房地产投资与评估

房地产投资与评估浙江理工大学经济管理学院刘友平2010年2月第一章导论

第一节房地产与房地产市场一、房地产的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移动性耐久性高价值性异质性

二、房地产业

房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括：

1.房地产开发、建设、经营

2.房地产买卖、租赁

3.房地产抵押

4.房地产典当

5.房地产评估

6.房地产置换

7.房地产咨询

8.物业管理

9.房地产金融三、房地产市场（一）房地产市场的特征——非完全性

1.完全竞争市场的特征交易者众多产品是同质的交易信息是完备的生产要素自由流动

2.房地产市场的特征住房供应不充足，供应主体不是众多所有产品都是异质的（二）不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语交易价格：买卖实际成交的价格最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。2、需求与房地产价格PPQS短期供给曲线DD’PEP’ESS’长期供给曲线D’DP’EPE（区分真实需求和虚拟需求）第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义（一)投资１、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。２、分类：实物投资：设备、土地、房屋等等；金融资产投资：股票、债券、期货等等；无形资产投资；商标、版权、专利等等。固定资产投资与流动资金投资直接投资与间接投资生产性投资与非生产性投资短期投资与长期投资（二）房地产投资房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。二、房地产投资种类（一）按对象划分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资（二）按建筑物类型分住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅）商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批发时市场）工业厂房、仓库投资办公楼投资旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店）娱乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心）餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店）（三）按投资的形式分１、房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资２、房地产间接投资购买房地产上市公司股票购买房地产企业债券购买房地产信托基金购买住房抵押贷款证券三、、房房地地产产投投资资的的特特点点投资资量量大大，，投投资资回回收收期期长长。。投资资的的保保值值增增值值性性投资资不不确确定定因因素素多多，，风风险险大大投资资技技巧巧性性强强、、运运作作复复杂杂投资资流流动动性性差差投资资对对象象的的固固定定性性对专专业业知知识识和和经经验验有有一一定定的的依依赖赖性性具有有较较高高的的财财务务杠杠杆杆优点点：：（１１））有有形形的的投投资资（２２））通通货货膨膨胀胀中中的的保保值值手手段段（３３））易易于于融融资资性性（４４））投投资资回回报报高高（５５））收收益益的的多多重重性性缺点点：：（１１））投投资资量量大大，，支支出出集集中中性性强强（２２））投投资资合合作作性性强强（３３））投投资资回回收收期期长长（４４））投投资资风风险险大大（５５））投投资资技技巧巧性性强强（６６））投投资资流流动动性性差差（７７））投投资资的的固固定定性性四、、房房地地产产项项目目投投资资的的过过程程１、、项项目目：：在在一一定定的的约约束束条条件件下下，，具具有有明明确确目目标标的的一一次次性性任任务务或或事事项项。。2、、项项目目的的周周期期（（项项目目寿寿命命期期））：：项项目目从从开开始始到到结结束束的的寿寿命命周周期期,是是项项目目工工作作在在时时序序上上的的安安排排.项目周期三大大阶段：（1）投资前前期：从项目目设想到项目目投资实施前前的一段时期期.市场调查、投投资机会研研究、项目建建议投资方案策划划、投资方案案可行性研究究项目评估、项项目决策（2）投资实实施期：从项项目投资决策策后到项目完完成交付使用用的一段时期期项目设计、施施工建设（发发包）管理设备采购、安安装、竣工验验收市场推广、市市场营销（3）经营使使用期：从项项目交付使用用到经济寿命命终了（或实实现投资回收收）后的一段段时期生产经营、设设施管理租赁经营、物物业管理营销促销DM-开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理（建建设管理）ProjectManajementFM–设施管理.物物业管理FacilityManagement

运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

承包商PM

供应商PM投资商DMPMFM３、房地产项项目阶段的划划分准备设计施工项目实施期项目前期项目使用期４、房地产投投资、开发的的基本过程收集市场信息息，进行综合合分析项目初步概念念构思、初步步可行性研究究取得土地使用用权项目策划、规规划设计项目详细可行行性研究项目初步设计计及施工图设设计项目施工实施施项目预售、销销售项目经营管理理第三节房地地产投资分析析的基本问题题一、研究内容容--5W1H问题１、Why--目的、目标分分析２、What--投资类型、特特征、质量３、Where--地点(地段分分析)４、When--时间(时机分分析)５、Who--人--（目标标客户）６、How--方法—投资原则，投投资收益，投投资成本，利利润、风险大大小、风险措措施等二、房地产投投资的主要目目标１、主要是获获取利润，也也获取无形收收益、社会效效益及环境效效益。２、投资本金金的安全性３、投资对象象的变现性４、对通货膨膨胀的防护能能力三、房地产投投资分析研究究目的１、归纳总结结房地产投资资规律２、分析研究究房地产投资资运作技巧３、为投资者者指示投资方方向、预算收收益４、减少投资资浪费增大投投资效益５、减少投资资风险，加强强风险应对第二章房地地产投资环境境分析第一节房地地产项目投资资环境要素一、项目投投资环境要素素大致分类（一）.投资环境：拟拟投资地区在在一定时期内内所具有的能能决定和制约约项目投资的的各种外部境境况和条件的的总和。1、投资环境要要素的分类（１）按要素素存在的物质质形态分类：：硬环境：影响响项目投资的的各种外部物物质条件软环境：影响响项目投资的的各种社会经经济文化条件件。（２）按要素素存在的范围围分类:宏观投资环境境：国家、地地区投资环境境中观投资环境境：地区、行行业投资环境境微观投资环境境：地块周边边及地块投资资环境（３）按要素素的内容分类类:政治环境社会环境法律环境文化环境经济环境自然环境基础设施环境境二、房地产投投资环境具体体要素（一）政治环环境１、社会秩序序２、社会服务务：硬件、态态度、效率３、社会制度度：决策民主主性、管理透透明度、行政政效率及廉洁洁性等。（二）法律环环境１、法律的稳稳定性２、法律的完完备性３、法律的公公正性（三）社会环环境１、人口情况况：人口总量量、结构、增增长率等２、价值观念念（四）文化环环境１、教育水准准２、风俗习惯惯（五）经济环环境１、宏观经济济环境国民经济运行行：ＧＤＰ、、通货膨胀等等居民消费：居居民收入、存存款余额、居居民消费结构构经济政策：财财政政策、货货币金融政策策、产业政策策２、行业市场场环境市场需求量市场供应量市场购买力市场价格及竞竞争情况３、企业财务务环境资金：渠道、、融资成本成本：税费利润：同类项项目的社会平平均利润４、资源经济济环境人力资源土地资源原材料能源（六）自然环环境位置便利性：：离商业中心心的距离、地地块配套自然风光：山山、河、湖、、植被（七）基础设设施１、道路及交交通２、能源环境境：天然气３、给排水管管网４、通讯设施施：电视、电电话、宽带网网５、电力设施施：居民用电电、工业用电电第二节投资资环境的评价价方法一、冷热因素素法（评价国国际投资环境境）（一）政策的的稳定、连续续性：冷、热热（二）市场机机会：冷、热热（三）经济发发展及成绩：：冷、热（四）文化一一体化：冷、、热（五）法律公公正、完备性性：冷热（六）实质性性障碍：冷、、热（七）地理及及文化差异：：冷、热这是对某国或或某地区粗略略的投资环境境评价，是一一种基础性的的投资环境分分析方法。二、多因素等等级尺度法主要用于国际际投资环境分分析，从８个个方面评价某某国或地区投投资气候。每每个因素划分分成不同等级级，赋予不同同的分值，分分别为０、２２、４、６、、８、１０、、１２、１４４、１６、１１８、２０分分。投资环境因素评分资本抽回限制程度０-１２外资股权比例０-１２对外商的管制程度０-１２货币稳定性４-２０政治稳定性０-１２对关税保护的态度２-８当地资本的供应程度０-１０近５年的通货膨胀率２-１４三、多因素系系统评价法１、多因素评评估法从多个角度赋赋予环境因素素指标不同的的分值，然后后按不同的权权重累计分数数。２、综合评价价法通过建立环境境因素的层次次分析结构，，确定同层环环境因素的不不同权重计算算不同投资环环境的分值，，从而确定投投资环境的优优劣。四、关键因素素评价法从影响投资环环境的众多因因素中，找出出影响投资动动机的关键因因素，然后根根据这些因素素用因素分析析法进行评价价。第三章房地地产市场分析析第一节房地地产市场调查查一、房地产市市场调查研究究的误区轻视调研（（市场太大了了，做都做不不过来，还调调研干什么？？）轻信调研（只只要有调研，，只要委托专专业机构做调调研，一切都都万事大吉？？）盲目调研（不考虑实际际需要，在不不把握调研方方向、不对调调研方法进行行把关的情况况下贸然实施施调研）二、信息收集集的原则１、可靠性２、及时性３、系统性４、适用性５、经济性三、房地产市市场调查阶段段划分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段房地产市场调调查的步骤一、准备阶段段二、实施阶段段三、分析和总总结阶段1.提出问题，确确定目标2.初步情况分析析（非正式调调查）3.制定调查方案案、计划4.建立调查组织织5.收集第二手资资料6.收集第一手资资料7.数据的分析与与解释8.编写调研报告告9.总结、反馈四、房地产市市场调查程序序五、市场信息息来源１、政府部门门各项政策法规规、文件通知知、统计资料料定期发布的土土地相关信息息、房产信息息、规划资料料２、企业内部部财务资料统计资料业务资料其他平时收集集的资料、文文件３、消费者消费者购买动动机消费偏好消费态度４、竞争对手手竞争对手楼盘盘资料竞争对手的发发展战、各种种策略５、咨询单位位咨询公司营销策划公司司市场调查公司司６、媒体报纸网络专业杂志电视会展资料７、各种展示示会、交易会会六、房地产市市场调查的主主要内容（一）宏观经经济环境调查查１、宏观经济济运行情况２、房地产相相关政策法规规３、居民消费费情况（二）区域房房地产环境调调查１、区域及城城市发展规划划２、地方房地地产政策３、城市或区区域房地产需需求４、各板块的的供给情况５、房地产交交易价格６、区域或城城市产业布局局、居民收入入状况（三）房地产产微观环境调调查１、竞争对手手情况调查２、消费者调调查３、地块环境境调查：交通通设施、配套套建设、自然然环境、文化化环境、社会会治安状况、、周边建筑物物情况、未来来规划。七、房地产市市场调查的方方法（一）访问法法自拟调查提纲纲或调查问卷卷组织访谈：：１、面谈调查查２、电话调查查３、问卷调查查（二）观察法法到售楼现场和和施工现场进进行观察、记记录。（三）实验法法将调查范围缩缩小到一个较较小的范围进进行实验后得得出一定的结结果，然后推推广或应用。。（四）二手文文献调查法（五）普查与与重点调查（六）随机抽抽样调查简单随机抽样样：需掌握全全部总体等距离随机抽抽样：须有全全体总体的资资料分层随机抽样样：分群随机抽样样：多阶段时时应用（七）非随机机抽样调查１、任意抽样样：任选选择择若干人进行行抽样，由称称偶遇抽样。。２、主观抽样样：又称判断断抽样，市场场调查者根据据自己的主观观判断进行抽抽样。３、定额抽样样：又称配额额抽样，将总总体分成若干干类别，按照照一定比例在在各类中分配配样本单位数数额，并且按按照各类数额额任意或者主主观抽样。第二节房地地产市场预测测一、房地产投投资市场预测测的内容１、市场需求求预测２、供给预测测３、价格预测测４、市场竞争争预测５、突发事事件影响预预测二、房地产产投资市场场预测的方方法１、德尔菲菲法２、专家座座谈法２、时间序序列法简单移动平平均法加权移动平平均法指数平滑法法３、回归分分析法一元线性回回归多元线性回回归三、房地产产投资分析析的种类１、定性分分析２、定量分分析：技术术经济方法法第四章不不同类型房房地产投资资分析一、土地投投资分析１、土地出出让：招、、拍、挂、、协议２、土地储储备：政府府储备与企企业储备３、土地整整理与开发发４、土地转转让５、土地入入股份投资资二、住宅投投资分析１、市场需需求分析有效需求与与潜在需求求家庭规模、、家庭收入入生活方式消费偏好２、区位选选择交通配套３、质量４、户型、、规划三、商业用用房投资分分析1、地段2、商圈3、经营环境境4、建筑规划划、设计5、交通、人人流量6、硬件设施施四、写字楼楼市场分析析1、地段选择择2、写字楼经经营环境3、建筑设计计4、设备配置置第五章房房地产投资资策略第一节投投资时机机一、客观时时机1、经济周期期2、股市行情情3、国际形势势4、城市规划划5、利率、汇汇率6、国际贸易易顺差7、通货膨胀胀8、消费者存存款情况9、产业政策策二、主观时时机个人根据信信息作出的的判断：1、经济周期期的萧条期期2、通货膨胀胀来临之前前3、房地产业业的低谷期期4、预期第二节投投资地段段选择一、地理位位置1、交通条件件：多样性性、便捷性性、可通达达性2、离市中心心和主要商商场的距离离3、配套设施施成熟度：：学校、超超市、银行行、娱乐设设施二、社会环环境1、治安状况况2、文化气息息三、自然环环境1、自然景观观：公园、、河流、山山脉、湖、、海、湿地地、植被等等2、空气质量量：味道、、悬浮物3、噪音污染染情况4、未来城市市景观规划划第三节房房地产投资资的质量一、建筑质质量二、物业管管理、服务务质量第六章房房地产投资资成本与税税费一、房地产产开发投资资成本1、建设投资资：土地费用前期工程费费、政府规规费建安工程费费基础设施建建设费公共配套建建设费其他费用三大费用（（销售费用用、管理费费用、财务务费用）不可预见费费2、经营资金金：用于周周转的少量量资金，不计入成本本序号费用项目名称投资金额估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费、政府规费1.3建安工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套建设费1.6管理费用1.7销售费用1.8财务费用1.9不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产3.3经营资金房地产总投投资估算表表二、开发税税费1、营业税及及附加2、增值税3、契税4、所得税5、产权登记记费6、交易手续续费7、印花税8、工本费三、出租或或自营项目目投资1、运营费用用2、修理费用用第七章房房地产投资资收益分析析第一节概概述一、房地产产投资收益益分类现金流量：：租金收入入减去各种种支出后的的余额避税收入：：提取折旧旧而降低纳纳税基数带带来的收益益销售收益：：销售收入入减去开发发经营成本本无形收益：：心理享受受，知名度度二、投资收收益的构成成管理报酬：：投资者付付出劳动的的应得报酬酬风险报酬：：比储蓄风风险大银行利息：：失去存入入银行赚取取利息的权权第二节房房地产投资资收益估算算一、经营收收入估算１、租售方方案的确定定租售方式及及比例租售面积销售进度租金及售价价付款方式２、估算经经营收入销售收入出租收入：：商场、店店面、车库库、办公楼楼销售收入与与经营税金金及附加估估算表序号项目合计１２３１销售收入1.6亿2.0亿4000万１.1可销售面积（㎡）50000１.2单价（元／㎡）800080008000１.3销售比例40%50%10%２经营税金及附加２.1营业税及附加2.2其他税金（如印花税）３净销售收入二、房地产产产品定价价方法（一）成本本导向定价价1、成本加成成法2、目标利润润法（二）需求求导向定价价1、消费者认认知定价2、品牌价值值定价（三）竞争争导向定价价法1、领导定价价法2、挑战定价价法3、随行就市市定价法第八章房房地产投资资财务分析析第一节财财务报表一、财务分分析的目的的1、反映项目目的盈利能能力2、反映项目目的清偿能能力3、反映项目目的资金平平能能力二、报表的的类别（一）基本本报表1、现金流量量表2、损益表3、资金来源源与运用表表4、资产负债债表（二）辅助助报表1、项目总投投资估算表表2、经营成本本表（需要要分摊）3、房地产开开发成本细细项估算表表建安成本估估算表公共配套设设施建设估估算表基础设施建建设估算表表4、开发期税税费5、销售收入入与经营税税金及附加加估算表6、投资计划划与资金筹筹措表7、借款还本本付息估算算表房地产开发发项目全部部投资现金金流量表序号项目合计121现金流入1.1销售收入1..2回收固定资产余值1.3回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营资金2.4经营税费2.5土地增值税2.6企业所得税3净现金流量4累计净现金流量房地产开发发项目资本本金现金流流量表序号项目合计121现金流入1.1销售收入1..2回收固定资产余值1.3回收经营资金2现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营资金2.4经营税费2.5土地增值税2.6企业所得税2.7借款本金、利息偿还3净现金流量4累计净现金流量资金来源与与运用表序号项目合计123N1资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4资本金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入序号项目合计123N2资金运用2.1开发建设投资2.2进应资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金损益表序号项目合计12N1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1销售房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润名词界定：：1.经营资金：：房地产开开发企业用用于日常周周转的资金金2.经营成本：：房地产产产品出售时时，将开发发产品成本本按有关财财务会计制制度结转的的成本，包包括土地转转让成本、、房地产销销售成本。。对于分期期收款的房房地产项目目，可以按按照当期收收入占全部部销售收入入的比例，，计算本期期应结转的的经营成本本。3.开发建设完完成后，开开发企业可可能形成固固定资产、、无形资产产和递延资资产。固定资产：：包括开发发企业办公公用房、以以及自营的的商服用房房。无形资产：：主要指土土地使用权权递延资产：：主要指开开办费4、管理费用用：包括管管理人员工工资、福利利、办公费费、差旅费费、折旧费费、修理费费、工会经经费、劳动动保险费、、咨询费、、董事会费费、审计费费、诉讼费费、排污费费、绿化费费、房地产产税、车船船使用税、、土地使用用税、无形形资产摊销销、开办费费摊销、业业务招待费费、坏帐损损失、存货货盘亏以及及其他管理理费用。5、销售费用用：包括销销售人员工工资、奖金金、福利、、福利、差差旅费、售售楼中心折折旧费、修修理费、物物料消耗费费、广告费费、宣传费费、代销费费、销售服服务费、预预售许可证证申领费等等。6、运营费用用：指开发发完成后，，在项目经经营期间发发生的各种种运营费用用，包括管管理和销售售费用第九章房房地产投资资风险分析析第一节房房地产投资资风险概述述一、风险的的含义风险是反映映一种特殊殊的事件，，这种事件件会带来多多个不确定定的结果，，而且每一一个不确定定的结果的的出现都有有一个可测测定的概率率值，是对对未来行为为的决策及及客观条件件不确定性性而可能引引致后果与与预定目标标值的多种种负偏离的的综合。二、房地产产投资风险险的特点1、变现性差差2、客观性3、多样性4、相对性投资类型风险量R（标准差）债券黄金外汇房地产股票期货1.751.947.087.177.367.505、风险与收收益的对称称性风险收益最低收益0三、房地产产投资风险险的类型（一）按风风险效益分分1、纯粹风险险：只有损损失的风险险2、投机风险险：既可能能是损失也也可能是收收益（二）按风风险的性质质分1、静态风险险：自然灾灾害和意外外事故2、动动态态风风险险：：经经营营和和市市场场变变化化带带来来的的风风险险（三三））系系统统性性风风险险和和非非系系统统性性风风险险房地产投资风险系统统风风险险非系系统统风风险险通货货膨膨胀胀风风险险市场场风风险险周期期风风险险政策策风风险险利率率风风险险国际际风风险险经营营管管理理风风险险财务务风风险险其他他个个别别风风险险（四四））根根据据风风险险性性质质分分１、、政政策策风风险险２、、社社会会风风险险：：城城市市规规划划、、区区域域发发展展规规划划公众众干干预预、、治治安安风风险险３、、经经济济风风险险：：市市场场风风险险、、财财务务风风险险、、融融资资风风险险、、地地价价风风险险４、、技技术术风风险险５、、自自然然风风险险６、、国国际际风风险险第二二节节房房地地产产投投资资风风险险分分析析方方法法一、、定定性性分分析析１、、专专家家会会议议法法２、、德德尔尔菲菲法法３、、幕幕景景分分析析法法二、、定定量量分分析析（（风风险险度度量量））１、、盈盈亏亏平平衡衡分分析析（（略略））２、、敏敏感感性性分分析析（（略略））３、、概概率率分分析析（（略略））第三三节节房房地地产产投投资资风风险险防防范范与与控控制制一、、风风险险防防范范１、、风风险险自自留留风险险收收益益较较大大时时，，投投资资者者主主动动自自留留风风险险２、、风风险险转转移移契约约性性转转移移：：预预售售、、工工程程合合同同、、保保险险项目目资资产产证证券券化化：：股股票票、、债债券券、、信信托托３、、投投资资组组合合：：按按地地域域组组合合、、不不同同类类型型组组合合、、不不同同时时间间组组合合等等４、、风风险险防防范范在风风险险发发生生前前采采取取有有效效措措施施防防范范风风险险发发生生或或使使其其损损失失降降低低。。防止止风风险险源源发发生生对风风险险因因素素进进行行隔隔离离加强强对对投投资资者者保保护护，，减减少少损损失失５、风风险回回避对投资资风险险进行行识别别后，，主动动避开开风险险源的的行为为二、风风险控控制１、选选择投投资风风险小小的项项目２、通通过投投资组组合降降低整整体投投资风风险３、通通过市市场调调查，，主动动调整整以降降低风风险４、加加强经经营管管理５、通通过企企业联联合，，并购购降低低风险险第十章章房房地产产估价价第一节节房房地产产估价价概述述一、房房地产产估价价的概概念指房地地产专专业估估价人人员，，根据据估价价目的的，遵遵循估估价原原则，，按照照估价价程序序，采采用科科学的的估价价方法法，并并结合合估价价经验验对影影响房房地产产价格格的因因素进进行分分析，，对房房地产产最可可能实实现的的合理理价格格作出出推测测和估估计。。二、估估价目目的买卖入股交换抵押课税保险典当纠纷处处理合资、、合作作经营营企业兼兼并企业承承包经经营三、房房地产产专业业估价价人员员是指经经房地地产估估价师师考试试合格格，由由注册册管理理部门门审定定注册册，取取得资资格证证书后后从事事房地地产经经济价价值评评估，，并将将其结结果用用价格格来表表示的的专业业技术术人员员。四、估估价原原则是人们们在房房地产产估价价实践践和理理论探探索中中，基基于对对房地地产价价格形形成运运动客客观规规律的的认识识，所所总结结出的的一些些简明明扼要要的在在估价价活动动中应应遵循循的法法则、、标准准和应应注意意的问问题。。１、合合法原原则２、最最佳使使用原原则３、供供求原原则４、替替代原原则５、公公平原原则６、估估价期期日原原则７、预预期原原则五、房房地产产评估估的程程序（一））明确确估价价基本本事项项１、明明确估估价对对象２、明明确估估价目目的３、明明确估估价时时点（二））初选选估价价方法法（三））确定定估价价人员员（四））制定定估价价作业业计划划（五）实实地踏勘勘（六）收收集整理理资料（七）选选择估价价方法正正式估算算（八）确确定估价价结果（九）撰撰写估价价报告（十）提提交报告告六、估价价方法１、收益益还原法法２、市场场比较法法３、重置置成本法法４、假设设开发法法第二节收收益还还原法及及其应用用一、收益益还原法法原理１、无限限期２、有限限年份３、最一一般性情情形４、收益益还原法法中的纯纯收益ＡＡ客观收益益：应指指正常收收益，排排除偶然然收益纯收益如如含无形形收益也也应计算算５、还原原利率（（资本化化率）的的计算实质上指指与估价价对象具具有同等等风险对对应的投投资收益益率。收益价格格比较法法。在市市场上寻寻找同类类房产的的收益率率比较后后确定还还原利率率的方法法。累加法。。＝无风风险报酬酬率+风险报酬酬率+适当补偿偿收益排序序插入法法二、适用用范围对于具有有收益的的住房、、仓库、、商业用用房、酒酒点、写写字楼、、农地等等都适用用。它不不限于估估价对象象本身是是否有收收益，只只要估价价对象同同类物业业具有收收益的能能力即可可。对于政府府办公楼楼、学校校、公园园等公用用、公共共建筑物物，收益益法大都都不适用用三、应用用举例（一）估估价对象象情况该建筑物物为出租租写字楼楼土地面积积１２００００㎡㎡建筑面积积５２００００㎡㎡建筑结构构为钢筋筋混凝土土建筑层数数２２ＦＦ土地使用用年限５５０年（（自１９９８７年年起）（二）估估价要求求需要评估估该宗房房地产2008年1月的买卖卖价格（三）评评估过程程1、初步选选用估价价方法：：收益还还原法2、收集资资料可出租的的净面积积：31200㎡，占60%；其余部部分为公公共通道道，大楼楼管理用用房和其其他占用用面积。。月租金：：35美元/月.㎡，按净面面积计算算；出租率：：平均为为90%；建筑物原原值：5500万美元家具设备备原值：：500万美元经营费用用：10万美元/月房产税：：按建筑筑物原值值扣减30%的余值的的1.2%计算（每每年）营业税几几其他：：月收入入的5%3、计算总总收益年收益=31200××35××12××90%=1176.36万4、计算总总费用折旧费：：房屋使使用年限限50年，家具具折旧年年限10年，残值值40%年折旧费费=5500/50+500（1-40%）/10=158万经营费用用：10×12=120万房产税：：5500×0.7×1.2%=46万其他税费费：1176.36×6%=70.76年总费用用：158+120+46+70.76=394.76万5、计算年年纯收益益=年总收益益-年总费用用=1179.36-394.76=784.6万6、计算估估价对象象价格第三节市市场比比较法一、概念念与原理理1、概念：：将估价价对象与与其所在在区域已已交易类类似房地地产进行行比较，，并识别别差异，，以此估估算估价价对象在在正常市市场下的的价格或或价值的的方法。。2、原理：：理论依依据是替替