房地产开发成本核算

第三章开发产品成本的核算p134开发产品成本的构成土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本案例：万科金域榕郡楼盘价格：20000元/平方(参考价）所属板块：五四北项目建筑类别：别墅面积：270-310平方米容积率：2.3；绿化率：30%总户数：3900户入住时间：2009年配套设施：1所社区幼儿园、近7000平方米商业、近3000平方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）老建筑与景观完美结合老烟囱清幽的小道很特别的喷泉历史印记与现代建筑和谐共融

老厂房与小路老厂房旁的泳池福泰钢铁厂原址老火车头根据《施工、房地产开发企业财务制度》规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。第一节开发产品成本概述

一、开发产品成本的构成p135

土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用1.土土地征征用及及拆迁迁补偿偿它是指指为取取得土土地开开发权权而发发生的的各项项费用用，包包括土土地买买价或或出让让金、、大市市政配配套费费、契契税、、耕地地占用用税、、土地地使用用费、、拆迁迁补偿偿支出出、安安置及及动迁迁支出出、回回迁房房建造造支出出。资料：：开发发商拿拿地首首付至至少50%（2009-12-17）2.前前期工工程费费它是指指房地地产开开发项项目前前期工工程所所发生生的各各项费费用，，包括括规划划、设设计、、项目目可行行性研研究、、水文文、地地质、、勘察察、测测绘、、“三三通一一平””（即即通水水、通通电、、通道道路和和平整整场地地)等等支出出。3.基基础设设施费费它是指指房地地产开开发项项目在在开发发过程程中所所发生生的各各项基基础设设施支支出，，包括括开发发小区区内道道路、、供水水、供供电、、供气气、排排污、、排洪洪、通通讯、、照明明、环环卫、、绿化化等工工程支支出。。4.建建筑安安装费费它是指指房地地产开开发项项目在在开发发过程程中按按建筑筑安装装工程程施工工图施施工所所发生生的各各项建建筑安安装工工程费费和设设备费费。5.配配套设设施费费它是指指在开开发小小区内内发生生，可可计入入土地地、房房屋开开发成成本的的不能有有偿转转让的公共共配套套设施施支出出，包包括居居委会会、派派出所所、幼儿园园、消防防、锅锅炉房房、水水塔、、自行行车棚棚、公公共厕厕所等等设施施支出出。5.配配套设设施费费注：能能有偿偿转让让的，，如：：银行行、邮邮局、、商店店、医医院等等，该该类配配套设设施支支出，，单独独“开开发成成本———配配套设设施开开发成成本””核算算。6.开开发间间接费费它是指指房地地产开开发企企业开开发现现场管管理机机构为为开发发房地地产项项目所所发生生的各各项间间接费费用，，包括括现场场管理理人员员工资资、福福利费费、折折旧费费、修修理费费、办办公费费、水水电费费、劳劳动保保护费费、周周转房房摊销销及借款费费用等。第一节节开开发发产品品成本本概述述一、开发产产品成成本的的构成成p135土地征征用及及拆迁迁补偿偿前期工工程费费基础设设施费费建筑安安装工工程费费公共配配套设设施费费开发间间接费费用讨论：：万科金金域榕榕郡的的设计计理念念对于于开发发成本本有何何影响响？国家规规定房房地产产开发发企业业的下下列支支出不得列入成成本费费用：：①为为购置置和建建造固固定资资产、、无形形资产产和其其他资资产的的支出出；②②对外外投资资的支支出；；③没没收的的财物物，支支付的的滞纳纳金、、罚款款、违违约金金、赔赔偿金金，以以及企企业赞赞助、、捐赠赠支出出；④④国家家法律律、法法规规规定以以外的的各种种付费费；⑤⑤国家家规定定不得得列入入成本本费用用的其其他支支出。。一.开发产品品成本的构成成例1：安远房房地产开发一一幢写字楼，，位于CBD区。例2：安远房房地产开发星星城国际楼盘盘，共有12幢。例3：安远房房地产开发西西城区北块，，共5200亩。项目分分为一期、二二期、三期。。二.开发产品品成本核算对对象的确定二.开发产品品成本核算对对象的确定p136一般的开发项项目，可以独独立编制设计计概（预）算算，独立的施施工图。可以以单项项目作作为成本核算算对象。同一开发地点点、结构类型型相同的群体体开发项目，，开、竣工时时间相近，由由同一施工单单位施工，可可以合并为一一个成本核算算对象，简化化核算手续。。对于个别规模模较大，工期期较长的开发发项目，按开开发项目的一一定区域或部部分划分成本本核算对象，，便于及时反反映开发成本本。三.开发产品品成本计算期期房地产企业就就其生产组织织而言，属于于单件，小批批生产。开发发产品成本计计算是以每一一项或每小批批开发产品作作为成本计算算对象，以房房地产开发建建设周期为成成本计算期，，一般于开发发产品竣工后后进行成本结结算。一、账户的设设置开发成本开发间接费用用第二节土土地开发成本本的核算p1401.“开发成成本”账户（（成本类）设四个明细科科目“开发成本———土地开发发成本——房屋开发发成本——配套设施施开发成本——代建工程程开发成本””2.“开发间间接费用”（（成本类）“开发间接费费用”账户核核算企业内部部独立核算单单位为开发产产品而发生的的各项间接费费用。包括现现场管理人员员工资、福利利费、折旧费费、修理费、、办公费、水水电费、劳动动保护费、周周转房摊销、、等。其借方登记当当期开发过程程中发生的各各项间接费用用；贷方登记期末末分配结转的的间接费用；；结转后期末末无余额。一、账户的设设置第二节土土地开发成本本的核算土地开发两种种用途：一是是为了转让、、出租而开发发的商品性土土地，即商品性建设场场地；二是为开发发商品房、出出租房等房屋屋而开发的自自用土地，即即自用建设场地地。（一）土地开开发成本的归归集企业对于两种种不同类型的的建设场地的的成本归集，，应采用不同同的方法。（1）企业开开发商品性建建设场地所发发生的费用，，直接记入“开发成本---土地开开发成本”明细账户的成成本项目中。。（2）企业开开发自用建设设场地所发生生的费用，能能分清负担对对象的，直接接记入“开发成本---房屋开开发成本”明细账户的成成本项目中，，不需要单独独核算土地开开发成本。（3）企业开开发自用建设设场地所发生生的费用，如如果涉及两个个或两个以上上成本核算对对象，应先归归集发生的费费用，记入“开发成本---土地开开发成本”明细账户的成成本项目中。。待土地开发完成成投入使用，再按一定标准准将其分配计计入房屋建筑筑开发成本。。（二）土地开开发成本的结结转对于已完工的的土地开发项项目成本，应应会根据用途途不同加以结结转：（1）企业为为有偿转让而而开发的商品品性土地，借借：开发产品———商品性土地地，贷：“开发成本———土地开发发成本”。（2）企业自自用建设场地地，借：开发成本———房屋开发成成本，贷：“开发成本———土地开发发成本”。（3）企业自自用的建设场场地，开发完完成后近期暂暂不使用，转转入“开发产产品——自用用土地”二、土地开发发成本的核算算【例3-1】】安远房地产产开发公司2006年初初开始开发甲甲和乙两块土土地。甲为商商品性土地，，并于竣工后后对外销售；；乙土地为自自用房地产建建设场地，用用于绿色小区区楼盘建设。。以银行存款款支付下列款款项。（1）以银行行存款支付土土地征用及拆拆迁补偿费借：开发成本本——土地开开发成本———甲土地（土土地征用及拆拆迁补偿费））800——房屋开发发成本——绿绿色小区（土土地征用及拆拆迁补偿费））700贷：银行存款款1500二、土地开发发成本的核算算【例3-1】】安远房地产产开发公司2006年初初开始开发甲甲和乙两块土土地。甲为商商品性土地，，并于竣工后后对外销售；；乙土地为自自用房地产建建设场地，用用于绿色小区区楼盘建设。。以银行存款款支付下列款款项。（2)以银行行存款支付前前期工程费（（勘探、测绘绘）借：开发成本本——土地开开发——甲土土地（前期工工程费）20——房屋开发发成本——绿绿色小区（前前期工程费））20贷：银行存款款40二、土地开发发成本的核算算【例3-1】】安远房地产产开发公司2006年初初开始开发甲甲和乙两块土土地。甲为商商品性土地，，并于竣工后后对外销售；；乙土地为自自用房地产建建设场地，用用于绿色小区区楼盘建设。。以银行存款款支付下列款款项。(3)以银行行存款支付基基础设施费借：开发成本本——土地开开发——甲土土地（基础设设施费）102——房屋开发发成本——绿绿色小区（基基础设施费））60贷：银行存款款164二、土地开发发成本的核算算【例3-1】】安远房地产产开发公司2006年初初开始开发甲甲和乙两块土土地。甲为商商品性土地，，并于竣工后后对外销售；；乙土地为自自用房地产建建设场地，用用于绿色小区区楼盘建设。。以银行存款款支付下列款款项。(4)结转开开发土地应负负担的开发间间接费用19万元借：开发成本本——土地开开发——甲土土地（开发间间接费用）9——房屋开发发成本——绿绿色小区（开开发间接费用用）10贷：开发间接接费用19二、土地开发发成本的核算算【例3-1】】安远房地产产开发公司2006年初初开始开发甲甲和乙两块土土地。甲为商商品性土地，，并于竣工后后对外销售；；乙土地为自自用房地产建建设场地，用用于绿色小区区楼盘建设。。以银行存款款支付下列款款项。(5)期末甲甲土地开发完完成竣工验收收结转开发成成本借：开发产品品——商品性性土地——甲甲土地931贷：开发成本本——土地开开发——甲土土地931第三节开开发间接费费用的核算p136开发间接费用用是指房地产产开发企业开开发现场管理理机构为组织织管理开发产产品开发建设设而发生的各各项间接费用用，包括管理理人员工资、、职工福利费费、折旧费、、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、周转转房摊销及借借款费用等。。（二）开发间间接费用的归归集与分配企业内部独立核核算单位为开开发各种开发发产品而发生生的各项间接接费用，应先先通过“开发发间接费用””账户进行核核算，每月终了，按一定标准分分配计入各有有关开发产品品成本。应由房屋开发发成本负担的的开发间接费费用，应自““开发间接费费用”账户的的贷方转入““开发成本———房屋开发发成本”账户户的借方，并并计入有关房房屋开发成本本核算对象的的“开发间接接费”成本项项目。图示：（二）开发间间接费用的分分配p139（二）开发间间接费用的分分配例7.2课堂实训：p157习习题一第四节房房屋及配套套设施开发成成本的核算p149;p144开发企业开发发的房屋，按按其用途可分分为如下几类类：一是为销销售而开发的的商品房；二是为出租租经营而开发发的出租房；三是为安置被被拆迁居民周周转使用而开开发的周转房。此外，有的的开发企业还还受其他单位位的委托，代代为开发如职职工住宅等代建房。第三节房房屋及配套套设施开发成成本的核算“开发成本———房屋开发发成本——商商品房——出租房——周转房——代建房””2.房屋屋开发的成本本项目土地征用及拆拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程程费公共配套设施施费开发间接费用用1.土地开发发成本的分配配与结转【例2】安远远房地产开发发公司前期开开发的乙土地地已竣工，本本月开始在完完工的土地上上开发建设绿绿色小区，开开发产品包括括一栋写字楼楼、二栋住宅宅楼、一座社社区中心。其其中2栋住宅宅楼结构规模模相同，合并并为一个成本本计算对象。。各项开发产产品占用土地地面积比例为为：写字楼30%，住宅宅楼60%,社区中心10%.结转转的乙土地开开发总成本782万元，，其中：土地地征用和拆迁迁补偿700万元，前期期工程费20万元，按房房屋设施占地地面积分配；；基础设施费费30万，建建筑安装工程程费32万元元，按房屋设设施建筑安装装工程概算价价值分配。乙乙土地开发成成本分配表：：1.土地开发发成本的分配配与结转1.土地开发发成本的分配配与结转借：开发成本本——房屋开开发——写字字楼240.4——住宅楼468.6——配套设施施开发——社社区中心73贷：开发成本本——土地开开发——乙土土地782填写：开发产产品成本明细细账（写字楼楼；住宅楼；；社区中心））4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转3.配套设施费的归集和分配配（2）社区中中心开发成本本明细账0.52.建筑安装工程程费的归集和和分配【例3】安远远房地产开发发公司将绿色色小区写字楼楼、住宅楼的的建筑安装工工程出包给某某建筑公司施施工，出包工工程合同规定定工程完工后后一次结算工工程价款。社社区中心采用用自营方式兴兴建。（1）写字楼楼工程领用电电梯两部，住住宅楼工程领领用电梯六部部进行安装，，电梯每部实实际成本50万元。借：开发成本本——房屋开开发——写字字楼（建安工工程费）100——房屋开发发——住宅楼楼（建安工程程费）300贷：库存设备备——电梯4002.建筑安装工程程费的归集和和分配（2）期末，，出包工程建建设完工，施施工企业提交交“工程价款款结算单”，，共计承包工工程款3000万元，其其中，写字楼楼1200万万元，住宅楼楼1800万万元。原已预预付工程款1000万元元，以银行存存款支付余款款。借：开发成本本-----房屋开发----写字字楼（建安工工程费）1200-----房房屋开发----住宅楼楼（建安工程程费）1800贷：预付账款款----预预付工程款1000银行存款2000填写：开发产产品成本明细细账（写字楼楼和住宅楼））4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转3.配套设施费的归集和分配配2.建筑安装工程程费的归集和和分配【例4】社区区中心工程建建筑安装项目目耗用原材料料10万元，，施工人员薪薪酬5.5万万元，以银行行存款支付施施工机械使用用费3万元。借：开发成本本——配套设设施开发———社区中心（（建安工程费费）18.5贷：原材料10应付职工薪酬酬5.5银行存款3填写：开发产产品成本明细细账（社区中中心）3.配套设施费的归集和分配配（2）社区中中心开发成本本明细账0.5+18.5=1991.53.配套设施费的归集和分配配【例4续】安安远房地产开开发公司绿色色小区的写字字楼、住宅楼楼2006年年底已竣工，，但社区中心心正在建设中中，尚未完工工，预计尚需需发生建筑安安装工程费用用11.5万万元。社区中中心开发成本本按房屋设施施的建筑安装装工程概（预预）算价值进进行分配。（1）预预提社区区中心尚尚未完工工部分建建筑安装装工程费费用。借：开发发成本———配套套设施开开发———社区中中心（建建筑安装装工程费费）11.5贷：应付付账款———应付付配套设设施费11.53.配套设施施费的归集和和分配（2）社社区中心心开发成成本明细细账3.配套设施施费的归集和和分配借：开发发成本———房屋屋开发———写字字楼（公公共配套套设施费费）41.2——住宅宅楼（公公共配套套设施费费）61.8贷：开发发成本———配套套设施开开发———社区中中心103期末将社区中心心建设费用用分配计计入已完完工写字字楼和住住宅楼开开发成本本，编制制公共配配套设施施费分配配表。填写：开开发产品品成本卡卡（写字字楼和住住宅楼））4.房屋屋、配套套设施开开发成本本的计算算和结转转4.房屋屋、配套套设施开开发成本本的计算算和结转转3.配套设施施费的归集和和分配借：应付付账款———应付付配套设设施费10贷：原材材料6应付职工工薪酬4【例4续续】安安远房地地产开发发公司开开发建设设的绿色色小区社社区中心心2007年1月完工工，当月月实际发发生建筑筑安装费费用6万万元，职职工薪酬酬4万元元。（1）发发生建安安工程费费3.配套设施施费的归集和和分配（2）1月份社社区中心心实际发发生的建建设成本本与预提提的建设设费用的的差额1.5万万元，按按照房屋屋设施的的建筑安安装工程程概（预预）算价价值进行行分配，，编制差差额分配配表。借：开发发成本-——房房屋开发发——写写字楼（（公共配配套设施施费）0.6——住宅宅楼（公公共配套套设施费费）0.9贷：应付付账款———应付付配套设设施费1.5填写：开开发产品品成本卡卡（写字字楼和住住宅楼））4.房屋屋、配套套设施开开发成本本的计算算和结转转4.房屋屋、配套套设施开开发成本本的计算算和结转转4.开发发间接费费用的核核算【例5】】安远房房地产开开发公司司开发建建设的绿绿色小区区，应付付管理人人员薪酬酬20万万元，计计提开发发现场机机构用房房折旧10万元元，计提提周转房房摊销20万元元，以银银行存款款支付开开发间接接费用43万元元。借：间接接开发费费用93贷：应付付职工薪薪酬20累计折旧旧10周转房———周转转房摊销销20银行存款款434.开发发间接费费用的核核算（2）期期末按各各开发项项目直接接费用比比例分配配转出开开发间接接费用，，分配表表如下：：借：开发发成本———房屋屋开发———写字字楼（开开发间接接费用））34.94——住宅宅楼（开开发间接接费用））58.06贷：开发发间接费费用93填写：开开发产品品成本卡卡（写字字楼和住住宅楼））4.房屋屋、配套套设施开开发成本本的计算算和结转转【例6】】安远房房地产开开发公司司开发建建设的绿绿色小区区，于2006年底全全部竣工工，办理理竣工决决算手续续，结转转竣工工工程成本本。4.房屋屋、配套套设施开开发成本本的计算算和结转转4.房屋屋、配套套设施开开发成本本的计算算和结转转【例6】】安远房房地产开开发公司司开发建建设的绿绿色小区区，于2006年底全全部竣工工，办理理竣工决决算手续续，结转转竣工工工程成本本。借：开发发产品———房屋屋开发———写字字楼1615.94——住宅宅楼2687.56贷：开发发成本———房屋屋开发———写字字楼1615.94——住宅宅楼2687.56课堂实训训：p157习习题题三作业：p157习习题二第五节代代建建工程开开发成本本的核算算p154代建工程程是指开开发企业业接受委委托单位位的委托托，代为为开发的的各种工工程，或或参加委委托单位位招标，，经过投投标中标标后承建建的开发发建设项项目。包包括土地地、房屋屋、城市市道路、、基础设设施、园园林绿化化、旅游游风景等等市政工工程。福州市城城乡建设设发展总总公司：：福州市五五里亭立立交桥三县洲大大桥江滨桥梁梁公园第五节代代建建工程开开发成本本的核算算第一种情情况：代代委托单单位开发发的土地地(即建建设场地地)、各各种房屋屋。第二种情情况：除除土地、、房屋以以外企业业代委托托单位开开发的其其