房地产美欣商业街项目操作思路提案报告

美欣商业街项目操作思路提案报告

2006年8月24日目录第一部分目标消费群体分析

第二部分整体商业性质定位第三部分内部空间功能分区

第四部分招商销售价格制定

第五部分招商销售策略运用第六部分行销推广方向预算

第七部分双方合作方式探讨项目概述内街面积分布：总建面5523.71平米，共摊面积829.98平米，套内面积4693.82平米，共32户。沿昆太路商业街面积分布：总建面6659.99平米，共摊面积914.55平米，套内面积5745.44平米，共46户。第一部分项目目标消费群体分析目标消费客户群：如前次报告所呈述：本案仅靠项目周边的人群显然不足以支撑本商业。所以我们的商业定位必须要吸引昆山市区范围内的人群来此消费。第二部分项目定位主导思想：弥补柏庐路、萧林路和长江路商圈的商业空白点，进而寻找本项目的商机。同时充分考虑项目的三大优势：一是自然环境优势，二是停车位比较充分，三是项目周边的昆山党校、女子医院、昆山电大能够提供一定的客源。商业主题定位主题商业：特色餐饮街、休闲娱乐城辅助商业：生活广场、百货、便民中心商业类型建议：主题商业类：汽车展示销售厅、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飙歌城、舞厅、洗浴中心、台球室（星级斯诺克）、溜冰场、保龄球馆、美容中心、足浴、手工艺坊、特色工艺品店、精品时尚店、办公室、旅馆、网吧、游戏厅、音像店辅助商业类：香烟店、餐饮店、中型超市、银行、干洗店等第三部分项目功能性分区结合项目功能性定位,对规划平面进行局部调整：沿昆太路商业一二楼定位：汽车展示销售中心、银行、超市、移动通讯服务区、餐饮沿昆太路商业三楼定位：办公、飙歌城、健身休闲俱乐部内街商业一二楼业态定位：大型休闲浴场、足浴、特色餐饮、美容美发、纤体美容、干洗点内街商业三楼业态定位：网吧、办公、休闲娱乐、宾馆汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市移动汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市飙歌城或健身场所办公区间大型洗洗浴中中心特色餐餐饮特色工工艺品品纤体美美容美食城城茶艺馆馆大型洗洗浴中中心特色餐餐饮纤体美美容美食城城茶艺馆馆大型洗洗浴中中心电玩城城健身休休闲会会馆大型网网吧茶艺馆馆大型洗洗浴中中心办公空空间第四部部分项项目目价格格制定定招商价价格：：按照目目前周周边同同等区区域的的租金金水平平和售售价水水平采采取相相应的的结合合方式式定制制招商商租金金，按按照行行业情情况和和实际际租赁赁面积积进行行具体体条配配，再再根据据实际际工作作进展展情况况来决决定优优惠方方式。。销售价价格：：采用用利润润预期期水平平、实实际租租赁水水平、、市场场同等等竞争争圈比比较的的方法法来制制定实实际销销售价价格均均价，，在均均价基基础之之上按按照实实际位位置、、楼层层来制制定单单套价价格水水平。。建议南南北楼楼之间间、楼楼层之之间的的价格格区间间放大大，以以带动动各个个位置置商铺铺的整整体销销售和和出租租。租金调调研及及数据据分析析昆太路路/市市后街街/柏柏庐路路/娄娄苑路路租金金平均均水平平一览览：昆太路路租金金：平平均468元/平米米/年年，市后街街租金金：平平均288－396元/平米米/年年柏庐路路租金金：平平均396－468元/平米米/年年花园路路租金金：平平均324－432元/平米米/年年通过不不同投投资回回报率率来计计算各各个区区域的的销售售价格格水平平详详见下下表：：参考昆昆山大大多数数商铺铺平均均年回回报率率5.5％％左右右的回回报率率可以以大概概推断断，本本项目目沿昆昆太路路1－－2楼楼商铺铺平均均合理理售价价范围围为8500－－9360元/平米米。昆太路路1－－2楼楼价格格，按按照均均价9000元元/平平米可可以计计算出出，一楼11000，二楼7000，，三楼5500，，四楼4300。。按一般般商业业规则则，内内街商商业可可以按按照昆昆太路路商业业价格格的8折进进行计计算。。可以以计算算出本本项目目总销销售均均价约约为人人民币币7079元/平米米。同样可可以根根据类类似的的方式式计算算出每每一层层的招招商租租金水水平。。详见下下页表表格第五部部分项项目目招商商销售售策略略运用用卖什么么？单套面面积范范围在在40－1500平平米之之间、、包含含1层层/2层/3层层/4层不不同形形态的的商业业商业街街铺面面、新新的商商业模模式、、新的的商业业理念念、新新的商商业场场所、、新的的商圈圈以及及新的的商机机目标销销售对对象是是谁昆山本本地人人，外外来经经商人人员，，浙江江人，，上海海人，，投资资客这些客客户在在哪里里？怎怎么吸吸引他他们过过来买买？买买的起起吗？？如何何让他他们买买的起起这个个商铺铺？小商铺铺，购购买和和租赁赁两种种形式式皆可可；大商铺铺，一一般是是以长长期经经营、、租赁赁为主主，不不考虑虑购买买。所以大大商铺铺一般般来讲讲较难难以出出售，，可以以考虑虑先以以招商商出租租为主主，到到后期期以分分割零零售产产权的的形式式实现现资金金回笼笼。招商对对象面对经经营业业态划划分的的情况况，对对昆山山及苏苏州及及周边边地区区的商商家进进行定定向锁锁定和和规模模覆盖盖。现场销销售执执行现场人人员配配置及及培训训组织织请进来来、走走出去去两种种不同同形式式的综综合运运用大众营营销和和小众众营销销相结结合的的方式式大众营营销主主要是是采用用媒体体宣传传、活活动推推广、、事件件营销销的的的方式式。小众营营销主主要是是指针针对特特定的的目标标客群群进行行单向向宣传传、量量身打打造的的方式式进行行招商商销售售。具体销销售策策略执执行：：首付款款降低低策略略面积空空间整整合、、分隔隔先出租租再销销售，，保证证投资资收益益形式式促进进投资资信心心现场商商业氛氛围包包装渲渲染工程形形象配配合老业主主介绍绍新客客户成成交免免物业业管理理费进驻商商家免免费形形象包包装SP推推广活活动形象宣传传活动销售招商商过程中中将会发发生的费费用情况况及明细细招商策略略进行专门门招商以以及通过过大规模模宣传推推广的形形式进行行招商。。销售和招招商的结结合策略略招商组和和销售组组同步进进行、同同时开展展工作业态功能能区划分分招商销售售工作同同步开展展售价和租租金相结结合业主和商商家的结结合商业的运运营管理理和销售售招商相相结合销售/招招商速度度计划销售招商商工作开开展步骤骤和具体体实施现场布置置/氛围围渲染/相关资资料的准准备及印印刷销售招商商人员的的到位培培训及工工作安排排销售售招招商商渠渠道道的的确确立立和和拓拓展展宣传传推推广广/事事件件营营销销的的实实施施销售售招招商商价价格格的的落落实实销售售招招商商目目标标的的制制定定推广广营营销销计计划划的的制制定定及及落落实实第六六部部分分行行销销推推广广方方向向预预算算项目目销销售售招招商商离离不不开开必必要要的的推推广广预预算算。。项目目的的企企划划推推广广方方向向与与力力度度取取决决于于推推广广预预算算的的支支持持。。企划划推推广广聚聚焦焦几几个个主主要要板板块块：：销售售中中心心商商业业氛氛围围包包装装工地地现现场场氛氛围围包包装装商圈圈周周遭遭户户外外引引导导系系统统销售售资资料料设设计计制制作作派派发发投投递递报纸纸媒媒体体的的适适度度曝曝光光现场场商商业业活活动动的的氛氛围围营营造造美欣滨江丽景商业街个案广告预算表案名：美欣滨江丽景单位：万元核算日期：2006/08/24

项

目

预

算

说

明

（一）

接

待

中

心

类

101设计费

102土建费

103装修费5室内装潢、星条旗、吊旗、画面、店招制作104办公设备

105冷气安装

106电话安装

107水费

108电话费

109照明电费

（一）合计5

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（四）

招

牌

看

板

类401据点看牌6长江路昆太路口、柏庐大桥路口、电大路口402看板画面1楼体大型广告画面、条幅制作403竹架铁架

404精神堡垒2现场重要的导示牌，包括案名，电话等信息405帆布

406围墙

407罗马旗★4昆太路罗马旗。可机动选择。408LOGO墙

409灯箱制作

（四）合计13

（五）

图

表

类

501模型

502透视图类

503交通线路图

504晒蓝图

（五）合计

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷类601说明书(楼书)

602套型图册

603手提袋12000份604销售海报1.55000份605合约书

606纸杯制作0.15000个607工地名片

608价目表

609其他

（七）

宣传

派报

（六）合计2.6

701派夹报

（含工资）315000份/次*2次702DM资料(含邮资)2针对商家资源投递资料703POP贴报（含工资）

（七）合计5

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（八）传播媒体类801NP10每月1次*8次*15000元/次802网络广告1

803CF制作1电视广告,以各有线台游动字幕为主804出租车广告

805RD

806车厢广告★612路公交。此项可机动选择807宣传车

808定点广告

809电话行销

（八）合计18

（九）SP活动类901促销活动4

902赠品奖品

903开盘活动

904房展会1

（九）合计5

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（十）企划杂志类1001摄影类

1002打字费

1003喷修费

1004