房地产投资中的财务管理与采购管理教材

房地产投资中的

财务管理与采购管理讲师：杨云目录运营仪表盘原理介绍项目成本或投资估算房地产成本与可变成本控制财务内控管理采购成本分析控制采购方式选择（招投标采购、集中采购、专业采购等）完整的房产财务投资分析模型用数据管理公司战略需要数字作依据细节需要数字作说明经营需要数据作评估管理需要数据作指南财务管理的关键点财务管理的目的：资产的保值资产的增值财务管理的基本点掌控公司资产的每一个转化点减少运营的不确定性风险控制R=P(O/L)确定性时间目标我们为何看不见？找出课堂的十个不足点。标准低了。看惯了。挖掘宝藏—展示数据案例（工具）客户价值分析销售人员分析是否增加成本？数据是否可靠？结果是否很难得到？1、成本管理的宗旨与原则不明确管理思想：“成本核算＝成本控制＝成本管理”管理目的：“节约、省钱、不被骗”表现特点：造价计算（概、预、结）——定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准、定额熟、套价正确。结果：成本管理经验肤浅，缺乏管理知识和经验的沉淀。2、成本管理无“全面组织”保障两个极端：（1）强势地位：权威部门—官僚机构—成本管理＝降低造价（2）无成本意识：成本部＝审算部—成本管理处于核算水准传统“成本管理”的误区：—以标准化合同文本与流程化管理为核心—工程量清单计价模式—结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以项目营销定位与技术管理为依托，以产品价值的实现为目标展开成本管理工作。强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值。主动、全面、动态成本管理原则：成本超前先行（成本控制的重心前移）；积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、全环节、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡是做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。核算型的成本管理已濒临淘汰，控制型的成本管理模式已不能满足市场的要求，成本管理必须向价值创造型转变—核心就是产品“价值工程”

研究。现代地产企业成本管理理念1、项目成本管理的目的—提升价值2、项目成本的构成—全成本，空间与时间分布3、项目成本管理的阶段—全过程4、项目成本管理的责任人—全员5、项目成本管理的方法—目标成本管理6、项目成本管理的要点—合理确定与动态控制现代地产企业------成本管理理念1、房地产公司司是企业，利利润是企业用用永恒目标2、利润与成本本的关系收入一定的情情况下，成本本越低，利润润越大3、成本管理的的目的与企业业的目标是一一致的—项目公司的目目标4、成本管理的的目标是保证证成本的支出出获得最有效效的收益——提升价值成本控制不等等于省钱,花得多会浪费费，花得少也也会有浪费，花多花花少不是重点点，花的有效效才是关键项目成本管理理的目的：1、成本构成：：建造成本本=前期工程费+基础设施费＋＋建安工程费（土建＋安安装）+公共配套设施施费开发成本本=土地成本+建造成本+开发期间费用用全成本（（即项目总投投资成本）＝＝开发成本+开发费用（管理费费用＋营销费费用＋财务费费用）2、时间与空间间上的分布时间：建设全全过程都在发发生空间：公司+现场；实体+费用项目成本的构构成：1，阶段立项\定位\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成本实实现过程---由虚到实虚拟：估估、概、预算算现实：合合同价、付款款、结算价……从虚到实的转转折点就是发发包项目成本管理理的阶段：可研/立项成本测算定位成本测算目标成本方案扩初/施工图目标成本分解目标成本调整发包招标筹划施工变更签证支付（动态成本）（合同管理）竣工结算项目成本管理理的全过程●立项阶段—成本测算，项项目经济性评评价●策划阶段—选择性价比最最好的产品，，制定产品目目标与发展计计划●设计阶段：—方案：最经济济合理方案，，符合项目定定位—初步：材料设设备的合理选选型—施工图：限额额设计，图纸纸的质量和时时间保证●发包阶段—通过市场竞争争找到合适的的价格和单位位，完备的合合同（与合作作伙伴双赢的的关系）●施工阶段—合约管理（变变更和签证的的管理，支付付管理）●竣工阶段—结算、索赔办办理各阶段成本管管理重点内容容：1.所有与产品建建造相关的部部门，都要有有成本管理的的责任和成本本意识---只有考虑了产产品的性价比比问题，才能能算是有了成成本意识…2.责任成本管理理体系的建立立目的：令全员员实施自觉的的成本管理行行为要素：（1）责任范围；；（2）责任人（3）评价标准；；（4）评价人3.成本管理专业业人员的职责责：全面、全全过程成本管管理，而非单单纯编制预结结算工作了解产品品、掌握市场场，制定目标标，全程监控控；整合合社会资源的的目标就是让让其符合我们们的产品定位位；我们的工工作---协调整合，不不论是设计、、工程还是成本人员，，都是专家型型的管理者（（不是面包师师）项目成本管理理的责任主体体1.目标成本管理理的内容--目标成本的确确定与动态控制两两方面2.目标成本确定定的依据—经验数据库、、市场调研、对产产品建造标准准的把握度3.实现目标成本本动态监控的的手段—成本信息化管管理4.目标成本管理理的过程—PDCA循环项目成本管理理的方法—目目标成本管管理1、合理确定—确定是控制的的前提和基础础，市场定价价原则，没有有准确只有合合理；成本的决定因素：外部—市场；内部—产品策划与定定位；成本的影响因素:诸多经营、技技术、管理方方面;成本确定的方法:决不是靠定额额算出来的；；靠对市场和和产品的把握握，市场包括括销售市场和和原材料市场场成本确定的过程:行业特点决定定成本的特点点：单件性、、复杂性、多多次性；从虚虚到实；成本实现关键环节：招标（发包包），使产品品与市场结合合—招标的目的就就是形成有效效的竞争；竞竞争是降价的的最有效手段—定标的原则：：合理低价；；合理的概念念：能做出符符合要求产品项目成本管理理的要点——合理确定和有效控制2、有效控制——动态监控，做做到随时心中中有数控制伴随实施施的全过程，，保证在过程程中的实施不不偏离既定目目标，控制是是动态的。控制的要素：：合理的目标标、偏差测定定、及时反馈馈与修正。控控制不不等于限制：：心中有数就就可以说在控控制之中，时时刻掌握实际际与目标偏差差的原因、幅幅度、造成后后果，进而做做出相应的调调整方案。3、技术经济既既结合又分离离的原则技术—招标筹划书—合同策略＋合合同界面—合同文件—清单包干经济—设计任务书—方案＋目标成成本—扩初/施工图＋目标成本调调整—工程量清单—合同单价/合价项目成本管理理的要点——合理确定和有效控制1、项目动态成成本监控——台帐月报、信信息化系统2、设计变更与与现场签证的的管理3、论材料设备备的核价4、成本管理工工作的阶段性性总结5、工程预结算算管理6、合理使用外外部造价咨询询单位7、成本人员定定期下现场，，及时做好记记录8、工程纠纷、、索赔与反索索赔的处理9、完善的资料料管理项目工程阶段段成本管理战略选择往哪去如何去运营分析是战战略执行的保保障战略定位我是谁在那里运营分析现在发生了什么？还会发生什么？为什么会发生？战略执行动手做$我们在哪里？？发生什么？信息报表会发生什么？计划预测为什么发生？规则OLAP正在发生什么？预警仪表盘我们该怎么办？行动计划记分卡我们能够提供什么？建议统计模型关注焦点输出起步前起起步成成长发发展成成熟熟稳稳定意识理解行动性信息决策自动化决策潜伏期数据新鲜性见识行动报表的意义财务系统纸质报表成本中心成本价值管理报表高管系统简要报告通知高管数据扩张集市分析系统互动报表授权员工数据集市监控系统仪表盘过程监控数据仓库战略系统记分卡推动企业企业数据仓库商业服务嵌入式BI推动市场分析服务系统类型分析方法高管看法投资回报架构起步前起起步成成长发发展成成熟熟稳稳定投资回报目录运营仪表盘原原理介绍项目成本或投投资估算房地产成本与与可变成本控控制财务内控管理理采购成本分析析控制采购方式选择择（招投标采采购、集中采采购、专业采采购等）完整的房产财财务投资分析析模型不要等到情况况不可收拾项目2006年8月不含代工主营业务收入750.96毛利率8.84%人工成本率5.28%部门费用率3.75%运费率11.56%促销费率10.59%广告费率0.00%管理费用率17.60%营业利润率-39.94%营业利润(284.42)财务管理的基基础（直观的量本本利分析）答案企业如何营造造持续性的赢赢利结构（营运预测与与价格策略））答案从股东的角度度进行决策（（投资回报））资料来源： 年度报告；麦肯锡分析--+税项人民币亿元固定资产和其它营业资产人民币亿元19931994199510%5.06.6投资资本回报百分比232335税后营业净利润人民币亿元230461530投资资本人民币亿元2284635142-21626825294310113818576109142利、税前利润人民币亿元营运资本人民币亿元销售收入人民币亿元经营成本人民币亿元目录运营仪表盘原原理介绍项目成本或投投资估算房地产成本与与可变成本控控制财务内控管理理采购成本分析析控制采购方式选择择（招投标采采购、集中采采购、专业采采购等）完整的房产财财务投资分析析模型固定成本控制制承包单位是否否严格按照合合同约定、设设计图纸、合合同工程量清清单进行施工工是固定成本本控制的重要要内容。更改质量标准准，偷工减料料更换材料品牌牌，以次充好好增加主材价差差，从而影响响建设项目工工程质量及品品质，增加项项目后期维护护成本。可变成本控制制行定项目洽商变更现场签证合同外项目采取低价中标标高价索贻的的策略行定项目(暂定金额、新新定供应单价价、折定数量量)及合同外项日日。由于暂定项目目在合同价中中属于可调部部分，承包商商会抓住这个个机会向建设设单位进行高高报价，如公公共部分精装装修、钢筋及及电缆价格调调整等。洽商变更及现现场签证。由于施工设计计图纸的缺陷陷、市场肯销销需求的调整整及工程本身身的特点，洽洽商变更及现现场签证的发发生是难以避避免的，承包包商通常会想想方设法进行行索赔。乙方的主要方方法故意夸大洽商商变更事实。。如有的洽商商变更内容应应属于技术变变更或细部调调整.甚至仅是对原原设计要求进进一步解释，，这些变更内内容对造价影影响很小或者者根本没有影影响，承包商商会充分利用用机会进行索索赔。若成本本管理人员不不能深人现场场实际了解事事情真相.将不利于现场场成本的有效效控制;同一变更内容容多次签认。。在成本管控控过程中，有有时候会遇到到若干份变更更通知实质上上都是涉及同同一项内容，，承包商通过过多次报价，，利用时间差差，企图蒙混混过关。若我我们不能掌握握现场第一手手资料，将会会对变更审核核带来很大难难度;存在洽商变更更指令不完全全实施或根本本不实施的情情况。洽商变变更指令发出出后，若工程程师不加强现现场监督管理理，承包商有有时存在侥幸幸心理.对洽商变更指指令不完全实实施或根本不不实施.财务管理应对对措施建立相应台账账制定业务合同同和单据实时时上报制度定期统计与分分析目录运营仪表盘原原理介绍项目成本或投投资估算房地产成本与与可变成本控控制财务内控管理理采购成本分析析控制采购方式选择择（招投标采采购、集中采采购、专业采采购等）完整的房产财财务投资分析析模型报表的三大功功能监控重要要的的商商务务流流程程和和行行为为，，当当潜潜在在的的问问题题出出现现时时，，根根据据商商业业业业绩绩的的度度量量标标准准来来发发出出警警报报。。分析析出现现问问题题的的根根源源，，通通过过发发现现相相关关及及时时地地信信息息，，从从多多种种角角度度和和不不同同层层次次分分析析细细节节。。管理理人员员和和流流程程来来改改善善决决策策，，将将业业绩绩达达到到最最佳佳化化，，促促使使企企业业向向正正确确的的方方向向发发展展。。提升升管管理理的的步步骤骤建立立合合适适的的管管理理流流程程和和报报表表体体系系分析析运运营营结结构构规划划和和实实施施改改进进方方案案循环环提提高高预算算编编制制科科目目标标准准化化会计计科科目目中中成成本本类类明明细细科科目目的的设设置置应应尽尽量量与与房房地地产产工工程程项项目目管管理理预预算算主主体体内内容容相相一一致致，，以以便便日日后后能能与与房房地地产产工工程程项项目目管管理理成成本本预预算算数数同同一一口口径径进进行行对对比比、、分分析析，，从从而而有有效效实实施施事事中中成成本本管管理理和和控控制制；；并并为为事事后后的的经经验验总总结结和和新新开开发发项项目目的的成成本本管管理理与与控控制制提提供供参参考考和和标标准准。。预算算及及资资金金控控制制提提前前化化先单单后后货货原原则则。。科目目一一致致原原则则周月月计计划划原原则则合同同控控制制档档案案化化合同同留留底底制制度度费用用与与合合同同关关联联制制度度费用用的的数数据据跟跟踪踪费用用与与预预算算趋趋势势分分析析合同同外外费费用用趋趋势势分分析析合同同执执行行质质量量分分析析费用用分分布布分分析析目录录运营营仪仪表表盘盘原原理理介介绍绍项目目成成本本或或投投资资估估算算房地地产产成成本本与与可可变变成成本本控控制制财务务内内控控管管理理采购购成成本本分分析析控控制制采购购方方式式选选择择（（招招投投标标采采购购、、集集中中采采购购、、专专业业采采购购等等））完整整的的房房产产财财务务投投资资分分析析模模型型采购购管管理理的的结结构构金额额大大大众众瓶瓶颈颈金额额小小采购购数数据据档档案案化化与与标标准准化化物料料标标准准化化供应应商商标标准准化化合同同档档案案化化采购购单单标标准准化化与与档档案案化化仓库库数数据据标标准准化化与与档档案案化化物料料数数据据的的跟跟踪踪采购购物物料料趋趋势势分分析析价格格趋趋势势分分析析量价价配配合合分分析析品类类分分布布分分析析进度度分分布布分分析析存货货分分析析目录录运营营仪仪表表盘盘原原理理介介绍绍项目目成成本本或或投投资资估估算算房地地产产成成本本与与可可变变成成本本控控制制财务务内内控控管管理理采购购成成本本分分析析控控制制采购购方方式式选选择择（（招招投投标标采采购购、、集集中中采采购购、、专专业业采采购购等等））完整整的的房房产产财财务务投投资资分分析析模模型型房地地产产采采购购方方式式类类别别甲购材料金额大质量要求高对楼板效果影响大工期配合要求不高甲定乙购材料设计阶段无法订版材料品牌差异大对楼板效果影响大工期配合要求高乙定乙购材料市场价格很接近对楼板影响效果小甲方指定品牌范围工程中常见有三家以上的价格对楼板效果影响小工期配合要求高一个个好好的的精精细细化化管管理理设设计计思思路路，，必必须须能能够够起起到到固固化化流流程程且且提提高高效效率率的的效效果果，，而而无无论论多多么么复复杂杂的的流流程程，，都都能能最最终终化化繁繁为为简简，，实实现现企企业业的