房地产经济学第二版 第四章

房地产经济学

（第二版）谢经荣吕萍乔志敏编著房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第四章房地产价格

重点问题土地价格的构成、类型及其相互关系建筑物成本和价格房地产价格影响房地产价格的因素房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地价格

一、土地价格的内涵从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：

V=∑ai/(1+r)i房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地价格

二、土地价格的形成土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材土地数量mOpp′dd′s价格图4—1土地供给条件下地价的决定第一节土地价格房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材土地数量mOp1p2p3ps1sssmd1d价格图4—2土地供给随时间变化条件下地价的决定第一节土地价格

三、土地价格构成的本质理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。土地物质价格的理论构成公式是：Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数.Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地价格土地本身的土地资本价格理论构成公式为：Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费用。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地价格土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地价格房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材农地地租不确定性风险年补偿费土地资本租金区位地租距CBD的距离地租CBDd′图4—3城市土地租金第一节土地价格房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材纯农地价格不确定性风险补偿费转换成本区位价格距CBD的距离地价CBDd′图4—4城市土地及农地价格比较预期增值农地开发权价格纯农地价格第一节节土土地地价格格四、土土地价价格的的种类类按不同同的标标准，，可以以划分分出多多种土土地价价格：：市场价价格和和市场场价值值土地所所有权权价格格和土土地使使用权权价格格基准地地价和和标定定地价价课税价价格、、征收收价格格、抵抵押价价格总价格格、单单位价价格、、楼面面地价价评估价价格房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材第一节节土土地地价格格五、不不同类类型地地价之之间的的关系系房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材13579ab1b2c土地价价格投资者者图4——5土土地价价值在在市场场中的的实现现过程程第一节节土土地地价格格六、土土地价价格的的变动动土地价价格变变动的的机理理：土地价价格是是地租租的资资本化化，因因而地地租量量和利利息率率是决决定地地价变变动的的最直直观因因素；；从土地地价格格由资资本价价格和和物质质价格格构成成来看看，还还可以以因为为这两两个构构成部部分的的变动动而变变动。。房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材第一节节土土地地价格格土地价价格变变动趋趋势及及其形形态从各个个国家家和地地区的的地价价变动动历史史来看看，地地价是是呈波波浪式式增长长的，，这主主要是是由于于以下下几方方面的的原因因：地价受受经济济周期期的影影响而而波动动，且且波动动幅度度超过过经济济周期期；土地市市场的的供求求变化化，往往往出出现循循环变变动；；影响土土地价价格的的有多多种因因素，，这些些因素素的变变化是是参差差错落落、互互有消消长的的，且且在时时空上上表现现各异异，地地价的的变化化必然然是随随时间间起伏伏跌宕宕、空空间上上千差差万别别。房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材第一节节土土地价价格房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材农地土地价价值农地价价值市地发发展时时序或或容许许的土土地资资本积积累量量图4——6城城市土土地价价值的的变动动过程程Oabfcded′c′第一节节土土地地价格格七、土土地价价格与与国民民经济济的关关系地价与与经济济周期期地价上上涨可可能对对国民民经济济造成成的不不良影影响住宅问问题难难以解解决公共事事业难难以开开展地价上上涨引引发土土地投投机，，投机机者将将土地地闲置置不用用，可可能会会造成成城市市边缘缘地带带的无无序开开发，，既影影响城城市健健康发发展，，又造造成公公共设设施的的浪费费土地投投机盛盛行，，造成成不劳劳而获获及社社会财财富分分配的的不公公平，，土地地投机机又引引发地地价上上涨，，形成成恶性性循环环地价投投机和和泡沫沫经济济对国国民经经济的的不良良影响响房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节建建筑筑物价价格一、建建筑物物价格格的构构成建筑物物为新新建成成的状状态时时，其其价格格主要要由以以下几几部分分组成成：建筑工工程费费用设备及及安装装工程程费用用其他费费用如建筑筑物是是一个个已经经使用用若干干年的的建筑筑物，，那么么该建建筑物物的价价格，，就是是用该该建筑筑物的的重置置价格格或重重建价价格减减去价价值损损耗（（价值值损耗耗一般般以折折旧表表示））。房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节建建筑筑物价价格二、建建筑物物价格格的变变动建筑物物价格格的变变动，，一般般是以以单位位建筑筑面积积个别别价格格的平平均水水平来来衡量量的。。建筑筑物价价格的的变动动，是是由于于影响响建筑筑物价价格的的多种种因素素的变变化造造成的的，这这些因因素有有构造造、装装修、、设备备、规规模、、用途途、地地区、、物价价水平平等等等。房地产产经济济学（（第二二版））21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节建建筑筑物价价格三、建建筑物物折旧旧建筑物物折旧旧可能能来源源于三三种情情况：：由于长长期使使用而而产生生的建建筑物物实体体店老老化和和损坏坏，可可以称称为建筑物物实体体损坏坏；由于市市场变变化、、生活活习惯惯的改改变，，原建建材、、原房房屋布布局和和结构构等不不适应应人们们的新新需求求而产产生的的功能能性性贬贬值值；由于于不不动动产产所所处处周周围围环环境境的的改改变变而而导导致致的的效效用用降降低低、、市市场场行行情情走走低低等等而而产产生生的的外部部性性贬贬值值。房地地产产经经济济学学（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材市场提取法年龄—寿命法分解法折旧旧估估算算方方法法图4——7折折旧旧的的估估算算方方法法第二二节节建建筑筑物物价价格格房地地产产经经济济学学（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材第三三节节房房地地产产价价格格一、房房地地产产价价格格的的构构成成房地地产产经经济济学学（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材征地地安安置置费费耕耕地地占占用用税税小区区内内土土地地开开发发费费开开发发单单位位管管理理费费开发发投投资资资资本本利利息息开开发发投投资资利利润润土地地使使用用权权价价格格拆拆迁迁安安置置费费小区区内内土土地地开开发发费费开开发发单单位位管管理理费费开发发投投资资资资本本利利息息开开发发投投资资利利润润勘察察设设计计费费建建筑筑材材料料、、设设备备费费建筑筑施施工工费费建建设设单单位位管管理理费费建设设单单位位向向政政府府部部门门缴缴纳纳的的有有关关税税费费建设设单单位位建建筑筑资资本本投投资资利利息息、、利利润润建筑筑物物出出售售前前的的保保管管、、养养护护等等费费用用推销销费费建建筑筑物物销销售售有有关关税税费费销售售经经营营利利润润“农农转转非非””地地价价旧城城区区改改造造地地价价建筑筑物物生生产产成成本本建筑筑物物销销售售成成本本土地地价格格建筑筑物物价价格格房地地产产价价格格第三三节节房房地地产产价价格格二、、房房地地产产价价格格与与房房地地产产租租金金之之间间的的关关系系房地地产产价价格格和和房房地地产产租租金金之之间间的的关关系系可可以以表表示示为为：：RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中中：：RN为为房房地地产产纯纯租租金金；；LR为为地地租租；；Rt第t年年的的租租金金；；I为为市市场场利利率率（（投投资资回回报报率率））；；N为为经经济济使使用用寿寿命命；；V0为建建筑筑物物的的全全新新重重置置价价格格；；t为为建建筑筑物物正正在在使使用用的的年年序序数数。。房地地产产经经济济学学（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材第三三节节房房地地产产价价格格房地地产产经经济济学学（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材三、、房房地地产产价价格格的的种种类类商品品房房价价格格与与经经济济适适用用房房价价格格标准准价价与与成成本本价价廉租租金金、、准准成成本本（（福福利利））租租金金、、成成本本（（标标准准））租租金金、、市市场场（（理理论论））租租金金第四四节节影影响响房房地地产产价价格格的的因因素素房地地产产经经济济学学（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材一、影响房地产产价格的一一般因素从影响因素素的性质看看，一般可可分为社会会因素、经经济因素和和政治因素素。社会因素人口状况城市化房地产投机机社会稳定状状况图4—8影影响房房地产价格格的社会因因素第四节影影响房地地产价格的的因素房地产经济济学（第二二版）21世纪房地地产系列教教材图4—9影影响房房地产价格格的经济因因素经济因素税负国民经济水平和发展趋势财政收支及金融环境政治因素房地产价格政策行政级别及隶属变更土地制度及政策土地出让方式、出让期限房地产经济济学（第二二版）21世纪房地地产系列教教材第四节影影响房地地产价格的的因素图4—10影响响房地产价价格的政治治因素第四节影影响房地地产价格的的因素房地产经济济学（第二二版）21世纪房地地产系列教教材其他因素心理因素国际因素特殊因素第四节影影响房地地产价格的的因素房地产经济济学（第二二版）21世纪房地地产系列教教材二、影响房地产产价格的区区域因素区域因素是是指影响一一个城市内内部不同功功能分区房房地产价格格的因素。。这些因素素一方面取取决于城市市不同分区区的地理因因素，另一一方面取决决于实现分分区功能对对地理环境境要素的要要求。（一）城市市不同功能能分区因素素（二）城市市不同功能能区的环境境因素商业区住宅区工业区第四节影影响房地地产价格的