房地产评估市场法

2022/12/161第四章市场法第一节市场法基本原理第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立价格可比基础第五节交易情况修正第六节交易日期调整第七节房地产状况调整第八节求取比准价格第九节市场法总结和运用举例2022/12/162第一节市场法的基本原理一、市场法的概念是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2022/12/163二、市场法的理论依据替代原则：在同一供给需求圈内，市场上相似的产品应该有相近的价格。大数法则。2022/12/164三、市场法适用的对象和条件适用的对象：是具有交易性的房地产。适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。三方面的价格差异：1、实际交易情况与正常交易情况不同（情况修改）2、成交日期与估价时点不同（交易日期调整）3、可比实例与估价对象房地产不同（房地产状况调整）还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。2022/12/165四、市场法的操作步骤（一）搜集交易实例（二）选取可比实例（三）对可比实例成交价格进行处理（四）求出比准价格2022/12/166第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性至少10个，其中3个是最基本的比较实例；已经发生的交易。二、搜集交易实例的途径1.查阅政府有关部门的房地产交易资料2.查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告和信息3.以购房者身份与租售房地产者洽谈，从中了解有关信息4.参加房地产交易展示会5.同行之间的交流6.其它途径三、搜集内容的完整性和真实性四、建立交易实例库2022/12/167第三节选取可比实例一、选取可比实例必要性用于参照比较的交易实例称为可比实例二、选取可比实例的质量要求1、处于同一个供求范围内2、用途相同3、规模相当4、建筑结构相同5、档次相同6、权利性质相同7、成交日期与估价时点接近8、交易类型相同9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。三、选取可比实例的数量要求3个以上，10个以下。2022/12/168第四节建立价格可比基础一、统一付款方式复利计息：利息生息In=P[（1+i）n—1]n个计息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n求现值的公式：P=Fn/(1+i)n某房地产企业贷款100万，期限3年，年利率为10%，采用复利计息，3年后企业应还款额为F=100×（1+10%）3=133.1（万元）2022/12/169某宗房地产交易总价为30万元，其中首付20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。2022/12/1610某宗房地产的交易总价款是80万元，合同约定分期付款，成交日期首付40万，半年后支付20万，一年后再付20万，作以下几种假设，年利率为6%、半年利率为3%、季度利率为1.5%、月利率为0.5%，试计算将其付款方式统一到成交日期一次性付清价格分别为多少？2022/12/1211假设年利利率为6%，则在其其成交日日期一次次性付清清的价格格为：假设半年年利率为为3%，则一次次性付清清的价格格为假设季度度利率为为1.5%，则一次次性付清清的价格格为：假设月利利率为0.5%，则一次次性付清清的价格格为：2022/12/1212五、统一一面积单单位1亩=666.67平米，1公顷=10000平米，1平米=10.764平方英尺尺，1平米=0.303坪2022/12/1213第五五节节交交易易情情况况修修正正一、、交交易易情情况况修修正正的的含含义义如果果交交易易情情况况是是不不正正常常的的，，修修正正为为正正常常情情况况下下的的价价格格。。2022/12/1214二、、造造成成成成交交价价格格偏偏离离正正常常市市场场价价格格的的因因素素1.有利利害害关关系系人人之之间间的的交交易易2.急于于出出售售或或急急于于购购买买的的交交易易3.不了了解解市市场场行行情情的的交交易易4.特别别动动机机或或偏偏好好的的交交易易5.特殊殊交交易易方方式式的的交交易易6.交易易税税费费非非正正常常负负担担的的交交易易7.相邻邻房房地地产产的的合合并并交交易易8.受债债权权债债务务关关系系影影响响的的交交易易2022/12/1215三、、交交易易情情况况修修正正的的方方法法以正正常常的的市市场场价价格格为为基基准准。。正常常价价格格=实例例价价格格×交易易情情况况修修正正系系数数=实例例价价格格×1/(1±±s%）=实例例价价格格×100/(100±±s)例如如：：某某可可比比实实例例成成交交价价格格为为5000元/平米米，，在在估估价价调调查查中中得得知知是是属属于于熟熟人人之之间间的的交交易易，，经经分分析析，，此此交交易易比比正正常常的的市市场场价价格格低低5%左右右，，则则进进行行交交易易情情况况修修正正的的计计算算过过程程为为：：正常常价价格格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米米2022/12/1216有时得到的的数据是买买方付出的的包含了交交易税费在在内的实际际价格（买买方付出）），或者是是卖方得到到的不需要要支付税费费的净收入入（卖方净净得）。正常价格－－应由卖方方缴纳的税税费＝卖方方实际得到到的价格正常价格＋＋应由买方方缴纳的税税费＝买方方实际付出出的价格P1322022/12/1217第六节交易易日期调整一、含义：将将可比实例的的价格修正为为在估价时点点的价格。二、交易日期期调整方法可比实例在成成交日期有价价格×（1±T%）＝可比实例例在估价时点点的价格2022/12/1218（一）交易日日期调整的价价格指数法定基价格指数数，以某年为为基期。环比价格指数数，以上年为为基期。P135（二）交易日日期调整的价价格变动率法法逐期递增或递递减的，可比实例在成成交日期的价价格×（1±价格变动率））期数＝可比实例在在估价时点的的价格平均上升或下下降的，可比实例在成成交日期的价价格×（1±价格变动率×期数）＝可比实例例在估价时点点的价格P1352022/12/1219某宗房地产在在2005年6月的价格为2000元/平米，某地区区某类房地产产2005年4月至10月的价格指数数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月月为100）。试计算该该宗房地产2005年10月的价格。2000×1.05×1.092××1.125×1.181=3046.8（元/平米）2022/12/1220第七节房房地产产状况调调整一、房地地产状况况调整的的含义如果比可可实例房房地产与与估价对对象房地地产本身身之间有有差异，，调整为为在估价价对象房房地产状状况下的的价格。。2022/12/1221二、房地地产状况况调整的的内容（一）区区位状况况调整的的内容位置、交交通、环环境、配配套设施施等影响响房地产产价格的的因素。。（二）权权益状况况调整的的内容土地使用用年限、、规划限限制条件件等。（三）实实物状况况调整的的内容土地：面面积大小小、形状状、地形形、地势势、地质质、基础础设施完完备度和和土地平平整等。。建筑物：：新旧程程度、建建筑规模模、建筑筑结构、、设备、、装修、、平面格格局、工工程质量量等。2022/12/1222三、房地地产状况况调整的的思路和和方法（一）房房地产状状况调整整的思路路如果可比比实例房房地产优优于估价价对象房房地产，，则应对对可比实实例价格格作减价价调整；；反之，，则应作作增价调调整。（二）房房地产状状况调整整方法百分率法法和差额额法1、直接比比较调整整2、间接比比较调整整，修正正到标准准化。2022/12/1223四、房地地产估价价状况调调整应注注意的问问题1是成交价价格所对对应的房房地产状状况。2是不同的的影响因因素影响响权重不不同，注注意调整整不同因因素的占占有比重重。2022/12/1224第八节求求取比比准价格格一、求取取与某个个可比实实例对应应的比准准价格的的方法1、百分率率法下的的调整系系数连乘乘估价对象象价格=可比实例例价格×交易情况况修正系系数×日期调整整系数×房地产状状况调整整系数2、百分率率法下的的调整系系数累加加估价对象象价格=可比实例价价格×（1＋交易情况况修正系数数×日期调整系系数×房地产状况况调整系数数）3、差额法下下的公式估价对象价价格=可比实例价价格±交易情况修修正数额±日期调整数数额±房地产状况况调整数额额）2022/12/1225二、最后综综合1.简单算术平平均：V=2.加权算术平平均：V=3.中位数：把把一组数据据从高到低低排列，个个数为奇数数个时，选选择位于中中间位置的的数字；偶偶数个时选选择位于中中间位置的的两个数据据，求其平平均数。4.众数：一组组数据中出出现频率最最高的数据据5.其他方法：：以一个为主主，其他作作参考去掉最高最最低数据，，再求平均均数2022/12/1226第四节市市场比较法法应用举例例2022/12/1227需要评估某某房地产于于2004年3月1日的价格，，在采用市市场比较法法的估价中中，所选取取的某一可可比实例成成交于2003年5月1日，价格为为1500美元/平米。经市市场调查分分析，该类类房地产以以人民币为为基准的价价格在2003年间平均每每月递增1.2%，2004年以来平均均每月比上上月递减0.2%；人民币与与美元的市市场汇率2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币，，求2004年3月1日以美元表表示的价格格。2022/12/1228练习题采用市场比比较法评估估某房地产产于2004年5月1日的价格，，经过市场场资料搜集集及相关调调查分析，，从众多交交易实例中中选取了A、B、C三宗作为可可比实例，，归纳综合合资料如下下2022/12/1229A为分期期付款款，于于成交交日首首付15万元，，时隔隔半年年再付付15万元，，余款款1年后付付清。。年利利率以以5%计；B为一次次性付付款，，C为抵押押贷款款，首首付30%，15年期，，利率率为5.05%。另据市市场调调查分分析获获知，，该类类房地地产以以人民民币为为基准准的市市场价价格2003年逐月月上涨涨1.5%，2004年逐月月上涨涨0.8%。美元元与人人民币币的汇汇率2003年10月1日为1：8.28，2003年8月1日为1：8.30；2004年5月1日为1：8.26。在表中中交易易情况况为正正值表表示可可比实实例的的成交交价格格高于于正常常价格格，负负值表表示