养老地产北京东方太阳城案例研究分析

养老地产北京东方太阳城案例研究分析2014年10月我国老年住宅模式分类目前我国赢利型老年住宅可分为六种模式〔以赢利型产品为研究方向〕:政府收益型政府福利型企业赢利型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式如：汇晨老年公寓主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院如：北京第一社会福利院由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施如：东方太阳城商品房概念化时期，开发商为能鹤立鸡群寻找更好的营销模式，部分开发商打出来养老牌。如：东方太阳城乌镇雅园养老概念型地产旅游休闲养老社区开发商选择自然环境优美或气候条件优质的地区，适合侯鸟式养老的城市。如：乌镇雅园海南亲和源居家型活力老人社区农业观光型养老社区医疗全程化养老社区保险行业嫁接养老社区着重打造社区内养老配套设施，为居住于此的活力老人提供学习、展示的平台。如：上海亲和源北京温都水城村企合作的养老项目中，除建设应有的养老设施外，开发商还会利用农业用地的先决条件，打造农业种植及采摘。丰富老人娱乐生活之余解决农民就业问题。如：天津宝坻云杉镇奤夿屯新区属于生物科技类养老产品，更加重视医疗设施，三甲医院、医保的嫁接。且属于全程无忧型养老社区，完善的半自理、不能自理区。如：燕达国际健康城随着全国老龄化的速度发展，保险行业也纷纷进军养老产业，保险与养老有机结合。如：北京泰康之家·燕园企业型养老住宅按盈利模式分类如下：“销售+持有运营〞的方式运作，“销售+持有〞，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式典型案例：北京太阳城采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有〞模式典型案例：上海亲和源老年社区只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：燕达国际健康城以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举典型案例：东方太阳城“全部出售〞模式——养老概念住宅＋超配套设施“只租不售〞模式——医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理〞模式——销售会籍“销售+持有〞模式——养老概念住宅＋养老地产我国老年住宅模式分类全部出售模式——北京东方太阳城区位坐落于有“东方莱茵河〞之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位“世界级的高尚退休社区〞、“全新退休生活的领跑者〞规模规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓面积为78-716平方米不等；开发商中国希格玛，成立于1986年，隶属中国科学院所在区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块开盘时间一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备总建筑面积为70万平方米，其中配套公建近5万平方米

北京东方太阳城主体配套建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身。大型公共建筑群太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准〔社区拟引进中日友好医院〕；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。专业医师问诊专业的医疗器械大型康体中心：康体中心接近8000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园。

看护健身中心农庄苗圃老年大学健康步道北京东方太阳城全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求客户群体来源多样其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，并有部分客群与父母住在同一小区，方便照料本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此买房养老一族准养老一族地缘性客户养老族子女北京东方太阳城产品体系类型多样四层电梯公寓共600套，170㎡-250㎡联排共230套，222㎡-260㎡独栋共118套，268㎡-380㎡四合院共7套，424㎡-716㎡销售情况良好一期、二期、三期分批开盘后均已售罄开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年历史价格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米北京东方太阳城人性化、生态化的组团规划设计，表达项目养老理念整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为北京东方太阳城针对老年人人性化的规划设计无障碍设计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；

景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入会所北京东方太阳城针对老年人打造多彩的精神文化生活精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.摒弃原来的养老方式：老有所学老有所养老有所乐老有所为北京东方太阳城案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功的关键因素成功关键优美的景观环境完善的养老配套复合的产品形式养老住宅应将环境和养老配套并重以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念北京东方太阳城区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模：占地面积42万m2〔623亩〕，总建筑面积30万m2，容积率，绿化率6