房地产开发成本估算

不动产投资分析第五章房地产投资项目基础数据的分析估算基本要求掌握房地产开发投资项目的成本构成及成本测算。掌握房地产开发项目的收益获取方式及收益测算了解房地产投资项目的资金筹措的相关内容掌握借款还本付息的测算房地产投资项目基础数据的分析估算1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同一般项目总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金房地产开发项目总投资=开发建设投资(开发产品成本+固定资产投资)+经营资金开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。当开发项目用于出售或出租时，开发建设投资就等于开发产品成本。经营资金房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发产品成本定义指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。如果项目开发完成后用于租售，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（总成本费用）如果项目开发完成后用于经营，项目总投资等于开发建设投资（开发产品成本+固定资产投资）和经营资金例题某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。开发项目投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元土地前期工程基础设施建筑安装公共配套设施开发间接管理费用财务销售开发期税费其它费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元房地产开发项目总投资构成图总成本费用2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发成本的组成房地产开发项目总成本费用的内容房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，可分为三大部分：土地、土建、设备费用配套及其他收费支出管理费用和筹资成本土地、土建、设备费用这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。配套套及及其其他他收收费费支支出出配套套费费用用主要要是是指指水水、、电电、、煤煤气气、、大大市市政政和和公公建建配配套套费费。。房地地产产业业产产品品的的特特性性决决定定了了房房地地产产开开发发必必须须有有这这一一类类的的费费用用支支出出，，因因为为商商品品房房要要具具备备居居住住功功能能，，通通路路、、通通水水、、通通电电、、通通煤煤气气及及排排水水是是最最基基本本的的条条件件，，另另外外，，学学校校、、医医院院、、商商店店等等生生活活服服务务性性设设施施也也是是不不可可缺缺少少的的居居住住条条件件。。其他他收收费费支支出出这些些费费用用中中有有些些虽虽然然属属于于押押金金性性质质，，如如新新型型墙墙体体材材料料费费、、档档案案保保证证金金、、绿绿化化保保证证金金等等等等，，但但由由于于种种种种原原因因，，企企业业大大多多难难以以全全部部收收回回，，有有些些甚甚至至本本息息无无归归。。这这类类收收费费项项目目的的特特点点是是种种类类繁繁多多，，标标准准不不一一，，任任意意性性很很强强。。由由于于许许多多收收费费项项目目由由垄垄断断性性经经营营企企业业或或事事业业单单位位执执行行，，并并且且未未在在法法规规上上予予以以透透明明的的合合法法化化，，所所以以标标准准普普遍遍偏偏高高，，加加重重了了开开发发企企业业的的负负担担。。配套套及及收收费费项项目目是是房房地地产产开开发发成成本本中中受受外外界界因因素素影影响响最最大大的的一一块块费费用用支支出出，，且且数数额额较较大大，，一一般般占占项项目目总总投投资资的的10－－15％％，，房房地地产产开开发发商商通通过过各各种种途途径径，，运运用用各各种种方方法法减减少少这这部部分分费费用用支支出出，，是是降降低低开开发发成成本本的的一一项项重重要要内内容容。。管理费用和筹资成本管理费用筹资成本筹资成本是房房地产开发成成本的重要组组成部分。房房地产开发具具有建设周期期长、投资数数额大，投资资风险高等特特点，因此光光靠企业自有有资金和预收收房款不能满满足资金要求求，大多数开开发企业必须须通过银行贷贷款来解决资资金需要，这这样就产生利利息支出。因因此，如何把把这部分费用用核算好，对对正确计算开开发成本，体体现经营成果果将起到非常常重要的作用用。房地产开发项项目总成本费费用的内容开发产品成本本内容土地费用估算算前期工程费用用基础设施建设设费建筑安装工程程费公共配套设施施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用其他费用开发期税费不可预见费运营费用及修修理费用成本的测算分项测算汇总以表格的形式式表现出来。。成本测算的原原则不能重复，也也不能遗漏。。准确合理。土地费用测算算涵义为了取得房地地产项目用地地使用权而发发生的费用。。费用估算根据实际情况况而定；费用类别土地征用拆迁迁费农村土地征用用拆迁费城镇土地拆迁迁费土地出让地价价款土地转让费土地租用费土地投资折价价前期工程费涵义开发项目前期期规划、设计计、可行性研研究、水文、、地质勘测，，以及“三/七通一平””等阶段的费费用支出。费用组成及测测算规划设计———建安工程费费的3%；可研费——总总投资的1%~3%水文、地质勘勘查费根据工作量结结合有关收费费标准估算，，一般为设计计概算的0.5%左右。。“七通一平””费可根据实际工工程量参照有关计费费标准进行基础设施建设设费（见教材p154表5-5）涵义指建筑物2米米以外和项目目用地规划红红线以内的各各种管线和道道路等工程的的费用；费用组成供水、供电、、供气、排污污、绿化、道道路、路灯、、环卫设施的的建设费用，，以及各项设设施与市政设设施干线、干干管、干道的的接口费用；；费用测算一般按实际工工程量估算。。详细估算时，，可按单位指指标估算法计计算。建筑安装工程程费含义建造房屋建筑筑物所发生的的建筑工程费费用、设备采采购费用、安安装工程费用用和室内装修修家具费等。。建筑工程费用用包括结构、建建筑、特殊装装修工程费。。设备采购费用用及安装工程程费用给排水、电器器照明及设备备安装、空调调通风、弱电电设备及安装装、电梯及其其安装、其他他设备及安装装等。室内装修家具具费建筑安装工程程费——估算方法单元估算法=基本建设单单元的综合投投资×单元数单位指标估算算法=单位工程量量投资×工程量工程量近似匡匡算法=匡算工程量量×相应的概预预算定额单价价×取费标准准概算指标估算算法直接费=每平平方米造价指指标×建筑面积主要材料消耗耗量=每平方方米材料消耗耗量指标×建筑面积类似法公共配套设施施建设费涵义指居住小区为为居民服务配配套建设的各各种非营利性性的公共配套套设施（公建建设施）的建建设费用；费用组成居委会、派出所、托儿所、幼儿儿园、锅炉房、变变电室、公共共厕所、停车场等。费用测算这些配套设施施是不能有偿偿转让的，一一般按规划指标和实际工程量量估算。管理费用含义指房地产开发发企业的管理理部门为组织织和管理开发发经营活动而而发生的各各种费用。。项目主要包括：管管理人员工资资、职工福利利费、办公费费、差旅费、、折旧费、修修理费、工会会经费、职工工教育经费、、社会保险费费、董事会费费、咨询费、、审计费、诉诉讼费、排污污费、房地产产税、土地使使用税、技术术转让费、技技术开发费、、无形资产摊摊消、开办费费摊销、业务务招待费、坏坏账损失、存存货盘亏、毁毁损和报废损损失以及其他他管理费用。。取费标准管理费可按项项目总投资的的3％一5％％估算。如果房地产开开发企业同时时开发若干个个房地产项目目，管理费应应该在各个项项目间合理分分摊。财务费用涵义房地产开发企企业为筹集资资金而发生的的各项费用。。费用组成借款和债券的的利息金融机构手续续费融资代理费承诺费外汇汇兑净损损失企业筹资所发发生的其他费费用财务费用利息的计算，，可参照金融融市场利率和和资金分期投投入的情况按按复利计算；；利息以外的其其他融资费用用，一般占利利息的10％％左右。销售费用涵义房地产开发企企业在销售房房地产产品过过程中发生的的各项费用，，以及专设销销售机构或委委托代理的各各项费用。费用构成销售人员工资资、奖金、福福利费、差旅旅费、销售机机构的折旧费费、修理费、、物料消耗费费、广告费、、宣传费、代代销手续费、、销售服务费费及预售许可可申领费等；；销售费用费用测算广告宣传及市市场推广费销售收入的2%~3%。。销售代理费销售收入的1.5%~2%。其他销售费用用销售收入的0.5%~1%。费用合计销售收入的4%~6%其它费用费用组成临时用地费临时建设费工程造价咨询询费总承包管理费费合同公证费施工执照费工程质量监督督费工程监理费竣工图编制费费工程保险费费用测算按当地有关部部门规定的费费率估算，一一般约占投资资额的2%~3%。开发期税费概念项目所负担的的与房地产投投资有关的各各种税金和地地方政府或有有关部门征收收的费用。费用组成固定资产投资资方向调节税税（现在已经经停止征收)土地使用税市政支管线分分摊费供电贴费用电权费分散建设市政政公用设施建建设费电话初装费费用测算按当地有关法法规标准估算算不可预见费依据项目的复杂程程度前面各项费用用测算的准确确度。上述费用之和和的3%~7%运营费用指房地产项目目开发完成后后，在项目经经营期间发生生的各种运营营费用。管理费用销售费用修理费用以出租或自营营方式获得收收益的房地产产项目在经营营期间发生的的物料消耗和和维修费用。。3房地产投资项项目的收入、、税金估算与与资金筹措经营收入估算算税金估算销售收入、出出租收入、自自营收入与经经营税金及附附加房地产投资项项目的资金筹筹措经营收入估算算房地产投资项项目的经营模模式租售方案的确确定租售价格的确确定经营收入的估估算房地产投资项项目的经营模模式经营模式出售出租自营混合经营模式决定定收益模式房地产投资项项目收益分析析租售方案的确确定租售价格的确确定经营收入/租售收入的估算租售方案的确确定租售方案的含含义出售、出租、、自营等的计计划；考虑销售数量量/销售价格格/销售时间间总体安排。。内容房地产投资项项目的经营形形式？项目出售？/项目出租？？/租售并举举？可出售的面积积？/可出租租的面积？/在建筑物中中的位置？进度安排？市场变化的影影响？售价与租金水水平的确定？？收款方式与收收款计划地确确定？结果相应的表格———销售计划划及收款计划划租售价格的确确定租售价格应在在房地产市场场分析的基础础上确定，一一般可选择在在位置、规模模、功能和档档次等方面可可比的交易实实例，通过对对其成交价格格的分析与修修正，最终得得到房地产项项目的租售价价格。也可以以参照房地产产开发项目产产品定价的技技术和方法，，确定租售价价格。成本导向定价价法成本加成/目目标定价法购买者导向定定价法认知价值定价价法/价值定定价法竞争导向定价价法领导导向定价价法挑战定价法随行就市定价价法租售价格的确确定租售价格的确确定要与开发发商市场营销销策略相一致致，在考虑政政治、经济、、社会等宏观观环境对物业业租售价格影影响的同时，，还应对房地地产市场供求求关系进行分分析，考虑已已建成的、正正在建设的以以及潜在的竞竞争项目对拟拟开发项目租租售价格的影影响。经营收入的估估算经营收入含义经营收入是指指向社会出售售、出租房地地产商品或自自营时的货币币收入。种类销售收入租金收入自营收入经营收入的的估算———销售收入销售收入销售收入=可出售的的建筑面积积×销售单价注意销售量量与销售价价格的关系系经营收入的的估算———租金收入租金收入租金收入=可出租建建筑面积×租金单价可出租建筑筑面积考虑空置情情况空置期出租率租金单价调查与预测测要合理。。经营收入的的估算———租金收入入租金收入的的种类潜在总收入入/毛租金金收入潜在总收入入=可出租租面积×单位租金其他收入除租金之外外的其他收收入实际总收入入/有效总总收入实际总收入入=潜在总总收入×（1–空置率）+其他收入入实际总收入入=潜在总总收入×出租率+其其他收入净租金收入入（净经营营收入）净经营收入入=实际总总收入–运营费用经营收入的的估算———自营收入入自营经营收收入开发企业以以开发完成成后的房地地产为其进进行商业、、服务业等等经营活动动的载体，，通过综合合性的自营营方式得到到的收入。。估算时考虑虑经营所在在的行业以以及市场价价格。考虑的因素素目前已有的的商业和服服务业设施施对房地产产项目建成成后产生的的影响；未来商业、、服务业市市场可能发发生的变化化对房地产产市场的影影响经营收入的的估算———自营收入入自营收入的的估算年收入=年年经营收益益–年运营费用用（成本））注：通常以年等等值的形式式表现出来来；年运营费用用包括房地地产所形成成的固定资资产的折旧旧税金的估算算税金国家和地方方政府依据据法律对有有纳税义务务的单位或或个人征收收的财政资资金。税收国家或地方方政府通过过税金筹集集财政资金金的手段；；税收具有强强制性、无无偿性和固固定性的特特点；注意与开发发期税费的的区别税金的估算算房地产开发发投资企业业纳税的主主要税种经营税金及及附加土地使用税税房产税企业所得税税土地增值税税应注意的问问题计税基数×计税税率税金的估算算——经营税金及及附加含义在房地产销销售、出租租与自营过过程中发生生的税费；；种类——两两税一费营业税=应应纳税销售售（出租））收入×税率（5%）城市建设维维护税教育费附加加城市建设维维护税一般计税依依据增值税、消消费税、营营业税的实实交税额；；对房地产开开发投资企企业，城市市建设维护护税的计税税依据实际缴纳的的营业税城市建设维维护税=营营业税×税率税率以纳税税人所在的的地区而有有所区别市区——7%县城、镇———5%上面两种情情况除外———1%教育费附加加一般计税依依据同城市建设设维护税对房地产开开发投资企企业，城市市建设维护护税的计税税依据实际缴纳的的营业税教育费附加加=营业税税×税率税率教育费附加加的税率一一般为3%。经营税金及及附加的计计算经营税金及及附加=营业税+城市建设设维护税+教育费附附加=营业税+营业税×7%+营业税×3%=营业税×（1+7%+3%）=应纳税销销售（出租租）收入×5%××（1+7%+3%）=应纳税销销售（出租租）收入×5.5%关于其他税税种相关表格销售收入与与经营税金金及附加估估算表出租收入与与经营税金金及附加估估算表自营收入与与经营税金金及附加估估算表土地使用税税房产税企业所得税税土地增值税税房地产投资资项目的资资金筹措资金筹措的的依据投资估算的的结果房地产投资资资金的来来源资本金（股股本金）银行贷款预售收入资金的筹措措计划根据房地产产项目对资资金的需求求以及投资资、成本与与费用使用用计划，来来安排资金金来源和相相应数量的的过程。资金筹措计计划制定资金筹筹措计划时时应当注意意的问题严格按照资资金的需要要量确定筹筹资额；以需定量金额资金使用的的时间认真选择筹筹资来源渠渠道；可行性成本合法性避免利率风风险对项目目的不利影影响。资金使用计计划考虑的因素素项目建设进进度可能发生的的实际付款款时间及金金额编制计划应应注意的问问题根据建筑安安装工程进进度表，按按照不同年年度的工作作量安排相相应的资金金供给量；；根据设备到到货计划，，安排设备备购置费支支出。项目的前期期费用应尽尽早落实；；在安排投资资计划时，，应先安排排自有资金金，后安排排外部资金金。资金使用计计划编制资金使使用计划，，应考虑各各种投资款款项的付款款特点，要要充分考虑虑预收款、、欠付款、、预付定金金以及按工工程进度付付款的具体体情况。如果我们将将工程发包包出去，编编制资金使使用计划的的依据是什什么？有什什么不同。。资金筹措计计划资金筹措计计划依据资金使用计计划销售收入计计划资金来源资本金预租售收入入借贷资金为了满足开开发项目的的资金需求求，可优先先使用资本本金，之后后考虑使用用可投入的的预租售收收入，最后后仍然不满满足资金需需求时，可可安排借贷贷资金。借款还本付付息的估算算还本付息的的资金来源源利润预售或预租租收入还款方式及及还款顺序序方式按照借款协协议所确定定的方式进进行还款；；顺序先贷款先还还，后贷款款后还；利息高的先先还，利息息低的后还还；利息的计算算国内借款利利息的计算算借款时的利利息计算为了简化计计算，假设设借款当年年在年中使用，按半半年计息，，其后各年年按全年计计息；每年应计利利息=（年初借借款本息累计+本年