房地产土地增值税清算等税收问题

房地产开发企业土地增值税清算暨其他税收问题江苏国瑞兴光税务咨询有限公司江苏国瑞兴光税务师事务所高允斌主讲人简介：注册会计师，注册税务师，注册资产评估师，高级会计师。中国民主促进会会员，民进江苏省委会经济与法律工作委员会委员。现任江苏国瑞兴光税务师事务所所长、江苏国瑞兴光税务咨询有限公司董事长、中国税务视野网首席咨询专家。康缘药业等三家上市公司独立董事。中国注册会计师协会专业技术咨询委员会委员，中国总会计师协会教材编审委员会委员，江苏省总会计师协会常务理事、江苏省工商联房地产商会专家顾问委员会委员，江苏省注册税务师协会理事。长期受聘于中国注册会计师协会、中国注册税务师协会及其部分地方协会，以及南京大学、北京国家会计学院、上海交大等多家高校。出版个人专著有《小型企业审计实务》、《会计与税法差异比较及纳税调整》、《企业重组的会计处理与纳税处理》、《个人所得税最新政策解析与纳税筹划》、《新企业所得税申报表填报指南及政策解析》、《公司税制与纳税筹划》、《新企业所得税法与会计准则间的差异比较及纳税申报》等，主编、参编教材九部。共在《会计研究》、《财务与会计》等刊物发表会计、审计、税务类专业文章约两百篇，并多次获得科研奖励。现任多家大型企业集团和上市公司的税务顾问。第一部分房地产开发企业土地增值税清算本资料来源一、土地增值税清算管理依据《中华人民共和国税收征收管理法》；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则（以下简称条例或细则）；《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）；《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下简称91号文）；《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)。二、土地增值税清算业务需处理的几个问题1、开发业务流程与清算的关系；2、会计核算与土地增值税清算的关系；3、企业所得税政策（主要对照国税发[2009]31号文，以下简称31号文）与土地增值税清算政策的关系；4、土地增值税预缴与清算的关系。三、关于项目管理91号文：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。三、关于项目管理实施细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。三、关于项目管理91号文：第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。三、关于项目管理91号文：第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。三、、关关于于项项目目管管理理187号号文文：：土地地增增值值税税以以国国家家有有关关部部门门审审批批的的房房地地产产开开发发项项目目为为单单位位进进行行清清算算，，对对于于分分期期开开发发的的项项目目，，以以分分期期项项目目为为单单位位清清算算。。开开发发项项目目中中同同时时包包含含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅的的，，应应分分别别计计算算增增值值额额。。三、、关关于于项项目目管管理理91号号文文：：第十十七七条条清清算算审审核核时时，，应应审审核核房房地地产产开开发发项项目目是是否否以以国国家家有有关关部部门门审审批批、、备备案案的的项项目目为为单单位位进进行行清清算算；；对对于于分分期期开开发发的的项项目目，，是是否否以以分分期期项项目目为为单单位位清清算算；；对对不不同同类类型型房房地地产产是是否否分分别别计计算算增增值值额额、、增增值值率率，，缴缴纳纳土土地地增增值值税税。。三、、关关于于项项目目管管理理91号号文文：：项项目目清清算算程程序序1、、90天天内内办办理理清清算算手手续续的的要要求求；；2、纳税人人清算土地地增值税时时应提供的的清算资料料(1)土地地增值税清清算表及其其附表(参参考表样见见附件，各各地可根据据本地实际际情况制定定)。(2)房地地产开发项项目清算说说明，主要要内容应包包括房地产产开发项目目立项、用用地、开发发、销售、、关联方交交易、融资资、税款缴缴纳等基本本情况及主主管税务机机关需要了了解的其他他情况。(3)项目目竣工决算算报表、取取得土地使使用权所支支付的地价价款凭证、、国有土地地使用权出出让合同、、银行贷款款利息结算算通知单、、项目工程程合同结算算单、商品品房购销合合同统计表表、销售明明细表、预预售许可证证等与转让让房地产的的收入、成成本和费用用有关的证证明资料。。主管税务务机关需要要相应项目目记账凭证证的，纳税税人还应提提供记账凭凭证复印件件。(4)纳税人人委托税务中中介机构审核核鉴证的清算算项目，还应应报送中介机机构出具的《《土地增值税税清算税款鉴鉴证报告》。。三、关于项目目管理3、资料审核核，确定是否否受理；4、主管税务务机关受理纳纳税人清算资资料后，应在在一定期限内内及时组织清清算审核。具具体期限由各各省、自治区区、直辖市、、计划单列市市税务机关确确定。5、清算审核核结束，主管管税务机关应应当将审核结结果书面通知知纳税人，并并确定办理补补、退税期限限。四、开发成本本归集与分配配问题问题1：计税税成本对象之之确定31号文中规规定确定计税税成本对象时时，应按照可可否销售原则则、分类归集集原则、功能能区分原则、、定价差异原原则、成本差差异原则、权权益区分原则则予以划分。。并提出备案案要求。91号文要求求对不同类型型房地产分别别计算增值额额、增值率；；187号文文要求应分别别计算普通住住宅和非普通通住宅的增值值额。对应了了31号文的的分类归集、、定价差异等等原则，但无无事先备案规规定。分类核算中的的具体问题讨讨论。四、开发成本本归集与分配配问题问题2：成本本费用预提对于分期开发发的项目，如如果以分期项项目为单位清清算，31号号文规定，出出包工程未最最终办理结算算而未取得全全额发票的，，在证明资料料充分的前提提下，其发票票不足金额可可以预提，但但最高不得超超过合同总金金额的10%；公共配套套设施尚未建建造或尚未完完工的，可按按预算造价合合理预提建造造费用；报批批报建费用、、物业完善费费用可以按规规定预提。四、开发成本本归集与分配配问题土地增值税清清算能否认同同？187号文第第四条：房地地产开发企业业的预提费用用，除另有规规定外，不得得扣除。91号文第二二十四条：审审核公共配套套设施费时应应当重点关注注：(一)公共配配套设施的界界定是否准确确，公共配套套设施费是否否真实发生，，有无预提的的公共配套设设施费情况。。第二十五条审审核建筑安安装工程费时时应当重点关关注：(一)发生的的费用是否与与决算报告、、审计报告、、工程结算报报告、工程施施工合同记载载的内容相符符。------。(五)建筑安安装发票是否否在项目所在在地税务机关关开具。四、开发成本本归集与分配配问题问题3：共同同成本分配31号文中规规定共同成本本的分配可以以采用占地面面积法、建筑筑面积法、直直接成本法、、预算造价法法。实施细则第九九条纳税人人成片受让土土地使用权后后，分期分批批开发、转让让房地产的，，其扣除项目目金额的确定定，可按转让让土地使用权权的面积占总总面积的比例例计算分摊，，或按建筑面面积计算分摊摊，也可按税税务机关确认认的其他方式式计算分摊。。187号文第第四条：属于于多个房地产产项目共同的的成本费用，，应按清算项项目可售建筑筑面积占多个个项目可售总总建筑面积的的比例或其他他合理的方法法，计算确定定清算项目的的扣除金额。。91号文第二二十一条：(五)纳税人人分期开发项项目或者同时时开发多个项项目的，或者者同一项目中中建造不同类类型房地产的的，应按照受受益对象，采采用合理的分分配方法，分分摊共同的成成本费用。四、开发成本本归集与分配配问题问题4：土地地成本的处理理31号文：(一)土地地征用费及拆拆迁补偿费。。指为取得土土地开发使用用权(或开发发权)而发生生的各项费用用，主要包括括土地买价或或出让金、大大市政配套费费、契税、耕耕地占用税、、土地使用费费、土地闲置置费、土地变变更用途和超超面积补交的的地价及相关关税费、拆迁迁补偿支出、、安置及动迁迁支出、回迁迁房建造支出出、农作物补补偿费、危房房补偿费等。。实施细则：土土地征用及拆拆迁补偿费，，包括土地征征用费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费及有关地上上、地下附着着物拆迁补偿偿的净支出、、安置动迁用用房支出等。。四、开发成本本归集与分配配问题31号文：土地开发同时时连结房地产产开发的,属属于一次性取取得土地分期期开发房地产产的情况,其其土地开发成成本经商税务务机关同意后后可先按土地地整体预算成成本进行分配配,待土地整整体开发完毕毕再行调整。。四、开发成本本归集与分配配问题187号文：：房地产开发企企业办理土地地增值税清算算时计算与清清算项目有关关的扣除项目目金额，应根根据土地增值值税暂行条例例第六条及其其实施细则第第七条的规定定执行。除另另有规定外，，扣除取得土土地使用权所所支付的金额额、房地产开开发成本、费费用及与转让让房地产有关关税金，须提提供合法有效效凭证；不能能提供合法有有效凭证的，，不予扣除。。分期开发项目目中的土地成成本计提、支支付凭证、、分配等问题题。四、开发成本本归集与分配配问题91号文第二二十二条：审核取得土地地使用权支付付金额和土地地征用及拆迁迁补偿费时应应当重点关注注：(一)同一宗宗土地有多个个开发项目，，是否予以分分摊，分摊办办法是否合理理、合规，具具体金额的计计算是否正确确。(二)是否存存在将房地产产开发费用记记入取得土地地使用权支付付金额以及土土地征用及拆拆迁补偿费的的情形。(三)拆迁补补偿费是否实实际发生，尤尤其是支付给给个人的拆迁迁补偿款、拆拆迁(回迁)合同和签收收花名册或签签收凭证是否否一一对应。。企业所得税方方面，税务机机关关注纳税税人是否将开开发成本计入入开发费用；；土地增值税税方面，恰恰恰相反。四、开发成本本归集与分配配问题问题5：公共共基础设施的的处理（1）车库的的处理问题。。31号文第三三十三条：企企业单独建造造的停车场所所，应作为成成本对象单独独核算。利用用地下基础设设施形成的停停车场所，作作为公共配套套设施进行处处理。187号文第第三条：房地地产开发企业业将开发的部部分房地产转转为企业自用用或用于出租租等商业用途途时，如果产产权未发生转转移，不征收收土地增值税税，在税款清清算时不列收收入，不扣除除相应的成本本和费用。试分析上述处处理对三种不不同情况下土土地增值税清清算的影响。。四、开发成本本归集与分配配问题（2）合建公公共配套设施施：31号文第十十八条：企业业在开发区内内建造的邮电电通讯、学校校、医疗设施施应单独核算算成本，其中中，由企业与与国家有关业业务管理部门门、单位合资资建设，完工工后有偿移交交的，国家有有关业务管理理部门、单位位给予的经济济补偿可直接接抵扣该项目目的建造成本本，抵扣后的差额额应调整当期期应纳税所得得额。上述处理对营营业税、土地地增值税的影影响。四、开发成本本归集与分配配问题187号文：：房地产开发企企业开发建造造的与清算项项目配套的居居委会和派出出所用房、会会所、停车场场（库）、物物业管理场所所、变电站、、热力站、水水厂、文体场场馆、学校、、幼儿园、托托儿所、医院院、邮电通讯讯等公共设施施，按以下原原则处理：①建成后产权权属于全体业业主所有的，，其成本、费费用可以扣除除；②建成后无偿偿移交给政府府、公用事业业单位用于非非营利性社会会公共事业的的，其成本、、费用可以扣扣除；③建成后有偿偿转让的，应应计算收入，，并准予扣除除成本、费用用。四、开发成本本归集与分配配问题问题6：开发发间接费的处处理31号文：开开发间接费。。指企业为直直接组织和管管理开发项目目所发生的，，且不能将其其归属于特定定成本对象的的成本费用性性支出。主要要包括管理人人员工资、职职工福利费、、折旧费、修修理费、办公公费、水电费费、劳动保护护费、工程管理费、周转房摊销销以及项目营销设施施建造费等。实施细则：开开发间接费用用，是指直接接组织、管理理开发项目发发生的费用，，包括工资、、职工福利费费、折旧费、、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、周转转房摊销等。。四、开发成本本归集与分配配问题91号文第二二十六条：审核开发间接接费用时应当当重点关注：：(一)是否存存在将企业行行政管理部门门(总部)为为组织和管理理生产经营活活动而发生的的管理费用记记入开发间接接费用的情形形。(二)开发间间接费用是否否真实发生，，有无预提开开发间接费用用的情况，取取得的凭证是是否合法有效效。营销设施折旧旧、日常运营营费用（水电电等）、样板板房费用应如如何处理？四、开发成本本归集与分配配问题问题7：建筑筑安装成本项项目的处理91号文第二二十五条：审审核建筑安装装工程费时应应当重点关注注：(一)发生的的费用是否与与决算报告、、审计报告、、工程结算报报告、工程施施工合同记载载的内容相符符。(二)房地产产开发企业自自购建筑材料料时，自购建建材费用是否否重复计算扣扣除项目。(三)参照当当地当期同类类开发项目单单位平均建安安成本或当地地建设部门公公布的单位定定额成本，验验证建筑安装装工程费支出出是否存在异异常（注：187号文有有类似规定））。(四)房地产产开发企业采采用自营方式式自行施工建建设的，还应应当关注有无无虚列、多列列施工人工费费、材料费、、机械使用费费等情况。(五)建筑安安装发票是否否在项目所在在地税务机关关开具。四、开发成本本归集与分配配问题（1）施工企企业出票金额额、营业税计计税依据新《营业税暂暂行条例实施施细则》第十十六条规定：：除本细则第第七条规定外外，纳税人提提供建筑业劳劳务（不含装装饰劳务）的的，其营业额额应当包括工工程所用原材材料、设备及及其他物资和和动力价款在在内，但不包包括建设方提提供的设备的的价款。四、开发成本本归集与分配配问题《增值税暂行行条例实施细细则》第六条条：纳税人人的下列混合合销售行为，，应当分别核核算货物的销销售额和非增增值税应税劳劳务的营业额额，并根据其其销售货物的的销售额计算算缴纳增值税税，非增值税税应税劳务的的营业额不缴缴纳增值税；；未分别核算算的，由主管管税务机关核核定其货物的的销售额：（一）销售自自产货物并同同时提供建筑筑业劳务的行行为；（二）财政部部、国家税务务总局规定的的其他情形。。四、开发成本本归集与分配配问题新《营业税暂暂行条例》第第十四条：营营业税纳税地地点：（（一）纳税税人提供应税税劳务应当向向其机构所在在地或者居住住地的主管税税务机关申报报纳税。但是是，纳税人提提供的建筑业业劳务以及国国务院财政、、税务主管部部门规定的其其他应税劳务务，应当向应应税劳务发生生地的主管税税务机关申报报纳税。国税发[1993]149号第二条条：建筑业，是指指建筑安装工工程作业。本本税目的征征收范围包括括：建筑、安安装、修缮、、装饰、其他他工程作业。。四、开发成本本归集与分配配问题（2）开发企企业扣缴义务务财税[2009]61号号文废止了财财税[2006]177号文件。境外施工企业业来华施工例例外。四、开发成本本归集与分配配问题（3）施工企企业纳税义务务发生时间新《营业税暂暂行条例实施施细则》第二二十五条纳税人提供建建筑业或者租租赁业劳务，，采取预收款款方式的，其其纳税义务发发生时间为收收到预收款的的当天。四、开发成本本归集与分配配问题问题8：前期期开发费的处处理实施细则：前前期工程费，，包括规划、、设计、项目目可行性研究究和水文、地地质、勘察、、测绘、“三三通一平”等等支出。四、开发成本本归集与分配配问题（1）费用发发票与行政事事业收据的区区分国家发展改革革委、财政部部关于印发《《行政事业性性收费标准管管理暂行办法法》的通知：：行政事业收费费标准实行中中央和省两级级审批制度。。国务院和省省、自治区、、直辖市人民民政府(以下下简称“省级级政府”)的的价格、财政政部门按照规规定权限审批批收费标准。。收费单位实施施收费时，应应到指定的价价格主管部门门办理收费许许可证申领或或变更手续，，并按财务隶隶属关系分别别使用财政部部或省级政府府财政部门统统一印制的财财政票据。四、开发成本本归集与分配配问题财政部国国家计委关于于事业单位和和社会团体有有关收费管理理问题的通知知：事业单位和社社会团体等非非企业组织(不包括括国家机关)按照自自愿有偿原则则提供下列服服务，不属于于政府行为，，其收费应作作为经营服务务性收费由价价格主管部门门进行管理，，收费标准除除价格主管部部门明确规定定实行政府定定价或政府指指导价以外，，均由有关事事业单位和社社会团体等非非企业组织自自主确定或与与委托人协商商确定。收费时要按规规定使用税务务发票，不应应使用行政事事业性收费票票据。四、开发成本本归集与分配配问题南京市地税局局《土地增值值税清算操作作指南》：如果对方是行行政机关（例例如：房产局局、土地局、、规划局、公公安局等）或或是政府行业业管理机构（（例如：质监监站、防疫站站、测绘队、、消防局、市市容管理等）），则可以是是行政事业性性收据，而并并非一定为税税务部门监制制的发票。以以上部门若提提供的是应税税行为，则需需提供发票，，开发企业可可以相应的计计入成本费用用中；以上部部门若提供的的为非应税行行为的政府性性收费，则提提供行政事业业性收据，开开发企业应将将该部分支出出列入“开发发费用”或““期间费用””中。四、开发成本本归集与分配配问题（2）营业税税扣缴义务新《营业税暂暂行条例》第第十一条：“境外的单位位或者个人在在境内提供应应税劳务、转转让无形资产产或者销售不不动产，在境境内未设有经经营机构的，，以其境内代代理人为扣缴缴义务人；在在境内没有代代理人的，以以受让方或者者购买方为扣扣缴义务人””四、、开开发发成成本本归归集集与与分分配配问问题题问题题9：：利利息息费费用用的的处处理理实施细细则第第七条条：财财务费费用中中的利利息支支出，，凡能能够按转让让房地地产项项目计计算分分摊并并提供供金融融机构构证明明的，允许许据实实扣除除，但但最高高不能能超过过按商商业银银行同同类同同期贷贷款利利率计计算的的金额额。其其他房房地产产开发发费用用，按按本条条(一一)、、(二二)项项规定定计算算的金金额之之和的的5%以内内计算算扣除除。凡凡不不能按按转让让房地地产项项目计计算分分摊利利息支支出或或不能能提供供金融融机构构证明明的，，房地产产开发发费用用按本本条(一)、(二)项规规定计计算的的金额额之和和的10%以内内计算算扣除除。四、开开发成成本归归集与与分配配问题题91号号文第第二十十七条条：审核利利息支支出时时应当当重点点关注注：(一)是否否将利利息支支出从从房地地产开开发成成本中中调整整至开开发费费用。。(二)分期期开发发项目目或者者同时时开发发多个个项目目的，，其取取得的的一般般性贷贷款的的利息息支出出，是是否按按照项项目合合理分分摊。。(三)利用用闲置置专项项借款款对外外投资资取得得收益益，其其收益益是否否冲减减利息息支出出。四、开开发成成本归归集与与分配配问题题《企业业所得得税法法实施施条例例》三三十八八条：：(1)向向金融融企业业借款款的利利息支支出、、企业业经批批准发发行债债券的的利息息支出出；(2)向向非金融融企业业借款款的利利息支支出，不超超过按按照金金融企企业同同期同同类贷贷款利利率计计算的的数额额的部部分。。31号号文：：企业集集团或或其成成员企企业统统一向向金融融机构构借款款分摊摊集团团内部部其他他成员员企业业使用用的，，借入入方凡凡能出出具从从金融融机构构取得得借款款的证证明文文件，，可以以在使使用借借款的的企业业间合合理的的分摊摊利息息费用用,使使用借借款的的企业业分摊摊的合合理利利息准准予在在税前前扣除除。分配方方法：：按直直接成成本法法或按按预算算造价价法进进行分分配。。四、开开发成成本归归集与与分配配问题题几个关关注事事项：：贷款主主体问问题；；票据形形式问问题；；扣除比比例问问题；；分配方方法问问题；；开发成成本与与开发发费用用中利利息支支出处处理在在企业业所得得税与与土地地增值值税方方面的的差异异；利息支支出与与利息息收入入的不不同处处理方方法。。四、开开发成成本归归集与与分配配问题题问题10：：涉及及加计计扣除除的费费用认认定31号号文：：企业代代有关关部门门、单单位和和企业业收取取的各各种基基金、、费用用和附附加等等，凡凡纳入入开发发产品品价内内或由由企业业开具具发票票的，，应按按规定定全部部确认认为销销售收收入；；未纳纳入开开发产产品价价内并并由企企业之之外的的其他他收取取部门门、单单位开开具发发票的的，可可作为为代收收代缴缴款项项进行行管理理。四、开开发成成本归归集与与分配配问题题南京市市地税税局规规定，，下列列列举举的各各项费费用可可计入入对应应的土土地或或开发发成本本中，，但不不允许许作为为加计计20%扣扣除的的基数数。①市政政公用用基础础设施施配套套费（（经济济适用用房含含安居居工程程免收收）———““土地地征用用及拆拆迁补补偿费费”；；②建制制镇市市政公公用基基础设设施配配套费费———“土土地征征用及及拆迁迁补偿偿费””；③发展展新型型墙体体材料料专项项用费费（经经济适适用房房含安安居工工程免免收））———“建建筑安安装工工程费费”；；④结建建人防防经费费（经经济适适用房房含安安居工工程免免收））———“公公共基基础设设施费费”；；⑤供电电工程程贴费费（经经济适适用房房含安安居工工程免免收或或减收收）———““前期期工程程费””；⑥消防防设施施建设设费———““公共共基础础设施施费””；⑦煤气气建设设费———““公共共基础础设施施费””；⑧散装装水泥泥专项项资金金———“建建筑安安装工工程费费”；；⑨教育育地方方附加加费（（经济济适用用房含含安居居工程程和已已配套套教育育设施施的项项目免免收））———公共共基础础设施施费（（建委委代收收）。。代付水水电费费、社社保费费用等等支出出处理理问题题。四、开开发成成本归归集与与分配配问题题问题11：：促销销赠品品的处处理国税函函[2008]875号号：企业以以买一一赠一一等方方式组组合销销售本本企业业商品品的，，不属属于捐捐赠，，应将将总的的销售售金额额按各各项商商品的的公允允价值值的比比例来来分摊摊确认认各项项的销销售收收入。。此类赠赠品能能否作作为开开发成成本并并加计计扣除除？四、开开发成成本归归集与与分配配问题题问题12：：计税税成本本结算算截止止日31号号文第第三十十五条条：开发产产品完完工以以后，，企业业可在在完工工年度度企业业所得得税汇汇算清清缴前前选择择确定定计税税成本本核算算的终终止日日，不不得滞滞后。。凡已已完工工开发发产品品在完完工年年度未未按规规定结结算计计税成成本，，主管管税务务机关关有权权确定定或核核定其其计税税成本本，据据此进进行纳纳税调调整，，并按按《中中华人人民共共和国国税收收征收收管理理法》》的有有关规规定对对其进进行处处理。。土地增增值税税政策策中无无此明明确规规定。。五、开开发业业务收收入中中的特特殊问问题1、采采取基基价（（保底底价））并实实行超超基价价双方方分成成方式式委托托销售售开发发产品品的，，企业业所得得税政政策方方面的的规定定能否否适用用于土土地增增值税税清算算？五、开开发业业务收收入中中的特特殊问问题2、视视同销销售收收入91号号文第第十九九条：：非非直接接销售售和自自用房房地产产的收收入确确定(一)房地地产开开发