房地产金融概述

RealEstateFinance房地产金融RealEstateFinance房地产金融任课教师：施同兵Email:shitongbing@126.com第四章房地产信托

outline房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题——房地产产业投资基金。第一节房地产信托概述

一、信托的起源与发展信托是私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，它指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托作为一种制度，起源于13世纪英国的尤斯（USE）制。中世纪早期的英国宗教信仰浓厚，教徒死后，往往把土地等财产捐赠给教会，教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律，封建君主是不能对教会土地征收税收的，这严重影响了封建君主的收入。教会拥有的土地越多，对封建君主的利益的影响就越大。为了改变这一局面，英国国王亨利三世（1216－1272）便制订了土地“没收法”，规定凡是将土地捐赠给教会的，必须先征得君主的许可，否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律，往往采取将土地委托给第三方使用，在由第三方将从土地上获得的收益转交给教会。通过这种做法，教会仍为收益者，其实质与教会直接接受捐赠的利益相同，也达到了教徒向教会做贡献的目的。另外，有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系，这就是信托的雏形。以后在商品经济的发展过程中，信托的内容逐步从土地扩展到经济生活的各个领域，方式也逐渐多样化，并出现了以赢利为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。1822年，美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的一家专业信托公司。

我国的金融信托机构早在民国时期就已参与房地产的开发经营活动。1917年上海储蓄银行成立了保管部（后改为信托部），随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行。旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。1999年，鉴于当时信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等，中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的700多家压缩到2001年的239家，其中全国性信托机构22家，地方性信托机构217家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架，使我国的信托业走上规范发展道路。2001年4月28日，九届人大第二十一次会议审议通过了《信托法》，并于当年10月1日开始实施；2002年6月国家修订了《信托投资公司管理办法》；2002年7月国家颁布实施了《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位，为我国信托业健康发展提供了制度保障。二、信托的原理和信托的特点1．信托的基本原理信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人。（1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个信托行为的起点。（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。（3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中，委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托，代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称为自益信托；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则称为他益信托。2．信托业务务的特点具体说来，，信托业务务具有如下下特点：（1）信任为本本。在信托托业务中，，无论是民民事信托或或商事信托托，都是建建立在委托托人对受托托人具有充充分信任的的基础之上上的。（2）财产权的的转移性。。要使信托托行为成立立，委托人人必须拥有有信托财产产的所有权权或具有委委托代办经经济事务的的合法权利利。信托合合同签订后后，委托人人必须立刻刻把财产转转移给受托托人，信托托关系才能能正式成立立。（3）利益的他他益性。在在信托关系系中，由于于管理、处处理受托财财产而产生生的亏损最最终应当由由受益人承承担，在通通常情况下下，受托人人在信托业业务中所能能得到的唯唯一报酬，，是为管理理或处理财财产而提供供劳务的劳劳务费，即即手续费。。这是信托托业务区别别于银行其其他业务的的特殊性。。（4）收益分配配的实绩性性。信托收收益在扣除除了有关费费用之后全全部归受益益人独享，，当因不可可抗拒的原原因使信托托发生了亏亏损，则由由受益人承承担，受托托人没有义义务承担损损失。三、房地产产信托的内内容与作用用1．房地产信信托的内容容房地产信托托是指房地地产信托机机构受委托托人的委托托，为了受受益人的利利益，代为为管理、营营运或处理理委托人托托管的房地地产及相关关资财的一一种信托行行为。房地地产信托是是一种灵活活的金融业业务形式，，房地产信信托财产的的管理、营营运或处理理的方式可可以根据委委托人的意意愿，适应应客观情况况变化而采采取灵活多多样的形式式。房地产产信托的主主要内容有有：房地产产资金信托托（包括房房地产信托托存款、房房地产信托托贷款、房房地产委托托贷款、房房地产信托托投资其他他房地产融融资信托））、房地产产代理和保保管以及房房地产咨询询等内容。。2．房地产信信托的作用用信托业特有有的“受人人之托，代代人理财””功能的发发挥，会对对房地产业业的发展起起到积极的的促进作用用。这些作作用主要表表现在以下下几个方面面：（1）利用房地地产信托的的社会理财财的职能，，提高经济济效益，促促进房地产产业的发展展房地产信托托机构通过过开办信托托存款、信信托贷款和和投资等各各种与房地地产业有关关的信托业业务，为财财产所有者者提供广泛泛的理财服服务，由于于专业化的的分工从而而提高了资资金的使用用效益。如如为向房地地产投融资资的资财所所有者提供供合适、有有效的途径径，通过专专业理财服服务，提高高其资金使使用的有效效性和安全全性；利用用房地产信信托机构信信息渠道多多和客户面面广的优势势，为委托托人办理物物业管理等等业务，促促进房地产产业的发展展。信托机机构开办房房地产信托托的委托、、代理等业业务，集融融资与融物物于一身，，为房地产产企业和个个人提供了了运用资金金和财产的的多种形式式和广阔市市场，大大大提高了房房地产业的的经营效益益。（2）开辟了房房地产业筹筹资融资的的新渠道、、新方式，，极大地促促进了房地地产业资金金的融通信托业的产产生和发展展，打破了了银行信贷贷这一传统统的筹资融融资渠道，，有利于信信用领域的的合理竞争争和强化资资源的优化化配置。信信托的筹资资融资形式式多样，方方式灵活，，它可以根根据市场变变化和社会会需要，相相应调整其其业务内容容与经营方方式。在房房地产信托托机构为委委托人办理理涉及房地地产资金信信托的业务务中，客观观上起到了了融通房地地产资金的的作用。房房地产信托托机构利用用其良好的的信誉及其其金融职能能，通过接接受一般和和专项委托托贷款基金金，代理发发行股票、、债券等业业务以及自自身发行证证券等形式式，把分散散的资金聚聚集起来，，运用于房房地产的开开发经营活活动，促进进房地产业业的发展。。同时，利利用房地产产信托创造造房地产受受益权证书书，通过受受益权证书书的转让，，使持有者者也获得了了资金融通通，以有利利于房地产产资金的良良性循环。。（3）利用房地地产信托的的金融服务务职能，对对房地产业业提供相关关服务在现代经济济生活中，，横向经济济联系和协协作是必不不可少的。。这种经济济联系的方方式有的是是双方的，，有的是多多方的；有有的发生在在本地区，，有的发生生在外地或或者跨越数数省、市；；有的需要要资金、技技术，有的的则需要产产品物资。。这种多方方面的联系系与协作，，在经济联联系和财务务核算上是是错综复杂杂的，如果果没有一个个专业的信信用机构作作为中心，，很难保证证借贷信用用和协作承承诺的正常常履行，而而信托机构构素有“金金融百货公公司”之称称，房地产产信托机构构更不例外外。房地产产信托机构构可以利用用其拥有的的多种专业业的专门人人才、手段段与资格，，对房地产产业提供多多种相关服服务，如房房屋造价审审价，房地地产会计辅辅导与代理理，房地产产交易经纪纪，代办房房屋的各种种登记、过过户、纳税税等手续以以及房地产产信息咨询询等。第二节房地产信托资资金的来源及及主要业务一、房地产信信托资金来源源1．房地产信托托基金房地产信托基基金是房地产产信托投资公公司为经营房房地产信托投投资业务及其其他信托业务务而设置的营营运资金。目目前，我国的的信托投资公公司信托资金金来源主要有有：财政拨款款、社会集资资以及自身留留利。其具体体内容有：（1）企事业单位位筹集待用的的房地产信托托基金；（2）具有法人资资格的企事业业单位以预算算外自有资金金及职工购房房储蓄集中后后设置的信托托基金；（3）商品房开发发企业筹集待待用的信托资资金存入银行行后形成的部部分；（4）代理发行房房地产业有关关单位（含政政府）的股票票、债券等有有价证券筹措措的资金。2．房地产信托托存款房地产信托存存款有特定的的资金来源范范围和存款金金额起点的要要求。房地产信托存存款是指在特特定的资金来来源范围之内内，由信托投投资机构办理理的存款。它它是根据客户户的存款申请请，由房地产产信托机构吸吸收进来代为为管理和营运运的房地产资资金，是房地地产信托机构构的主要筹资资渠道。其资资金来源范围围、期限与利利率，均由中中国人民银行行规定、公布布和调整。根据筹资时存存款人是否指指定房地产信信托存款的运运用范围、对对象等，可将将房地产信托托存款分为房房地产特约信信托存款和房房地产普通信信托存款。前前者是存款人人指定投资或或贷款的范围围、对象、期期限和收益的的方法等，房房地产信托机机构按照存款款信托人的指指示和要求处处理和运用资资金，其中用用于固定资产产投资的特定定信托，必须须以有关部门门批准，纳入入固定资产投投资计划，否否则信托机构构不能受理，，而且除收取取约定的信托托报酬外，所所有盈亏责任任均由存款人人承担；后者者是存款人不不指定存款的的运用范围、、对象和方式式，由房地产产信托机构负负责管理和运运用。存款人人根据存款期期限长短，除除取得一般定定期存款的利利息外，还可可以得到一定定的红利。在在实务上，常常把特约信托托存款称为委委托存款，把把普通信托存存款称为信托托存款，这样样也与会计核核算科目相一一致。★我国房地产信信托存款的来来源主要有：：（1）各级财政部部门委托投资资或贷款的信信托资金；（2）房地产企业业及其主管部部门委托投资资或贷款的信信托资金；（3）其他企事业业单位为购建建住宅的信托托资金；（4）城镇职工和和居民个人购购建住宅的信信托资金。房地产信托机机构在办理房房地产信托存存款业务时，，一般要求存存款人提供能能够自主运用用该笔资金的的证明，并与与存款人协商商确定存款额额度、期限、、利率或收益益支付方式以以及信托报酬酬等项内容，，办理具体信信托存款手续续。3．集资信信托和代代理集资资这是信托托机构接接受企业业、企业业主管部部门以及及机关、、团体、、事业单单位等的的委托，，直接或或代理发发行债券券、股票票以筹借借资金的的一种信信托业务务。所谓谓直接集集资是指指信托机机构以自自己的名名义，向向社会发发行债券券，以筹筹集资金金，作为为开展信信托业务务的资金金来源，，信托机机构按照照高于同同类银行行存款利利率，定定期向债债券持有有人支付付利息；；如果经经营不当当，发生生了亏损损，则可可不支付付利息，，但本金金的安全全必须得得到保障障；如果果经营得得法且盈盈利丰厚厚，信托托机构则则可从净净利中提提取一部部分，以以分红的的形式分分配给持持券人。。所谓代代理集资资是信托托机构代代理为一一些企事事业单位位向社会会发行债债券、股股票，以以筹措资资金。例例如，发发行“国国家重点点建设债债券”、、“经济济建设债债券”、、“电力力债券””等，同同时，信信托机构构还可以以受托代代为发放放股息、、红利和和债息等等。4．资金信信托资金信托托业务是是指信托托机构接接受委托托人的委委托，对对其货币币资金进进行自主主经营的的一种信信托业务务。信托托资金的的来源必必须是各各单位可可自主支支配的资资金或归归单位和和个人所所有的资资金，主主要有单单位资金金、公益益基金和和劳保基基金。单位资金金信托公益基金金信托劳保基金金信托（1）单位资资金信托托这是单位位或主管管部门，，将长期期不用的的各种基基金、利利润留成成等，通通过信托托机构代代为经营营管理以以取得收收益的一一种信托托业务。。这是一一种自益益信托，，它可以以通过书书面协议议或由委委托的信信托机构构出具授授权证书书的方式式办理，，内容包包括：信信托金额额、起止止日期、、收益率率、收益益方式、、受托人人的劳务务费用及及其收取取方式、、双方的的权责和和违约责责任等。。单位资资金不允允许提前前支取，，如委托托人临时时急需用用款，可可以凭单单位资金金信托受受益凭证证，向信信托机构构办理抵抵押贷款款。单位位资金信信托的期期限通常常大于一一年。（2）公益基基金信托托这是委托托人以某某种公益益为目的的将基金金委托信信托机构构代为营营运，以以其收益益用于公公益的一一种信托托业务，，其资金金来源多多由政府府、社会会团体、、单位或或个人资资助、赞赞助和捐捐赠，目目的是用用于社会会进步和和社会福福利等公公益事业业。它属属于非盈盈利性的的资金营营运，因因此，可可享受政政府税收收优惠，，受托人人一般只只负责营营运资金金，所得得收益另另由各基基金的分分配委员员会或托托事会负负责办理理。（3）劳保基基金信托托以管理劳劳保基金金为目的的而设立立的信托托业务，，是信托托机构受受托办理理国有、、集体、、中外合合资企业业以及事事业单位位等的退退休基金金的筹集集和管理理事宜，，以所得得收益支支付退休休职工的的生活费费。劳保保基金信信托的资资金来源源比劳保保基金信信托存款款要广泛泛得多，，后者仅仅仅限于于劳动保保险机构构的劳保保基金，，而前者者除了劳劳动部门门和实行行劳保基基金统筹筹的行业业和部门门的劳保保基金外外，还包包括所有有独立提提留并管管理劳保保基金的的国有、、集体企企事业单单位，以以及其他他合法经经济组织织。5．共同投投资基金金共同投资资基金即即投资基基金或共共同基金金。共同同投资基基金是由由不确定定的众多多投资者者投入资资金，委委托专门门投资机机构进行行投资和和管理，，借以分分散风险险，并享享有投资资收益的的一种投投资制度度，其基基本做法法是：专专业投资资机构如如信托投投资公司司通过发发行收益益证券或或以投资资基金股股份的方方式，将将社会上上众多投投资者的的闲散资资金汇集集起来，，组建成成巨额基基金，然然后委托托投资专专家进行行有价证证券等分分散组合合投资，，所得收收益，在在扣除了了成本和和管理费费用之后后，按投投资人的的资金份份额分配配给投资资人。投资基金金有多种种类型。。概括起起来，若若按法律律地位进进行分类类，可分分为契约约型和公公司型两两大类；；如果按按其赎回回的方式式进行分分类，则则可分为为开放型型和封闭闭型两大大类，其其他类型型都是由由此两种种基本类类型演变变而来的的。（1）契契约型基基金这是基于于一定的的信托契契约原理理而组织织起来的的一种共共同基金金，即通通过订立立信托契契约的方方式设立立的一种种投资基基金。此此种基金金由专门门的投资资机构共共同出资资组建一一家基金金管理公公司，由由其作为为委托人人与受托托人的基基金保险险公司和和受益人人三方当当事人订订立的信信托契约约而组成成的。该该基金通通过发行行受益凭凭证的方方式，向向投资大大众募集集资金。。（2）公司型型基金以证券投投资为目目的组建建的股份份制信托托投资公公司通过过发行公公司股票票的方式式筹集资资金而设设立的一一种投资资基金。。一般投投资者以以购买股股票的方方式作为为投资，，公司对对证券投投资的收收益以股股息的形形式分配配给投资资者。与与普通股股份公司司相比较较，通常常身为投投资者的的股东，，对公司司事务仅仅仅有形形式上的的控制权权而已，，公司型型投资基基金有四四方面当当事人：：投资公公司、管管理公司司、保管管公司和和承销公公司。（3）开开放型基基金又称为互互惠基金金，属契契约型的的投资基基金。基基金公司司在设立立基金时时，其基基金单位位总数不不固定，，总金额额不封顶顶，可以以根据实实际情况况需要连连续发行行，投资资者可以以随时购购买基金金单位，，也可以以随时将将自己持持有的基基金单位位在基金金管理公公司设定定的内部部交易营营业日内内转卖给给基金管管理公司司。开放放型基金金对投资资者而言言，进出出十分方方便，因因此在国国际证券券市场上上发展很很快，其其速度远远远超过过封闭型型基金。。（4）封闭型型基金其基本原原理与开开放型基基金大致致相同，，只是在在设立基基金时，，限定了了基金总总额，在在初次发发行达到到了总额额后，基基金即宣宣告成立立，并封封闭起来来，不再再追加发发行，即即发行在在外的基基金份额额或受益益凭证数数量是固固定不变变的，所所以这种种基金也也称为固固定型基基金；基基金的投投资人也也不得向向发行公公司要求求赎回持持有的股股份或受受益凭证证，如果果投资者者需要现现金和退退出基金金，可以以到证券券市场上上买卖交交易。封封闭型基基金有经经营期限限，期满满后基金金宣告解解散，投投资者可可以向公公司赎现现。通常常在基金金刚起步步的发展展中国家家，由于于各项金金融制度度并不很很完善，，同时为为防止外外来资本本突然涌涌入或大大量流出出，对资资本市场场造成冲冲击，影影响资本本市场的的发展，，故大都都采用封封闭型的的基金。。二、房地地产信托托的主要要业务根据我国国在2001年年1月19日颁颁布的《《信托投投资公司司管理办办法》的的规定，，我国信信托投资资公司办办理的主主要信托托业务有有：信托托存款、、信托贷贷款、信信托投资资、信托托代理及及信托咨咨询。信信托存款款已作为为信托资资金的来来源在前前面介绍绍过，这这里主要要介绍房房地产资资金信托托、房地地产代理理信托及及房地产产其他受受托业务务。1．房地产产资金信信托房地产资资金信托托是房地地产信托托投资公公司依据据《信托投资资公司管管理办法法》办理的以以信托财财产为资资金的信信托业务务。它是是指委托托人出于于对房地地产信托托机构的的信任，，将自己己无法或或者不能能亲自管管理的资资金以及及国家有有关法规规限制其其亲自管管理的资资金委托托给房地地产信托托投资公公司，由由其按照照委托人人的意愿愿，为受受益人或或者特定定的目的的在房地地产领域域进行管管理、运运用和处处置。房房地产资资金信托托包括单单一资金金信托和和集合资资金信托托两种。。单一资资金信托托是指房房地产信信托投资资公司受受理单个个委托人人的单独独管理和和运用信信托资金金的信托托业务；；集合资资金信托托是指房房地产信信托投资资公司接接受两个个及以上上委托人人的委托托，共同同运用和和管理信信托资金金的信托托业务。。房地产信托机机构进行房地地产资金信托托业务可采取取房地产贷款款（主要是房房地产抵押贷贷款）和房地地产投资两种种方式。（1）房地产抵押押贷款房地产抵押贷贷款是指信托托投资公司要要求借款人以以房产作抵押押物而发放的的贷款。在房房地产开发、、建设、经营营和购房业务务中，凡符合合房地产贷款款基本条件，，并愿意以房房地产为抵押押物的企业、、单位、个人人均可申请房房地产抵押贷贷款。信托投投资公司根据据借款人的申申请，审查借借款人资格，，查验借款人人的房产证明明、房产抵押押物和抵押物物清单，审查查无误后订立立借款合同。。合同必须明明确借贷双方方的责任、权权利和义务。。在发放贷款款以前双方必必须对抵押物物按国家规定定办理抵押品品登记手续，，并到公证部部门进行公证证，以免抵押押物重复抵押押或在贷款期期内转让、赠赠与等行为的的发生。贷款款期限一般为为5年，根据情况况可适当放宽宽贷款期限。。房地产抵押押贷款可分为为产权证抵押押和房产实物物抵押。产权权证抵押是指指在抵押期间间，房产依然然可以使用出出租；房产实实物抵押是指指将房产证和和房屋使用权权一起抵押给给贷款方，在在抵押期内房房产由贷款方方保管，借款款方不得使用用。（2）房地产信托托投资房地产信托投投资是指具有有房地产开发发经营权的信信托投资公司司运用自有资资金和稳定的的长期信托资资金，以投资资者的身份直直接参与对房房地产的投资资。随着我国国房地产业的的兴起和发展展，各地有房房地产经营开开发权的信托托投资公司都都积极地进行行房地产信托托投资领域的的探索，取得得了明显的成成绩和有益的的经验。房地地产信托投资资主要有以下下两种：直接投资开发发房地产联合投资开发发房地产①直接投资开发发房地产有房地产投资资开发能力的的信托投资机机构按照国家家房地产开发发的有关规定定，运用自有有资金，直接接投资、开发发、建造和经经营房地产。。建成后，再再房地产出售售或租赁给需需要的单位或或个人，从而而达到获取收收益的目的。。②联合投资开发发房地产联合投资开发发房地产是指指信托投资机机构与其他企企业联合经营营房地产开发发项目。主要要通过三种方方式进行：A．股权式投资资，即房地产产信托投资公公司派代表参参与被投资企企业领导和经经营管理，并并按投资比例例来分得相应应的投资利润润或承担相应应的投资损失失。B．契约式投资资，即信托投投资机构只是是在资金上支支持被投资企企业，而不参参与被投资企企业的日常经经营管理。信信托机构按固固定的比例在在一定期限内内获取投资收收益，不承担担开发项目的的风险。投资资期满后，信信托机构可以以出让股权收收回投资资金金，也可以重重新签约继续续投资。C．贷款式投资资，是介于股股权式投资契契约式投资的的一种投资业业务方式。信信托公司为了了获取中期利利润，避免长长期投资风险险，坚持还本本原则，在整整个合同投资资期间获取贷贷款利息更高高的收益。合合同投资期一一般为5－10年。根据具体体情况，合同同投资期限可可增可减。（房地产资金金信托尤其是是集合资金信信托业务能够够很好地发挥挥信托制度筹筹集资金的功功能，并将资资金运用于需需要大量资金金投入的房地地产业。房地地产信托机构构应该发挥其其在房地产信信托贷款和房房地产信托投投资等领域的的专业优势，，对贷款和投投资的项目进进行严格的事事前审查，并并跟踪其进展展状况，及时时发现其运营营过程中可能能对信托财产产造成损失的的问题，从而而达到控制风风险并分享房房地产业较高高的投资回报报。（3）按贷款的自自主权分类，，可以分为自自营房地产贷贷款和委托房房地产贷款。。自营房地产产贷款是指房房地产银行筹筹集房地产资资金自主发放放的房地产贷贷款，贷款风风险由房地产产银行承担，，并由房地产产银行收取本本金和利息；；委托房地产产贷款是指由由政府部门、、企事业单位位和个人等委委托人提供资资金，由房地地产银行根据据委托人确定定的房地产贷贷款的对象、、金额、期限限、利率等而而代理发放、、监督使用并并协助收回手手续费，不得得代垫资金。。目前由商业业银行承担的的公积金购房房贷款，就属属于委托房地地产贷款。2．房地产信托托代理房地产代理是是指房地产信信托机构受托托代为客户办办理有关房地地产事项的广广义信托业务务。它是在委委托人（即被被代理人）和和受托人（即即代理人）之之间产生的一一种法律行为为和契约关系系。委托人本本着一定的目目的，与作为为代理人的房房地产信托机机构商订契约约，授予房地地产信托机构构以一定的权权限，由房地地产信托机构构代表委托人人办理有关房房地产事项。。房地产信托托机构应在委委托人授权范范围内尽职尽尽责，履行代代理义务，收收取代理报酬酬。房地产代代理业务与狭狭义的房地产产信托业务的的一个主要区区别在于，通通常房地产代代理业务的代代理人并不因因为代理而取取得财产权。。房地产代理业业务的内容主主要有：代理房地产证证券业务房地产经纪业业务代理仓库业务务代理收付款项项房地产业权代代理房地产信托机机构受房地产产开发经营企企业的委托，，代为办理房房地产会计事事务。代理房屋设计计、营建监督督（1）代理房地产产证券业务房地产信托机机构代理房地地产证券业务务主要包括代代理房地产开开发经营企业业发行房地产产债券和房地地产股票，代代客户保管房房地产证券，，代理发放股股息及红利，，代理房地产产债券的还本本付息工作，，受客户委托托代理买卖房房地产证券作作为主承销商商对房地产股股票上市公司司进行转制与与上市辅导。。例如信托机机构用房地产产开发经营企企业抵押的土土地作担保，，代理发行建建房债券，以以用于建造房房屋资金的不不足。（2）房房地地产产经经纪纪业业务务房地地产产信信托托机机构构可可通通过过设设立立房房地地产产经经纪纪组组织织，，从从事事房房地地产产经经纪纪事事务务。。房房地地产产经经纪纪事事务务的的主主要要内内容容有有代代理理房房屋屋买买卖卖、、国国有有土土地地使使用用权权转转让让；；代代理理房房屋屋和和国国有有土土地地使使用用权权租租赁赁；；居居间间介介绍绍、、代代理理房房屋屋交交换换和和提提供供房房地地产产咨咨询询服服务务。。房地地产产经经纪纪活活动动应应签签订订房房地地产产经经纪纪合合同同。。房房地地产产经经纪纪合合同同的的主主要要内内容容有有：：标标的的（（经经纪纪事事项项））；；经经纪纪事事项项的的要要求求和和标标准准，，合合同同履履行行期期限限；；服服务务费费数数额额和和支支付付方方式式、、支支付付时时间间；；违违约约责责任任和和纠纠纷纷解解决决方方式式；；双双方方约约定定的的其其他他内内容容。。房地地产产信信托托机机构构应应发发挥挥其其联联系系面面广广、、信信息息灵灵通通、、信信誉誉良良好好的的优优势势，，积积极极开开展展房房地地产产经经纪纪事事务务。。房房地地产产业业的的发发展展也也使使金金融融业业同同时时获获得得发发展展机机会会，，为为金金融融创创新新提提供供了了广广阔阔的的空空间间。。首首先先，，房房地地产产业业在在生生产产与与经经营营的的各各个个阶阶段段，，经经常常出出现现大大量量资资本本闲闲置置的的状状态态，，而而这这些些资资金金正正好好成成为为银银行行重重要要的的资资金金来来源源；；其其次次，，金金融融机机构构将将房房地地产产业业列列为为自自己己的的服服务务对对象象，，客客观观上上扩扩大大了了贷贷款款范范围围，，还还在在房房地地产产领领域域恢恢复复和和发发展展金金融融服服务务，，为为金金融融服服务务增增加加新新的的内内容容，，这这包包括括保保险险机机构构开开办办房房屋屋质质量量保保险险、、自自购购公公用用住住房房保保险险、、商商品品住住房房保保险险以以及及住住房房抵抵押押贷贷款款保保险险等等新新险险种种；；信信托托机机构构承承办办房房地地产产租租赁赁管管理理、、代代理理房房地地产产买买卖卖，，从从事事房房地地产产咨咨询询业业务务等等；；再再次次，，房房地地产产抵抵押押贷贷款款证证券券化化、、房房地地产产企企业业的的上上市市融融资资、、再再融融资资以以及及债债券券发发行行等等业业务务会会增增加加金金融融交交易易工工具具促促进进金金融融市市场场的的成成熟熟的的完完善善。。（3）代理理仓库库业务务房地产产信托托机构构设置置仓库库，承承办房房地产产开发发经营营企业业等存存放建建筑材材料和和其他他有关关货物物的业业务。。房地地产信信托机机构代代理仓仓库业业务收收取一一定的的租费费与手手续费费。房房地产产信托托机构构开办办此代代理业业务，，有利利于房房地产产信托托机构构发放放信托托质押押贷款款。（4）代理理收付付款项项房地产产信托托机构构受托托代理理收付付房地地产款款项的的代理理业务务。如如代理理房地地产企企业清清偿债债务，，代个个人收收付房房租等等。委委托人人申请请代理理收付付款项项时，，应先先与房房地产产信托托机构构签订订协议议，明明确收收付款款项的的内容容、对对象、、范围围、金金额、、时间间及方方式等等。在在收付付款项项之前前，委委托人人要向向房地地产信信托机机构要要办理理收付付款项项的合合法依依据及及有关关单证证。房房地产产信托托机构构在办办理收收付款款时，，只负负责按按代理理协议议办理理具体体的代代收代代付手手续。。代理理手续续费一一般由由委托托人与与房地地产信信托机机构按按业务务繁简简程度度或收收付款款金额额情况况协商商收取取。对对于收收付双双方的的任何何经济济纠纷纷，不不加干干预，，均由由债权权、债债务双双方自自行解解决。。（5）房地地产业业权代代理房地产产业权权代理理是指指房地地产信信托机机构受受房地地产业业主的的委托托，对对涉及及房地地产业业主权权利的的各个个方面面进行行管理理。如如产权权证书书的管管理、、户籍籍资料料的管管理和和其他他涉及及房地地产产产业权权利变变动情情况的的管理理。（6）房地地产信信托机机构受受房地地产开开发经经营企企业的的委托托，代代为办办理房房地产产会计计事务务。代代办的的具体体事务务有：：为新新建房房地产产开发发经营营企业业建立立健全全会计计制度度和账账务，，代为为建账账、记记账；；受托托帮助助房地地产开开发经经营企企业培培训财财务会会计人人员，，举办办各种种形式式的会会计咨咨询辅辅导等等。（7））代理理房屋屋设计计、营营建监监督等等房地产产信托托机构构可受受托代代为办办理房房屋测测量、、设计计事项项，监监督房房屋工工程营营建或或担任任房屋屋工程程投资资顾问问等。。3．房地地产其其他受受托业业务房地产产开发发经营营企业业托管管动拆迁迁信托托委托代代建信信托个人住住宅信信托房地产产债权权信托托（1）房地地产开开发经经营企企业托托管房地产产开发发经营营企业业托管管是指指房地地产开开发经经营企企业的的资产产所有有者将将房地地产开开发经经营企企业全全部或或部分分资产产的法法人财财产权权以契契约形形式委委托给给房地地产信信托机机构，，由房房地产产信托托机构构在一一定条条件和和期限限内，，使所所委托托的资资产实实现保保值与与增值值的一一种信信托形形式。。这是是一种种权利利信托托，在在信托托期内内，房房地产产信托托机构构对托托管的的房地地产开开发经经营企企业拥拥有按按照信信托契契约规规定的的财产产经营营权，，并对对经营营结果果承担担经济济责任任。房地产产信托托机构构对房房地产产开发发经营营企业业进行行托管管，首首先应应对该该企业业进行行诊断断分析析，然然后双双方签签订托托管协协议，，规定定托管管期限限，商商定在在托管管期满满若所所托管管的资资产保保值，，房地地产信信托机机构收收取一一定的的资产产保值值费；；若所所托管管的资资产增增值，，则收收取增增值额额一定定比例例的增增值费费；若若出现现经营营亏损损，则则房地地产信信托机机构将将出资资补偿偿至保保值状状态。。房地产产信托托机构构应利利用其其管理理、技技术、、资金金和市市场信信息的的优势势，开开展房房地产产开发发经营营企业业托管管工作作，尤尤其是是对国国有房房地产产开发发经营营企业业进行行托管管。被被托管管的房房地产产开发发经营营企业业可以以是亏亏损企企业，，也可可以是是效益益不错错但发发展已已至极极限或或有急急切套套现需需要的的其他他企业业。地产开开发经经营企企业托托管工工作的的展开开，主主要靠靠房地地产信信托机机构的的高水水平管管理、、高技技术手手段和和较准准确的的市场场细分分及适适量的的资金金注入入来进进行。。（2）动拆拆迁信信托在城市市旧区区开发发建设设时，，房地地产信信托机机构受受托承承担旧旧区原原有单单位、、居民民动迁迁和原原有房房屋拆拆除工工作，，方便便房地地产施施工单单位施施工。。房屋动动拆迁迁工作作一般般包括括逐户户走访访，调调查核核实，，确定定拆迁迁方案案和安安置方方案，，拟订订费用用计划划，申申请拆拆迁，，签订订拆迁迁安置置协议议，实实施单单位、、居民民搬迁迁和房房屋设设施拆拆除等等工作作。房地产产信托托机构构与委委托人人（如如房地地产开开发经经营企企业等等）签签订动动拆迁迁信托托合同同，在在合同同规定定的期期限内内完成成动拆拆迁工工作。。房地地产信信托机机构根根据动动拆迁迁量、、动拆拆迁难难度和和动拆拆迁费费用等等与委委托人人商定定信托托报酬酬。（3）委托托代建建信托托这是委委托房房地产产信托托机构构代理理建房房。建建房资资金由由委托托人在在委托托时一一次全全部付付给房房地产产信托托机构构。委委托代代建的的产生生是由由于建建房单单位因因无力力组织织施工工，将将基建建计划划与资资金等等交给给房地地产信信托机机构，，委托托房地地产信信托机机构按按照委委托人人的要要求代代为办办理设设计、、组织织施工工管理理。房房屋建建成后后，房房地产产信托托机构构将房房屋交交给委委托人人，并并向委委托人人收取取一定定的委委托代代建费费。（4）个人人住宅宅信托托个人住住宅所所有人人因种种种原原因，，在不不能亲亲自经经营自自己的的房产产，又又找不不到合合适的的个人人代为为照料料的情情况下下，房房地产产信托托机构构可以以接受受委托托代为为管理理。这这一管管理包包括受受托代代理保保管、、修理理房屋屋、出出租房房屋并并代收收租金金、按按期交交纳税税款、、支付付物业业管理理等费费用。。随着着房改改的进进一步步深化化、房房地产产市场场的发发展和和个人人购买买的原原公有有住宅宅进入入房地地产交交易市市场，，个人人住宅宅信托托将有有较大大的发发展前前景。。（5）房地地产债债权信信托房地产产债权权信托托是指指房地地产债债权人人将其其拥有有房地地产债债权委委托给给房地地产信信托机机构，，由房房地产产信托托机构构以受受托人人的身身份发发给受受益权权证书书，然然后由由委托托人通通过将将受益益权证证书转转让给给第三三者等等方式式收回回资金金，从从而使使原已已固定定的债债权转转为流流动化化的资资金，，取得得受益益权证证书的的受让让人就就成为为受益益人，，有权权向房房地产产信托托机构构索取取有关关收益益。这这种房房地产产债权权信托托，常常用于于个人人住宅宅贷款款债权权信托托。在在这项项业务务中，，房地地产金金融贷贷款机机构为为委托托人兼兼最初初受益益人，，委托托人将将其持持有的的以个个人为为对象象的住住宅贷贷款债债权委委托给给房地地产信信托机机构，，由房房地产产信托托机构构以受受让人人的身身份发发给委委托人人受益益权转转让给给第三三者等等的方方式收收回资资金；；以后后由委委托人人收取取贷款款本息息，转转给房房地产产信托托机构构，再再由房房地产产信托托机构构按规规定交交付给给购买买受益益权证证书的的受益益者。。住宅宅贷款款债权权信托托有利利于房房地产产金融融机构构的资资金周周转，，对搞搞活住住宅贷贷款市市场，，满足足购房房者的的贷款款需求求有着着重要要的意意义。。第三节房房地地产产业业投资基基金一、投资资基金、、产业投投资基金金和房地地产产业业投资基基金投资基金金制度在在国外是是一种较较为成熟熟的投融融资制度度。投资资基金，，一般是是指由投投资基金金公司通通过发行行基金股股份或受受益凭证证等形式式向社会会募集资资金，再再将所筹筹得的资资金投资资于有价价证券、、高新技技术产业业、基础础产业等等投资对对象或领领域，并并将所获获的净收收益分配配给广大大投资者者的一种种集合投投资制度度。投资资基金具具有“专专家经营营，组合合投资，，分散风风险，收收益同享享”的特特点。由由于投资资基金的的这一特特点满足足了广大大个人投投资者的的需求，，自问世世以来，，就成为为一种广广受欢迎迎的投资资工具。。按照投资资对象的的不同，，投资基基金可以以分为证证券投资资基金和和产业投投资基金金两大类类。主要要投资于于可流通通证券的的基金称称为证券券投资基基金。产产业投资资基金，，是指以以投资基基金形式式存在的的，对未未上市企企业进行行股权投投资和提提供经营营管理服服务的，，利益共共享、风风险共担担的集合合投资制制度，它它的投资资对象通通常是基基础产业业、支柱柱产业和和高新技技术产业业中的一一些缺乏乏资金，，不具备备上市资资格但却却具有成成长潜力力的企业业，目的的在于通通过投资资促进这这些企业业的成长长。专门门投资于于房地产产行业的的产业投投资基金金就是房房地产产产业投资资基金。。因此，，可以将将房地产产产业投投资基金金定义为为以投资资基金形形式投资资于房地地产业，，对包括括普通住住宅、工工商业用用房等在在内的各各类房地地产进行行内部组组合投资资的集合合投资制制度。二、房地地产产业业投资基基金的分分类及特特点1．房地产产产业投投资基金金的分类类房地产产产业投资资基金虽虽然只是是投资于于房地产产业的一一种投资资基金，，但其在在房地产产业内部部却有不不同的投投资方式式和收入入来源。。首先它它可以投投资于房房地产产产业的任任何一部部分，如如土地开开发、房房产开发发和物业业管理等等环节。。也可以以通过收收购尾盘盘，进行行集约化化销售，，将不良良资产变变为优质质资产。。此外，，基金既既可以投投资单一一的房地地产项目目，又可可以同时时介入多多个项目目；既可可以进行行全程投投资管理理，也可可以进行行阶段性性投资管管理，既既可以单单位投资资，又可可以部分分投资。。根据投资资业务及及收入模模式的不不同，房房地产产产业投资资基金大大致可以以分为权权益型、、抵押型型和混合合型三类类产业投投资基金金。权益益型房地地产产业业投资基基金以持持有并运运作房地地产项目目为目的的，其收收入来源源主要是是租金收收入和转转让所得得两部份份，它可可以独立立开发房房地产项项目，并并在项目目开发完完成后收收取租金金收入，，也可以以在开发发完成后后若干时时期内将将房地产产出售获获得投资资收益。。抵押型型的房地地产产业业投资基基金主要要以向房房地产发发展商和和有意购购买物业业的抵押押人提供供贷款，，其主要要收入来来说是抵抵押贷款款的利息息收入，，它可以以在房地地产项目目开发期期发放抵抵押贷款款，逐期期收取贷贷款利息息，也可可以在项项目开发发后投入入，并逐逐期收取取利息。。混合型型房地产产产业投投资基金金则同时时具有上上述两种种类型投投资基金金的特点点。2．房地产产产业投投资基金金的特点点（1）较强的的流动性性房地产作作为不动动产，流流动性较较差，投投资者很很难在短短期内将将其兑换换成现金金。当投投资者急急需资金金而要将将房地产产变现时时，经常常要遭受受损失。。相比而而言，房房地产产产业投资资基金则则具有较较强的流流动性，，因为大大多数产产业投资资基金的的股份能能像股票票一样在在证券交交易所进进行交易易，投资资者能很很快地将将其持有有的房地地产产业业投资基基金资产产转换为为现金。。（2）抗抗通通货货膨膨胀胀能能力力作为为房房地地产产产产业业投投资资基基金金基基础础的的房房地地产产，，具具有有较较强强的的保保值值、、增增值值功功能能，，可可以以很很好好地地防防止止通通货货膨膨胀胀给给资资产产所所有有者者带带来来的的损损失失，，当当物物价价持持续续上上涨涨时时，，房房地地产产物物业业的的价价值值也也会会跟跟着着上上涨涨。。而而且且，，由由于于土土地地的的不不可可再再生生性性，，房房地地产产物物业业的的价价值值会会随随时时间间的的推推移移而而升升高高。。以以房房地地产产物物业业为为资资产产基基础础的的房房地地产产产产业业投投资资基基金金的的股股票票价价值值也也会会随随之之上上升升。。因因此此，，房房地地产产企企业业投投资资基基金金是是一一种种较较好好的的保保值值类类投投资资工工具具。。（3）有有效效地地分分散散投投资资风风险险不同同的的投投资资项项目目，，其其风风险险和和收收益益是是各各不不相相同同的的，，通通过过有有效效的的投投资资组组合合，，可可以以将将投投资资的的风风险险控控制制在在最最小小范范围围内内。。房房地地产产产产业业投投资资基基金金通通过过将将资资金金投投资资于于多多样样化化的的物物业业类类型型，，分分散散了了风风险险，，有有效效地地保保证证了了投投资资者者的的资资产产组组合合效效益益。。同同时时，，由由于于它它由由专专业业的的人人员员进进行行投投资资理理财财，，克克服服了了个个人人理理财财的的专专业业知知识识限限制制。。三、、发发展展房房地地产产产产业业投投资资基基金金的的意意义义房地地产产产产业业投投资资基基金金是是连连接接投投资资者者与与融融资资者者的的桥桥梁梁和和纽纽带带。。在在中中国国当当前前的的宏宏观观经经济济情情况况及及金金融融体体制制下下，，发发展展房房地地产产产产业业投投资资基基金金，，从从宏宏观观上上讲讲可可以以帮帮助助深深化化金金融融体体制制改改革革，，培培育育资资本本市市场场，，减减轻轻银银行行负负担担，，化化解解金金融融风风险险；；从从微微观观角角度度讲讲，，可可以以改改善善房房地地产产业业的的融融资资渠渠道道，，拓拓宽宽居居民民的的投投资资渠渠道道，，具具体体来来讲讲，，发发展展房房地地产产产产业业投投资资基基金金具具有有以以下下几几个个方方面面的的意意义义。。1．有有助助于于深深化化金金融融体体制制改改革革，，培培育育资资本本市市场场目前前，，我我国国大大部部份份的的房房地地产产企企业业的的资资金金来来源源依依赖赖于于商商业业银银行行的的贷贷款款。。这这给给商商业业银银行行带带来来很很大大的的风风险险，