房地产经营管理复习

【历年试题】从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。【2008年试题】A．土地B．劳动力C．资本D．经验E．环境答案：ABCD解析：土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入，同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。【历年试题】房地产间接投资的形式主要有（ ）。（2005年试题）A．投资房地产投资信托基金B．购买住房抵押支持证券C．购买房地产企业债券D．购买物业用于出租经营E．购买土地进行开发答案：ABC

【2008年真题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。

A.能为投资者带来经常性的收入现金流

B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C.适合于长期投资

D.常在机构投资者之间进行交易

E.位置对其有着特殊的重要性【正确答案】ACDE

【答案解析】整体销售成为趋势，所以B分割销售少。

【2008年真题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区【正确答案】B【答案解析】物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。

【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。【正确答案】×

【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。【2009年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命【正确答案】B

【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。【2006年真题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖【正确答案】B

【答案解析】适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。【2010年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。

A.保值性

B.增值性

C.异质性

D.弱流动性【正确答案】C【2007年真题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性【正确答案】C

【答案解析】弱流动性就是指不容易转手或变现。

【2009年真题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。

A.变现性差

B.易受政策影响

C.依赖专业管理

D.效益外溢和转移【正确答案】D

【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响，或者会影响别人。【历年试试题】甲乙物物业2008年10月的价价值均均为1100万元。。预计计2009年10月甲物物业的的价值值为1200万元和和1000万元的的可能能性均均为50%，乙物物业的的价值值为1300万元和和900万元的的可能能性也也均为为50%。甲、、乙物物业投投资风风险比比较的的结果果是（（））。（（2009年试题题）A．甲物物业投投资风风险大大B．乙物物业投投资风风险大大C．甲、、乙物物业的的投资资风险险相同同D．难以以判断断甲、、乙物物业的的投资资风险险大小小答案：：B解析：：甲物业业：σ甲＝［［（1200－1100）2＋（1000－1100）2］÷2＝10000，其中中σ甲是方方差，，而标标准差差是方方差开开平方方根，，则物物业甲甲的标标准差差是100，同理理，可可计算算出物物业乙乙的标标准差差是200，物业业甲的的期望望值是是1200××0.5+1000×0.5=1100（万元元），，同理理可得得物业业乙的的期望望值是是1100万元，，可见见，物物业甲甲的标标准差差要小小于物物业乙乙的标标准差差，一一般情情况下下，标标准差差大的的投资资风险险大；；另，可用标标准差差系数数衡量量，标准准差系系数小小的风风险小小，这是最最准确确的，物业业甲的的标准准差系系数＝＝100/1100＝9.09%，物业业乙的的标准准差系系数是是18%，故物物业乙乙的风风险大大。这这里甲甲乙期期望值值相同同也就就不用用比了了。【2007年真题题】当房地地产开开发商商将建建成后后的物物业用用于出出租或或（））时时，短短期开开发投投资就就转变变成了了长期期置业业投资资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【正确答答案】D【答案解解析】置业主主要用用于经经营，，即出出租或或自营营。如如出售售或转转让，，就不不是长长期置置业投投资了了。【2009年真题题】房地产产投资资信托托基金金股票票的收收益通通常高高于一一般股股票的的收益益，因因此往往往成成为大大型机机构投投资者者直接接投资资房地地产的的重要要工具具。（（））【正确答答案】×【答案解解析】信托是是间接接投资资。【2007年真题题】房地产产投资资信托托基金金的投投资收收益主主要来来源于于其拥拥有物物业的的（））。。A.销售收收入B.转让收收入C.租金收收入D.利息收收入【正确答答案】C【答案解解析】用基金金筹集集起来来的钱钱用来来置业业投资资，长长期持持有，，出租租经营营，获获得长长期稳稳定回回报，，作为为对投投资人人的回回报。。【2008年真题题】房地产产投资资相对对于股股票投投资，，往往往具有有较低低的收收益水水平。。（））【正确答答案】×【答案解解析】房地产产投资资收益益水平平较高高，这这是他他的有有利之之一。。【2006年真题题】房地产产投资资不能能有效效抵消消预期期通货货膨胀胀的影影响。。（））【正确答答案】×【答案解解析】房地产产年价价格增增涨率率超过过年通通货膨膨胀率率，可可以抵抵消通通货膨膨胀的的影响响。【典型例例题】整个国国家市市场环环境条条件变变化对对房地地产市市场的的影响响，要要比当当地市市场环环境变变化造造成的的影响响大。。（））【正确答答案】×【答案解解析】房地产产市场场是地地区性性市场场，当当地市市场环环境变变化的的影响响要比比整个个国家家市场场环境境变化化的影影响大大。【2006年真题题】提高贷贷款利利率对对房地地产市市场的的影响响主要要有（（））。A.导致房房地产产实际际价值值下降降B.导致房房地产产实际际价值值上升升C.加大投投资者者债务务负担担D.抑制房房地产产市场场需求求E.增加房房地产产市场场需求求【正确答答案】ACD【历年试试题】下列房房地产产投资资风险险中，，属于于房地地产投投资个个别风风险的的是（（））。（（2008年试题题）A．变现现风险险B．时间间风险险C．或然然损失失风险险D．通货货膨胀胀风险险答案：：B【历年试试题】下列房房地产产投资资风险险中，，属于于房地地产投投资个个别风风险的的是（（））。（（2008年试题题）A．变现现风险险B．时间间风险险C．或然然损失失风险险D．通货货膨胀胀风险险答案：B【2005年真题】房地产投资的的时间风险是是指选择合适适的时机进入入市场。（））【正确答案】×【答案解析】不仅表现为选选择合适的时时机进入市场场，还表现为为物业持有时时间的长短，，物业持有过过程中对物业业重新进行装装修或更新改改造时机的选选择，物业转转售时机的选选择以及转售售过程所需要要时间的长短短。【历年试题】1、房地产投投资适合作作为一种长长期投资。。关于其原原因分析，，错误的是是()。A．土地不会会毁损B．地上建筑筑物有耐久久性C．变现性差差D．土地使用用权年限较较长答案：C【历年试题】2、房地产开开发投资形形成的供给给是房地产产市场上的的()。A．增量供给给B．存量供给给C．潜在供给给D．总量供给给答案：A【历年试题】3、关于房地地产投资特特性的说法法，错误的的是()A．区位选择择异常重要要B．不易产生生资本价值值风险C．存在效益益外溢D．易受政策策影响答案：B【历年试题】1、下列房地地产投资形形式中，属属于按经济济活动类型型划分的有有()。A．居住物业业开发投资资B．商业物业业投资C．土地开发发投资D．房地产开开发投资E．房地产经经营投资答案：CDE【历年试题】商品房开发发投资和保保障性住房房建设投资资都属于房房地产投资资，无论何何种类型的的房地产投投资，其目目的都是为为了营利。。()答案：错，，保障性住房房建设投资资注重的是是房地产投投资的社会会效益。【历年试题】一般来说，，与长期投投资相比，，短期投资资（））。A．风险较大大B．收益率较较高C．流动性较较好D．投资回收收期较长答案：C【历年试题】3．下列房地地产投资方方式中，属属于直接投投资形式的的是（））。A．购买房地地产股票B．购买商铺铺C．购买房地地产债券D．购买住房房抵押支持持证券答案：B【历年试题】关于投资组组合理论的的说法，正正确的是（（）。（2010年试题）A．投资者应应选择毫无无风险的投投资组合B．投资者应应选择投资资项目间有有一个正协协方差的投投资组合C．投资者可可以将系统统风险因素素减少甚至至完全抵消消D．投资者可可以将个别别风险因素素减少甚至至完全抵消消答案：D【历年试题】1．相对于房房地产开发发投资，关关于房地产产置业投资资的说法，，正确的有有（））。A．置业投资资是面向已已具备了使使用条件或或正在使用用中的房地地产B．置业投资资包括进行行场地平整整及道路等等基础设施施建设的投投资C．置业投资资对象可以以是市场上上存量房地地产D．置业投资资可以是将将购入的房房地产用于于自身居住住或生产经经营E．置业投资资可以是将将购入的房房地产出租租给最终使使用者答案：ACDE【历年试题】2．投资组合合理论认为为，对于相相同的宏观观经济环境境变化，不不同投资项项目的收益益会有不同同的反应。。（））答案：对【2006年真题】假设银行一一年期存款款利率为2.28%，贷款利率率为5.85%，投资市场场的平均收收益率为12%，房地产投投资市场的的系统性市市场风险系系数为0.6，则房地产产投资的预预期收益率率为（））。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【正确答案】B【答案解析】注意无风险险收益率在在我国为一一年期存款款利率，在在国外一般般指国债收收益。资产预期收收益率＝无无风险资产产收益率＋＋风险系数数×（平均收益益率－无风风险资产收收益率）2.28%+0.6×（12%－2.28%）＝8.112%【2005年真题】假设某段时时间内房地地产业的预预期收益率率为15%，国债的投投资收益率率为10%，市场整体体的平均收收益率为20%，则房地产产业的系统统性市场风风险系数是是（）。。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【正确答案】B【答案解析】公式的变换换。

资产产预期收益益率＝无风风险资产收收益率＋市市场风险系系数（市场场整体平均均收益率－－无风险资资产收益率率）【典型例题】以下（））可以用于于土地储备备资金。A.土地出让收收入中安排排的一部分分资金B.土地储备机机构的银行行贷款C.公积金增值值收益D.社会捐助资资金E.廉租房租金金收入【正确答案】AB【答案解析】注意不要与与廉租住房房建设资金金来源混淆淆。【历年试题】4．下列房地地产开发工工作中，属属于前期工工作阶段的的是（））。A．进行项目目的财务评评价B．获取项目目所需土地地C．确定规划划设计方案案并获得批批准D．对项目的的建设工程程进行招标标E．提交项目目开工申请请并获得批批准答案：BCDE【2011年真题】下列各类土土地中，不不属于土地地储备范围围的是（））。A.集体土地中中的宅基地地B.依法收回的的国有土地地C.依法收购的的土地D.依法行使优优先购买权权取得的土土地【正确答案】A【答案解析】土地储备的的范围包括括依法收回回的国有土土地、收购购的土地、、行使优先先购买权取取得的土地地、已办理理农用地转转用和土地地征收批准准手续的土土地以及其其他依法取取得的土地地，一定是是国有土地地。集体土土地不纳入入土地储备备。【2011年真题】土地储备机机构对土地地开发过程程中涉及的的基础设施施建设和绿绿化、土地地平整等工工作，通过过公开招标标方式选择择工程实施施单位，实实施单位的的管理费用用不高于土土地储备开开发成本的的2%。（）【正确答案】√【2010年真题】下列成本费费用中，不不属于土地地储备开发发成本的是是（））。A.拆迁补偿费费及有关税税费B.市政基础设设施建设有有关费用C.贷款利息D.建安费用【正确答案】D【2008年真题】政府授权开开发企业负负责实施土土地一级开开发时，开开发资金应应由政府土土地储备机机构负责筹筹措。（））【正确答案】×【答案解析】授权开发企企业负责实实施一级开开发，主体体是开发企企业，所以以开发资金金应由开发发企业筹措措。【2011年真题】在我国，县县级及以上上地方人民民政府垄断断了其辖区区范围内国国有土地使使用权出让让市场。（（）【正确答案】√【典型例题】国家投资管管理部门对对建设项目目进行核准准的重点包包括（））。A.项目是否符符合宏观调调控政策、、产业政策策等B.项目主要产产品质量符符合国家的的规定C.项目建设对对周边地区区的公众利利益产生有有利的影响响D.项目有利于于促进环境境保护和改改善生态环环境E.符合当地的的产业结构构调整的要要求【正确答案】ADE【答案解析】B不包括产品品质量合格格，主是指指产品未对对国内市场场形成垄断断，未影响响国家的经经济安全；；C不要求项目目建设对周周边产生有有利影响，，只要不产产生重大不不利影响即即可。【易混淆点辨辨析】判断题：建建筑工程在在施工过程程中，建设设单位或者者施工单位位发生变更更的，应当当申请施工工许可证变变更。（））问：为什么么这句话是是错呢？请请解析。答：建筑工工程在施工工过程中，，建设单位位或者施工工单位发生生变更的，，应当重新新申请领取取施工许可可证之规定定，是申请请重新领取取而不是变变更！【2010年真题】房地产开发发企业只能能通过公开开招标的形形式选择开开发项目的的施工单位位。（））答案：错，，还可以采采用邀请招招标的方式式【2006年真题】将房地产开开发划分为为若干阶段段，其中编编制建设工工程招标文文件属于（（）的工工作。A.投资机会选选择于决策策分析阶段段B.前期工作阶阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】B【解析】开工之前均均属于前期期阶段。前前期阶段与与投资机会会研究的界界线是获取取土地或项项目。【2011年真题】对房地产开开发企业来来说，下列列房地产开开发的工作作内容中，，属于前期期工作的是是（）。。A.土地储备B.销售方案的的细化C.建设项目的的质量控制制D.申领《建设用地规规划许可证证》【正确答案】D【答案解析】A土地储备是是政府行为为，对房地地产开发来来说，前期期应是获取取土地。B属于租售阶阶段；C属于建设阶阶段的工作作内容。【2002年试题】建筑工程招招标文件中中，不包括括（）。。A．工程标底底B．工程数量量C．设计图纸纸D．合同条件件答案：A解析：工程程标底不会会提前在招招标文件中中说明。【2006年真题】房地产开发发项目的施施工许可证证由（））向发证机机关申请领领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位【答案】B【解析】施工许可证证的申领主主体是建设设单位，不不是施工单单位。【2009年真题】在正式申请请竣工验收收之前，开开发商要对对项目进行行初步检查查。检查后后由（））列出质量量缺陷清单单。A.开发商B.承包商C.监理工程师师D.使用单位【答案】C【2011年真题】房地产开发发项目，施施工阶段的的工程质量量控制工作作不包括（（）。A.对原材料的的检验B.对配套设施施的检验C.确立质量文文件档案制制度D.确立成本控控制档案制制度【正确答案】D【答案解析】本题可用排排除法。ABC全是与质量量有关的，，而只有D是与成本（（投资）有有关的，不不属于同一一类。【2009年真题】横道图法用用于项目建建设阶段的的（）。。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理【答案】B【解析】横道图和网网络图是进进行进度控控制的两大大方法。【2005年真题】开发商的主主要合同关关系通常包包括（））等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合合同E.加工合同【答案】CD【解析】ABE主要是承包包商的合同同关系。【2010年真题】网络图法在在建设工程程管理中常常常作为（（）的方方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理【正确答案】C【答案解析】进度控制的的方法主要要有两种，，一是横道道图，二是是网络图。。【2007年真题】实行施工总总承包的房房地产开发发项日。施施工现场的的安全应由由（）负负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】D【解析】实行施工总承承包的，由总总承包单位负负责，分包单单位应向总承承包单位负责责，服从总承承包单位对施施工现场的安安全生产管理理。【2005年真题】承包商收到竣竣工结算价款款后，通常应应在（）内内将竣工工程程交付给开发发商。A.半个月B.一个月C.一个半月D.二个月【答案】A【解析】承包商在收到到竣工结算价价款后半个月月内交付工程程。【2009年真题】房地产开发项项目竣工后，，按规定应移移交给城市档档案馆的竣工工档案应包括括（）。A.工程质量保修修书B.可行性研究报报告C.竣工图D.住宅使用说明明书E.竣工验收备案案表【答案】BCE【解析】B属于前期资料料，C竣工图是单独独的一类；E属于验收资料料，也属于技技术资料。AD是竣工验收备备案的资料，，不是向城市市档案馆移交交的资料。【2009年真题】开发商在选择择房地产经纪纪机构时，不不仅要考察其其代理的成功功率，还要考考察其代理第第一个项目的的平均销售周周期。（））【正确答案】错【答案解析】考察的是其代代理项目的平平均销售周期期，不是第一一个项目的销销售周期。【2007年真题】下列关于房地地产经纪机构构和房地产经经纪人的表述述中，正确的的有（）。。A.房地产市场中中的信息不完完备程度较高高，需要有房房地产经纪机机构或房地产产经纪人这种种特殊的制度度安排来降低低信息成本B.大型房地产开开发公司一般般更愿意委托托房地产经纪纪机构进行物物业租售C.依代理委托方方的不同，房房地产经纪机机构的代理形形式可以分为为首席代理和和分代理D.房地产经纪机机构或房地产产经纪人通过过信息搜集的的规模经济优优势，提供服服务并获取收收益E.无论采用哪种种代理形式，，都应在项目目前期就让房房地产经纪机机构及早介入入【正确答案】ADE【答案解析】B大型房地产机机构一般有自自己的营销团团队和渠道，，所以一般采采用自行租售售。依委托代代理方的不同同，可分为买买方代理、卖卖方代理和双双重代理。【2011年真题】关于房地产开开发企业选择择房地产经纪纪机构代理销销售其商品房房的说法，正正确的有（））。A.大型综合性房房地产开发项项目必须选择择联合代理方方式B.双重代理的房房地产经纪机机构可以向买买卖双方收取取佣金C.总代理可以委委托分代理D.房地产开发企企业不能直接接委托分代理理E.房地产开发企企业最好在项项目前期就确确定好代理方方式【正确答案】BCE【2011年真题】为适应房地产产市场波动，，某房地产开开发企业通过过降低成本利利润率来确定定其商品房销销售价格，该该定价方法为为（）。A.认知价值定价价法B.成本加成定价价法C.挑战定价法D.领导定价法【正确答案】B【2007年真题】根据估计的总总销售收入和和估计的销售售量来制定价价格的定价方方法是（））。A.目标定价法B.成本加成定价价法C.随行就市定价价法D.价值定价法【正确答案】A【答案解析】利用损益平衡衡图。【2005年真题】在下列定价方方法中，需要要使用损益平平衡图的是（（）。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价价法【正确答案】A【2010年真题】某商品住宅项项目位于城市市湿地公园附附近，房地产产开发企业利利用多种媒体体大力宣传湿湿地环境对居居住的好处，，并以此宣传传效果作为楼楼盘的定价依依据，这种定定价方法是（（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价价法D.认知价值定价价法【正确答案】D【答案解析】认知价值定价价法是购买者者导向定价法法的一种，定定价的关键是是顾客对物业业价值的认知知，而不是生生产者或销售售者的成本。。【2006年真题】某开发商开发发的物业质量量与市场领导导者的物业质质量相近，如如果定价比市市场领导者的的定价低，则则其采用的是是（）。A.随行就市定价价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法【正确答案】D【答案解析】不用背概念，，理解含义就就可以。【2009年真题】采取随行就市市定价法确定定价格的情形形有（）。。A.开发商处于市市场领导者地地位B.开发商难以估估算成本C.开发商的牧业业质量与市场场领导者的物物业质量相近近D.开发商打算与与同行和平共共处E.开发商具有向向市场领导者者挑战的实力力【正确答案】BD【答案解析】A可以采取领导导定价法；CE可以采取挑战战定价法。【2008年真题】当房地产开发发企业很难了了解购买者和和竞争者对本本企业产品价价格变化的反反应时，往往往采用（））。A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价价法【正确答案】D【答案解析】另行定价风险险较大，难以以把握时，一一般会随行就就市。【2011年真题】用期末惯例法法进行现金流流量分析时，，假设在计息息期内的所有有收支均发生生在该计息周周期的期末。。（）【正确答案】√【2006年真题】在现金流量图图上，横坐标标轴“0”点所在表示的的只能是资金金运动的时间间始点，而不不是当前时点点。（）【正确答案】×【答案解析】0点有三种含义义，可以表示示始点，基准准点，或当前前时点。【2011年真题】下列现金流量量图中，能表表示的房地产产投资模式有有（）。A.开发－销售模模式B.开发－持有出出租－出售模模式C.购买－持有出出租－出售模模式D.购买－更新改改造－出售模模式E.购买－更新改改造－出租模模式【正确答案】BCE【答案解析】可用排除法。。A一定不是销售售模式，是持持有经营型的的。【2010年真题】关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量量图的说法，，正确的有（（）。A.横轴上刻度间间距离相等，，其上的数值值代表不同时时点B.房地产的购买买成本用向下下的垂直箭线线标在横轴的的“1”时点C.发生在计息周周期之间的更更新改造成本本标注在对应应期间内D.各期运营费用用的垂直箭线线全部向下E.转售收入和转转售中发生的的税费标注在在投资期末，，且垂直箭线线均向上【正确答案】ACD【答案解析】B初始投资必须须放在0的位置上，不不能在1的位置上。E期末的转售税税费，属于现现金流出，箭箭头向下。【2009年真题】下列房地产投投资业务模式式中，现金流流出包括土地地成本的有（（）。A.购买——持有——出租——出售B.购买——更新改造——出售C.购买——更新改造——出租——出售D.开发——销售E.开发——持有——出租——出售【正确答案】DE【答案解析】购买型是直接接购买已建成成的物业，所所有只有购买买成本，只有有开发型的项项目才需要购购买土地。【2006年真题】下列关于资金金时间价值的的表述中，正正确的有（））。A.资金时间价值值是资金的增增值特性使然然B.利率是资金时时间价值的一一种标志C.从消费者角度度来看，资金金时间价值体体现为放弃即即期消费应得得到的补偿D.即使资金存在在时间价值，，也可以对不不同时点上发发生的现金流流量进行直接接比较E.资金时间价值值的大小取决决于投资利润润率、通货膨膨胀率、风险险因素等【正确答案】ABCE【答案解析】D考虑了资金的的时间价值，，就必须将资资金换算到同同一时点才能能进行比较。。【2010年真题】关于资金时间间价值的说法法，错误的是是（）。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同同D.由于存在资金金时间价值，，不同时点上上发生的现金金流量无法直直接比较【正确答案】A【答案解析】由于资金时间间价值的存在在，同样数额额的资金在不不同时点上具具有不同的价价值。【2011年真题】我国对外筹资资成本通常是是在（）利利率的基础上上加一定的百百分点（或基基点）。A.纽约同业拆放放B.香港同业拆放放C.伦敦同业拆放放D.新加坡同业拆拆放【正确答案】C【2006年真题】下列关于基础础利率的表述述中，正确的的有（）。。A.等于银行存款款利率B.等于银行贷款款利率C.是投资这所要要求的最低利利率D.是银行同业之之间的短期资资金借贷利率率E.一般使用无风风险的国债收收益率作为其其代表【正确答案】CE【答案解析】国内国债市场场不完善，以以一般以银行行存款利率作作为无风险利利率，即最低低的要求利率率。【2010年真题】关于流动性偏偏好利率理论论的说法，正正确的有（））。A.利率是由储蓄蓄和投资决定定的B.利率是由货币币的供求决定定的C.利率是由可贷贷资金的供求求决定D.利率是在商品品市场和货币币市场同时达达到均衡时形形成的E.货币供给是外外生变量，由由央行决定，，无利率弹性性【正确答案】BE【答案解析】流动性偏好利利率理论。【2008年真题】可贷资金利率率理论认为（（）。A.可贷资金的需需求主要由投投资需求、赤赤字需求和家家庭需求构成成B.可贷资金的供供给由家庭储储蓄、企业储储蓄和政府储储蓄构成C.利率是由货币币的供给与需需求决定的D.可贷资金的需需求函数是利利率的递增函函数E.可贷资金的供供给函数是利利率的递增函函数【正确答案】ABE【答案解析】C利率是由可贷贷资金的供给给与需求决定定，不是由货货币的供求决决定，这是流流动性偏好利利率理论。【2009年真题】认为利率水平平是由货币的的供给与需求求决定代表性性理论是（））。A.马克思的利率率决定理论B.可贷资金利率率理论C.IS－LM曲线模型利率率理论D.流动性偏好利利率理论【正确答案】D【答案解析】记清几种主要要理论的结论论。【典型例题】将1000元存入银行，，年利率为6%，如果按单利利计算，则三三年后的本利利和为多少？？【答案解析】【典例案题】将1000元存入银行，，年利率为6%，如果按复利利计算，则三三年后的本利利和为多少？？【答案解析】3.单利和复利的的关系■本金、利率率和计息期相相同时，按复利计算的的利息以及本本利和一定比比按单利计算算的高【2010年真题】房地产开发企企业向银行申申请了贷款额额为1000万元，期限为为3年，年利率为为8%的抵押贷款，，到期一次还还本付息，则则按月计息比比按季计息要要多付利息（（）万元。。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【正确答案】A2.名义利率与实实际利率的换换算公式【例】已知某笔贷款款的年利率为为15%，借贷双方约约定按季度计计息，则该笔笔贷款的实际际利率是多少少。【2008年真题】某家庭向银行行申请了一笔笔等额还本付付息的个人住住房贷款，其其月供为2850元，月利率为为6.25‰，则该贷款的的实际年利率率为（））。A.7.5﹪﹪B.7.56﹪C.7.71﹪D.7.76﹪【正确答案】D【答案解析】（1＋0.625%）12-1=7.76%【2007年真题】银行为某家庭庭提供了期限限为10年的按月等额额还本付息的的个人住房抵抵押贷款、若若该笔贷款的的实际年利率率为7.25%，则名义年利利率是（））。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【正确答案】A【答案解析】解法一：按公公式计算解法二：带有有技术含量的的排除法。当当每年的计算算周期数大于于1时，实际利率率大于名义利利率。则可以以排除CD.【2011年真题】某银行提供的的贷款期限和和年利率均相相同的甲、乙乙、丙三笔贷贷款。若甲贷贷款以年计息息，乙贷款以以季计息，丙丙贷款以月计计息，则这三三笔贷款的实实际年利率从从大到小排列列顺序正确的的是（）。。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【正确答案】B【答案解析】当每年的计息息周期大于1时，越大，则则实际利率与与名义利率的的差距越大。。【2010年真题】关于实际利率率和名义利率率的谎法，错错误的是（））。A.名义利率对应应一年中计息息周期的单利利计息B.实际利率对应应一年中计息息周期的复利利计息C.实际利率比名名义利率更能能反映资金的的时间价值D.当计息周期为为"月"时，实际利率率小于名义利利率【正确答案】D【答案解析】当计息周期为为"月"时，实际利率率大于名义利利率【2010年真题】如果名义利率率相同，计息息周期不同，，则未来某个个时点上两笔笔等额资金的的现值就不相相等。（））【正确答案】√【2007年真题】下列关于名义义利率与实际际利率的表述述中，正确的的有（）。。A.当计息周期为为1年时，年名义义利率等于年年实际利率B.实际利率真实实地反映了资资金的时间价价值C.名义利率真实实地反映了资资金的时间价价值D.名义利率相同同时，计息周周期越短，名名义利率与实实际利率的差差值就越大E.计算周期相同同时，名义利利率越小，名名义利率与实实际利率的差差值就越大【正确答案】ABD【答案解析】名义利率越大大，计算周期期越短，计息息期越大，实实际利率与名名义利率的差差异就越大。。【2011年真题】某投资者购买买一间商铺用用于出租经营营，名义收益益率为12.0%。如通货膨胀胀率为5.5%，银行贷款年年利率为6.5%，存款年利率率为3.O%，则该项目投投资的实际收收益率是（））。A.5.16%B.6.16%C.6.50%D.8.74%【正确答案】B【答案解析】名义利率、实实际利率和通通货膨胀率的的关系。【2009年真题】若名义利率为为10%，通货膨胀为为4%，则实际利率率为（）。。A.5.77%B.6.00%C.12.00%D.14.40%【正确答案】A2008年试题假定年利率为为10%，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济济价值是相等等的。（））答案：√2008年试题下列关于资金金等效值概念念的表述中，，正确的是（（）。A．时值是资金金运动起点的的金额B．终值是资金金运动结束的的金额C．资金等值是是指与某一时时点上一定金金额的实际价价值相等的另另一时点的价价值D．不同时点发发生的绝对值值相等的资金金具有相同的的价值答案：C解析：A时值没有这概概念；B终值是资金运运动结束时与与现值等值的的金额；D不同时点发生生的绝对值相相等的资金一一般价值不相相同。【典型例题】某房地产开发发商向金融机机构贷款500万元，按复利利计息，年利利率为12%。若第五年末末一次还本付付息，应偿还还多少万元？？【答案】F=P（F/P,i,n）=P（1+i）n＝500×（1＋12%）5＝881（万元）【典型例题】将一笔资金按按年利率6%存入银行，以以复利计息，，要在5年后本利和为为100万元，则现在在应存款多少少元？【答案】P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n＝100÷（1+6%）5＝74.73万元典型例例题◆某某家庭庭预计计在今今后10年内的的月收收入为为16000元，如如果其其中的的30%可用于于支付付住房房抵押押贷款款的月月还款款额，，年贷贷款利利率为为12%，问该该家庭庭有偿偿还能能力的的最大大抵押押贷款款申请请额是是多少少？【答案】先理清清题中中的经经济内内涵。。已知知A，求P该家庭庭每月月还款款额A=16000×30%=4800元【2006年真题题】某家庭庭欲购购买总总价为为25万元的的一套套住宅宅。该该家庭庭月收收入为为6000元，准准备用用月收收入地地30%来支付付抵押押贷款款月还还款额额。已已知贷贷款期期限为为10年，按按月等等额偿偿还，，年贷贷款利利率为为6%。则该该家庭庭的首首付款款额是是（））元元A.34000.00B.83265.38C.87867.78D.91022.12【答案】C【典型例例题】◆某某人贷贷款12万元，，分10年摊还还，年年利率率为6%，按月月计息息，则则每月月的偿偿还金金额为为多少少？【答案】已知P（现值值），，要求求的是是A（年值值）注意计计息期期，已已知的的是年年利率率，但但求的的是月月还款款额。。P＝12万元，，i＝6%÷÷12＝0.5%，n＝10××12＝120A＝P（A/P，6%/12，120）＝12××0.0111＝0.1332（万元元）【典型例例题】某家庭庭以抵抵押贷贷款方方式购购买了了一套套价值值为25万元的的住宅宅，首首付款款为房房价的的30%，其余余房款款用抵抵押贷贷款支支付。。如果果抵押押贷款款的期期限为为10年，按按月等等额偿偿还，，年贷贷款利利率为为15%，问月月还款款额为为多少少？如如果该该家庭庭25%的收入入可以以用来来支付付抵押押贷款款月还还款额额，问问该家家庭月月收入入多少少，才才能购购买上上述住住宅？？［解］］（1）已知知：抵抵押贷贷款额额P＝25××70%＝17.5（万元元）；；月贷款款利率率i＝15%/12＝1.25%，计息息周期期数n＝10××12＝120（月））（2）则月月还款款额：：A＝P［i（1＋i）n］/［（1＋i）n－1）＝175000××［l.25%（1＋1.25%）120］/［（1＋1.25%）120－1］＝2823.4（元））（3）该家家庭欲欲购买买上述述住宅宅，其其月收收入须须为：：2823.4/0.25＝11293.4（元））【2011年真题题】张某用用1000万元购购买了了一间间商铺铺用于于出租租经营营，其其要求求的投投资收收益率率为10%，经营营期为为20年，如如果每每年经经营净净收益益相等等，则则该投投资者者的年年投资资回报报为（（））万元元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75【答案】B【典型例例题】计划每每年年年末存存入银银行等等额数数额的的资金金（等等额零零存）），欲欲在7年后整整取为为1000元，若若存款款利率率为8%，则每每年末末存入入金额额为多多少？？【答案】A＝Ｆ（（Ａ/F，i，n）＝1000（A/F，8%，7）=1000×0.1121＝112.1（元））【典型例例题】若每年年年末末存入入银行行10万元，，年利利率为为6%，则5年后的的复本本利和和为多多少元元？【答案】F＝A（F/A,i,n）=10×5.637＝56.37（万元元）【典型例例题】某购房房者拟拟向银银行申申请60万元的的住房房抵押押贷款款，银银行根根据购购房者者未来来收入入增长长的情情况，，为他他安排排了等等比递递增还还款抵抵押贷贷款。。若年年抵押押贷款款利率率为6．6%，期限限为15年，购购房者者的月月还款款额增增长率率为0．5%，问该该购房房者第第10年最后后一个个月份份的月月还款款额是是多少少？［解］］（1）已知知：P＝60万元，，s＝0.5%，n＝15××12＝180（月）），i＝6.6%/12＝0.55%（2）抵押押贷款款首次次月还还款额额为：：A1＝P×（i－s）/{1－［（（1＋s）/（1＋i）］］n}＝600000××（0.55%－0.5%）/{1－［［（（1＋0.5%）/（1＋0.55%）］］180}＝300/（1－0.9144）＝＝3504.67（元元））（3）第第10年最最后后一一个个月月份份的的还还款款额额A120为：：A120＝A1×（1＋s）t－1＝3504.67××（1＋0.005）120－1＝6344.50（元元））【2011年真真题题】某投投资资者者将将其其商商铺铺出出租租经经营营，，租租期期20年，，预预计计第第1年的的净净租租金金收收入入为为8万元元，，且且每每年年递递增增6%，年年租租金金均均发发生生在在年年末末。。若若折折现现率率为为6%，该该商商铺铺净净租租金金收收入入的的现现值值为为（（））万万元元。。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00【正确确答答案案】C【答案案解解析析】有限限年年期期的的等等比比年年值值换换算算为为现现值值（（A-P）。。方法法一一：：正正规规的的算算法法方法法二二：：带带有有技技术术含含量量的的猜猜测测法法假假设设每每年年不不递递增增6%，则则折折算算为为现现值值为为8÷÷6%=133.33，每每年年递递增增，，则则现现值值一一定定大大于于133.33.A首先先被被排排除除，，B虽然然大大，，但但大大的的明明显显太太少少，，可可直直接接排排除除，，可可以以在在CD中猜猜测测，，提提高高命命中中率率。。【典型型例例题题】组合合抵抵押押贷贷款款的的相相关关计计算算某家家庭庭拟拟购购买买一一套套面面积积为为80平米米的的经经济济适适用用住住宅宅，，单单价价为为3500元/㎡㎡，首首付付款款为为房房价价的的25%，其其余余申申请请公公积积金金贷贷款款和和商商业业组组合合贷贷款款。。已已知知公公积积金金和和商商业业贷贷款款利利率率分分别别为为4.2%和6.6%，期期限限均均为为15年，，公公积积金金贷贷款款的的最最高高限限额额为为10万元元。。问问该该家家庭庭申申请请组组合合抵抵押押贷贷款款后后的的最最低低月月还还款款额额是是多多少少？？【答案案】第一一步步：：求求出出贷贷款款总总额额P=3500××80（1-25%）＝＝210000（元元））第二二步步：：计计算算两两种种贷贷款款的的分分别别额额度度公积积金金货货款款额额度度为为P1=100000（元元））商业业贷贷款款额额度度P2＝210000－100000＝110000（元元））【2010年真真题题】王某某拟拟购购买买一一套套面面积积为为120㎡㎡、单单价价为为7800元/㎡㎡的住住房房，，首首付付款款为为30%，其其余余申申请请年年贷贷款款利利率率分分别别为为4.8%和7.2%的公公积积金金和和商商业业组组合合，，贷贷款款期期限限为为20年，按月等额额还本付息。。如果公积金金贷款最高限限额为20万元，则商业业贷款的最低低月还款额为为（）元。。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【正确答案】B【答案解析】第一步：计算算出贷款总额额P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（万元）第二步：计算算出商业贷款款的总额P1＝65.52－20＝45.52（万元）第三步：计算算出商业贷款款的月还款额额A1.【典型例题】提前还款（还还本金）相关关计算某家庭以4000元/㎡的价格，购买买了一套建筑筑面积为120㎡的住宅，银行行为其提供了了15年期的住宅抵抵押贷款，该该贷款的年利利率为6%，抵押贷款价价值比率为70%。如该家庭在在按月等额还还款5年后，于第6年初一次提前前偿还了贷款款本金8万元，问从第第6年开始的抵押押贷款月还款款额是多少？？【答案】第一步,计算正常情况况下的月还款款额第二步,计算出第6年年初（也就就是第五年年年末）偿还的的本金部分，，在第6到到第15年内减少的月月还款额：第三步，计算算从第6年开始的抵押押货款月还额额：【典型例题】还款常数的相相关计算某家庭以3500元/㎡的价格，购买买一套建筑面面积为80㎡的住宅，银行行为其提供了了15年期的住房抵抵押贷款，年年利率为8%，抵押贷款价价值比率为70%，月还款常数数为0.65%。问抵押贷款款到期后，该该家庭应向银银行一次偿还还的剩余本金金金额是多少少？【答案】第一步，先计计算出理论上上按月等额偿偿还的还款额额第二步，计算算实际每月的的月付款额第三步，计算算每月实还与与应还的差额额，即每月欠欠款第四步，所月月的欠款，将将在最后一次次性还清，相相关于把等额额的A〞折算到期末，，其实质是A换算为F2006年试试题房地产开发企企业的经营成成本主要包括括（）。A．土地转让让成本B．经营管理理费用C．配套设施施销售成本D．商品房销销售成本E．房地产出出租经营成本本答案：ACDE2005年试试题下列关于企业业利润和收入入的表达中，，正确的是（（）。A．企业利润润可分为经营营利润、税后后利润和可分分配利润三个个层次B．经营收入入销售收入出租收入C．销售收入入土地转让收入入商品房销售收收入配套设施销售售收入D．可分配利利润税后收入未分配利润答案：C2003年试试题关于房地产企企业的经营净净收入、利润润和税金，存存在的数量关关系有（））。A．经营（营营业）收入销售收入出租收入自营收入B．利润总额额（或税前利利润）经营利润营业外收支净净额C．税后利润润（或净利润润）利润总额所得税D．经营（营营业）利润经营（营业））收入经营（营业））成本期间费用销售税金E．销售税金金营业税城市维护建设设税房产税土地使用税答案：ABC2007年试试题房地产开发企企业的利润可可分为4个层层次。其中，，经营（营业业）利润与营营业外收支净净额之和为（（）。A．利润润总额B．投资资利润C．税后后利润D．可分分配利润润答案：A房地产开开发投资资中的销销售税金金，又称称“两税税一费””，包括括（））。A．营业业税B．教育育费附加加C．城市市维护建建设税D．房产产税E．土地地使用费费答案：ABC已知两税税一费的的税、费费率分别别为营业业税5%、城市市维护建建设税7%、教教育费附附加3%，若销销售收入入为1000万万元，则则应缴纳纳两税一一费的总总额为（（）万万元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.6答案：A解析：1000×5%×（1＋7%＋3%）。城城市维护护建设税税和教育育费附加加是以营营业税为为基数的的。2008年试题题下列指标标中，反反映房地地产置业业投资经经济效果果的有（（）。。A．销售售税费B．租金金收益C．物业业增值D．股权权增值E．抵押押贷款规规模答案：BCD2007年试题题下列指标标中，属属于房地地产投资资项目静静态盈利利能力指指标的有有（））。A．净现现值B．投资资利润率率C．现金回报报率D．静态态投资回回收期E．内部部收益率率答案：BCD解析：净净现值和和内部收收益率属属于动态态指标。。房地产产投资项项目包括括开发投投资项目目和置业业投资项项目两种种，其中中的现金金回报率率只属于于置业投投资项目目。举例分析析某房地产产投资项项目所需需的总投资为为100万元，项目全全部投资资的收益益率为15%，，如果借借贷资金金的财务务费用水水平为10%，，则投资资者就可可以通过过融入借借贷资金金，来减减少自有有资金的的投入，，提高自自有资金金的收益益水平。。假如总投投资中的的80万元元来自借借贷资金金，则这80万元元借贷资资金所产产生的收收益12万元扣扣除财务务费用8万元后后所剩余余的4万万元，就就属于投投资者的的收益，，将这部部分收益益加到20万元元资本金金收益中去去，则资资本金的的总收益益就达到到了7万万元，其其收益率率水平就就放大到到了35%。假如项目目全部投投资的收收益率低低于10%，或或借贷资资金的成成本高于于15%，则投投资者就就必须用用资本金金投资的的部分收收益来支支付借贷贷资金的的部分资资金成本本，大大大降低其其资本金金的投资资收益水水平。2008年试题题通货膨胀胀和房地地产增值值对折现现率的影影响是不不同的，，一般来来说，通通货膨胀胀导致折折现率提提高，而而房地产产增值则则导致折折现率下下降。（（）答案：××解析：通通货膨胀胀导致折折现率提提高，因因为投资资者希望望提高名名义投资资回报率率以抵消消通货膨膨胀带来来的价值值损失；；增值则则不影响响折现率率，除非非与物业业投资有有关的风风险因素素发生变变化。2010年试题题对一个计计算周期期为20年的房房地产置置业投资资项目进进行现金金流分析析时，若若折现率率始终为为一个常常数，那那么该折折现率（（）。。A．包含含了对通通货膨胀胀的补偿偿B．不包包含对通通货膨胀胀的补偿偿C．没有有实际意意义D．不能能直接用用于财务务评价答案：B［例题］］已知某投投资项目目的净现现金流量量如下表表所示。。如果投投资者目目标收益益率为10%，，求该投投资项目目的财务务净现值值。单位：万万元2002年试题题某房地产产开发项项目的财财务净现现值大于于零，说说明该项项目的收收益率高高于（））。A．社会会平均收收益率B．通货货膨胀率率C．国民民经济增增长率D．项目目基准收收益率答案：D2006年试题题某房地产产开发项项目采用用20％％的折现现率计算算出的项项目净现现值为16万元元，该项项目的财财务内部部收益率率（））。A．小于于20％％B．满足足目标收收益率要要求C．大于于20％％D．不满满足目标标收益率率要求答案：C2005年试题题已知某投投资项目目折现率率为11％时，，净现值值为1700万万元，折折现率为为12％％时，净净现值为为-870万元元。则该该投资项项目的内内部收益益率是（（）。。A．11.12％B．11.36％C．11.661％D．12.95％答案：C解析：=11%+1700××(12%-11%)/(1700+870)=11.66％％。2003年试题题对于投资资者认为为经济可可行的房房地产投投资项目目，其投投资的财财务内部部收益率率肯定要要大于银银行贷款款利率。。（））答案：√√2007年试题题下列关于于内部收收益率的的表述中中，正确确的有（（）。。A．内部部收益率率总是大大于目标标收益率率B．内部部收益率率是当项项目寿