房地产金融与税收

第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本

房地产税收第一节概述一、房地产金融的概念是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。资金剩余方：个人、企业、政府经纪人、抵押银行金融中介：商业银行、人保公司、投资公司、养老基金资金短缺方：个人、企业、政府FNMA\GNMA\FHLMC\私人公司资金存单证券抵押资金证券间接融资直接融资二级抵押市场融资房地产融资环境第一节概述二、房地产金融的分类（一）按是否通过金融机构1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资

投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资

借款、融资租赁特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质1.权益资本金融：为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。资金直接构成企业资本。也就是向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。

投资者投资、股票、信托、基金、特点：代表投资者对企业净资产的要求权；属于企业法人财产，不能抽回，但可转让；不需还本付息。第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质2.债务资本金融：通过借入方式取得资金，并支付利息的融资。双方形成债券债务关系。

借款、融资租赁、债券特点：债券债务关系；约定期限并还本付息；适度债务资本可降低企业综合融资成本、保持投资者控制权，有利于提高资本收益率和市场价值。第一节概述三、房地产企业融资的特点1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。2.需要房产和地产的抵押。3.资金面临比较大的经济风险和财务风险。第一节概述四、房地产融资的模式（一）公司融资模式——传统模式依托现有公司进行融资特点：1.现有企业统一组织融资并承担责任和风险。2.在现有企业资产和信用基础上融资，并成为企业增量资产。3.融资后的投资收益和偿债能力分析是根据现有企业的财务状况进行的。第一节概述四、房地产融资的模式（二）项目融资模式——新型模式新组建公司进行融资特点：1.房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金。2.新建房地产企业的投资者承担全部风险。3.主要根据房地产项目预期开发运营情况评估其投资收益，分析其获利能力和偿债能力。第一节概述五、房地产融资的渠道融资渠道内源渠道资本公积金公益金未分配利润折旧费其他外部融资资本金股票投资债券融资租赁银行借款其他第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本

房地产税收第二节房房地产开发发企业融资资方式传统融资模模式一、房地产产企业银行行贷款贷款方式：：流动资金金贷款、开开发贷款贷款方向：：房屋建造造、土地开开发（一）贷款款的基本条条件1.开立基本账账户或一般般存款账户户，并通过过其进行经经营收入结结算。2.提供担保（（抵押、质质押、信用用）。3.可行性研究究结论可行行。4.开发建设项项目已纳入入住房开发发建设计划划。5.已立项，取取得土地使使用权。6.自有资金达达到35%。第二节房房地产开发发企业融资资方式（二）贷款款提供的资资料1.基本材料：：企业法人人主体资格格材料2.贷款项目材材料：项目目合法性及及可行性材材料用地材料：：土地出让合合同、红线线图、已缴缴纳土地出出让金发票票、国有土土地使用证证、建设用用地批准书书、建设用用地规划许许可证等报建资料：立项批文、固固定资产投资资许可证、规规划设计方案案批复、建筑筑工程规划许许可证、建设设工程报建审审核书、施工工许可证等其他前期资料料：项目可行性分分析报告、现现金流量分析析预测及开发发销售进度计计划；商品房房预售许可证证、施工合同同、监理合同同、施工进度度月报、监理理月报等第二节房地地产开发企业业融资方式（二）贷款提提供的资料其他前提资料料：贷款项目工程程预算、施工工计划符合国国家和当地政政府的有关规规定，项目预预算投资总额额能满足项目目完工前由于于通货膨胀及及不可预见等等因素追加预预算的需要；；具有一定比比例的自有资资金，一般应应达到项目预预算投资总额额的30％以上，并能能够在银行贷贷款之前投入入项目建设。。3.担保材料4.客户评价授信客户只需需提供2.3.和贷款证。房地产开发贷贷款期限一般般不超过3年。第二节房地地产开发企业业融资方式二、债券贷款的基本条条件向投资者者发行，并且且承诺按一定定利率支付利利息并按约定定条件偿还本本金的债权债债务凭证。（一）五个问问题1.发行价格：与票面价格相相比——平价发行、溢溢价发行、折折价发行2.票面利率、利利息支付、支支付时间：票面利率=利息/票面价格票面利率等于于市场利率，，债券发行价价格等于面值值——平价发行；票面利率低于于市场利率——折价发行；票面利率高于于市场利率——溢价发行。3.偿还期限和方方式第二节房地地产开发企业业融资方式（一）五个问问题4.是否记名和流流通5.发行条件：《公司法》规定股份有限公司司净资产额不不低于3000万元，有限责责任公式净资资产额不低于于6000万元；累计债券总额额不超过公司司净资产总额额的40%；最近三年平均均可分配利润润足以支付债债券1年的利息；筹集资金投向向符合国家产产业政策；利率不得超过过国务院限定定的利率水平平；其他条件第二节房地地产开发企业业融资方式（二）债券特特点1.偿还性2.流通性3.安全性4.收益性第二节房地地产开发企业业融资方式（三）债券种种类1.是否有财产担担保：抵押债券和信信用债券2.是否转换为公公司股票：可转换和不可可转换3.利率是否固定定4.是否能提前偿偿还5.偿还方式：一一次到期、分分期到期第二节房地地产开发企业业融资方式（三）债券的的收益计算债券收益率=（到期本息和和-发行价格）/（发行价格*偿还期限限）*100%债券出售者的的收益率=（卖出价格-发行价格+持有期间的利利息）/（发行价格*持有年限））*100%债券购买者的的收益率=（到期本息和和-买入价格）/（买入价格*剩余期限））*100%债券持有期间间的收益率=（卖出价格-买入价格+持有期间的利利息）/（买入价格*持有年限））*100%第二节房地地产开发企业业融资方式（三）债券的的收益计算如某人于1995年1月1日以102元的价格购买买了一张面值值为100元、利率为10％、每年1月1日支付一次利利息的1991年发行5年期国库券，，并持有到1996年1月1日到期，则债券购买者的的收益率=(100+100*10%-102)/(102*1)*100%=7.8%债券出售者的的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%第二节房地地产开发企业业融资方式三、股票股票是股份有有限公司在筹筹集资本时向向出资人发行行的股份凭证证，代表着其其持有者（即即股东）对股股份公司的所所有权。股票是对公司司收益和资产产的索取权。。（一）股票的的分类1.普通股在公司的经营营管理和盈利利及财产的分分配上享有普普通权利的股股份，代表满满足所有债权权偿付要求及及优先股东的的收益权与求求偿权要求后后对企业盈利利和剩余财产产的索取权。。第二节房地地产开发企业业融资方式1.普通股基本权利：（1）公司决策参参与权。（2）利润分配权权。（3）优先认股权权。（4）剩余资资产分配配权。第二节房房地产产开发企企业融资资方式2.优先股相对于普普通股，，优先股股在利润润分红及及剩余财财产分配配的权利利方面，，优先于于普通股股。基本权利利：（1）优先分配配权。（2）优先求偿偿权。第二节房房地产产开发企企业融资资方式三、股票票（二）股股票的特特点1.不可偿还还性2.参与性3.收益性4.流通性5.价格波动动性和风风险性第二节房房地产产开发企企业融资资方式（三）股股票的种种类A股：人民币普普通股票票。由我我国境内内的公司司发行，，供境内内机构、、组织或或个人（（不含台台、港、、澳投资资者）以以人民币币认购和和交易的的普通股股股票。。2.B股：人民币特特种股票票。是指指那些在在中国大大陆注册册、在中中国大陆陆上市的的特种股股票。以以人民币币标明面面值，只只能以外外币认购购和交易易。第二节房房地产产开发企企业融资资方式（三）股股票的种种类3.H股：国有企业业在香港港(HongKong)上市的股股票。雅居乐、、中国地地产集团团、沿海海绿色家家园、碧碧桂园、、绿城中中国、合合生创展展、丽丰丰控股、、中新地地产、路路劲基建建、上海海证大房房地产、、世茂房房地产、、上置集集团——标准普尔尔非投资资级中海——标准普尔尔投资级级4.N股：在中国大大陆注册册、在纽纽约（NewYork）上市的的外资股股。第二节房房地产产开发企企业融资资方式项目融资资模式一、含义义“为一个特特定经济济实体所所安排的的融资，，其贷款款人在最最初考虑虑安排贷贷款时，，满足于于使用该该经济实实体的现现金流量量和收益益作为偿偿还贷款款的资金金来源，，并且满满足于使使用该经经济实体体的资产产作为贷贷款的安安全保障障。”-----fromPeterK.Nevitt,FrankFabozzi"ProjectFinancing””“融资不是是主要依依赖项目目发起人人的信贷贷或所涉涉及的有有形资产产，提供供债务的的参与方方的收益益在相当当大程度度上依赖赖于项目目本身效效益。”----国际著名名法律公公司CliffordChance编著的《项目融资资》第二节房房地产产开发企企业融资资方式二、与传传统融资资的区别别

项目融资传统融资融资基础项目的资产和现金流量(放贷者最关注项目效益)借贷人/发起人的资信追索程度有限追索(特定阶段或范围内)或无追索完全追索(用抵押资产以外的其它资产偿还债务)风险分担所有参与者集中于发起人/放贷者/担保者股权比例(本贷比)发起人出资比例较低(通常<30%)，杠杆比率高发起人出资比例较高，通常>30~40%会计处理资产负债表外融资(通过投/融资结构，使债务不出现在发起人，仅出现在项目公司的资产负债表上)项目债务是发起人的债务的一部分，出现在其资产负债表上第二节房房地产产开发企企业融资资方式三、适用用范围和和（一）适适用范围围资源开发发项目:石油、天天然气、、煤炭、、铁、铜铜等项目目的开采采基础设施施建设：：铁路、、公路、、港口、、电信和和能源等等项目的的建设制造业项项目第二节房房地产产开发企企业融资资方式三、适用用范围和和框架结结构（二）框框架结构构项目投资结构信用保证结构项目资金结构项目融资结构项目投资者项目外部环境1-1项目融资的结构框架第二节房房地产产开发企企业融资资方式四、项目目融资的的参与方方项目公司银行及金融机构工程公司设备/能源/原材料供应商项目产品购买者项目投资者项目融资顾问项目所在国政府股本资金担保各种认可融资安排基础设施工程合同供应合同销售合同1-2项目参与者之间的关系第二二节节房房地地产产开开发发企企业业融融资资方方式式五、、项项目目融融资资的的模模式式（一一））直直接接融融资资模模式式投资资者者直直接接安安排排项项目目的的融融资资，，并并直直接接承承担担起起融融资资安安排排中中相相应应的的责责任任和和义义务务的的一一种种方方式式，，是是最最简简单单的的一一种种项项目目融融资资模模式式。。优点点：：1.选择择融融资资结结构构及及融融资资方方式式比比较较灵灵活活2.债务务和和税税务务安安排排比比较较灵灵活活3.可以以灵灵活活运运用用发发起起人人在在商商业业社社会会中中的的信信誉誉缺点点：：1.实现现有有限限追追索索相相对对复复杂杂2.项目目贷贷款款很很难难安安排排成成非非公公司司负负债债型型的的融融资资。。第二二节节房房地地产产开开发发企企业业融融资资方方式式项目投资者融资协议合资协议管理协议销售代理协议合资项目管理公司项目工程合同销售合同合资项目工程公司产品购买者自有资金建设费用盈余资金产品贷款资金生产费用资本再投入销售收入贷款银团银行监控帐户债务偿还投资者面对同一贷款银行的直接安排融资结构第二二节节房房地地产产开开发发企企业业融融资资方方式式贷款银行贷款银行项目投资者项目投资者项目管理公司合资项目工程公司融资协议融资协议现金流量管理协议现金流量管理协议合资协议工程合同建设/生产费用建设/生产费用产品产品销售收入销售收入建设费用产品购买协议产品购买协议债务偿还投资者各自独立直接安排融资结构债务偿还第二二节节房房地地产产开开发发企企业业融融资资方方式式五、、项项目目融融资资的的模模式式（二二））项项目目公公司司融融资资模模式式投资资者者通通过过建建立立一一个个单单一一目目的的的的项项目目公公司司（SPV）来安安排排融融资资的的一一种种模模式式，，具具体体有有单单一一项项目目子子公公司司和和合合资资项项目目公公司司两两种种形形式式这种种形形式式的的特特点点是是项目目子子公公司司将将代代表表投投资资者者承承担担项项目目中中全全部部的的或或主主要要的的经经济济责责任任,但是是由由于于该该公公司司是是投投资资者者为为一一个个具具体体项项目目专专门门组组建建的的,缺乏乏必必要要的的信信用用和和经经营营历历史史(有时时也也缺缺乏乏资资金金),所以以可可能能需需要要投投资资者者提提供供一一定定的的信信用用支支持持和和保保证证。。这这种种信信用用支支持持一一般般至至少少包括完完工担担保和和保证证项目目子公公司具具备较较好经经营管管理的的意向向性担担保。第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式项目投资者项目公司股东协议股本资金红利贷款资金融资安排工程合同市场安排建设费用

销售收入产品债务偿还工程公司

产品购买者完工担保

在公司型合资结构中投资者通过项目公司安排融资结构贷款银行第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式投资者者通过过项目目公司司安排排融资资结构构有以以下特特点：：1、在融融资结结构上上较易易为贷贷款银银行接接受，，法律律结构构相对对简单单；2、项目目投资资者不不直接接安排排融资资，较较易实实现有有限追追索和和非公公司负负债型型融资资的目目标要要求；；3、通过过项目目公司司安排排共同同融资资，避避免了了投资资者之之间在在融资资上的的相互互竞争争，又又可充充分利利用大大股东东在管管理、、技术术、市市场等等方面面的优优势获获得优优惠的的贷款款条件件；4、在税税务结结构安安排和和债务务形式式选择择上缺缺乏灵灵活性性，缺缺乏对对现金金流的的直接接控制制。第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式（三））“设设施使使用协协议””融资资模式式（TollingAgreement）在某种种工业业设施施或服服务性性设施施的提提供者者和使使用者者之间间达成成的一一种具具有“无论使使用与与否均均需付付款”性质的的协议议。以“设施使使用协协议”为基础础安排排的项项目融融资具具有以以下几几个特特点：：1.投资结结构的的选择择比较较灵活活。2.项目的的投资资者可可以利利用与与项目目利益益有关关的第第三方方（即即设施施使用用者））的信信用来来安排排融资资，分分散风风险，，节约约资金金投入入。3.具有“无论提提货与与否均均需付付款”性质的的设施施使用用协议议是项项目融融资不不可缺缺少的的组成成部分分。第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式运煤港口公司工程公司建设费用工程合同抵押担保担保银行完工运行担保项目发起人初始股本资金红利股本资金公司上市计划书政府及公众持股者港口使用协议港口用户（买方）使用费贷款资金债务偿还融资协议贷款银行转让完工运行担保转让港口使用协议运用“设施使用协议”组织项目融资的运煤港口项目第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式（四））“杠杠杆租租赁””融资资模式式承租人人可以以获得得固定定资产产使用用权而而不必必在使使用初初期支支付其其全部部资本本开支支的一一种融融资结结构。。一般形形式为为：当当项目目公司司需要要筹资资购买买设备备时，，由租租赁公公司向向银行行融资资并代代表企企业购购买或或租入入其所所需设设备，，然后后租赁赁给项项目公公司。。项目目公司司在项项目营营运期期间以以营运运收入入向租租赁公公司支支付租租金，，租赁赁公司司以其其收到到的租租金向向贷款款银行行还本本付息息。贷贷款银银行还还本付付息。。第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式（四）“杠杠杆租赁””融资模式式项目资产出租人合伙制结构项目资产承租人债务参加者提供项目成本60-80%的资金杠杆租赁经理人股本参加者提供项目成本20-40%的资金资产使用权支付租赁费对股本参加者无追索贷款合伙制中的股本资金利息本金偿还利润/亏损及剩余租赁费收入在杠杆租赁项目融资结构中各个组成部分之间的关系法律文件合同方1、租赁协议项目资产出租人/承租人2、贷款协议项目资产出租人/债务参加者3、信用保证协议项目资产出租人/债务参加者/承租人4、合伙制结构协议股本参加者5、管理协议1-合伙制代理人协议经理人/项目资产出租人6、管理协议2-债务管理协议经理人/债务参加者7、管理协议3-现金流量管理协议经理人/项目资产承租人第二节房房地产开发发企业融资资方式（四）“杠杠杆租赁””融资模式式项目投资者项目公司（承租人）产品承购协议完工担保现金流量管理合伙制结构产品生产费用租赁费资本性开支建设费用债务资金债务偿还股本资金税务好处股本收益管理费租赁协议工程合同贷款协议管理协议销售收入项目工程公司杠杆租赁经理人股本参加者债务参加人以“杠杆租赁”为基础的项目融资结构第二节房房地产开发发企业融资资方式（五）“生生产支付””融资模式式（ProductionPayment）建立在由贷贷款银行购购买某一特特定矿产资资源储量的的全部或部部分未来销销售收入的的权益的基基础上的，，即提供融融资的贷款款银行从项项目中购买买到一个特特定份额的的生产量，，这部分生生产量的收收益成为项项目融资主主要偿债资资金的来源源。因此，，生产支付付是通过直直接拥有项项目的产品品和销售收收入，而不不是通过抵抵押或权益益转让的方方式来实现现融资的信信用保证。。第二节房房地产开发发企业融资资方式项目投资者股本资金红利资源性项目公司建设费用销售收入生产收入工程公司工程合同市场安排产品产品购买者销售代理协议项目资产抵押生产支付协议购买生产资金融资中介机构贷款银行债务偿还融资安排生产支付协议抵押贷款资金完工担保以“生产支付”为基础的项目融资结构第二节房房地产开发发企业融资资方式（六）BOT融资模式政府将一个个基础设施施项目的特特许权授予予承包商(一般为国际际财团)。承包商在在特许期内内负责项目目设计、融融资、建设设和运营，，并回收成成本、偿还还债务、赚赚取利润，，特许期结结束后将项项目所有权权移交政府府。1.基本思路是，由项目目所在国政政府或所属属机构为项项目的建设设和经营提提供一种特许权协议议（ConcessionAgreement）做为项目目融资的基基础，由本本国公司或或者外国公公司作为项项目的投资资者和经营营者安排融融资，承担担风险，开开发建设项项目并在有有限的时间间内经营项项目获取商商业利润，，最后根据据协议将该该项目转让让给相应的的政府机构构。第二节房房地产开发发企业融资资方式（六）BOT融资模式2.流程图政府BOT财团确定目标项目包装招标投标获得专营权融资项目设计与建造项目运营获取收入接收项目转让项目20-50年后第二节房房地产开发发企业融资资方式3.特点(1)BOT融资方式是是无追索的或或有限追索索的，举债不计入国家家外债，债务偿还还只能靠项项目的现金金流量。(2)承包商在特特许期内拥有项目所所有权和经经营权。(3)名义上，承承包商承担担了项目全全部风险，，因此融资成本较较高。(4)与传统方式式相比，BOT融资项目设设计、建设设和运营效效率一般较较高，因此此，用户可可以得到较较高质量的服服务。(5)BOT融资项目的的收入一般般是当地货货币，若承承包商来自自国外，对对宗主国来来说，项目目建成后将将会有大量量外汇流出。(6)BOT融资项目不计入承包包商的资产产负债表，承包商不不必暴露自自身财务情情况。第二节房房地产开发发企业融资资方式4.具体形式世界银行在在《1994年世界发展展报告》中指出，BOT有以下几种种具体形式式：BOT形式：Build（建设）、、Operate（经营）、、Transfer（转让）BOOT形式：Build（建设）、、Own(拥有)、Operate（经营）、、Transfer（转让）BOO形式：Build（建设）、、Own(拥有)、Operate（经营）BLT形式：Build（建设）、、Lease（租赁）、、Transfer（转让）TOT形式：Transfer（转让）、、Operate（经营）、、Transfer（转让）BDOT形式：“Build,Development,Operate,Transfer”第二节房房地产开发发企业融资资方式5.融资结构其他投资者投资财团项目公司股本资金金红利股东协议承包费用经营协议工程承包合同工程承包集团经营公司贷款银团融资安排贷款资金债务偿还产品/服务销售收入最终用户项目所在国政府意向性担保购买项目期权特许权协议固定价格/低价担保从属贷款/贷款担保设备供应商融资安排政府出口信贷机构商业银行世界银行/地区性银行工程分包公司BOT项目融资结构第二节房房地产开发发企业融资资方式6.例子背景：深圳市轨道道交通4号线南起皇皇岗口岸,北至龙华新新城中心,穿越深圳中中心区,全长约20.5公里,其中二期续续建工程长长约16公里,计划总投资资58亿元。根据据国家相关关政策和深深圳市公用用事业特许许经营的有有关规定,深圳市人民民政府通过过公开招募募投资者以以及资质审审查和意向向谈判,2004年1月15日,深圳市人民民政府和和和港铁签署署了《关于深圳市市轨道交通通4号线投资建建设运营的的原则性协协议》,原则上确定定了以授予予特许经营营权的方式式由港铁投投资、建设设、运营深深圳轨道交交通4号线35年(建设期5年,运营期30年)。在此协议议的基础上上,深港双方于于2004年初开始就就土地开发发模式、监监管、风险险防范等重重要内容进进行了近一一年的艰苦苦谈判,最终签署了了《深圳轨道交交通4号线特许经经营协议》。第二节房房地产开发发企业融资资方式6.例子融资模式：：BDOT(建设-开发-运营-移交)项目融资模模式开发,即整个项目目将以资本本金投入、、银行贷款款、轨道交交通运营收收入及沿线线站点部分分土地开发发的增值收收益等作为为主要现金金流来源,由港铁负责责建设、开开发、运营营4号线前30年。投资主主体包括深深圳市政府府和以港铁铁为代表的的社会投资资者。这是是我国第一一个将BOT付诸实施的的轨道交通通项目,并在公共设设施用地与与周边土地地开发的结结合方面进进行了一次次有益的尝尝试。第二节房房地产开发发企业融资资方式6.创新之处在在于:第一,它是我国首首个非赢利利性大型基基础设施融融资项目。。BDOT模式的成功功,不仅在公共共设施的投投融资体制制改革方面面开创了先先例,也将在公共共设施用地地与周边土土地开发的的结合方面面成为一种种有益的探探索。第二,轨道交通建建设运营权权和沿线土土地开发权权捆绑建设设的BDOT模式。目前国内内的轨道交交通投资建建设和沿线线土地的升升值相割裂裂,轨道交通建建设的投资资者不能分分享因轨道道交通建设设带来的外外延效益,城市轨道交交通开通后后,直接收益的的并非轨道道交通公司司和政府,而是沿线的的物业开发发商和业主主。香港轨轨道交通建建设模式是是将轨道交交通建设的的一部分外外延效益返返还给投资资者用于轨轨道交通建建设,另一部分外外延收益作作为土地开开发收益上上缴政府,政府只需要要将一部分分沿线物业业开发权交交由轨道交交通公司。。这样,政府无需动动用财政资资金用于轨轨道交通建建设,同时投资者者也获得了了一定的商商业回报,企业经营进进入良性循循环,轨道交通建建设也走上上了可持续续发展道路路。第二节房房地产开发发企业融资资方式（七）ABS融资模式1.运行机制第二节房房地产开发发企业融资资方式（七）ABS融资模式2.可证券化的的理想资产产是1.能在未来产产生可预测测的稳定的的现金流2.持续一定时时期的低违违约率、低低损失率的的历史记录录3.本息的偿还还分摊于整整个资产的的存活期间间4.金融资产的的债务人有有广泛的地地域和人口口统计分布布5.原所有者已已持有该资资产一段时时间，有良良好的信用用记录6.金融资产的的抵押物有有较高的变变现价值7.金融资产具具有标准化化、高质量量的合同条条款第二节房房地产开发发企业融资资方式3.目前可进行行ABS融资的有：：1.居民住宅抵抵押贷款2.私人资产抵抵押贷款、、汽车销售售贷款，其其他各种各各种个人消消费贷款、、学生贷款款3.商业房房地产产抵押押贷款款、各各类工工商企企业贷贷款4.信用卡卡应收收贷款款、转转账卡卡应收收款5.计算机机租赁赁、办办公设设备租租赁、、汽车车租赁赁、飞飞机租租赁6.交易应应收款款7.人寿、、健康康保险险单8.机票收收入、、门票票收入入、会会费收收入、、公共共事业业费收收入9.石油、、天然然气储储备，，矿藏藏储备备，林林地10.各种有有价证证券组组合第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式4.ABS融资的的特点点：1.高档债债券融融资，，利率率低，，成本本低；；国际际资本本市场场融资资，适适合大大规模模资金金需求求。——降低成成本2.证券形形式——提高资资产流流动性性，改改善资资金来来源3.风险隔隔离，，风险险分散散——消除信信用风风险4.表外融融资。。——提高资资本比比率5.证券化化，较较少了了交易易环节节和交交易费费用。。——能够更更充分分利用用现有有能力力，规规模经经济6.人才培培养和和市场场完善善第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式4.ABS案例美国奥奥林皮皮亚公公司办办公楼楼的项项目融融资案案例分分析第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式（八））房地地产信信托投投资基基金融融资模模式1.内容信托契契约（（TrustDeed)。与公公司的的股东东协议议相似似。规规定和和规范范信托托单位位持有有人、、信托托基金金受托托管理理人和和基金金经理理之间间关系系的基基本协协议。。信托单单位持持有人人（Unitholders）。类似似于公公司中中的股股东，，是信信托基基金资资产和和其经经营活活动的的所有有者，，不参参与信信托基基金及及信托托基金金所投投资项项目的的管理理。第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式（八））房地地产信信托投投资基基金融融资模模式1.内容信托基基金受受托管管理人人（Trustee）。代表表信托托单位位持有有人持持有信信托基基金结结构的的一切切资产产和权权益，，代表表信托托基金金签署署任何何法律律合同同。受受托管管理人人由信信托单单位持持有人人任命命，作作用是是保护护信托托单位位持有有人在在信托托基金金中的的资产产和权权益不不受损损害，，并负负责控控制和和管理理信托托单位位的发发放和和注册册，以以及监监督信信托基基金经经理的的工作作，一一般不不介入入日常常的基基金管管理。。一般般由银银行或或受托托管理理公司司担任任。信托基基金经经理（（Manager）。由受受托管管理人人任命命，负负责信信托基基金及及其投投资项项目的的日常常经营营管理理工作作。第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式（八））房地地产信信托投投资基基金融融资模模式2.特点信托基基金是是通过过信托契契约建立起起来的的，而而有限限责任任公司司是根根据国国家有有关法法律组组建的的；信托基基金与与公司司法人人不同同，不能作作为一一个独独立法法人而而在法法律上上具有有起诉诉权和和被起起诉权权。受托托管理理人承承担信信托基基金的的起诉诉和被被起诉诉的责责任；；第二节节房房地产产开发发企业业融资资方式式（八））房地地产信信托投投资基基金融融资模模式2.特点公司的的债务务责任任有可可能与与其股股东及及董事事的债债务责责任相相分离离，信托基金的受受托管理人作为信托基金金的法定代表表，他所代表的责任任与其个人责责任是不能够够分割的；在公司型结构构中，公司的的资产是由公公司而不是其其股东所拥有有；但在信托基金结构构中，受托管管理人只是受受信托单位持持有人的委托托持有资产，，信托单位持持有人对信托托基金资产按按比例拥有直直接的法律和和受益人权益益，每一信托单单位的价值等等于信托基金金净资产的价价值除以信托托单位总数。。第二节房地地产开发企业业融资方式（八）房地产产信托投资基基金融资模式式3.例子信托单位持有人协议2937个信托单位持有人第一国民资源信托基金波特兰铝厂融资安排信托契约管理协议永久受托管理公司第一国民管理公司银行基金经理10%第一国民资源信托基金结构第八章房地地产金融与税税收房地产企业银银行贷款项目融资房地产融资成成本房地产税收第三节融资资成本——资金成本一、含义企业为筹集和和使用资金而而付出的代价价。资金成本本一般包括资金筹集成本本和资金使用成本本两部分。资金筹集成本本是指在资金筹筹集过程中所所支付的各项项费用，如发发行股票或债债券支付的印印刷费、发行行手续费、律律师费、资信信评估费、公公证费、担保保费、广告费费等。资金筹筹集成本一般般属于一次性性费用，筹资资次数越多，，资金筹集成成本也就越大大。资金使用成本本又称为资金占占用费，是指指占用资金而而支付的费用用，它主要包包括支付给股股东的各种股股息和红利、、向债权人支支付的贷款利利息以及支付付给其他债权权人的各种利利息费用等。。资金使用成成本一般与所所筹集的资金金多少以及使使用时间的长长短有关，具具有经常性、、定期性的特特征，是资金金成本的主要要内容。第三节融资资成本——资金成本二、资金成本本的计算（一）一般公公式K=D/(P-F)—————K=D/P(1-f)P——筹集资金额D——使用费F——筹资费f——筹资费费率（二）各种资资金来源资金金成本1.权益融资资金金成本（1）优先股成本本：公司发行行优先股股票票筹资，需支支付的筹资费费有注册费、、代销费等，，其股息也要要定期支付，，但它是公司司用税后利润润来支付的，，不会减少公公司应上缴的的所得税。第三节融资资成本——资金成本Kp=Dp/P0(1-f)—————Kp=i/(1-f)Kp——优先股成本率率P0——优先股票面值值Dp——每年股息f——股息率例1.某公司发行优优先股，票面面额按正常市市价计算为200万元，筹资费费费率4%，股息年利率率为14%，则资金成本本率为多少Kp=200*14%200(1-4%)(2)普通股成本两种方法股利增长模型型法。普通股的股股利往往不是是固定的，因因此，其资金金成本率的计计算通常用股股利增长模型型法计算。一一般假定收益益以固定的年年增长率递增增，则普通股股成本的计算算公式为：第三节融资资成本——资金成本Ks=Dc/Pc(1-f)+g————————Ks=i/(1-f)+gg————普通通股股利利年年增增长长率率例2：某某公公司司发发行行普普通通股股正正常常市市价价为为56元，，估估计计年年增增长长率率为为12%，第第一一年年预预计计发发放放股股利利2元，，筹筹资资费费率率为为市市价价的的10%，则则发发行行普普通通股股的的成成本本为为Ks=2/56*(1-10%)+12%资本本资资产产定定价价模模型型法法。。根根据据投投资资者者对对股股票票的的期期望望收收益益确确定定资资金金成成本本。。Ks=Rs=RF+β(Rm-RF)RF———无风风险险报报酬酬率率；；β———股票票的的β系数数；；Rm———平均均风风险险股股票票必必要要报报酬酬率率。。第三三节节融融资资成成本本———资金金成成本本例3：某某期期间间市市场场无无风风险险报报酬酬率率为为10%，平平均均风风险险股股票票必必要要报报酬酬率率为为14%，某某公公司司普普通通股股β值为为1.2。留留存存收收益益的的成成本本为为：：（3）保保留留盈盈余余成成本本：：留留存存收收益益，，其其所所有有权权属属于于股股东东，，是是企企业业资资金金的的一一种种重重要要来来源源。。企企业业保保留留盈盈余余，，等等于于股股东东对对企企业业进进行行追追加加投投资资。。股股东东对对这这部部分分投投资资与与以以前前缴缴给给企企业业的的股股本本一一样