房地产开发用地的概念

房地产概论——第三讲房地产开发用地房地产开发用地我国现行土地制度房地产开发用地房地产开发用地的选择房地产开发用地的取得开发建设中的农地征用闲置土地的处理一、我国现行土地制度我国的土地所有制度中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式，具体又由国务院代表国家行使。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权我国的土地使用政策国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。土地使用权使用收益转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。二、房地产开发用地开发用地的必备条件

国有用地根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；城市用地开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。开发用地的使用权根据我国《房地产管理法》的规定：对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。开发用地的类型按照土地利用性质和功能划分居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地三、房地产开发用地的选择1.地段影响因素分析◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度1.地段影响因素分析◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、储蓄利率、投资水平等◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程度）、优惠政策、土地制度。◆人口因素：数量、素质、家庭规模等◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯等。◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好坏2.地段选择的原则◆选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地

地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）

价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。2.地段选择的原则◆掌握并应用地段选择的理论和经验上风口发展理论城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。高走理论市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。近水发展理论城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。沿边发展理论城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的地段。交通方便、优势互补。2.地段选择的的原则◆总揽全局选选择投资地地段房地产投资资地段仅是是城市土地地的一个组组成部分，，因此，必必须从城市市的整个布布局、整个个城市规划划的全局角角度来考察察地块的投投资利弊。。在投资地地段选择时时，既要判判断出近期期的热点地地段，又要要判断出中中长期的投投资热点地地段，还要要判断出隐隐蔽的投资资地段所在在。为达此此目的，首首先要用全全局的观点点来考虑问问题；其次次要认真调调查研究，，充分掌握握第一手材材料；再次次要透过表表面看本质质，通过资资料分析，，找出关键键所在。2.地段选选择的的原则则◆积极稳稳妥，，敢冒冒地段段风险险风险是是绝对对的，，投资资任何何地段段，都都要冒冒一定定的风风险，，只只不过过风险险有大大有小小而已已。世世界上上不存存在只只有收收益没没有风风险的的投资资地段段。在在选择择投资资地段段时，，既需需要认认真分分析，，尽量量规避避投资资地段段风险险，又又要敢敢于冒冒险，，以大大无畏畏的勇勇气去去争取取投资资的巨巨大收收益。。四、开开发用用地的的取得得方式按照《城市房房地产产管理理法》的规定定：获获取土土地使使用权权的基基本方方式有有：土地划划拨土地出出让土地转转让土地划划拨土地划划拨土地使使用权权划拨拨是指指经有有批准准权的的人民民政府府依法法批准准，在在用地地者缴缴纳补补偿、、安置置等费费用后后将该该幅土土地交交其使使用，，或者者将土土地使使用权权无偿偿交给给土地地使用用者使使用的的行为为。特特点：：无偿偿无限限期划拨土土地范范围（1）国家家机关关用地地和军军事用用地（2）城市市基础础设施施和公公益事事业用用地（3）国家家重点点扶持持的能能源、、交通通、水水利等等项目目用地地（4）法律律、行行政法法规规规定的的其他他用地地土地划划拨划拨土土地的的管理理（1）划拨拨土地地转让让时，，应报报有批批准权权的人人民政政府审审批。。准予予转让让，办办理出出让手手续，，交纳纳出让让金。。政府府决定定不办办理出出让手手续，，转让让方应应将转转让房房地产产所获获收益益中的的土地地收益益上缴缴国家家。凡凡上缴缴土地地收益益的土土地，，仍按按划拨拨土地地进行行管理理（2）划拨拨土地地使用用权出出租（3）划拨拨土地地使用用权抵抵押（4）对未未经批批准擅擅自转转让、、出租租、抵抵押划划拨土土地使使用权权的单单位和和个人人，县县级以以上人人民政政府土土地部部门应应当没没收其其非法法收入入，并并根据据情节节处以以罚款款。（5）划拨拨土地地使用用权的的收回回：土土地使使用者者因迁迁移、、解散散、撤撤消、、破产产、或或者其其他原原因而而停止止使用用土地地的，，或根根据城城市建建设发发展需需要和和城市市规划划要求求，政政府可可以无无偿收收回土土地使使用权权。对对其他他建筑筑物、、附着着物，，政府府可根根据实实际情情况给予适适当补补偿。土地使使用权权出让让出让指国家家或其其代表表（省省、市市、县县土地地管理理部门门）以以土地地所有有者身身份作作为出出让人人，将将国有有土地地使用用权在在一定定年限限内出出让给给土地地使用用者，，由土土地使使用者者向国国家支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为。出让方方式国有土土地使使用权权出让让可以以采取取拍卖卖、招招标或或者双双方协协议的的方式式。商商业、、旅游游、娱娱乐和和豪华华住宅宅用地地，有有条件件的必必须采采取拍拍卖、、招标标方式式；没没有条条件的的，可可采用用双方方协议议的方方式，，但协协议方方式出出让的的土地地价格格不得得低于于国家家规定定的最最低价价。土地使使用权权出让让出让年年限土地使使用权权出让让的最最高年年限按按出让让土地地用途途分别别确定定：居住用用地70年；工业用用地50年；教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地50年；商业、、旅游游、娱娱乐用用地40年；综合或或其他他用地地50年。具体地地块的的出让让年限限，由由土地地管理理部门门会同同城市市规划划、建建设和和房产产管理理部门门在上上述最最高出出让年年限内内商定定。合合同约约定的的土地地使用用年限限届满满，除除申请请续期期经依依法批批准外外，国国家无偿收回土土地使使用权权及其其地上上建筑筑物、、其他他附着着物。。土地使使用权权出让让出让金金土地使使用权权出让让金的的本质质，是是土地地所有有者（（国家家）凭凭借土土地所所有权权取得得的土土地的的经济济利益益。构成：：①①一定定年限限内地地租；；②土地地使用用权出出让前前国家家对土土地的的开发发成本本；③征地地拆迁迁补偿偿安置置等费费用。。协议出出让协议出出让是指国国有土土地的的所有有者或或其代代表，，作为为出让人人与要求求使用用国有有土地地者，，就出出让土土地使使用权权所涉涉及的的有关关事项项，如如出让让年限限、出出让金金、土土地面面积、、用途途等协协商，，达成成一致致意见见后，，由出让方方向受让方方出让国国有土土地使使用权权的一一种出出让方方式。。特点由于受受让人人的单单一性性，使使其缺缺乏竞竞争机机制，，缺少少公开开性，，在实实践中中存在在一定定的弊弊端，，主要要是受受人为为因素素干预预比较较大，，易导导致随随意减减收或或者免免收土土地使使用权权出让让金，，给政政府造造成经经济损损失。。此时时政府府对地地价较较易控控制，，灵活活性大大。招标出出让招标出出让在指定定的期期限内内，符符合条条件的的单位位和个个人，，以书书面投投标形形式，，竞投投某宗宗土地地使用用权，，出让让方根根据一一定的的要求求择优优确定定受让让方的的土地地使用用权出出让方方式。。程序招标投标开标、、评标标和决决标签约、领取土土地使用证拍卖出让拍卖指政府或其代代表，作为拍拍卖人在指定定时间、地点点、公开场合合，组织符合合条件，有意意受让土地者者竞投一定年年期的土地使使用权。拍卖卖主持人公布布地块开发计计划的细节及及条件，竞投投者用举手、、举牌或口头头报价的形式式竞投报价，，最后以“价高者得”的原则确定土土地使用权受受让人的一种种土地出让方方式。程序发布拍卖公告告拍卖签约、领取土土地使用证书书土地使用权出出让合同合同示范文本本：宗地出让让和成片开发发土地出让合合同合同的主要条条款◆总则◆出让地块的的范围、面积积、使用年限限和地块用途途；◆土地费用及及支付；◆土地使用权权转让和抵押押：主要指明明受让方进行行土地使用权权转让和抵押押行为的前提提条件，规定定办理土地使使用权转让和和抵押应遵循循的原则和程程序。◆期限届满：：主要针对土土地使用年限限届满或在合合同续存期间间、因特殊情情况，出让方方收回土地使使用权的行为为，规定相应应的处理办法法。◆土地使用的的条件土地使用权转转让转让拥有国有土地地使用权的用用地者，通过过合法方式将将其使用权转转移给他人的的行为。类型以划拨方式取取得的土地使使用权的转让让以出让方式取取得的土地使使用权的转让让方式买卖、合资、、合作建房、、交换、作价价入股土地使用权转转让的原则转让时，土地地使用权合同同和登记文件件中所载的权权利义务随之之转移。土地使用权与与地上建筑物物所有权同时时转移。土地使用者通通过转让方式式取得的土地地使用权，其其使用年限为为原土地使用用权出让合同同约定的使用用年限减去原原土地使用者者已经使用年年限后的剩余余年限。土地使用权转转让的管理国家土地管理理部门依法对对土地使用权权转让实行监监督。（1）办理过户登登记手续（2）申报房地产产成交价格（3）交纳土地增增值税（4）以下情况不不得转让①以出让方式式取得土地使使用权未按合合同约定支付付全部土地使使用权出让金金和进行投资资开发的；属属于成片开发发土地未形成成工业用地或或其他建设用用地条件的。。②未依法登登记领取权利利证书的；③③司法和行政政机关依法裁裁定决定查封封或者以其他他形式限制房房地产权利的的；④依法收收回土地使用用权的；⑤权权属有争议的的。五、开发建设设中的农地征征用农地征用宪法修正案草草案将宪法第第十条第三款款“国家为了了公共利益的的需要，可以以依照法律规规定对土地实实行征用。””修改为：““国家为了公公共利益的需需要，可以依依照法律规定定对土地实行行征收或者征征用，并给予予补偿。”这这样修改，，主要的考虑虑是：征收和和征用既有共共同之处，又又有不同之处处。共同之处处在于，都是是为了公共利利益需要，都都要经过法定定程序，都要要依法给予补补偿。不同之之处在于，征征收主要是所所有权的改变变，征用只是是使用权的改改变。农地征用的类类型为公共目的而而进行的征用用，如为国防防、国家机关关等公共公益益事业发展所所需用地进行行的农地征用用；为非公共目的的，即为满足足城市土地市市场一般需求求而进行的农农地征用，如如为房地产开开发需求而进进行的农地征征用。开发建设中农农地征用出让让程序开发企业申请请用地土地管理部门门审核申请文文件拟定征地方案案征地出让申请请报批签订合同，核核发土地使用用证集体土地征用用1.集体土地征用用特点（1）具有一定的的强制性，征征地是国家的的特有行为，，被征地单位位必须服从国国家的需要，，不能也不许许可提出任何何异议。（2）要妥善安置置被征地单位位人员的生产产和生活，用用地单位向被被征地单位给给予经济补偿。（3）被征用后的的土地所有权权发生转移，即即集体所有的的土地变为国国家所有的土土地。国家再再将国有土地地的使用权出出让给开发建建设单位。集体土地征用用2.征用集体土地地应遵循的原原则（1）珍惜耕地，，合理利用土土地的原则：：在征用土地地时，必须坚坚持“以要吃吃饭、二要建建设”的方针针，必须坚持持“十分珍惜惜每寸土地，，合理利用每每寸土地”的的基本国策。。一切征用和和使用土地的的单位和个人人，必须坚持持精打细算，，能少占土地地就不多占，，能利用荒地地就不占用耕耕地坚决反对对征而不用，，多征少用，，浪费土地的的错误做法。。（2）保证国家建建设用地原则则：在征用土土地时，应反反对两个极端端，一是以节节约土地为理理由，拒绝国国家征用；二二是大幅度提提高征地费用用，以限制非非农业部门占占用土地。（3）妥善安置被被征地单位和和农民的原则则：既不要因因为征用土地地而降低被征征地生产单位位的生产水平平和农民个人人的生活水平平，也不要因因征地而过大大的提高农民民的生活水平平或者超过当当地的生活水水平。集体土地征用用（4）有偿使用土土地的原则：：有偿使用土土地，是土地地使用制度改改革的核心内内容，是管好好土地、促进进节约用地和和合理利用土土地、提高土土地经济效益益的经济手段段。（5）依法征地的的原则：建设设单位征用土土地，必须根根据国家的有有关规定和要要求，持有国国家主管部门门或者县级以以上人民政府府批准的证书书或文件，并并按照征用土土地的程序和和法定的审批批权限，依法法办理了征用用手续后，才才能合法用地地。集体土地征用用3.征用土地的范范围国家进行经济济、文化、国国防建设以及及兴办社会公公共事业和列列入固定资产产投资计划用用地的，经有有批准权的人人民政府批准准后可以征用用集体土地，，被征地单位位和个人应服服从国家需要要，不得阻挠挠。建设单位位征用的集体体土地，其土土地所有权属属于国家，用用地单位只有有土地使用权权。集体土地征用用4.征用土地批准准权限的规定定（1）征用土地实实行两级审批批制度，即国国务院和省级级人民政府。。（2）征用农地的的，应先办理理农用地转用用手续，同时时办理征地审审批手续。（3）基本农田，，基本农田以以外的耕地超超过35公顷的，其他他土地超过70公顷的，由国国务院审批。。（4）其他用地和和已经批准农农用地转用范范围的具体项项目，由省级级人民政府审审批并报国务务院备案。集体土地征用用5.征用补偿和安安置（1）土地补偿费费。国家征用集体体所有的土地地时直接对土土地支付的补补偿费用，其其实质是对土土地收益的补补偿。1.征用土地的补补偿费，为该该耕地被征用用前三年平均均年产值的6至10倍。2.征用其他土地地的补偿费标标准由省、自自治区、直辖辖市参照征用用耕地的补偿偿费标准规定定。（2）安置补助费费。安置补助费是是指国家征用用农地时，为为了妥善安排排被征地单位位的生产和群群众生活所支支付安置补助助费用，包括括劳动力安置置费和生活补补助费。安置置补助费按照需要安置置的农业人口口数计算。需需要安置的农农业人口数，，按照被征用用的耕地数量量除以征地前前被征地单位位平均每人占占有耕地的数数量计算。每每一个需要安安置的农业人人口的安置补补助费标准，，为该耕地被被征用前3年平均年产值值的4至6倍。但每公顷顷被征用耕地地的安置补助助费，最高不不得超过被征征用前3年平均年产值值的15倍。集体土地征用用（3）土地附着物。。土地附着物物是指经集体体组织或农民民个人投入形形成的地上建建筑物、构筑筑物或其他设设施如房屋、、树木、水井井等。征用集集体所有的土土地时，会造造成地上附着着物投资的损损失，应该对对集体经济组组织或农民个个人的这部分分投资损失予予以补偿。（4）青苗补偿费。。青苗是指从从播种以后到到收获之前生生长在耕地中中的农作物。。它与地上附附着物一样属属农民对土地地的投资。征征用土地上的的青苗，在不不影响建设工工程正常进行行的情况下，，应等待农民民收获。如由由于急需用地地必须铲除时时，开发企业业应按不同作作物的实际产产量、不同生生长期，给予予相应补偿。。开发建设中的的农地征用补补偿（5）临时建设用地地补偿费。开开发项目因施施工需要临时时使用未被征征用土地范围围外的集体所所有的土地，，开发企业也也应向集体经经济组织支付付补偿费，即即支付临时建建设用地补偿偿费。在临时时使用的土地地上，开发企企业不得修建建永久性建筑筑物。使用期期满，开发企企业应当恢复复土地的原状状，及时归还还。（6）耕地占用税。。根据规定，，开发企业使使用耕地时，，应向国家缴缴纳耕地占用用税。种植农农作物的土地地以及鱼塘、、园地、菜地地及其他农业业用地都属于于耕地占用税税的征税对象象。耕地占用用税，一般可可由当地财政政机关委托当当地土地管理理部门在办理理征地手续过过程中负责代代收或督促缴缴纳。开发建设中的的农地征用补补偿（7）新菜地开发建建设基金。征征用城市郊区区的菜地，开开发企业应当当按照国家有有关规定缴纳纳新菜地开发发建设基金。。城市郊区菜菜地在这里是是指城市郊区区（不含县城城，建制镇和和工矿区的郊郊区）连续3年以上常年为为供应城市居居民吃菜，常常年种菜的商商品菜地或养养殖鱼、虾等等精养鱼塘。。（8）征地管理费。。是开发企业业支付给承担担征地包干事事务的有关土