房地产入门知识全集

房地产基础知识你付出多少，将会收获多少！包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产属私人所有，土地则属国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。

因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。房地产不可移动性；独一无二性；寿命长久性；

数量有限性；

用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性房地产的特性生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）上开发。房地产的类型按开发程度划分：

居住建筑公共建筑工业建筑

农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑按建筑物的使用性质分类：木结构钢与砼组合结构混合结构钢结构

钢筋砼结构

按建筑结构的主要建材分类：建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。按建筑物的耐火等级分类建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的按建筑物的耐久等级分类根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分：完好房屋基本完好房屋

一般损坏房屋

严重损坏房屋

危险房屋按房屋的完损等级分类完好房屋：十十、九、八成成基本完好房屋屋：七、六成成一般损坏房屋屋：五、四成成严重损坏房屋屋及危险房屋屋：三成以下下房屋新旧程度度的判定标准准是：低层建筑（1～3层）多层建筑（4～6层）高层建筑（总总高度超过24M，但不包括总总高度超过24M的单层建筑））超高层建筑（（总高度超过过100M）此外，房地产产类型还可以以按用途、是是否产生收益益、经营使用用方式等形式式划分。按层数和高度度的分类：低高层建筑：：层数为9～16层，建筑总高高度25～50M；中高层建筑：：层数为17～25层，建筑总高高度50～75M；高层建筑：层层数为26～40层，建筑总高度75～100M；超高层建筑：：层数在40层以上，建筑筑总高度在100M以上。高层建筑的国国际分类：根据《中华人民共和和国城镇土地地使用权和转转让暂行条例例》规定，土地使使用权出让的的最高年限，，按土地的用用途分别为：：居住用地：70年工业用地、教教育、科技、、文化、卫生生、体育、综综合或其他用用地：50年商业、旅游、、娱乐用地：：40年土地使用权出出让的年限又称土地产权权，是物权的的一种。是指指产权人对房房地产的所有有权和使用权权，以及其它它有关房地产产的权利。主主体是土地所所有者，客体体是土地。我国的房地产产产权是房产产所有权和土土地使用权的的统一。我国实行的是是城市土地属属于国家所有有，农村土地地属于集体所所有的土地制制度。城市土地所有有权占有、使用、、收益和处分分等房地产的的相关权益产权权益包括括：土地占有权：：是指依法对土土地实行掌握握和控制制的权利利。土地使用权：：是指依法对土土地进行实际际使用的的权利。。土地收益权：：是指依法收取取土地所产生生的自然或法法定的利息息和利益的权权利，包括收收获土地上生生长的农作物物，收取出租租土地的地租租等。土地处分权：：是指依法处置置土地的权利利，包括出租租、出卖、赠赠送、遗赠、、抵押等。土地所有权的的权能排他性：所有产权的共共有特征。产产权是可以个个人独自拥有有，也可以是是多人或集体体，企业共同同拥有，而排排斥所有其他他（她）人对对该项产权的的拥有权利。。产权客体：必须具备可占占用性和价值值。自然状态态下的空气，，由于无法行行使排他权利利，故不能作作为产权客体体产生产权。。产权的法律性性：产权需经国家家权力机构（（即国土资源源局）的认证证（即办理了了《房地产证》），所有者或或占有者对客客体的权利才才有法律效力力房地产产权特特征产权的非绝对对性：1994年7月5日第八届全国国人民代表大大会常务委员员会第八次会会议通过的《中华人民共和和国城市房地地产管理法》规定：“……土地使用用权出让让合同约约定的使使用年限限届满，，土地使使用者需需要继续续使用土土地的，，应当至至迟于届届满前一一年申请请续期……”“……土地使用用者未申申请续期期或者虽虽申请续续期但根根据社会会公共利利益需要要收回的的，土地地使用权权由国家家无偿收收回……”“……国家对土土地使用用者依法法取得的的土地使使用权，，在出让让合同约约定的使使用年限限届满前前不收回回：在特特殊情况况下，根根据社会会公共利利益的需需要，可可以依照照法律程程序提前前收回，，并根据据土地使使用者使使用土地地的实际际年限和和开发土土地的实实际情况况给予相相应的补补偿……”是指土地地使用者者根据国国家法律律和与土土地有人人签订的的合同的的有关规规定，对对国家或或集体所所有的土土地，享享有占有、使用、收益和处分的权利。。土地使用用权划拨土地地使用权权：只限于本本单位使使用，不不得以任任何形式式私自转转让，更更不得进进行土地地使用权权的经营营行为，，如土地地出租等等。土地地使使用用权权出出让让：：可以以依依法法进进行行转转让让、、出出租租或或抵抵押押。。须须遵遵守守原原出出让让合合同同有有关关规规定定使使用用土土地地，，不不得得随随意意改改变变用用途途，，其其使使用用年年限限为为出出让让年年限限减减去去原原使使用用者者已已使使用用的的年年限限的的余余期期，，而而且且可可以以依依法法进进行行再再转转让让、、出出租租和和抵抵押押土地地使使用用权权的的取取得得协议议出出让让：：是指指土土地地的的出出让让方方和和受受让让方方通通过过协协商商方方式式有有偿偿出出让让土土地地使使用用权权的的方方式式。。一一般般多多用用于于工工业业以以及及政政府府为为调调整整经经济济结结构构而而给给予予优优惠惠政政策策的的项项目目。。招标标出出让让：：是指指在在规规定定的的期期限限内内，，由由符符合合条条件件的的单单位位或或者者个个人人，，以以书书面面投投标标形形式式，，竞竞投投某某地地段段土土地地的的使使用用权权，，由由招招标标人人根根据据一一定定的的要要求求，，择择优优确确定定土土地地使使用用者者的的出出让让方方式式。。适适用用于于开开发发性性用用地地或或者者有有较较高高技技术术性性要要求求的的建建设设用用地地。。拍卖卖出出让让：：又称称竞竞投投，，是是指指土土地地所所有有者者的的代代表表在在指指定定的的时时间间、、地地点点，，组组织织符符合合条条件件的的土土地地使使用用权权有有意意受受让让人人到到场场，，就就所所出出让让使使用用权权的的土土地地公公开开叫叫价价竞竞投投，，按按照照““价价高高者者得得””的的原原则则确确定定土土地地使使用用权权受受让让人人的的一一种种出出让让方方式式。。土地地使使用用权权出出让让的的方方式式土地地使使用用权权年年限限届届满满时时，，除除非非出出让让合合同同中中另另有有规规定定或或城城市市规规划划部部门门另另有有规规定定，，土土地地使使用用权权受受让让人人可可以以申申请请续续期期使使用用，，并并重重新新签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同，，支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金，，办办理理土土地地使使用用权权登登记记手手续续。。土地地使使用用权权年年限限届届满满房地地产产开开发发经经营营中中的的专专业业用用语语即路路通通、、水水通通、、电电通通、、场场地地平平整整“三三通通一一平平””即道道路路通通、、水水通通、、排污污通通、、排排水水通通、、电电力力通通、、通通讯讯通通、、煤煤气气通通、、土地地平平整整。。“七七通通一一平平””开间间：：指一一间间房房屋屋两两条条横横向向轴轴线线间间的的距距离离。。进深深：指一一间间房房屋屋两两条条纵纵向向轴轴线线间间的的距距离离。。层高高：楼房房本本层层地地面面到到相相应应上上一一层层地地面面垂垂直直方方向向的的尺尺寸寸。。地坪坪：多指指室室外外自自然然地地面面。。红线线：规划划部部门门批批给给建建设设单单位位的的占占地地面面积积，，一一般般用用红红笔笔划划在在图纸纸上上，，产产生生法法律律效效力力。。房地地产产一一些些常常用用术术语语的的含含义义指项项目目、、规规划划建建设设用用地地范范围围内内全全部部建建筑筑面面积积与与规规划划建建设设用用地地面面积积之之比比：：总建建筑筑面面积积/建设设用用地地面面积积=容积积率率①容容积积率率<1别墅墅（（独独户户、、并并立立式式、、联联排排、、叠叠层层））②容容积积率率1-2.4多层层③容容积积率率2.5-4小高高层层④容容积积率率>4高层层容积积率率指规规划划建建设设用用地地范范围围内内的的绿绿地地面面积积与与规规划划建建设设用用地地面面积积之之比比：：所有有绿绿地地面面积积/用地面积=绿化率（%）绿化率即建筑覆盖率率，指项目、、用地范围所所有基底面积积之和与规划划建设用地之之比：基底面积/用地面积=覆盖率（%）建筑密度覆盖率高、层层数低、绿化化率低覆盖率低、层层数高、绿化化率高覆盖率与楼层层及绿化率之之间的关系建筑面积：实用面积+部分公用面积积。实用面积：是从外墙计算算的，若连着着其它单单位，则从中中间计算。公用面积：走廊、楼梯间间等楼宇面积实用面积/建筑面积=实用率(%)实用率国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺平方米与平方方尺的换算指所交易的商商品是房地产产（或房地产产权益）的市市场，是存在在于卖者和买买者之间的有有关房地产的的交易网络，，交易包括买买卖、租赁、、抵押、互换换等组成一个个简单范畴的的房地产市场场房地产市场土地开发和再再开发房屋开发和建建设地产经营，包包括土地使用用权的出让、、转让、租赁赁和抵押房地产经营，，房产买卖、、租赁和抵押押房地产中介服服务，包括咨咨询、估价、、测量、服务务房地产物业管管理房地产金融，，信贷、保险险和房地产金金融投资房地产业的主主要内容包括括对市场需求的的不可调剂性性对市场供求的的不灵活性投资的不易变变现性信息不充分性性房地产市场有有哪些特点？？卖方买方用于交易的房房地产房地产市场必必须具备的要要素一级市场：是土地市场，，是土地供应应市场（房地地产增量市场场）；二级市场：是指开发商把把开发的房地地产投入市场场进行现楼交交易或预售，，实质上是房房地产的开发发与市场销售售的结合(房地产存量市市场)三级市场：是业主之间房房地产权自由由转让的市场场。房地产市场分分类：房地产转让房地产抵押房屋租赁房地产交易指合法拥有土土地使用权及及土地上建筑筑物，附着物物所有权的自自然人，法人人和其它组织织，通过买卖卖、交换、赠赠与将房地产产转移给他人人的法律行为为。房地产转让指出租人将房房屋提供给承承租人使用，，承租人向出出租人支付租租金并在租赁赁关系终止后后将房屋返还还给出租人的的行为。房屋租赁预售现售商品房销售是房地产开发发企业在房屋屋尚未建成时时，向房地产产管理部门申申请取得预售售许可证以后后，即刊登广广告，按图纸纸出售的销售售方式。预售“五证”预售商品房必必须具备的条条件《土地使用证》《用地规划许可可证》《建筑规划许可可证》《施工许可证》《房地产预售许许可证》具体内容：指商品房已经经建成并按国国家标准验收收合格，