房地产土地制度的概念与特点

土地制度概论第一节土地制度的概念与特点

第二节土地所有制

第三节

土地使用制

第四节

土地国家管理制度

第五节

土地产权及其权能构成一、土地制度的概念及构成(一)土地制度的概念

土地制度,从概念上可以作出广义和狭义两种界定。

广义的土地制度泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。

狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。本章研究的重点是有关狭义土地制度的若干基本问题。

第一节土地制度的概念与特点

(二)土地制度的构成

1土地的经济制度。土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和,是社会经济基础的重要组成部分。土地制度还包括相应的土地法权制度。

2土地法权制度：是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现,是社会上层建筑的组成部分。

在社会形态中,土地经济制度是土地法权制度形成的基础,土地经济制度决定土地法权制度;但土地法权制度又反过来具有反映、确认、保护、规范和强化土地经济制度的功能。第一节土地制度的概念与特点

完整的土地经济制度包含

土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。

土地所有制与土地使用制作为土地制度的必要组成部分,但对土地国家管理制度是否是土地制度的必要组成部分却有不同的看法。

有一种观点认为,土地制度是土地产权主体之间形成的土地关系的总和,而国家不是土地的产权主体,国家(政府)参与土地的宏观管理,仅是作为政权机构发挥它的政府行政职能。既然国家并非土地的产权主体,因而土地的国家管理也就不构成土地产权关系的组成部分,亦即不能成为土地制度的必要组成部分。这种观点是值得商榷的。第一节土地制度的概念与特点

土地作为财产,与其他财产相比具有明显的特点,因而土地产权关系与其他财产关系相比也具有自己的特点。无论从历史上来看还是从世界各国的现实来看,国家都是土地产权的主体,有时甚至是唯一的主体。

从历史来看,自国家出现以后,当人类社会处于奴隶制时代时,大多数国家都是实行奴隶主土地制度,亦即奴隶主国家所有制,“

普天之下莫非王土

”,国家成为唯一的产权主体。即使到了封建社会和资本主义社会,很多国家都废除了土地的奴隶主国家所有制

,但不少国家仍然保留相当数量的国家所有土地制度。第一节土地制度的概念与特点

从世界现实来看,目前在高度发达的资本主义国家中,有不少国家保留相当数量的国有土地,如美国联邦政府和州政府拥有土地占全部土地总量的

39%;日本国有土地的数量占全国土地总量的23.7%;甚至在英国直到现在,全部土地在名义上仍归英王(即国家)所有。

在保持土地国有制的国家中,土地的国家管理不是单纯的体现政府职能,同时也是体现土地产权主体参与土地的产权关系。而且政府在参与土地产权关系中,不限于在宏观上对土地产权流转进行宏观调控与管理,同时还直接参与土地收益的分配。第一节土地制度的概念与特点

二、土地制度的特点

土地制度作为一种财产制度与其他财产制度相比具有明显的特点。

(一)地位的基础性

土地是一个国家最基本的资源和资产。在资本主义大工业发展起来之前,当社会处于农业阶段的时候

,土地是最基本的生产要素,因而成为最主要的财富形式。在资本主义社会之前,地的占有形式基本上决定了社会财富的占有和分配形式。因而土地制度成为当时最具基础性的社会经济制度。第一节土地制度的概念与特点

18世纪产业革命以后,人类逐步进入现代大工业时代,国民财富大量增加,财产结构发生巨大变化,土地已经不再占据财产构成中的决定性地位。但是在现代发达的资本主义国家中,由于人口膨胀和城市化进程加快,使城市土地日渐稀缺与昂贵。因而使土地制度在决定国家财富的占有和分配中仍然居于相当重要的地位。如美国的土地价值占国民财富总价值的

23%左右;日本1973年的土地价值达到206万亿日元,相当于上一年国民生产总值的3.22倍。第一节土地制度的概念与特点(二)国度的差异性

在现代世界各主要的资本主义国家中,就一般财产来说各国的占有形式比较单一。而惟独土地占有形式各个国家之间仍然保留着明显的差异性。因为土地制度除了直接受一个国家生产方式与生产力水平的决定性影响之外,同时还受到土地资源的状况、民族经济文化发展的历史等多种因素的影响,因而形成国与国之间明显的差异性。第一节土地制度的概念与特点(三)构成的复杂性

相对于一般财产来说,土地财产关系要复杂得多。土地作为一种财产,其所有、占有、使用、收益、处分及管理等等构成一系列复杂的财产关系和产权体系。这是由于土地作为一种不动产所具有的特性所决定的。第一节土地制度的概念与特点一、、土土地地所所有有制制的的含含义义及及其其产产生生与与发发展展所谓谓土土地地所所有有制制,是指指人人们们在在一一定定社社会会制制度度下下拥拥有有土土地地的的经经济济形形式式。。它是是整整个个土土地地制制度度的的核核心心,是土土地地关关系系的的基基础础。。土土地地所所有有权权是是土土地地所所有有制制的的法法律律体体现现形形式式。。土土地地所所有有权权是是土土地地所所有有者者所所拥拥有有的的、、受受到到国国家家法法律律保保护护的的排排他他性性专专有有权权利利。。这这种种权权利利可可以以细细分分为:占有有权权、、使使用用权权、、收收益益权权、、处处分分权权等等权权能能。。这些些权权能能在在一一般般情情况况下下是是统统一一的的,归属属于于一一个个主主体体,但在在特特定定情情况况下下也也可可以以是是分分离离的的。。如如,在中中国国历历史史上上曾曾存存在在过过的的各各类类租租锢锢制制下下所所有有权权与与使使用用权权的的分分离离,目前前中中国国城城市市和和农农村村中中出出现现的的土土地地所所有有权权与与使使用用权权的的分分离离等。。第二二节节土地地所有有制制土地地所所有有制制作作为为社社会会生生产产关关系系的的组组成成部部分分,是由社会会生生产产方方式式所所决决定定的的。。而而社社会会生生产产方方式式归归根根到到底底是是由由生生产产力力的的状状况况决决定定的的。。因因此此,不同同的的土土地地所所有有制制,最终终也也是是由由生生产产力力的的状状况况所所决决定定的的。。当当然然,除此此之之外外,一个个国国家家土土地地所所有有制制的的具具体体形形式式还还受受到到社社会会经经济济条条件件和和历历史史发发展展特特点点的的影影响响,因而而,即使使社社会会制制度度相相同同的的国国家家,其土土地地所所有有制制的的具具体体形形式式也也不不完完全全相相同同。。第二二节节土地地所有有制制人类类社社会会初初期期,地旷旷人人稀稀,生产产力力水水平平很很低低,以采采集集和和渔渔猎猎为为生生,没有有固固定定的的生生产产、、生生活活用用地地,还谈谈不不上上对对土土地地的的开开发发利利用用,因而而也也不不存存在在土土地地所所有有制制问问题题。。到到了了游游牧牧时时代代后后期期,随着着生生产产力力的的发发展展,逐渐渐形形成成了了天天然然草草地地的的循循环环轮轮牧牧制制度度,于是各个氏氏族部落之之间渐渐形形成各自的的土地利用用势力范围围,从而出现了了土地所有有制的萌芽芽。以后随随着人口增增加,原始农业的的产生与发发展,人类有了固固定的生产产生活用地地,才最终出现现了土地所所有制。第二节土地所有制人类社会已已经经历了了五种社会会生产方式式,相应地也有有五种土地地所有制,即原始社会会的民族公公社土地所所有制、奴奴隶主土地地所有制、、封建土地地所有制、、资本主义义土地所有有制、社会会主义土地地所有制。。此外还存存在着几种种社会经济济制度下共共有的个体体农民土地地所有制,以及一些过过渡形态的的土地所有有制。第二节土地所有制上述不同种种类的土地地所有制,从社会性质质来说可以以区分为两两大类,即公有制和和私有制。。原始社会会的民族公公社土地所所有制(土地属氏族族或村社成成员共有)和社会主义义土地所有有制(土地归国家家和劳动群群众集体所所有)属于公有制制。奴隶主主土地所有有制、封建建土地所有有制和资本本主义土地地所有制属属于土地私私有制。当当然,这是就典型形形式而言的,多数国家除了了典型形式之之外,还存在着其他他多种土地所所有制形式。。第二节土地所有制二、土地所有有制的法律形形式人类社会自从从产生了阶级级和国家以后后,任何一种土地地所有制都必必须有国家法法律的确有。。国家给予土土地集体所有有者的土地补补偿费。一般说要以土土地价格为基基础。土地作为一种种生产资料或或财产,有其特殊的存存在方式(位置固定,存在于广大空空间),如果没有法律律的保护,任何一种土地地所有制都难难以得到实现现。第二节土地所有制国家确认并予予以保护的土土地所有制,都要通过一定定的法律文件件一一土地所有权证证书来体现。当土土地所有权转转移时,出让方和受让让方签订的契契约一一地契,经过国家的登登记认可,也可以作为土土地所有权的的法律文件。。例如,在中国土地改改革后,曾发给农民的的土地证(土地所有权证证书),目前，在中国农村,经过土地详查查,搞清土地权属属后发给的集集体土地所有有权证书等,都是这类法律律文件。土地地所有权证书书(或地契)要载明:土地位置(坐落)、四至、面积积、地形、周周围情况、土土地质量等级级、土地价格格等。第二节土地所有制三、土地所有有权的转移制制度随着经济的发发展和社会关关系的变化,必然发生土地地所有权的转转移。土地所有权的的让渡和转移移,一般情况下是是有偿的(土地买卖),有时也可以是是无偿的(赠与、遗赠等等)。土地所有权权的让渡和转移,是土地所有者者处分权能能的体现。在资本主义私私有土地制度度下,土地作为一种种商品进行买买卖是经常发发生的。在中中国社会主义义土地公有制制条件下,曾长期实行行禁止土地地买卖的政政策,限制了土地地的合理市市场流转。。自20世纪80年代中期,中国开始土土地使用制制度改革,开放了城市市国有土地地使用权市市场,促进了城市市土地的优优化配置置和有效利利用。第二节土地所有制国家对集体体土地的征征用,在中国宪法法和土地管管理法中规规定不属于于土地买卖卖,但从土地经经济关系的的实质来看看,是一种特殊的的土地所有权权的有偿转移移,即国家通过对对土地集体所所有者的一定定经济补偿,将集体土地转转为国家所有。在中国,近年来随着城城乡市场经济济的发展,一方面出现了了对土地需求求的扩大(发展工商业、、进行城市建建设、农村扩扩大土地经营营规模等),与此同时,农村中随着产产业结构的调调整,非农产业的发发展和人口、、劳动力的转转移,一部分农村集集体经济单位位要求出让土土地所有权,在土地供求关关系急剧变化化的新形势下下,产生了私下或或变相买卖土土地的现象。。对这种经济济现象,应该正确加以以引导,并从法律上加加以规范与管管理,以利市场经济济的健康发展展。第二节土地所有制四、土地所有制的的改革国家政权不仅仅可以对土地地所有权和使使用权加以一一定的限制,而且在必要时时可以通过国国家政权的强强制力量对土土地所有制进进行普遍的改改革,通常把这种改改革称之为土土地改革。这种土地改革革不仅在社会会主义国家中中进行,即使在资产阶阶级国家和地地区,也有得部分土土地收益的权权利,是土地使用制制的法律体现现形式。不少少当政者从资资本主义发展展的利益出发发,主张对封建土土地制度进行行某些改革。。第二节土地所有制当然,社会主义国家家所进行的土土地改革,其性质、目的的和手段都不不同于资本主主义国家的土土地改革。例例如,在中国新民主主主义革命取取得胜利后,在全国范围内内进行了彻底底的土地改革革,其目的是彻底底消灭封建土土地制度,为社会主义革革命和建设创创造基本条件件。中国发动动广大农民群群众参加土地地改革,将从封建地主主和富农那里里没收、征收收来的4600多万公顷土地地无偿地分分给了广大元元地和少地的的农民,实现了"耕者有其田",消灭了封建土土地所有制,建立起农民劳劳动者个人土土地所有制。。第二节土地所有制一、土地使用制的的含义土地使用制是是对土地使用用的程序、条条件和形式的的规定,是土地制度的的另一个重要组组成部分。土土地使用权是是依法对一定定土地进行占占有、使用并并取任何一个个社会,只要存在着土土地所有权,土地的使用从从来都不是自自由和任意的的。在土地所所有权与土地地使用权分离离的情况下,土地所有者和和土地使用用者都要按照照一定的规范范(程序、条件和和形式)来确定双方的的权利和义务务。而这种经经济行为又要要受到国家政政权的干预、、调节和必要要的限制。在在土地私有制制度下是这样样,在土地公有制制度下更是如如此。第三节土地使用制二、土地所有制与与土地使用制制的关系土地使用制是是在土地利用用中产生的人人与人之间的的经济关系的的另一重要方方面。在整个个土地制度中中,土地所有制决决定着土地使使用制。每一一种社会形态态都存在着与与土地所有制制相适应的土土地使用制及及其具体形式式。土地使用用制不仅是土土地所有制的的反映和体现现,而且也是实现现和巩固土地地所有制的一一种形式和手手段。在社会会主义土地公公有制下,也要求建立并并实现与土地地公有制相适适应的土地使使用制,比如，促进土地资源源合理利用的的土地使用制制度，以使社会主义义土地公有制制得以实现和和巩固。第三节土地使用制三、土地使用用制的分类由于土地使用用制的相对独独立性,因此,任何社会形态态下都有不同同的土地使用用制。按土地所有权权与使用权相相互关系的不不同分为：,1“两权”合一型：如:中国土改前的的自耕农、经经营地主及农农业合作化后后中国农村的的社会主义集集体经济组织织等。2“两权”分离型：如:地主与佃农、资本主义义土地所有者者与租地农业业资本家及目目前中国农村村的集体经济济组织与土地地承包农户等等。第三节土地使用制“两权”分离型土地使用制(1)有偿使用制：一般地说,在土地私有制制下,土地都是有偿偿使用或出租。(2)无偿使用制：在社会主义土土地公有制下下,曾长期实行无无偿使用制度度。社会主义义土地利用和和管理的实践践经验证明,土地无偿使用用制度弊端很很多,它不利于社会会主义土地公公有制的实现现与巩固,不利于土地资资源的严格管管理与合理利利用,因而需要逐步步进行改革。。第三节土地使用制四、土地租赁赁关系的性质质在土地“两权”分离条件下所所实行的土地地有偿使用制制,实质上都是土土地的租赁关关系。其性质因社会性性质和土地所所有制的不同同而不同,反映着不同的的阶级关系和和产品分配关关系。在封建社会中中,地主阶级无偿偿占有佃农的全部剩余余劳动(有时甚至包括括部分必要劳劳动)。在资本主义社社会中,土地所有者和和租地农业资资本家共同占占有雇佣工人人剩余价值。在社会主义制制度下,国家和集体经经济组织把公公有土地有偿偿地转交给单单位或个人使使用,反映了国家、集体和和个人如何分分配土地收益益的一种和谐的经济关系。第三节土地使用制在土地私有制制下,尤其是在土地地资本主义私私有制下,实行土地租赁赁制度,土地所有者和和使用者之间间往往围绕土土地租期长短短、租额高低低等进行尖锐锐的斗争。。土地所有者者力争缩短租租期,提高地租额,以坐收土地集集约经营的收收益;而土地使用者者则力求降低低租金,延长租期,以独得土地集集约经营收益益。在土地私私有制度下,土地租赁关系系中这种矛盾盾是得不到根根本解决的。。因为在土地地私有制度下下,土地所有者与与使用者之间间存在着根本本的利益冲突突。第三节土地使用制在社会主义土土地公有制下下,土地所有者与与使用者之间间虽然不存在在根本的利益益冲突,但也不是没有有任何矛盾。。在中国农村土土地集体所有有制下,把集体土地承承包给农户经经营,就土地关系的的实质而言,也是一种租赁赁关系。在中国城市土土地国有制下下,把土地通过各各种形式出让让给企业单位位或个人有偿偿使用,同样也是一种种租赁关系。。正确确定双双方的权利与与义务,正确处理两者者之间的经济济利益关系,对于维护社会会主义土地公公有制,合理利用土地地资源也具有有重要意义。。第三节土地使用制五、土地使用制的的法律形式土地使用制要要以一定的法法律形式加以以确认和保护护才能得以实实施。在实行行各类土地租租赁制的情况况下,双方要签订土土地租赁契约约(也称租约、租租契、协议等等)。目前，在中中国农村签订订的土地承包包合同,从某种意义上上说也是一种种土地租赁契契约。土地租租赁契约要载载明:土地坐落(位置)、四至、面积积、质量等级级、地租数额额、双方权利利义务和撤租租条件等。目前，在中国国城市普遍实实行的国有土土地使用权有有限期、有偿偿出让与转让让制度,也要签订土地地使用合同。。这种合同,除了要载明上上述内容外,还要规定建筑筑要求(建筑容积率、、建筑物高度度、建筑密度度等)以及土地转让让条件等。第三节土地使用制一、建立土地地国家管理制制度的客观必要性土地国家管理理制度是指国家政权权以社会代表表的身份,对全国(或某一区域)的土地,在宏观上进行行管理、监督督和调控的制制度、机构和和手段的综合合。土地国家家管理由中央央政府和各级级地方政府来来实施。世界上无论什什么性质的国国家,也无论实行什什么样的土地地制度,国家政权都要要以社会代表表的身份,对全国的土地地在宏观上进进行管理、监监督和调控。。这是由土地地的一系列经经济社会特性性所决定的。。第四节土地国家管理制度度(一)土地具有特殊殊的重要性土地是人类赖赖以生存和发发展的物质基基础,土地既是最基基本的生产资资料,又是人们必要要的生活资料料。因此,土地对于人类类各项生产和和消费活动是是绝对不可缺缺少的。因此，人们对土地的的各种需求都都必须给予保保证。(二)土地供给的稀稀缺性土地是自然历历史的产物,是有限的资源,不能再生。然然而随着人口口的增加和经经济文化的发发展,人类对土地的的需求却在不不断增加,因而对土地的的供给会日益益感到稀缺。。第四节土地国家管理制度度(三)土地利用后果果的巨大社会会性土地作为一种种财产同其他他财产不同,土地自身不能能移动和分割割,土地又是自然然生态系统中中的基础因子子,因此,土地利用的后后果具有巨大大的社会性。。也就是说,任何一块特定定的土地资源,其利用的合理理与否不仅涉涉及其所有者者和使用者的的利益,而且必然影响响到相邻地块块,或者更大地区以至至全国,因而产生巨大大的社会后果果。因此，作为"社会代表"的国家政权必必须对全国的的土地在宏观观上进行管理理、监督和调调控,才能保证土地地的合理分配配,保证国民经济济各个部门对对土地的需求求,并使土地资源源得到合理利利用,维护良好的自自然生态环境境。第四节土地国家管理制度度二、土地国家家管理的内容、目的、任务务与手段1.土地国家管理理的基本内容容(１)土地权属管理理：是指国家确认认和保护土地地所有者和使使用者合法权权益及调整土土地所有权和和使用权关系系的一种管理理,其中包括国家家对土地所有有权和使用权权的必要限制制。(２)土地利用管理理：是指国家通过过一系列法律律、法规和政政策,采用行政的、、经济的和规规划计划等手手段,确定并调整土土地利用结构构、布局和方方式,以保证土地资资源合理利用用的一种管理。第四节土地国家管理制度度2.土地管理的基基本目的土地管理的基基本目的是:维护已经确定定的土地所有有制和土地使使用制,即维护代表一一国统治阶级级利益的土地地所有制及其其相应的主地地关系,最大限度地满满足全社会对对土地的需求求,并保证查国土土地资源得到到合理和充分分有效的利用用,维护良好生态态环境。3.土地管理的具具体任务(1)保护土地所有有权与使用权权。土地所有有权和使用权权是土地制度度的主要法律律体现,因此依法保护护土地所有者者和土地使用用者的正当权权益是维护土土地制度的关关键。第四节土地国家管理理制度(2)调整土地地关系。。随着经经济社会会的发展展,土地的所所有权和和使用权权经常常处于变变动过程程中。国国家必须须依照土土地管理理的目标标,采取必要要的措施施,对客观需需要的土土地所有有权和使使用权的的变动进进行管理理、监督督和调控控,避免盲目性性,防止权属混混乱及纠纷纷。(3)对土地所有有权和使用用权的必要要限制。国国家要从整整个社会利利益出发,对土地所有有权的权能能范围、行行使方式、、出让条件件和土地使使用权的权权能范围、、土地利用用方向、转转让条件等等进行必要要的限制,以使土地所所有权和使使用权的行行使有利于于整个社会会经济的健健康发展。第四节土地国家管理制制度（4）保证土地资资源在国民民经济各个个部门和各各个使用项项目上的合合理分配与与有效利用用,防止土地资资源的闲置置与浪费。。(5)实施土地有有偿使用制制度并正确确课征土地地税收,保证国有土土地的地租租收归国家家,通过土地税税收和土地地有偿使用用集中国家家财政资金金。4.国家实现土土地管理的的主要手段(1)立法手段。。完备的土地地管理法律律、法规,是国家管理理土地的意意志的具体体体现,也是国家有有关部门管管理土地的的法律依据据,对土地的所所有者和使使用者及及其他人具具有法律强强制性质。。第四节土地国家管理制制度(2)经济手段。。国家通过实实行土地有有偿使用、、征收土地地税费、开开放土地市市场等形式式,促进土地资资源的合理理分配与使使用,并集中土地地开发建设设的资金。。(3)技术手段。。土地调查、、土地信息息与土地评评价等是土土地管理的的技术手段段,是一项为土土地管理提提供土地面面积、类型型、质量、、分布、价价格和权属属情况的基基础性工作作。(4)行政手段。。土地的登记记和分类统统计是一种种行政手段段。土地登登记是对土土地所有者者和使用者者的权属及及其变动的的登记,具有法律效效力,是保护土地地所有者和和使用者合合法权益的的法律依据据。地分类类统计是在在土地调查查、登记基基础上,对土地权属属以及土地地类型、面面积和质量量的分类统统计,为国家管理理土地的宏宏观决策提提供依据。。第四节土地国家管理制制度(5)政策手段。。国家管理土土地不仅要要制定完备备的土地法法律、法规规,而且还要根根据土地管管理的目标标和各阶段段的具体情情况,制定必要的的政策(比如，鼓励土地开开发政策、、土地税收收政策等)以正确处理理各方面的的土地关系系,调动土地所所有者和使使用者及其其他人管好好、用好土土地的积极极性。（6)计划规划手手段。制定并保证证实施土地地利用长远远计划、近近期计划及及其空间布布局规划,是保证有计计划地利用用土地资源,优化土地利利用结构和和空间布布局的基本本手段。第四节土地国家管理制制度(7)司法手段。。土地管理部部门协同政政法部门,对土地管理理的法律、、法规的执执行情况进进行检察、、监督,以保证有关关土地法律律、法规的的实施,是国家管理理土地的一一项重要手手段。(8)教育手段。。通过宣传教教育,提高人民群群众的国土土观念、生生态平衡观观念,普及土地管管理与利用用的法律、、法规知识识,与此同时,加强土地科科研和干部部培训,提高土地管管理干部和和人民群众众的素质,是加强土地地管理的重重要基础础和保证。。第四节土地国家管理制制度三、土地管管理机构的的设置及职职能分工要实施土地地管理,必须设置一一定的政府府管理机构构并确定其其职能分工工。世界界各国都根根据各自不不同的社会会制度、经经济发展水水平和本国国的土地制制度及资源源状况,选择了不同同的管理模模式,设置了不同同的管理机机构及职能能分工。在许多资本本主义发达达国家,如美国、加加拿大等国国,采取了分层层次管理模模式。这类类国家以土土地私有制制为主,土地管理机机构的设置置及职能分分工,是以保护土土地私有制制为前提。。在这些国国家,中央政府不不设统一的的土地管理理机构,而是由政府府各部委和和地方行政政机构设立立土地管理理机构,分层次各负负其责，分别管理各各自地区范范围所属的的土地。第四节土地国家管理制制度在澳大利亚亚,根据地旷人人稀、人口口居住集中中(沿海)的状况,对全国土地地资源采取取按用途(牧业、工业业和城市)分别设立机机构、分别别管理的模模式。在东亚一些些国家或地地区(如日本及中中国香港、、台湾),由于人多地地少,土地资源紧紧缺,需要严格管管理,因此采用城城乡土地统统一垂直管管理模式。。如日本1974年成立国土土厅,下设土地局局,统管城乡土土地,行使统一垂垂直的土地地管理职能能。综观世界各各个国家和和地区土地地管理机构构的模式,基本上分为为两大类,一类是分类分级管管理模式,一类是垂直统一管管理模式。。这两种模式式各有利弊弊,适应不同的的条件。一一个国家究究竟应该采采取什么样样的管理模模式,应从本国具具体条件出出发加以选选择,不能照搬。。第四节土地国家管理制制度土地产权是是土地制度度的一个核核心问题。。土地制度度对于土地地利用的种种种约束也也往往表现现为土地产产权的约束束。《现代实用民民法词法》把产权定义义为:“人身权”的对称。指指具有物质质财富内容容,直接和经济济利益相联联系的民事事权利。属属于这一类类的权利有有所有权、、其他物权权、债权、、继承权、、版权和和专利权、、商标权等等。”《牛津法律大大辞典》把产权定义义为:“财产权是指指存在于任任何客体之之中或之上上的完全权权利,包括占有权权、使用权权、出借权权、转让权权、用尽权权、消费权权和其他与与财产有关关的权利。。第五节土地产权及其权权能构成土地产权是是指存在于于土地之中中的排他性性完全权利利。它包括括土地所有有权、土地地使用权、、土地租赁赁权、土地地抵押权、、土地继承承权、地役役权等多项项权利。土地产权也也像其他财财产权一样样,必须有法律律的认可并并得到法律律的保护,即土地产权权只有在法法律的认可可下才能产产生。如某某人利用欺欺骗或暴力力等手段占占有土地,并不表示他他拥有某项项土地产权权。每个国家由由于社会经经济与政治治制度的差差异和法律律体系的不不同,都各自具具有不同的的财产权权权利体系及及其构成。。就土地产产权来说,各个国家的的土地产权权体系一般般都包括以以下各项基基本权能。。第五节土地产权及其权权能构成一、土地所所有权(一)什么是土地地所有权《经济大辞典典·农业经济卷卷》把土地所有有权定义为为:“简称为‘地权’。土地所有有者在法律律规定的范范围内自由由使用和处处理其土地地的权利。。受国家法法律的保护护”。这包含了三三层含义:其一,土地所有者者可以自由由使用和处处理其所所有的土地地并有权获获得收益;其二,得到法律的的确认和保保护;其三,权利在法律律范围内行行使即权利利受法律的的限制。第五节土地产权及其权权能构成马克思认为为，土地所有权权可分解为为两个方面面:其一,法律意义上上的土地所所有权,即土地所所有者把土土地当做自自己的财产产,土地所有者者有对土地地实行垄断断及支配的的权利。这这种权利是是法律所赋赋予的,受到法律的的保护。其其二,经济意义上上的土地所所有权。土土地所有者者凭借他对对土地的垄垄断从而收收取一定的的地租,地租是土土地所有权权在经济上上的实现形形式。这二二者不可或或缺,任何一方面面的丧失,都会使土地地所有权不不完全。第五节土地产权及其权权能构成(二)土地所有权权的基本属属性1.权利束束中最最充分分的一一项物物权,它由土土地占占有权权、使使用权权、收收益权权及处处分权权等权权能组组成。。它是是其他他物权权的源源泉和和出发发点。。土地地使用用权、、抵押押权、、地役役权权等物物权都都是土土地所所有权权的派派生权权利,是就使使用收收益的的特定定方向向、在在特定定的范范围内内对土土地实实行支支配的的权利利。2.土地所所有权权的排排他性性土地所所有权权有排排斥其其他人人对土土地的的权利利。因因此,土地所所有者者对自自己的的土地地具有有垄断断性。。当有有非自自然的的因素素妨碍碍土地地所有有者行行使自自己的的所有有权利利时,他无须向别别人请求,也不必由法法院出面,自己就有排排除这些妨妨碍的权利利。第五节土地产权及其权权能构成3.土地所有权权的恒久性性土地所有权权的存在没没有一定的的存续期限限,它是无限期期地由土地地所有者保保有的,因此土地所所有者即使使将土地闲闲置不用,其土地所有有权也不因因此而消灭灭。只有发发生社会变变革,对土地所有有制进行改改革时,才有可能终终止。而土土地所有权权的买卖,只不过是权权利主体的的更替而已已。4.土地所有权权的归一性性、土地所有者者可以在自自己的土地地上为别人人设定使用用权、地役役权、抵押押权、租赁赁权等其他他权利。土土地所有者者拥有最终终的统一支支配权。一一旦这些设设定的派生生权利到期期消灭,它们便又复复归于土地地所有权,从而使土地地所有权回回复到原来来的完全状状态。第五节土地产权及其权权能构成5.土地所有权权的社会性性土地所有权权虽然是一一种完全的的排他性权权利,但是,土地所有者者在行使自自己的权利利时必须受受到社会的的限制。这这在任何社社会都是如如此,且随着生产产力的发展展,社会限制也也日趋强化化。如中国国目前限制制耕地任意意用于非农农产业。这这种限制的的原因主要要在于土地地的稀缺,尤其是耕地地的稀缺。。土地是人人类社会生生活的基础础,国家必须对对土地利用用作出宏观观规划与管管理,对土地所有有者的权利利适当加以以限制。第五节土地产权及其权权能构成二、土地使用权权土地使用权权是依法对对一定土地地加以利用用并取得收收益的权利利,是土地使用用制的法律律体现形式式。土地使使用权是与与土地所有有权有关的的财产物权权。狭义的土地地使用权是是指依法对对土地的实实际使用,包括在土地地所有权之之内与土地地占有权、、收益权和和处分权是是并列关系系。广义的土地地使用权是是指独立于于土地所有有权能之外外的含有土土地占有权权、狭义的的土地使用用权、部分分收益权和和不完全处处分权的集集合。目前前中国实行行土地使用用权是广义的。由于土地使使用权也是是一种物权权,因此,土地使用权权也可以买买卖、继承承和抵押。。同时,土地使用权权人也可以以将土地使使用权租赁赁,即设定租赁赁权。第五节土地产权及其权权能构成任何人无论论以何种方方式取得土土地使用权权都必须得得到法律的的认可,否则为非法法占用他人人土地。土土地使用权权人一般须须向土地使使用权出让让人支付土土地使用权权价格。当然,土地使用权权的取得可可以是有偿偿的,也可是无偿的。。1995年1月1日开始施行行的《中华人民共共和国城市市房地产管管理法》规定:土地使用者者在国家规规定的特殊殊用途下可可以依法无无偿取得土土地使用权权,即划拨土地地使用权。。有偿取得得土地使用用权一般通通过土地使使用权出让让、转让等等方式进行行。同时,土地使用权权的设定是是有期限的的,上述法律规规定土地使使用权出让让的最高年年限因土地地用途不同同分别为40年、50年、70年三种,土地使用权权的转让和和抵押活动动都必须限限定在此期期限内进行行。第五节土地产权及其权权能构成三、土地租租赁权租赁权：是指承租人人有占有租租赁物而为为使用收益益之权能。设定土地租租赁权是指指土地所有有权人或土土地使用权权人通过契契约将土地地占有权、、狭义的土土地使用权权和部分收收益权转让让给他人。。这时,该他人就称称为土地租租赁权人,即承租人。。它与广义义的土地使使用权的最最根本的区区别是土地地租赁权人人不拥有有对土地的的部分处分分权,承租人对土土地的使用用条件是依依土地出租租人的意志志而规定的的。在一般般情况下,土地租赁权权人未经出出租人同意意不能将自自己承租的的土地再以以任何方式式转移出去去。第五节土地产权及其权权能构成土地租赁人人为取得土土地租赁权权就必须向向出租方缴缴纳地租,丰论出租方方是土地地所有者还还是土地使使用者。土土地租赁依依租赁契约约而成立,因此,出租方和和承租方之之间必须签签订租赁合合同。租赁赁合同不得得违背国家家的法律、、法规。。如若出租租方是土地地使用权人人,则租赁合同同还不能违违背土地使使用权出让让合同的的规定。在在出租方是是土地使用用权人的情情况下,土地承租方方向土地使使用权人人缴纳地租租,而土地使用用权人则继继续履行土土地使用权权出让合同同。第五节土地产权及其权权能构成土地租赁一一般可分为为有期限的的或无期限限的两种。。目前,法律没有规规定土地可可以无期限限租赁,而只规定实实行有期限限租赁。在在农村,土地转包实实为一种有有期限的土土地租赁,出租方是土土地承包者者,即集体土地地使用权权人,他除收取承承租人缴纳纳的地租外外,还履行自己己与集体的的承包合同同。第五节土地产权及其权权能构成四、土地抵押权权(一)什么是土地地抵押权土地抵押权权是土地受受押人对于于土地抵押押人不移转转占有并继继续使用收收益而提供供担保的土土地,在债务不能能履行时可可将土地的的变卖，价款做为受清偿的担担保物权。。土地受押押人称为主主地抵押权权人。设定定土地抵押押权时,作为标的物物的土地并并不发生转转移,它仍为土地地抵押人占占有使用,只以其代表表经济价值值的某项权权利(如所有权、、使用权)作担保。当当抵押人到到期不能履履行债务时时,抵押权人有有权将土地地拍卖并优优先受清偿偿。抵押人人如果按规规定的方式式和期限偿偿还债务,则土地如期期回到抵押押人手中,抵押权则自自动消失。。第五节土地产权及其权权能构成(二)土地抵押权权具有的性性质1.土地抵押权权的优先清清偿性土地抵押是是一种担保保物权,当土地抵押押人在将土土地进行抵抵押的同时时,若还设定租租赁权等,则在债务清清偿时抵押押权人可以以不考虑抵抵押人是否否设定租赁赁权而将土土地拍卖,并将其拍卖卖价格优先先获得清偿偿。这时,土地租赁契契约没有任任何约束力力。《中华人民共共和国城镇镇国有土地地使用权出出让和转让让暂行条例例》第37条规定:"处分抵押财财产所得,抵押权人有有优先