上。增速07、08年有所回落，，但依然维持持在高位水平平，反应了城城市经济发展展比较活跃。。数据来源昆山山统计信息网网。亿元%经济环境——房地产投资规规模昆山市房地产产投资规模自自2005以来持续增长长，尤其是2007、2008、2009三年增长速度度迅猛，超过过20%。2009增速有所回落落，但仍然接接近30%。数据来源昆山山统计信息网网。亿元%经济环境——消费水平（人人均可支配收收入）昆山人均可支支配收入增长长幅度保持基基本稳定的趋趋势，近几年年保持约13%的较高增长率率，2009年昆山人均可可支配收入达达到27609元，环比增长11.3%，人均可支配配收入较高，，住房消费有有支撑。数据来源昆山山统计信息网网。经济环境——消费水平（消消费支出）昆山近年来社社会消费支出出不断攀升，，且增幅较大大。消费支出出增幅高于人人均可支配收收入增幅，表表明昆山市居居民消费观念念加强，一定定程度上拉动动了昆山市商商品房消费需需求。数据来源昆山山统计信息网网。亿元%二、房地产产投资环境政策与法规环环境政府投资环境境经济环境规划环境城市规划——总体规划城市定位全球性IT产业制造、研研发和交易平平台，长三角区域域重要的先进制造业和现代服务业城城市。城市规模到2015年，市域规划划总人口规模模250万人，中心城区区规划人口规规模195万人，建设用用地控制在242平方公里以内。到2030年，市域规划划总人口规模模330万人，中心城区区规划人口规规模270万人，建设用用地控制在309平方公里以内。城市规划——总体布局中心城综合片片区：功能定位为高高新技术产业业发达、第三三产业繁荣、、适合居住的的生态园林城城市。北部片区：高新技术产业业和劳动密集集型产业并举举发展，依托托太仓港。东部片区：以花桥国际商商务区为依托托发展商贸物物流等第三产产业，同时发发展高新技术术产业制造为为主的现代制制造业。吴淞江工业园园片区：定位为以高新新技术为主导导，劳动密集集型产业为辅辅的现代生态态制造业基地地。中部生态农业业片区：以高科技农业业研发、试验验、生产为主主。阳澄湖休闲旅旅游片区：以阳澄湖为核核心，以休闲闲、旅游、度度假为主要功功能。南部水乡古镇镇旅游片区：：以水乡古镇特特色旅游为主主体，重点发发展第三产业业。城市规划——交通规划（内内部交通）交通综合构想四纵经周市、兵希希、陆家、张张浦至淀山湖湖之南北向道道路，为货运运优先道路。。现有黄浦江路路现南延经千千灯至淀山湖湖现有省道224即南北公路利用苏州绕城城公路之平面面侧车道至南南港新建道路路延伸至锦溪溪。五横北区东西向高高速公路平面面侧车道。苏苏昆太高速公公路现有新省道324由太仓接往富富士康路沪宁高速公路路现有之机场路路由上海青浦区区经淀山湖、、锦溪以西、、至苏州吴江江。苏沪高速速。城市规划——交通规划（（外部交通通）未来昆山市市将有沪宁铁路、、京沪高速速铁路、沪沪宁城际铁铁路等穿越昆山山而过，区区域铁路运运输在整个个长三角综综合交通运运输体系中中将发挥更更大的作用用。规划京沪高速铁铁路全长1318公里，设计计时速为350公里/时，沿途共共设北京、、天津、济济南、南京京、昆山、、上海等21座车站，是是联系我国国环渤海和和长三角两两大经济区区的重要交交通大动脉脉。2010年建成后，，昆山至南京京只需1个小时；昆昆山到上海海约15分钟；昆山山至北京约约4小时30分钟。沪宁城际轨轨道线起自南京京，经镇江江、无锡、、苏州，最最后达到上上海站，全全长295公里，时速速分160公里和250公里两种，，建成后昆山到上海海只需约20分钟，列车开车车间隔时间间最短为3分钟。目前已通车车。沪宁高铁/京沪高铁城市规划——发展战略1结构调整促促进用地效效率提升以提高土地地集约利用用为核心，，以高新技技术产业为为导向，以以新型制造造业为基础础，以现代代服务业为为图片，以以高效都市市农业为特特色，加快快发展方式式转变和产产业结构调调整，增强强科技进步步、自主创创新对经济济增长的贡贡献率。2生态约束促促进人居环环境改善以提升整体体人居环境境质量为核核心，严格格保护阳澄澄湖、淀山山湖及环湖湖生态敏感感空间，同同时合理利利用其比较较优势，与与深厚的历历史人文积积淀相结合合，发展特特色产业，，彰显昆山山特色，增增强城市魅魅力。3节能减排促促进低碳城城市建设以提高资源源、能源的的使用效率率为核心，，发展地毯毯产业、循循环经济，，鼓励节能能技术的应应用、开发发与创新，，以提高资资源、能源源的使用效效率，减少少污染物排排放；合理理配置产业业用地和生生活用地，，促进激动动交通出行行减量，构构建绿色交交通体系；；倡导健康康、节约的的生活方式式和消费模模式，全面面推进低碳碳城市建设设。4区域统筹引引导市域空空间优化以形成功能能明确、集集聚高效社社会发展需需要，加强强区域的城城乡空间结结构为核心心，适应经经济社会发发展需要，，加强区域域协调和城城乡统筹，，将市域空空间布局和和政策分区区紧密结合合，严格保保生态空间间，协调护护发挥碳氧氧平衡作用用的基本生生态空间，，协调好发发展与保护护的关系。。5公共优先引引导城市布布局调整以阳澄湖为为核心，以以休闲、旅旅游、度以以轨道交通通为核心，，构建舒适适、高效的的公共交通通系统，发发挥其大容容量、低能能耗、快速速、准点、、安全的综综合优势，，引导城市市建设空间间合理集聚聚，优化城城市功能结结构，构建建完善的城城市中心体体系。6南风貌保护护引导地方方特色塑造造以水箱古镇镇保护为核核心，以自自然环境为为基质，结结合特色村村庄保护和和乡村旅游游业、都市市农业发展展，保护传传统风貌；；打造新锐锐的公共服服务空间、、融合的生生活居住空空间、现代代的产业发发展空间，，塑造展现现昆山城市市精神的现现代风貌。。3昆山房地产产市场三、昆山山房地产市市场土地市场商品房总体体市场住宅市场商业市场酒店式公寓寓市场写字楼市场场

合计新增量存量其中，住宅商服2008年500260240170302009年750300450150502010年55025030020050土地市场——供应情况昆山市近三三年的土地地的新增供供应量每年年都在250万方以上，，其中，近近三年商住住用地的总总量达到650万方，其中中一部分土土地已经上上市，除去去一部分土土地用于保保障房建设设，以目前前昆山市场场平均容积积率1.5-2预估，可看看到未来供应量量仍然巨大大。昆山近年来来土地出让让情况数据来源昆昆山国土资资源局。单位：万方方土地市场——成交情况

出让面积（亩）出让总价（万元）平均单价（亩/万元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年1-8月9351.6845692。5790.482008年至今，昆昆山市共成成交土地总总面积2.68万亩，平均每亩亩单价92.48万元。其中2009年同比2008年土地出让让面积有所所下降，但但2009年土地平均均地价是2008年的2.5倍，昆山房房地产市场场迅速被放放大。但2010年出让单价价有所下降降，主要因为为价格较低的的工业用地地所占比重重提升。2010年1-8月出让的土土地已经超超过0809年的年总出出让面积，，其中工业业用地和其其他用地占占相当一部部分比重，，未来1-3年市场场供应应量仍仍在高高位。统计数数据来来源昆昆房网网。土地市市场——成交分分布从各区区成交交的占占比来来看，，开发区区、花花桥镇镇、玉玉山镇镇是土地地成交交的前前三名名，占占据总总成交交的58%。土地市市场——成交土土地性性质配配比从成交交的土土地性性质来来看，，工业业用地地占比比最高高，占占45%，其次次为商商住用用地，，占40%，商办办用地地也有有一定定比例例的成成交，，占11%。纯住住宅用用地相相对较较少。。说明：：由于于出让让地块块纯住住宅用用地屈屈指可可数，，为方方便统统计，，统一一归类类为商商住，，即本本报告告中出出现的的商住住为包包括住住宅的的混合合用地地。三、昆昆山山房地地产市市场土地市市场商品房房总体体市场场住宅市市场商业市市场酒店式式公寓寓市场场写字楼楼市场场商品房房市场场——发展历历程1缓慢起起步阶阶段（（1988-1992）这一时时期确确立了了社会会主义义商品品经济济理论论。极极大地地推动动了市市场机机制在在房地地产领领域的的发展展。经经营性性的房房地产产开发发公司司步入入起步步阶段段。截截止1992年底，，昆山山共有有房地地产开开发公公司9家，房房地产产投资资规模模逐步步扩大大。2快速增增长阶阶段（（1993）1993年，建建立社社会主主义市市场经经济成成为共共识，，昆山山国民民经济济呈现现了高高速增增长的的势头头。伴伴随着着住房房制度度改革革的推推行，，房改改政策策效应应的释释放，，引发发了一一轮房房地产产发展展高潮潮。截截止1993年底房房企猛猛增至至46家，投投资业业成本本增长长，比比92年增加加6.58倍。3调整回回落阶阶段（（1994-1997）房地产产投资资出现现逐年年回落落。94-97投资分分别为为5.31、4.15、4.16、3.54亿元。。供大大于求求的矛矛盾相相当突突出。。4稳步发发展阶阶段（（1998-2001）这一阶阶段，，中央央采取取了积积极的的财政政政策策，旨旨在通通过增增加投投资拉拉动经经济发发展。。同时时把住住宅消消费放放在极极为重重要的的位置置上，，作为为国民民经济济新的的增长长点和和新的的消费费点，，并出出台了了一系系列的的促进进房地地产市市场发发展的的相关关政策策，昆昆山房房地产产市场场在此此大背背景下下进入入了稳稳步发发展阶阶段。。5高速发发展阶阶段（（2002-至今））2002年以来来，随随着昆昆山经经济步步入发发展的的繁荣荣期，，社会会和城城市建建设的的全面面提升升，昆昆山房房地产产发展展也进进入了了黄金金阶段段。房房地产产开发发力量量不断断壮大大；房房地产产开发发投资资屡创创新高高；建建设规规模连连年突突破；；商品品房销销售规规模火火爆；；房价价不断断攀升升；楼楼盘开开发进进入大大盘时时代；；二级级市场场充满满生机机。商品房房市场场——供应分分析%万平方方米05-09年，昆昆山商商品房房施工工面积积几乎乎成逐逐年增增长态态势，，但增增长率率波动动不定定。同时由由于开开发周周期等等主客客观因因素使使昆山山市的的年竣竣工面面积与与施工工面积积有一一定的的差距距，年年竣工工增长长率的的上涨涨或下下跌相相对于于施工工增长长率有有一段段时间间的滞滞后性性。统计数数据来来源于于昆山山市统统计信信息网网。商品房房市场场——供应分分析（（与其其它县县市对对比））从图中中可以以看出出，昆昆山各各年商商品房房施工工量远远远高高于吴吴江，，略低低于常常州，，各年年增长长率也也高于于吴江江，但但低于于常州州。从侧面面反映映了昆昆山市市商品品房供供应量量处于于一个个较大大的规规模。。统计数数据来来源于于各城城市统统计信信息网网。万平方方米商品房房市场场——供应分分析（（累计计库存存供应应）截止到到2010年9月，昆昆山全全市库库存可可售房房源44984套，昆昆山商商品房房库存存量再再创新新高。。昆山商商品房房库存存供应应量连连续7个月保保持正正增长长。库库存量量的不不断攀攀升一一方面面由于于4月新政政调控控导致致成交交量走走低，，另一一方面面供应应并未未随之之减少少，表表明昆昆山市市场目前处处于供供大于于求的态势势，买买方市市场明明显，，市场场面临临较大大库存存压力力。统计数数据来来源于于昆房房网。。套套商品房房市场场——需求分分析近几年年随着着长三三角经经济群群的经经济飞飞速发发展和和全国国房地地产的的快速速发展展，昆昆山城城市居居民对对住房房的需需求大大幅增增加，，09年对比05年需求增长超超过2倍。由于政策调控控以及外部经经济危机等多多方原因，08年商品房销售售了大幅回落落，出现负增增长，随着09年经济复苏以以及政策鼓励励，再次打开开了昆山房地地产需求局面面。统计数据来源源于昆房网。。商品房市场——需求分析（近近年成交分布布）花桥、玉山、、开发区是昆山成交最最为活跃的片片区，占昆山山成交的64%，占比分别为为24%、20%、20%，且与其他区区域的差量较较大。玉山是昆山市市委市政府所所在地，配套套成熟，是传传统的房地产产热门片区；；花桥因为近近年规划利好好，且直接接接受上海辐射射，能吸引外外来客源。统计数据来源源于昆山搜房房网。所选数据为08、09年全年成交数数据以及2010上半年成交数数据。商品房市场——需求分析（与与其它城市对对比）昆山吴江江阴阴同属江苏县县级市，从图图上可看出，，昆山近年来来每年的成交交量都远远高高于其它两地地区，且都为为其它两地区区两倍以上。。统计数据来源源于各城市统统计信息网。。万平方米商品房市场——需求分析（人人均使用面积积）平方米/人昆山人均居住住面积经过05年之前的大幅幅增长，增幅幅平缓，但一一直处于高位位，08年达到38.5平方米/人，远远超出出全国的平均均水平，也超超出许多一线线城市。表明昆山商品品房市场经历历需求旺盛期期之后，本地地需求逐渐降降温。城镇人均使用用面积（平方方米/人）：全国：28北京：21上海：16.5深圳：24.7商品房市场——价格分析昆山房价从1998年来一路走高高，在2009年楼市大热的的市场背景下下达到了最高点6400元/平方米的价格水平。。最近三年07年到09年的涨幅最为为明显，09年的价格水平平相较于07年上涨了大约约50%。统计数据来源源于昆房网。。商品房市场——投资风险分析析昆山房地产投投资占固定资资产投资比值值自2006年以来不断攀攀升，08、09年的比值都超超过了0.3，房地产投资资所占比重略略高，显露了了一定的投资资风险。昆山近年来房房地产投资增增速与GDP增速比值波动动较大，除了了GDP增长有一定滞滞后性之外，，表明昆山市市GDP增长对房地产产的相关程度度不高。房地产投资/固定资产投资资比值正常区区间：0.22-0.28。房地产投资增增速/GDP增速比值正常常区间：1.5-2.0商品房市场——SW分析优势劣势GDP——稳步增长居民收入——逐年增长需求规模——虽涨幅不定，，但总体呈上上涨趋势供求风险——供过于求的矛矛盾已经开始始突出房地产投资风风险——受控于政府的的不定期调控控供应规模——市场可预期的的未来供应量量较大昆山房地产市市场未来的供供求矛盾将会会凸显，且市市场仍然对政政策调控敏感感程度较高商品房市场——未来展望随着新政的影影响被逐渐消消化，成交量量逐步回升，，9月底中央出台台的最新调控控政策，再次次打击了昆山山楼市，10月第一周（10.1-10.7）昆山新房累累计成交仅仅仅296套，较9月第四周猛跌跌72.5%。一方面受着着调控影响，，另一方面新新盘持续入市市，使得昆山山商品房市场场供大于求的的局面短期内内难以被打破破。参考数据（昆昆山2010各月成交）：：四月：4470五月：1483六月：1506七月：1735八月：2210供求关系价格2009年昆山房地产产市场各楼盘盘采取低开高高走策略，引引领了昆山房房地产市场五五年来的第一一次爆发。商商品房价格一一路飙升至均均价6400元/平米。后期受受政策以及供供求关系的影影响，昆山商商品房价格大大幅走高的可可能性较小。。未来昆山市场场供大于求的局面短期难难以被打破，，但受利于昆昆山的特殊区区位以及城际际高铁的开通通，突出的城城市价值将会会成为昆山房房地产市场强强有力的支撑撑。对“外部部需求”的把把握将成为昆昆山房地产市市场的一条重重要出路。三、昆山房房地产市场土地市场商品房总体市市场住宅市场商业市场酒店式公寓市市场写字楼市场住宅市场——住宅片区分布布目前昆山住宅宅市场分布，，根据成交活跃程度度分成三个梯队队。玉山镇、开发发区以及花桥桥镇为目前昆山市市场最活跃片片区。玉山镇为传统统片区，配套套成熟完善，，客户认知度度高；花桥毗邻上海海，且规划利利好。巴城镇、周市市镇以及千灯灯镇出在第二梯队队。巴城依托阳澄澄湖资源，主主要为别墅产产品；周市镇依托北北部产业园区区，并且接收收中心城区的的辐射；千灯规划为生生活新镇、生生态观光片区区。南部水乡区以以及其余镇为第三梯队。。南部水乡片片区依托淀山山湖资源，主主要为别墅产产品。第一梯队第二梯队第三梯队住宅市场——住宅片区分布布市区城综合片片区依据各自自定位及发展展方向可分为为5个片区。中心城区城东区城南区城西区城北区昆山市中心城城区分为中心城区、城城东区、城南南区、城西区区和城北区域域。住宅市场——中心城区板块块御城人口口密密集集，，并并承承担担综综合合行行政政、、居居住住、、文文化化、、教教育育、、主主要要产产业业发发展展等等功功能能。。属属于于市市中中心心的的高高档档地地段段，，土地地资资源源稀稀缺缺，，生生活活配配套套成成熟熟，，房房价价一一直直维维持持高高位位。中心心城城区区：：人人口口稠稠密密区区域域成成熟熟价价格格处处于于高高位位蓝海海LaVie中心城区项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价鹿城一品高层住宅、商铺8000559915.227.90%46545-201一房到四房高层在售高层10500弘辉首玺高层住宅921033300003.535%657主力面积段125-200

高层在售15000（含1000装修）翡翠名都高层,酒店式公寓,商铺22228

958803.40

31%

主力面积段97-145在售9500御城小高层住宅11474260002.1330%13493-164在售7500蓝海LaVíe高层住宅、公寓36714147863441.50%

待售12000荣记玖珑湾高层住宅、酒店式公寓506271751703.535%127080-240待售待定中心心城城区区板板块块内内主主要要楼楼盘盘板块块特特点点板块块内内配配套套设设施施完完善善，，交交通通便便利利，，居住住氛氛围围浓浓厚厚，，是昆昆山山的的商商业业文文化化中中心心。。板块块内内目目前前土土地地供供应应较较少少，，未来来供供应应量量较较少少，目目前前住住宅宅的的综综合合开开发发量量不不大大，，以以商商业业商商务务办办公公物物业业开开发发为为主主。。该区区域域的的住宅宅档档次次较较高高。产品品、、价价格格中心心城城区区由由于于地地段段绝绝好好，，土土地地资资源源稀稀缺缺，，板板块块内内的的住住宅宅产产品品主主要要以高高容容积积率率的的高高层层公公寓寓为为主主，以以大大面面积积户户型型为为主主，，符符合合当当地地人人对对住住房房的的消消费费需需求求。。目前前板板块块均价价10000元左左右右，个个体体楼楼盘盘依依具具体体位位置置和和产产品品力力上上下下波波动动。。板块块特特点点、、产产品品和和价价格格分分析析住宅宅市市场场———城东东区区板板块块具有有经经济济技技术术开开发发区区和和夏夏驾驾河河景景观观带带的的双双重重优优势势。。目目前前城城东东大大盘盘云云集集，，几几十十万万方方的的大大盘盘依依次次沿沿前前进进东东路路排排开开，，甚甚至至有有绿绿地地21新城城这这样样100多万万方方的的大大盘盘，，且且品牌牌开开发发商商云云集集，，区区域域内内有有中中航航地地产产，，世世茂茂地地产产，，珠珠江江房房产产等。。城东东区区板板块块：：大大盘盘云云集集潜潜力力巨巨大大位于于市市政政府府以以东东，，在在城城区区内内前前进进东东路路沿沿线线区区域域城东项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价中航城高层、小高层、洋房、联排、双拼1969583600001.836.3%1872高层小高层88-145在售高层、小高层7500-7800；联排9000-10000；双拼12000-13000绿地21新城高层56400017800002.540.0%900070-160，主力面积70-110在售7500中大简界高层、小高层668931786332.231%98490-160在售7700珠江御景高层、小高层1526996200003.636.6%3000主力面积88-142在售毛坯7600、精装8800东城蓝郡多层、高层1666671673171.0047%151090%为80-120，10%为120-140在售6000-7000阳光水世界多层小高层高层洋房3455062936800.8542%2600高层143㎡—176㎡，花园洋房215㎡—230㎡在售8000黄浦城市花园多层、小高层、高层70000平方米1600001.9636.5%1290主力面积80-130在售8400城东东区区板板块块内内主主要要楼楼盘盘板块块特特点点、、产产品品和和价价格格分分析析板块块特特点点城东东是是产产业业聚聚集集区区，，现现有有配配套套困困乏乏，，目前前居居住住氛氛围围不不高高。板块块内内大盘盘云云集集，目目前前有有珠珠江江地地产产、、世世贸贸、、中中冶冶、、中中航航等等企企业业楼楼盘盘，，案案体体本本身身多多带带有有商商业业，，以以城市市综综合合体体的的概概念念在城城东东布布局局。。城东东离离上上海海较较近近，，因因此此有有相当当一一部部分分比比例例的的客客户户来来自自上上海海。产品品、、价价格格板块块内内以以大大盘盘开开发发为为主主，，楼楼盘盘的的产产品品类类型型较较为为丰丰富富，，高层层、、小小高高层层、、多多层层、、花花园园洋洋房房，，到到联联排排双双拼拼别别墅墅都有有一一定定占占比比。。高高层层小小高高层层的的主主力力面面积积大大约约在在80-140平米米之间间，，比比中中心心城城区区板板块块略略小小，，因因为为一一部部分分需需求求来来自自外外部部需需求求以以及及投投资资需需求求。。纯住住宅宅项项目目较较少少，，目目前前在在售售项项目目基基本本都都有有酒酒店店式式公公寓寓、、商商业业等等其其他他物物业业类类型型，，符符合合商商住住片片区区的的定定位位。。目前前板板块块均价价7500左右右，个个体体楼楼盘盘依依具具体体位位置置和和产产品品力力上上下下波波动动。。住宅宅市市场场——城西区板块块城西地区：：环境优势势政府重重点规划区区域老城区以西西，基本围围绕亭林公公园周边及及马鞍山中中路沿线一一直往西到到森林公园园沿线发展展起来的区区域，属于于昆山生态态环境最好好的居住区区。城西项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价时代中央社区高层、小高层1200003000002.540.5%2000户左右主力面积123-206在售8600天地华城高层、小高层83615221010.042.1858.0%1359主力面积133-142在售9000，送车位阿里山花园小高层37974699031.8442%214140-160待售9500森林半岛多层、小高层、高层、洋房1171892710001.7945.0%1700高层61-133在售8200三水萧林高层、联排1696313038451.840%257888-140，130-190在售7000-9000清风华院小高层、联排1985343578811.5941.17%352小高层主力面积96-200在售小高层8300金色森林四期住宅、公寓、别墅1666642247191.445.0%1200待售待定伯爵大地二期高层1099514100003.540%400多80-160待售待定城西区板块块内主要楼楼盘板块特点板块规划成成生态居住住片区，以以森林公园园为主打，，从目前所所推楼盘来来看，高档住宅板板块已初具模样样。凭借政府规规划利好以以及独有的的自然资源源，区域认认同度较高高。产品、价格格区域楼盘数数量多、量量体大，产产品类型以以小高层、高高层、别墅墅为主，楼盘以纯纯住宅为主主，户型面面积较大。。目前板块均价8500左右，由于占有有生态资源源，以及规规划利好，，是昆山各各大区域内内价格上涨幅幅度比较快快的区域。板块特点、、产品和价价格分析住宅市场——城南区板块块高铁和城际际轻轨的落落定将城南南的房价推推上了一个个新台阶，，使城南成成为昆山各各大区域内内首选最值值得投资的的区域。众众多上海，，外地客户户都纷纷看看好城南的的发展。城南地区：：高铁直射射区域升升值潜力力大城南项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价世贸蝴蝶湾高层、叠加、联排、独栋71780010765801.565%6500高层主力面积90-140在售高层10000新城域高层、小高层2868106000001.9842%500088-131在售7300吉田国际广场高层、小高层1559476959713.546%1500主力面积112-140在售精装12800森隆·珑庭高层527791856743.030%90-200在售精装13800衡山城多层洋房、高层970002490002.4942%2400高层88、142待售待定汇景公寓多层、小高层54663938501.742%三期400多90-140待售待定城南区板块块内主要楼楼盘板块特点、、产品和价价格分析板块特点城南是出口口加工区，，以IT产业为主。。区域内现有有312国道、沪宁宁高速、客客运南站、、沪宁城际际高铁，建建设中的京京沪高铁，，城南板块的的交通纽带带地位日渐渐凸显，拉近了昆昆山与上海海及周边的的距离，刺刺激了城南南的房地产产市场。一些高档大大盘的进驻驻，改善了了昆山人对对城南板块块居住品质质差的观念念。产品、价格格从板块内目目前所推产产品和将推推产品来看看，产品类类型主要是是高层、小高高层，也有少量量的高端产产品，别墅墅以及花园园洋房等。。户型面积积区间较大大，囊括各各种户型面面积需求，，主力面积积90-140平米。由于高铁以以及城际高高铁的落实实，拉动了了板块的均均价，目前前板块均价10000左右，后续楼盘盘入市将会会挑战城南南板块价格格极限。住宅市场——城北区板块块中心城区以以北北门路路、柏庐路路、长江路路、青阳路路为主干道道，是老城城区以北和和周市镇以以南组成的的城北片区区。城北地区：：昆山发展展起源地老老昆山人人最多区域域城北项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价自由都市高层、小高层、电梯多层933402300002.1845.2%190086-149在售7500第E特区多层、小高层、高层1500002500001.6745%138090-190在售7600天成佳园高层582301423972.2540.2%649100-140三期房源待售预计8000-9000云山诗意小高层735781814811.845%99690-190在售7800-8000大德世家多层、高层、单身公寓1215712188251.741.2%60-130在售7300天阔多层、高层、小高层692681250561.835%808主力面积80-89在售7300金城北郡高层1159901824491.7838%一期370主力面积104-140待售预计7000馨座高1840.5%28886-133待售70