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房地产会计学第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节成本法在房地产评估中的应用第六节剩余法在房地产评估中的应用第七节路线价在房地产评估中的应用第一节房地产评估概述

一、土地与土地使用权二、地租与地价理论三、房地产及其特性四、房地产评估的原则五、房地产评估程序(一)土地1.定义狭义：土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义：土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。2.性质双重性：不仅是资源，也是资产。3.土地的供给（1）自然供给（2）经济供给地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，包括已利用的土地和未来可供利用的土地，它是无弹性的。自然供给的土地有5个特性：一是具有适宜于人类生存和工作的气候条件，二是具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件，三是具有可以利用的淡水资源，四是具有可供人类利用的生产资源，五是具有一定的交通条件。土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给的变化直接变化间接变化(二)土地的特性

土地的特性土地的自然特性土地的经济特性1.位置的固定性。2.质量的差异性。3.不可再生性。4.效用永续性。1.供给的稀缺性。客观上要求人们集约用地。2.可垄断性。在土地所有权或使用权让渡时，要求实现其垄断利益。3.土地利用多方向性。要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。4.效益级差性。(三)土土地使用用权我国土地地两级所所有1.城市市土地的的所有权权属于国国家（不能进进入市场场流转））2.农农村和城城市郊区区的土地地属于农农民集体体所有（不能进进入市场场流转））国家土地使用用者土地使用用者协议、招招标、拍拍卖、挂挂牌出让转让或：出售售、交换换、赠与与土地使用用权出让让最高年年限：(1)居住用地地70年（2））商业、、旅游、、娱乐用用地40年（3）其其他50年二、地租租与地价价理论（一）地地租理论论(二)地地价理论论(三)地地价的特特征地租级差地租租绝对地租租级差地租租Ⅰ级差地租租Ⅱ垄断地租租建筑地段段地租地价不是是土地的的购买价价格，而而是土地地所提供供的地租租的购买买价格，，因此地地价是地地租的资资本化。1．地价价是地租租的资本本化。2．地价是是权益价价格。3．土地具具有增值值性。4．地价与与用途相相关。5．地价具具有个别别性。6．地价具有可可比性。1．位置固定性性。2．供求区域性性。3．长期使用性性。4．大量投资性性。5．保值与增值值性。6．投资风险性性。7．难以变现性性。8．政策限制制性。四、房地产评评估的原则供需原则、替替代原则、贡贡献原则1．最有效使使用原则。2．合法原则则。五、房地产评评估程序(一)明确评评估基本事项项(二)制定工工作计划(三)实地勘勘察与收集资资料（四)测算被被估房地产价价值(五)综合分分析确定评估估结果(六)综合分析确确定评估结果果第二节房房地产价格及及其影响因素素一、房地产价价格的种类房地产价格的的种类1．根据权益益的不同分类类2.按价格形成方方式类分3.按房地产的实实物形态分类4.按房地产价格格表示单位分分类5.其他价格类型型1.所有权价价格2.使用权价价格3.其他权利利价格抵押权租赁权典当权1.市场交易易价格2.评估价格格基准地价标定地价房屋重置价格格交易底价课税价格1.土地价格格2.建筑物价价格3.房地产价价格1.总价格2.单位价格格3.楼面地价价（单位建筑筑面积地价））是指平均到每每单位建筑面面积上的土地地价格。楼面地价=土土地总价格÷÷建筑总面面积容容积率=建筑筑总面积÷土土地总面积楼面地价=土土地单价÷容容积率1.公告地价。政府定期公布布的土地价格格在有些国家家和地区，一一般作为征收收土地增值税税和征用土地地补偿的依据据。2.申报地价。土地所有人或或使用人参照照公告地价向向政府申报的的土地价格。。二、房地产价价格的影响因因素（一）—般因因素（二）区域因因素（三）个别因因素1．经济因素。。2．社会因素素。3．行政因素。。4.心理因因素。(1)经济发发展因素。(2)财政金金融因素。(3)产业结结构因素。（1）人口因因素(2)家庭规模因素素(3)房地产投机因因素(4)教育科研水平平和治安因素素(5)社会福利因素素(1)土地使用制度度与住房制度度、地价政策策。(2)城市规规划、土地利利用规划、城城市发展、战战略。(3)税收制制度、投资倾倾斜、优惠政政策。(4)行政隶隶属关系变更更。(5)交通管管制。1.购买或出出售心态2.对居住环环境的认同度度3.欣赏趣味味、时尚风气气4.接近名家家住宅5.讲究门牌牌号码或土地地号码、讲究究风水6.价值观的的变化(二)区域因因素1．商服繁华因因素。2．道路通达因因素。3．交通便捷因因素。4．城市设施状状况因素。5．环境状况因因素。影响工业用地地的区域因素素1.交通条件件2.基础设施施完善程度3.相关产业业聚集程度4..自然条条件状况5.规划因素素影响商业用地地的区域因素素1．商服繁华因因素2.道路通通达因素3．交通便捷因因素4.商业综合合环境因素5.规划因素素影响住宅用地地的区域因素素1．商服繁华程程度2．交通便捷捷因素3.公用设施施及生活设施施4.环境因因素（人文、、自然）5.规划因素素1．土地的个别别因素。2．建筑物的个个别因素。(1)区位因素。(2)面积因素、宽宽度因素、深深度因素。(3)形状因素。(4)地