房地产投资决策培训课件

房地产投资决策目录房地产行业主要特征第一部分如何选择项目第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分区域性周期性专业性高风险性（一）区域性房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性（二）周期性专业性高风险性区域性房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重，美国不动产占其总财富的73.2％。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。专业性（三）专业性区域性周期性高风险性一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性（四）高风险性区域性周期性专业性目录房地产行业主要特征第一部分第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分如何选择项目如何选择项目土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。看区位看场地条件看规划条件一是看区位看交易方式看付款方式不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征，如北京CBD附近。在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市的城市中心。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。同时我们应当以一种发展、动态的眼光把握区位，虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式香槟花园市政府火车北站重庆香槟花园园区位图如果说地段是是大前提，那那么场地则是是小前提。场场地条件通常常包括地块的的大小、形状状、地质地形形条件、临街街状况、基础础设施水平及及分区限制等等。不同地块周围围的市政基础础设施往往存存在较大差异异。看场地条件二是看地块的的场地条件看区位看规划条件看交易方式看付款方式地块的临街状状况，对项目目商业布置产产生影响，从从而项目销售售和收益都有有重要影响。。地块大小和形形状都会对场场地的有效利利用，建筑物物的平面布置置等产生影响响，从而影响响销售。广州百合花园园场地是否拆迁迁完毕，如果果未拆迁完毕毕，项目开发发会因拆迁而而存在不定因因素。地块的高差情情况。高差较较大，即会影影响建筑布局局，还会增加加土石方和边边坡支护工程程，增加项目目成本。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式原貌支护现状通常城市规划划管理部门出出于对整个城城市和区域协协调发展的考考虑，对每个个地块都会提提出具体的规规划要求。开开发企业必须须遵守这些要要求，而不同同的要求对项项目的影响很很大。如用用途途。。不不同同的的地地块块适适合合建建造造的的物物业业是是不不一一样样的的，，不不同同的的物物业业开开发发对对资资金金需需求求也也不不一一样样。。如建筑筑密密度度、、高高度度、、容容积积率率。。不不同同的的容容积积率率构构成成不不同同的的产产品品。还要要关关注注设设计计条条件件的的可可行行性性。。有有时时政政府府给给出出设设计计条条件件，，对对项项目目开开发发限限制制较较大大。。看规规划划条条件件三是是看看项项目目的的规规划划条条件件看区区位位看交交易易方方式式看付付款款方方式式看场场地地条条件件看规规划划条条件件看区区位位看付付款款方方式式看场场地地条条件件四是是看看交交易易方方式式看交交易易方方式式从获获取取土土地地使使用用权权的的途途径径和和方方式式来来看看，，有有通过过政政府府出出让让和和当当前前土土地地使使用用者者转转让让两两种种途途径径。。政府府土土地地出出让让的的途途径径操操作作比比较较简简单单，，法法律律关关系系清清楚楚。。从当当前前土土地地使使用用者者手手中中获获取取土土地地则则有有许许多多种种操操作作方方式式，，如如买买断断土土地地过过名名，，收收购购公公司司股股权权。。不不同同的的操操作作方方式式，，对对项项目目运运作作影影响响不不同同。。买断断土土地地过过名名，，除除了了要要关关注注土土地地是是否否可可以以无无条条件件使使用用和和法法律律关关系系清清楚楚外外，，土土地地收收购购费费用用全全额额进进成成本本，，如如同同政政府府出出让让一一样样操操作作简简单单。。通过过收收购购公公司司股股权权的的形形式式来来获获取取土土地地，，面面临临的的问问题题较较多多，，一一是是土土地地的的合合法法性性，，二二是是公公司司的的债债务务，，三三是是原原有有员员工工的的处处理理，，四四是是土土地地溢溢价价后后税税务务负负担担。。前前面面三三个个问问题题通通过过设设置置付付款款条条件件和和要要求求提提供供有有效效担担保保加加以以化化解解，，但但土土地地溢溢价价后后的的税税务务负负担担将将对对项项目目产产生生重重大大影影响响。。看区区位位看场场地地条条件件看规规划划条条件件看交交易易方方式式看付付款款方方式式案例例———江西西南南昌昌象象湖湖某某项项目目占地地600亩，，容容积积率率1.5，可可做做部部分分联联排排，，销销售售均均价价4200。要价价68万/亩，，后后谈谈到到60万/亩（（原原土土地地有有效效成成本本20万左左右右一一亩亩，，每每亩亩溢溢价价40万。。））转让让方方式式我我们们要要求求土土地地过过名名，，对对方方提提出出收收购购股股权权。。通通过过对对两两种种转转让让方方式式的的分分析析比比较较，，我我们们发发现现收收购购股股权权相相当当于于按按照照地地价价97万元元/亩进进行行土土地地过过名名转转让让。。看区区位位看场场地地条条件件看规规划划条条件件看交交易易方方式式看付付款款方方式式两种收购让方式经济效益测算收购公司（20万/亩帐面成本）土地过名（60万/亩帐面成本）销售价格42004200减：土地成本600600

建设成本22002200

费用300300

营业税金及附加231231销售利润869869减：土地增值税2350税前利润634869企业所得税258.5217.25税后净利润375.5651.75总投资成本净利率12%21%看区区位位看场场地地条条件件看规规划划条条件件看交交易易方方式式看付付款款方方式式土地地款款数数额额巨巨大大，，一一般般占占开开发发成成本本30-70%不等等，，要要求求付付款款快快，，不不仅仅是是造造成成支支付付压压力力，，更更重重要要的的是是占占用用资资金金时时间间长长，，加加大大了了融融资资成成本本和和机机会会成成本本。。看付付款款方方式式五是是看看付付款款方方式式看规规划划条条件件看交交易易方方式式看区区位位看场场地地条条件件目录录房地地产产行行业业主主要要特特征征第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目目投投资资决决策策如何何选选择择项项目目项目目投投资资决决策策由于于房房地地产产市市场场具具有有区区域域性性、、周周期期性性、、复复杂杂专专业业性性和和高高风风险险性性，，所所以以房房地地产产投投资资每每个个项项目目要要科科学学决决策策，，而而科科学学决决策策是是建建立立在在各各种种分分析析之之上上。。房地地产产投投资资三三要要素素：：时时机机、、地地段段、、质质量量时机地段质量房地产投资市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策（一一））市市场场分分析析时机机主主要要是是指指市市场场环环境境。。房地地产产投投资资属属于于高高度度竞竞争争的的市市场场运运作作，，房地地产产企企业业的的生生存存和和发发展展是是以以适适应应房房地地产产市市场场环环境境为为前前提提。。政治治政政策策环环境境：：主要要是是指指城城市市规规划划、、土土地地政政策策、、行行政政法法规规和和领领导导执执政政理理念念等等构构成成。。房房地地产产不不仅仅是是生生产产资资料料，，也也是是生生活活资资料料，，会会对对城城市市发发展展、、生生态态环环境境、、城城市市风风貌貌、、产产业业布布局局等等产产生生重重大大影影响响，，其其在在社社会会经经济济活活动动中中具具有有重重要要影影响响。。因因此此政政府府对对房房地地产产业业十十分分关关注注，，经经常常出出台台一一些些措措施施和和政政策策，，来来调调整整房房地地产产商商品品在在生生产产、、交交易易、、使使用用过过程程中中的的法法律律关关系系和和经经济济利利益益。。我我们们在在项项目目立立项项时时，，必必须须关关注注这这些些政政策策对对项项目目的的影影响响。。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策经济环境：指城市的经济济发展水平、、居民收入水水平及消费结结构、物价水水平等因素。。一般来说，，对于经济发发展迅速的地地区，房地产产市场的前景景也十分广阔阔，市场机会会相对较多，，以下为各城城市GDP与与平均房价示示意。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策城市GDP（亿元）成交面积(万平方米)成交套数(万套)成交金额(万元)成交单价(元/平方米)全国30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012广州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重庆50974154.701784286杭州47812842.3841714689青岛44361951.881387067武汉39606396.233275126成都3901117911.626195254沈阳38618629.654525241长沙3001681

2673925长春25885365.702093900南昌16602762.571294671市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策社会文化环境境：指居民生活习习惯、生活方方式、消费观观念以及对生生活的态度，，对人生的态态度等。社会会文化环境在在很大程度上上决定着人们们的价值观念念和购买行为为，因此影响响着消费者购购买房地产产产品的动机、、种类、方式式。某一地区区人们对特有有的核心文化化价值具有高高度的持续性性，因此房地地产投资必须须了解当地消消费者文化和和传统习惯，，方能为当地地消费者所接接受。否则将将“水土不服”。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策市场需求分析析。影响市场需求求的四个主要要因素有：人口数量和结结构。人口是是影响房地产产需求的重要要因素。住房房是人类生存存不可少的物物质条件，人人口基数大，，绝对值增加加快，对住房房需求也会不不断增加。而而且我们国家家的家庭人口口结构也在变变化，家庭平平均人口在减减少，对生存存空间的需求求也在增多。。市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策（二）市场供供求关系分析析市场分析家庭收入。分分析一个地区区的市场购买买力，最基础础的数据还是是家庭年收入入，购房人家家庭的年收入入水平决定了了购买的承受受能力。目前前政府的设想想是中低收入入者购经济适适用房，高收收入者购商品品房。而对于于开发商来说说，有效的购购买力主要来来自中高收入入群。划分中中高收入人群群主要依据是是现行房价与与年可支配收收入相比，年年收入能匹配配的家庭可以以说是中等收收入层，高于于的为高收入入者。此外，，居民收入预预期对住房消消费也有相当当程度影响。。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策城市化进程。。随着经济持持续发展、城城市工业现代代化程度不断断提高，城市市将集中城乡乡中的大量人人口。从城市市发展总进程程来看，对房房地产需求是是旺盛的，但但也不排除其其需求随经济济发展而波动动。消费者预期。。消费者预期期对未来经济济形势的预期期，会直接影影响对房地产产需求。如果果对未来经济济形势预期是是下滑的，居居民即使有购购买能力，也也不会花自己己大部分甚至至全部积蓄去去买房子。如如果是乐观的的，居民改善善居住条件的的愿望变得强强烈，对住房房的需求就会会增加。目前前市场存在两两种，一部分分人是对预期期不看好，持持币观望。一一部分人预期期通胀，开始始有入市投资资的愿望。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策从以上四个因因素来分析，，中国房地产产有良好的发发展前景，中中长期仍然看看好。我们要要坚定做好主主业的信心！！市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策市场供应分析析。供给与需需求是紧密地地联系在一起起的，供求关关系是市场最最重要的关系系。我们不仅仅要看市场一一时卖的好不不好，还要看看供求关系，，供大于求迟迟早会导致市市场的衰退。。这里的供应分分析是指静态态的存量分析析。调查当前的存存量、过去的的走势和未来来可能的供给给。存量以已批预预售面积减去去已售面积。。在建数量，一一般以批准施施工许可证的的面积为依据据。计划开工数量量，一般以已已供土地而尚尚未开工的可可建面积计。。已获规划许可可数量，从城城市规划和用用地计划来分分析。从建设周期、、政策周期来来分析供应的的差异。需要注意的是是我们分析市市场供应变化化也应反映供供应结构的变变化。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策上述分析必须须建立在科学学准确的市场场调研的基础础上。房地产产投资一般都都是几亿，甚甚至几十亿，，市场调研的的准确与否直直接影响到投投资决策的正正确与否。市市场调研是获获取市场信息息的主要手段段，在市场调调研中所发现现的问题必须须如实反映，，它的目的是是为决策者提提供参考依据据，其结果只是用用于辅助决策策者作出的正正确决策，结结果本身不是是目的。我们们反对先入为为主，反对为为支持领导意意图而论证。。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策市场供求分析析在项目落实后后，要对目标标项目进行技技术分析和初初步规划设计计。然后依据据初步规划设设计，对项目目进行本体优优劣势分析，，并对周边的的竞争项目进进行对比分析析。通过分析析，基本判断断本项目的市市场定位准确确与否与市场场价格水平。。下面是案例：：北京百合花花园竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策（三）项目本本体和竞争项项目分析市场分析项目名称假日风景紫台万年花城远洋山水金泰城丽湾保利百合地理位置西四环外紧邻西四环南三环外西四环外西二三环间西三环外建筑类型板式小高层板式高层小高层、板塔式高层板塔结合板塔结合板式高层主力户型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115复式二居两居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/装修毛坯精装毛坯毛坯毛坯毛坯周边配套中小学各一所售楼处为未来会所学校、超市等学校、超市等学校、超市等超市交通状况临近小屯路，交通不便临近西四环，交通相对便利紧邻南三环主路，交通便利临近地铁1号线临近丽泽路临近规划地铁站周边景观较为荒芜，未来有绿地公园较为荒芜周边相对荒芜距雕塑公园相对较近周边均为住宅项目临近长途客运站，配套较差项目规模45万㎡11.5万㎡200万㎡150万㎡22万㎡13.8万㎡产品品质中档高档中低档中低档中高档中高档企业品牌北京中粮万科北京万科万年花城远洋地产金泰北京保利项目均价1340015000122001320014200销售速度2007年8月4日开盘2007年5月12日开盘2007年10月开盘2007年9月开盘2007年9月开盘预计08年6月开盘，销售周期为1年半对各项目的位位置、建筑类类型、户型、、周边配套、、企业品牌等等条件进行综综合分析项目名称假日风景紫台万年花城远洋山水金泰城丽湾保利百合项目权重5106787地理位置456597建筑类型1086677主力户型868789毛坯（装修）5105555周边配套3410876交通状况246588周边景观455565项目规模8510976产品品质6105678企业品牌101068610合计657773717880销售速度调整

一年半销售周期项目均价（毛坯）134001350012200132001420014600用“比较法”，以10分为满分，计计算合理、可可能售价考虑到2007年9月百合挂牌时时，珠三角市市场已经出现现调整态势。。为规避风险险，项目预留留5％不确定性，，以14000元/平方米销售均均价立项。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策在和竞争项目目比较时，要要注意三点：：要摸清竞争项项目的实际成成交价。竞争争项目的市场场推出均价不不等于实际成成交价，决策策依据应该是是市场的“实际可行的的价格”。要摸清竞争项项目的销售周周期，一般来来讲销售速度度和价格成反反比。根据本项目的的投资规模和和经营要求作作出适当调整整。如果要求求快速销售、、快速回收资资金，价格应应定得低一些些。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策竞争项目分析析财务分析是项项目投资决策策的重要环节节，包括项目目成本测算、、项目投资收收益概算和项项目资金运作作分析，通过过这些分析我我们不仅要分分析项目的投投资价值，还还要分析我们们投资此项目目的资金能力力。市场供求分析析财务分析风险分析投资决策（四）财务分分析市场分析财务分析之一一——项目成本。项目成本一般般包括土地成成本、前期费费用、工程建建设、政策收收费、不可预预见费、三项项费用六大部部分。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策

项目总额单价比例备注总建单价可售单价一土地费用1103156408800865.7%

1土地中标价格10480060887607

2契税3144183228按总地价的3％3补交出让金及契税2371138172补交地上商业地价款二前期费用133377970.8%

1勘探设计费用861506250元/平方米2地下管线迁移3001722

3临水临电安装等前期费172101210元/平方米三土建建设投资313271820227418.7%

1土建安装3086417932240

1.1土建总承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括电梯、消防、门窗等1.3甲供材料设备2668155194包括外墙材料、电箱电表等2工程监理费3091822基建造价的1%3质检监测费154911基建造价的0.5%北京百合花园园立项成本测测算表（一））

项目总额单价比例备注总建单价可售单价四红线内市政配套工程51783013763.1%

1供电2066120150六通一平，暂定120元/平方米2自来水工程5163037六通一平，暂定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暂定30元/平方米4燃气工程4302531六通一平，暂定25元/平方米5热力工程7664556六通一平，暂定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暂定15元/平方米7园林绿化工程6243645绿化面积250元五政府收费30991802251.8%

1城市基础设施配套费2754160200按160元/平方米2报建报批费344202520元/平方米六不可预见费81948590.5%二至五的2%

一至六项合计15207088341103990.6%

七管理费用80046580.5%800万八财务费用109426367946.5%按实际资金情况九销售费用40552362942.4%销售额2％总投资合计167868975212185100%

北京百合花园园立项成本测测算表（二））经测算项目立立项时总建筑筑面积17.2万平方米，可可售面积13.7万平方米。预预计总投资16.79亿元，折合总总建单价9752元/平方米，可售售单价12185元/平方米。其中中：土地费用11.03亿元，占总成成本的65.7%；前期费用0.13亿元，占0.8%；土建安装3.13亿元，占18.7%；红线内配套0.52亿元，占3.1%；政府收费0.31亿元，占1.8%；开发费用1.58亿元，占9.4%。实际运作中面面积有所增加加，总建筑面面积17.8万平方米，可可售面积13.9万平方米，动动态成本为17.34亿元，上涨了了3%，但折合总建建单价为9762元/平方米，仅上上涨了0.1%。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策财务分析之二二——收入测算。收入测算一般般包括销售收收入和租金收收入或物业价价值，如果是是持有自营物物业，一般按按内部收益法法来测算。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策项目立项时预预计可实现总总销售收入20.28亿元，其中车车库是按照可可售车库的建建安成本来计计算，资产值值0.4亿。实际执行过程程中，由于赶赶在市场出现现调整前开盘盘销售，目前前住宅回收均均价已经达到到15359元，商铺回收收均价达到33311元，预计销售售收入将达到到22.6亿。销售收入合计14719元/平方米202765万元住宅14000元/平方米180265万元配套商业25000元/平方米22500万元资产（地下车库）292元/平方米4027万元北京百合花园园立项收入预预测表市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策财务分析之三三——现金流量分析析。现金流流量分析中应应包括：项目所需投资资总额。项目所需启动动资金。企业可调剂资资金和预计可可调动资金。。项目资金缺口口最高值、时时点及解决办办法。融资可能与成成本。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策序号年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652现金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5净现金流量现值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

计算指标∶财务内部收益率按季度3.64%按年14.56%

财务净现值(I=10%)￥7,339.00万元

静态投资回收期8.59季度2.15年

动态投资回收期

9.78季度2.44年

北京百合花园园立项全投资资现金流量表表序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2银行贷款

80000

800002现金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5归还银行贷款本金

1000020000200002000010000

800002.6银行贷款利息

504151215121386107169331563

70562.7税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5净现金流量现值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

计算指标∶财务内部收益率按季度4.97%按年19.87%

财务净现值(I=10%)￥9,416.69万元

静态投资回收期4.96季度1.24年

动态投资回收期5.65季度1.41年

北京百合花园园立项自有资资金现金流量量表百合花园立项项时现金流测测算情况见上上表。立项时项目预预计在08年三季度收回回自有资金投投资，在09年三季度收回回全部投资，，实现正现金金流。根据目前情况况来看，项目目已于08年5月取得银行贷贷款10亿元，2008年7月再取得1.5亿元，至此股股东已全部收收回。截至目目前项目实现现销售回笼10.86亿元，累计投投资13.3亿，按照目前前的销售回笼笼速度，二季季度即可收回回全部投资，，实现正现金金流。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策财务分析之四四——盈利分析。项项目盈利分析析主要是计算算与评价项目目盈利能力的的指标。房地地产开发最关关心的两个核核心指标包括括：税前成本利润润率。投资总额是指指包括贷款利利息的总投资资。这项指标标反映的是项项目的抗风险险能力和项目目盈利能力，，也是公司实实现利润的主主要依据。百合花园项目目立项阶段税税前成本利润润率为15.1%，目前测算税税前利润率已已经达到21.2%。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策投资年回报率率。因为部分股东东投入是以贷贷款来计算的的。因此在实实际工作中我我们按下面的的计算来考核核：这个指标主要要反映股东对对项目的投资资价值。资金金是有时间价价值的，股东东投入5亿元，项目净净利润2亿。如果两年年做完，年投投资回报率20%，如果四年做做完，年投资资回报率仅为为10%。百合花园项目目立项阶段测测算实投资金金年回报率15.3%。目前测算的的这个数已经经达到26.3%。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策（五）风险分分析房地产投资是是机遇与风险险并存的。房地产投资风风险主要体现现在投入资金金的安全性，，期望收益的的可靠性，投投资项目的变变现性和资产产管理复杂性性。很显然，，我们在决策策项目投资的的过程中，如如果其他条件件都相同，肯肯定会选择收收益最大的投投资项目，但但在大多数情情况下，收益益并非唯一的的标准，因为为收益只是一一种可行的未未来的风险利利益，而不是是现实的利益益，而项目运运作中的风险险将影响收益益的实现，所所以我们决策策投资项目时时，必须进行行风险分析。。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策从我们实践来来看，常见的的需要关注的的风险：法律风险。价格下跌风险险。成本上升风险险。政策风险财务风险。管理风险。风险法律风险价格下跌风险成本上升风险政策风险财务风险管理风险市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策在决策项目时时，我们一定定要对选定项项目进行风险险分析，并对对风险防范采采取措施，如如摸清法律关关系，进行法法律界定；进进行敏感性分分析，提高项项目立项标准准；对政策走走势进行研究究，适应政策策要求；对自自身的财力人人力进行认真真摸底，做自自己能做的事事等等。任何事都都有风险险。我们们在投资资决策中中分析风风险，目目的在于于提前发发现风险险，提前前防范风风险，以尽可能能小的风风险来获获取尽可可能高的的投资回回报。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策风险分析析由于房地地产投资资决策重重大，在在进行上上述分析析后还应应采取审审慎的态态度。我我们必须须时刻控控制自己己过于乐乐观的态态度，应保持一一种“健健康的怀怀疑”态态度来对对待前期期获得的的专业意意见。使自己既既不期望望过高的的售价水水平，也也不期望望过低的的开发成成本。同同时还需需考虑某某些意外外事件可可能导致致的损失失。如果果这样做做了，即即使可能能失去一一些投资资机会，，但也会会避免由由于盲目目决策带带来的投投资损失失。采取取审慎的的态度是是向公司司负责。。同时投资资决策应应履行严严格的决决策程序序，应该该召集经经营班子子和全体体相关人人员进行行集体研研究，议议定后再再报董事事会或上上级公司司审批。。经营班班子（（尤其其是总总经理理）要要对上上报材材料的的真实实准确确承担担责任任。财务分分析竞争项项目分分析市场供供求分分析投资决决策（六））决策策分析析市场分分析目录房地产产行业业主要要特征征第一部分第二部分第三部分第四部分项目投投资决决策如何选选择项项目项目在在于操操作编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销（一））编制制开发发计划划，并并严格格执行行1、编制制依据据一是根根据市市场情情况二是企企业发发展规规划和和年度度经营营计划划三是项项目立立项的的可行行报告告2、分类类及概概述计划分分为：：资金金计划划和进进度计计划。。（1）资金金计划划包括资资金筹筹措、、投入入、回回收及及成本本、利利润实实现等等计划划。重重点要要把握握资金金筹措措、成成本控控制和和利润润目标标三大大项。。资金筹措成本控制利润目标编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销广州天天河北北项目目资金金工作作流程程广州天天河北北项目目盈利利规划划表科目金额一、营业收入79407二、营业总成本

其中：营业成本43105营业税金及附加4471土地增值税6531管理费用818财务费用0销售费用2382三、营业利润22100减：所得税费用5525四、净利润16575编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销广州天天河北北项目目资金金平衡衡表

项目第一年第二年第三年第四年合计一、资金支出土地费用19378

19378

建设成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

税金支出

52991122716526

费用支出

1000120010003200

偿还贷款

2500025000

股东投资收回

19793

19793

合计1979374363702843367107624二、资金来源销售回笼

597031970479407

新增贷款

25000

25000

股东自有资金投入19793

19793

合计19793250005970319704124200资金盈缺

01756422675-2366316576期初资金

0017564402390期末资金

017564402391657516575编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销资金筹筹措主要要要靠银银行贷贷款。。房地地产投投资大大、周周期长长，全全靠投投资者者自有有资金金投入入，一一是投投不起起二是是不合合算。。百分分之十十几的的利润润要几几年才才实现现并不不高。。房地地产企企业的的成功功在于于利用用财务务杠杆杆，以以小搏搏大，，用30－40％左右右的实实投资资金，，通过过银行行贷款款和销销售回回收滚滚动发发展，，完成成全额额投资资。在风险险可控控的前前提下下，保保持一一定的的负债债率，，利用用财务务杠杆杆保持持适度度规模模经营营。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销成本控控制至关重重要。。价格格竞争争是最最直接接的竞竞争，，只有有成本本领先先，我我们才才具有有竞争争优势势，才才能保保证项项目预预期利利润。。我们们要根根据立立项报报告，，将成成本控控制目目标分分解到到每个个环节节。从从项目目第一一步抓抓起，，自始始至终终，全全体员员工有有责。。这就就是我我们常常说的的全员全全过程程成本本控制制。利润实实现是我们们运作作项目目的最最终目目标，，也是是落实实企业业规划划和年年度经经营任任务的的需要要。一一定要要维护护利润润目标标计划划的严严肃性性。不不仅总总目标标要落落实，，而且且要按按照年年度计计划坚坚决落落实。。这应应该是是企业业经营营主要要考核核的内内容。。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销（2）进度度计划划房地产产开发发进度度，对对于房房地产产开发发至关关重要要，他他不仅仅要加加快产产出，，加快快资产产周转转率和和减少少资金金占用用节约约财务务成本本，尽尽快实实现利利润。。而且且要在在一定定阶段段促使使产品品尽快快达到到可售售条件件，便便于公公司及及时主主动占占领市市场先先机。。进度计计划包包括市市场调调研、、规划划设计计、报报建办办证、、工程程建设设、销销售招招租、、交楼楼物业业管理理或组组织经经营六六大部部分。。各大大部分分还有有小计计划，，小计计划服服从大大计划划，局局部计计划服服从总总体计计划。。在计计划中中我们们重点关关注正正式开开工时时间，，开盘盘销售售时间间和竣竣工验验收时时间。。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销广州天天河北北项目目开发发总流流程图图广州天天河北北项目目设计计流程程图广州天天河北北项目目工程程流程程图广州天天河北北项目目销售售流程程图广州天天河北北项目目主体体进度度大部分分工作作简单单看有有先有有后，，互为为前提提，但但更多多的是是互相相交错错，各各项工工作要要主动动提前前介入入，提提前准准备，，提前前工作作。这里要要强调调的一一点：：虽然然销售售、租租赁常常常是是房地地产开开发的的最后后阶段段，但但房地地产营营销却却绝不不应该该等到到销售售、租租赁阶阶段才才开始始，一一般而而言，，从最最初的的投资资决策策阶段段的市市场分分析开开始，，就应应该让让市场场营销销人员员介入入进来来，让让他们们参与与项目目的市市场定定位，，公司司全体体员工工根据据项目目的市市场定定位而而进行行产品品生产产和各各项工工作，，也就就是我我们说说的全员全全过程程营销销。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销进度计计划的的时间间控制制：规规划设设计及及报建建、市市场调调研等等正式式开工工前的的准备备阶段段，一一般是是6-12个月，，城市市管理理办事事效率率不同同而有有差异异，主主体建建设一一般是是平均均五层层一个个月再再加3个月装装修，，一个个月验验收。。也就就是说说，18层加两两层地地下室室一般般两年年内。。由于地地质不不同，，基坑坑支护护，选选择基基础形形式不不同，，会有有些差差异，，但进进入框框架建建筑基基本上上是一一致的的，后后期工工程主主要是是统筹筹兼顾顾科学学安排排。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销3、分期期计划划大项目目进度度计划划还包包括分分期的的开发发计划划。分期开开发有有利于于公司司控制制开发发投资资规模模，增增加资资金周周转能能力，，制定定出合合理的的营销销计划划，降降低运运作风风险，，便于于价格格上升升，实实现价价格目目标，，推动动项目目整体体成功功。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销项目分分期根根据项项目的的不同同，可可采取取不同同的划划分办办法，，对市场场有把把握但但资金金不足足可先先做价价值最最低的的地块块，靠靠低价价促进进销售售快速速回收收资金金。对市场场没把把握，，先做做价值值最大大的地地块，，以产产品品品质吸吸引消消费者者。有些项项目前前期投投资大大，为为了提提高市市场覆覆盖率率，扩扩大销销售，，加快快资金金回收收，高高端产产品和和一般般产品品同时时进行行开发发，比比如上上海叶叶上海海项目目。分期计计划不不管怎怎么划划分，，每一一期应应该相相对独独立，，组团团集中中。从从而便便于工工程组组织和和交付付使用用后的的物业业管理理。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销组织工工程建建设全力推推进营营销成本领领先策策略、、聚焦焦策略略和差差异化化策略略是美美国管管理学学者迈迈克尔尔•波特提提出的的市场场竞争争的三三个基基本战战略。。这三三个策策略在在项目目规划划设计计中应应加以以把握握。成本领先聚焦差异化进行规规划设设计（二））紧扣扣市场场进行行规划划设计计编制开开发计计划1、做好好项目目的市市场定定位一个项项目不不可能能对所所有类类型的的客户户都提提供满满意的的产品品。房房地产产公司司若想想在竞竞争中中立于于不败败之地地，必必须对对自己己的服服务对对象，，服务务区域域有明明确的的界定定，进进行准准确的的市场场定位位，即即“为谁谁的需需要服服务，，你的的产品品卖给给谁””。这个定定位是是项目目本身身条件件和市市场需需求的的结合合。项项目规规划设设计不不纯是是技术术设计计，更更重要要的是是开发发方案案的确确定。。不根根据项项目情情况，，准确确进行行市场场定位位的项项目规规划做做得再再漂亮亮也不不是好好规划划，将将对项项目开开发带带来灾灾难性性的后后果。。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销2、突出出主题题，营营造亮亮点确定项项目市市场定定位后后，要要注意意紧扣扣目标标客户户群的的偏好好。在在规划划设计计中，，除了了要注注意创创造自自然舒舒适，，方便便的居居住环环境外外，更更重要要的是是要尽尽可能能地满满足目目标客客户群群的偏偏好。。对市场需求求、消费群群体、竞争争对手、楼楼盘特色、、地理位置置、人文环环境等一系系列要素进进行整合、、集成和创创造，树立立一个明确确的主题，，以给消费费者鲜明而而强烈的感感知形象，，突出项目目的特色。。从而与周周边竞争项项目形成差差异，突出出特色。这这样才能够够吸引目标标客户的注注意力，取取得市场先先机，形成成自己的项项目品牌。。编制开发计计划进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销重庆小泉别别墅贵州温泉新新城重庆高尔夫夫花园3、以经济效效益为中心心进行方案案优选。（1）资源最大大利用。房房地产开发发对土地应应追求最高高最佳利用用，也就是是说在技术术可行、规规划许可、、财务允许许的前提下下达到最有有效利用。。尽可能多多为客户创创造价值。。编制开发计计划进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销南海保利花花园集中部分土土地提高开开发强度调剂部分土土地做高品品质的产品品沿街应设立立商铺、提提高售价，，如广州心心语花园。容积率高不不是唯一。。（2）方案最省省钱。楼群布局要要利用地形形地质、舒舒适有度、、与用地达达到一致。。供电应尽量量设置在中中心，减少少低压供