房地产项目投资策划课件

17十二月2022房地产项目投资策划13十二月2022房地产项目投资策划1本章要求了解房地产项目投资分析的基本概念；熟悉房地产项目投资环境分析的方法，熟悉融资策划；掌握房地产项目投资经济分析。12/17/20222本章要求12/13/202221、房地产项目投资策划概述2、房地产项目投资环境分析3、房地产项目经济评价4、房地产项目融资策划12/17/202231、房地产项目投资策划概述12/13/20223

第一节房地产投资策划概述

一、房地产投资的概念房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。12/17/20224第一节房地产投资策划概述一、房地产投资的概念

二、房地产投资的特点

1.房地产投资数量庞大2.房地产投资回收期较长3.资产的流动性较差4.房地产投资风险较高5.投资收益率高6.房地产投资运作难度较大12/17/20225二、房地产投资的特点12/13/20225

三、房地产投资的作用

1.从国家和社会的角度看

(1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设(2)提高居民的居住水平(3)增加政府财政收入(4)带动相关行业的发展2.从投资者的角度看房地产具有良好的保值增值功能。12/17/20226三、房地产投资的作用12/13/20226

四、房地产投资的分类分类标准投资种类按投资形式划分直接投资房地产开发投资房地产置业投资间接投资购买房地产股票、债权、信托产品等按房地产类型划分地产投资住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资按投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资12/17/20227四、房地产投资的分类分类标准投资种类按

五、房地产投资策划的概念

1.房地产投资策划的含义

房地产投资策划是指房地产开发商或策划机构在房地产项目投资开发之前，在市场调研与预测的基础上，以投资效益最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造性活动。12/17/20228五、房地产投资策划的概念12/13/20228

2.房地产投资策划的目的(1)对房地产项目的各种投资方案进行比选(2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失误(3)保证房地产投资获得预期效益3.房地产投资策划的内容房地产投资策划通常应该包括房地产投资环境分析、项目经济评价、项目融资策划等内容。12/17/202292.房地产投资策划的目的12/13/20229

第二节房地产投资环境分析

一、房地产投资环境分析的概念

房地产投资环境是指房地产项目生存发展所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施等。软投资环境就是该项目所面临的政治、经济、法律、科技、文化环境等。12/17/202210第二节房地产投资环境分析一、房地产投资环境分

二、房地产投资环境分析的内容

1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、气候条件7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、邮电通讯、生态及防灾等8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、通讯、咨询等服务内容、态度及效率。12/17/202211二、房地产投资环境分析的内容12/13/2022

三、房地产投资环境分析的方法

1.冷热因素对比法1968年，美国经济学家利特法克等通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑因素的调查，从投资者角度归纳出七大投资环境因素，据此对所投资区域逐一评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。

12/17/202212三、房地产投资环境分析的方法12/13/2022冷热因素有：1、政治稳定性。有一个由社会各阶层代表所组成的、为广大人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时，这一因素被称为“热”因素。2、市场机会。有广大的顾客，对开发商提供的产品和服务有尚未满足的需求，且具有较大的购买力。当市场机会大时，它就被称为“热”因素。12/17/202213冷热因素有：12/13/2022133、经济发展与成就。一个地区所处的经济发展阶段、增长率、经济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程度，都要受到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度高时，那它就是一个“热”因素。12/17/2022143、经济发展与成就。12/13/2022145、法令阻碍。一个地区的法规繁复，法律制度不健全，并有意或无意地限制和束缚现有企业的生产经营，这将会影响今后的投资环境。若法令阻碍大，这就是一个“冷”因素。6、实质阻碍。一个地区的自然条件，如地形、地理位置、气候、降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如果实质阻碍高，就是一个“冷”因素。12/17/2022155、法令阻碍。12/13/2022157、地理文化差异。与开发企业总部所在地距离遥远，文化迥异，社会观念、风俗习惯和语言上存在着差异等，都会对相互之间的沟通和联系产生不利影响。如果地理文化差距大，就是一个“冷”因素。总之，当政治稳定、市场机会大、经济发展快、文化统一、法规限制小、实质阻碍小、地理文化差距小时，就是有利于投资的“热”因素，具备这些条件的地区为“热地区”；反之即为“冷地区”。12/17/2022167、地理文化差异。12/13/202216一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；相反，若一个地区的投资环境越差，则开发企业参与该地区投资的成分就越小。当然，上述7个因素又可分为若干个子因素，可以对这些子因素作进一步的“热冷”分析。“冷热”对比法是最早的一种投资环境评估方法。虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但它却为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了基础。同时，“冷热”对比分析的结论也是投资者制定投资战略、选择投资区位的重要依据。12/17/202217一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；表1冷热因素对比表地名状况政治稳定性市场机会经济发展及成就文化一体化法律阻碍自然条件的优劣地理及文化差异A热冷B热冷C热冷12/17/202218表1冷热因素对比表地名状况政治市场机会经济发展及成就文化

2.等级尺度法该方法主要考虑构成投资环境的八大因素，包括资本流动自由、外商股权比例、对外商的管理制度、货币稳定性、政治稳定性、给予关税保护的态度、当地资金的可供能力和近5年的通货膨胀率。投资者根据投资环境的实际情况，对各因素进行评分，然后把各项因素的分数相加，就可以得出东道国投资环境的总分，并用总分来揭示投资环境的优劣。12/17/2022192.等级尺度法12/13/202219

3.道氏公司投资环境动态分析法（道氏分析法）投资环境不仅因国别而异，即使在同一国家也会因不同时期而发生变化，所以，在评价投资环境时，对其不仅要看过去和现在，而且还要评估今后可能产生的变化，以便确定这些变化在一定时期内对投资活动的影响。美国道氏化学公司从这一角度出发，制定了一套投资环境动态分析方法。道氏分析法从动态的角度将投资风险分为“正常竞争风险”和“环境风险”。

12/17/2022203.道氏公司投资环境动态分析法（道氏分析法）12/13(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出该地区投资项目获得成功的关键因素。(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。第一套是根据未来七年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案（道氏公司认为，赢利高峰一般为项目决策后的第七年，故将七年定为分析的时间段）；第二套是假设各关键因素的变化比预期的好，而提出的“乐观”预测方案；第三套是假设各关键因素的变化比预期的糟，而提出的“悲观”预测方案；最后一套是各关键因素的变化最坏可能导致公司“遭难”的预测方案。(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进行预测，从而作出投资决策。12/17/202221(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出该地区投资4.多因素和关键因素分析法(1)多因素分析法

首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、文化环境、基础设施环境、技术条件、辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等因素，每一类因素又由一系列子因素构成。然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高，说明投资环境越佳。12/17/2022224.多因素和关键因素分析法12/13/20222(2)关键因素分析法

多因素评估法侧重于对该地区投资环境作一般性的评价，较少考虑具体项目的投资动机。关键因素分析法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境作出评价。关键因素分析法把企业投资的动机分为降低成本、开拓当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争者、获得当地生产和管理技术等六种。每种投资动机又包含若干个影响投资环境的关键因素，根据挑选出来的关键因素采用多因素分析法计算投资环境的总分。12/17/202223(2)关键因素分析法12/13/202223

第三节房地产项目经济评价一、房地产项目经济评价的概念项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。

财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和支出，分析项目的盈利能力、清偿能力及财务生存能力，判断项目的财务可行性。国民经济评价从社会经济发展的角度，分析房地产项目对社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。

12/17/202224第三节房地产项目经济评价一、房地产项目经济评二、房地产项目的成本费用与投资估算根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产项目成本费用包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费以及不可预见费用等。投资估算除了要确定项目投资额以外，还要根据项目开发进度计划、预计的付款时间及金额，编制项目资金使用计划表，作为资金筹措的依据。12/17/202225二、房地产项目的成本费用与投资估算12/13/2

三、房地产项目的收入估算与资金筹措

1.房地产项目收入估算(1)确定租售方案要在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等方案，具体包括房地产租售的类型、时间、数量、价格及收款方式等。(2)估算经营收入主要包括房地产项目的销售收入、租赁收入、土地转让收入以及自营收入等。

12/17/202226三、房地产项目的收入估算与资金筹措12/13/2

2.房地产项目资金筹措资金筹措就是根据房地产项目对资金的需求以及资金使用计划，确定资金的来源和相应的数量。在制定项目资金筹措计划时应该注意：(1)严格按照资金的使用计划来确定筹资额；(2)合理把握自有资金和借贷资金的比例；(3)资金筹措应该符合国家的相关金融政策。12/17/2022272.房地产项目资金筹措12/13/202227四、房地产项目财务评价

1.财务评价的程序(1)收集、整理和计算有关基础财务数据资料；(2)编制项目基本财务报表；(3)计算项目财务评价指标；(4)进行项目不确定性分析及风险分析；(5)作出项目在财务上是否可行的评价与结论。12/17/202228四、房地产项目财务评价12/13/202228

2.基本财务报表

基本财务报表包括现金流量表、资金来源与运用表、利润与利润分配表以及资产负债表等。

房地产项目财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。12/17/2022292.基本财务报表12/13/202229

(1)现金流量表现金流量表是反映房地产项目开发经营期内现金流入、流出及净现金流量的计算报表。现金流量表按期编制，主要用来进行房地产项目财务盈利能力分析。现金流量表可分为：①全部投资现金流量表②资本金现金流量表③投资各方现金流量表

12/17/202230(1)现金流量表12/13/202230序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收流动资金2现金流出2.1开发建设投资2.2流动资金全部投资现金流量表12/17/202231序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：(1)财务内部收益率(%)：(2)财务净现值：(3)投资回收期(年)：(4)基准收益率(%)：全部投资现金流量表(续)12/17/202232序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营资本金现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产收入1.7回收流动资金2现金流出2.1资本金2.2流动资金12/17/202233资本金现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.1销资本金现金流量表(续)序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：(1)资本金财务内部收益率(%)：(2)财务净现值：12/17/202234资本金现金流量表(续)序号项目合计123…N2.3运营费投资者各方现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.1应得利润1.2资产清理分配1.2.1回收固定资产余值1.2.2回收流动资金1.2.3净转售收入1.2.4其他收入2现金流出2.1开发建设投资出资额2.2流动资金出资额3净现金流量4累计净现金流量12/17/202235投资者各方现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.

(2)资金来源与运用表资金来源与运用表是反映房地产项目开发经营期各年的资金盈余或短缺情况以及项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和资金平衡分析提供了重要的财务信息。资金来源与运用表的形式如下所示：12/17/202236(2)资金来源与运用表12/13/202236资金来源与运用表序号项目合计123…N1资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4资本金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收流动资金1.9净转售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2流动资金12/17/202237资金来源与运用表序号项目合计123…N1资金来源1.1销资金来源与运用表(续)序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8应付利润2.9借款本金偿还2.10借款利息支付3盈余资金(1)-(2)4累计资金盈余12/17/202238资金来源与运用表(续)序号项目合计123…N2.3运营费

(3)利润与利润分配表利润与利润分配表是反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析资料，可以计算项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金利润率等评价指标。利润与利润分配表的形式如下所示：12/17/202239(3)利润与利润分配表12/13/202239利润与利润分配表序号项目合计123…N1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额12/17/202240利润与利润分配表序号项目合计123…N1经营收入1.1销售收利润与利润分配表序号项目合计123…N8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润计算指标：(1)投资利润率(%)：(2)投资利税率(%)：(3)资本金利润率(%)：(4)资本金净利润率(%)：12/17/202241利润与利润分配表序号项目合计123…N8所得税9税后利润9.

(4)资产负债表资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。资产负债表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。资产负债表由资产、负债和所有者权益三大部分组成，资产负债表的形式如下所示：12/17/202242(4)资产负债表12/13/202242资产负债表序号项目合计123…N1资产1.1流动资产总额1.1.1应收账款1.1.2存货1.1.3现金1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债2.1流动资产负债2.1.1应付账款12/17/202243资产负债表序号项目合计123…N1资产1.1流动资产总额资产负债表(续)序号项目合计123…N2.1.2短期账款2.2长期借款2.1.1流动资金借款2.1.2固定资产投资借款2.1.3开发产品投资借款3所有者权益3.1资本金3.2资本公积金3.3盈余公积金3.4累计未分配利润12/17/202244资产负债表(续)序号项目合计123…N2.1.2短期账款

3.财务评价指标通常包括盈利能力指标和偿债能力指标两类。(1)盈利能力指标

盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等。(2)偿债能力指标偿债能力指标包括借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率等。

12/17/2022453.财务评价指标12/13/202245经济评价指标体系盈利能力清偿能力动态指标静态指标静态投资回收期资本金净利润率投资利润率资本金利润率动态投资回收期财务内部收益率财务净现值借款偿还期资产负债率流动比率速动比率图经济评价指标体系12/17/202246经济评价指标体系盈利能力清偿能力动态指标静态指标静态投资回收

评价内容

基本报表

静态指标

动态指标盈利能力分析全部投资现金流量表静态投资回收期项目财务内部收益率财务净现值动态投资回收期资本金现金流量表------资本金财务内部收益率投资各方现金流量表------投资各方财务内部收益率利润和利润分配表投资利润率投资利税率资本金利润率------清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还计划表借款偿还期偿债备付率利息备付率------财务评价的内容、基本财务报表与评价指标的对应关系一览表12/17/202247评价内容基本报表静态指标动4.项目不确定性分析房地产项目不确定性分析的内容主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

（1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对产品产量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。亦称损益分析、量本利分析。12/17/2022484.项目不确定性分析12/13/202248通过项目方案的盈亏平衡点（BEP），分析各种不确定因素对经济效益的影响。盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，盈亏平衡点越低，项目投产后的盈利的可能性越大，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。通常可进行盈亏平衡分析的因素有房屋售价、销售量、租金、出租率、土地价格、工程费用等。

12/17/202249通过项目方案的盈亏平衡点（BEP），分析各种不确定因素对经济在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产销量和利润三者关系的数学模型，这个数学模型的表达形式为：利润＝销售收入－总成本－税金其中：销售收入＝单位售价P×销量Q税金=单位产品销售税金t×销量Q总成本＝变动成本＋固定成本＝单位变动成本CV×产量Q＋固定成本CFB＝P×Q－t×Q－CV×Q－CF即：B＝(P－t－CV)×Q－CF12/17/202250在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑产销量Q可变成本线固定成本线销售收入线总成本线Q0亏损区盈利区Q利润盈亏平衡点固定总成本CF可变总成本=CV×Q总成本=CV×Q+CF销售收入=P×Q—t×QBEP012/17/202251产销量Q可变成本线固定成本线销售收入线总成本线Q0亏损区盈利线性盈亏平衡点的表达形式B＝(P－t－CV)×Q－CF项目不亏不盈即B＝0时得：产量盈亏平衡点BEP（Q）=CF/(P－t－CV)生产能力利用率盈亏平衡点BEP(f)=盈亏平衡点产量/设计生产能力×100%12/17/202252线性盈亏平衡点的表达形式12/13/202252例：某房地产开发公司要开发一个小区，预计平均每平方米售价4000元，单位变动成本2000元，开发商开发固定成本为5000万元，开发项目土地面积15000平方米，容积率为3。计算盈亏平衡点销售量并分析项目安全性。解：盈亏平衡点销售量：生产能力利用率：项目比较安全。12/17/202253例：某房地产开发公司要开发一个小区，预计平均每平方米售价40

(2)敏感性分析

通过敏感性分析，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。用于敏感性分析的房地产项目财务评价指标通常采用内部收益率，必要时也可选用净现值等其它指标。敏感性分析表和敏感性分析图如下所示：

12/17/202254(2)敏感性分析12/13/202254敏感性分析表变化率变化因素-30%-20%-10%0%10%20%30%基准折现率建设投资额销售价格建筑材料价格…12/17/202255敏感性分析表变化率-30%-20%-10%0敏感性分析图

-10%-5%05%

10%经营成本投资销售收入内部收益率基本方案内部收益率（8.79%）基准收益率（8%）12/17/202256敏感性分析图-10%步骤：1.选择要分析的不确定性因素2.选择分析所用的评价指标3.计算不确定性因素变动对评价指标的影响4.判定敏感性因素5.提出控制敏感性因素的建议12/17/202257步骤：1.选择要分析的不确定性因素12/13/202257影响因素初投资年租赁收入年经营费用寿命期估计值1000万元3800万元1800万元25年初投资变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV492.82392.82292.82192.8292.82租赁收入变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-198.4547.18292.82538.46784.09经营费用变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV525.53409.17292.82176.4760.1112/17/202258影响因素初投资年租赁收入年经营费用寿命期估计值1000万元3确定敏感性因素依次为：价格（租赁收入）、经营费用、期初投资控制方案：首先需要控制价格，考虑如何较少增加初投资的前提下提高租赁价格或降低经营费用，提高项目的经济效益。12/17/202259确定敏感性因素依次为：12/13/2022595.房地产项目风险分析房地产项目风险分析可以分为风险识别、风险估计、风险评价、风险应对等步骤。(1)风险识别通过对项目进行全面考察，找出潜在的各种风险因素，并判断其发生的可能性及对项目的影响程度。房地产项目的风险类型有收益风险、建设风险、融资风险以及政策风险等。12/17/2022605.房地产项目风险分析12/13/202260

(2)风险估计确定风险因素的概率分布，计算项目评价指标相应的概率分布或累计概率、期望值、标准差。(3)风险评价根据项目风险判别标准，找出影响项目成败的关键风险因素。项目风险判别标准应根据风险因素发生的可能性及其造成的损失来确定。12/17/202261(2)风险估计12/13/202261(4)风险应对指根据风险评价的结果，研究规避、控制与防范风险的措施，为项目全过程风险管理提供依据。风险应对的措施有：进行多方案比选；对投资估算与财务分析应留有余地；对项目开发经营期的潜在风险因素采取回避、转移、分担和自担等。12/17/202262(4)风险应对12/13/202262

第四节房地产项目融资策划一、确定融资方式

房地产融资分为公司融资和项目融资两种方式。这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策与信贷决策、风险约束程度及约束机制、财务指标等方面都有显著区别。12/17/202263第四节房地产项目融资策划一、确定融资方式12二、选择融资渠道我国房地产企业或项目除了自有资金以外，主要的外部融资渠道有银行贷款、股票上市融资、债券融资、信托融资、民间融资及其它融资渠道。各种融资渠道具有其相应的优缺点及适用条件，房地产融资策划需要选择合适的融资渠道。但是从总体上看，我国房地产业的融资渠道比较单一，主要依赖于银行贷款，这不仅影响了房地产业的平稳发展，而其也给金融业带来了风险。12/17/202264二、选择融资渠道12/13/202264三、分析融资方案在确定融资方式和融资渠道后，开发商或策划机构需要把它们综合成完整的融资方案并进行分析。融资方案分析的内容及步骤：1.确定融资结构确定融资结构就是确定由不同融资渠道取得的资金之间的有机构成及其比重关系。确定融资结构应以投资效益最大化及综合融资成本最低为标准。

12/17/202265三、分析融资方案12/13/20226517十二月2022房地产项目投资策划13十二月2022房地产项目投资策划66本章要求了解房地产项目投资分析的基本概念；熟悉房地产项目投资环境分析的方法，熟悉融资策划；掌握房地产项目投资经济分析。12/17/202267本章要求12/13/202221、房地产项目投资策划概述2、房地产项目投资环境分析3、房地产项目经济评价4、房地产项目融资策划12/17/2022681、房地产项目投资策划概述12/13/20223

第一节房地产投资策划概述

一、房地产投资的概念房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。12/17/202269第一节房地产投资策划概述一、房地产投资的概念

二、房地产投资的特点

1.房地产投资数量庞大2.房地产投资回收期较长3.资产的流动性较差4.房地产投资风险较高5.投资收益率高6.房地产投资运作难度较大12/17/202270二、房地产投资的特点12/13/20225

三、房地产投资的作用

1.从国家和社会的角度看

(1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设(2)提高居民的居住水平(3)增加政府财政收入(4)带动相关行业的发展2.从投资者的角度看房地产具有良好的保值增值功能。12/17/202271三、房地产投资的作用12/13/20226

四、房地产投资的分类分类标准投资种类按投资形式划分直接投资房地产开发投资房地产置业投资间接投资购买房地产股票、债权、信托产品等按房地产类型划分地产投资住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资按投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资12/17/202272四、房地产投资的分类分类标准投资种类按

五、房地产投资策划的概念

1.房地产投资策划的含义

房地产投资策划是指房地产开发商或策划机构在房地产项目投资开发之前，在市场调研与预测的基础上，以投资效益最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造性活动。12/17/202273五、房地产投资策划的概念12/13/20228

2.房地产投资策划的目的(1)对房地产项目的各种投资方案进行比选(2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失误(3)保证房地产投资获得预期效益3.房地产投资策划的内容房地产投资策划通常应该包括房地产投资环境分析、项目经济评价、项目融资策划等内容。12/17/2022742.房地产投资策划的目的12/13/20229

第二节房地产投资环境分析

一、房地产投资环境分析的概念

房地产投资环境是指房地产项目生存发展所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施等。软投资环境就是该项目所面临的政治、经济、法律、科技、文化环境等。12/17/202275第二节房地产投资环境分析一、房地产投资环境分

二、房地产投资环境分析的内容

1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、气候条件7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、邮电通讯、生态及防灾等8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、通讯、咨询等服务内容、态度及效率。12/17/202276二、房地产投资环境分析的内容12/13/2022

三、房地产投资环境分析的方法

1.冷热因素对比法1968年，美国经济学家利特法克等通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑因素的调查，从投资者角度归纳出七大投资环境因素，据此对所投资区域逐一评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。

12/17/202277三、房地产投资环境分析的方法12/13/2022冷热因素有：1、政治稳定性。有一个由社会各阶层代表所组成的、为广大人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时，这一因素被称为“热”因素。2、市场机会。有广大的顾客，对开发商提供的产品和服务有尚未满足的需求，且具有较大的购买力。当市场机会大时，它就被称为“热”因素。12/17/202278冷热因素有：12/13/2022133、经济发展与成就。一个地区所处的经济发展阶段、增长率、经济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程度，都要受到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度高时，那它就是一个“热”因素。12/17/2022793、经济发展与成就。12/13/2022145、法令阻碍。一个地区的法规繁复，法律制度不健全，并有意或无意地限制和束缚现有企业的生产经营，这将会影响今后的投资环境。若法令阻碍大，这就是一个“冷”因素。6、实质阻碍。一个地区的自然条件，如地形、地理位置、气候、降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如果实质阻碍高，就是一个“冷”因素。12/17/2022805、法令阻碍。12/13/2022157、地理文化差异。与开发企业总部所在地距离遥远，文化迥异，社会观念、风俗习惯和语言上存在着差异等，都会对相互之间的沟通和联系产生不利影响。如果地理文化差距大，就是一个“冷”因素。总之，当政治稳定、市场机会大、经济发展快、文化统一、法规限制小、实质阻碍小、地理文化差距小时，就是有利于投资的“热”因素，具备这些条件的地区为“热地区”；反之即为“冷地区”。12/17/2022817、地理文化差异。12/13/202216一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；相反，若一个地区的投资环境越差，则开发企业参与该地区投资的成分就越小。当然，上述7个因素又可分为若干个子因素，可以对这些子因素作进一步的“热冷”分析。“冷热”对比法是最早的一种投资环境评估方法。虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但它却为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了基础。同时，“冷热”对比分析的结论也是投资者制定投资战略、选择投资区位的重要依据。12/17/202282一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；表1冷热因素对比表地名状况政治稳定性市场机会经济发展及成就文化一体化法律阻碍自然条件的优劣地理及文化差异A热冷B热冷C热冷12/17/202283表1冷热因素对比表地名状况政治市场机会经济发展及成就文化

2.等级尺度法该方法主要考虑构成投资环境的八大因素，包括资本流动自由、外商股权比例、对外商的管理制度、货币稳定性、政治稳定性、给予关税保护的态度、当地资金的可供能力和近5年的通货膨胀率。投资者根据投资环境的实际情况，对各因素进行评分，然后把各项因素的分数相加，就可以得出东道国投资环境的总分，并用总分来揭示投资环境的优劣。12/17/2022842.等级尺度法12/13/202219

3.道氏公司投资环境动态分析法（道氏分析法）投资环境不仅因国别而异，即使在同一国家也会因不同时期而发生变化，所以，在评价投资环境时，对其不仅要看过去和现在，而且还要评估今后可能产生的变化，以便确定这些变化在一定时期内对投资活动的影响。美国道氏化学公司从这一角度出发，制定了一套投资环境动态分析方法。道氏分析法从动态的角度将投资风险分为“正常竞争风险”和“环境风险”。

12/17/2022853.道氏公司投资环境动态分析法（道氏分析法）12/13(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出该地区投资项目获得成功的关键因素。(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。第一套是根据未来七年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案（道氏公司认为，赢利高峰一般为项目决策后的第七年，故将七年定为分析的时间段）；第二套是假设各关键因素的变化比预期的好，而提出的“乐观”预测方案；第三套是假设各关键因素的变化比预期的糟，而提出的“悲观”预测方案；最后一套是各关键因素的变化最坏可能导致公司“遭难”的预测方案。(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进行预测，从而作出投资决策。12/17/202286(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出该地区投资4.多因素和关键因素分析法(1)多因素分析法

首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、文化环境、基础设施环境、技术条件、辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等因素，每一类因素又由一系列子因素构成。然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高，说明投资环境越佳。12/17/2022874.多因素和关键因素分析法12/13/20222(2)关键因素分析法

多因素评估法侧重于对该地区投资环境作一般性的评价，较少考虑具体项目的投资动机。关键因素分析法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境作出评价。关键因素分析法把企业投资的动机分为降低成本、开拓当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争者、获得当地生产和管理技术等六种。每种投资动机又包含若干个影响投资环境的关键因素，根据挑选出来的关键因素采用多因素分析法计算投资环境的总分。12/17/202288(2)关键因素分析法12/13/202223

第三节房地产项目经济评价一、房地产项目经济评价的概念项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。

财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和支出，分析项目的盈利能力、清偿能力及财务生存能力，判断项目的财务可行性。国民经济评价从社会经济发展的角度，分析房地产项目对社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。

12/17/202289第三节房地产项目经济评价一、房地产项目经济评二、房地产项目的成本费用与投资估算根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产项目成本费用包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费以及不可预见费用等。投资估算除了要确定项目投资额以外，还要根据项目开发进度计划、预计的付款时间及金额，编制项目资金使用计划表，作为资金筹措的依据。12/17/202290二、房地产项目的成本费用与投资估算12/13/2

三、房地产项目的收入估算与资金筹措

1.房地产项目收入估算(1)确定租售方案要在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等方案，具体包括房地产租售的类型、时间、数量、价格及收款方式等。(2)估算经营收入主要包括房地产项目的销售收入、租赁收入、土地转让收入以及自营收入等。

12/17/202291三、房地产项目的收入估算与资金筹措12/13/2

2.房地产项目资金筹措资金筹措就是根据房地产项目对资金的需求以及资金使用计划，确定资金的来源和相应的数量。在制定项目资金筹措计划时应该注意：(1)严格按照资金的使用计划来确定筹资额；(2)合理把握自有资金和借贷资金的比例；(3)资金筹措应该符合国家的相关金融政策。12/17/2022922.房地产项目资金筹措12/13/202227四、房地产项目财务评价

1.财务评价的程序(1)收集、整理和计算有关基础财务数据资料；(2)编制项目基本财务报表；(3)计算项目财务评价指标；(4)进行项目不确定性分析及风险分析；(5)作出项目在财务上是否可行的评价与结论。12/17/202293四、房地产项目财务评价12/13/202228

2.基本财务报表

基本财务报表包括现金流量表、资金来源与运用表、利润与利润分配表以及资产负债表等。

房地产项目财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。12/17/2022942.基本财务报表12/13/202229

(1)现金流量表现金流量表是反映房地产项目开发经营期内现金流入、流出及净现金流量的计算报表。现金流量表按期编制，主要用来进行房地产项目财务盈利能力分析。现金流量表可分为：①全部投资现金流量表②资本金现金流量表③投资各方现金流量表

12/17/202295(1)现金流量表12/13/202230序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收流动资金2现金流出2.1开发建设投资2.2流动资金全部投资现金流量表12/17/202296序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：(1)财务内部收益率(%)：(2)财务净现值：(3)投资回收期(年)：(4)基准收益率(%)：全部投资现金流量表(续)12/17/202297序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营资本金现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产收入1.7回收流动资金2现金流出2.1资本金2.2流动资金12/17/202298资本金现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.1销资本金现金流量表(续)序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：(1)资本金财务内部收益率(%)：(2)财务净现值：12/17/202299资本金现金流量表(续)序号项目合计123…N2.3运营费投资者各方现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.1应得利润1.2资产清理分配1.2.1回收固定资产余值1.2.2回收流动资金1.2.3净转售收入1.2.4其他收入2现金流出2.1开发建设投资出资额2.2流动资金出资额3净现金流量4累计净现金流量12/17/2022100投资者各方现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.

(2)资金来源与运用表资金来源与运用表是反映房地产项目开发经营期各年的资金盈余或短缺情况以及项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和资金平衡分析提供了重要的财务信息。资金来源与运用表的形式如下所示：12/17/2022101(2)资金来源与运用表12/13/202236资金来源与运用表序号项目合计123…N1资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4资本金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收流动资金1.9净转售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2流动资金12/17/2022102资金来源与运用表序号项目合计123…N1资金来源1.1销资金来源与运用表(续)序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8应付利润2.9借款本金偿还2.10借款利息支付3盈余资金(1)-(2)4累计资金盈余12/17/2022103资金来源与运用表(续)序号项目合计123…N2.3运营费

(3)利润与利润分配表利润与利润分配表是反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析资料，可以计算项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金利润率等评价指标。利润与利润分配表的形式如下所示：12/17/2022104(3)利润与利润分配表12/13/202239利润与利润分配表序号项目合计123…N1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额12/17/2022105利润与利润分配表序号项目合计123…N1经营收入1.1销售收利润与利润分配表序号项目合计123…N8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润计算指标：(1)投资利润率(%)：(2)投资利税率(%)：(3)资本金利润率(%)：(4)资本金净利润率(%)：12/17/2022106利润与利润分配表序号项目合计123…N8所得税9税后利润9.

(4)资产负债表资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。资产负债表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。资产负债表由资产、负债和所有者权益三大部分组成，资产负债表的形式如下所示：12/17/2022107(4)资产负债表12/13/202242资产负债表序号项目合计123…N1资产1.1流动资产总额1.1.1应收账款1.1.2存货1.1.3现金1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债2.1流动资产负债2.1.1应付账款12/17/2022108资产负债表序号项目合计123…N1资产1.1流动资产总额资产负债表(续)序号项目合计123…N2.1.2短期账款2.2长期借款2.1.1流动资金借款2.1.2固定资产投资借款2.1.3开发产品投资借款3所有者权益3.1资本金3.2资本公积金3.3盈余公积金3.4累计未分配利润12/17/2022109资产负债表(续)序号项目合计123…N2.1.2短期账款

3.财务评价指标通常包括盈利能力指标和偿债能力指标两类。(1)盈利能力指标

盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等。(2)偿债能力指标偿债能力指标包括借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率等。

12/17/20221103.财务评价指标12/13/202245经济评价指标体系盈利能力清偿能力动态指标静态指标静态投资回收期资本金净利润率投资利润率资本金利润率动态投资回收期财务内部收益率财务净现值借款偿还期资产负债率流动比率速动比率图经济评价指标体系12/17/2022111经济评价指标体系盈利能力清偿能力动态指标静态指标静态投资回收

评价内容

基本报表

静态指标

动态指标盈利能力分析全部投资现金流量表静态投资回收期项目财务内部收益率财务净现值动态投资回收期资本金现金流量表------资本金财务内部收益率投资各方现金流量表------投资各方财务内部收益率利润和利润分配表投资利润率投资利税率资本金利润率------清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还计划表借款偿还期偿债备付率利息备付率------财务评价的内容、基本财务报表与评价指标的对应关系一览表12/17/2022112评价内容基本报表静态指标动4.项目不确定性分析房地产项目不确定性分析的内容主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

（1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对产品产量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。亦称损益分析、量本利分析。12/17/20221134.项目不确定性分析12/13/202248通过项目方案的盈亏平衡点（BEP），分析各种不确定因素对经济效益的影响。盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，盈亏平衡点越低，项目投产后的盈利的可能性越大，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。通常可进行盈亏平衡分析的因素有房屋售价、销售量、租金、出租率、土地价格、工程费用等。

12/17/2022114通过项目方案的盈亏平衡点（BEP），分析各种不确定因素对经济在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产销量和利润三者关系的数学模型，这个数学模型的表达形式为：利润＝销售收入－总成本－税金其中：销售收入＝单位售价P×销量Q税金=单位产品销售税金t×销量Q总成本＝变动成本＋固定成本＝单位变动成本CV×产量Q＋固定成本CFB＝P×Q－t×Q－CV×Q－CF即：B＝(P－t－CV)×Q－CF12/17/2022115在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑产销量Q可变成本线固定成本线销售收入线总成本线Q0亏损区盈利区Q利润盈亏平衡点固定总成本CF可变总成本=CV×Q总成本=CV×Q+CF销售收入=P×Q—t×QBEP012/17/2022116产销量Q可变成本线固定成本线销售收入线总成本线Q0亏损区盈利线性盈亏平衡点的表达形式B＝(P－t－CV)×Q－CF项目不亏不盈即B＝0时得