房地产经营与管理 第四章

第四章房地产经营预测重点：掌握一元线性回归分析方法、非线性回归分析、序时平均法、移动平均法、长期趋势预测法难点：移动平均法以及长期趋势预测法了解：房地产预测的相关知识点，以及房地产预测的定性分析方法第四章房地产经营预测房地产经营预测的概念12房地产经营预测的定性预测法3房地产经营预测的定量预测法4房地产经营预测的的程序与类别第一节房地产经营预测的概念一、房地产经营预测的概念及港地产经营预测的作用（一）预测的概念预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律。其目的在于做出决策，为未来的不确定因素提供信息和数据，为制定政策、拟定计划、确定目标等重大事项服务。（二）房地产经营预测的概念房地产经营预测的概念就是根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。第一节房地产经营预测的概念（三）房地产经营预测的作用房地产经营预测对于帮助房地产经营者准确捕获和掌握房地产行业信息具有重要的作用。1、经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提2、经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据3、经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力第一节房地产经营预测的概念二、房地产经营预测的特点、原则和内容（一）房地产经营预测的特点房地产企业围绕经营过程所作的预测除了具有一般预测的特点外，还具有自己独到的特点，具体表现在以下几个方面：1、双重性2、个别性3、长期性4、复杂性（二）房地产经营预测的原则1、连贯的原则2、相关的原则3、类推的原则4、系统的原则第一节房地产经营预测的概念（三）房地产经营预测的内容1、预测特定城市房地产业的未来前景2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势3、预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题4、对房地产品价格走势的预测5、预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化6、预测房地产金融市场的发展动向第一节房地产经营预测的概念（四）房地产经营预测的影响因素影响房地产经营预测的主要因素是未来一个时期内市场的变化。因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次要因素，对于准确的建立经营预测模型有很大的帮助。1、各类房地产的存量及现状（1）住宅存量（2）有商业收益房地产的存量2、人口状况（1）人口的绝对量（2）人口的增长速度（3）家庭结构（4）人口流向3、房地产价格的变化4、国家的经济发展水平第二节房地产经营预测的程序和类别一、房地产预测的基本程序房地产经营预测的基本程序分为三个阶段七个环节。（一）准备阶段1、确定经营预测的目标和要求2、搜集资料（1）搜集历史资料（2）搜集现实资料3、分析判断（1）分析观察各影响因素同需求量的依存关系（2）分析房地产产行业的产供销关系及其变化（3）分析当前的消费心理（4）其他方面的分析判断第二节房地产经营预测的程序和类别（二）实施阶段1、进行预测（1）选择经营预测方法（2）建立经营预测模型（3）预测计算2、预测结果分析（1）结果分析（2）经营预测误差三、提交经营预测报告阶段1、提出经营预测报告2、追踪与反馈第二节房地产经营预测的程序和类别是确定预测目标和要求搜集资料分析判断进行预测预测结果分析合理否？提出预测报告追踪与反馈否准备阶段实施阶段提交报告第二节房地产经营营与管理的的含义及其其特征二、房地产产经营预测测的分类（1）按预测内内容分类1）开发经营营项目预测测2）房地产开开发经营的的总体环境境预测（2）按时间期期限分类1）长期预测测2）中期预测测3）短期预测测（3）按预测范范围分类1）宏观预测测2）微观预测测（4）按预测方方法分类1）定性预测测2）定量预测测3）综合预测测第三节房房地产经经营预测的的定性预测测法一、个人经经验判断法法二、专家预预测法1、专家会议议法2、德尔菲法法3、德比克法法明确预测目标设计调查表向专家函询意见综合归纳结果意见是否集中？明确预测目标是进一步综合问题第三节房房地产经经营预测的的定性预测测法三、相互影影响分析法法专家预测法法不能明确确指出未来来各种事物物之间的关关系，为弥弥补这一缺缺陷，可以以采用相互互影响分析析法。它能能明确指出出未来事物物之间的关关系，并确确定一系列列事件（A1，A2.，...An）及其发生生的概率（（P1，P2，…Pn）之间的变变化关系。。相互影响分分析法通常常用事件相相互影响分分析表进行行分析，其其表现形式式如下表所所示。其中中，“↑””表示正的的影响，说说明一事件件的发生将将增进其他他事件的发发生概率。。“↓”表表示负的影影响，说明明一事件的的发生将增增进其他时时间的发生生概率。““－”表示示对其它事事件无影响响。实际使使用时，还还要标求出出正负影响响的程度，，修正事件件发生的概概率。第三节房房地产经经营预测的的定性预测测法如果发生该事件发生概率对诸事件的影响A1A2A3A4P1P2P3P4A1A2A3A4事件相互影影响分析表表第三节房房地产经经营预测的的定性预测测法四、定性预预测结论的的形成方法法（一）主观观概率法这种方法是是指参加预预测的人员员将预测项项目的结果果用概率的的形式描述述出来，然然后求出这这些预测数数字的算术术平均数作作为预测结结果，其计计算公式为为：（4—1）或（（4—2）第三节房房地产经经营预测的的定性预测测法例4—1某房地产开开发商对下下年度的商商品房销售售情况进行行预测，7个预测者认认为销售前前景良好的的概率估计计见表4-2，试求销售售前景最好好的预测概概率。表4-27人预测概率率值解：根据表表4-2中的的数数据据，，销销售售前前景景良良好好的的预预测测概概率率为为：：假如如上上例例中中，，预预测测者者不不是是7人而而是是20人，，见见表表4-3.表4-320人预预测测概概率率值值预测者A1A2A3A4A5A6A7概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51预测者fi/人1234352概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51Pifi0.570.822.073.241.683.601.02第三三节节房房地地产产经经营营预预测测的的定定性性预预测测法法则根根据据表表4-3中数数据据计计算算的的销销售售前前景景良良好好的的预预测测概概率率为为：：第三三节节房房地地产产经经营营预预测测的的定定性性预预测测法法（二二））记记分分法法1、平平均均法法该法法以以各各方方案案的的得得分分值值作作为为计计算算的的依依据据，，计计算算出出算算术术平平均均数数加加以以比比较较，，计计算算公公式式为为：：（4-3）式中中：：———方案案j的平平均均分分值值；；———对方方案案j作出出预预测测的的专专家家数数；；Xij———专家家i对方方案案j评定定的的分分数数第三三节节房房地地产产经经营营预预测测的的定定性性预预测测法法例4-2某房房地地产产开开发发公公司司对对某某一一开开发发项项目目拟拟定定了了三三个个开开发发方方案案，，聘聘请请7位专专家家进进行行预预测测，，各各位位专专家家对对各各个个方方案案评评定定的的分分值值见见表表4-4，试试决决定定最最优优方方案案。。表4——4三个个方方案案的的评评定定分分值值专家家方案案A1A2A3A4A5A6A7甲9874676已69—77107丙—51058710解：：根根据据表表4-4中数数据据，，可可计计算算出出甲甲、、乙乙、、丙丙三三个个方方案案的的平平均均分分值值为为显然然，，乙乙方方案案为为最最优优方方案案。。第三三节节房房地地产产经经营营预预测测的的定定性性预预测测法法2、比比重重系系数数法法该法法以以各各种种得得分分总总数数占占全全部部方方案案修修正正总总分分的的比比重重作作为为比比较较的的依依据据。。其其计计算算公公式式为为：：（4-4）式中中：：Wj———方案案j得分分总总数数占占全全部部方方案案修修正正总总分分的的比比重重；；Lj———积极极性性系系数数，，它它等等于于mj/m，m为参参加加经经营营预预测测的的全全部部专专家家人人数数，，mj为对对方方案案j作出出预预测测的的专专家家人人数数；；n————方案案的的个个数数。。第三三节节房房地地产产经经营营预预测测的的定定性性预预测测法法例3试根根据据表表4-4资料料，，采采用用比比重重系系数数法法决决定定最最优优方方案案。。解：：根根据据表表4-4资料料，，L1=L3=0.857，可可计计算算出出个个方方案案的的Wj显然然，，甲甲方方案案为为最最优优方方案案。。最最优优方方案案之之所所以以发发生生了了变变化化，，是是因因为为考考虑虑了了积积极极性性系系数数的的缘缘故故。第三三节节房房地地产产经经营营预预测测的的定定性性预预测测法法3、满满分分频频率率法法这种种方方法法用用得得到到满满分分的的频频率率作作为为各各方方案案比比较较的的依依据据，，其其计计算算公公式式为为：：（4-5）式中中fj———方案案j的满满分分频频率率；；mj———对方方案案j作出出经经营营预预测测的的专专家家人人数数；；———对方方案案j作出出经经营营预预测测为为满满分分的的专专家家人人数数。。第三三节节房房地地产产经经营营预预测测的的定定性性预预测测法法例4-4试根根据据表表4-4资料料（（假假设设十十分分为为满满分分）），，采采用用满满分分频频率率法法决决定定最最优优方方案案。。解：：根根据据表表4-4资料料，，甲甲乙乙丙丙方方案案中中评评为为满满分分者者分分别别为为0,1,2，可可计计算算出出各各方方案案的的满满分分频频率率为为：：显然，，丙方方案为为最优优方案案。第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法一、因因果分分析法法（一））一元元线性性回归归分析析1、根据据统计计资料料绘出出相关关图，，计算算相关关系数数：(4-6)2、建立立经营营预测测模型型建立一一元线线性回回归经经营预预测模模型为为：(4-7)式中Y———因变量量，如如销售售收入入X———自变量量，如如施工工面积积a———回归常常数，，是一一元线线性回回归方方程的的截距距b———回归系系数，，是一一元线线性回回归方方程的的斜率率第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法3、待定定参数数利用最最小二二乘法法，待待定参参数a，b由下列列方程程组确确定：：(4-8)则（4-94、应用用模型型进行行预测测将Xi值带入入一元元线性性回归归方程程中可可以得得到各各个回回归值值Yc。如果需需要预预测，，代入入Xo的数值值，就就可得得到相相对应应的经经营预预测值值(X=Xo).第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法例4-5假设房房地产产开发发企业业1992-2001年的统统计资资料见见表4-5.试建立立一元元线性性回归归方程程，并并预测测Xo=5.1百万m2时的销销售收收入是是多少少？表4-51992-2001年房地地产开开发企企业商商品房房开发发情况况年份1992199319941995199619971998199920002001开发面积/百万m20.650.761.031.010.881.271.903.653.754.8619.76销售收入/百万元101110148164202244450856101913204596第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法解：（（1）根据据表4-5可以绘绘出关关于开开发面面积—销售收收入的的散点点图，，如图图所示示。可可以看看出数数据点点的分分布趋趋势。。第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法（2）计算算相关关系数数r。根据据公式式（4-6）和表表4-5资料列列表计计算，，入表表4-6所示。。说明开开发面面积与与销售售收入入为强强相关关，变变化方方向相相同，，即开开发面面积增增大时时，销销售收收入也也增大大；开开发面面积减减小时时，销销售收收入也也减少少。第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法表4-6相关系数计算表年份开发面积X/百万m2销售收入Y/百万元X2Y2XYYc19920.651010.42251020165.6581.3119930.761100.57761210083.6112.6919941.031481.060921904152.44189.7219951.011641.020126896165.64184.0119960.882020.774440804177.76146.9219971.272441.612959536309.88258.1819981.94503.61202500855437.9219993.6585613.32257327363124.4937.1720003.75101914.062510383613821.25965.720014.86130223.619616952046327.721282.3819.76459660.083384024215083.344596第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法（3）根据据表4-6资料，，可计计算出出一元元线性性回归归方程程的待待定参参数b和a则一元元线性性回归归预测测的方方程为为：Y=-104.13+285.29X将Xi各值代代入上上述方方程，，可得得相对对应的的回归归值（（Yc），详详见表表4-6所示。。（4）应用用模型型预测测。依依题意意，已已知开开发面面积Xo=5.1百万m2，代入入回归归方程程得到到销售售收入入为Yc=（-104.13+285.29*5.1）百万万元=1350.85百万元元第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法（二））非线线性回回归分分析常见的的一元元曲线线方程程转化化为一一元直直线方方程见见表4-7.序号曲线名称曲线方程换元形式直线方程1双曲线2幂函数Y=bXb3指数函数Y=abx4对数函数lgX表4-7常见的的一元元曲线线方程程转化化表第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法对于拟拟合曲曲线回回归方方程的的问题题，求求解步步骤如如下：：1）应根根据数数据点点的分分布情情况，，确定定变量量X与Y之间的的函数数类型型，选选择适适当曲曲线与与数据据点拟拟合。。2）应确确定X与Y之间相相关函函数的的未知知参数数。某某些特特殊类类型的的函数数，可可以通通过换换元法法，把把非线线性问问题转转化为为线性性问题题来处处理。。应该指指出，，非线线性回回归问问题的的相关关系数数不能能用式式（4-6）直接接求得得，必必须通通过先先求相相关指指数，，相关关指数数的平平方根根才是是相关关系数数（式式4-10）。(4-10)其中其中第四节节房房地地产经经营预预测的的定量量预测测法为了确确定可可信度度，还还需计计算估估计标标准离离差，，可按按下式式计算算：（4-12）式中——回归值值；——回归方程的待待定系数个数数。第四节房房地产经营预预测的定量预预测法例4-6试根据例4-5，建立指数函函数回归方程程，并预测百百万平米的销销售收入。解：设拟合曲曲线方程,根据表4-7的换元形式，，得,这样就把一元元非线性回归归问题变换成成了一元线性性回归问题。。其中根据表4-5资料和式（4-9）可求得转换换后直线方程程的待定系数数A，B，列表计算见见表4-8.第四节房房地产经营预预测的定量预预测法表4-8转换后的计算算XX20.652.00430.42251.30279513712960.762.04140.57761.55146414612961.032.17031.06092.2354091725761.012.21481.02012.236948170360.882.30540.77442.02875215720251.272.38741.61293.03199819920251.902.65323.615.04108290256003.652.932513.322510.703638306763.753.008214.062511.28075881190444.863.114623.619615.13696171517056919.7624.832160.08354.549784697223143第四节房房地产经营预预测的定量预预测法则将各期X的数代入方程程得到各期回回归值，见表表4—8.当百万平米时时，销售收入入Yc=1980.67百万元。根据式（4-10）可计算出相相关系数为由式（4-11）可计算标准准离差S(Y)为比较例4-5和例4-6的结果，可以以看出根据表表4-5资料配合的回回归方程，一元线性回归归方程比一元元指数函数方方程好，可靠靠性大。第四节房房地产经营预预测的定量预预测法二、时间序列列分析法（一）序时平平均法这是用过去的的统计资料求求其平均值，，作为下一期期的经营预测测值的方法，，其计算公式式如下：式中——表示（t+1）期的经营预预测值；T——时间数列的项项数；Xi——各期的观察值值，i=1,2，…，t。（4-13）第四节房房地产经营预预测的定量预预测法2、移动平均法法第四节房房地产经营预预测的定量预预测法第四节房房地产经营预预测的定量预预测法第四节房房地产经营预预测的定量预预测法第四节房房地产经营预预测的定量预预测法第四节房房地产经营预预测的定量预预测法第四节房房地产经营预预测的定量预预测法3、指数平滑法法它是利用预测测前一期的实实际值和前一一期的指数平平滑预测值进进行加权平均均来去的预测测值的方法。。其计算公式式为：本期预测值=*上期实际发生生值+（1-）*上期预测测值式中：为平滑滑系数，且0««1当=1时，预测值=上期实际发生生值当=0时，预测值=上期预测值。。在实际工作中中，平滑系数数一般是根据据原预测数与与实际数的差差异大小来确确定的。如果果差异较大，，应适适当取较大值值；如果差异异较小，应应适当取较较小值。为了了计算方便，，一般根据经经验估计，当当差异较大时时，取0.7-0.8为宜；当差异异较小时，取取0.2-0.3为宜。第四节房房地产经营预预测的定量预预测法例某房地地产公司2006年7-12月份的实际销销售量及预测测值见下表，，如果设=0.3，求2007年1月份销售量的的预测值。2006年7-12月份实际销售售量即及测值值单位位：平方米月份实际销售量预测值750005200848005000952005300104900500011550053001260005800第四节房房地产经营预预测的定量预预测法解：1月份预测值=*上期实际销售售量+（1-）*上期预测测值=0.3*6000+（1-0.3）*5800=1800+4060=5860（平方米）即2007年1月份的销售量量预测值为5860平方米。第四节房房地产经营预预测的定量预预测法（三）长期趋趋势预测法其基本原理是是：根据过去去各期的实际际数值，分析析其发展趋势势，并假定今今后按该趋势势发展，从而而测定今后各各期的数据。。如果过去各各期数据大体体呈现等差级级数，则其变变化趋势可用用直线方程来来表示；如果果过去各期数数据大体呈现现等比级数，，则可用曲线线方程来表示示。在这里，我们们只介绍趋势势直线方程。。求趋势直线的的方