房地产策划案例蓝彩明珠

“蓝彩明珠”

整合营销传播策略阿佩克思房地产营销服务中心IMC关于APEX：我们的历史

1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。关于APEX：我们的荣誉1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；1999年,名列全国广告100强第33位；2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于APEX：我们的客户成都领秀别墅长富花园绵阳富乐城市花园清江花园重庆时代天骄华西大厦翠海庭融信商店街一城百年广场台庆得意世界武城碧云天汇联香榭里汇联康河骊景重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆天骄俊园广厦经典朝天门基良广场留金岁月APEX地产投资专业理念在恰当的时间和地点以恰当的方式将恰当的产品销售给恰当的顾客理念阐释恰当的时间与地点恰当的方式恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识市场背景分析“新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存”WTO、西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新的契机；外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将使成都地产市场日趋残酷；国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市2001年第一季度GDP增长11.9％，高于全国的平均增幅；新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准；一、大环境分析开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟；地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷；城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念；城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火暴；产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显；价格仍然是购房者关注的焦点；二、区域环境分析“三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境”1、商业的发展效益因素向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知；座享“棕南经济圈”的科华北路，其市场价值可想而知；随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等）的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域；临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售商业中心；大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率底，同时向二环路外发展的形势良好；写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社区主要通道的沿线上；2、道路的经济效益因素三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动城区边缘地产发展更兴旺；南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机；科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要的经济链接作用；科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义；随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需10分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；3、区区域的的文化化效益益因素素川大学学府、、科技技大学学使科科华北北路具具备了了独特特的学学院派派气息息；科华北北路及及棕南南社区区又是是成都都美食食文化化（火火锅、、川菜菜、粤粤菜等等）的的重要要聚集集地；；科华北北路能能够充充分享享受来来至棕棕南社社区的的高尚尚配套套，以以及富富足的的社区区人文文情节节；结论项目地地块体体现出出了较较高的的商业业、投投资价价值；；项目地地处传传统的的高尚尚居住住区，，周边边生活活配套套齐全全，居居家氛氛围浓浓郁；；三、人人文情情节分分析“向往往高尚尚生活活社区区”生活水水平的的提高高，使使人们们对家家居环环境更更加关关注，，希望望享受受的更更好，，对生生活的的要求求也更更高；；传统高高尚社社区在在配套套上具具有先先天的的优势势，一一是配配套全全，二二是配配套精精良；；期待与与品位位、高高贵人人士同同邻的的族群群身份份的心心理影影响；；期待高高尚学学府文文化熏熏陶，，期待待自己己始终终站在在潮流流的前前沿；；综南的的人文文地域域情节节经历历的影影响；；“小投投入获获大利利成为为百姓姓投资资准则则”亚洲金金融危危机的的转暖暖，给给投资资市场场带来来新的的契机机；银行利利率的的调整整，使使个人人储蓄蓄增值值空间间不大大；逐步规规范的的市场场，使使投资资缺少少了相相应的的机会会空间间；机关企企事业业单位位人员员工资资的大大幅度度攀升升；房房改政政策的的逐步步落实实；社社会福福利机机制的的调整整；老老百姓姓个人人家庭庭收入入增加加，为为小规规模的的投资资行为为奠定定了市市场基基础；；股市的的成熟熟带动动股民民投资资意识识向更更多行行业扩扩散；；地产投投资的的稳定定性，，被广广大的的老百百姓们们认同同……四、小小户型型市场场分析析“小户户型市市场潜潜力无无限””白领公公寓（（玉林林）、、SOHO、、超洋花花园等等小户户型楼楼盘的的成功功，证证明小小户型型市场场仍然然有很很大的的潜力力；小户型型的买买家是是多种种组合合购买买的消消费群群；出租的的良好好空间间激发发买家家投资资热情情；小户型型总价价（20万万以下下）不不高，，按揭揭负担担轻，，大部部分白白领阶阶层都都能承承受，，同时时它能能满足足一部部分外外地人人士的的基本本生活活所需需；小户型型的个个性色色彩能能够激激发买买家市市场的的购买买热情情，特特别是是青年年单身身新贵贵；HomeOffice或个人人工作作室的的商业业时代代精神神在小小户型型上得得到精精彩表表现；；近期一一些小小户型型楼盘盘推出出了酒酒店式式公寓寓概念念，证证明全全新“体贴”服务必必将流流行市市场；；（以以蓝色色港湾湾为例例）；；全装修修小户户型成成为趋趋势，，这样样既为为业主主解决决了装装修的的麻烦烦，特特别是是投资资型业业主；；又通通过装装修手手段让让买家家体会会到物物有所所值；；“小户户型欠欠缺良良好的的居家家氛围围”户型面面积过过小，，空间间功能能划分分不明明确，，属于于业主主购房房过渡渡时期期；欠缺良良好的的绿化化环境境，容容积率率高，，门户户邻紧紧密，，生活活空间间狭窄窄，人人性化化不够够；居住层层次不不一（（购买买居住住者、、租赁赁居住住者）），物物业管管理难难度大大，难难以形形成成成熟的的社区区文化化；多数数小小户户型型受受层层高高限限制制，，空空间间自自由由创创作作度度不不够够………竞品品分分析析详细细内内容容参参见见附附件件1………结论论分分析析“蓝蓝彩彩明明珠珠将将填填补补科科华华北北路路小小户户型型社社区区生生活活的的市市场场空空白白””在科科华华北北路路区区域域内内小小户户型型电电梯梯公公寓寓市市场场发发展展偏偏于于冷冷淡淡，，这这是是契契机机；；已开开盘盘或或正正在在销销售售的的楼楼盘盘体体量量都都不不算算太太大大，，易易于于在在这这一一市市场场中中塑塑造造本本项项目目的的小小户户型型个个性性形形象象；；棕南南俊俊园园以以办办公公概概念念推推出出后后，，销销售售已已达达60%，，这这证证明明投投资资概概念念在在本本区区域域市市场场有有可可操操作作空空间间；；价格格敏敏感感重重，，在在调调查查中中我我们们不不难难发发现现新新楼楼盘盘的的价价格格普普遍遍低低于于老老楼楼盘盘，，因因此此我我们们认认为为在在这这一一区区域域内内，，买买家家价价格格承承受受能能力力大大致致在在2600元元—3000元元左左右右，，但但小小户户型型总总价价偏偏底底，，不不属属于于上上述述价价格格敏敏感感范范畴畴；；各个个楼楼盘盘的的大大户户型型的的销销售售势势头头不不旺旺；；棕南经典的的小户型存存量，对蓝蓝彩明珠构构不成威胁胁（它可以以被看作是是本项目的的实验品））；蓝彩明珠将将填补“科华北路路乃至棕南南社区的小小户型出租租市场空白白”蓝彩明珠还还将填补“科华北路路投资型小小户型住宅宅市场空白白”区域内楼盘盘大都对环环境精心设设计，这应应该是一种种居家趋势势，而蓝彩彩明珠如果果稍微加强强对环境的的关注，将将更是锦上上添花，注注重“绿色小户户型”的概念诠释释配套上的完完善，网络络的建设……，使其成为为实用性强强、科技感感强的“智能小户户型”完善的物业业管理使其其真正展现现出“人性小户户型”品质；项目真正展展现出“小户型社社区文化””的概念……项目SWOT分析一、优势点点/Strength优越的地理理位置地处棕南经经济圈、科科技经济圈圈、二环路路经济圈和和学府经济济圈内，是是先天的绝绝佳商业区区域；川大、科大大的学府文文化韵味厚厚重；临接棕南社社区，好又又多，社区区大配套完完善，人气气旺盛；交通便利，，科华北路路、一环路路、二环路路构成便捷捷的交通网网络借“棕南富人区区”之优势，娱娱乐、文化化等休闲设设施配套齐齐全；建筑主体退层式的立立体绿化建建筑，充分分解决楼间间距紧密的的缺陷，使使室内的采采光更明亮亮更舒适，，又增强视视觉的观赏赏性，又使使项目具备备了逃离都都市牢笼的的本色；项目的整体体建筑风格格现代，色色彩鲜艳，，易于树立立良好的项项目形象；；拥有小户型型公寓中不不多见的庭庭院内环境境；小户型社区区建筑群在在科华北路路尚属首座座；建筑底层架架空面积达达到639平方米，，这样一来来增加了人人们公共交交流的空间间面积；解决了三股股人流，一一是车流；；二是住宅宅步行人流流；三是商商业采购人人流及服务务人、货流流，使社区区生活状态态层次明显显；绿化率达到到30.8%；地上停车库库拥有46个车位；；地下停车车场拥有105个车车位，车位位充足；建筑采用全全框架结构构，户型可可变空间较较大；绝大多数户户型座南朝朝北，阳光光充足……配套及功能能空间拥有业主会会所，会所所面积193平方米米左右；沿街商业建建筑为3130平方方米左右；；（备注：部部分配套优优势尚需提提供相关资资料）户型的设计计H、J、I型户型功能能结构较为为合理，紧紧凑；D型户型功能能划分较为为合理；Ee型户型功能能划分较为为合理，且且多了一个个玄关来遮遮挡外部视视线……二、劣势点点/Weakness户型面积区区间跨度大大，使目标标消费群的的划分和销销售有较大大困难；“内廊”式结构，私私密性差，，干扰大，，且公摊面面积较大；；部分复式户户型结构不不合理，上上层无卫生生间，生活活不方便；；几乎所有的的卫生间都都是暗卫；；部分户型无无景观，没没有生活阳阳台，销售售难度较大大；开发商的品品牌知名度度较底，影影响到项目目形象，令令买家产生生疑虑；一梯多户，，电梯供应应紧张；三、机会点点/Opportunity交通流畅，，是南门除除人南延线线以外的第第二条经济济干线，人人南延线的的开通造就就更多的商商业契机；；科华北路附附近同规模模、同类型型、同档次次的楼盘较较少，具有有竞争优势势；适合流动性性大的商务务人士的居居住空间少少。这部分分人主要以以酒店长租租形式解决决住宿问题题。周边中高档档写字楼星星罗密布，，著名的“电子一条街街”人气旺盛，，为项目提提供了广阔阔的商业机机会空间；；区域内商业业办公场所所和人口的的增加，为为本项目的的投资价值值带来新的的市场；项目体量适适中，容易易消化；单纯的个人人工作室或或智力密集集性小型公公司的高档档写字间仍仍有较大市市场。（如如HomeOffice、美华Hotel等项目）时尚的外观观，符合区区域内购买买者的品位位、心理需需求；科华北路上上如此规模模的小户型型电梯公寓寓社区尚属属首座；高科技配套套和优质物物业服务符符合本区域域的业主生生活形态；；个性化会所所，提供了了商务、休休闲、运动动等活动空空间；四、威胁点点/Threat区域内外同同质性楼盘盘仍具威胁胁性；棕南社区以以前所具备备的高档形形象可能会会影响到目目前项目的的市场购买买群；产品的自自身缺陷陷影响购购买者的的抉择；；偏高的销销售单价价会使购购买者产产生一定定的心理理障碍；；户型规划划及面积积跨度，，面临几几个购买买层面，，增加推推广成本本与难度度；开发商品品牌认知知现状与与物业档档次需要要形成连连结；目标消费费群分析析一、消费费形态的的划分产品使用用者：业业主（自自购自用用）、租租赁者（（从业主主手中租租用）；；产品投资资者：购购买用于于出租回回收资金金或等待待楼价大大涨时抛抛售；二、产品品使用者者的形态态描述身份界定定：外企公司司（独资资、合资资）的中中级职员员；国内内大型企企业成都都分公司司、驻蓉蓉办事处处的工作作人员；；内地私私营企业业的中、、高级职职员；政政府部门门的公务务员；智智力密集集型、高高科技新新生企业业的工作作人员；；富有家家庭的子子女；社社会专业业人士；；在校学学生、老老师等族群特征征：年龄为25—35岁之之间，大大学以上上教育程程度，月月薪3000元元左右，，具有一一定的购购买能力力，整体体素质较较高，是是社会的的新生力力量，家家庭生命命周期为为单身或或满巢一一期，其其中部分分族群家家在外地地，父母母、配偶偶及其子子女不在在本地，，他们共共同的愿愿望是拥拥有个人人的私密密的栖息息空间……生活形态态：他们工作作繁忙、、节奏快快，讲究究效率，，喜欢泡泡吧，喜喜欢南门门的居住住文化，，不排除除HomeOffice的工作方方式……时刻期待待成功，，期待闯闯出一翻翻自己的的天地，，同时喜喜欢生活活得有品品味和格格调，喜喜欢什么么事都简简单化……居住现状状：目前其居居住状态态以在父父母家中中居住，，长租房房或借居居三中形形式，租租房买家家大都住住在城南南某些大大型社区区里（玉玉林、棕棕南等）），一般般由公司司、企事事业单位位出资租租房或自自租；而而借居则则以亲戚戚家或单单位宿舍舍为主；；家居买买家则在在家住，，并拥有有自己的的独立卧卧房，但但希望拥拥有更大大的个人人隐私空空间……生活需求求：距离公司司、学校校近，居居住空间间不要太太大，但但功能要要齐全，，且越先先进越好好；室内内装饰要要有品味味、格调调；用餐餐很少自自已动手手，基本本是外面面解决，，不太讲讲究用餐餐环境……媒体接触触：主要阅读读当地主主流报（（成都商商报、华华西报）），及全全国性经经济类报报纸（如如工商时时报、中中国经营营报）等等；看电电视时间间不固定定，较为为关注新新闻时事事类节目目（央视视台《新新闻联播播》、《《经济半半小时》》等），，对科技技探秘节节目也较较有兴趣趣，如《《世界地地理杂志志》、《《探索》》等；经经常使用用网络，，有较多多时间接接触到网网络广告告……三、产品品投资者者的形态态描述手中掌握握有一定定资金储储蓄的各各行业人人士和股股民；他们希望望通过购购置物业业来实现现增值，，同时借借出租的的形式，，让租户户来代替替自己交交纳按揭揭款，力力图达到到双赢目目的；企事业单单位用于于员工住住宿的物物业；看准项目目的升值值潜力，，意图在在购买后后转手以以高价买买出的抄抄家；期待借用用地产新新物业营营运管理理模式来来谋利的的买家………项目定位位一、项目目市场定定位市场定位位的依据据蓝彩明珠珠是彰显显个性、、功能齐齐全的智智慧型小小房社区区；蓝彩明珠珠是具备备潜在商商业投资资价值的的小户型型电梯公公寓；蓝彩明珠珠是科华华北路上上的标志志型建筑筑群落；；蓝彩明珠珠是采用用酒店管管理服务务的新生生代小户户型电梯梯公寓；；项目定位位的准则则以项目丰丰富的内内涵和形形象气质质，增加加销售利利润空间间；提出明确确的区域域价值概概念；在传播中中内蕴投投资的潜潜在概念念意识；；项目定位位的组合合框架———生活+项项目+区区域=投投资项目功能能定位棕南经济济圈内的的“多功能能、智慧慧型、酒酒店式电电梯社区区”阐释：棕南的价价值在项项目定位位中是最最为关键键的一部部分，正正是因为为棕南的的独特地地位，项项目不仅仅具备了了良好的的生活环环境，同同时还具具备了有有效的升升值潜力力；酒店式的的物业管管理，可可以增加加项目的的附加价价值，还还能帮助助少部分分业主提提高小户户型的出出租收益益，当然然同时还还能有效效的帮助助项目塑塑造良好好的品牌牌形象，，并完全全符合目目标业主主的生活活习惯;智慧概念念即可代代指物业业的投资资性，又又表达出出白领新新时代的的创业精精神和项项目的科科技、文文化、商商业涵义义；多功能的的概念阐阐述了作作为完美美的小户户型公寓寓,不仅仅要具备备相应的的基础硬硬件配套套，还要要具备商商务、阅阅览、运运动、俱俱乐部、、环境绿绿化等其其它满足足业主所所需，增增加附加加价值的的配套设设施，同同时还应应具备良良好的投投资、租租售功能能；同时“社社区”的的概念传传达将使使本项目目与其它它同类型型项目建建立差异异化的区区别，形形成自身身鲜明的的个性形形象;市场竞争争定位我们要塑塑造———棕南经济济圈内的的小户型型电梯社社区优势势品牌价格定位位平均每平平米售价价为3500元元/平米米；在传播、、流通过过程中，，完成由由具象的的产品功功能到品品牌附加加值的转转变和升升值；目标族群群定位外企、公公司的职职员；成都本地地公司、、企业、、办事处处的中级级以上职职员；外地来蓉蓉的打工工白领族族；政府部门门的公务务员；自由职业业者、专专业人士士和富有有家庭的的子女；；学校学生生和老师师；抱投资心心态的投投资者；；二、酒店店电梯社社区模式式投资理财财功能；；酒店服务务功能；；商务经营营功能；；俱乐部经经营机构构；投资理财财机构可与相关关行业（（金融、、证券、、会计师师事务所所、房屋屋租赁机机构）进进行联办办，代理理业主的的物业出出租、出出售、物物业抵押押贷款等等业务，，并进行行合理的的财务管管理，帮帮助业主主对物业业进行管管理和创创收；成立相关关公司经经营机构构《蓝彩明明珠1xN投资顾问问中心》》，实现标标准的市市场经营营，并独独立核算算；又可可形成相相应的利利益联盟盟，对利利润进行行合理分分配；在蓝彩明明珠建立立一个100平平方米左左右的现现代化办办公空间间，借此此增强业业主、投投资者的的购买信信心；酒店服务机构构建立品牌化的的酒店式服务务体系，帮助助业主尽量解解决生活所需需，形成良好好的物业服务务口碑；结合投资、商商务服务推出出《蓝彩明珠商商务酒店》，同时开展酒店店客房服务，，代理出租、、投资型业主主的物业管理理，增加物业业本身的获利利空间；可对户型进行行统一的、标标准化的装修修，也可借户户型的大小，，装修出多种种规格的酒店店标准间和套套房，使部分分业主的出租租收益能得到到有效增长；；安装中央空调调、高速电梯梯、容积式供供水系统等酒酒店智能化配配套，架构项项目硬件配套套上的优势；；商务经营机构构借沿街部分的的商业裙楼，，开辟一个现现代化的、环环境优美的商商务服务空间间—《蓝彩明珠@秘书中心》》，这样即可树树立企业品牌牌形象，同时时又符合目标标买家的身份份特征，又可可增加物业管管理的利润空空间；建立网络化的的商务配套（（传真、打印印、巨域网络络等），开展展办公、通讯讯、银行、学学习、购物、、咨询、交通通、维修、商商业谈判等网网络化秘书服服务；建立一个100~150平米的办公公空间，并在在内部实现合合理的功能分分区（商业洽谈区区、网络服务务区、商务管管理区、客户户等候区、个个人办公区等等）为周边地区的的智力密集型型、高科技新新生企业和个个人提供一流流的商务服务务；俱乐部经营机机构建立一个相对对高档次享受受，中底档消消费的休闲茶茶坊、咖啡屋屋俱乐部；其中包含运动动、娱乐、文文化、教育、、棋牌等基础础设施；但主主要强调其健健康功能；建议结合退层层式的楼顶，，辅以良好的的绿化环境，，彰显出绿色色健康型俱乐乐部与众不同同的超人气质质；三、市场运作作的可操作性性“投资型、酒酒店式商务定定位，向物业业管理提出挑挑战”建议可与国内内外知名物业业、酒店管理理机构（银都都物业管理、、凯莱物业管管理、希尔顿顿等）进行联联办和授权经经营，借此迅迅速提高项目目的市场知名名度和买家的的信任度，为为项目品牌的的塑造奠定基基础；项目必须对出出租屋与酒店店客房进行合合理的分区，，以免混淆物物业服务区间间，导致不必必要的经营麻麻烦；同时建建议在销售过过程中可采用用分段销售的的模式来解决决以上问题；；俱乐部、商务务服务中心的的基础设施配配套花费较大大，但它是保保持项目独特特概念形象内内涵的载体，，因此应当建建立，同时也也可借助营业业房的招商推推出，与相关关机构、个人人联手经营，，来回避资金金上的过度投投入；营销策略一、营销策略略概述“形象树旗帜帜价格走走高峰”采用低价入市市的营销，形形成热情的售售卖氛围；以相对灵活的的付款、按揭揭方式争取买买家尽快下单单；凭借丰富的项项目市场定位位策略，逐步步抬升价位；；以全精装户型型面市，增加加销售价格的的升温空间；；测算投资回报报，彰显项目目高价值，高高回报的经济济效应；“塑造优势品品牌，增加销销售利润”以项目实体、、配套系统、、样板系统和和现场环境，，结合媒介推推广，形成一一个鲜明的项项目品牌形象象气场，建立立起忠实的买买家集群；分期推出我们们的酒店、网网络、商务、、健康、绿色色等项目分项项优势点，丰丰富项目品牌牌内涵，逐步步促使价格达达到理想值；；逐步完善投资资、酒店、商商务管理服务务，使项目内内涵逐步完善善；作好大户型和和尾盘销售做做好市场铺垫垫；SP、PR系列公关活动动和业主联谊谊活动，丰富富项目的市场场形象含量和和社会效益，，产生口碑效效应；二、销售目标标最佳销售目标标均价3500元/平方米米，3万平方方米100%完成，总销销售额为10500万元元；广告费用210万元，占占比例为2%，70元/平方米；销售周期设定定为6—8个个月；正常销售目标标均价3200元/平方米米，3万平方方米100%完成，总销销售额为9600万元；；广告费用164万元，占占比例为1.7%，55元/平方米米；销售周期设定定为4—6个个月；保守销售目标标均价2800元/平方米米，3万平方方米100%完成，总销销售额为8400万元；；广告费用120万元，占占比例为1.4%，40元/平方米米；销售周期设定定为3个月；；三、入市策略略入市方式12月18日日正式开盘、、销售；借助“圣诞节节”和“新年年”的节气，，可推出一系系列主题活动动，如“蓝彩给你温温馨的N2之家”—项目主力力户型家庭展展（可装修2—3间样板板房，展示蓝蓝彩明珠的个个性空间）；；组织准业主主到旅游区看看雪景—“快快乐的圣诞夜夜”等活动，，为项目正式式入市造势；；“666元开开个酒店，666元拥有有私人空间””收取666元元的订购金，，来吸引人气气，借以甄别别目标买家，，吸纳部分购购买群；次此活动只以以参观和签定定意向协议书书为主，并承承诺开盘后的的销售优惠政政策；最佳入市时机机工程进入地下下一层；园区环境部分分显示出来；；届时售楼部前前绿化景观完完成；围墙与现场布布置完毕；样板房完毕；；施工现场热火火朝天；四、营销策略略步骤造势炒作阶段段（预热期））以棕南社区效效应吸引第一一批物业使用用者与机会投投资者的关注注，回收一部部分资金；借系列公关活活动，吸纳部部分买家入市市；完成本物业在在成都房地产产市场的基本本宣传定位，，确立本物业业在本区域中中的独特地位位；使消费者对物物业的地段、、配套、软硬硬件的设置、、档次以及升升值潜力有初初步了解；从11月18日开始，接接受内部认购购登记，发放放购房号，同同时在媒介上上进行炒作；；开盘期（强销销期）推出全精装房房屋，对较高高价位形成支支撑；同时主推20—60平方方米的主力户户型；展开销售上的的系列优惠活活动和政策，，刺激买家下下单；各种种销销售售手手续续必必须须齐齐备备，，相相关关营营销销资资料料全全面面推推广广入入市市，，媒媒介介广广告告强强势势启启动动，，力力图图造造就就活活跃跃的的现现场场看看楼楼气气氛氛；；以投投资资价价值值和和投投资资分分析析报报告告作作为为市市场场切切入入点点，，以以首首付付款款分分期期付付的的方方式式降降低低买买家家入入市市门门槛槛、、同同时时降降低低潜潜在在的的投投资资风风险险；；工程程状状况况（（待待客客户户提提供供））；；从12月月18日日开开盘盘至至2002年年3月月中中旬旬，，正正式式销销售售，，力力争争完完成成40%的的销销售售额额；；开盘盘促促销销策策略略系系列列一一“购购房房返返款款计计划划启启动动””投资资100%智智慧慧创创造造N2基业业推出出酒酒店店投投资资管管理理模模式式（（即即在在购购房房者者付付清清首首付付款款后后，，由由酒酒店店管管理理公公司司进进行行统统一一包包装装、、经经营营，，收收益益除除支支付付该该房房屋屋的的按按揭揭外外，，多多出出部部分分将将作作为为该该物物业业投投资资者者的的投投资资收收益益，，定定期期进进行行返返还还）），，该该项项操操作作的的最最终终效效果果经经过过投投资资收收益益返返还还，，投投资资者者将将无无偿偿占占有有若若干干套套成成都都市市高高档档酒酒店店化化物物业业，，并并永永远远享享受受其其投投资资价价值值；；包租租转转售售，，利利益益一一使使购购房房按按揭揭明明显显比比直直接接付付租租金金划划算算，，自自用用房房屋屋的的月月供供款款比比房房租租低低几几倍倍，，而而且且可可以以得得到到房房屋屋产产权权；；出出租租还还有有一一笔笔相相当当可可观观的的租租金金收收入入；；利利益益二二是是可可以以采采用用为为本本物物业业寻寻找找股股东东的的做做法法，，即即在在其其投投资资购购房房并并付付清清首首付付款款以以后后，，由由物物业业管管理理公公司司进进行行统统一一招招租租，，租租金金收收益益除除支支付付该该房房屋屋的的按按揭揭外外，，多多出出部部分分将将作作为为该该投投资资者者的的投投资资收收益益定定期期进进行行返返还还；；在付清首期期款后，业业主可将物物业本身进进行抵押贷贷款，直接接将固定资资产转变为为流动资金金，用于商商业经营；；还可实施物物业置换，，既旧换新新（将由专专业的物业业置换公司司来操作））；客户投资回回报分析面积价格总额首付8成30年；（月供）月租年度租供差40平米3500元/平米精装房14000028000642800189660平米3500元/平米精装房2100004200096215006456居住形式价格（租/售）结算首付(元)月供(元)物业类型写字楼（60平米）租60元/平米/月43200元(1年)\\无产权售5000元/平米300000元600002614有产权租房（60平米）1500元/月18000元(1年)\\无产权酒店200元/天73000(年租)\\无产权60平米3500元/平米精装房21000042000962(8成30年)有产权客户投资回回报分析(写字楼按按揭8成10年)开盘促销策策略系列二二“买房送送装修””投资100%智慧创创造造N2基业针对20|—40平平方米的小小户型推出出促销活动动；按照300元/平方方米左右的的装修标准准，20——40平方方米大致花花去6000—12000元元左右，但但它将有效效的刺激买买家下单；；可采用现场场抽奖的方方式，一等奖网络络居家（500元/平方米））；二等奖商业业居家（300元/平方米））；三等奖简约约居家（200元/平方米））……，以增增强买场的的氛围；还可附带配配送小家用用电器；参与活动买买家数待定定；（需经经详细测算算，并形成成企化文本本）品牌形象阶阶段（持续续期）工程状况（（待客户提提供）；媒体宣传进进入市场保保温阶段，，项目各大大优势点分分期诠释，，进一步提提升项目的的品牌价值值和联想空空间；完善标准化化的酒店物物业管理、、投资顾问问服务和商商务中心服服务，建立立买家市场场群的口碑碑效应；同时主推60—150平方米米的户型；；逐步台升销销售价格，，增加利润润空间；同期推出“逐年投资资返款递增增计划”，业主投资资信心；从2002年1月中中旬至2002年3月中旬，，以项目品品牌维护为为主，力争争完成85%的销售售额；品牌促销策策略“大师酝酿酿空间”户型设计师师大赛不仅仅提升户型型的含金量量，还可提提升项目的的品质形象象，并可借借此以较高高价位拍卖卖出仓，增增加户型销销售利润空空间；针对80平平方米以上上的户型，，开展装修修纳入按揭揭的活动；；提供多种价价位、多种种风格的菜菜单式装修修服务；可依据买家家需求调整整及修改户户型，必须须不违反建建筑构造基基础；同时奉送精精美家电（（如微波炉炉、彩电、、音响等））户型鉴赏会会酒会，采采纳各种意意见，形成成与业主的的促销联动动，同时吸吸纳新顾客客；营造出浪漫漫而赋予个个性的居家家文化气质质；服务营销阶阶段（尾盘盘期）工程状况（（待客户提提供）；对项目品牌牌、投资效效果以及租租赁市场等等进行全方方面的提升升，达到扫扫清尾盘的的效果；对已入住的的业主与投投资者，针针对性的开开展会员式式公关活动动，以达到到老客户带带来新客户户的目的；；从2002年3月中中旬至2002年5月，力争争完成100%的销销售额；五、营销手手段装修标准20—60平方米的的户型，全全装修，并并配以全套套家电设备备，可根据据户型的面面积提供三三种主要室室内色彩配配置，其色色彩与外立立面的三种种色彩相符符，装修简简洁明快、、时尚，有有个性，建建议可多用用玻璃材质质，但切忌忌豪华，应应控制成本本；60—80平方米的的户型，厨厨卫精装，，并提供几几种档次的的菜单式装装修服务；；80—150平方米米的户型，，全清水，，可提供菜菜单式装修修服务；全面承诺退：购买客客户（个人人）若改变变初衷，可可以满足客客户心愿退退房；调：客户若若对已购买买户型改变变选择，可可以调换；；保：保证工工期与质量量，若未实实现承诺，，还本付息息，双倍返返还定金租：对一部部分投资型型业主进行行出租及租租金的承诺诺；转：帮助投投资型业主主实现转租租、转售后后的利润空空间；全面包装新媒介凸显显楼盘品质质与个性：：电子售楼楼书、NET广告、工地地三翻板等等；新管道实现现有效传达达：机场看看板、户型型鉴赏酒会会、新生活活发布会、、网络销售售等；新贩卖手段段提供多种种灵活购房房方式交1缓2按按7，20/30年年；网上购房；；物业置换；；银行、保险险、房管等等一站式服服务；七、价格体体系设定分户、分层层、分类型型制定一户户一价的销销售价格体体系；同时将先天天条件相对对差的，档档次明显低低于其它户户型的单元元作为项目目开盘试销销期的主推推户型，以以保持相对对低价入市市的营销宗宗旨；用较低价出出售较差的的单位，为为以后较好好单位的升升价提供有有利条件，，并让准业业主产生物物业升值感感、身份感感和荣耀感感；利用低价入入市，对市市场的价格格反映进行行测试；对对价格的制制定及销售售策略制定定进行监测测，为以后后价格及销销售策略的的修正提供供参考依据据，并为将将来的调整整留下较多多的余地；；低价入市较容容易产生社会会效应，为楼楼盘销售带来来热烈的销售售气氛，容易易提高项目及及开发商的知知名度，为后后期的销售打打下坚实的基基础；此类单位是综综合素质较差差的，利用较较低的价格完完成其销售任任务，并不会会影响项目的的最终收益，，其等于是把把销售压力大大的单位先行行处理，为以以后的销售工工作减轻了许许多困难，这这一策略的制制定是符合市市场规律的；；此类单位的销销售价格会对对项目的业主主进行天意的的分区；整合传播策略略一、定位的策策略“塑造项目品品牌形象，同同时直接刺激激销售”符合市场定位位概念，功能能表述性要强强，并易于联联想和传播记记忆；建立核心传播播概念，并使使之成为链接接项目品牌，，乃至企业品品牌的线索；；与同类型楼盘盘和竞争对手手形成明显的的差异化区隔隔；充分表述出项项目的品质和和小户型的个个性生活色彩彩；必须符合买家家身份特征，，同时感染并并培养出一部部分忠实的潜潜在买家市场场集群；通过有效传播播，使项目、、企业品牌逐逐步建立起自自身的社会效效益圈；二、核心传播播概念定位棕南经济圈的的多功能、智智慧型、酒店店式电梯社区区蓝彩明珠“N2空间N2联想”概念的阐释人生经历就是是在不同空间间里交换和体体验，不同的的空间拥有不不同的感受、、价值、理想想，无论它的的大小……“N2”表明出小户型型的个性特征征，彰显出极极为含蓄而不不张扬的形象象个性；模糊的“N2”概念，预示出出投资小户型型所获得的利利润空间是无无限大的；空间含义潜在在的表述出项项目建筑、环环境、配套、、管理含金价价值非常高；；联想隐现出出多功能服务务模式给业主主带来的品质质感受和升值值空间；“空间”是指指我们用未来来的发展眼光光，来看待我我们今天的生生活、投资以以及所享受的的服务价值；；空间象征棕南南社区的黄金金生活价值和和完美的生活活文化气氛；；“N2”字母的记忆力力强，而且新新颖上口，容容易形成有效效传播；概念的演绎“N2空间N2联想”N2生活舒适尺度度：“享受棕南生生活享受受自在生活””N2投资理财功能能：“一存空间一一存金”N2酒店营运功能能：“N2的空间五五星级的享受受”N2网络服务功能能：“网不尽的人人生，网不尽尽的资本”N2商务服务功能能：“这里有你的的办公室，这这里有你的传传真机”N2娱乐服务功能能：“累了、困了了、请到这里里来”N2健康运动功能能：“个个都是运运动健将，人人人都有健康康心脏”N2教育服务功能能：“知识就是力力量”N2绿色服务功能能：“花园就在窗窗前”三、阶段性传传播策略第一阶段：造造势阶段，着着重阐明全新新的销售（投投资）模式，，及带给消费费者的利益点点，吸引购买买者在短时间间内形成投资资热潮；第二阶段：强强销阶段，以以全方位的媒媒体组合和广广告、公关等等多种推广方方式造成强大大宣传攻势，，进一步增加加销售率；第三阶段：品品牌形象树立立阶段，在诠诠释核心传播播概念的同时时，重点阐明明项目的优势势所在，并着着重于品牌形形象的塑造；；第四阶段：以以提醒式广告告和服务营销销提高购买市市场集群的品品牌忠诚度；；四、传播阶段段性划分五、开盘前期期工作准备一、媒体目标标群确定我们的媒体投投放针对的目目标以目标消消费群为准；；覆盖范围以可可以影响目标标群购买行为为的人群为准准；我们目标消费费群主要喜好好报纸及杂志志媒体，成都都地区以成都都商报和华西西都市报为主主要阅读报纸纸；受电视媒媒体的影响较较小，主要收收看新闻和财财经类节目；；同时户外媒媒体和其它形形式的媒体也也对他们有一一定影响；媒体策略二、媒体阶段段划分及各阶阶段媒介目标标造势期预计时间从2001年11月18日日到2001年12月18日；以媒介露出在在目标受众内内心形成较为为鲜明的印象象；开盘盘期期及及热热销销期期预计计时时间间从从12月月18日日开开盘盘至至2002年年1月月中中旬旬；；吸引引买买家家购购买买；；营营造造良良好好的的现现场场环环境境气气氛氛；；迅速速提提高高项项目目品品牌牌知知名名度度；；进一一步步提提升升品品牌牌形形象象；；促使使购购买买行行为为产产生生；；品牌牌期期预计计时时间间从从2002年年1月月中中旬旬到到2002年年3月月中中旬旬；；建建立立品品牌牌知知晓晓度度；；树立立品品牌牌形形象象；；建立立受受众众对对品品牌牌的的认认知知；；尾盘盘期期预计计时时间间从从2002年年3月月中中旬旬到到2002年年5月月；；维持持品品牌牌知知名名度度和和品品牌牌形形象象；；提醒醒购购买买；；三、、媒媒介介运运用用策策略略运用用整整合合传传播播的的手手段段，，大大众众媒媒介介、、公公关关活活动动、、新新闻闻发发布布等等形形成成立立体体宣宣传传攻攻势势，，使使蓝蓝彩彩明明珠珠全全新新的的营营销销方方式式、、获获利利空空间间和和品品牌牌形形象象深深入入人人心心；；运用用报报纸纸的的可可阅阅读读性性，，进进行行核核心心概概念念的的详详尽尽阐阐述述；；制作作30””电电视视形形象象片片，，重重在在通通过过商商业业感感受受传传达达投投资资行行为为带带给给人人们们的的财财富富，，渲渲染染蓝蓝彩彩明明珠珠与与众众不不同同的的投投资资方方式式；；举办办一一些些公公益益性性的的别别开开生生面面的的公公关关活活动动，，例例如如““寻寻找找酒酒店店股股东东””，，新新闻闻发发布布会会等等，，引引起起社社会会的的广广泛泛关关注注；；结合合有有关关股股市市、、投投资资等等社社会会热热点点、、焦焦点点事事件件，，在在报报上上开开设设新新闻闻栏栏目目，，旨旨起起增增加加蓝蓝彩彩明明珠珠的的露露出出度度，，吸吸引引公公众众对对楼楼盘盘的的注注意意，，给给市市民民投投资资以以指指导导；；DM直邮邮，，直直接接与与买买家家层层面面进进行行沟沟通通；；路牌牌主主要要起起指指引引与与塑塑立立企企业业、、项项目目品品牌牌形形象象的的作作用用；；四、、媒媒体体载载具具选选择择以报报纸纸媒媒体体和和电电视视媒媒体体为为主主力力媒媒