娄底项目操盘思路探讨讲义课件

娄底项目操盘思路探讨娄底项目操盘思路探讨前言：本项目商业步行街已闲置多年，在商业招商、销售方面注定是一个操作难度较大的项目。面对这类型项目，第一步应以解决市场负面、转变项目形象、提振市场信心为主，切记盲目定位、操之过急！房地产项目的发展定位一切应依实际情况出发，不为单纯的高或低定位，为求“合适”！前言：PART1PART1

项目本体分析PART1PART1外部条件分析——交通外部主要道路连接S209——与新星北路交接，等级高，车流量大，是连接湘潭、长沙的重要干道新星北路——一直以来都是通向主城区的主要交通要道娄星北路——道路质量较高，是联通市中心另一条重要通道交通现状对项目影响石玉街道路较窄，车流量小，且有一段坡路，对于大型主力店的引进会产生不利项目整体交通路网非常便捷，有利于项目车辆前往主城区及周边县市，对于项目未来商业增值及客户购买心理有一定的优势项目内部交通现状由于前期该区域交通规划并不完善，现经拓步尚都打造，交通渐渐好转项目各类产品在出入口在规划上拥有较大伸展空间湘潭、长沙方向主城区方向本案主城区方向外部条件分析——交通外部主要道路连接交通现状对项目影响项目内外部条件分析——周边环境及配套＊未来区域无景观规划缺乏景观特色＊项目周边教育配套缺乏＊项目商业气氛较为浓厚，存在专业市场与生活超市＊项目周边缺乏医疗配套小结：周边景观资源及配套缺乏，均需依靠自身打造，提升产品价值缺乏景观支持缺乏景观支持，未来规划未确定有商业基础优势可以预见的是：项目周边已无其他大面积土地供应，项目未来的竞争环境缓和，但同时也预示着项目区域已无法形成集群化的商业集中区。外部条件分析——周边环境及配套＊未来区域无景观规划缺乏景观特内部条件分析——目前现状写字楼未开发步行街区已闲置多年：商业外界景观、小品、道路均未完善；外立面造型结构、颜色已落后，陈旧。北面新地块未开发：拟开发4层大型裙楼商业；地下设3层地下室；塔楼建设高层住宅。步行街部分区域加建：增加商业面积；增加写字楼业态。内部条件分析——目前现状写未开发步行街区已闲置多年：项目招商难易评析——大型裙楼商业——难招商北面商业区——招商难度大步行街3-6层——招商难度大南区商业——招商容易步行街1-2层——招商难度小转角街铺——招商难度小项目招商难易评析——大型裙楼商业——难招商南区商业——招商容项目销售难易评析——大型裙楼商业——难销售步行街3-6层——销售难度大写字楼——市场需求小住宅——竞争压力大南区商业——销售相对容易步行街1-2层——销售难度小转角铺面——销售可实现性强项目销售难易评析——大型裙楼商业——难销售南区商业——销售相项目商业价值评介——沿街商业价值分析已开发区——底层商业街区可能会存在高溢价的现象，但整体高楼层规划导致商业价值平均化。未开发区——裙楼部分商业价值主要体现在与步行街区商业联动。沿街商业价值分析步行街区=未开发区两区域必须在业态组合与形态表现上产生联动才能使整个项目以全新的市场形象拉动整个项目其他产品的价值最大化项目商业价值评介——沿街商业价值分析沿街商业价值分析步行街区项目综合思考？项目本体分析运营分析沟通回顾步行街区与未开发区如何协调发展市场形象与客户信心之间的矛盾如何协调商业部分如何整合与提升如何协调有序的分期发展解决招商及销售的多方面问题项目开发策略项目营销策略项目综合思考？项目本体分析运营分析沟通回顾步行街区与未开发区PART2

项目发展研究PART2中国商业发展以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主，综合街铺单一产品销售第二代第三代以购物中心为主，凸显产品综合性第四代以多功能复合型城市商业综合体为主中国商业发展以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主娄底商业现状以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主，综合街铺单一产品销售第二代第三代以购物中心为主，凸显产品综合性第四代以多功能复合型城市商业综合体为主底商社区商业步行街便利店步步高沃尔玛沃尔玛购物广场万豪城市广场市场空白点在何处？？？娄底商业现状以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主城市分析产业结构的优化调整，带来城市经济总量的稳步提升；金融危机环境下，仍能保持高速的增长态势地区生产总值稳步上升，娄底经济欣欣向荣城市分析产业结构的优化调整，带来城市经济总量的稳步提升；地区城北是娄底的建材市场、经济开发区，配套逐渐成熟、商业氛围浓厚城市人口区域价值由于汽车站与火车站均处于娄星区，本案片区除去建材市场能吸引跨地区客户群外，其他市场均未能塑造成功市场形象，客户群体集中于项目周边；住区密集生活配套齐全公交发达专业市场聚集城北是娄底市的商贸大区，市场多，人气旺。五江建材大市场、大汉建材城、通程电器等各类专业市场近几年带动了整个片区的商业氛围。城北城北是娄底的建材市场、经济开发区，配套逐渐成熟、商业氛围浓厚基于项目自身和城市核心发展契机，应领导经开区腾飞，成为娄底

又一核城北在娄底：城北生活大区居住人口多，人群层次较为单一；缺乏新都市生活氛围。商贸聚集区众多专业市场物流贸易发达企业中心企业云集经济开发区高端居住区涟钢员工房沿江风光带板块本项目的条件：城市核心轴线上城市综合体优良的地理位置……城北在娄底城市中有着重要的地位，但低水平的开发，一直限制着城北在城市中占有她本该占有的位置。区域价值本案基于项目自身和城市核心发展契机，应领导经开区腾飞，成为娄底

区域机会与策略项目周边暂无综合性商业体，市场存在一定的空白本案周边涟钢集团拥有固定客源，商业需求量大商业规划配套能为未开发物业提供一定的溢价支持专业市场已经成熟，规划上商业可作为本案片区突围重点，达到项目影响力落地及领导城北的目标城北片区个性化、体验式消费将是区域商业市场未来的核心竞争力随着周边入住人群增加，区域未来规划配套升级，商业需求量越来越大核心观点1：核心观点2：区域机会与策略项目周边暂无综合性商业体，市场存在一定的空白本本项目的发展战略分析四种竞争策略简析行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者——建立游戏规则——产品有不可重复性——垄断价格——改变游戏规则——强调新的评估标准——强调产品的特色和价值——搭便车，借势——以小博大，杀伤战术——价格战的制造者——目标明确，挖掘客户——瞄准市场缝隙——创新产品和需求点领导者挑战者追随者补缺者本项目的发展战略分析四种竞争策略简析行业老大非行业老大，中大项目发展方向——不仅仅是一条“街”以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主，综合街铺单一产品销售第二代第三代以购物中心为主，凸显产品综合性第四代以多功能复合型城市商业综合体为主组合四代商业各自特征形成：一站式购物消费休闲娱乐办公居家以第一、二、三代的物业组合形态，做第四代的商业业态。项目发展方向——不仅仅是一条“街”以街铺为主，产品多为生活消我们的开发理念——立足区域，辐射市区都汇城

精英之核：集生活、工作、学习、娱乐等功能于一体满足精英生活，汇集都市精英；生态之核：用建筑抽象表现娄底山水，生态城市“印象娄底”；

文化艺术之核：借经济开发区，用建筑艺术，营建城市艺术文化场所；

财富之核：开发商的财富之源，市民可工作经营的创富之地，同时成为城市的财富

汇人气汇灵气汇财气娄底又一新城市核心的诞生我们的开发理念——立足区域，辐射市区都汇城都市新贵生活——尽享城市资源，交通、生活配套、商业配套、商务办公唾手可得都市新贵生活——尽享城市资源，交通、生活配套、商业配套、商务

餐饮，娱乐、购物全面的满足…城市新贵生活主张城市资源的极致占有，高尚多元的生活方式魅力，时尚，丰富的都市气息…餐饮，娱乐、购物全面的满足…城市新贵生活主张魅力，时尚，PART3

项目运营策略PART3开发顺序分析由北往南资金压力增大，大型裙楼招商销售难住宅先动，不能给现有商业区带来质的改变住宅先启动，面对同期同类型产品的冲击住宅先启动，无法给住宅部分给予溢价的支持由南往北通过招商工作，推出项目，新装亮相通过主力店的引进吸引市场关注，带动底商销售，获取收益随着市场形象的转变，收入的增加可准备启动住宅部分，让住宅部分获得溢价支持建议采用不建议采用规避风险，最健康、最安全模式进行滚动开发开发顺序分析由北往南资金压力增大，大型裙楼招商销售难由南往北建议采用不建议采用由北向南需要一定的准备时间及开工时间，造成时间成本增加周边商业配套缺乏，现有商业体无法给予客户信心北面现有居民较少，人流缺乏由南向北通过现有商业体给予市场信心，带动后期产品销售利于大盘形象的整合提升利于市场培育衬托价值整合资源，提升价值开发模式建议采用不建议采用整合资源，提升价值开发模式开发时序策略——滚动开发，均衡货量策略滚动开发策略：滚动均衡发展发展价值表现：一期首先树立项目高端形象保证各期均有足够两种货量同时供应避免产生客户流失避免产生客户混合有利于发挥弹性开发调节作用可根据客户需求量，调节产品方向可根据配套需求，预留发展用地有利于提升弹性开发的价值前期树立大盘形象，完善配套，拉升后续价值有利于体现：项目综合体的多功能性、多元化发展及城市地标的打造110714/1015/414/0714/1215/613/021234T滚动开发示意商业住宅写字楼开发时序策略——滚动开发，均衡货量策略滚动开发策略：滚动均衡第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。运营步骤解析第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。第三步——定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。第一步——运营步骤解析第二步——第三步——第四步——第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。运营步骤解析第六步——商业街3-6楼的销售启动，招商同步。第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。第八步——裙楼商业开业，销售1层部分商铺、写字楼。第五步——运营步骤解析第六步——第七步——第八步——PART4

运营策略详解PART4第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。以时尚、现代元素装饰整个项目，突出项目整体档次与形象塑造第一步——以时尚、现代元素装饰整个项目，突出项目整体档次与形第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。以形象广告位主题，推出项目新装，扭转项目形象，但不详细阐述项目开售信息，以营造项目神秘感楼体户外高速户外推广策略第一步——以形象广告位主题，推出项目新装，扭转项目形象，但不第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。人流环动购物引导形象塑造第一步——人流环动购物引导形象塑造楼梯楼梯天桥多天桥、多扶梯保证人流环动消费区域联动及购物便利硬件打造第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。楼梯楼梯天桥多天桥、多扶梯保证人流环动第一步——第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。景观塑造第一步——景第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。导示牌设置与两端入口第一步——导示牌设置与两端入口第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。交通动线建议设置侧门利于商场与步行街的人流联动第一步——交通动线建议设置侧门第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。外立面改造第二步——外立面改造第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。入口打造第二步——入口打造第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。新广场第二步——新广场第三步——定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。招商启动仪式项目开售活动第三步——招商启动仪式项目开售活动第三步——定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。推广策略以线下活动及推广渠道为主，开始发布项目具体信息，通过前期的推广铺垫，渐渐引起市场话题讨论单页候车亭道旗第三步——推广策略以线下活动及推广渠道为主，开始发布项目具体第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。招商内容：步行街区：主力店步行街区：3F-6F主力店第四步——招商内容：主力店第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。招商策略：先易后难主力店：寻求本土知名加盟商以服装品牌及高端数码品牌优先

第四步——招商策略：第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。招商策略：先易后难3F-6F：与民政部门合作，开展扶持下岗工人，解决高层商业1、步行街区高楼层前期销售存在一定的难度可拿出部分给予下岗工人作为免租期的就业平台引入他们，实现项目顺利开业，营造旺场。2、扶持再就业可从政府顺利争取其他政策优惠3、给予项目正面形象及扩大市场营销4、高层商铺在商业价值不大，销售难度较大，通过扶持不仅能解决这一难题，更能给步行街1-2层的商铺带来更多的溢价支持

第四步——招商策略：第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。销售策略：因主力店靠近南端，加上拓步尚都以前在此经营许久，商业基础及先天优势存在，故建议第一批销售以靠近主力店房源为主，保证项目开售成功，为后期销售做铺垫主力店第一批第五步——销售策略：主力店第一批第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。推广策略：以开盘活动带动整个案场人气，以大面积的广告投放形成市场“晕轮”效应开盘活动短信投放围墙广告第五步——推广策略：开盘活动短信投放围墙广告第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。1F--2F业态规划：以服装、快速消费品、金融配套等业态为主服装专卖、快速消费店、金融配套女性服装、童装、鞋帽1F2F第五步——1F--2F业态规划：服装专卖、快速消费店、金融配一层功能业态亮点服装专卖：以纯，七匹狼理财中心：

招商银行,建设银行休闲食品：KFC，星巴克第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。一层功能业态亮点服装专卖：以纯，七匹狼第五步——第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。二层功能业态亮点童装专卖：品牌童装专卖时尚女装：韩妆、英伦品牌专卖运动品牌：李宁耐克第五步——二层功能业态亮点童装专卖：品牌童装专卖第六步——商业街3-6楼的销售启动，招商同步。招商策略：1、通过前期的扶贫策略基本能解决大部分3-6F商铺，剩余可与本土知名龙头散户（餐饮、娱乐、休闲等）进行洽谈，完成步行街区所有招商2、若前期的扶贫策略操作顺利，3-6F在推出销售火爆的前提下，可通过产权返租方式将前期招商入驻商铺作为加推产品进行销售

第六步——招商策略：3F-----6F业态规划：以餐饮、休闲娱乐等业态为主第六步——商业街3-6楼的销售启动，招商同步。餐饮、KTV餐饮、健身中心3F4F餐饮、电影院（等候区）电影院（放映区）、儿童娱乐中心5F6F3F-----6F业态规划：第六步——餐饮、KTV餐饮、健身第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。住宅客户定位改善型客群首置客群在区域内工作的生意人、公务员、高级白领等，以及有地缘情节的老北区人；自住为主，改善居住环境；主要来自周边、涟钢的普通工薪层、打工一族及周边县市的小生意人；自住，工作地点附近就近置业；便利的城市居所，性价比产品：90㎡以下两房、公寓，一次到位的100㎡左右的三房需求增加。来源城市资源或自然资源占有，舒适型产品：90~120㎡三房，160~180㎡四房；总价承受能力置业目的需求产品首次改善30~40万/套，多次改善40-50万/套；总价30~50万/套；第七步——住宅客户定位改善型客群首置客群在区域内工作的生意人开发策略：快速实现现金流目标，博高价，户型定位主要面向改善型客群和首置客群的需求，强调城市高配套便利性的实用、灵活型产品整体户型面积体现控总价原则，对比竞争对手，在主流区间范围内稍紧凑居家产品以舒适三房、普通三房为主，N+1产品来体现住宅部分户型的多样性产品定位第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。开发策略：快速实现现金流目标，博高价，户型定位主要面向改善型第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。裙楼招商策略：1、裙楼招商可采用灵活变通方式，前期对步行街区招商的同时可寻找百货类公司进行整体招商，亦可寻找超市类公司进行招商，以防面积过大对项目整体推售难度增大。2、以本土百货、超市类公司为主，特别注重有意愿在三级城市布局的知名连锁公司（大润发、步步高等）

第七步——裙楼招商策略：第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。业态规划1：以组合第一代、二代、三代的商业形态布局，四代商业业态为目的内商场布局的商铺形式：服装、精品、首饰、化妆品专业超市1F2F美食广场（地方特色餐饮）、电玩城数码广场、电器专卖3F4F第七步——业态规划1：内商场布局的商铺形式：服装、精品、首饰一层功能业态亮点服装专卖：班尼路、与狼共舞首饰：

周大福化妆品专柜：玉兰油，佰草集第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。一层功能业态亮点服装专卖：班尼路、与狼共舞第七步——三层功能业态亮点数码广场：

手机、相机专柜电器专卖：家电为主第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。三层功能业态亮点第七步——第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。推广策略：1、以社区类活动为主，隆重推出住宅产品。2、以商业配套为优势，宣传项目整体价值及差异化特点

住宅项目奠基、选房、开盘活动第七步——推广策略：住宅项目奠基、选房、开盘活动第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。推广渠道：

道旗沙盘单页第七步——推广渠道：道旗沙盘单页第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。业态规划2：以百货为主（约1.5万平米）

第七步——业态规划2：第八步——裙楼商业开业，销售1层部分商铺、写字楼。写字楼在项目战略上属于项目溢价配套产品完善项目配套——提升项目整体档次和形象本案住宅商业写字楼第八步——写字楼在项目战略上属于项目溢价配套产品完善项目配套规避市场风险，打造多功能型SOHO办公（公寓）综合考虑市场竞争和市场需求双因素的条件之下，我司建议——重实用、控成本产品定位：SOHO办公第八步——裙楼商业开业，销售1层部分商铺、写字楼。规避市场风险，打造多功能型SOHO办公（公寓）产品定位：SO推广策略：1、以产品功能的复合型点亮市场2、以项目配套、周边商业氛围描述未来升值前景吸引投资客户第八步——裙楼商业开业，销售1层部分商铺、写字楼。推广策略：第八步——推广表现：第八步——裙楼商业开业，销售1层部分商铺、写字楼。户外围墙单页推广表现：第八步——户外围墙单页本次汇报完毕，谢谢各位领导观赏！本次汇报完毕，谢谢各位领导观赏！65娄底项目操盘思路探讨讲义课件66娄底项目操盘思路探讨娄底项目操盘思路探讨前言：本项目商业步行街已闲置多年，在商业招商、销售方面注定是一个操作难度较大的项目。面对这类型项目，第一步应以解决市场负面、转变项目形象、提振市场信心为主，切记盲目定位、操之过急！房地产项目的发展定位一切应依实际情况出发，不为单纯的高或低定位，为求“合适”！前言：PART1PART1

项目本体分析PART1PART1外部条件分析——交通外部主要道路连接S209——与新星北路交接，等级高，车流量大，是连接湘潭、长沙的重要干道新星北路——一直以来都是通向主城区的主要交通要道娄星北路——道路质量较高，是联通市中心另一条重要通道交通现状对项目影响石玉街道路较窄，车流量小，且有一段坡路，对于大型主力店的引进会产生不利项目整体交通路网非常便捷，有利于项目车辆前往主城区及周边县市，对于项目未来商业增值及客户购买心理有一定的优势项目内部交通现状由于前期该区域交通规划并不完善，现经拓步尚都打造，交通渐渐好转项目各类产品在出入口在规划上拥有较大伸展空间湘潭、长沙方向主城区方向本案主城区方向外部条件分析——交通外部主要道路连接交通现状对项目影响项目内外部条件分析——周边环境及配套＊未来区域无景观规划缺乏景观特色＊项目周边教育配套缺乏＊项目商业气氛较为浓厚，存在专业市场与生活超市＊项目周边缺乏医疗配套小结：周边景观资源及配套缺乏，均需依靠自身打造，提升产品价值缺乏景观支持缺乏景观支持，未来规划未确定有商业基础优势可以预见的是：项目周边已无其他大面积土地供应，项目未来的竞争环境缓和，但同时也预示着项目区域已无法形成集群化的商业集中区。外部条件分析——周边环境及配套＊未来区域无景观规划缺乏景观特内部条件分析——目前现状写字楼未开发步行街区已闲置多年：商业外界景观、小品、道路均未完善；外立面造型结构、颜色已落后，陈旧。北面新地块未开发：拟开发4层大型裙楼商业；地下设3层地下室；塔楼建设高层住宅。步行街部分区域加建：增加商业面积；增加写字楼业态。内部条件分析——目前现状写未开发步行街区已闲置多年：项目招商难易评析——大型裙楼商业——难招商北面商业区——招商难度大步行街3-6层——招商难度大南区商业——招商容易步行街1-2层——招商难度小转角街铺——招商难度小项目招商难易评析——大型裙楼商业——难招商南区商业——招商容项目销售难易评析——大型裙楼商业——难销售步行街3-6层——销售难度大写字楼——市场需求小住宅——竞争压力大南区商业——销售相对容易步行街1-2层——销售难度小转角铺面——销售可实现性强项目销售难易评析——大型裙楼商业——难销售南区商业——销售相项目商业价值评介——沿街商业价值分析已开发区——底层商业街区可能会存在高溢价的现象，但整体高楼层规划导致商业价值平均化。未开发区——裙楼部分商业价值主要体现在与步行街区商业联动。沿街商业价值分析步行街区=未开发区两区域必须在业态组合与形态表现上产生联动才能使整个项目以全新的市场形象拉动整个项目其他产品的价值最大化项目商业价值评介——沿街商业价值分析沿街商业价值分析步行街区项目综合思考？项目本体分析运营分析沟通回顾步行街区与未开发区如何协调发展市场形象与客户信心之间的矛盾如何协调商业部分如何整合与提升如何协调有序的分期发展解决招商及销售的多方面问题项目开发策略项目营销策略项目综合思考？项目本体分析运营分析沟通回顾步行街区与未开发区PART2

项目发展研究PART2中国商业发展以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主，综合街铺单一产品销售第二代第三代以购物中心为主，凸显产品综合性第四代以多功能复合型城市商业综合体为主中国商业发展以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主娄底商业现状以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主，综合街铺单一产品销售第二代第三代以购物中心为主，凸显产品综合性第四代以多功能复合型城市商业综合体为主底商社区商业步行街便利店步步高沃尔玛沃尔玛购物广场万豪城市广场市场空白点在何处？？？娄底商业现状以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主城市分析产业结构的优化调整，带来城市经济总量的稳步提升；金融危机环境下，仍能保持高速的增长态势地区生产总值稳步上升，娄底经济欣欣向荣城市分析产业结构的优化调整，带来城市经济总量的稳步提升；地区城北是娄底的建材市场、经济开发区，配套逐渐成熟、商业氛围浓厚城市人口区域价值由于汽车站与火车站均处于娄星区，本案片区除去建材市场能吸引跨地区客户群外，其他市场均未能塑造成功市场形象，客户群体集中于项目周边；住区密集生活配套齐全公交发达专业市场聚集城北是娄底市的商贸大区，市场多，人气旺。五江建材大市场、大汉建材城、通程电器等各类专业市场近几年带动了整个片区的商业氛围。城北城北是娄底的建材市场、经济开发区，配套逐渐成熟、商业氛围浓厚基于项目自身和城市核心发展契机，应领导经开区腾飞，成为娄底

又一核城北在娄底：城北生活大区居住人口多，人群层次较为单一；缺乏新都市生活氛围。商贸聚集区众多专业市场物流贸易发达企业中心企业云集经济开发区高端居住区涟钢员工房沿江风光带板块本项目的条件：城市核心轴线上城市综合体优良的地理位置……城北在娄底城市中有着重要的地位，但低水平的开发，一直限制着城北在城市中占有她本该占有的位置。区域价值本案基于项目自身和城市核心发展契机，应领导经开区腾飞，成为娄底

区域机会与策略项目周边暂无综合性商业体，市场存在一定的空白本案周边涟钢集团拥有固定客源，商业需求量大商业规划配套能为未开发物业提供一定的溢价支持专业市场已经成熟，规划上商业可作为本案片区突围重点，达到项目影响力落地及领导城北的目标城北片区个性化、体验式消费将是区域商业市场未来的核心竞争力随着周边入住人群增加，区域未来规划配套升级，商业需求量越来越大核心观点1：核心观点2：区域机会与策略项目周边暂无综合性商业体，市场存在一定的空白本本项目的发展战略分析四种竞争策略简析行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者——建立游戏规则——产品有不可重复性——垄断价格——改变游戏规则——强调新的评估标准——强调产品的特色和价值——搭便车，借势——以小博大，杀伤战术——价格战的制造者——目标明确，挖掘客户——瞄准市场缝隙——创新产品和需求点领导者挑战者追随者补缺者本项目的发展战略分析四种竞争策略简析行业老大非行业老大，中大项目发展方向——不仅仅是一条“街”以街铺为主，产品多为生活消费品，第一代以超市为主，综合街铺单一产品销售第二代第三代以购物中心为主，凸显产品综合性第四代以多功能复合型城市商业综合体为主组合四代商业各自特征形成：一站式购物消费休闲娱乐办公居家以第一、二、三代的物业组合形态，做第四代的商业业态。项目发展方向——不仅仅是一条“街”以街铺为主，产品多为生活消我们的开发理念——立足区域，辐射市区都汇城

精英之核：集生活、工作、学习、娱乐等功能于一体满足精英生活，汇集都市精英；生态之核：用建筑抽象表现娄底山水，生态城市“印象娄底”；

文化艺术之核：借经济开发区，用建筑艺术，营建城市艺术文化场所；

财富之核：开发商的财富之源，市民可工作经营的创富之地，同时成为城市的财富

汇人气汇灵气汇财气娄底又一新城市核心的诞生我们的开发理念——立足区域，辐射市区都汇城都市新贵生活——尽享城市资源，交通、生活配套、商业配套、商务办公唾手可得都市新贵生活——尽享城市资源，交通、生活配套、商业配套、商务

餐饮，娱乐、购物全面的满足…城市新贵生活主张城市资源的极致占有，高尚多元的生活方式魅力，时尚，丰富的都市气息…餐饮，娱乐、购物全面的满足…城市新贵生活主张魅力，时尚，PART3

项目运营策略PART3开发顺序分析由北往南资金压力增大，大型裙楼招商销售难住宅先动，不能给现有商业区带来质的改变住宅先启动，面对同期同类型产品的冲击住宅先启动，无法给住宅部分给予溢价的支持由南往北通过招商工作，推出项目，新装亮相通过主力店的引进吸引市场关注，带动底商销售，获取收益随着市场形象的转变，收入的增加可准备启动住宅部分，让住宅部分获得溢价支持建议采用不建议采用规避风险，最健康、最安全模式进行滚动开发开发顺序分析由北往南资金压力增大，大型裙楼招商销售难由南往北建议采用不建议采用由北向南需要一定的准备时间及开工时间，造成时间成本增加周边商业配套缺乏，现有商业体无法给予客户信心北面现有居民较少，人流缺乏由南向北通过现有商业体给予市场信心，带动后期产品销售利于大盘形象的整合提升利于市场培育衬托价值整合资源，提升价值开发模式建议采用不建议采用整合资源，提升价值开发模式开发时序策略——滚动开发，均衡货量策略滚动开发策略：滚动均衡发展发展价值表现：一期首先树立项目高端形象保证各期均有足够两种货量同时供应避免产生客户流失避免产生客户混合有利于发挥弹性开发调节作用可根据客户需求量，调节产品方向可根据配套需求，预留发展用地有利于提升弹性开发的价值前期树立大盘形象，完善配套，拉升后续价值有利于体现：项目综合体的多功能性、多元化发展及城市地标的打造110714/1015/414/0714/1215/613/021234T滚动开发示意商业住宅写字楼开发时序策略——滚动开发，均衡货量策略滚动开发策略：滚动均衡第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。运营步骤解析第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。第三步——定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。第一步——运营步骤解析第二步——第三步——第四步——第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。运营步骤解析第六步——商业街3-6楼的销售启动，招商同步。第七步——北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。第八步——裙楼商业开业，销售1层部分商铺、写字楼。第五步——运营步骤解析第六步——第七步——第八步——PART4

运营策略详解PART4第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。以时尚、现代元素装饰整个项目，突出项目整体档次与形象塑造第一步——以时尚、现代元素装饰整个项目，突出项目整体档次与形第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。以形象广告位主题，推出项目新装，扭转项目形象，但不详细阐述项目开售信息，以营造项目神秘感楼体户外高速户外推广策略第一步——以形象广告位主题，推出项目新装，扭转项目形象，但不第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。人流环动购物引导形象塑造第一步——人流环动购物引导形象塑造楼梯楼梯天桥多天桥、多扶梯保证人流环动消费区域联动及购物便利硬件打造第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。楼梯楼梯天桥多天桥、多扶梯保证人流环动第一步——第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。景观塑造第一步——景第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。导示牌设置与两端入口第一步——导示牌设置与两端入口第一步——重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。交通动线建议设置侧门利于商场与步行街的人流联动第一步——交通动线建议设置侧门第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。外立面改造第二步——外立面改造第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。入口打造第二步——入口打造第二步——进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。新广场第二步——新广场第三步——定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。招商启动仪式项目开售活动第三步——招商启动仪式项目开售活动第三步——定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。推广策略以线下活动及推广渠道为主，开始发布项目具体信息，通过前期的推广铺垫，渐渐引起市场话题讨论单页候车亭道旗第三步——推广策略以线下活动及推广渠道为主，开始发布项目具体第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。招商内容：步行街区：主力店步行街区：3F-6F主力店第四步——招商内容：主力店第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。招商策略：先易后难主力店：寻求本土知名加盟商以服装品牌及高端数码品牌优先

第四步——招商策略：第四步——在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。招商策略：先易后难3F-6F：与民政部门合作，开展扶持下岗工人，解决高层商业1、步行街区高楼层前期销售存在一定的难度可拿出部分给予下岗工人作为免租期的就业平台引入他们，实现项目顺利开业，营造旺场。2、扶持再就业可从政府顺利争取其他政策优惠3、给予项目正面形象及扩大市场营销4、高层商铺在商业价值不大，销售难度较大，通过扶持不仅能解决这一难题，更能给步行街1-2层的商铺带来更多的溢价支持

第四步——招商策略：第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。销售策略：因主力店靠近南端，加上拓步尚都以前在此经营许久，商业基础及先天优势存在，故建议第一批销售以靠近主力店房源为主，保证项目开售成功，为后期销售做铺垫主力店第一批第五步——销售策略：主力店第一批第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。推广策略：以开盘活动带动整个案场人气，以大面积的广告投放形成市场“晕轮”效应开盘活动短信投放围墙广告第五步——推广策略：开盘活动短信投放围墙广告第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。1F--2F业态规划：以服装、快速消费品、金融配套等业态为主服装专卖、快速消费店、金融配套女性服装、童装、鞋帽1F2F第五步——1F--2F业态规划：服装专卖、快速消费店、金融配一层功能业态亮点服装专卖：以纯，七匹狼理财中心：

招商银行,建设银行休闲食品：KFC，星巴克第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。一层功能业态亮点服装专卖：以纯，七匹狼第五步——第五步——知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。二层功能业态亮点童装专卖：品牌童装专卖时尚女装：韩妆、英伦品牌专卖运动品牌：李宁耐克第五步——二层功能业态亮点童装专卖：品牌童装专卖第六步——商业街3-6楼的销售启动，招商同步。招商策略：1、通过前期的扶贫策略基本能解决大部分3-6F商铺，剩余可与本土知名龙头散户（餐饮、娱乐、休闲等）进行洽谈，完成步行街区所有招商2、若前期的扶贫策略操作顺利，3-6F在推出销售火爆的前提下，可通过产权返租方式将前期招商入驻商铺作为加推产品进行销售

第六步——招商策略：3F-----6F业态规划：以餐饮、休闲娱乐等业态为主第六步——商业街3-6楼的销售启动，招商同步。餐饮、KTV餐饮、健身中心3F4F餐饮、电影院（等候区）电影院（放映区）、儿童娱乐中心5F6F3F----