房地产热点项目亚奥·金茂悦三大价值体系借鉴性解析

亚奥·金茂悦三大价值体系借鉴性解析一方集团市场部2013年5月亚奥·金茂悦2012年10月26、27日盛大开盘开盘当天售罄，狂揽20亿发表于2012-10-2718:14:02|只看该作者·没看到前300什么状况，300以后真和抢白菜一样。从进门看到销控表到最后选房号，不足1分钟的时间。看到自己选的房号贴上“已选”标签，长嘘一口气！余光扫了下剩下的房源，不足10套，都是1号楼的小户型，有钱人太TMD多了！！！然后才想起来还憋着一泡尿......发表于2012-10-2807:55:182楼同感，接近400号的我，进门30秒定了我可选的最后一套房，别的预选方案一个不剩，唯有2，3

号楼才是我的备选方案。最后只好选了顶层。但愿，将来看到的房和样板间真的一模一样。明智的开发商应该在这个楼盘中倾注大量的心血，毕竟这是他们所谓的“悦”产品的首个楼盘。如果首期楼盘业主不满意，那开发商真是自我作践。口碑不好的楼盘以后可怎么推啊？就是交房有点太晚了。项目二期推出位于10层低密洋房及18层通透板楼的95-102㎡舒适两居，118-157㎡品质三居，全部精装修。目前排队中……借鉴意义：产品怎么打造，才能建立差异化，抓住刚需、刚改客户中的高端客户，实现快去化、高溢价？从交通、配套、规划、园林、户型、科技、装修、物业、现场体验、卖点表达、营销推广等方面全方位构建并放大项目价值一方集团项目如何快销盛华公馆一方国际一方天鹅湖一方天鹅湖万达广场项目信息项目基本情况项目名称亚奥·金茂悦项目地址朝阳北五环顾家庄桥西北角开发商北京方兴融创房地产开发有限公司总占地面积7.06万平米建筑类别板楼项目具体数据总建筑面积13.7万平米容积率2.5绿地率30%装修精装（标准3500元/㎡）梯户比2梯3户，3梯2户车位待定面积区间100㎡、120㎡、150㎡、178㎡户数总户数1040户开盘时间2012年10月27日（市场客户）销售价格30148元/㎡入住时间2014年底一、打造悦系产品价值交通条件两横：北四环、北五环七纵：北苑东路、北苑路、安立路、京承高速、机场高速、京藏高速、广顺路六地铁：5号线、8号线、13号线、15号线、建设中的14号线和规划中的17号线两横、七纵、六地铁立体路网路网发达，距最近地铁站仅800米，需具备极佳的通达性，满足与城市核心20分钟的通勤要求0.5公里1.5公里2公里0.8公里距离5号线北苑北站站直线距离为1公里，距离13号线北苑站约2公里比邻北五环路，京承高速相距2.5公里，距规划中的红军营南路东口站仅800米，车行及地铁交通便利。配套资源教育配套：10所幼儿园、5所小学、2所中学、4所大学（朝来天使双语幼儿园、艾德沃幼儿园、花家地实验小学朝来校区、北京市和平街第一中学小学部、北京化工大学附属中学等）商业配套：易事达购物广场、新北辰购物中心、卜蜂莲花；生态配套：5大公园：奥林匹克森林公园、朝来森林公园、勇士营郊野公园、清河营郊野公园、黄草湾郊野公园娱乐配套：5大高尔夫：北苑高尔夫俱乐部、高润高尔夫俱乐部、鸿华高尔夫俱乐部、K酷国际影城、798艺术区

医院：望京医院、中日友好医院、安贞医院。未来售楼处的位置将是专业综合医院。项目依托区域成熟的教育、商业、娱乐、生态、医疗配套，可以满足居住所需的全面配套需求。唐纳双语幼儿园北辰购物中心奥林匹克森林公园鸿华国际高尔夫K酷国际影城北京第二实验小学5大公园，5大高尔夫公园，2000万平绿地周边城市印象老旧，但确保大区域配套成熟，绿地休闲资源优势突出，15分钟生活圈畅享规划解读2.5高容积率，通过高低配置营造低密社区院落式围合规划，兼顾高板楼间距与洋房私密性面积配比、资源分配、价差，比较合理规划解读共8层，包括：134㎡、157㎡左右三居，共48套共8层，包括：134㎡、156㎡左右三居，共64套共10层，包括134㎡、156㎡左右三居，共80套共18层，包括：100㎡左右二居，118㎡、130左右三居，共126套共10层，包括：134㎡、156㎡左右三居，共60套项目总建面13.7万平，容积率2.5.是由12栋（8-10层洋房及18层高板）高低配组成的低密社区本次开盘1#楼（市场客户）；2#、3#、10#（市场客户）；12#、15#（内部客户）楼，其中内部客户共186套房源，市场客户共318套房源。共18层，包括：100㎡左右二居、118㎡、130㎡左右三居，共126套楼座价格排序：1#15#>2#3#>10#12#贵200贵700产品价格排序：96-102两居、118小三居、155大三居32000-33000>121-134三居31000产品结构居室面积区间

㎡套数占比两居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合计——504100%100%8-10层洋房：一梯两户18层高板：两梯三户、两梯四户2.5高容积率，通过高低配置营造低密社区院落式围合规划，兼顾高板楼间距与洋房私密性面积配比、资源分配、价差，比较合理园林解读选取十年成树，按别墅标准打造一环、三段、八庭的景观格局；大量运用软景和植物，实现60%的软景和40%的硬景的园林比例；人车分流，保障园区活动的老人及儿童的安全，隔绝尾气污染；园林成本对外报价1000元/平米；采用英式自然园林，营造自然、静谧的居住环境，放大低密社区优势。园林解读“2.2m三重自然植被被围合”：：由2-3层的大树将园园区环绕在其其中，人行的的视线不能穿穿透，保证园园区的私密性性、降低了外外界噪音干扰扰。“5重园林+一环漫步跑道道”：按五五重园林方式式打造沿途绿绿植，营造花花海、树阵的的丰富园林；；宽3米，长约400米的漫步跑道道联通各园林林组团，路面面低于两侧，，形成微型谷谷底，联通各各主题花园，，配合沿途景景观，实现移步换景的景观效果，增强业主园园林使用面积积，弱化人均均园林面积占占有小的问题题。一环：联通各各园林组团，，弱化人均园园林面积占有有小的问题。。园林解读“三段”：：前庭、中庭、、后花园中轴轴对称，形成仪式感极强的的中央景观轴轴，不破坏整体自自然氛围；“前庭”由树阵、水景景墙组成，让业主体会回家的归归属感、仪式感；三段：创新手手段在“自然然”的主旋律律下营造仪式式感及私密性性后园前庭中庭“中庭”由景树、花卉及及智慧之泉组组成，通过植植物与景观小小品的融合体体现英式园林林的风情；“后园”由丁香花海、大大草坪形成私私密性很强的的空间；园林解读“1号组团：老人人休闲区”：：利用缓坡坡地打造开敞敞草坪，满足足老人的休闲闲需求；“2号组团：儿童童户外运动区区”：北京首个为孩孩子打造的运运动公园，公公园里大面积积铺装塑胶地地面，利用微微地型，形成成地面起伏的的滑板区，满足孩子结伴伴玩闹的需求求；八庭院：满足足全家庭需求求、提供邻里里交流平台；；实现了前庭后后院的别墅体体验，提升园园林的使用功功能。“8号组团：儿童童戏水区”：：设立40-50公分的浅水区区，种植驱蚊蚊植被，孩子子可在此戏水水；12356847281“其他庭院””设有小草坪坪，做为亲子子游戏的场所所，为家庭及及邻里间的交交流、娱乐提提供平台；在楼座附近种种植树木，既既保证不对低低户形成遮挡挡，又保证了低户的的私密性。建筑立面芝加哥C.P.S百货公司大楼楼芝加哥风格，，三段式砖墙墙立面，着重重打造公共空空间及采光窗窗，降低立面面成本，突出出品质感及景观观价值三段式设计：：一、二层门头头为深咖色天天然大理石；；中间采用赭赭石色劈开砖砖横向铺装，窗边、立柱纵纵向拼砖；顶顶部采用50公分宽的双叠叠线角。配合芝加哥哥窗形成立体体感极强的网网络式立面；；延续了三段式式外立面的品品质感，学院院风格又增添添了文化底蕴蕴；“芝加哥窗””：在柱子之之间全开的宽宽度大于高度度的横向长窗窗，最大化利利用社区及园园林组团的景景观价值；“2+1大堂”：首首层及停车场场双精装大堂堂，4米挑高设计，，全石材铺装装，智能照明明系统；在此之上单元元入户大堂前前利用园林树树阵及地面大大块石铺装打打造一个私属属感礼仪感很很强的室外大大堂。芝加哥窗三段式设计大理石双叠线线角楼顶大理石户外大大堂两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫卫118㎡三室两厅两卫卫155㎡户型分析关注客户居住住舒适度，充充分考虑采光光及主卧的舒舒适度；““N+1”空间设计，满满足家庭不同同周期灵活需需求；同时满足了客客户浪漫、尊贵与与务实的使用价值。。客厅双面观景南向阳台，，南向带阳台台主卧主卧、次卧被被厨房隔开，设玄关，私密性强。厨房、餐厅、、客厅，格局局组合合理储物间：储藏藏、儿童游乐乐室，布局合合理，功能灵灵活南北通透，无无阻隔南向客厅连接接全景阳台卧室全景飘窗窗，118㎡小面积中采采用奢阔套房房设计设玄关、卧室分散，私密性强U型厨房、利用用率高多功能房：书书房、老人房房、客房、儿儿童游乐室，，适用各阶段段灵活需求客厅南向阳台台，主卧全景飘窗窗独立餐厅，与主卧客厅分分开，秩序井井然卧室套房设计计，主卫、衣衣帽间共享空空间U型厨房，利用用率高独立储物空间间，无浪费面面积。双明卫设计，，通风采光佳佳户型配比居室面积区间

㎡套数占比两居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合计——504100%100%户型分析主力户型将尊尊贵浪漫、务务实、全家庭庭舒享等客户户价值放大到到极致主力户型121-134三居，除以上上价值点外，，大部分户型型设置三面采采光阳台及卧卧室飘窗，部部分户型设置置了南向老人人房。6、客厅收纳装修解读1、厨房上柜收收纳2、餐厅下柜收收纳3、客卫收纳4、主卫收纳5、玄关收纳7、书房收纳8、阳台收纳10、餐厅收纳9、卧室收纳10大收纳系统，，解决紧凑型型户型收纳与与美观的矛盾盾——盛华公馆与一一方国际未设设计收纳系统统，万达广场场住宅可充分分借鉴“书房收纳””：保险箱、箱包包“阳台收纳””：洗衣、晾衣平平台，可放置置洗衣机以及及拖把涮洗池池“主卫收纳””：台盆下方、毛巾、浴巾、、盆具“客卫收纳””：台盆上方的镜镜像内置收纳纳空间，洗漱漱、美容等用用品，装修解读“中西双用U形厨房”：推拉门打开的的时候可以营营造开阔空间间，烹饪西餐餐。如果烹饪饪中餐可以关关闭推拉门。。“推拉门轨道道上置”：便于卫生清洁洁、防止老人人孩子磕碰意意外。“主次卧不同同洗手盆”：：主卧采用台上上洗手盆，合合适深度、防防溅水；客卫卫考虑儿童方方便采用台下下盆。“网格收纳柜柜”：台面收纳空间间，采用网格格化设计、保保证通风，防防止湿毛巾等等相互影响。。全家庭生活样样本：人性化化设计，满足足男女主人、、儿童、老人人对居住功能能不同需求——集团住宅产品品精装修可充充分借鉴“卫生间照明明”：柜子下面设置置柜下灯、柜柜子上方设置置柜顶灯，凸凸显金茂五星星级酒店的居居住体验感。。“卫生间钢化化璃”：钢化玻璃不易易损坏，即便便发生意外破破损，单位面面积能变成80粒，确保使用用安全。装修解读其中地板、入户门门锁、厨具、、壁纸等看得见部件件与广渠金茂府府相同，电器、卫浴产产品为西门子、科科勒等国际一线品牌牌而非顶级品品牌；精装修品牌与与广渠金茂府府看齐，赠送送全套德系品品牌厨卫家电电——从看得见的地地方强化业主主品质联想科技系统建筑外围护结结构系统：隔绝室内外热热传导，保持持室内温度的的稳定，提高高了外围防水性能。节节能效能达到到65%。外窗系统：断桥铝合金窗窗框，双层中中空玻璃，中中空层间距12毫米，隔音、、降噪、保温温、隔热等。。地板采暖：地板中敷设与与建筑同寿命命的管道。以以均匀的地板板辐射方式向向房间换热。。24小时热水：24小时集中热水水供应，即开开即热生活热热水系统，五五星级酒店的的标准服务配配置。建筑隔声：除外围护、中中空玻璃外，，内墙系统和和楼板可隔绝绝邻居起床、、淋浴洗漱、、冲厕等各类类生活噪声。。保证噪音休息时低于35分贝、活动时时低于45分贝。雨水收集系统统：屋面雨水、冷冷凝水收集处处理系统，收集自然水水用来浇灌小区植被被及清洗道路路等。引入住宅科技技技术赋予项项目绿色、低低碳、科技的的高性能指标标，建立“绿绿色科技、金金茂品质”的的区隔性标准准，坚定客户户对产品高端端品质感、舒舒适度的认知知。家居智能化系系统：入侵、消防报报警呼叫系统统。灯光控制；可可视对讲；网网络信息服务务；预留背景音乐。太阳能系统：：太阳能覆盖小小区提供照明明、24小时热水。物业服务“5341”快速反应体系系：接到业主电话话后5分钟内必须反反应到位，一般问题30分钟内解决，，30分钟无法解决决的，应向业业主口头解释释，并于4小时内最终解解决，需协调调外部单位解解决的，应于1日内向业主做做出书面答复复。零隐患服务：：与客户活动时时间错时服务务；早晨6点清洁服务，，对设备设施施严格定期排排查。24小时全时服务务：无时限客户服服务热线；无时限商务中中心服务；无时限维修服服务；无时限生活咨咨询服务；无时限室内设设备使用、保保养咨询。无推脱服务：：第一次与业主主沟通的物业业人员，无论论是否本职范范围，都会协协调相关同事事，一直负责责解决完客户户的需求。“5341”快速反应体系系；24小时全时服务务零隐患服务；；无推脱服务务——一方物业可建建立相应的创创新体系产品价值总结结与借鉴点地段及交通较成熟的新城城发展区；20分钟便利通达达、15分钟成熟全配配套便利的城市生生活专属配套领先区域平台台水平的名校校及知名医院院全家庭配套需需求园林生活化园林，，丰富的园林林元素；设置功能区满满足不同家庭庭成员的需求求、营造健身身及邻里交流流空间社区及大堂入入口注重仪式式感打造户型两居、三居产产品；赠送大面积全全景采光阳台台及飘窗注重功能区组组合，设置套房式式主卧、玄关关、奢阔餐厨厨空间等豪宅宅格局设置多能房，，可灵活与其其他空间组合合精装及科技十大收纳体系系，体现日韩空空间理念打造与金茂酒酒店相似的细细节增值价值值体系地板、入户门门锁、门、厨厨具、木饰面面等面子设施施与“府系””一致采用绿色节能能、降噪舒适适的基本科技技系统家庭交流健身、娱乐私密、尊贵实用空间利用用率高高赠送送采光、观景好好豪宅居住品质质空间利用率高高品质感强舒适度高物业服务金茂酒店式服服务质素，确确保快速、无无推诿型服务务价值维度产品价值客户价值安心、省心借鉴点：产品品线价值维度度一方集团产品品线研究必须须考虑的重点点将项目的土地地属性进行细细化研究，把把好投资拓展展关，重点关关注地段区位位、交通条件件与大配套维度一：土地地属性注重产品力的的打造与提升升：园林景观观扬长避短，，户型紧抓客客户功能性需需求，装修营营造实用感和和品质感，物物业服务确保保快速、无推推诿型服务维度二：产品品价值品质感强、舒舒适度高，安安心省心，推推动客户二次次传播与口碑碑效应维度三：客户户价值二、提升现场体验验价值现场体验展示难点：售楼处可用空间小，短时间大批量上客，如何最大化释放产品价值？对外报价3000元/㎡的精装标准，如何呈现出与金茂府同质的豪宅品质？绿化园林接待动线大门保安确认认身份，对讲讲机通知销售售→销售人员售楼楼处门口迎客客→区域沙盘讲解解→本体沙盘讲解解→样板间参观→园林示范区参参观→客户自行离场场吧台本体沙盘区区域沙盘入口出口洽谈区样板间停车场—售楼处薰衣草花海休息桌椅售楼处售楼处首层动线洽谈区休息沙发停车场售楼处面积较较小，怎么布置才能能满足周末当当天几百人的的到访？客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开服务人员服务感官体验客户体验入口岗标准敬礼项目大门；警卫；项目围墙；入口景观小品尊贵感；仪式感保安引导停车标准姿势服务；五星级酒店标准；背景音乐尊贵感；保护隐私；为客户打开车门特殊天气提供雨伞指引售楼处位置遮挡车牌覆盖遮阳罩（夏季）销售流程卖点表达入口警卫、LOGO墙、入口水景景墙：营造尊贵感、、仪式感入口花海：联系英国知名名旅游胜地，，Snowsill，英国薰衣草草庄园项目围挡：主打开发商及及产品系品牌牌夜景LOGO灯：为夜场接待及及活动营造氛氛围、凸显项项目品质丰富仪式感元元素，凸显品品质服务人员区域卖点阐述客户体验置业主管沙盘区域面带微笑向客户问好，向客户介绍项目情况，讲解沙盘，回答客户疑问专业，细致售楼处至样板间全程陪同，介绍项目园林特色，园内种植植物，园林设计单位客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流程卖点表达售楼处铜质区域沙盘盘、本体沙盘盘，悦品牌（（家庭诉求））视频墙，品品牌视频背景景墙。紧凑空间内多多种价值信息息、多种表现现方式系统组组合，强化客客户价值认知知。营造价值丰富富、品质感强强的卖场氛围围售楼处社区入口体现现道路、树阵阵对称性、景景观小品等，，体现园林仪式感。各园林组团人人、景、物等等元素逼真再现，体现自然园园林之美，家庭交流平台台的价值，突出出园林的别墅墅品质，尤其其突出树阵户外大堂堂及低层私密密保护等设置。本体沙盘—生活场景再现现售楼处洽谈区——文化氛围、品品质感营造洽谈区：以书书柜当做隔断断，配合文化化相片墙，形形成三面围合合、相对私密的洽洽谈空间；书柜摆放真实实图书，视频频墙采用书卷卷、鹅毛笔的的样式，营造造文化氛围，凸凸显品质感；售楼处金茂式口袋手手册——丰富价值传递递洽谈桌摆放苹苹果电脑，循环播放金茂茂口袋手册（（33P），配合销售代表表说辞，强化化价值传递，，实景图、区区位图扭转周边杂乱乱落后的印象象，园林意向图图强化客户的的居住体验感。销售代表携带带IPAD在产品推荐及户外巡展中讲解项目信信息。售楼处生活化的业主主价值解读——塑造口碑售楼处金茂物业展示示——营造豪宅氛围围售楼处门前设设两位门童，，着金茂威斯斯汀酒店服装装，按酒店服服务标准服务务；售楼处处内部部设饮饮品服服务员员，着着金茂茂威斯斯汀酒酒店服服装，，主动动为客客户服服务，，强调调微笑笑服务务；用黑色色鹅卵卵石区区隔草草坪及及米黄黄石小小径并并保证证及时时清洁洁，体体现品品质感感。通道周周边绿绿地、、景观观采用用坡地地式抬抬高，，营造造微型谷谷地的的景观观视觉觉。设置大大面积积熏衣衣花海海，通通过油油画提提高品品质感感。植入英英国知名旅旅游胜胜地薰衣草草庄园园Snowsill的故事。开阔阳阳光草草坪、、设置置休憩憩吊椅椅、沙沙发、、阳伞伞，营营造温温馨、、惬意意的生生活风风味，，体现家家庭交交流价价值。。示范区区开阔阳阳光草草坪、、沙发发、阳阳伞、、会客客沙发发黑色鹅鹅卵石石区隔隔草坪坪及米米黄石石小径径让客户户实景景体验验漫步步跑道道、温温馨家家庭平平台等等价值值；巧妙设设置，，赋予予展示示区园园林故故事。。示范区区营造造微型型谷地地效果果示范区区示范区区周末末活动动包装装：通过挂挂置礼礼品盒盒弱化化树木木枝叶叶稀少少的缺缺陷，，放置置玩具具、油油画等等弱化化草坪坪、花花丛密密度不不够等等园林林展示示不足足重点景景观讲讲解点点设置置油画画提高高品质质通过挂挂置礼礼品盒盒弱化化树木木枝叶叶稀少少的缺缺陷，，放置置玩具具、油油画等等弱化化草坪坪、花花丛密密度不不够等等园林林展示示不足足；设置大大面积积熏衣衣花海海。植入英英国知名旅旅游胜胜地薰衣草草庄园园Snowsill的故事。示范区区金茂式式口袋袋手册册应用用方式式二：：精装及及户型型价值值展板板，在在客户户参观观前进进行价价值预预热，，客户户参观观后进进行价价值强强化。。服务人员区域卖点阐述客户体验置业主管大门超大单元门，与金茂府相同品质法国亮维可视对讲系统专业细致科技高端大堂双大堂设计高档石材智能灯光系统电梯厅电梯直接入户电梯刷卡识别系统进门后智能家居系统三种开启方式可视对讲系统一键式生活玄关玄关柜—储物空间客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流流程卖点表表达样板间间大堂及及入户户玄关关大体量量鲜花花组团团，阻阻隔外外部视视线，，营造造私密密性；；配合合艺术术挂画画背景景墙，，体现现仪式式感、、尊贵贵感；；玄关陈列列艺术品品、名酒酒，体现现空间秩秩序；玄玄关柜放放置钥匙匙、挎包包、墨镜镜、礼盒盒等，体体现空间间利用。。服务人员区域卖点阐述客户体验置业主管客厅毛细管网+地源热泵专业细致科技空间利用高端主卧西门子全套电器赠送开关和插座面板品牌卫生间马桶品牌TOTO卫生间收纳系统天然石材厨房全套是德国品牌智能家居控制系统套房设计书房储物空间客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流程程卖点表达达样板间客厅南向全景景阳台，，设置画画架及休休憩沙发发，体现现全景阳阳台景观观价值及及面积赠赠送价值值。客厅摆件件客厅摆件件样板间主卧及衣衣帽间主卧全景景飘窗，，设置沙沙发、放放置图书书，强化化面积赠赠送的使使用价值值、景观观价值。。种类丰富富、品质质高档的的实物，，层次分分明的进进行收纳纳展示，，凸显空空间收纳纳能力，，营造奢奢华生活活品质。。男、女主主人衣橱橱分开，，男士衣衣物放置置于嵌入入墙体的的卧室收收纳柜中中。样板间儿童房未画完的的铅笔画画、动漫漫手册、、帽子、、泰迪熊熊、篮球球、足球球,真人相框框……真实再现现孩子的的生活场场景；统一色调调，男孩孩房打造造柯南主主题，女女孩房打打造阿拉拉蕾主题题，以爱爱运动、、聪明的的虚拟儿儿童生活活场景引引起客户户共鸣。。样板间沙发床，，营造空空间感。。对称布置置体现会会客沙发发，突出出大面积积落地采采光窗多功能房房不同样板板间、打打造不同同使用功功能的多多功能房房，可满满足不同同时期随随家庭结结构变化化而产生生的多样样居住需需求。突出大面面积观景景窗，引引导客户户后续当当做老人人房，提提升空间间使用价价值后续增加加玩偶、、拉杆箱箱，增强强空间使使用价值值样板间厨房及餐餐厅放置多种种知名厨厨电器具具、烹饪饪用材及及名酒，，西餐台台、体现现U型厨房的的空间感感、营造造奢华居居住品质质。上下收纳纳橱柜放放置多种种餐具、、榨汁机机等，体体现阻尼尼技术，，防瓷器器磕碰。服务人员服务感官体验客户体验置业主管将客户送至停车场，并目送客户离开标准服务；礼貌尊贵感保安撤下号牌遮挡，遮阳罩；为客户打开车门；引导客户驶出车位标准五星级服务客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流程程卖点表达达销售培训训邀请清华华周燕珉珉教授解解读收纳纳空间，，让销售售代表深深入了解解客户入住后的的每个生生活细节节。针对户型型价值举举办现场场辩论赛赛，强化化销售代代表对价价值的理理解及信信心。不是在卖卖房子，，而是在在铸造最最宜居的的生活体体验！强化销售售对客户户生活细细节的理理解通过故事事和情境强化客户户的价值联想想通过成本本对比拉拉升客户户的心理理价格现场体验验价值总总结看齐金茂茂府水平平“减配奢奢侈品””当奢侈侈品来买买入口：仪式性景景观设置置扭转周周边杂乱乱印象，，营造尊尊贵感，，强化记记忆性。。售楼处：三处视视频播放放，一处处口袋手手册播放放，配合合销售讲讲解，同同时间内内系统组组合多元元价值；；做足卖卖压、造造好氛围围、丰富富价值解解读物料料、奠定定口碑塑塑造。示范区：说辞与与园林实实景细节节紧密结结合，赋赋予故事事，强化化演绎；；装饰性性油画、、玩具，，配合人人流，弱弱化园林林不足；；进出样样板间通通道设置置口袋手手册展示示板，强强化价值值感受。。样板间：；以丰丰富、高高品质的的软装配配件打造造主题情情景样板板间，体体现户型型优势及及精装优优势；讲讲解时贯贯穿“奢奢华”主主题，注注重介绍绍生活细细节，日日式收纳纳体系，，德系家家电，引引起客户户对未来来居住品品质及实实用性的的共鸣。。打造多种种精细物物料，系系统组合合使用，，呈现未未来真实实生活场场景；通过销售售故事化化、生活活细节化化的话述述，强化化客户的的价值联联想。借鉴点三、丰富营销销推广手手段营销推广广借鉴意义义：新品入市期、进场前，不足3个月，怎么获取3000组登记客户，从入市到开盘，不足5个月怎么实现1800组客户抢房？除网络外，短信、报广、道旗等传统手段极少应用，怎么确保推广效果？舆论管理、口碑营销怎么做，既不影响项目调性，又能直指销售目标完成？快速入市市，先业业内再业业外，内外场活活动，引引爆区域域，激发发舆论2011年12月20日拍得土土地，2012年5月开始业业内短信信推广，，开发周周期相当当迅速，，7月针对业业内开新新品发布布会，大大量运用用论坛、、软文、、微博炒炒作。传播策略略舆论管理理，解决决“一夜夜倾城””的问题题锁客策略略启动电商商、优惠惠层减，，保有客客户内部认购购挤压市市场客户户，拉升升价格认认知8月25日启动电电商，无无证情况况下即可可交钱认认筹，锁锁定客户户。且分分时段收收折扣，，促进客客户提前前办卡，，有助于于前期保保量前期以96-180全面积刚刚需、刚刚改产品品、依靠靠8层洋房引引起关注注。示范区开开放后，，以96、180㎡内部认认购完毕毕为名挤挤压客户户选择131-155㎡的主力力产品。。保有客户户，实现现“全城城抢房””的现象象面向城市市中坚阶阶层，注注重建筑筑品质，，打造精精品路线线，配备备完善服服务，创创造多样样、高水水准的世世界级生生活方式式。——填补了亚亚奥全成成品住宅宅的空白白推广主题题推广亮点点入市期：：做透业业内，奠奠定口碑碑——一方天鹅鹅湖可充充分借鉴鉴并发挥挥【走出去】与主流媒媒体建立立年度战战略合作作：（1）主流都都市类：：北京青青年报、、北京晚晚报、参参考消息息、新京京报、京京华时报报、精品品购物指指南、北北京青年年周刊；；（2）主流财财经类：：21世纪经济济报道、、经济观观察报、、第一财财经日报报；（3）地产行行业类：：中国房房地产报报、新地地产、安安家、楼楼市、红红地产；；（4）主流网网络类：：搜房、、新浪乐乐居、搜搜狐焦点点、网易易；（5）都市电电台类：：FM90.0（6）航空杂杂志类：：中国之之翼、新新华航空空、首都都机场广广告DM；。大众媒体体进行阶阶段性的的节点式式合作：：凤凰网、、腾讯网网;【请进来】与媒体的的内容部部门进行行专题式式合作：：《京城北五五环高地地势15盘点85折优惠约约你去看看海》媒体推介介“走出出去”：：由项目目总监带带队，对对北京各各个媒体体公司进进行内部部推介，，演示PPT、播放宣宣传片、、传播业业内人士士采访素素材等，，在媒体体行业内内形成声声音，利利用媒体体人员的的资源和和影响力力，在潜潜移默化化中将声声音扩散散开来；；媒体推介介“请请进来””：8月联合广广渠金茂茂府、望望京金茂茂府，邀邀请媒体体到场，，演示三三个项目目推介书书，且让让各媒体体利用自自身资源源优势为为项目撰撰写推广广策略报报告，进进行招标标；短信推广广：节点点活动，，向业内内发送短短信，保保持项目目动态十十足。推广亮点点放弃纸媒媒硬广、、打造媒媒体楼书书相对于传传统的硬硬广，媒媒体楼书书的形式式费效比更更高主要体现现在:广渠金茂茂府2011年应对限限购政策策期间，，开始尝尝试此方方法：每每周完成成3本媒体楼楼书，共共计15份在不增加加投入的的前提下下，通过过文章的的网络转转载等形形式，覆覆盖行业业涉及的的全部平平面及网网络主流流媒体，，特别是是部分网络媒体体免费转转载报刊刊楼书形成了二二次传播播的浪潮潮；通过文字字解读，，向高知、财财富阶层层传递更为为详实的项项目信息息，帮助客客户在新新政下，，面对纷纷繁的选选择做出出正确的的购买决决策；相比简单单的广告告稿发布布，媒体体楼书制制作过程程中需要要与媒体体更多多地地沟沟通通内内容容、、版版式式，增增进进了了彼彼此此了了解解，，为为后后期期工工作作打打下下了了良良好好的的沟沟通通基基础础。。创新新外外拓拓资源源联联动动：：参参加加金金茂茂雪雪山山语语北北京京亮亮相相会会，，进进行行本本项项目目推推荐荐参加加政政府府活活动动：：7.8日参参加加安安贞贞街街道道人人口口节节，，进进行行巡巡展展。。南湖湖东东里里小小区区，，青青年年城城，，安安慧慧北北里里、、万万科科星星园园等等周周边边老老社社区区巡巡展展，，登登记记抽抽取取朝朝阳阳公公园园沙沙滩滩节节门门票票及及木木偶偶剧剧院院兑兑换换卡卡、、拉拉杆杆箱箱等等20家上上下下游游合合作作单单位位，，集集团团所所有有公公司司，，内内部部推推荐荐7.21-8.18奥林林匹匹克克森森林林公公园园、、朝朝来来森森林林公公园园、、北北辰辰购购物物中中心心、、龙龙德德广广场场积极极借借势势政政府府，，整整合合公公司司资资源源创新新外外拓拓暑期期亲亲子子嘉嘉年年华华活活动动，，包装装成成儿儿童童文文化化节节而而不不是是房房地地产产项项目目巡巡展展场地地包包装装：：巨巨型型移移动动城城堡堡寿司司DIY保龄龄球球亲子子绘绘画画区区小小小设设计计师师：：汽车车DIY、储储蓄蓄罐罐DIY绘画画、、寿寿司司DIY亲子子绘绘画画区区老老师师们们还还会会指指导导宝宝贝贝们们现现场场绘绘画画和和涂涂鸦鸦，，儿童童奥奥运运运运动动项项目目：：足球球、、儿儿童童高高尔尔夫夫，，保保龄龄球球等等现场场赠赠送送冰冰激激凌凌等等、、邀邀请请登登记记客客户户信信息息方兴兴牵牵手手融融创创新新品品发发布布———汇在在更更高高峰峰参与与人人群群：：业业内内人人士士为为主主，，6月-7月的的意意向向客客户户活动动地地点点：：广广渠渠路路金金茂茂府府活动动时时间间：：7月14日节点点活活动动夜场场活活动动、、配配合合舞舞台台效效果果、、节节目目表表演演、、现现场场奢奢侈侈品品元元素素嫁嫁接接等等提提高高项项目目调调性性营销销总总监监现现场场进进行行“苹苹果果式式””项项目目价价值值解解读读通过过视视频频方方式式，，设计计师师本本人人进进行行理理念念解解读读造氛氛围围，，讲讲价价值值，，定定调调性性工程程节节点点活活动动———售楼楼处处开开放放，，样样板板示示范范区区开开放放利用用售售楼楼处处样样板板间间开开放放两两个个重重要要节节点点，，最最大大限限度度的的邀邀约约客客户户到到场场，，配配合合大大型型抽抽奖奖及及活活动动聚聚集集人人气气。。开开放放夜夜场场接接待待。。活动动时时间间：：8月25日；；9月27日参与与人人群群：：意意向向客客户户活动动地地点点：：售售楼楼处处节点点活活动动夜场场接接待待，，最最大大化化利利用用节节点点活活动动效效果果暖场场活活动动8.25-269月1周9月2周9月3周9月4周9.279月5周9.3010月1周售楼处开放亲子游园活动教师节活动Xbox电子专场DIY陶泥样板间开放维尼酒窖动漫活动中秋活动现场涂鸦吃喝喝玩玩乐乐送送亲子子家家庭庭月月、、周周周周举举办办，，吸吸引引区区域域客客户户带带孩孩子子来来玩玩，，汇汇集集人人气气，，加加强强意意向向客客户户忠忠诚诚度度。。四驱车车Xbox游戏专专场卡通人人物送送人手手礼暖场创创新拍：结合家家长心心里，，激发发二次次传播播，实实现口口碑传传播，，展示示家庭庭温馨馨时刻刻，凸凸显全全家庭庭生活活样本本价值值。基于家家长喜喜欢留留下孩孩子开开心照照片、、孩子子作品品照片片，通通过向向朋友友亲戚戚当面面介绍绍或微微博发发布的的习惯惯现场设设置4位专业业摄影影师，设置卡卡通人人物及及环境境，并配配合发发微博抽抽奖活活动，促进进二次次传播播。结合社社会化化媒体体趋势势，将将营销销效果果最大大化教师节节祝福福墙微博抽抽奖30位卡通背背景悦活动动结合新新闻、、节日日通过过讲故故事、、趣事事微博博稿的的方式式，解解读园林价价值微博传传播项目价价值解解读提升微微博的的营销销地位位，使使产品品价值值解读读故事事化，，推广广主题题丰富富化，，活动动效果果较好好。。悦景实力派派活动播播报、、吸引引周边边居民民关注注，为现场场聚集人人气样板间间开发发，故故事化化解读读产品细细节活动前前2-3天每天天一条条预报报活动中中抓拍拍参与与客户户照片片，3-4幅/天每天2条，隔隔三个个小时时一条条开放当当天，，每2小时一一条后续保保持每每天3-4条。悦资讯讯早安、、晚安安悦宝贝贝悦分享享精准对对位小小太阳阳家庭庭父母母关注注话题题，获取更更多目目标客客群固定时时间，，发布布哲理理性、、问候候性微微博，，保持新新鲜度度植入项项目周边配配套资资源及将要要引入入的项项目配配套等等信息息微博有有效信信息，，确