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文档简介

第五章房地产开发贷款5.1房地产开发贷款概述房地产开发贷款含义房地产开发贷款种类信用贷款和担保贷款固定利率和可调利率短期、中期、长期自营性和委托性土地购置贷、开发贷、建设贷款住宅开发、经适房、商业用房等房地产开发贷款的目的:财务杠杆5.2房地产开发贷款的操作程序5.2.1房地产开发贷款的受理申请资格审查借款人资质一级、二级、三级、四级借款人资信开发项目应具备的条件开发项目资本金比例其他条件一级资质:

1.注册资本不低于5000万元;2.从事房地产开发经营5年以上;3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成

与此相当的房地产开发投资额;4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当

的房地产开发投资额;6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人

员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有

资格证书的专职会计人员不少于4人;7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保

证书》和《住宅使用说明书》制度;9.未发生过重大工程质量事故。二级资质:

1.注册资本不低于2000万元;2.从事房地产开发经营3年以上;3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成

与此相当的房地产开发投资额;4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当

的房地产开发投资额;6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人

员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有

资格证书的专职会计人员不少于3人;7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保

证书》和《住宅使用说明书》制度;9.未发生过重大工程质量事故。三级资质:

1.注册资本不低于800万元;2.从事房地产开发经营2年以上;3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当

的房地产开发投资额;4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人

员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资

格证书的专职会计人员不少于2人;6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计

等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保

证书》和《住宅使用说明书》制度;8.未发生过重大工程质量事故。四级资质:

1.注册资本不低于100万元;2.从事房地产开发经营1年以上;3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;7.未发生过重大工程质量事故。限制性条件(1)—(11)贷款申请材料单位资料贷款申请报告营业执照和年检证明、资质证书组织机构代码证书税务登记证明基本账户开户许可证企业章程验资报告法定代表人身份证明近三年资产负债表、利润表、业主权益变动表及销量情况;本年度存借款及对外担保情况贷款卡复印件董事会成员名单和签字样本项目相关资料可行性研究报告项目立项批复文件四证复印件销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证担保企业资料营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、董事会决议抵押物贷款资料5.2.2房地产开发贷款调查借款人评价借款人基本情况评价借款人素质评价开发项目销售情况评价盈利能力评价借款人信用状况评价借款人发展前景评价项目评估项目建设的必要条件项目建设条件评估项目建设的实施进程评估施工条件评估环境保护条件评估项目市场评估项目市场定位评价供求现状及趋势评价竞争能力评估销售前景评估投资估算与资金来源评估总投资:开发成本和开发费用开发成本:7项资金来源的评估自有资金、预售收入、其他财务评估担保保方方式式评评价价保证证抵押押质押押贷款款综综合合评评价价计算算贷贷款款综综合合风风险险度度贷款款综综合合风风险险度度=贷贷款款风风险险额额/贷贷款款额额*100%=信信用用等等级级系系数数*贷贷款款方方式式系系数数*期期限限系系数数*项项目目等等级级系系数数贷款款风风险险额额=贷贷款款额额*((信信用用等等级级系系数数*贷贷款款方方式式系系数数*期期限限系系数数*项项目目等等级级系系数数))综合合风风险险度度>60%,,为为高高风风险险贷贷款款,,不不予予发发放放。。例、、某某开开发发企企业业,,信信用用等等级级A级级,,商商品品房房作作抵抵押押,,期期限限4年年,,项项目目风风险险等等级级A级级。。练习习,,某某信信用用等等级级BBB级级开开发发企企业业申申请请银银行行贷贷款款,,由由AA级级企企业业担担保保,,贷贷款款3年年,,项项目目风风险险等等级级AAA级级,,计计算算综综合合风风险险度度。。信用用等等级级系系数数的的取取值值规规则则AAA级级::30%;;AA级级::50%;;A级级::70%;;BBB级级::90%贷款方式系数数的取值规则则信用贷款:100%金融机构提供供担保:10%-20%省级非银行金金融机构提供供担保:50%AA级以下提提供担保的为为:100%商品房抵押::50%贷款期限系数数的取值规则则中短期:半年年以内:100%;半年年—一年:120%中长期:1年年—3年:120%;3年—5年::130%;;5年以上::140%项目风险等级级系数的确定定AAA、AA、A、BBB对应的风风险系数分别别为:80%、70%、、60%、50%综合评估应注注意的问题房地产企业信信用评级信用评级:信信用评级(CreditRating),又又称资信评级级,是一种社社会中介服务务为社会提供供资信信息,,或为单位自自身提供决策策参考。信用评级的等等级即反映资信等等级高低的符符号和级别。。有的采用5级,有的采采用9级或10级,有的的采用4级。。有的用A、、B、C、D、E或特级级、一、二、、三、四级表表示,有的用用AAA、AA、A、BBB、BB、、B、CCC、CC、C表示,也有的的用prime1、prime2、、prime3、Not国外外信信用用评评级级机机构构目前前国国际际公公认认的的专专业业信信用用评评级级机机构构只只有有三三家家,,分分别别是是穆迪迪、标准准普普尔尔和惠誉誉国国际际。1、、穆穆迪迪((Moody))公公司司的的创创始始人人是是约约翰翰··穆穆迪迪,,穆迪迪评评级级和研研究究的的对对象象以以往往主主要要是是公公司司和和政政府府债债务务、、机机构构融融资资证证券券和和商商业业票票据据,,最最近近几几年年开开始始对对证证券券发发行行主主体体、、保保险险公公司司债债务务、、银行行贷贷款款、衍衍生生产产品品、、银银行行存存款款和和其其他他银银行行债债以以及及管管理理基基金金等等进进行行评评级级。。目目前前,,穆穆迪迪在在全全球球有有800名名分分析析专专家家,,1700多多名名助助理理分分析析员员,,在在17个个国国家家设设有有机机构构,,2003年年评评级级和和分分析析的的债债券券总总额额超超过过30兆兆美美元元,,其其股股票票在在纽约约证证交交所所上市市交交易易((代代码码MCO))。。自1975年年美国国证证券券交交易易委委员员会会SEC认认可可上上述述三三家家公公司司为为““全全国国认认定定的的评评级级组组织织””或或称称““NRSRO””((NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization))后后,,三三家家公公司司就就垄垄断断了了国国际际评评级级行行业业。。每每年年的的营营业业收收入入穆穆迪迪约约15亿亿美美元元,,标标准准普普尔尔为为10多多亿亿美美元元,,惠惠誉誉国国际际为为5亿亿美美元元左左右右。。国内内信信用用评评级级机机构构成为为评评级级机机构构需需要要经经过过国国家家批批准准。。国国内内本本来来有有五五大大,,政政府府各各部部门门发发的的全全牌牌照照的的资资信信评评级级机机构构,,分分别别为为大大公公国国际际,,中中诚诚信信国国际际,,联联合合资资信信,,上海海远东东资资信信,,上上海海新新世世纪纪评评级级。。新新世世纪纪市市场场份份额额很很小小,,只只有有市市场场不不到到5%的的份份额额,,而而上上海海远远东东后后因因一一些些原原因因退退出出了了评评级级市市场场。。现现在在资资本本市市场场评评级级业业务务只只剩剩下下四四家家了了,,大大公公,,中中诚诚信信,,联联合合,瓜瓜分分了了资资本本市市场场95%以以上上的的份份额额,,上上海海新新世世纪纪基基本本忽忽略略不不计计,,市市场场影影响响力力非非常常小小。。5.2.3房房地地产产开开发发贷贷款款的的审审查查与与审审批批贷款款审审查查的的主主要要内内容容审查查要要求求贷款款的的审审批批5.2.4房房地地产产开开发发贷贷款款的的发发放放附录录A5.2.5房房地地产产开开发发贷贷款款的的贷贷后后管管理理1))监监测测2))管管理理贷贷款款资资料料3))分分类类检检查查4))及及时时发发现现潜潜在在风风险险5))调调整整客客户户授授信信6))对对列列入入名名单单的的授授信信应应设设立立明明确确指指标标7))已已清清偿偿贷贷款款的的处处理理5.4房房地地产产开开发发贷贷款款的的风风险险管管理理5.4.1主主要要风风险险5.4.2建建立立风风险险管管理理保保障障机机制制5.4.3风风险险管管理理1))风风险险评评价价2))风风险险控控制制3))贷贷款款质质量量监监测测与与考考核核4)对对于房房地产产开发发风险险贷款款的处处置案例分分析第六章章房房地产产企业业权益益融资资(1)::上市市6.1房地地产企企业上上市融融资的的历程程回顾顾。1993年年以前前的开开放阶阶段。。1993-1999年上上半年年的明明令禁禁止阶阶段。。1999年年下半半年开开始的的解禁禁试点点阶段段。6.2房房地产产企业业上市市的条条件和和流程程6.2.1主板板市场场上市市的条条件生产经经营符符合国国家政政策持有股股票面面值达达人民民币1000元元以上上的股股东人人数不不少于于1000人,,向社社会公公开发发行的的股份份不少少于公司股份总数数的25%;;如果公司股股本总额超过过人民币4亿亿元的,其向向社会公开发发行股份的比比例不少于15%。发起起人认购的股股本数额不少少于公司你发发行股本总额额的35%发行前一年末末,净资产在在总资产中所所占比例不低低于30%,,无形资产占占总股本数的的比例不得高高于20%股本不少于5000万发行前三年累累计净经营性性现金流超过过5,000万人民币或或累计营业收收入超过3亿亿元;无形资资产与净资产产比例不超过过20%;发起人近三年年无重大违法法行为近三年连续盈盈利,发行前三年的的累计净利润润超过3,000万人民民币;财务指标最近一期末,无形资产(扣除土地使用权、水产养殖权和采矿权等后)在净资产中所占比例不高于20%。近三年连续盈利,最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3,000万元。发行人最近三年经营活动现金流量净额累计超过5,000万元或最近三个会计年度的营业收入累计超过3亿元。独立董事董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事且独立董事中至少包括一名会计专业人士(指具有高级职称或注册会计师资格的人士)。同业竞争控股股东不得与上市公司从事相同产品的生产经营,以避免同业竞争。6.2.2主主板市场发发行上市的流流程6.2.2上上市流程1.确定企业业发展规划和和固定资产投投资项目详细细计划:取得批准文件件2.筹备股份份制公司:拟定企业股份份制改组方案案取得上级机构构和主管部门门批准文件申请工商局预预登记和批准准文件3.聘请财务务顾问:选择并与财务务顾问签订协协议制定上市全程程方案选定上市顾问问服务机构::律师、审计师师、会计师、、评估师、证证券商与上市顾问签签订协议取得资产管理理机关资产评评估的立项文文件4.发起人与与顾问机构协协作实施企业业改组方案对资产评估并并协同会计师师工作:有形形资产、无形形资产取得资产管理理机关资产评评估报批文件件律师界定重要要合同与产权权审计主要发起起人的会计资资料5.筹集股份份制公司编制设立股份份公司可行性性报告邀请发起人认认股并签订协协议取得各发起人人资料:营业业执照复印件件、法定代表表人简历、决决定入股的董董事会决议文文件拟定新股份公公司资本计划划:注册资本本、股份发行行额、未来三三年利润。编制公司章程程审核新公司未未来三年利润润编制招股说明明书和股份募募集方案发起人购股并并出具验资报报告确定公司常年年顾问汇总文件批文文证书律师提出法律律意见书6.上市准备备操作:委托证券登记记公司签订上上市交易监管管协议与承销商签订订股票发行协协议编制发行与上上市方案与报报告书及摘要要邀请上市推荐荐人申报证交所并并审定上市资资格向证监部门取取得批准文件件和发行规模模募股结束后编编制发行报告告和股东名册册7.股份制公公司成立公司创立会批批准公司章程程律师认证公司司决议文件选举董事会、、监事会任命公司高级级职员董事会通过上上市议案会计师提出新新公司验资报报告新公司注册登登记领取营业业执照与上市推荐人人签订辅导协协议8.股份制公公司运作与上上市辅导证监会派出机机构专项负责责上市推荐人进进行辅导操作作推荐人提出股股份公司运行行报告证监会派出机机构核准运行行报告公司年度报告告与信息披露露9.上市申请请与报批主承销商上报报股票发行报报批文件证监会初审报报批材料主承销商完善善股票发行报报批文件证监会进一步步审核报批材材料股份公司取得得证监会发行行批文10.上网路路演发行推销销股票在指定报刊上上刊登指示性性报告向上市部门提提交报批文件件和发行公告告确定发行时间间和证券名称称刊登发行公告告和招股说明明书填写发行申请请和划款通知知交易所发布中中签率公布中签率举举行播号仪式式公布中签配号号并将股款划划账会计师出具对对股款的验资资报告国内企业上市市条件及流程程.doc国国内企业上市市条件及流程程.doc6.3房地地产上市公司司的遴选6.3.1国国外有关上上市公司分类类的标准体系系全球产业分类类标准GICS:globalindustryclassificationstandard.由10个经济部门门、23个产产业组、59个产业和123子产业业组成全球分类系统统GCS:globalclassificationsystem.由10个经济组组、39个产产业部门和102产业子子部门构成。。6.3.2中中国证监会会制定的的分分类标准中国证监会((CSRC))于1999年4月制定定《中国上市市公司分类指指引(试行))》将产业分分为3级、13个门类、、86个大类类和307个个中类。房地地产作为单独独的一个门类类排第15位位。J房地产业(共123家)J01房地产开发与经营业(120家)J05房地产管理业(2家)J09房地产中介服务业(1家)6.4房地地产企业上市市融资与上市市公司的监管管与调控一、正确认识识房地产企业业上市融资的的问题面对重新开放放的房地产企企业上市融资资的发展机遇遇,房地产企企业,尤其是是有意通过上上市的渠道进进行融资的企企业有必要对对自身的素质质、资金规模模、发展潜力力、管理水平平等进行重新新审视,制定定相应的发展展对策。二、对房地产产上市公司信信息披露方面面的监管证券监督管理理机关对房地地产上市公司司的信息披露露制定了详细细的要求。针对房地产开开发行业的特特点,要求披披露:比以前前更加翔实的的风险因素及及控制对策、、某些特殊资资产的具体情情况、公司及及其经营的相相关信息。针对房地产开开发的财务特特点,要求披披露:收入的的确认方法和和原则、存货货的具体情况况、分地区披披露收入、利利润和资产等等资料6.5房地地产企业上市市途径及案例例分析6.5.1房房地产企业业上市途径具体的三种途途径分析A股上市H股上市借壳上市法定条件A股的正式名称是人民币普通股票。它是由我国境内的公司发行,供境内机构、组织或个人以人民币认购和交易的普通股股票。参与投资者为中国大陆机构或个人。H股也称国企股,指注册地在内地、上市地在香港的外资股。H股为实物股票,中国地区机构投资者可以投资于H股,大陆地区个人目前尚不能直接投资于H股,国际资本投资者可以投资H股。

所谓“壳”就是指上市公司的上市资格。借壳上市就是指通过把资产注入一家市值较低的已上市公司,得到该公司一定程度的控股权,利用其上市公司地位,使母公司的资产得以上市。

A股上市H股上市借壳上市优劣分析A股IPO可以提供50倍左右的市盈率,但必须经过证监会批准,而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度,尤其是民营房企上市,审批极为严格,甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。因此,A股上市难度最大。截至目前,全国前十名房企,民营房企中,只有万科是通过A股上市。H股IPO对房地产企业约束较少,门槛较低,只需要业绩征服投资者就可以了,但这也意味着企业在土地储备、销售额和负债率等方面表现优异。显然而这对众多内地房地产公司来说,基本不成问题,很多地产公司都有着非常亮丽的财务报表。更多的开发商选择了借壳在A股上市,只有45家企业是通过“审核过会”程序上市,其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。大洲集团、金科集团、万方地产等房地产企业就是通过借壳实现上市目的的。但借壳是个技术活和运气活,顺利的话,一次性成功,如果不顺利,不仅需要重新选壳,而且很可能把企业卷入一个资金漩涡。借壳上市模式式1借壳上市模式式1上海证券交易易所部分房地产上上市公司名单单深圳证券交易易所部分房地产上上市公司名单单香港证券交易易所部分房地产上上市公司名单单借壳上市部分房地产上上市公司名单单6.5.2案案例分析1房地产企业权权益融资.ppt#28.幻灯片片28房地地产企业权益益融资.ppt#28.幻灯片28案例分析2———顺发恒业业借壳上市第7章住房房公积金制度度与贷款7-1住房公公积金概述7.1.1住住房公积金的的概念1.住房公积积金根据我国住房房公积金管理理条例的规定定,我国的住房公积金是指城镇在职职职工及职工工所在单位按按照规定比例例缴存的长期期住房储金,,它是具有保保障性和互助助性的职工个个人住房基金金,归职工个个人所有,专专门用于职工工住房建设和和消费。含义:只在城镇建立立,不包括农农村。在职职工有两部分组成成:个人缴存存和单位缴存存缴存的长期性性积累性和专用用性2.住房公积积金制度的产产生和发展1)初期阶段段(1991-1994年)住房公积金制制度是我国配配合城镇住房房制度改革进进行的制度性性安排。1991年上上海市住房制制度改革方案案中,借鉴新新加坡中央公公积金制度在在全国率先推推行住房公积积金制度。2)全面推行行阶段(1994-1998年)1994年国国务院《关于于深化城镇住住房制度改革革的决定》,,明确提出在在全国建立住住房公积金制制度。1998年国国务院《关于于进一步深化化城镇住房制制度改革加快快住房建设的的通知》,要要求全面推行行和不断完善善住房公积金金制度。3)发展阶段段(1999-2002年)1999年国国务院颁布了了《住房公积积金管理条例例》,对住房房公积金作了了进一步的规规定,标志着着我国住房公公积金制度进进入了法制化化、规范化发发展的新时期期。随后,各地从从加强宣传、、完善制度、、规范管理、、扩大个人贷贷款、改进服服务等方面入入手,推动了了住房公积金金工作的开展展。4)完善阶段段(2002年至今)2003年,,《关于完善善住房公积金金决策制度的的意见》3.住房公积积金制度的作作用第一、打破了了住房建设单单纯依靠国家家和单位投资资的格局,为为住房建设提提供了长期稳稳定的资金来来源,加快了了住房建设步步伐。第二、促进了了住房消费的的增长,活跃跃了住房消费费市场。第三、推进了了住房分配货货币化进程,,提高了职工工买房的支付付能力。第四四、、转转变变了了职职工工群群众众的的住住房房观观念念,,为为国国有有企企业业改改革革创创造造了了条条件件。。7.1.2住住房房公公积积金金的的性性质质和和特特点点性质质::属于于工工资资的的一一部部分分,,是是住住房房分分配配货货币币化化的的重重要要形形式式。。特点点::专用用性性::住房房公公积积金金专专门门用用于于住住房房建建设设和和消消费费,,职职工工可可用用住住房房公公积积金金购购买买、、建建造造、、翻翻建建、、大大修修自自住住住住房房,,其其他他任任何何单单位位和和个个人人不不得得挪挪用用。。强制制性性::公公积积金金制制度度带带有有一一定定的的法法律律强强制制性性,,是是强强制制性性的的长长期期储储蓄蓄,,国国家家机机关关、、国国有有企企业业、、城城镇镇集集体体企企业业、、外外商商投投资资企企业业、、城城镇镇私私营营企企业业及及其其他他城城镇镇企企业业、、事事业业单单位位,,凡凡符符合合规规定定条条件件的的单单位位和和个个人人,,都都必必须须缴缴存存公公积积金金。。政策策性性::公积积金金的的运运作作、、管管理理、、使使用用都都受受到到有有关关政政策策规规定定的的制制约约。。单单位位为为职职工工缴缴存存的的公公积积金金部部分分,,国国家家给给予予公公积积金金免免税税等等规规定定均均带带有有很很强强的的政政策策性性。。互助助性性保障障性性7.1.3住住房房公公积积金金管管理理原原则则我国国住住房房公公积积金金管管理理的的原原则则是是住住房房公公积积金金管管理理委委员员会会决决策策,,住住房房公公积积金金管管理理中中心心运运作作,,银银行行专专户户存存储储,,财财政政监监督督。。国务务院院建建设设行行政政主主管管部部门门会会同同国国务务院院财财政政部部门门、、中中国国人人民民银银行行拟拟订订住住房房公公积积金金政政策策,,并并监监督督执执行行。。省、、自自治治区区人人民民政政府府建建设设行行政政主主管管部部门门负负责责对对本本行行政政区区域域内内住住房房公公积积金金管管理理工工作作的的指指导导。。7.1.4住住房房公公积积金金主主要要管管理理机机构构及及主主要要职职责责(一一))住住房房公公积积金金管管理理委委员员会会住房房委委员员会会由由直直辖辖市市和和省省、、自自治治区区人人民民政政府府所所在在地地的的市市以以及及其其他他设设区区的的市市设设立立,,由由人人民民政政府府负负责责人人和和财财政政、、建建设设等等有有关关部部门门的的负负责责人人以以及及工工会会代代表表、、专专家家等等共共同同组组成成,,是是住住房房公公积积金金管管理理的的决决策策机机构构。。住房房委委员员会会在在住住房房公公积积金金管管理理方方面面的的职职责责是是::制制定定和和调调整整住住房房公公积积金金的的具具体体管管理理措措施施,,并并监监督督实实施施;;拟拟订订住住房房公公积积金金的的具具体体缴缴存存比比例例;;确确定定住住房房公公积积金金的的最最高高贷贷款款额额度度;;审审批批住住房房公公积积金金归归集集、、使使用用计计划划;;审审批批住住房房公公积积金金归归集集、、使使用用计计划划执执行行情情况况的的报报告告。。(二二))住住房房公公积积金金管管理理中中心心住房房公公积积金金管管理理中中心心由由直直辖辖市市和和省省、、自自治治区区人人民民政政府府所所在在地地的的市市以以及及其其他他设设区区的的市市按按照照精精简简、、效效能能的的原原则则设设立立,,主主要要负负责责住住房房公公积积金金的的管管理理运运作作。。县((市市))原原则则上上不不设设立立住住房房公公积积金金管管理理中中心心;;确确需需设设立立的的,,应应报报省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府批批准准。。住房房公公积积金金管管理理中中心心是是不不以以营营利利为为目目的的的的独独立立的的事事业业单单位位。。住房房公公积积金金管管理理中中心心的的职职责责主主要要有有::1))编编制制、、执执行行住住房房公公积积金金的的归归集集、、使使用用计计划划;;2))负负责责记记载载职职工工住住房房公公积积金金的的缴缴存存、、提提取取、、使使用用等等情情况况;;3))负负责责住住房房公公积积金金的的核核算算;;4))审审批批住住房房公公积积金金的的提提取取、、使使用用;;5))负负责责住住房房公公积积金金的的保保值值和和归归还还;;6)编制住住房公积金金归集、使使用计划执执行情况的的报告;7)承办住住房委员会会决定的其其他事项。。住房公积金金管理中心心按照中国国人民银行行的有关规规定,委托托住房委员员会指定的的银行办理理住房公积积金贷款、、结算等金金融业务和和住房公积积金账户的的设立、缴缴存、归还还等手续。。住房公积积金管理中中心应当与与受委托银银行签订委委托合同。。住房公积金金管理体系系图见书142页简化的住房房公积金归归集和使用用过程单位职工职工住房公积金金管理中心职工中央政府住房公积金金贷款偿还住房公公积金贷款款购买债券债券本息偿偿还住房公积金金缴存住房公积金金提取7.2住住房公积金金的归集和和提取7.2.1住房公公积金归集集业务职工住房公公积金按月月缴存,缴缴存额为职职工本人上上一年度月月平均工资资乘以职工工住房公积积金缴存比比例;单位位为职工缴缴存的住房房公积金的的月缴存额额为职工本本人上一年年度月平均均工资乘以以单位住房房公积金缴缴存比例。。住房公积积金的缴存存由职工所所在单位按按月将职工工工资中扣扣除的住房房公积金部部分,连同同单位替职职工缴存存的部分一一起存入单单位名下的的职工个人人住房公积积金账户。。1.住房公积积金的登记业业务1)单位住房房公积金登记记业务(1)单位住住房公积金登登记缴存业务务(2)单位住住房公积金变变更登记业务务(3)单位住住房公积金年年检登记(4)单位住住房公积金注注销登记2)职工住房房公积金登记记业务(1)职工住住房公积金缴缴存登记(2)职工住住房公积金变变更登记(3)职工住住房公积金注注销登记2.住房公积积金缴存业务务1)住房公积积金缴存方式式汇缴缴存和个个人缴存2)缴存基数数、缴存比例例及月缴存额额(1)缴存基基数:本人上上一年度月平平均工资(2)缴存比比例:5%——12%(3)住房公公积金月缴存存额3)住房公积积金的转移(1)工作变变动(2)单位合合并、分立的的(3)单位撤撤销、破产、、解散,职工工找到新工作作的(4)需进入入集中封存户户管理的。3.住房公积积金集中封存存户业务1)职工账户户转入集中封封存账户2)职工账户户转出集中封封存账户7.2.2住住房公积金金的提取1.提取范围围:1)住房消费费提取包括一次性提提取和按月提提取职工有下列情情形之一的,,可以提取职职工住房公积积金账户内的的存储余额::购买、建造造、翻建、大大修自住住房房的;偿还购购房贷款本息息的;房租超超出家庭工资资收入的规定定比例的。。2)非住房消消费提取离休、退休的的;完全丧失失劳动能力,,并与单位终终止劳动关系系的;户口迁迁出所在的市市、县或者出出境定居的;;2.住房公积积金提取的程程序3.提取业务务的办理1)应提供的的身份资料2)应提供的的证明文件7.3住房房公积金贷款款1.含义:住房公积金贷贷款是指政府部门门所属的住房房资金管理中中心运用公积积金,委托银银行向购买自自住住房(包包括建造、大大修)的住房房公积金缴存存人和离退休休职工发放的的优惠贷款。。2.与一般个个人贷款的区区别(1)性质不不同(2)发放方方式不同(3)贷款对对象有所不同同(4)贷款条条件有所不同同3.贷款对象象:借款人人应为本市正正常缴存住房房公积金的职职工。7.3.2住住房公积金金贷款的程序序1.借款申请请住房公积金贷贷款要向所在在地的住房公公积金管理中中心提出借款款申请。借款人提出借借款申请时,,需要提交借借款申请书、、本人身份证证和本市城镇镇常住户口证证明、房屋买买卖合同2.借款审批批公积金中心在在受理借款申申请之日起15日内,按按照受理时间间的先后顺序序,作出准予予贷款或不予予贷款的决定定。准予贷款的,,公积金中心心发放准予贷贷款决定书,,并书面通知知申请人到受受托银行办理理贷款手续。。在准予贷款决决定书规定的的有效期内,,借款人凭准准予贷款决定定书到受托银银行办理借款款手续。借款款人可以选择择任何一家公公积金贷款受受托银行办理理贷款手续。。受托银行与与借款人应当当以书面形式式签订公积金金借款合同。。3.贷款担保保的具体方式式:(1)抵押加加担保。借款款人将所购的的住房抵押给给银行,同时时还要有具法法人资格、符符合担保条件件的第三方给给予担保。(2)抵押加加购房综合保保险。如果不不选择第三方方担保,可以以在办理房屋屋抵押时,买买一份综合保保险,它将为为借款人提供供保证、保险险。(3)质押。。也就是把相相当于贷款额额的“硬通货货”押给银行行,如债券、、存单等。(4)由房地地产担保公司司担保。国际际上通行的担担保方式。4.办理抵押押登记借款申请人持持相关资料到到购房所在地地的区县房地地产交易中心心办理住房抵抵押登记手续续。5.办理保险险手续6.贷款资金金的请领和划划拨7.贷款使用用7.3.3个个人住房公公积金贷款的的偿还1.还款方式式:等额本金金和等额本息息2.提前还款款3.逾期还款款5.注销抵押押物6.其他住房公积金的的利率和税收收1、利率政策策存款利率:当当年归集的0.72%上年结转的1.72%贷款利率:1-5年5-30年沉淀资金利率率:1.89%2、税收政策策:免税2002.22004.10.292005.3.175年以内3.6%3.78%3.96%5年以上4.05%4.23%4.41%7.3.4住住房公积金制制度存在的问问题及完善建建议1、住房公积积金制度中的的几个问题::住房公积金的的风险管理问问题住房公积金运运行的监督问问题职工个人的贷贷款劝和提村村权问题住房公积金归归集率不高住房公积金管管理机构的设设置混乱职工个人权益益缺乏保障住房公积金的的互助性难以以发挥2.住房公积积金完善与我我国住房金融融发展分析改革住房公积积金制度,建建立有效的政政策性住房金金融。设计适合居民民支付能力的的多样化的住住房抵押信贷贷工具。成

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