房地产企业住宅精装修房工程管理培训

1提纲概述设计施工流程采购管理场地移交进度控制质量管理文明施工与成品保护整改验收移交与保修因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择1～3个重点课题进行介绍。2第一部分：概述3与精装修住宅相关的背景毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。本讲座的局限性4精装修住宅各地实施进展情况广州，北京，上海，深圳，长三角资料来源于：广州万科（360蓝山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142万科城+133万科城别墅＋350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产广州金地（96复式户型＋196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津）广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色）广州恒大（88第三金碧）东莞中惠（414香樟绿洲）南京百胜麒麟（557东郊小镇+？）广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！特别鸣谢－－广州万科目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条－－2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。5假想中的管理对象广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布相似的设计快速的施工室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。6衡量成功与否的指标：客户满意度客户满意包括多个角度，多个维度7第二部分：设计更多话题：《批量精装修的设计问题》《批量精装修设计导则》8采用的材料品牌示例1单层毛巾架隆迪士28亚克力浴缸(含去水)CT-6598.0022双层毛巾架隆迪士29主卫洗手盆CP-03013主卫剃须镜(小号)隆迪士30主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗32镜前灯

6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆云水华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA021119主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050022内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060023内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A）5UB010125公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB02019更多细节某工程细部做法图片某工程交楼标准材料明细表一些改进的节点设计做法10有关设计计的更多多话题《批量精精装修设设计导则则》，更多话题题精装修不不是“先先毛坯，，后装修修”，设设计应该该从建筑筑结构阶阶段开始始。可能遇到到的问题题定位问题题：中性性化设计计？轻装装修，重重装饰？？低造价时时中等造价价时高造价时时如何避免免设计错错误？讨论1，，讨论2，讨论3。如何适当当减少现现场施工工难度？？如何与采采购密切切配合，，有效降降低成本本？讨论的话话题：如何体现现个性化化？由谁设计计？如何加深深设计师师的体验验，如何何通过客客户投诉诉改善设设计？设计如何何实现标标准化？？如何实实现工厂厂化？可可参考的的书籍11第三部分分：施工工流程设设计12四阶段施施工管理理法阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识13准备阶段段工作1．开始

2．工棚搭建

3．办公设备进场

4．施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加

5．图纸会审

6．施工组织设计报审

7．详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）

8．与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地

9．冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交

10．总包整改

11．接收时的再次检查14本阶段工工作重点点15无需移交交阶段的的工作16必须移交交阶段的的管理工工作25．入户门安装，上锁

26．煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装

27．甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装

28．镜子安装

29．卫生间、厨房五金安装

30．木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装

31．撕门、窗保护膜

32．最后一遍乳胶漆打胶17本阶段的的工作重重点首先，当当泥水绝绝大部分分工作已已经完成成，乳胶胶漆剩余余遍，橱橱柜的框框体安装装完成，，木门完完成门套套，这个个时候就就应该开开始关门门闭户，，采用移移交方式式施工。。橱柜、、木门、、木地板板的剩余余工序等等应轮序序进入，，通过场场地移交交区分管管理责任任。这个阶阶段的的组织织工作作相对对比较较复杂杂，需需要不不少杂杂工来来参与与此工工作，，控制制钥匙匙的发发放、、场地地的移移交。。建议议杂工工的工工资由由各个个分包包单位位根据据合同同造价价的大大小进进行分分摊。。广东的的项目目对于于移交交时的的质量量要求求偏低低，表表现在在成品品保护护方面面要求求也较较低，，因此此很少少项目目需要要按照照我们们期望望的标标准进进行严严格的的移交交。这这是我我们需需要改改进的的方面面。这个阶阶段很很容易易发生生偷盗盗事件件。电电线、、开关关插座座、各各种五五金洁洁具都都可能能成为为被偷偷盗的的对象象。为为此，，需要要控制制所有有的出出入口口，对对方面面进行行上锁锁移交交控制制。18地毯式式整改改、验验收、、移交交阶段段33．施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验

34．业主组织的地毯式检查

35．小业主开放日及其随后的整改

36．入伙及随后的整改

37．结算

38．保修19本阶段段的主主要工工作施工单单位地地毯式式检查查，包包括重重新试试水打打压、、蓄水水试验验：因为泥泥水施施工、、木地地板施施工、、踢脚脚线施施工都都可能能破坏坏管道道，因因此要要重新新打压压检查查。蓄水试试验实实际上上进行行了三三次：：一是是结构构裸露露状态态下与与总包包的移移交；；二是是防水水保护护层施施工完完毕后后；三三是验验收整整改时时。业主组组织的的地毯毯式检检查：：考虑虑到是是首次次实施施精装装修交交楼，，有必必要组组织此此工作作。小业主主开放放日及及其随随后的的整改改：这这是我我们建建议的的特别别环节节，对对降低低投诉诉大有有好处处。开开放时时间：：3天天。小业主主开放放日的的做法法已经经在数数个工工程上上实施施，效效果十十分明明显，，建议议业主主方面面采纳纳此意意见，，并且且很好好地组组织此此工作作。统统计表表明，，开放放时的的卫生生工作作做得得好，，可以以大大大减少少客户户投诉诉。为为此，，建议议合同同明确确此次次清洁洁工作作由施施工单单位完完成，，入伙伙时的的高级级清洁洁工作作由业业主组组织，，专业业公司司完成成。入伙及及随后后的整整改：：无论论是业业主还还是施施工单单位方方面都都必须须高度度重视视，要要以战战备状状态接接受小小业主主的验验收。。组织织要有有序，，态度度要真真诚，，整改改要迅迅速得得力。。入伙时时，业业主方方面的的组织织占主主导性性作用用，需需要很很好的的组织织。同同时，，施工工单位位须提提供无无缝的的配合合，尽尽快解解决小小业主主提出出的投投诉。。此外外，要要避免免过度度承诺诺。小小业主主可能能提出出种种种个性性化改改造的的方案案，应应予合合理化化解。。事实实证明明，如如果对对于小小业主主的额额外改改造要要求承承诺过过多，，必定定会占占用保保修人人员的的精力力，客客户满满意度度反而而会下下降。。结算：：需要要提前前进行行，不不然可可能拖拖延时时间非非常长长，无无法实实现资资金良良性循循环。。重点点是：：有关关瓷砖砖的实实际损损耗统统计麻麻烦，，要提提供足足够的的证据据！保修。。此阶阶段可可以通通过良良好的的服务务提高高小业业主的的满意意度，，可以以考虑虑打包包式服服务，，由专专业队队伍提提供星星级维维修服服务，，以解解决因因分包包众多多、投投诉处处理缓缓慢的的缺点点。20本阶段段的工工作重重点检查整整改实实际上上是一一个连连续的的过程程。在在过程程控制制时，，管理理人员员就要要通过过走动动式管管理不不断地地发现现问题题，及及时安安排整整改。。只要要属于于通病病性质质的问问题，，都应应该在在班组组会议议上专专门强强调。。过程中中应定定期组组织集集中检检查，，奖励励先进进，鼓鼓励后后进。。工程进进展到到80％左左右时时，非非常重重要的的是应应该将将工作作重点点转移移到整整改上上来，，不然然班组组出于于自身身利益益，很很容易易自行行减员员，降降低人人工成成本。。此时时，管管理班班子应应尽早早组织织检查查，源源源不不断地地将质质量问问题发发送到到班组组，使使其工工作处处于比比较饱饱满的的状态态。这这种地地毯式式的检检查需需要很很大的的决心心很大大，组组织要要有序序、检检查落落实要要彻底底。其次，，对待待小业业主一一定要要态度度谦恭恭有礼礼，觉觉得不不可以以冲撞撞。开开放时时还要要做好好卫生生工作作。第三，，在移移交入入伙阶阶段，，对于于发现现的质质量问问题，，要有有迅速速的反反应机机制，，因为为投诉诉处理理良好好时，，反而而能提提高满满意度度。第四，，维修修服务务要争争取达达到海海尔的的星级级标准准。本阶段段的工工作要要点是是必须须责任任心强强，态态度要要好，，发现现问题题要跟跟踪落落实。。从甲方方角度度编制制的流流程，以及用用不同同方式式表达达的流流程21第四部部分：：采购购管理理22采购管管理分判模模式由装饰饰公司司总包包的模模式装饰＋＋数个个独立立分包包模式式装饰包包清工工＋大大量甲甲供材材＋数数个独独立分分包模模式材料设设备的的集中中采购购与各合合作的的单位位的战战略合合作甲供材材关于瓷瓷砖、、洁具具等工工厂产产品的的供应应模式式关于石石材等等非工工厂产产品的的供应应模式式关于材材料损损耗的的特别别提醒醒装饰施施工招招标的的注意意事项项当前的的劳动动力市市场，，转包包与挂挂靠。。大公公司？？家装装公司司？编制完完善的的工程程量清清单对于甲甲供材材税费费等的的考虑虑23木门的的采购购对进度度的影影响极极大，，是最最值得得关注注的项项目之之一关注的的质量量要点点木材干干燥水水平。。木材本本身的的品质质。门板的的构成成方式式。实实木门门、空空心门门、模模压门门。饰面做做法。。油漆质质量。。门套的的设计计方式式。几乎所所有项项目上上都遇遇到木木门安安装产产能不不足的的问题题。为为此，，将其其工作作划分分为几几个阶阶段，，采购购合同同最好好予以以明确确：第一阶阶段第二阶阶段第三阶阶段第四阶阶段24橱柜的的采购购关注的的质量量要点点台面人人造石石的质质量，，价格格差别别可达达10倍。柜体用用板材材。多多数用用防潮潮板，，即便便如此此，防防潮板板质量量也有有高低低之分分。表面装装饰材材料。。便宜宜的防防火板板几十十元每每张，，贵的的上千千元一一张。。每一种种五金金件。。进口口和非非进口口价格格差别别极大大，例例如：：抽屉屉所用用的滑滑轨，，质量量好的的可以以承受受一个个人的的重量量，其其价格格也颇颇为可可观。。抽屉的的质量量。有有的是是金属属制品品，有有的用用普通通板材材制成成。封边条条的工工艺及及材料料。各种附附件，，例如如金属属抽篮篮的数数量、、质量量等等等。加工水水平。。施工阶阶段的的划分分第一阶阶段第二阶阶段第三阶阶段25衣柜及及成品品木作作的采采购几乎每每一组组成部部分都都构成成不同同的质质量等等级。。活动部部件的的可靠靠性需需要认认真把把握。。防潮能能力常常常不不足。。制作安安装的的时间间比较较长。。安装装时时对对现现场场有有一一定定影影响响。。26木地地板板的的采采购购木地地板板在在广广东东用用量量一一般般，，在在上上海海不不少少房房子子内内常常常常满满铺铺。。这这种种做做法法对对房房间间的的方方正正性性、、地地面面的的平平整整度度要要求求很很高高，，对对铺铺贴贴的的工工艺艺要要求求也也很很严严格格，，否否则则非非常常容容易易产产生生大大面面积积空空鼓鼓等等严严重重质质量量问问题题。。在在广广东东，，我我们们怀怀疑疑大大多多数数建建筑筑的的施施工工精精度度难难以以满满足足要要求求，，甚甚至至能能胜胜任任的的施施工工班班组组估估计计也也不不是是很很多多。。不过过，，木木地地板板的的安安装装倒倒是是非非常常快快速速。。上海海市市对对于于木木地地板板的的保保护护要要求求极极高高，，因因此此在在采采购购时时就就必必须须明明示示要要求求的的保保护护方方法法、、可可以以接接受受的的质质量量缺缺陷陷是是多多大大，，等等等等。。27瓷砖砖的的采采购购尽管管瓷瓷砖砖是是标标准准的的工工厂厂产产品品，，但但是是受受材材料料档档次次及及不不同同批批次次的的影影响响，，瓷瓷砖砖带带来来的的质质量量问问题题并并不不少少见见。。采采购购时时应应注注意意以以下下问问题题：：瓷砖砖的的损损耗耗远远大大于于定定额额值值第二二点点，，墙墙砖砖采采用用无无缝缝砖砖时时第三三点点，，排排版版设设计计时时第四四点点，，色色差差最好好按按照照每每一一色色号号准准备备2％的的瓷瓷砖砖用用于于物物业业维维修修。。瓷砖砖的的供供应应对对进进度度的的影影响响是是直直接接的的，，需需要要毫毫不不犹犹豫豫地地保保证证其其供供货货。。瓷砖砖的的供供应应没没有有想想象象的的那那么么麻麻烦烦28水泥泥的的采采购购通常常要要求求没没有有结结构构施施工工那那么么多多，，但但是是对对其其质质量量也也不不能能过过分分放放松松。。白水水泥泥的的质质量量一一定定要要好好，，否否则则勾勾缝缝会会发发黑黑。。质量量过过差差的的水水泥泥，，有有时时候候会会出出现现凝凝结结时时间间过过长长等等问问题题。。如果果用用与与墙墙面面石石材材的的镶镶贴贴，，那那么么对对水水泥泥的的质质量量要要求求应应予予以以较较高高程程度度的的关关注注。。29腻子子腻子子出出现现质质量量问问题题比比想想象象的的要要多多。。理论论上上成成品品腻腻子子能能保保证证质质量量，，实实际际上上并并非非如如此此。。自己己熬熬制制腻腻子子时时的的注注意意事事项项。。30天花花角角线线大批批量量施施工工时时，，天天花花角角线线能能妥妥善善地地遮遮掩掩部部分分阴阴角角不不顺顺直直的的问问题题，，因因此此建建议议设设计计上上最最好好设设天天花花角角线线。。采采用用工工厂厂化化施施工工，，由由工工厂厂派派人人安安装装，，质质量量好好，，速速度度快快。。有些些设设计计将将天天花花角角线线设设计计为为木木线线条条，，对对防防止止裂裂缝缝非非常常不不利利。。除除非非天天花花角角线线设设置置在在木木制制窗窗帘帘盒盒上上，，其其余余天天花花角角线线建建议议一一律律采采用用石石膏膏制制品品。。扁平平的的天天花花角角线线附附着着在在墙墙面面上上时时，，非非常常容容易易凸凸显显墙墙面面不不平平整整的的质质量量缺缺陷陷。。可以以用用中中密密度度板板代代替替石石膏膏天天花花角角线线吗吗？？天花花角角线线在在不不同同位位置置时时对对观观感感的的影影响响。。31各类类装装饰饰胶胶合合板板有关关裂裂缝缝问问题题有关关含含水水率率问问题题省份最大最小平均省份最大最小平均黑龙江14.912.513.6湖北16.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0辽宁14.510.112.2广东17.814.615.9新疆13.07.510.0海南19.816.017.6青海13.57.210.2甘肃13.98.211.1四川17.39.214.3宁夏12.29.710.6贵州18.414.416.3陕西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北13.010.111.5天津13.012.112.6西藏13.48.610.6山东14.810.112.9上海17.313.615.6江苏17.013.515.3重庆18.213.615.8安徽16.513.314.9浙江17.014.416.0江西17.014.215.6福建17.413.715.7河南15.211.313.232铝合合金金吊吊顶顶卫生生间间铝铝合合金金吊吊顶顶引引起起的的质质量量投投诉诉比比较较多多，，要要求求选选用用比比较较厚厚的的铝铝扣扣板板。。最最好好采采用用覆覆膜膜产产品品，，因因为为烤烤漆漆产产品品档档次次较较低低，，容容易易变变黄黄。。收边边用用的的角角铝铝容容易易变变形形，，不不易易太太薄薄，，也也不不宜宜打打胶胶，，因因为为玻玻璃璃胶胶本本身身会会收收缩缩，，引引起起变变形形。。安装装完完成成后后安安装装在在吊吊顶顶上上的的灯灯具具不不应应反反复复整整改改，，否否则则必必定定会会影影响响吊吊顶顶质质量量。。33乳胶胶漆漆乳胶胶漆漆的的观观感感质质量量很很容容易易小小业业主主诟诟病病。。为为减减少少投投诉诉，，建建议议采采购购时时选选择择档档次次较较高高的的产产品品。。乳胶胶漆漆的的涂涂布布率率是是一一个个容容易易引引起起争争议议的的问问题题。。通通常常按按照照面面漆漆7m2/L、底底漆漆12m2/L比较较公公平平（（随随产产品品不不同同略略有有差差别别））。。34石材材石材材的的采采购购比比较较复复杂杂，，即即便便是是相相同同名名称称的的石石材材，，其其品品质质可可以以天天差差地地别别。。为为减减少少争争执执和和方方便便管管理理，，通通常常由由施施工工单单位位供供应应。。关关键键是是要要选选择择好好大大板板，，并并且且在在运运输输、、保保管管及及施施工工过过程程当当中中切切实实地地做做好好成成品品保保护护工工作作。。石材材编编号号是是一一件件细细致致的的工工作作，，要要求求区区分分不不同同的的使使用用部部位位逐逐一一编编号号，，避避免免混混淆淆。。打打包包最最好好按按照照套套间间进进行行，，避避免免按按照照规规格格不不同同大大量量打打包包，，否否则则分分发发到到不不同同部部位位时时很很容容易易出出现现错错误误，，特特别别是是如如果果编编号号不不完完善善，，那那几几乎乎是是灾灾难难性性的的。。35镜子容易产生的的问题主要要是要防止止生锈。必必须采用质质量良好的的银镜，玻玻璃胶采用用中性，周周边要求密密封防潮。。镜子的损耗耗极高。36五金件一要防锈，，二要耐用用。尤其是是水龙头，，属于经常常使用的部部件，质量量尤其要可可靠。即便便是简易龙龙头，为减减少投诉，，也建议用用较高档次次的产品。。五金件颇能能体现装修修档次，因因此设计和和选样时当当然要予以以重视。37卫生洁具马桶的规格格应该与现现场预埋一一致，否则则无法安装装，或者改改动太大。。浴缸直接影影响泥水的的施工进度度，应予关关注。卫生洁具对对装修档次次影响很大大，价格差差别也判若若云泥。38开关插座集中采购情情形下，开开关插座采采用名牌产产品也可以以保持较低低的造价，，因此建议议采用较高高档产品。。39灯具对于大批量量精装修来来说，灯具具的耐久性性是优先要要保证的问问题。其次，因为为施工过程程中难免会会遇到污染染（如水泥泥或有侵蚀蚀性的气体体），灯具具金属部分分的防锈能能力值得关关注。T5灯管的损耗耗率很高，，引起投诉诉的可能性性较大。感应开关用用于控制节节能灯时，，因电感作作用容易引引起闪烁，，容易损坏坏，应避免免这种设计计。用于控控制T5暗藏灯带时时，因灯具具功率较大大，需要采采用加强型型（52W），但也并并非完美的的组合。40空调必须事先进进行系统设设计。目前家用空空调安装的的技术含量量被大大低低估。41智能化系统设计人性化42第五部分：：场地移交交43场地移交的的注意事项项对进度影响响质量影响响很大，甲甲方及监理理应强力介介入场地移移交。与土建进行行场地移交交的程序。土建验收时时的检查表表格。场地移交时时可能发现现的质量问问题。处理移交拖延延的策略。必须土建单位位处理的质量量问题。可以由装饰单单位有偿处理理的质量问题题。由装饰单位无无偿处理的质质量问题。44移交时的场地地状态冷热水：给排排水管道施工工完毕，墙面面水龙头位置置预留堵头。。每根下水管管做通球试验验。每个楼层层至少一个接接水点。逐户户试压，并将将冷热水管对对接。最好采采取技术措施施使冷热水管管道处于持压压状态。强电及弱电：：逐条管道检检查是否畅通通，回路是否否正确。最好好不要穿线，，开关插座不不要装。顶棚：如有抹抹灰，需完成成。最好用水水泥腻子刮平平，不用抹灰灰。墙面：完成抹抹灰，底盒预预埋完成。门门洞找方。不不应有裂缝。。地面：不要找找平！保持结结构混凝土面面即可。尤其其是木地板地地面，先不要要找平！阳台台上如果贴砖砖，也不要找找平！防水：由土建建总包完成，，需做试水。。如果有下沉沉式卫生间，，由土建单位位做完填充层层及上层防水水。保温层：先施施工完毕。45第六部分：进进度控制46进度控制概述述与规划验收、、竣工初验、、竣工验收之之间的关系。。项目发展整体体计划装修与主体施施工之间的衔衔接计划封顶后粗装修修与精装修并并行的进度计计划批量精装修的的总进度计划划单套房间的施施工进度计划划以周为单位的的进度报表以日为单位的的工作安排47几个里程碑节节点计划开工前的准备备阶段：不宜宜超过21天天，否则意味味着和土建之之间的移交出出现一些问题题。泥水完工：自自开工之日起起，不超过50天。乳胶漆：从开开始就进场，，第55天左左右完成第一一遍乳胶漆，，此时，泥水水已经完工，，门槛石已经经安装，门套套即将进场。。第90天完完成第二遍，，剩余为较为为完整的整改改时间。门槛石：在门门套之前装比比较好。因为为门槛石决定定了全屋标高高关系，因此此能太晚。木门套安装：：第二遍腻子子结束，门框框就应装完。。门扇：第一遍遍乳胶漆结束束，最好门扇扇装完。卫生洁具：第第一遍乳胶漆漆完工时开始始安装，第80天左右装装完。五金件：第85天完工。。内部整改开始始：应尽早进进行。实际上上，为了挽住住施工班组，，应该源源不不断地提供整整改要求，否否则工人很容容易在大面积积施工完成之之后就撤离。。尤其是泥水水，完成时间间早，要抽空空组织普查，，逐步地消灭灭问题。小业主开放：：第90～100天左右右比较合适。。监理、甲方的的检查和整改改组织：预留留了一个月左左右的时间，，应当是十分分充足的。48影响进度的关关键因素场地移交。甲供材及甲分分包。假定精精装修人工费费为100，，则甲供材为为135，甲甲分包为165。可见管管理重点应该该再甲供材及及甲分包。泥水的进度。。通水通电时间间。整改开始的时时间与力度。。资金支付。平面分布对管管理效率的影影响。垂直运输的制制约水泥＋砂－－－－约3趟油漆等－－－约1趟趟门－－－约2趟砖－－－约2趟柜子－－－约约1趟卫生洁具－－－－约1趟木地板－－－约1趟－－约1趟∑＝11趟趟假定三部电梯梯每日12小小时负责运输输，每次10分钟。则物物资运输时间间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5天49劳动力估算估算工程量泥工人数≈泥泥水面积/（（15～20）/泥水工工程给定工期期乳胶漆工人数数≈乳胶漆工工钱总数/100/总工工期的80％％安装工、木工工人数的估计计。杂工人数≈装装修总人工费费×1％/60/工期。。电梯工另外外计算。任务的连续性性对劳动力人人数的重大影影响：每年生生产7000套，要多少少劳动力？多多少管理人员员？50300套同时时施工时的劳劳动力估计51关注劳动力市市场批量精装修工工程的管理已已经相当成熟熟，主要瓶颈颈不在于管理理管理技术和和管理人员数数量，而主要要取决于劳动动力供应。当前广东乃至至全国的劳动动力供应都比比较紧张，这这是一个严峻峻的事实。作为建设单位位来说，以下下措施稳定优优秀施工班组组大有裨益：：标段大小要合合适。标段太太小班组不感感兴趣，太大大的话管理容容易失控。因因为对于成熟熟的装修公司司来说，200～600套作为一个个标段是合适适的选择。保持任务的连连续性。避免恶性价格格竞争。52进度管理设计一个动态表格，掌握宏观进进度设计一个表格格，控制移交进度提高管理班子子的执行力对影响进度的的各种因素要要有预案整改验收阶段段的应急措施施53第七部分质质量控控制54检验标准GB50210-2001《建筑装饰装修修工程质量验验收规范》GB50209-2002《建筑地面工程程施工质量验验收规范》DB31/30-2003《上海市住宅装装饰装修验收收标准》各地政府发布布的分户验收标准准实际验收比规规范更细致，，侧重点有显显著不同实用的检验标标准是菜单式问题清清单过程中搞一些些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金55建立统一的、、标准化的管管理体系沟通评估沟通评估统一的工程管管理体系客户的工程管理体系系供应商在本工工程上的管理体系系咨询公司的管理体系关键流程管理理程序P－1，2…….支持性流程管管理程序P-1.1,1.2…..C:安装类工工程作业指导书B:装饰类工工程作业指导书A:操作类工工程作业指导书协同工作的可可能性56一体化管理的的范例57运用统计技术术标准化简单化数字化ABC分析持续改进因素A因素C因素B80%100%因素N累计出现百分分比累计出现次数数∑M（A）∑M（A~N））数字化的实例例58编制详尽的作作业指导书59利用图片进行行教育60质量通病防治治－混凝土及及抹灰裂缝混凝土裂缝控控制技术已经经取得了较大大进步。抹灰裂缝与施施工过程控制制关系极大。。只要认真管管理，裂缝可可以大为减少少。水泥砂浆、混混合砂浆抹灰灰的比较。混凝土裂缝修修补，砂浆裂裂缝修补。烟道变形下沉沉也常常引起起瓷砖开裂。。61质量通病防治治－－墙砖空空鼓规范不允许墙墙砖出现空鼓鼓，代价是必必须逐块检查查，发现即打打掉重来。防防治措施如下下：基层强度要足足够。尤其是是混合砂浆抹抹灰的墙面，，如果在土建建施工时严重重失水，必定定造成混合砂砂浆强度极低低，贴砖后非非常容易出现现严重的空鼓鼓。基层含水率要要适中。贴砖砖前一天淋水水，正式贴砖砖前再次湿润润墙面。如果果是轻质砌块块，则因为其其吸水极其厉厉害，必须长长时间洒水养养护，否则必必定空鼓无疑疑。墙砖要泡水2小时以上。因因为现在瓷砖砖质量普遍较较好，吸水率率比规范允许许的程度低很很很多，工人人凭经验觉得得不泡水也可可以，实际上上对空鼓是有有影响的。采用二次成活活法。大墙砖砖背面刮上一一层水泥膏，，约10mm厚。先试贴，，轻轻敲打后后再抬起，修修整背后水泥泥膏之后再次次镶贴。这个个方法对防止止空鼓贡献很很大门边、门头位位置尤其要防防止空鼓。在不同墙体材材料交接部位位，一定要用用钢丝网加强强，否则该部部位发生相对对位移时也容容易造成空鼓鼓。瓷砖踢脚线常常常空鼓，原原因之一是腻腻子刮得太低低，应避免。。62质量通病－外外窗渗漏的改改进节点洞口移交。砌砌体洞口应做做抹成标准形状的窗窗套临时固定窗框框，螺钉固定定，深度40-50mm素水泥浆刷面面砂浆塞缝，充充分密实木砖部位塞缝缝，充分密实实塞缝部位刷素素水泥浆聚合物水泥基基复合涂膜外墙抹灰收口口（向外墙卷卷，接槎远离离窗框）贴外墙砖DC793填填缝指定班组，责责任到人逐一记录，旁旁站管理•••••渗漏问题早在在96年已经经研究得相当当清楚，但是是各地渗漏仍仍然普遍存在在63质量通病－塑塑钢窗塞缝加加强164质量通病－－塑钢窗塞塞缝加强265质量通病防防治－－厨厨房卫生间间渗漏66质量通病防防治－－烟烟道渗漏67质量通病防防治－－地地砖空鼓规范对地砖砖的空过稍稍微宽松，，我司标准准仍然为不不允许出现现空鼓。砖越大越容容易空鼓，，这与干铺铺法没有统统一严格的的工艺做法法有关。为为尽量减少少空鼓，建建议的措施施如下：铺贴前楼面面板要湿润润。干铺砂浆配配合比约1：4，要均匀地地铺在楼板板上。采用二次成成活法。地地砖背面刮刮上一层水水泥膏，约约10mm厚。先试铺铺，轻轻敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次铺贴。。这个方法法对防止空空鼓贡献很很大。铺完之后24小时以上严严禁上人。。采取养护措措施对防止止空鼓大为为有利。68质量通病防防治－－墙墙地砖色差差损耗比定额额规定大得得多。瓷砖的供货货要保证同同一型号、、同一规格格、同一批批次、同一一色号。由由于一开始始很难完全全准确地计计算瓷砖用用量，在与与供货商谈谈判时，应应在合同中中写明，至至少保有供供货总量的的10％以上作为为备用，而而且允许超超过的部分分退货。此此外，如果果可能出现现色差问题题时，要求求厂家提前前知会，这这样可以做做到预留部部分瓷砖作作为整改备备用，尽量量避免同一一房间内出出现色差。。预留2％瓷瓷砖用于维维修。69质量通病防防治－－木木作工程裂裂缝有关平衡含含水率的知知识，许多多人可能理理解有错误误。尽量减少木木材使用范范围，能用用石膏板代代替的吊顶顶可尽量替替换。“回”字形形天花的四四个角，胶胶合板不宜宜在此附近近断开，而而是在四个个角整块夹夹板做成L形完成角部部的过度，，可以大幅幅度地降低低此处出现现裂缝的可可能性。木材与木材材接缝处做做成V字形凹缝，，用环氧树树脂加锯末末填充，打打磨，封牛牛皮纸，然然后再进行行表面油漆漆工艺。此此法比较可可靠，但是是很费功夫夫。不宜用用无纺布代代替牛皮纸纸，因为无无纺布弹性性大，起不不到绷紧的的作用。尽量避免木木材与混凝凝土墙面等等直接接触触，很容易易出现裂缝缝。妥善地安排排施工工序序，尽量减减少木材受受潮可能性性。某些木材更更容易受潮潮，最好避避免。70质量通病－－－吊顶不不平变形开开裂吊点及挂件件节点出现现虚假受力力情况。龙骨与板缝缝位置不正正确，或者者龙骨刚度度、数量不不足。石膏板钉钉钉位置、间间距不正确确。缝隙位置胶胶带、填充充腻子施工工工艺方法法不正确。。可耐福吊顶顶体系有关工艺措措施71质量通病防防治－－乳乳胶漆观感感不佳乳胶漆是细细活，工价价不同，投投入的工时时不同，效效果差异明明显。尽量量延长乳胶胶漆的作业业时间，保保证慢功出出细活。尽量减少其其它工序对对乳胶漆的的影响。这这是非常重重要的一点点。工艺方法的的选择：施施工方法可可以是刷、、喷、滚涂涂。阴阳角不顺顺直。强烈烈建议在刮刮该部位腻腻子的时候候，先用白白水泥打底底，用铝合合金刮尺结结合刮板将将其刮平，，阳角质量量可立刻得得到大幅度度改观。透底。流坠。起粉。慢干。回粘。发霉返锈。变色和褪色色。起泡。白天、晚上上两种工作作状态检查查乳胶漆质质量。72质量通病防防治－－木木作油漆质质量不佳衣柜等尽量量采用工厂厂化施工。。必须在现场场施工的，，最好能集集中施工油油漆，避免免色差。最好与室内内其它木作作油漆在色色彩上保持持一致。工厂化制作作的可能性性73质量通病－－－墙根返返潮与砌筑使用用的材料直直接相关，，采用彩色色涂料时更更加明显。。74质量通病防防治－－其其它问题铝扣板天花花露缝：采用咬合式式断面。选选用较厚的的产品。灯灯具一次安安装就位。。大面积的石石材窗台板板非常容易易空鼓。补补救的办法法是贴好后后连续养护护。木地板空鼓鼓：地面砂砂浆找平层层强烈建议议由装修单单位集中施施工！五金件安装装时破坏墙墙面瓷砖：：用优质的的玻璃钻头头可以减少少破坏的可可能性。快交工时发发现管道渗渗漏：移交时一定定要打压！！最好先通通水！一进进场就将冷冷热水管对对接起来，，这样就可可以同时试试验冷热水水管是否渗渗漏。如果果没有通水水，那就没没有办法，，只能寄希希望于打压压的质量了了。施工过程中中的损坏也也不在少数数。有几种情况况容易损坏坏管道：一一是贴卫生生间墙面靠靠下的第二二块墙砖时时，固定用用钉子容易易钉破水管管；二是洗洗脸台的角角钢架安装装时容易打打破水管，，建议采用用扁的支架架，不要做做成三角斜斜撑；三是是楼面暗藏藏管道一定定要标记范范围；四是是木踢脚线线施工时，，因为各种种标记已经经被遮掩，，很容易钉钉破水管，，要特别注注意。跳闸或者相相序错误不要太相信信土建单位位的细心，，相序很可可能是错误误的，一定定要逐根检检查。除了正式测测试外，开开关插座还还必须较长长时间通电电试验，排排除质量故故障。75质量问题分分类统计按照阶段分分类：施工阶段发发现的质量量问题；入伙移交时时发现的质质量问题；；入伙6个月月内发现的的质量问题题；入伙6个月月后发现的的质量问题题。按照问题原原因分类设计缺陷；；材料缺陷；；施工缺陷；；使用不当；；服务不好。。按照建筑部部品分类建筑结构部部品；门窗部品；；装饰装修部部品；建筑电气部部品；给排水及通通风空调部部品；栏杆部品。。按照责任单单位分类7677787980更多问问题列列表更多质质量问问题分分析重点质质量问问题专专项分分析81从简单单装修修到复复杂装装修的的过渡渡简单装装修是是基础础复杂装装修复复杂在在什么么地方方？如如何简简化质质量管管理82第八部部分：：文明明施工工与成成品保保护83文明施施工的的内涵涵是什什么？？文明施施工首首先是是一种种有序序的组组织方方式，，然后后才表表现为为某些些技术术手段段。有序组组织的的基础础是计计划。。计划的的内在在要求求是协协调。。所谓协协调，，就是是合理理调度度资源源，减减少资资源之之间及及资源源内部部的冲冲突。。协调的的基本本方法法是使使各工工序““在空间间上分分离，，在时时间上上错开开”。工序交交接及及施工工指令令单是是现场场管理理的常常用手手段承建商商1承建商商2承建商商n承建商商2承建商商n承建商商1承建商商2承建商商n外墙承承建商商1外墙承承建商商2外墙承承建商商n室外承承建商商1室外承承建商商2室外承承建商商n楼层1楼层n楼层2按照管管道施施工的的合理理顺序序，安安排室室外承承建商商顺序序施工工任何承承建商商在不不同楼楼层间间开展展工作作面应应该得得到监监理控控制外墙施施工对对室外外工程程常常常产生生严重重影响响，应应当预预期充充分考考虑承建商商184部品入户门、室内门责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做法成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。85部品木地板责任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面86部品地砖责任方装修单位标准做法地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；保洁要求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主？87部品橱柜责任方橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护。标准做法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。88部品浴缸责任方装修单位标准做法浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）；采用浴