房地产纳税检查

房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查一、我国税制改革动态（一）税制改革的策略、基本原则和主要目标1、我国新时期的税制改革采取的策略是分步实施第一、分步实施税收制度改革是由当前的经济体制环境决定的当前实施税制改革的重心应该是适应社会主义市场经济体制逐步完善的要求，对现行税制进行结构性、渐进式的调整第二、分步实施税收制度改革是由当前的宏观经济形势决定的。当前，我国经济正处于经济周期的上升阶段，宏观调控的重心应该是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，以保护好当前良好的经济增长势头

第三、分步实施税收制度改革是由当前的国家财政状况决定的2004年，我国实现国民生产总值（GDP）136515亿元，征收税款25718亿元，税收收入占GDP的比重为18。84%建立公共财政是我国财政体制改革的基本方向优化财政收入结构，规范中央和地方的财政分配；公平各类经济主体的税收负担，平衡各方面的利益关系2、分步实施税制改革的基本原则简税制：对现行税种从数目上进行简并要求对现行税制从内容上进行规范宽税基：拓展征税范围；清理税收优惠，规范和压缩减免税项目结合国家宏观经济政策的要求，对需要适当缩小征税范围，增加必要扣除低税率：解决名义税率偏高的问题对某些税率明显偏低，税负明显偏轻的税种，也需要适当调高税率

严征管：税制改革方案设计要具有较强的可操作性强化税收征管，保证税制改革顺利实施到位.3、分步实施税制改革的主要目标进一步发挥税收组织财政收入、调控宏观经济和调节收入分配的职能;规范政府参与国民收入分配的方式，营造统一、公平、规范、透明的税收制度环境第一、进一步统一税法，公平税负:进一步统一内外税制，统一城乡税制;公平税收负担和税收待遇，促进平等竞争第二、进一步规范和优化税收制度。构建合理的税制结构，选择适当的主体税种，明确和规范税制要素;提升税法级次，提高税法的透明度

第三、进一步规范政府参与国民收入分配的方式第四、适度提高税收占国民生产总值的比重:要通过税制改革，适度扩大税基、清理税收优惠政策、实施费改税;在加强征管的前提下，确保税收收入的增长与国民经济增长相互协调，适度提高宏观税负

第五、促进税收与经济、社会和自然的协调发展。强化税收调控宏观经济、调节收入分配的功能，促进城乡之间、区域之间、经济与社会之间、人与自然之间、国内发展与对外开放之间的统筹协调

第六、进一步提高税收征管效能。力求使改革后的税制简便易行，具有较强的可操作性，有利于建立科学严密的税收征管机制，提高税收征管的质量和效率，降低征纳双方的税收成本第七、合理划分中央与地方之间的税收管理权限。在统一税政前提下，明确界定税权，赋予地方适当的税政管理权，以充分调动中央和地方两个积极性

（二）税制改革的主要内容1、统一内外资企业所得税制：贯彻统一税法、公平税负的原则

（1）实现两法合并，制定《企业所得税法》（2）降低企业所得税税率（3）统一规范企业所得税税基

（4）调整规范企业所得税优惠政策（5）保持政策的连续性2、增值税由生产型向消费型转变（1）什么是生产型增值税生产型增值税是指在计算增值税时，不允许将外购固定资产的价款（包括年度折旧）从商品和劳务的销售额中抵扣国民生产总值=总产出-中间消耗=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余生产增值税的弊端

（2）什么是消费型增值税消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税实行消费型增值税有哪些好处第一、从经济的角度看，有利于鼓励投资，特别是民间投资，有利于促进产业结构调整和技术升级，有利于提高我国产品的竞争力第二、从财政的角度看，有利于消除重复征税，有利于公平内外资企业和国内外产品的税收负担，有利于税制的优化；从长远看，由于实行消费型增值税将刺激投资，促进产业结构的调整，对经济的增长将起到重要的拉动作用，财政收入总量也会随之逐渐增长第三、从管理的角度看，有利于降低税收管理成本，提高征收管理的效率（3）如何推进增值税由生产型向消费型转变采取分步推进的办法：一方面是指在部分地区进行增值税转型试点另一方面是指在部分行业进行增值税转型试点3、城镇建设税费改革，在适当时机开征物业税

城镇建设税费改革的方向是简并税种，清理收费，降低负担，实行费改税

一是简化现行税种，统一内外税制：合并城市房地产税、房产税、土地使用税，适当时机开征物业税；内外资企业统一征税，适当扩大税基；逐步推行按评估值征税二是清理城镇建设的各类收费，把具有税收性质的收费转为税收三是进一步规范物业税什么是物业税

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税（1）开征物业税要注意的几个基本问题

①税种的功能定位及总体税负的确定

核心问题：以收入目的为主，还是以社会

经济调节为主

②开征物业税与其它相关税种的关系

核心问题：要解决“多税同源”的问题，以降低纳税人的总体税收负担

房产税（对内）、城市房地产税（涉外）、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税③税制设计中的一些主要原则

A、居民原有住房与新购商品房的税收区别

B、居民基本生活住房与投资性用房的税收区别（2）物业税制设计的具体方案

已在北京、深圳等六城市试运行（空转），年底，将选择杭州、烟台实转方案一、设计原则：合并现有房地产类所有税费，

执行统一的物业税。A、房地产公司：①流转税及附加税

②企业所得税

③物业税房产出售环节税率

大约为12—15%

B、投资者：①按年缴纳物业税，采用比例税率

按购入价格按重评价格

②购买时缴纳契税

C、物业税总体税负：物业拥有期的税负总额与物业购入原值应大体一致

方案案二二：：设计计原原则则：：将将地地产产与与房房产产分分别别进进行行核核算算对对土土地地，，征征收收土土地地使使用用税税和和土土地地使使用用费费对对房房产产，，合合并并现现行行的的土土地地增增值值税税及及房房地地产产税税等等，，征征收收统统一一的的物物业业税税A、、房房地地产产公公司司：：①①流流转转税税及及附附加加税税②②企企业业所所得得税税③③土土地地使使用用税税及及土土地地使使用用费费，，税税费费率率10%左左右右；；④④物物业业税税，，税税率率5%左左右右。。B、、投投资资者者：：①①按按年年缴缴纳纳物物业业税税，，采采用用比比例例税税率率按按购购入入价价格格按重评价格②②购买时缴纳纳契税4、进一步完完善消费税制制度一是适当调整整征收范围。。对高档消费费品、资源消消耗品、不利利于环境保护护的产品二是优化税率率结构水平三是完善征管管办法5、个人所得得税改革的主主要内容（1）个人所所得税有哪几几种税制模式式？综合所得得税制模式、、分类所得税税制模式、综综合与分类相相结合的税制制模式（二元元模式、混合合税制模式））（2）我国实实行综合与分分类相结合的的个人所得税税税制模式有有什么好处（3）个人所所得税改革的的主要内容是是什么第一、改革税税制模式：：实行综合与与分类相结合合的税制第二、合理界界定纳税人标标准第三、优化税税率结构，对对纳入综合所所得范围的应应税所得，适适当降低最高高边际税率，减少税率率档次，调整整税率级距。。对列入分类类所得范围的的确定合理的的税率水平第四、规范减减免税政策第五、调整费费用扣除第六、进一步步规范和拓宽宽税基，堵塞塞税收漏洞《国务院办公公厅转发建设设部等部门关关于做好稳定定住房价格工工作意见的通通知》的解读读当前房地产市市场存在的主主要问题是：：房地产投资资规模过大大，商品住房房价格上涨过过快，供应结结构不合理，，市场秩序比比较混乱，这这些均说明在在住宅业已经经出现了一定定的泡沫一、强化规划划调控，改善善住房供应结结构严格土地地管理1、根据房地地产市场变化化情况，适时时调整土地供供应结构、供供应方式及供供应时间2、加大对闲闲置土地的清清理力度，切切实制止囤积积土地行为二、严禁转让让期房，稳定定住房价格三、要充分分运用税收等等经济手段调调节房地产市市场1999、2003年对对个人购买住住房又对外销销售的几项优优惠政策（一）营业税税：财税[1999]210号、财财税[2003]10号号（二）土地增值值税：财税[1999]210号（三）

个人人所得税：财财税[1999]278号（四）

契税税：财税[1999]210号（五）

印花花税印花税暂行条条例规定：商商品房销售（（财产转移））按销售额的的万分之五对对买卖双方征征收印花税根据宏观调控控需要，国家家对营业税的的优惠政策做做了调整1、自２０００５年６月１１日起，对个个人购买住房房不足２年转转手交易的，，销售时按其其取得的售房房收入全额征征收营业税2、个人购买买普通住房超超过２年（含含２年）转手手交易的，销销售时免征营营业税；对个个人购买非普普通住房超过过２年（含２２年）转手交交易的，销售售时按其售房房收入减去购购买房屋的价价款后的差额额征收营业税税。特别需要说明明的是，现行行对个人销售售住宅的优惠惠政策在这次次调整中只调调整了营业税税。而契税、、土地增值税税、个人所得得税的优惠政政策仍继续执执行，印花税税目前对此没没有优惠政策策，这次调整整中也维持不不变四、支持普通通百姓自住住住房需求各地要制定本本地区享受优优惠政策普通通住房的具体体标准，原则则条件是：1、住宅小区建筑筑容积率在１１．０以上2、单套建筑筑面积在１２２０平方米以以下3、实际成交交价格低于同同级别土地上上住房平均交交易价格１．．２倍以下允许单套建筑筑面积和价格格标准适当浮浮动，但向上上浮动的比例例不得超过上上述标准的２２０％经济适用住房房建设单位利利润要控制在在３％以内五、完善城镇镇廉租房制度度1、要根据廉廉租住房需求求，切实落实实以财政预算算安排为主、、多渠道筹措措廉租住房资资金，着力扩扩大廉租住房房制度覆盖面面，加快解决决最低收入家家庭基本住房房需要2、鼓励发展并规规范住房出租租业，多渠道道增加住房供供给，提高住住房保障能力力六、严格中介介机构市场准准入，严肃查查处违法违规规销售行为，，当地房地产产主管部门要要将下述行为为记入房地产产企业信用档档案，公开予予以曝光1、对虚构买买卖合同，囤囤积房源2、发布不实实价格和销售售进度信息，，恶意哄抬房房价，诱骗消消费者争购3、对不履行行开工时间、、竣工时间、、销售价格（（位）和套型型面积控制性性项目建设要要求的4、对一些情情节严重、性性质恶劣的，，建设部会同同有关部门要要及时依法从从严处罚，并并向社会公布布一、企业纳税税筹划概述（一）纳税筹筹划的概念:纳税人基于于税法规范，，通过对筹资资、投资、以以及经营活动动实现进度的的合理安排，，达到纳税零零风险、税负负相对最小化化和经济效益益最大化目的的的管理活动动（二）纳税筹筹划的目的1、减轻综合合税负，实现现经济效益最最大化2、获取资金金的时间价值值3、实现纳税税零风险4、普及税法法，提高纳税税人的纳税意意识5、有利于税税法的不断完完善（三）企业纳纳税筹划的特特点1、企业纳税税筹划在空间间上的全面性性2、企业纳税税筹划在时间间上的全过程程性3、纳税筹划划的全员性(四)房地地产开发企业业纳税筹划的的主要方法1、转让定价价法（1）转让定定价的方式（2）转让定定价的方法①利用商品交交易的筹划②利用原材料料和零部件购购销的筹划③利用固定资资产购建的筹筹划④利用提供劳劳务的筹划⑤利用无形资资产的筹划⑥利用租赁业业务的筹划⑦利用借款费费用的筹划2、用因素分分解法来研究究企业所得税税的纳税筹划划企业所得税纳纳税筹划因素素分解图流转税的纳税税筹划应纳税额=[Σ（销售单单价×销售数数量）-（成成本+费用+税金+损失失）]×适适用税率收入总额准准予予税前扣除项项目金额应纳税所得额额如何计量何何时确认扣除范围怎么扣除（扣除方法））低税率临界界点筹划3、销售时间间递延法（1）分期收收款方式（2）赊销方方式（3）委托代代销方式（4）配比原原则在营业收收入中的应用用4、计税营业业额减除法营业税计税营营业额=全部部收入—购置置（或抵债)原价5、比较法6、避税临界界点法7、分劈法：：8、筹资成本本抵扣法：息税前资产收收益率＞借借款费用用率财务杠杆正效效应息税前资产收收益率＝息息税前净利润润/资产平均均占用额息税前净利润润＝净利润润＋所得税税＋借款费用用（三）会计处处理是纳税筹筹划实现的重重要手段会计实现：运运用会计原则则、会计程序序、会计方法法使会计主体体的经营决策策、经营目标标、经营活动动成为事实的的过程1、为什么会会计处理是纳纳税筹划实现现的重要手段段（1）税收对对会计核算的的依附性（2）纳税筹筹划只是一种种规划，还需需要采用一定定的手段去完完成（3）会计处处理是纳税筹筹划实现的重重要手段,而而不是唯一手手段2、会计处理理如何为纳税税筹划服务（1）会计人人员参与企业业筹建的策划划（2）设计一一套符合法规规制度并能满满足纳税筹划划需要的本企企业的会计核核算办法（3）会计处处理要具有整整体观念（4）会计人人员要勤于钻钻研业务，运运用会计原则则、会计程序序和会计处理理方法为纳税税筹划服务（5）纳税筹筹划寓于会计计核算的全过过程之中（6）作好纳纳税的基础工工作（6）做好纳纳税的基础工工作①国家税收法法规的搜集、、解读、加工工、整理工作作②组织有关人人员学习税收收法规③企业纳税筹筹划的日常组组织工作④建立纳税台台帐⑤编报企业纳纳税情况分析析报告⑥企业与税务务机关的协调调工作第三讲营营业业税的纳税纳纳税筹划营业税的税收收稽查要点（1）检查企企业对应税营营业额的确认认是否正确、、合理，营业业收入是否包包括各种价外外费用。按合合同规定时间间应收取而未未收到的销售售款是否申报报纳税。关联联企业之间销销售价格是否否合理（2）销售房房产预收款（（预收定金））是否及时申申报纳税（3）动、拆拆迁补偿等行行为是否按规规定申报纳税税（4）以房换换地、参建联联建、合作建建房过程中，，是否按规定定申报缴纳营营业税。以投投资名义转让让土地使用权权或不动产所所有权，未与与投资方共同同承担风险，，并且收取固固定利润或按按销售收入一一定比例提成成的行为是否否按规定申报报纳税（5）检查房房地产开发企企业是否存在在以房抵债的的行为（6）通过对对房地产企业业“企业利润润分配”及““营业外支出出”等会计科科目的审核，，检查企业是是否存在将商商品房用于分分配和赠与行行为（7）是否存存在低价销售售的行为。检检查企业在销销售商品房时时，是否存在在价格明显偏偏低而无正当当理由。若存存在这种情况况，税务机关关应重新核定定其营业收入入额（8）各种房房产出租收入入是否按规定定申报纳税（9）其他营营业税涉税问问题本期营业税应应纳税额=（（主营业务收收入+期末预预收账款-期期初预收账账款+价外收收费）X5%（一一））营营业业额额的的计计量量1、、商商业业折折扣扣:又称称折折扣扣销销售售或或打打折折，，是是指指企企业业为为促促进进销销售售，，在在商商品品、、劳劳务务价价格格上上给给予予购购货货方方的的优优惠惠。。例、、某某房房地地产产公公司司售售出出别别墅墅一一栋栋，，400平平方方米米，，售售价价120万万元元，，赠赠送送一一个个车车库库，，15平平方方米米，，市市场场价价3万万元元。。发发票票填填写写别别墅墅一一栋栋，，价价120万万元元应补补税税款款：：营营业业税税及及附附加加30000X5.5%=1650元元企业业所所得得税税30000X33%=9900元元个人人所所得得税税30000/（（1-20%））X20%=7500元元计入入营营业业外外收收入入再再补补交交企企业业所所得得税税2475元元合计计21525元元,税税负负71.35%如何何开开具具发发票票（1））先先打打折折再再销销售售：：120X97.57%=117.084万万元元3X97.57%=2.926万万元元(2)把把销销售售额额和和折折扣扣额额开开在在同同一一张张发发票票上上.2、、现现金金折折扣扣及及其其在在房房地地产产行行业业的的应应用用现金金折折扣扣是是指指赊赊销销发发生生后后，，债债权权人人为为鼓鼓励励债债务务人人在在规规定定期期限限内内付付款款，，而而向向债债务务人人提提供供的的债债务务扣扣除除现金金折折扣扣与与商商业业折折扣扣的的区区别别（1））对对公公的的现现金金折折扣扣（2））对对私私的的现现金金折折扣扣企业业会会计计制制度度要要求求采采用用总总额额法法对对现现金金折折扣扣进进行行会会计计处处理理，，销销货方方给给予予客客户户的的现现金金折折扣扣，，从从融融资资的的角角度度看看，，属属于于一一种种理理财财费用用，，应应在在实实际际发发生生时时计计入入当当期期““财财务务费费用用””现金金折折扣扣的的凭凭证证；；现现金金折折扣扣要要登登记记《《纳纳税税调调整整台台账账》》如何何填填报报《《企企业业所所得得税税纳纳税税申申报报表表》》3、、销销售售折折让让:销售售折折让让是是指指商商品品销销售售后后，，由由于于其其品品种种、、质质量量等等原原因因购购货货方方提提出出异异议议，，商商品品虽虽未未退退回回，，但但销销货货方方需需给给予予购购货货方方一一种种价价格格折折让让，，其其实实质质是是原原销销售售额额的的减减少少国税发发[1993]150号号：《《销售售退出出与索索取折折让证证明单单》4、销销售退退回：：税法法规定定：““企业业发生生的销销售退退回，，只要要购货货方提供供退货货的适适当证证明，，可冲冲销退退货当当期的的销售售收入入”①会计计制度度及相相关准准则规规定企业销销售商商品发发生的的销售售退回回,其其相关关的收收入、、成本本等一一般应直接接冲减减退回回当期期的销销售收收入和和销售售成本本等属于资资产负负债表表日后后事项项涉及及的报报告年年度所所属期期间的的销售售退回，，应应当当作作为为资资产产负负债债表表日日后后调调整整事事项项，，调调整整报报告告年年度度相相关关的的收收入入、、成成本本等等②税税法法规规定定：：企企业业发发生生的的销销售售退退回回,只只要要购购货货方方提提供供退退货货的的适适当证证明明,可可以以冲冲减减退退货货当当期期的的销销售售收收入入企业业年年终终申申报报纳纳税税汇汇算算清清缴缴前前发发生生的的资资产产负负债债表表日日后后事事项项,所涉涉及及的的应应纳纳所所得得税税调调整整,应应作作为为报报告告年年度度的的纳纳税税调调整整。。企企业业年年度申申报报纳纳税税汇汇算算清清缴缴后后发发生生的的资资产产负负债债表表日日后后事事项项,所所涉涉及及的的应应纳所所得得税税调调整整,应应作作为为本本年年度度的的纳纳税税调调整整③差差异异分分析析除属属于于资资产产负负债债表表日日后后事事项项的的销销售售退退回回,可可能能因因发发生生于于报报告年年度度申申报报纳纳税税汇汇算算清清缴缴之之后后,相相应应产产生生会会计计规规定定与与税税法法规规定定对对销售售退退回回相相关关的的收收入入、、成成本本等等确确认认时时间间不不同同外外,对对于于其其他他的的销销售售退回回,会会计计制制度度规规定定与与税税法法规规定定是是一一致致的的例１１、、甲甲公公司司2003年年财财务务报报告告经经董董事事会会批批准准已已于于2004年年3月月28日日报报出出，，该该公公司司2003年年所所得得税税汇汇算算清清缴缴于于2004年年2月月25日日办办完完。。由由于于质质量量原原因因，，2003年年10月月售售出出的的一一套套住住房房，，客客户户提提出出退退房房，，该该房房售售价价300万万元元，，成成本本价价270万万元元．．在在未未发发生生退退房房时时应应交交企企业业所所得得税税为为363万万元元．．2004年年2月月21日日甲甲公公司司已已收收回回住住房房，，客客户户已已将将发发票票退退回回①会会计计处处理理A、、调调整整2003年年度度主主营营业业务务收收入入及及相相关关科科目目借：：以以前前年年度度损损益益调调整整3000000贷：：应应付付帐帐款款——某某客客户户3000000Ｂ、、调调整整2003年年度度主主营营业业务务成成本本借：：开开发发产产品品2700000贷：：以以前前年年度度损损益益调调整整2700000C、、调调减减营营业业税税借：：应应交交税税金金——应应交交营营业业税税150000贷：：以以前前年年度度损损益益调调整整150000②纳纳税税调调整整a.调调整整2003年年度度的的所所得得税税和和应应交交所所得得税税借：：应应交交税税金金――――应应交交所所得得税税49500（（15××33％％））贷：：以以前前年年度度损损益益调调整整49500b.调调整整2003年年度度未未分分配配利利润润借：：利利润润分分配配――――未未分分配配利利润润100500贷：：以以前前年年度度损损益益调调整整100500例2、、乙乙公公司司2003年年度度所所得得税税汇汇算算清清缴缴于于2004年年2月月15日日完完成成，，2月月25日日，，乙乙公公司司收收到到2003年年11月月售售出出商商品品房房退退回回，，客客户户退退回回了了发发票票，，该该房房销销价价180万万元元，，成成本本价价150万万元元，，退退房房款款已已支支付付．．该该公公司司2003年年度度汇汇算算清清缴缴时时确确定定应应交交所所得得税税231万万元元，，会会计计利利润润650万万元元．．该该公公司司2003年年度度财财务务报报告告于于2004年年3月月8日日经经董董事事会会批批准准对对外外报报出出．．①会计处理理A.调整整报告年度度主营业务务收入借：以前年年度损益调调整1800000贷：银行存存款1800000B、调整营营业税借：应交税税金—应应交营业业税90000贷：以前年年度损益调调整90000C、调整整报告年度度主营业务务成本借：开发产产品1500000贷：以前年年度损益调调整1500000②．纳税调调整A.应应付税款法法a、2003年度会会计报表借：利润分分配—未分分配利润210000贷：以前年年度损益调调整210000b、2004年度会会计报表假设乙公司司2004年度会计计利润为800万,没有其他他调整事项项2004年年度应纳税税所得额=800-21=779万元元2004年年度应交所所得税=779×33%=257.07万元确认所得税税费用的会会计分录为为：借：所得税税2570700贷：应交税税金—应交交所得税2570700B、纳税影影响会计法法：a、2003年度度会计报表表借：递延税税款69300(210000×33%)贷：以前年年度损益调调整69300借：利润分分配—未分分配利润140700贷：以前年年度损益调调整140700b、2004年年度会计报报表借：所得税税2640000(800万万X33%)贷：递延税税款69300应交税金——应交所得得税25707005、违约而而从受让方方取得的赔赔偿金收入入，应并入入营业额中中征收营业业税。（财税[2003]16号））“因受让让方违约而而从受让方方取得的赔赔偿金收入入，应并入入营业额中中征收营业业税。”这这条规定包包含着两层层含义，一一是赔偿金金收入应计计入企业营营业税的计计税营业额额；二是赔赔偿金收入入应使用营营业税发票票6、关于转转让在建项项目的税收收政策和纳纳税筹划（1）转让让已完成土土地前期开开发或正在在进行土地地前期开发发，但尚未未进行施工工阶段的在在建项目按按“转让无无形资产””税目中转转让土地使使用权项目目征收营业业税（2）转让让已进入建建筑物施工工阶段的在在建项目，，按“销售售不动产””税目征收收营业税例、甲企业业有一在建建项目，评评估500万卖卖给乙企业业，乙企业业继续完成成该项目，，又投入开开发费用400万万。该项项目建成后后，售价为为1000万筹划前：甲甲方交税25万；乙乙方交税50万财税[2002]191号文文件规定：：“以不动动产投资入入股，参与与接受投资资方利润分分配、共同同承担投资资风险的行行为，不征征收营业税税。对股权权转让不征征收营业税税。”甲方投在建建工程500万乙乙方投现现金400万（投资免税税）项目建成对对外销售交交纳1000×5%的营业税税7、关于合合作建房的的纳税筹划划：合作建房:是指由一一方（简称称甲方）提提供土地，，另一方（（简称乙方方）提供资资金的合作作建房第一种方式式是甲方出出土地，乙乙方出资金金，房屋建建成后，按按比例分配配房屋。这这是纯粹的的以物易物物，即双方方以各自拥拥有的部分分土地使用用权和部分分房屋所有有权相互交交换①土地使用用权和房屋屋所有权相相互交换甲方以以地换房转转让部分土土地使用权权乙方以以房换地销销售部分不不动产计税营业额额：按《细细则》第15条核定定例1、甲企企业提供5000平平方米土地地，乙建筑筑施工企业业提供2000万元元资金并负负责施工，，房屋建成成后对半分分成，甲方方分得房屋屋后将一半半出售，售售价800万，其余余自用乙方将建成成后的一半半转让属““自建建筑筑物后销售售”，应应按“建筑筑业”、““销售不动动产”各交交一道营业业税，计算算组成计税税价格，假假设成本利利润率分别别为8%、、10%：：建筑业计税税价格=2000*50%*（1+8%）÷（（1-3%）=1113.4万元元建筑业营业业税=1113.4*3%=33.4万元销售不动产产计税价格格=1113.4*（1+10%）÷÷（1-5%）=1289.2万元元销售不动产产营业税=1289.2*5%=64.5万元元甲方转让了了土地使用用权、销售售不动产，，应交营业业税1289.2*5%+800*5%=104.46万元元②甲方出土土地,乙方方出资金,房屋建成成先由乙方方使用若干干年,然后后,把房屋屋土地一起起归还甲方方实质是以出出租土地使使用权为代代价换取房房屋所有权权甲方出租土土地换换取取建筑物乙方以建筑筑物换换得得土地使用用权例2、甲方方将土地所所有权出租租给乙方10年，乙乙方出资1000万万元委托建建筑公司在在该土地上上建房并使使用，期满满后，乙方方将土地及及房屋归还还甲方乙方按销售售不动产交交税：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89万万元甲方按服务务业---租赁业交交税：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89万万元第二种方式式甲方以土土地使用权权,乙方以以货币资金金合股，成成立合营企企业，合作作建房①双方按一一定比例分分配住房甲方：按向向合营企业业转让土地地使用权征征税合营企业：：按销售不不动产征税税②甲方采取取按销售收收入的比例例提成的方方式参与分分配甲方：按收收入一定比比例分成将土地使用用权转让给给合营企业业提取固定利利润就甲方提取取的收入按按“转让无无形资产””征税合营企业：：按销售不不动产征税税例3、甲方方以土地所所有权、乙乙方以货币币资金合股股，成立合合营企业，，合作建房房。协议规规定，甲方方按销售收收入的20%提成作作为投资收收益。合营营企业本年年取得销售售收入1000万元元，甲方分分得投资收收益200万元甲方转让土土地使用权权交纳营业业税：200X5%=10万万元合营企业按按销售不动动产交纳营营业税：1000X5%=50万元③双方采取取风险共担担、利润共共享的分配配方式:免税例4、甲方方以土地所所有权10000平平方米、乙乙方以货币币资金8000万元元投资成立立合营企业业，采取““利润分成成、风险公公担”的分分配形式。。当年建成成住宅500套，销销售400套，每套套15万元元。年终，，经董事会会决议，甲甲方分得住住宅5套，，乙方分得得8套甲方方以以土土地地投投资资，，采采取取利利润润分分成成、、风风险险共共担担的的分分配配形形式式，，不不交交营营业业税税。。甲甲、、乙乙分分得得住住宅宅视视同同销销售售，，由由合合营营企企业业交交营营业业税税：：（400+5+8））X15X5%=309.75万万元元8、、固固定定资资产产处处置置的的定定价价技技巧巧免税税临临界界点点销销售售价价格格=原原价价÷÷（（1——税税率率））例、、某某公公司司欲欲处处理理一一台台设设备备，，原原价价200万万，，已已提提折折旧旧18万万，，应应如如何何定定价价解：：临临界界点点销销售售价价格格=200÷÷（（1——2%））=204.08万万元元原价价>处处置置固固定定资资产产定定价价范范围围>1.0204××原原价价（固固定定资资产产原原价价））（（定定价价系系数数1.0204））（低低收收益益区区））假设设售售价价为为200万万，，企企业业收收益益200万万；；假假设设售售价价为为202万万，，应应交交增增值值税税：：3.89万万，，企企业业收收益益为为198.11万万；；假假设设售售价价为为210万万，，应应交交增增值值税税4.04万万，，企企业业收收益益为为205.96万万售价价≤≤原原价价毛毛利利为为售售价价；；售价价＞＞原原价价毛毛利利=售售价价－－增增值值税税额额财税税[2002]029号号：：纳纳税税人人销销售售自自己己使使用用过过的的应应征征消消费费税税的的机机动动车车、、摩摩托托车车、、游游艇艇，，售售价价超超过过原原值值的的，，按按4%的的征征收收率率减减半半征征收收增增值值税税，，售售价价未未超超过过原原值值的的，，免免征征增增值值税税9、、价价外外费费用用的的计计算算价外外费费用用包包括括向向对对方方收收取取的的手手续续费费、、基基金金、、集集资资费费、、代代收收款款项项、、代代垫垫款款项项及及其其他他各各种种性性质质的的价价外外收收费费例、、某某房房地地产产公公司司2004年年取取得得销销售售收收入入2000万万元元，，代代有有关关部部门门收收取取燃燃气气费费、、管管道道费费、、有有线线电电视视初初装装费费100万万元元，，预预收收房房款款收收入入300万万元元应交交营营业业税税=（（2000+100+300））X5%=120万万元元国税税发发[2004]69号号《《关关于于住住房房专专项项维维修修基基金金免免征征营营业业税税问问题题的的通通知知》》：：开开发发企企业业代代收收的的住住房房专专项项维维修修基基金金免免征征营营业业税税《关关于于物物业业管管理理企企业业代代收收费费用用是是否否计计征征营营业业税税的的问问题题的的通通知知》》（（国国税税发发[1998]217号号））规规定定，，物物业业管管理理企企业业代代有有关关部部门门收收取取的的水水费费电电费费、、燃燃气气费费、、维维修修基基金金、、房房租租的的行行为为，，属属于于营营业业税税““服服务务业业””税税目目中中的的““代代理理””业业务务，，因因此此，，不不计计征征营营业业税税。。（二）营业收收入确认时间间的筹划1、营业税计计税营业额的的税前减除：：单位和个人销销售不动产或或转让土地使使用权计税营营业额的计算算：包括购置置的资产、抵抵债资产财税[2003]16号号规定：单位位和个人销售售或转让其购购置的不动产产或受让的土土地使权，以以全部收入减减去不动产或或土地使用权权的购置或受受让原价后的的余额为营业业额单位和个人销销售或转让抵抵债所得的不不动产、土地地使用权的，，以全部收入入减去抵债时时该项不动产产或土地使用用权作价后的的余额为营业业额计税营业额额=全部收收入—购置置（受让））原价或抵债作价价①保险业：：计税营业业额=全部部保费收入入－分保保保费②金融企业业买卖金融融商品：计计税营业额额=卖出价价－买入价价③金融企业业受托收款款：计税营营业额=全全部收入－－支付委托托方价款④金融企业业融资租赁赁：计税营营业额=全全部价款－－租赁物成成本⑤劳务公司司营业额：：营业额=从用工工单位收取取的全部价价款—转转付工工资及福利利费—代代办社会会保险——代办住住房公积金金—代代办报销业业务费⑥建筑安装装、通讯线线路工程、、输送管道道工程计税税营业额：：计税营业额额=工程价价款－设备备价款财税[2003]16号规定定：“通信信线路工程程和输送管管道工程所所使用的电电缆、光缆缆和构成工工程主体的的防腐管段段、管件（（弯头、三三通、绝缘缘接头）、、清管器、、收发球筒筒、机泵、、加热炉、、金属容器器等物品均均属于设备备，其价值值不包括在在工程的计计税营业额额中。其他他建筑安装装工程的计计税营业额额，也不包包括设备价价款，具体体设备名单单可由省级级地方税务务机关根据据各自实际际情况列举举。”⑦邮政电信信计税营业业额=全部部收入－支支付给合作作方价款⑧运输企业业计税营业业额=全部部收入－支支付给其他他运输企业业的运费⑨旅游企业业计税营业业额=全部部旅游收入入－代游客客支付的房房费、餐费费、交通费费、门票费费、支付给给其他旅游游企业的旅旅游费⑩广告代理理业计税营营业额=全全部收入－－支付的广广告发布费费⑾物业企业业计税营业业额=全部部收入－代代业主（承承租者）支支付的水费、电费费、燃气费费、房屋租租金关于营业额额减除项目目的凭证①营业额额减除项目目支付款项项发生在境境内的，该该减除项目目支付款项项凭证必须须是发票或或合法有效效凭证②营业额减减除项目支支付款项支支付给境外外的，该减减除项目支支付款项凭凭证必须是是外汇付款款凭证、外外方公司的的签收单据据或出据的的公证证明明讨论：计税税营业额的的税前扣除除是否会引引起房地产产行业销售售形式的变变化2、一次性性全额收款款方式销售售开发产品品，“应于实际收收取价款或或取得了索索取价款的的凭据（权权利）时，，确认收入入的实现””。3、分期收收款销售收收入的确认认：“应按按销售合同同或协议约约定付款日日期确认收收入的实现现。”例、某房地地产开发公公司采用分分期收款方方式销售一一栋写字楼楼,售价1000万万元，开发发成本840万元，，合同约定定，售楼款款分四次收收回，写字字楼已交付付买方，第第一期楼款款250万万已存入银银行。会计核算操操作程序：：“一交四四分期”（1）将写写字楼交付付买方借：分期收收款开发产产品840万贷：开发产产品840万（2）收到到第一期楼楼款借：银行存存款250万万贷：主营业业务收入250万万（3）开具具发票计算算营业税借：主营业业务税金及及附加12.5万万贷：应交税税金—应交交营业税12.5万（4）结转转成本销售成本率率=840/1000=84%本期成本=250X84%=210万借：主营业业务成本210万贷：分期收收款开发产产品210万4、银行按按揭方式销销售开发产产品5、委托代代销销售方方式的纳税税筹划（1）收取取手续费方方式：税法规定：：“采取支支付手续费费方式销售售开发产品品的，应按按实际销售售额于收到到代销单位位代销清单单时确认收收入的实现现”。增设三个会会计科目：：委托代销销开发产品品受托代销开开发产品代销开发产产品款委托方受托方购房人房产房产发票收费例：甲房地地产公司将将一栋已建建好的住宅宅楼委托乙乙公司代销销，面积5000平平方米，单单位售价每每平米3000元，，成本价每每平方米2500元元，截止2月已售房房1500平方米，，乙公司已已将代销清清单送甲公公司，手续续费按2%支付甲公司会计计处理：A、将楼交交予受托方方借：委托代代销开发产产品12500000贷：开发产产品12500000B、收到受受托方代销销清单，对对购房人开开具发票借、应收帐帐款—乙公公司4500000贷：主营业业务收入4500000借：主营业业务税金及及附加225000贷：应交税税金—应交交营业税225000C、计提手手续费借：营业费费用90000贷：应收帐帐款—乙公公司90000D、结转成成本借：主营业业务成本3750000（（2500X1500）贷：委托代代销开发产产品3750000乙公司会计计处理：A、受托代代销住宅楼楼借：受托代代销开发产产品15000000贷、代销开开发产品款款15000000B、本月售售楼1500平方米米借：银行存存款4500000贷：应付帐帐款—甲甲公司4500000C、转销代代销开发产产品款借：代销开开发产品款款4500000贷、受托代代销开发产产品4500000D、计提手手续费，对对甲开具发发票借：应付帐帐款—甲公公司90000贷：主营业业务收入90000E、计提税税金，按5%计算营营业税借：主营业业务税金及及附加4500贷：应交税税金—应交交营业税4500（2）视同同买断方式式：是由委托方方和受托方方签订协议议，委托方方按协议价价收取代销销开发产品品的价款，，实际售价价由受托方方自定，实实际售价与与协议价之之间的差额额归受托方方所有讨论题:为什么房地地产企业可可以采用视视同买断方方式销售开开发产品?例、接上例例，假设甲甲与乙的协协议价仍是是每平方米米3000元，乙公公司对外售售价每平方方米3200元，乙乙公司收入入为销售差差价，其他他条件不变变甲公司会计计处理A、按协议议价将住宅宅楼委托乙乙公司代销销借：委托代代销开发产产品12500000贷：开发产产品12500000B、收到代代销清单，，对乙开具具发票借：应收帐帐款4500000贷：主营业业务收入4500000借：主营业业务税金及及附加225000贷：应交税税金—应交交营业税225000C、结转成成本借：主营业业务成本3750000贷：委托代代销开发产产品3750000乙公司会计计处理A、受托代代销住宅楼楼借：受托代代销开发产产品15000000贷：代销开开发产品款款15000000B、售楼1500平平方米（直直接对购房房人开发票票）借：银行存存款4800000贷：主营业业务收入4800000借：主营业业务税金及及附加15000（480-450）X5%贷：应交税税金—应交交营业税15000C、收到甲甲发票，结结转成本：：借：代销开开发产品款款4500000贷：应付帐帐款—甲甲4500000借：主营业业务成本4500000贷：受托代代销开发产产品4500000乙公司毛利利：300000——15000=285000（3）采取取基价（保保底价）并并实行超过过基价双方方分成方式式委托销售开发发产品的受托方对购购房人开具具发票、委委托方对受受托方开具具发票受托方发票票：发票票金额=基基价＋超基基价全额计税营业额额=发票金金额—委托托方发票金金额委托方发票票金额=计计税营业额额=基价＋超超基价分成成（4）采取取包销方式式委托销售售开发产品品的纳税筹划要要点：注意意营业税计计税营业额额的税前减减除，避免免误缴税（5）委托托销售结算算期应按月月或按季，，在合同中中明确代销清单主主要内容：：开发产品品的名称、、地理位置置、编号、、数量、单单价、金额额、手续费费等讨论题：财税[2003]16号文件件对营业税税计税营业业额税前减减除的规定定，引起房房地产企业业销售方式式的变化，，增加了视视同买断方方式、包销销方式、基基价加超基基价分成方方式等，这这种销售方方式的变化化是否会引引起公司治治理结构的的改革？6、配比原原则在营业业收入中的的应用：财税[2003]16号文的的规定：““已交纳过过营业税的的预收性质质的价款逐逐期转为营营业收入时时，允许从从营业额中中扣减”会计制度度规定：：包括在在商品售售价内的的服务费费，应在在商品销销售实现现时按售售价扣除除该项服服务费后后的余额额为商品品销售收收入，服服务费递递延至提提供服务务的期间间内确认认为收入入。规定定了“递递延收益益”过过渡性科科目例：甲房房地产公公司向乙乙公司出出租一套套待售商商品房，，租赁期期限为五五年，一一次性收收租金100000元元，合同同规定甲甲公司还还要提供供简单装装修，已已知装修修费20000元，该该商品房房每年提提取折旧旧费6000元元成本收入入率=100000/（20000+6000X5）=200%房屋装修修收入=20000X200%=40000元每年租金金费收入入=6000X200%=12000元（1）收收款时会会计分录录：借：银行行存款100000贷：主营营业务收收入40000递延收益益60000借：主营营业务税税金及附附加5000贷：应交交税金——应交营营业税5000（2）结结转成本本：借：主营营业务成成本20000贷：开发发成本20000（3）每每年计提提折旧时时：借：递延延收益12000贷：主营营业务收收入12000借：主营营业务成成本6000贷：出租租开发产产品—出出租产品品摊销60007、先出出租再出出售开发发产品的的纳税筹筹划（1）国国税发[2003]45号文文规定：：企业对对租赁资资产进行行税务处处理时，，应按《《企业会会计制度度》正确确区分融融资租赁赁和经营营租赁国税发[2003]83号文文规定：：“将待待售开发发产品转转作经营营性资产产，先以以经营性性租赁方方式租出出或以融融资租赁赁方式租租出以后后再出售售的，租租赁期间间取得的的价款应应按租金金确认收收入的实实现，出出售时再再按销售售资产确确认收入入的实现现”“将待销销开发产产品以临临时租赁赁方式租租出的，，租赁期期间取得得的价款款应按租租金确认认收入的的实现，，出售时时再按销销售开发发产品确确认收入入的实现现。”国税发[2003]83号文文又规定定“将开开发产品品转作经经营性资资产”视视同销售售行为确确认收入入按税法规规定:开发产品品出租可可划分为为融资租租赁、经经营租赁赁和临时时性租赁赁,作为为融资租租赁、经经营租赁赁的开发发产品应应转做经经营性资资产，视视同销售售；临时时租赁不不转经营营性资产产经营租赁赁租赁融融资资租赁临时租赁赁不不转经营营性资产产，不交交税。（1）经经营性租租赁的会会计核算算：“出租开开发产品品”设二二级科目目：出租租产品、、出租产产品摊销销。①将开发发产品出出租时借：出租租开发产产品—出出租产品品（原原价）贷：开发发产品视同销售售，计税税。②出租开开发产品品收取租租金,计计提折旧旧；借：银行行存款贷：主营营业务收收入借：主营营业务成成本贷：出租租开发产产品—出出租产品品摊销（（累计计折旧））③出售出出租开发发产品,结转成成本：借：银行行存款贷：主营营业务收收入借：主营营业务成成本出租开发发产品——出租产产品摊销销贷：出租租开发产产品—出出租产品品（2）融融资租赁赁承租人人的帐务务处理：：融资租赁赁租入固固定资产产的入帐帐价值：：租赁开开始日固固定资产产的原帐帐面价值值与最低低租赁付付款额的的现值两两者较低低者作为为入帐价价值最低租赁赁付款额额：在租租赁期内内，承租租人应支支付或可可能被要要求支付付的各种种款项（（不包括括或有租租金和履履约成本本），加加上由承承租人或或与其有有关的第第三方担担保的资资产余额额（3）出出租人营营业收入入的确认认，出租租货物的的实际成成本，会会计科目目为“融融资租赁赁资产””包括购购建租赁赁资产的的购入价价、关税税、增值值税、运运杂费，，保险费费、安装装费和借借款利息息上述有关关概念的的关系如如下：租金总额额+支付付廉价购购买选择择权的金金额或担保的的租赁资资产余额额↓最低租赁赁付款额额↓最低租赁赁付款额额--最最低租租赁付款款额现值值=承承租人的的未确认认融资费费用≈出租资资产的帐帐面价值值A=10万元；；I=5%；；t=5年年；F1=0.1万元；；F2=5万万元。年金现值值公式：：[P/A，，i，t]=4.329477一次支付付现值公公式：[P/F，i，t]=O.783526最低付款款额=100000X5+1000=501000元元；最低付款款额现值值=100000X4.32947+1000X0.783526=433731元未确认融融资费用用=501000—433731=67269元（1）租租赁开始始日借：固定定资产——融资租租入固定定资产433731未确认融融资费用用67269贷：长期期应付款款—应付付融资租租赁款501000（2）支支付租赁赁费时借：长期期应付款款—应付付融资租租赁款100000贷：银行行存款100000（3）分分摊未确确认融资资费用借：财务务费用——利息支支出13454贷：未确确认融资资费用13454最低租赁赁收款额额=最低低租赁付付款额最低租赁赁收款额额+未担担保余额额租赁投资资总额——租赁投投资总额额的现值值=未实实现融资资收益租赁开始始日租赁赁资产的的原帐面面价值融资收入入就是融融资租赁赁的营业业收入，，按此计计算缴纳纳营业税税国税函[2000]514号号《关于于融资租租赁业务务征收流流转税问问题的通通知》，，对未经经中国人人民银行行批准的的“其他他单位从从事融资资租赁业业务，租租赁的货货物的所所有权转转让给承承租方，，征收增增值税，，不征收收营业税税；租赁赁的货物物的所有有权未转转让给承承租方，，征收营营业税，