房地产投资策略

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟

教材：房地产投资分析，石海均主编，大连理工大学出版社。参考书：房地产投资分析，潘蜀健等，高等教育出版社。房地产投资决策分析，盖伦•E•格里尔等著，龙胜平等译，上海人民出版社。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan教学形式双方相互交流、讨论案例分析大作业2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan课程内容安排房地产分析概论房地产投资三要素分析房地产投资收益分析房地产投资风险分析房地产投资的成本分析房地产投资的对象分析房地产投资策略分析2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第一章房地产投资分析概论第一节房地产投资形成条件相关概念房地产:房屋建筑部分（房产）与建筑地块（地产）的统一体。物业：单元性的房地产房地产业：从事房屋、土地开发、经营管理及中介服务的独立行业。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产与其他工业品的区别房地产位置的固定性房地产的单一性房地产的耐久性房地产与其他行业的关系密切房地产的增值性、保值性和相互影响性2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan我国房地产业的发展1978年以前:无偿、无限期的行政划拨以土地出让为特征的初级阶段以商品房形成上市的发展阶段(90年以后）房地产业的基本经济活动城市土地开发土地开发地产市场的二个层次2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan新区开发旧区开发城市房产开发房产开发土地开发和房屋开发的一体化房地产销售与物业经营土地使用权有偿转让房屋销售物业经营2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产中介服务法律咨询价格评估经纪公司及经纪人2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。房地产投资房地产投资目的房地产投资的代价房地产投资是房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资资的类型划划分按投资来源源分自有资金银行资金集资利用外资财政拨款预收收入承包商带资资承包2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan按投资对象象分土地开发投投资房屋开发投投资房地产经营营投资房地产中介介服务投资资物业管理服服务投资2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan房地产投资资形成的条条件投资者有投投资房地产产的愿望投资者有可可供投放的的资金投资者找到到了投资机机会投资者有满满意的预期期回报2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan第二节房房地产投资资特征和原原则特征分析优点有形的投资资通货膨胀中中的保值手手段易于融资性性具有优越税税收收益投资回报高高收益的多重重性房地产的非非同质性2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan缺点投资量大，，支出集中中性强。投资合作性性强投资回收期期长投资风险大大投资技巧性性强投资流动性性差投资的固定定性2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan房地产投资资特征的意意义分析问题、、解决问题题、理论研研究。房地产投资资原则市场需求原原则近期需求：：1-2年年：实力弱弱，守业型型远期需求：：〉2年：：实力强，，开拓型主动需求：：市场已提提出需求被动需求：：引导市场场消费需求求2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan准备充分：：详细周密密的可行性性分析投资规模程程度投资规模与与回报率的的关系背靠大树原原则公共建设所所到之处政治经济信信息追随大投资资者风险收益适适当“一三法则则”2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan优化投资结结构风险大的项项目与风险险小的项目目的比例关关系投资期长的的项目与投投资期短的的项目的比比例关系投资额大的的项目与投投资额小的的项目的比比例关系积极稳妥投投资积极：稳妥妥=4：62000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan利用财务杠杠杆以小博大发挥特色优优势环保概念，，工薪概念念，网络概概念等战略重于战战术2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan房地产投资资与投机的的关系共同点：目目的相同对对象象相同不同点投机投资风险不同：：高高低低依据不同：：感感性理理性出发点不同同：侥幸幸脚脚踏实地限制不同：：有有限制鼓鼓励保护褒贬不同：：贬贬责责褒褒奖奖2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan第三节房房地产投资资环境政治环境：：国家及地地区政权的的稳定性及及政策的连连续性社会环境：：社会文化化、宗教、、家庭、消消费经济环境：：宏观环境境与微观环环境法律环境：：法律的完完备性、稳稳定性及投投资争议仲仲裁的公正正性自然环境：：地理位置置、气候、、地质水文文等2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan第四节房房地产产投资分分析的目目的及其其研究内内容目的归纳总结结房地产产投资规规律分析研究究房地产产投资运运作技巧巧指导规范范房地产产投资活活动减少投资资浪费增增大投资资效益2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan研究内容容--5W1H问题Why--目的、目目标分析析What--投资类型型、特征征、质量量、对象象Where--地点(地地段分析析)When--时间(时时机分析析)Who--人--投投资形成成条件How--方法--原则，，受益，，成本，，利润等等2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan房地产投投资与房房地产业业生产环节节与房地地产投资资获取土地地开发土地地房地产开开发流通环节节与房地地产投资资消费环节节与房地地产投资资2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan第五节房房地产产投资目目标分析析房地产投投资的主主要目标标目标：获获取利润润，无形形收益，，社会效效益，环环境效益益。投资本金金的安全全性安全性较较高：政政府机关关办公大大楼等安全性较较低：新新旅游区区商场投投资等投资对象象的变现现性易于出手手的房地地产项目目变现性性高2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan投资对象象的收入入现期收入入：高风风险高收收益的项项目远期收入入：升值值潜力大大的拟开开发区投投资对通货膨膨胀的防防护能力力2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan房地产投投资目标标的制约约因素投资能力力大小：：可用资资金大（（小）目标大大（小））投资经验验：经验验丰富目标高高承担风险险投资本身身风险高高目标标低（保保守）投资者愿愿承担的的风险高高目标标高投资回报报预期预测结果果乐观目标高高预测结果果把握不不大目目标低2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan市场需求求现实景气目标高高预测乐乐观目目标高房地产供供给竞争争情况供给量大大（小））目标标低（高高）贷款问题题贷款额大大目标标高贷款利率率大目目标低2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan收入增长长国民收入入、工资资收入增长快快目标标高物价水平平物价上涨涨大目标高高储蓄水平平：储蓄额高高目标标高储蓄比率率大、储储蓄利率率高目目标底投资项目目的选择择2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan房地产投投资目标标的参考考数据杠杆作用用：用借借款来加加大收益益或亏损损例结论借款利率率<投资资收益率率，则杠杠杆作用用对借款款者有利利，借款款越多，，赚的越越大。借款利率>投投资收益率，，则杠杆作用用对借款者不不利，借款越越多，赚的越越少，亏损越越多。2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资目目标利润分析析--研究目标标利润与成本本、开发量之之间的关系目标利润与开开发量的关系系2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan目标利润的灵灵敏度分析单位售价变化化引起的开发发量变化2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan单位变动成本本变化引起的的开发量变化化2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan固定成本变化化引起的开发发量变化2000