房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及风险防范

MobileResearchActivitesofETRI房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及风险防范主讲人：董振武房地产企业风险防范实战系列培训课程之商品房销售过程中遇到的问题及风险防范二商品房销售的几种模式比较分析一目录开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范三商品房销售物业阶段典型案例汇总四开发商自产自销模式开发商与代理商协同销售模式代理商独家代理销售模式代理商联合代理销售模式【一】商品房销售的几种模式比较分析商品房销售的几种模式与利弊分析1、销售代理中主要的法律风险与防范2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范3、商品房包销行为的法律风险及防范4、商品房预售法律风险及防范5、银行按揭贷款中的法律风险及防范9、商品房销售中其它热点问题法律分析6、商业地产销售法律风险及防范7、商品房销售常见的几类纠纷及对策8、房地产商如何应对业主群体诉讼【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范1、销售代理中主要的法律风险与防范销售代理与开发商的法律关系开发商的法律风险开发商如何应对销售代理风险“合同法律关系”

or“委托代理销售的合同法律关系”

1、因销售代理合同签订及履行产生的法律风险。2、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范商品房环境方面的宣传商品房使用功能广告表明提供优惠或附送礼品和其他法律禁止用语的广告表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。商品房销售广告与宣传资料存在的问题如何防范？【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范2345包销人主体资格的法律效力包销人在开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任包销人的售房宣传广告引起纠纷，开发商承担连带责任包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失（1）若开发商违约，由其承担全部责任。（2）若开发商违约，由包销人承担责任。（3）若开发商违约，由开发商与包销人共同承担责任。（1）开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出（2）开发商以低于包销人与买受人达成的价格将商品房出售16商品房包销中的税金问题◆常见的几种包销合同纠纷法律风险分析（1）开发商与包销人对外销售的税金承担问题（2）开发商与包销人之间的税金承担问题

3、商品房包销行为的法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范预售许可证风险预防预售登记备案风险预防

4、商品房预售法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范5、银行按揭贷款中的法律风险及防范与银行有关的法律风险

预防在按揭中，开发商很容易由于银行的下列行为导致风险发生，主要包括：银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行的上述行为有可能影响整个项目建设进度。

与购房人有关的法律风险按揭中的购房人与开发商直接发生商品房买卖关系，每个人的情况千差万别，其中的风险隐患表现在：①购房人的骗贷行为。②购房人逾期还款。③拖延办理产权证。

预防【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范

售后包租存在的问题法律问题金融问题★从金融层面来讲，售后包租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品。★一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。★从法律层面来讲，根据建设部2001年6月1日实行的商品房销售管理办法第11条之规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。★即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。即便开发商承诺承担担保责任。如果开发商破产，房租则成为空中楼阁，开发商的风险被投资者承担。

6、商业地产销售法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范7、房地产商商如何应对对业主群体体诉讼房地产开发发的复杂性性和房屋商商品的特殊殊性决定了了争议或诉诉讼的不可可避免性，，而且争议议或诉讼往往往是群体体性的,那么面对如此此棘手的问题题开发商该如如何应对及预预防呢？◆交房阶段引发发争议或诉讼讼之应对方略略◆规划变更问题题引发群体争争议或诉讼之之应对方略◆回迁项目房屋屋质量问题引引发群体争议议或诉讼之应应对方略【二】商品房销售过过程中遇到的的问题及风险险防范8、商品房销售售中其它热点点问题法律分分析商品房住宅的的配套公建设设施的移交与与归属交付的商品房房不符合国家家规定标准或合同约定问问题分析商品房买卖中中发生或应交交纳的税费及争议处处理层高、日照、、采光、层次次、发射塔、、变压器、电缆缆等其它相邻邻权纠纷已过保修期的的商品房出现现质量问题的承担责任阳台面积计算算公寓式酒店、、单身公寓等等买卖的法律律问题屋顶平台买卖卖的效力赠送草坪或花花园的法律效效力车库的销售法法律效力【二】商品房销售过过程中遇到的的问题及风险险防范1、开发商、物物业公司、业业主之间的法法律关系2、如何做到开开发商、物业业公司、业主主“三方共赢”3、房地产公司司与物业公司司的磨合与配配合4、开发商全委委及自建物业业公司的利弊弊分析6、物业管理十十大困局7、其他物业管管理与服务相相关法律问题题5、成立业主委委员会的利弊弊【三】开发商、建筑筑商、物业公公司、业主间间的问题及风风险防范◆开发商与物业业公司之间的的法律关系前期介入阶段段委托与受托关关系前期物业阶段段委托管理物业业的合同关系系物业管理阶段段基本不存在法法律关系1、开发商、物物业公司、业业主之间的法法律关系◆物业公司与业业主委员会的的关系委托与受托的的法律关系【三】开发商、建筑筑商、物业公公司、业主间间的问题及风风险防范物业公司转变变角色，由管管理者变为服服务者重视管理规约约制定，以及及物业服务合合同的签订应当积极推进进物业建管分分离12、如何达到开开发商、物业业公司、业主主三方共赢23【三】开发商、建筑筑商、物业公公司、业主间间的问题及风风险防范3、房地产公司司与物业公司司的磨合与配配合房地产公司与与物业公司的的磨合【三】开发商、建筑筑商、物业公公司、业主间间的问题及风风险防范房地产公司与与物业公司的的配合财务投入财务收益沟通协调资源支持人员素质内部管理水平平接管项目对立核算业主服务品牌建设后续发展4全委与自建的利弊比较【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范有利于树树立良好好的品牌牌形象对物业管管理有协协助作用用有利于杜杜绝违规规操作有利于开开展对业业主的工工作树立了一一个强大大的对抗抗对象一些内部部操作程程序会受受制约5、成成立立业业主主委委员员会会的的利利弊弊“难产产””的的业业委委会会炒““旧旧管管家家””要要慎慎行行模糊糊的的车车库库产产权权自建建、、自自管管的的是是与与非非服务务质质量量难难公公断断“事实实服服务务””怎怎界界定定业主主隐隐私私权权的的边边界界“保安安””保保什什么么物业业管管理理的十十大大困困局局艰难难的的物物业业收收费费尴尬尬的的自自我我管管理理6、物物业业管管理理十十大大困困局局【三】开发发商商、、建建筑筑商商、、物物业业公公司司、、业业主主间间的的问问题题及及风风险险防防范范7、其其他他物物业业管管理理与与服服务务相相关关法法律律问问题题现行行法法律律对对物物业业公公司司起起诉诉业业主主有有哪哪些些限限制制性性条条件件？？物物业业公公司司如如何何应应对对？？业主主委委员员会会是是否否具具有有起起诉诉开开发发商商或或物物业业公公司司的的主主体体资资格格？？物业业管管理理合合同同纠纠纷纷是是否否适适用用《消费费者者权权益益保保护护法法》？依法法催催缴缴物物业业管管理理费费应应否否注注意意诉诉讼讼时时效效？？物业业管管理理公公司司帮帮助助业业主主更更换换维维修修物物件件，，出出现现质质量量问问题题，，物物业业管管理理公公司司是是否否应应赔赔偿偿业业主主？？业主主委委员员会会经经选选举举产产生生但但尚尚未未进进行行登登记记备备案案，，其其与与物物业业管管理理公公司司签签订订的的合合同同能能否否作作为为收收取物物业业费费的的依依据据？？业主主擅擅自自在在建建筑筑物物的的顶顶层层建建设设轻轻体体房房是是否否违违反反物物业业管管理理制制度度？？物业业交交接接难难在在何何处处？？【三】开发发商商、、建建筑筑商商、、物物业业公公司司、、业业主主间间的的问问题题及及风风险险防防范范案例例一一：：配配套套设设施施、、座座落落、、位位置置与与广广告告宣宣传传、、合合同同约约定定不不符符案例例二二：：房房屋屋面面积积差差异异大大案例例三三：：房房屋屋质质量量不不合合格格案例例四四：：楼楼盘盘的的实实际际环环境境、、布布局局与与模模型型不不一一致致案例例五五：：认认购购书书纠纠纷纷及及处处理理案例例六六：：装装修修标标准准与与广广告告宣宣传传、、合合同同约约定定不不符符案例例七七：：逾逾期期交交房房、、逾逾期期办办证证纠纠纷纷案例例八八：：一一房房二二卖卖纠纠纷纷案例例九九：：