《物业管理法规与案例教程》第四章物业服务合同

第四章物业服务合同第一节物业服务合同概述第二节物业服务合同的订立第三节物业服务合同的履行及效力第四节前期物业服务合同与临时管理规约第一节物业服务合同概述学习目标

通过本节的学习，使学生理解物业服务合同的概念与特征、掌握物业服务合同主体和种类，并能解决关于物业服务合同的法律问题。学习内容：

一、物业服务合同的概念与特征二、物业服务合同主体三、物业服务合同的种类

一、物业服务合同的概念与特征1．物业服务合同的概念物业服务合同是指物业服务企业接受业主（或业主委员会）的聘任和委托，就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的书面协议。2．物业服务合同的特征（1）物业服务合同是以约定有关当事人在物业服务中的权利义务关系为核心的。（2）物业服务合同是典型的有偿劳务合同。（3）物业服务合同是诺成合同。（4）物业服务合同是双务合同，物业服务合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定。二、物业服务合同主体合同主体是指签订合同的双方当事人。物业服务合同主体是特定的，其中一方是委托人，即业主或者业主选举产生的业主委员会；另一方是受托人，即通过合法途径被选聘的具有相应资质条件的物业服务企业。物业服务企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的法律主体关系，享有相应的权利和义务，适用民事法律关系的平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用等基本原则。三、物业服务合同的种类根据物业管理服务阶段和签约主体不同，把物业服务合同分为三类：（1）前期物业服务合同。前期物业服务合同指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同。（2）物业服务合同。是由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业就物业管理事项以及双方权利义务而订立的书面物业服务合同。（3）物业服务分包合同。是指物业服务企业，或业主大会授权业主委员会与物业专营服务企业签订的专项服务合同。【实训案例】某小区开发商在售楼合同中承诺该小区物业服务费不超过1.5元/月·平方米，可在业主办理入住手续时，物业公司要求业主交纳物业费为2.5元/月·平方米。全部业主认为不合理，要求按原购房协议执行，但物业公司认为购房合同是开发商的事，开发商的承诺与物业公司无关。结合本节内容对本案例，应该如何处理？【思考】居委会与业委会、物业企业的关系如何？第二节物业服务合同的订立

学习目标

通过本节的学习，使学生理解物业服务合同订立的基本原则，掌握物业服务合同订立的程序，以及物业服务合同的主要内容，并能解决关于物业服务合同订立的法律问题。学习内容一、物业服务合同订立的基本原则二、物业服务合同订立的程序三、物业服务合同的主要内容【引导案例】2008年8月末，陈女士从外地旅游回来，发现所在小区的物业服务公司换了，细问之下，才知道因为业主委员会与老物业服务公司就合同是否续期前前后后协商了好几个月，未能达成一致意见。7月底合同到期了，老物业服务公司合同到期后就撤出了小区。小区业主委员会又找了一家新的物业服务公司，并与新物业服务公司签订了合同。现在小区由新的物业服务公司在管理，小区本来园艺景观很漂亮，但是由于新物业服务公司服务不到位，现在都长满了虫子，而且保洁、保安服务也大不如前。选物业服务公司这是小区的一件大事，业主委员会在选择物业服务公司之前并没有和业主们商量。此时，业主委员会也是后悔怎么选了这么一家公司呢。但物业服务公司却声称：我们与业主委员会签订的合同是合法有效，是受保护的，不是业主说换就能换的。那么，小区业主委员会与物业服务公司签订的合同是否有效？现在物业公司服务这么差，业主能否有权换掉这家新物业公司？一、物业服务合同订立的基本原则

1．平等原则2．自愿原则3．公平原则4．诚实信用原则5．守法原则二、物业服务合同订立的程序物业服务合同的订立程序主要包括要约和承诺两个过程。要约是希望和他人订立合同的意思表示；承诺是受要约人同意要约的意思表示。

1．前期物业服务合同订立的程序是通过招投标活动来选聘物业服务企业，最终由建设单位和中标的物业服务企业签订物业服务合同。

2．物业服务合同订立的程序业主大会先要选聘具有资质的物业服务企业。然后，由作为业主大会执行机构的业主委员会代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会代表业主签订的物业服务合同对所有业主都具有相同的法律效力，每位业主均需按照合同约定履行合同义务，享有合同规定的权利。三、物业服务合同的主要内容物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理服务活动中的权利义务的法律依据。物业服务合同应当具备下述主要内容。

1．物业管理事项

2．物业服务质量

3．物业服务费用

4．双方的权利义务

5．专项维修资金的管理与使用

6．物业管理用房

7．合同期限

8．违约责任【实训案例】某小区在入伙时，业主与物业服务公司签订了物业服务合同，合同中双方约定．“不得自行封闭阳台”。部分业主入住后，为避免蚊虫叮咬、不受噪音和空气污染的影响，把自家的阳台封了起来。物业服务公司与其多次交涉，要求恢复阳台原状，均被业主拒绝。物业服务公司因此将这些业主告到法院，要求被告履行物业服务合同，拆除封闭阳台，恢复阳台原状。业主辩称：物业服务合同为物业服务公司拟定，在入住时要求业主签字，如果不签，就拿不到房屋钥匙，在万不得已的情况下为了入住只好签订，此合同是“霸王合同”，应属无效合同。【问题】1.业主入住时签订的物业服务合同是否属于“霸王合同”？2.根据本节所学内容，你认为法院应支持哪一方，为什么？【思考】物业企业在签订物业合同时应注意哪些问题？第三节物业服务合同的履行及效力学习目标

通过本节的学习，使学生理解，物业服务合同履行的概念和规则，掌握物业服务合同的效力，以及物业服务合同的变更、转让、终止的相关内容，并能解决关于物业服务合同的履行和效力的法律问题。学习内容一、物业服务合同的履行二、物业服务合同的效力三、物业服务合同的变更、转让、终止【引导案例】10月,某住宅区原物业服务公司因管理混乱，造成对创世纪花园小区房屋的管理、维修、养护不善，且擅自提高物业收费标准，业主纷纷表示不满，在业主大会会议上通过2/3的业主同意之后,采取公开招标方式招聘物业服务公司,由业主委员会代为进行选聘新物业的具体工作。最后由一家具有一级资质的物业服务企业中标,成为该小区的新管家，并在业主大会上得到了2/3以上业主表决通过。按照合同的约定,新老管家应在11月30日24时之前完成交接,但到第二年的2月份,老管家以部分业主拖欠物业费为由，不但没有按期彻底退出,而且给新物业留下一个“烂摊子”:小区内的部分电线被挑断,灯泡被卸掉,一些花盘失踪,防盗安全门的IC卡被带走,电梯和监控室内的报警电话线路短路等等。出现这种“烂摊子”,最大的受损者就是小区的业主。一、物业服务合同的履行物业服务合同的履行是指物业服务合同生效后，业主和物业服务企业按照物业服务合同约定的各项条款，完成各自承担的义务和实现各自享有的权利，使合同目的得以实现的行为。物业服务合同履行中的当事人还应该履行附随义务，主要有：（1）通知的义务。（2）协助的义务。（3）保密的义务。二、物业服务合同的效力合同的效力即合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定的法律约束力。有效合同对当事人具有法律约束力，国家法律予以保护。业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主均具有法律约束力。我国的合同法就合同的效力问题规定了有效合同、无效合同、可撤销合同、效力待定合同等四种情况。二、物业服务合同的效力（续）1．物业服务合同的生效依法订立的有效的物业服务合同自订立之日时起即生效。合同生效后，对全体业主和物业服务企业都具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定，履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，应当承担违约责任。合同生效成立后，对当事人以外的第三人产生法律约束力。任何单位或个人都不得侵犯当事人的合同权利，不得非法阻挠当事人履行义务。二、物业服务合同的效力（续）2．无效的物业服务合同无效合同是指虽经当事人协商成立，但因不符合法律要求而不被法律承认和保护的合同。无效合同不具有法律约束力，不发生履行效力。无效合同自始无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：恶意串通：损害国家、集体或者第三人利益：以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。二、物业服务合同的效力（续）3．可撤销的物业服务合同可撤销的合同是指因合同当事人订立合同时意思表示不真实，经有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。可撤销合同一般具有以下特征：可撤销合同在未被撤销前是有效的合同；可撤销合同一般是意思表示不真实的合同；可撤销合同的变更或撤销要由有撤销权的当事人通过行使撤销权来实现；可撤销合同的变更或撤销须由人民法院或仲裁机构做出。《中华人民共和国合同法》规定了三种可撤销的合同：因重大误解订立的合同；显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危订立的合同。被撤销的合同，同无效合同一样，自始没有法律约束力。二、物业服务合同的效力（续）4.效力待定的物业服务合同效力待定合同，是指合同订立后尚未生效，须权利人追认后才能生效的合同。对于某些方面不符合合同生效的要件，法律允许根据情况予以补救的合同，为效力待定合同。效力待定的物业服务合同一般是指业主委员会超越业主大会的授权与物业服务公司签订的合同，该合同若得到业主大会的承认，则为有效合同，反之，则无效。三、物业服务合同的变更、转让、终止

物业服务合同的变更，是指物业服务合同订立后，双方当事人根据客观情况的变化，依照法律规定的条件和程序，对原已存在的合同进行修改或者补充。物业服务合同的变更是在物业服务合同的主体，即业主和物业服务企业不改变的前提下，双方当事人通过协商就物业服务合同的内容进行补充和修改，并达成协议。三、物业服务合同的变更、转让、终止（续）物业服务合同变更的法律条件包括：（1）原已存在有效的合同关系。（2）合同的内容发生了变化。（3）合同的变更须依当事人协议或依法律直接规定及裁决机构裁决。（4）须遵守法律要求的方式。物业服务合同变更的法律效力:

合同的变更原则上只对将来发生效力，未变更的权利义务继续有效，已经履行的债务不因合同的变更而发生影响。另外，合同的变更不影响当事人要求赔偿损失的权利。三、物业服务合同的变更、转让、终止（续）物业服务合同转让是物业服务合同主体一方将合同部分或全部转让给第三人的行为。物业服务合同转让或转移时，合同的内容不发生改变，而合同的主体发生改变。物业服务合同的终止合同的权利义务终止，是指由于一定的法律事实发生，使合同权利义务归于消灭的法律现象。合同当事人双方终止合同关系，合同确立的权利、义务关系随之消灭。根据《中华人民共和国合同法》的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行；合同解除；债务相互抵消；债务人依法将标的物提存；债权人依法免除债务；债权债务同归于一人；法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”三、物业服务合同的变更、转让、终止（续）当物业服务企业有下列行为之一的，全体业主可以委托业主委员会予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止物业服务合同：（1）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；（2）改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支账目的；（3）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；（4）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；（5）对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；（6）违反委托管理合同规定的。【实训案例】原告物业公司诉称，其是一家专业从事物业服务的企业，经市物价局批准，物业服务费的收费标准为每月每平方米0.8元。被告作为某小区的业主享受着原告提供的物业服务，可是从2004年5月1日至2005年3月1日的物业费一直拖欠，请求判令被告缴清从2004年5月1日至2005年3月1日的物业费1047.52元，滞纳金942元，由被告承担本案诉讼费。被告业主辩称，被告不是恶意拖欠物业费，而是因物业公司单方违约，服务质量差，服务不到位等问题相当严重，在多次与物业公司沟通采取了这一保障我合法权益不受侵害的办法和途径。并提出物业公司如下违约事实：1、物业公司随意将园区中的草坪多处毁坏，建立简易自行车棚；2、园区封闭设施不到位；3、物业公司任意关闭北大门，造成出行不便；4、园区中至今无规范的封闭性自行车库；5、安全防范措施不到位；6、公用设施维护不到位；7、非法成立业主委员会等。最后的答辩请求：请求法院依法保障业主的合法权益，要求原告恢复园区原有的绿化草坪，将园区北门安上电子门，建立封闭自行车库，物业费按实际享受的物业标准，收缴费用每月每平方米0.35元，重新按法定程序成立业主委员会。经法院审理查明，被告业主入住时与原告签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定了原告为被告住房所在的小区提供物业服务；住宅房屋由甲方（原告）按每月每平方米0.8元人民币向乙方（被告）收取；乙方首次缴纳管理费周期为一年，一年以后的管理费以甲方下发的缴费通知规定时限为准，超过规定时限的收取滞纳金，滞纳金按每日百分之零点三缴纳至缴齐为止；此合同有效期至成立业主委员会并签订物业管理合同之日时止；乙方违反本合同约定，不按时或按标准缴纳费用的，甲方有权依照规定办法要求乙方补交并按应缴金额的百分之零点三按日加收滞纳金。【问题】1.案例中提到的物业服务合同是否有效？2.被告提出的原告违约行为属实，是否会导致合同的终止？3.被告业主是否有义务按该合同规定的0.8元履行交费义务？【思考】物业企业在履行合同过程中遇到开发商遗留问题该怎么处理？第四节前期物业服务合同与临时管理规约

学习目标

通过本节的学习，使学生理解前期物业服务合同的概念、特征。了解临时管理规约的概念，并掌握前期物业服务合同主体，以及前期物业服务合同的效力。并能解决关于前期物业服务合同的问题。学习内容：一、前期物业服务合同的概念二、前期物业服务合同的特征三、前期物业服务合同主体四、前期物业服务合同的效力五、临时管理规约【引导案例】王女士居住的住宅小区在房地产行政主管部门指导下成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业主大会认为目前为小区业主服务的物业服务企业是入住时开发商聘请的，服务质量太差，于是大会通过了另聘其它物业服务企业的决议。可是，受业主大会委托,当业主委员会通知要求解除合同时，遭到了原物业服务企业拒绝。物业服务企业理由是：他们是受开发商聘请为小区进行管理的，双方签订的前期物业服务合同期限为三年，目前尚未到期。前期服务合同没到期，业主能不能另聘物业公司？一、前期物业服务合同的概念前期物业服务合同是指在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的关于前期物业管理的物业服务合同。二、前期物业服务合同的特征前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同实际上属于为第三人订立的合同，这里的第三人指的是业主。三、前期物业服务合同主体前期物业服务合同与物业服务合同的最主要区别，就是合同的主体不同。前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业。是在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业之间签订的旨在明确双方权利义务关系的协议。四、前期物业服务合同的效力前期物业服务合同对建设单位和物业服务企业都具有法律约束力。只有当下列情况之一出现时，前期物业合同才终止，合同的法律效力消失：

1.前期物业服务期限届满；

2.前期物业服务期限虽未届满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；

3.法律、行政法规规定的其他情况。五、临时管理规约

临时管理规约是建设单位按照国家有关物业管理的法规政策，依照建设部《业主管理规约（示范文本)》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的管理规约。管理规约的主要内容有：

(1)住宅区名称、地点、面积及户数；

(2)公共场所及公共设施状况；

(3)业主大会的召集程序及住宅区重大事项决定方式；