房地产投资国民经济

第六章

房地产投资

国民经济分析学习目标通过本章学习，要求学生掌握国民经济分析的基本原理，重点掌握国民经济分析的方法，熟悉国民经济分析的程序，理解国民经济分析与财务分析的区别，了解影子价格在国民经济分析中的重要作用，一般了解影子价格的测算方法。第一节国民经济分析概论

一、国民经济分析的概念

国民经济分析是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数计算、分析房地产投资项目对国民经济的净贡献，以分析项目经济合理性的经济分析方法。国民经济分析是房地产投资分析的重要组成部分，是房地产投资决策的重要依据。

二、国民经济分析的必要性在经济分析中，仅仅做财务分析是不够的。财务分析使用现行价格计算项目的效益和成本的，由于种种原因，我国现行价格严重失真，主要表现为比价不合理。另外，财务分析只局限以现行价格计算项目自身的收益和成本，而没有考虑项目建成使用后使国民经济其他部门所产生的效益和付出的代价。也就是说，财务分析只考虑了内部效益和内部费用，而没有考虑项目所带来的外部效益和外部费用。三、国民经济分析与财务分析的区别项目财务分析国民经济分析目标企业盈利最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的企业国民经济价格现行价格影子价格参数官方汇率或调剂外汇汇率；因行业而异的基准收益率或银行的贷款利率作为折现率。影子汇率；全国统一使用的社会折现率外部性不计计入计算指标财务内部收益率、财务净现值等经济内部收益率、经济净现值等四、国民经济分析的原理1.费用－效益分析的基本原理和方法

费用－效益分析是从国家和整个社会的角度出发，全面地、综合地分析和评价项目的一种科学的方法。

基本问题是计算影子价格、影子汇率及项目未来的经济效益和费用，估算对未来效益和费用折现的社会折现率，并对净效益，即每年的经济效益与费用之差进行折现，最后对计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。

基本要求是要以最小的费用取得最大的经济效益。

基本指标是经济净现值和经济内部收益率。经济净现值是用社会折现率对各年净效益进行折现而获得的。当经济净现值大于或等于零时，该项目值得实施；经济内部收益率大于或等于社会折现率，该项目方能接受。

2.费用与效益国民经济分析中的费用是指因项目建设而使国民经济所付出的代价，包括项目自身的和其他国民经济部门所付出的代价。该费用包括内部费用和外部费用两部分。

内部费用和外部费用

内部费用是指用影子价格计算的项目投入物的经济价值。

外部费用是指社会为项目付出了代价，而项目本身并不需要支付的那部分费用。项目的费用是用机会成本来度量。显而易见，项目投入物作为一种稀缺的资源，有多种用途，投入到某项目上，就失去了用于别的用途获得效益的机会。机会成本实质上是一种被放弃的效益。用机会成本度量费用，就可以把项目的效益和费用放在一个共同可比的标准上进行度量和分析，即取得的效益与放弃的效益的比较，若前者大于后者，项目可以接受；反之，项目不可以接受。项目效益和外部效应项目效益是指项目为国民经济做的贡献，分为内部效益和外部效益。

内部效益是项目产出物用影子价格计算的经济价值。

外部效益是项目为社会做出的贡献，而项目本身并未得到的那部分效益。

外部效应就是项目带来的外部费用和效益。项目本身反映不出来，而反映在国民经济的其他部门。外部效益可以是有形的，也可以是无形的；有的可以计量，有的不可以计量。

国家参数数国家参数数是在项目目经济分分析中为为计算效效益和费费用，衡衡量技术术经济指指标而使使用的一一些参数数。国家家参数包包括影子子价格、、影子工工资、影影子汇率率和社会会折现率率等。从原则上上讲，国国家参数数应该对对所有部部门，地地区和项项目都是是一样的的。只有有在非常常特殊的的条件下下才可能能不一致致。国家家参数随随时间、、经济和和社会条条件的变变化而应应该不断断变化，，也就是是说它应应该是动动态的。。在不同同的时期期，国家家有不同同的经济济政策和和价值判判断，所所以应该该有不同同的国家家参数。。五、房地地产投资资国民经经济分析析的程序序国民经济济分析有有两种方方式：一一是在财财务分析析的基础础上进行行,二是直接接做国民民经济分分析。（一）在在财务分分析的基基础上进进行国民民经济分分析１.效益益和费用用范围的的调整（１）剔剔除已计计入财务务效益和和费用的的转移支支付。（２２））识识别别项项目目的的外外部部费费用用和和外外部部效效益益，，对对能能进进行行定定量量的的应应进进行行定定量量计计算算，，对对不不能能或或无无法法进进行行定定量量的的应应做做定定性性描描述述。。２.效效益益和和费费用用数数值值的的调调整整（１１））建建设设投投资资的的调调整整剔除除属属于于国国民民经经济济内内部部转转移移支支付付的的引引进进设设备备、、材材料料的的关关税税和和增增值值税税，，并并运运用用影影子子汇汇率率、、影影子子运运费费和和贸贸易易费费用用对对引引进进设设备备价价值值进进行行调调整整；；对对于于国国内内设设备备价价值值则则用用其其影影子子价价格格、、影影子子运运费费和和贸贸易易费费用用进进行行调调整整。。根据据建建筑筑工工程程消消耗耗的的人人工工、、三三材材、、电电力力等等，，用用影影子子工工资资、、货货物物和和电电力力影影子子价价格格调调整整建建筑筑费费用用，，或或通通过过建建筑筑工工程程影影子子价价格格换换算算系系数数直直接接调调整整建建筑筑费费用用。。若安安装装工工程程中中的的材材料料费费占占较较大大比比重重或或有有进进口口安安装装材材料料，，也也应应按按材材料料的的影影子子价价格格调调整整安安装装费费用用。。用土土地地的的影影子子费费用用代代替替占占用用土土地地的的实实际际费费用用。。剔除除涨涨价价预预备备费费。。调整整其其他他费费用用。。（2））流流动动资资金金的的调调整整调整整由由于于流流动动资资金金估估算算的的基基础础的的变变动动引引起起的的流流动动资资金占占用用量量的的变变化化。。（3））经经营营费费用用的的调调整整对于于出出租租性性房房地地产产投投资资项项目目而而言言，，在在国国民民经经济济分分析析时，，存存在在对对经经营营费费用用的的调调整整问问题题。。分分析析时时，，可可以以先先用影影子子价价格格、、影影子子工工资资等等参参数数确确定定经经营营期期的的各各项项费费用用，，然后后进进行行加加总总。。出出租租性性房房地地产产在在销销售售阶阶段段也也可可以以进进行行经营营费费用用的的调调整整。。（4））销销售售或或出出租租收收入入的的调调整整先确确定定房房地地产产出出售售或或出出租租时时的的影影子子价价格格或或影影子子租租金金，，然后后重重新新计计算算销销售售收收入入。。（5））在在涉涉及及外外汇汇借借款款时时，，要要用用影影子子汇汇率率计计算算外外汇汇本本金金及其其利利息息。。（二二））直直接接进进行行国国民民经经济济分分析析1.识识别别并并计计算算内内部部收收益益率率根据据一一定定原原则则，，确确定定项项目目产产品品的的影影子子价价格格，，并并计计算出出项项目目的的内内部部收收益益率率。。2.进进行行投投资资估估算算用货货物物的的影影子子价价格格、、土土地地的的影影子子费费用用、、影影子子工工资资、、社会会折折现现率率等等参参数数直直接接进进行行项项目目的的投投资资估估算算。。3.流流动动资资金金的的估估算算4.经经营营费费用用的的估估算算5.识识别别项项目目的的内内部部效效益益和和外外部部效效益益，，尽尽可可能能地地进进行行定定量或或定定量量化化估估算算。。6.编编制制报报表表，，计计算算和和分分析析相相关关指指标标。。第二二节节费费用用和和效效益益的的识识别别与与度度量量正确确识识别别效效益益和和费费用用是是保保证证国国民民经经济济分分析析正正确确性性的的重重要要条条件件。。识别别效效益益和和费费用用的的基基本本原原则则是是：：凡凡项项目目对对国国民民经经济济所所做做的的贡贡献献，，均均计计为为项项目目的的效效益益；；凡凡国国民民经经济济为为该该项项目目所所付付出出的的代代价价，，均均计计为为项项目目的的费费用用。。一、、费费用用的的识识别别与与度度量量识别与度量费费用有以下四四种情况:（一）因项目目建设而增加加项目所需投投入物的的社会供给量量即因为项目大大量使用投入入物引起国民民经济增加生生产来满足这种种需求。事实实上，社会为为了满足增加加的需要，消耗了有限的的资源。项目目投入物所带带来的费用是是为增加社会供给量量所消耗的资资源的真实成成本，也就是是作为项目投入物的的资源的机会会成本。（二）减少对对其他企业的的供给即是说，项目目投入物是减减少对其他企企业的供给而而转移过来的。在这这种情况下，，其他企业因因减少供给而而不能生产的产品用用影子价格计计算的边际效效用即项目的的费用。（三）增加加进口或减少少出口增加进口是指项目建设设使国家不得得不增加进口口，以满足项项目对投入物物的需要。项项目的费用可可看作是国家家为增加进口口而多支付的的外汇。减少出口是指因建设项项目使用了国国家准备出口口的商品作为为投入物，从从而减少了国国家的出口量量。项目费用用可以看作是是国家因减少少出口而损失失的外汇收入入。（四）外部费费用在国民经济分分析中所考虑虑的外部费用用主要是房地地产项目建设设中所产生的的环境污染给给社会造成的的损失。环环境污染主要要由水污染和和施工噪音污污染等。对于项目目所造成成的污染染，首先先要进行行鉴别，，并与国国家规定定的标准准进行比比较，考考察其污污染程度度，然后后对污染染的代价价尽可能能予以量量化。二、效益益的识别别与度量量识别和度度量效益益，有以以下四种种情况：：（一）项项目投产产后增加加总的供供给量也就是说说，增加加了国内内的最终终消费品品或中间间产品。。从理论论上讲，，其效益益可用消消费者或或用户愿愿支付价价格度量量。在当当前条件件下，这这种消费费者或用用户愿意意支付的的价格是是不易确确定的，，但可以以用依据据调价方方法调整整后的价价格度量量。（二）项项目建成成后减少少了其他他企业的的房地产产产品的的产量从整个社社会来讲讲，在一一定时期期内，没没有增加加房地产产数量，，只是项项目竣工工验收后后，代替替了其他他房地产产开发企企业的等等量房地地产供给给。从理理论上讲讲，这种种情况下下的项目目效益是是被代替替房地产产开发企企业因为为停产或或减少开开工而节节省下来来的资源源价值。。这些资资源价值值用原支支付价格格度量。。（三）增增加出口口对房地产产项目而而言，增增加出口口是指项项目竣工工验收、、交付使使用后，，增加外外销房的的数量，，项目效效益是增增加的外外汇收入入。（四）外外部效益益外部效益益的表现现形式多多种多样样，在国国民经济济分析中中所考虑虑的外部部效益主主要包括括以下几几个方面面：1.技术术进步这种效益益大部分分被项目目吸收，，但由于于人员流流动、技技术的交交流，这这些技术术可能给给整个地地区的经经济发展展带来好好处。这这部分外外部效益益不易量量化，一一般只做做定性描描述。2.项目目带来的的关联效效应房地产项项目的实实施将将给其““上游””和“下下游”企企业带来来效益，，称之为为关联效效应。“上游””企业是为项目目提供建建材、设设备及其其它各种种服务的的企业；；“下游””企业是项目为为其提供供原料或或半成品品的企业业。关联是一个部部门（或或项目））在投入入或产出出上与其其他部门门（或项项目）之之间的联联系。三、转移移支付在识别与与度量效效益与费费用时，，要剔除除转移支支付。所谓转移支付付，是指那那些既不不需要消消耗国民民经济资资源，又又不增加加国民经经济收入入，只是是一种归归属权转转让的款款项，包包括税金金、补贴贴和国内内贷款利利息等。。（一）税税金在项目财财务分析析中，税税金是一一项财务务支出。。项目上上缴税金金就要减减少其净净效益，，但是项项目纳税税并未减减少国民民收入，，也未产产生社会会资源的的变动，，只不过过将项目目的这笔笔货币转转移到政政府手中中。从整整个国家家角度看看，税金金并不是是经济费费用。国国民经济济分析是是从社会会资源增增减角度度考察项项目的效效益和费费用，税税金并不不反映资资源的变变动，因因此不应应把税金金作为项项目国民民经济分分析的效效益或费费用。（二）补补贴补贴是一一种货币币流动方方向与税税金相反反的转移移支付。。从社会会资源变变化的角角度分析析，可以以看出，，补贴既既未增加加社会资资源，也也未减少少社会资资源，只只是货币币在项目目和政府府间的转转移。所所以不应应把补贴贴作为项项目国民民经济分分析的效效益或费费用。（三）国国内贷款款利息项目的国国内贷款款利息也也是一种种转移支支付。在在财务分分析中，，它是作作为项目目的费用用来处理理的，但但从国民民经济角角度考察察项目，，它是由由项目拿拿出一部部分款项项转付给给金融机机构。这这种转付付并没有有增加国国民经济济的收入入或增加加国民经经济的资资源消耗耗。第三节国国民民经济分分析中的的国家参参数（一）影影子价格格影子价格格是指当社社会经济济处于某某种最优优状态时时，能够够反映社社会劳动动的消耗耗，资源源稀缺程程度和最最终产品品需求情情况的价价格。即即是说，，影子价价格是人人为确定定的，但但比交换换价格更更为合理理。所谓谓合理，，从定价价原则看看，它应应该能更更好地反反映产品品的价值值，反映映市场供供需状况况，反映映资源稀稀缺程度度；从价价格产出出的效果果看，应应该能使使资源配配置向最最优化方方向发展展。影子价格格反映在在项目的的产出上上是一种种消费者者支付意意愿或愿愿付原则则；影子子价格反反映在项项目的投投入上，，是资源源不投入入到该项项目上，，而投入入到其他他经济活活动中所所带来的的效益，，经济学学上称为为机会成成本。（二）影影子价格格的确定定方法影子价格格属于重重要的国国家参数数，一般般应由国国家有关关权威机机构测算算并颁发发。但由由于可以以作为投投入物和和产出物物的种类类繁多，，受各方方条件的的制约，，大部分分需要项项目投资资分析人人员进行行测算。。1.外贸贸货物影影子价格格的确定定方法由于房地地产的特特性，一一般只需需要确定定投入物物的影子子价格。。（1）直直接进口口的投入入物=*+（2）间间接进口口的投入入物=*+－－＋＋到岸价格影子汇率口岸到拟拟开发项项目地点点的运输输费用及及贸易费费用影子价格到岸价格口岸到原原用户的运运输费用及及贸易费用用供应厂到到原用户户的运输输费用及及贸易费费用供应厂到到拟开发发项目运运费及贸贸易费用用影子汇率率影子价格2.非外外贸货物物影子价价格的确确定方法法(1)产产出物①增加供供应数量量、满足足国内消消费的产产出物。。供求均均衡的，，按财务务价格定定价；供供不应求求的，参参照国内内市场价价格并考考虑价格格变化趋趋势定价价；无法法判断供供求情况况的，取取上述价价格中较较低的。。②不增加加国内供供应数量量，只是是替代同同类产品品，致使使被替代代企业减减少或停停止生产产产品的的。质量量与被替替代物相相同的，，原则上上应按被被替代物物的可变变成本分分解定价价；质量量高于被被替代物物时，按按替代物物的可变变成本加加上提高高质量而而带来的的国民经经济效益益。③产出物物按上述述原则定定价后，，再算出出出售价价。(2)投投入物①能通通过内涵涵挖潜（（不增加加投资））增加供供给的，，按可变变成本分分解定价价。②在拟开开发项目目计算期期内，以以增加投投资来增增大供给给的，以以全部成成本分解解定价。。（3）非非外贸物物的成本本分解法法测算非外外贸物的的影子价价格，分分解成本本法是一一种重要要的方法法。成本本分解法法的步骤骤为：①按费用用要素列列出某房房地产的的财务成成本、建建设投资资额及流流动资金金，并列列出该房房地产的的建设期期、建设设期各年年投资比比例。②剔除上上述数据据中包含含的税金金。③对外购购原料等等投入物物的费用用进行调调整。其其中有些些可直接接使用给给定的影影子价格格或换算算系数。。对出口口产品应应自行测测算其影影子价格格，对非非出口产产品可留留待第二二轮分解解。有条条件时，，也应对对投资中中某些占占比例较较大的费费用进行行调整。。④工资及及福利费费和其他他费用原原则上不不予调整整。⑤计算房房地产总总投资（（包括建建设投资资和流动动资金））的资金金回收费费用（M),对对折旧和和流动资资金利息息进行调调整。其其计算公公式为：：M=(I－SV－W)(A/P,is,n2)+(W+SV)is式中I———换算算为生产产期出的的全部投投资ＩＦ——换算算为生产产期初的的建设投投资，按按可变成成本分解解时，ＩＩＦ为零。W——流流动资金金占用额额SV——计算期末末回收的的固定资资产余值值is——社会折现现率n2——生产产期IF可由下式式求得：：IF=∑It（1+is)n1-t式中It——建设设期第t年调调整后的的建设投投资n1——建设设期⑥必要时时，进行行第二轮轮分解（（对重要要的非贸贸易货物物）。综合以上上步骤，，即可得得到该产产品的分分解成本本。３.特殊殊投入物物影子价价格的确确定方法法（一）劳劳动力力影子价价格劳动力影影子价格格即为劳动动力的影影子工资资，它是是指目标标项目所所雇佣的的工人在在被雇佣佣以前对对国民经经济所做做的贡献献。其计计量的实实质是工工人为本本项目提提供劳务务而使整整个经济济为此付付出的代代价。劳动力的的影子价价格＝财务效益益分析中中所用的的工资及及福利费×影影子工资资换算系系数。影子工资资换算系系数由国国家统一一测定发发布。一般来讲讲，影子子工资换换算系数数的大小小取决于于项目所所在地区区劳动力力的充裕裕程度以以及项目目所用劳劳动力的的技术熟熟练程度度。项目目所在地地区劳动动力越充充裕，项项目所用用劳动力力的技术术熟练程程度要求求越低，，反之亦亦然。（２）土土地影子子价格土地影子子价格即为土土地的的影子子费用用。土土地作作为房房地产产项目目的最最主要要投入入物之之一，，国民民经济济因此此付出出的代代价为为增加加的资资源消消耗和和土地地的机机会成成本。。国民经经济为为土地地投入入而增增加的的资源源消耗耗是指指项目目所支支付的的拆迁迁费、、安置置费等等。土地机机会成成本的的量度度，要要区分分两种种情况况：①若投投入土土地除除项目目使用用外，，别无无其他他潜在在用途途（如如该土土地为为荒山山秃岭岭），，则土土地作作为一一种投投入，，其机机会成成本为为零。。②若投投入土土地还还可做做他用用，则则土地地作为为一种种投入入，其其机会会成本本为已已不能能再作作他用用所放放弃的的净效效益。。与项项目的的其他他物料料投入入的机机会成成本已已不再再做他他用所所放弃弃的效效益不不同，，土地地的机机会成成本是是放弃弃的净净效益益。以机会会成本本作为为土地地费用用有两两种处处理方方法：：一是计计算项项目占占用土土地期期间各各年净净效益益的现现值之之和，，作为为一项项土地地费用用计入入项目目的建建设投投资中中；二是将将各年年的净净效益益现值值之和和换算算成等等值效效益，，作为为项目目每年年的投投入。。一般采采用第第一种种方式式处理理。在具体体实践践中，，确定定土地地影子子价格格有以以下两两种方方式：：①地上上无建建筑物物时Ⅰ当土土地为为没有有其他他用途途的偏偏僻野野地等等，可可视其其影子子价格格为零零。Ⅱ当土土地为为耕地地时，，这块块土地地的影影子价价格便便是以以这块块土地地在项项目寿寿命计计算期期内放放弃的的净产产出来来估算算。其其公式式表示示为：：CLO=∑Clt(1+i)-t式中CLO—土地地的影影子价价格Clt—第t年年的的土地地净收收益i—社社会折折现率率n—项项目的的使用用寿命命影子价价格的的计算算，是是以《《建设设项目目经济济评价价方法法与参参数》》中的的特殊殊规定定为计计算基基础，，再根根据实实际予予以调调整而而计算算出来来，故故上面面的公公式可可为：：CLO=∑C(1+i)-t式中C—根根据《《方法法与参参数》》调整整而得得的土土地净净收益益。Ⅲ当当土地地位于于城镇镇区的的空地地时，，应以以除该该项目目外的其他他单位位愿意意支付付的最最高财财务价价格作作为土土地的的估计计值。如如果无无法获获得这这些数数据，，可参参考附附近或或类似似地区区并依据代代替原原则加加以调调整，，从而而确定定土地地财务务价格格，此此可作为土土地的的影子子价格格。②地上上有建建筑物物时这类情情况通通常是是，其其建筑筑物是是已经经使用用过一一定期期限的的，有有着不不同损损坏的的程度度，这这类建建筑物物是若若干年年前建建造的的。显显然，，我们们不能能用若若干年年前的的价格格标准准来重重新估估算旧旧建筑筑物的的价值值，而而应该该先计计算其其重置置价，，然后后根据据建筑筑物的的具体体情况况对其其价值值进行行修正正，这这样才才能反反映旧旧建筑筑物的的真实实价值值。根据具具体情情况，，可分分为：：Ⅰ当建建筑物物是特特殊建建筑物物时，，这种种情形形通常常很难难将其其影子子价格格计算算出来来。Ⅱ当该该建筑筑物为为一般般非盈盈利性性或非非收益益性的的建筑筑物，，其地地价可可参照照附近近地区区的地地价进进行修修正。。Ⅲ当该该建筑筑物为为收益益性建建筑物物时，，其影影子价价格可可用其其收益益在使使用寿寿命内内折为为现值值之和和，从从而计计算出出其影影子价价格。。计算出出建筑筑物的的影子子价格格后，，从房房地产产的影影子价价格中中减掉掉，即即可得得到土土地的的影子子价格格。二、社社会折折现率率社会折折现率率是项目目的资资金所所应达达到的的按复复利计计算的的最低低收益益水平平，即即站在在国家家角度度项目目投资资应达达到的的收益益率标标准。。社会折折现率率作为为一个个基本本的经经济参参数，，是国国家评评价和和调控控投资资活动动的主主要杠杠杆之之一。。社会会折现现率的的取值值大小小对国国民经经济的的发展展有不不可忽忽视的的作用用：（1））社会会折现现率的的取值值直接接影响响项目目经济济可行行性判判断结结果。。取取值过过高会会使本本来可可以通通过的的某些些项目目难以以达到到这一一标准准，难难以获获得批批准，，从而而间接接地起起到调调控投投资的的作用用，进进而影影响国国家积积累和和消费费的比比例，，影响响总投投资效效果和和经济济发展展的速速度。。（2））社会会折现现率的的取值值会影影响项项目的的优选选和方方案的的排序序结果果。社会折折现率率的确确定体体现国国家政政策、、目标标和宏宏观调调控意意图，，既要要符合合基本本理论论，又又要符符合我我国的的实际际情况况，，应该该考虑虑我国国近期期的投投资收收益水水平、、社会会资金金的机机会成成本、、国际际金融融市场场上的的长期期贷款款利率率以及及资金金供求求状况况等因因素。。三、、影影子汇汇率影子汇汇率是指两两国货货币实实际购购买力力的比比价关关系，，即外外汇的的影子子价格格。影子汇汇率在在项目目的国国民经经济分分析中中，用用以将将外汇汇折算算为人人民币币，对对于非非美元元的其其他货货币，，可按按当时时国家家外汇汇管理理局公公布的的汇价价折算算为美美元，，再用用影子子汇率率折算算为人人民币币。影影子汇汇率影影响投投资决决策中中的进进出口口抉择择，间间接影影响项项目经经济合合理性性。一般认认为，，在国国家实实行外外汇管管制和和没有有形成成外汇汇市场场的条条件下下，官官方汇汇率往往往低低估了了外汇汇的价价值。。所以以，国国民经经济分分析中中需对对官方方汇率率予以以调整整，选选用较较能反反映外外汇真真实经经济价价值的的的影影子汇汇率，，即外外汇的的机会会成本本。第四节节房房地地产投投资国国民经经济分分析析的的方法法和指指标体体系国民经经济分分析是是通过过对项项目的的投入入费用用和产产出效效益的分析析、对对比和和计算算，评评价项项目对对国民民经济济的净净效益益的大小。。与财财务分分析相相似，，首先先应根根据有有关基基础数数据，，填列出相相关报报表，，然后后根据据一定定方法法，计计算有有关评评价指指标。。一、房房地产产投资资国民民经济济分析析报表表（一））国民民经济济分析析辅助助报表表为了调调整投投资、、销售售收入入、经经营费费用、、计算算经济济换汇汇成本本或经经济结结汇成成本等等，在在国民民经济济分析析中要要编制制4个个辅助助报表表：1.国国民经经济分分析投投资调调整计计算表表编制该该报表表，主主要是是调整整投资资中价价格不不合理理部分分，以以确定定国民民经济济分析析中的的投资资额。。该表表是用用与财财务分分析中中投资资各项项金额额的比比较调调整投投资的的，列列出财财务分分析中中投资资各项项的金金额，，再列列出国国民经经济分分析中中调整整以后后的投投资各各项金金额，，看国国民经经济分分析比比财务务分析析中的的投资资金额额的增增减情情况。。一般来来讲，，可能能调整整的建建设投投资项项目包包括建建筑工工程、、设备备安装装工程程及其其他费费用；；可能能调整整的流流动资资金项项目主主要是是存货货。该表财财务分分析中中的金金额依依据““建设设投资资估算算表””和““流动动资金金估算算表””填填列，，国民民经济济分析析中金金额通通过调调价计计算得得出，，国民民经济济分析析财务务分析析增减减是国国民经经济分分析中中各项项与财财务分分析中中对应应各项项之差差。差差为正正值，，表示示该项项投资资调增增；差差为负负值，，表示示该项项投资资调减减。2.国国民经经济分分析销销售收收入调调整计计算表表编制国国民经经济分分析销销售收收入调调整表表，主主要是是调整整价格格不合合理和和在效效益中中占较较大比比重的的产出出物价价格，，以确确定国国民经经济分分析中中的内内部收收益。。在该该报表表中，，国民民经济济分析析的数数据与与财务务分析析是对对应的的。财财务分分析中中的数数据是是依据据产品品销售售收入入和销销售阶阶段税税金及及附加加估算算表填填列。。国民民经济济分析析中的的数据据依据据该表表中所所列的的销售售量和和影子子价格格计算算结果果填列列。3.国民经经济分析经经营费用调调整计算表表编制国民经经济分析经经营费用调调整计算表表，主要是是调整价格格不合理和和在费用中中占较大比比重投入物物价格，以以确定国民民经济分析析中的内部部费用。在在该表中，，国民经济济分析的数数据与财务务分析中的的数据是相相对应的。。财务分析析中的数据据是依据总总成本费用用估算表而而填列的。。国民经济济分析中的的数据是依依据该表所所列的年消消耗量和影影子价格计计算结果填填列。4.出口（（代替进口口）产品国国内资源流流量表该报表主要要是用于计计算经济换换汇成本或或经济节汇汇成本指标标。该表具具有两个功功能：（1）汇总总计算期内内各年国内内资源消耗耗的价值量量，包括全全部投资中中的国内投投资和经营营费用中的的国内费用用和其它的的国内投入入价值。（2）依据据汇总的国国内资源流流量总额和和设定的社社会折现率率，计算国国内资源流流量现值和和出口产品品中国内投投入现值。。（二）国民民经济分析析基本报表表在国民经济济分析中，，需要编制制国民经济济效益费用用流量表，，有些项目目还要编制制经济外汇汇流量表。。1.国民经经济效益费费用流量表表编制该报表表，主要用用于计算经经济内部收收益率和经经济净现值值等指标，，以进行国国民经济盈盈利能力分分析。（1）国民民经济效益益费用流量量表（全部部投资）本表不分投投资资金来来源，以全全部投资作作为计算基基础，用以以计算全部部投资的经经济内部收收益率和经经济净现值值等指标，，考察项目目全部投资资的盈利能能力，为各各个投资方方案进行比比较建立基基础。该表中的效效益费用流流量中的内内部效益和和内部费用用依据前述述的辅助报报表的各对对应项填列列。外部效效益和外部部费用则依依所鉴别的的外部效益益和外部费费用中可定定量的部分分填列。国民经济效效益费用流流量表(全全部投资)单位：万元元计算指标：：经济内部部收益率：：经济净现值值（ic=%））注：生产期期开发的更更新改造作作为费用流流量单独项项或列入建建设投资项项中。序号年份建设期投产期达到设计能力生产期

合计123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.43生产负荷(%)效益流量产品销售收入回收固定资产余额回收流动资金项目间接效益费用流量建设投资流动资金经营费用项目间接费用净效益流量（1-2）

（2）国民民经济效益益费用流量量表（国内内投资）本表从国内内投资角度度出发，以以国内投资资额作为计计算基础，，把国外借借款本金偿偿还和利息息支付作为为费用流量量，用以计计算国内投投资的经济济内部收益益率和经济济净现值等等指标，考考察国内资资金的国民民经济盈利利能力。本本表与前表表的效益流流量项目相相同，