房地产土地增值税培训课件

房地产开发企业土地增值税清算据央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种，对税务部门的征管能力要求非常高，如果你达不到的话，那么土地增值税就征不到位。一、土地增值税的基本税制1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年1月开始实施。1995年财政部国家税务总局才出台实施细则。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号---这是一个征管文件。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》国税发〔2009〕91号

重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。国家税务总局关于《土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号---明确8大问题国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率二、土地增值税清算工作的未来趋势从2006年至今国家共颁布7个重要文件来规范土地增值税。意味着国家对房地产市场的调控还将继续，从2006年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。三、土地增值税清算基础知识1、土地增值税征税对象纳税义务人2、土地增值税清算原理1、土地增值税征税对象

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益

单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。此类纳税人有四个特点：第一：不分自然人和法人；第二：不分经济性质；第三：不分内资和外资；第四：不分部门。2、土地增值税计算原理1、应纳税额=增值额*税率2、增值额=收入-扣除项目金额3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除）4、开发成本=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间接费用5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、管理费用）6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20%7、增值率=增值额/扣除项目金额8、税率档次级距税率速算扣除系数税额计算公式1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额*30%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额*40%-扣除项目金额*5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额*50%-扣除项目金额*15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额*60%-扣除项目金额*35%四、土地增值税清算税收政策解析土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《土地增值税暂行条例实施细则》

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]048号91号文规定定：对不不同类型型房地产产要分别别计算增增值额，，增值率率，缴纳纳土地增增值税。。187号文件规规定：土土地增值值税的普普通住宅宅和非普普通住宅宅必须分分别作为为不同的的清算项项目。普通标准准住宅，，是指按按所在地地一般民民用住宅宅标准建建造的居住用住住宅。高级公公寓、别别墅、度度假村等等不属于于普通标标准住宅宅。普通标准准住宅的的界定：：同时满满足三个个条件：：1、建筑容容积率在在1.0以上；2、单套面积积在120平米以下下（含144平米）；；3、实际成成交价格格低于同同级别土土地上住住房平均均交易价价格1.2倍以下。。有多个清清算单位位的，应应分别申申报《土地增增值税纳纳税申报报表（一一）填表表说明》》国税发发[1995]090号文件规规定，““土地增增值税纳纳税申报报表（一一）中各各主要项项目内容容，应根根据土地地增值税税的基本本计税单单位作为为填报对对象。纳纳税人如如果在规规定的申申报期内内转让二二个或二二个以上上计税单单位的房房地产，，对每个个计税单单位应分分别填写写一份申申报表。。纳税人如如果既从从事普通通标准住住宅开发发又进行行其他房房地产开开发的，，应分别别填写纳纳税申报报表（一一）。””五、土地地增值税税的清算算条件1、纳税人人应进行行清算(主动清算算)2、税务机机关要求求清算（（被动清清算）（一）符符合下列列情形之之一的，，纳税人人应进行土地地增值税税的清算算：1.房地产开开发项目目全部竣竣工、完完成销售售的；2.整体转让让未竣工工决算房房地产开开发项目目的；3.直接转让让土地使使用权的的。（二）符符合下列列情形之之一的，，主管税税务机关关可要求纳税税人进行行土地增增值税清清算：1.已竣工验验收的房房地产开开发项目目，已转转让的房房地产建建筑面积积占整个个项目可售建筑筑面积的比例在在85%以上，或该比比例虽未未超过85%，但剩余余的可售售建筑面面积已经经出租或或自用的的；2.取得销售售（预售售）许可可证满三三年仍未未销售完完毕的；；3.纳税人申申请注销销税务登登记但未未办理土土地增值值税清算算手续的的；4.省税务机机关规定定的其他他情况国税发[2009]91号国家家税务总总局关于于印发《《土地增增值税清清算管理理规程》》的通知知：第十一条条对于符合合本规程程第九条条规定，，应进行土地地增值税税清算的的项目，，纳税人人应当在在满足条条件之日日起90日内到主主管税务务机关办办理清算算手续。。对于符符合本规规程第十十条规定定税务机机关可要求纳税税人进行行土地增增值税清清算的项项目，由由主管税税务机关关确定是是否进行行清算；；对于确确定需要要进行清清算的项项目，由由主管税税务机关关下达清清算通知知，纳税税人应当当在收到到清算通通知之日日起90日内办理理清算手手续。应进行土土地增值值税清算算的纳税税人或经经主管税税务机关关确定需需要进行行清算的的纳税人人，在上上述规定定的期限限内拒不不清算或或不提供清算算资料的，主管管税务机机关可依依据《中中华人民民共和国国税收征征收管理理法》有有关规定定处理。。六、房地地产建筑筑面积的的种类—面积是土土地增值值税清算算的重要要概念，，是计算算允许扣扣除项目目金额的的重要依依据1、规划面面积：《建设工程程规划许许可证》注明的面面积2、施工面面积：《施工许可可证》注明的面面积3、竣工面面积：竣竣工图及及竣工验验收报告告注明的的面积4、测绘面面积：项项目竣工工后，由由测绘部部门出具具的测绘绘报告上上注明的的面积5、可销售售面积：：拥有销销售权的的建筑面面积6、不可销销售面积积：没有有销售权权的建筑筑面积7、合同面面积：《商品房买买卖合同同》注明的面面积合同面积积与测绘绘面积有有差异。。在实际际操作中中，以完完工实际际测绘面面积为准准。是相对清清算项目目配套的的居委会会和派出出所用房房、会所所、停车车场（库库）、物物业管理理场所、、变电站站、热力力站、水水厂、文文体场馆馆、学校校、幼儿儿园、托托儿所、、医院、、邮电通通讯等公公共设施施而言的的。如果上述述设施有有偿销售售，或移移交给非非接受对对象就算算面积，，否则就就不算面面积。可售建筑筑面积的的界定：：除不可可销售面面积外，，都是可可销售面面积。可售建筑筑面积的的理解不可售面面积—公共配套套设施企业在开开发区内内建造的的会所、、物业管管理场所所、电站站、热力力站、水水厂、文文体场馆馆、幼儿儿园等配配套设施施，按以以下规定定进行处处理：（一）属属于非营营利性且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位的的，可将将其视为为公共配配套设施施，其建建造费用用按公共共配套设设施费的的有关规规定进行行处理。。（二）属属于营利利性的，，或产权权归企业业所有的的，或未未明确产产权归属属的，或或无偿赠赠与地方方政府、、公用事事业单位位以外其其他单位位的，应应当单独独核算其其成本。。除企业业自用应应按建造造固定资资产进行行处理外外，其他他一律按按建造开开发产品品进行处处理。国家税务务总局关关于印发发《房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法》的通知国税发[2009]31号七、房地地产开发发项目收收入总额额的确认认（一）房房地产转转让价格格的确定定（l）对房地地产开发发企业销销售商品品房取得得的收入入，应按按照《商商品房购购销合同同统计表表》及相相关合同同所记载载的金额额确定。。（2）对于实实物收入入，一般般要通过过对这些些形态的的财产进进行评估估确认其其价值；；对于视视同销售售的房地地产，其其收入确确定由主主管地方方税务机机关按照照当期同同类区域域、同类类房地产产的市场场价格核核定。（3）对纳税税人转让让房地产产无法提提供收入入资料或或提供收收入资料料不实造造成成交交价格明明显偏低低的，收收入确定定由主管管地方税税务机关关依照上上述方法法的市场场价格核核定。（二）房房地产交交易的视视同销售售收入房地产交交易的视视同销售售业务，，是会计计上不作作为经营营收入，，而从税税法上应应作为计计税收入入的纳税税调整事事项。国税发[2006]187号文件中列列举了六六个视同同销售的的交易事事项，包包括：①①职工福福利；②②奖励；；③对外外投资；；④分配配给股东东或投资资人；⑤⑤抵偿债债务；⑥⑥换取其其他单位位和个人人的非货货币性资资产。国税发[2007]132号第二十十三条规规定纳税人将将开发的的房地产产用于职职工福利利、奖励励、对外外投资、、分配给给股东或或投资人人、抵偿偿债务、、换取其其他单位位和个人人的非货货币性资资产等，，发生所所有权转转移时应应视同销销售房地地产，其其视同销销售收入入按下列列方法和和顺序审审核确认认：（一）按按本企业业当月销销售的同同类房地地产的平平均价格格核定。。（二）按按本企业业在同一一地区、、同一年年度销售售的同类类房地产产的平均均价格确确认。（三）参参照当地地当年、、同类房房地产的的市场价价格或评评估价值值确认。。（三）代收费用用政府要求求房地产产开发企企业在售售房时代代收的各各项费用用，如果果代收费费用是计计入房价价中向购购买方一一并收取取的，可可作为转转让房地地产所取取得的收收入计税税；如果果代收费费用未计计入房价价中，而而是在房房价之外外单独收收取的，，(如：计入入“其他他应付款款”科目目的)可以不作作为转让让房地产产的收入入。国税发[2007]132号第二十十五条规规定对纳税人人按县级级以上人人民政府府的规定定在售房房时代收收的各项项费用，，应区分分不同情情形分别别处理：：（一）代代收费用用计入房房价向购购买方一一并收取取的，应应将代收收费用作作为转让让房地产产所取得得的收入入计税。。实际支支付的代代收费用用，在计计算扣除除项目金金额时，，可予以以扣除，，但不允允许作为为加计扣扣除的基基数。（二）代代收费用用在房价价之外单单独收取取且未计计入房地地产价格格的，不不作为转转让房地地产的收收入，在在计算增增值额时时不允许许扣除代代收费用用。八、土地地增值税税的扣除除项目原则性要要求：根据土地地增值税税暂行条条例第六六条及其其实施细细则第七七条的规规定执行行，除另有规规定外，扣除取取得土地地使用权权所支付付的金额额、房地地产开发发成本、、费用及及与转让让房地产产有关税税金，须须提供合合法有效效凭证；；不能提提供合法有效效凭证的，不予予扣除。。房地产开开发企业业办理土土地增值值税清算算所附送送的前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、、基础设设施费、、开发间间接费用用的凭证证或资料料不符合清清算要求求或不实实的，地方税税务机关关可参照照当地建建设工程程造价管管理部门门公布的的建安造造价定额额资料，，结合房房屋结构构、用途途、区位位等因素素，核定定上述四四项开发发成本的的单位面面积金额额标准，，并据以以计算扣扣除。具具体核定定方法由由省税务务机关确确定。也就是说说，这四四项费用用即使没没有合法法有效凭凭证也是是可以核核定扣除除的。这这里没有有包括““公共配配套设施施费”，，即公共共配套设设施费必必须取得得合法有有效凭据据，否则则不予扣扣除。1、土地征用用及拆迁迁补偿费费，包括土土地征用用费、耕耕地占用用税、劳劳动力安安置费及及有关地地上、地地下附着着物拆迁迁补偿的的净支出出、安置置动迁用用房支出出等。2、前期工程程费，包括规规划、设设计、项项目可行行性研究究和水文文、地质质、勘察察、测绘绘、“三通一平平”等支出。。3、建筑安装装工程费费，是指以以出包方方式支付付给承包包单位的的建筑安安装工程程费，以以自营方方式发生生的建筑筑安装工工程费。。4、基础设施施费，包括开开发小区区内道路路、供水水、供电电、供气气、排污污、排洪洪、通讯讯、照明明、环卫卫、绿化化等工程程发生的的支出。。5、公共配套套设施费费，包括不不能有偿偿转让的的开发小小区内公公共配套套设施发发生的支支出。6、开发间接接费用，是指直直接组织织、管理理开发项项目发生生的费用用，包括括工资、、职工福福利费、、折旧费费、修理理费、办办公费、、水电费费、劳动动保护费费、周转转房摊销销等。取得土地地使用权权支付的的金额国税函[1999]112号文件规规定，纳纳税人成成片受让让土地使使用权后后，分期期分批开开发、转转让房地地产的，，其扣除除项目金金额的确确认，可可按转让让土地使使用权的的面积占占总面积积的比例例计算分分摊，或或按建筑筑面积计计算分摊摊，也可可按税务务机关确确认的其其他方式式计算分分摊。上述“总总面积””是指可转让土地使用用权的土土地总面面积。在在土地开开发中，，因道路路、绿化化等公共共设施用用地是不不能转让让的，按按《细则则》第七七条规定定，这些些不能有有偿转让让的公共共配套设设施的费费用是计计算增值值税的扣扣除项目目。因此，在在计算转转让土地地的增值值额时，，按实际际转让土土地的面面积占可可转让土土地总面面积来计计算分摊摊，即：：可转让让土地面面积为开开发土地地总面积积减除不不能转让让的公共共设施用用地面积积后的剩剩余面积积。取得土地地使用权权后直接接转让的的扣除项项目对取得土土地(不论是生生地还是是熟地)使用权后后，未进进行任何何形式的的开发即即转让的的，计算算其增值值额时只只允许扣扣除：取得土地地使用权权时所支支付的地地价款；；国家统一一规定交交纳的有有关费用用；在土土地地转转让让环环节节缴缴纳纳的的各各项项税税金金；；不能能加加计计20%的扣扣除除。。取得得房房地地产产产产权权后后直直接接转转让让的的扣扣除除项项目目对于于取取得得了了房房地地产产产产权权后后，，未未进进行行任任何何实实质质性性的的改改良良即即再再行行转转让让的的，，计计算算其其增增值值额额时时只只允允许许扣扣除除：：取得得房房地地产产时时支支付付的的价价款款；；按国国家家统统一一规规定定交交纳纳的的有有关关费费用用；；在房房地地产产转转让让环环节节缴缴纳纳的的各各项项税税金金；；也不不得得加加计计20%的扣扣除除。。仅进进行行土土地地开开发发不不进进行行房房屋屋建建造造的的扣扣除除项项目目对于于取取得得土土地地使使用用权权后后，，仅仅进进行行土土地地开开发发(如进进行行“三通通一一平平”等)，不不进进行行房房屋屋的的建建造造，，即即将将土土地地使使用用权权再再转转让让出出去去的的，，在在计计算算其其增增值值额额时时只只允允许许扣扣除除：：取得得土土地地使使用用权权时时支支付付的的金金额额；；按国国家家统统一一规规定定交交纳纳的的有有关关费费用用；；开发发土土地地的的成成本本、、费费用用；；与转转让让土土地地使使用用权权有有关关的的税税金金；；取得得土土地地使使用用权权时时支支付付的的地地价价款款和和开开发发土土地地的的成成本本之之和和加加计计20%的扣扣除除。。进行行房房地地产产开开发发建建造造的的扣扣除除项项目目对取得土地使使用权后进行行房地产开发发建造的，在在计算其增值值额时，允许许扣除：取得土地使用用权时支付的的地价款；按国家统一规规定交纳的有有关费用；开发土地和新新建房及配套套设施的成本本、费用；与转让房地产产有关的税金金；取得土地使用用权时支付的的金额和开发发土地和新建建房及配套设设施的成本之之和加计20%的扣除。开发费用扣除除问题（一）财务费费用中的利息息支出，凡能能够按转让房房地产项目计计算分摊并提提供金融机构构贷款证明的的，允许据实实扣除，但最最高不能超过过按商业银行行同类同期贷贷款利率计算算的金额。其其他房地产开开发费用，在在按照“取得土地使用用权支付的金金额”与“房地产开发成成本”金额之和的5%以内计算扣除除；（二）凡不能能按转让房地地产项目计算算分摊或不能能提供金融机机构贷款证明明的，房地产产开发费用在在按“取得土地使用用权支付的金金额”与“房地产开发成成本”金额之和的10%以内计算扣除除。全部使用用自有资金，，没有利息支支出的，按照照以上方法扣扣除；（三）房地产产开发企业既既向金融机构构借款，又有有其他借款的的，其房地产产开发费用计计算扣除时不不能同时适用用（一）、（（二）项所述述方法。土地增值税清清算时，已经经计入房地产产开发成本的的利息支出，，应调整至财财务费用中计计算扣除。扣除项目分摊摊方法在计算土地增增值税时就需需要对扣除项项目金额按一一定的标准进进行计算或分分摊，为此《《细则》规定定了分摊方法法：一是按转让土土地使用权面面积占可转让让土地总面积积的比例计算算分摊；二是按照转让让的建筑面积积占总建筑面面积的比例来来计算分摊；；三是按税务机机关确认的其其他方式计算算分摊。案例某房地产开发发公司在一块块10000平方米的土地地进行房地产产开发，其取取得土地使用用权所支付的的出让金为1000万元。该房地地产公司在这这块土地上建建了两幢楼，，一幢为写字字楼，占地面面积4000平方方米，建筑面面积15000平方米；；一幢为公寓寓，占地面积积6000平平方米，建筑筑面积10000平方米米。公寓已出出售完毕，写写字楼尚未转转让。公寓应分摊的的土地出让金金为：(1)按转让土地使使用权的面积积分摊，公寓寓应分摊的土土地出让金为为：6000㎡×（1000万元÷10000㎡）＝600万元(2)按建筑面积分分摊，公寓应应分摊的土地地出让金为：：10000㎡×[1000万元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400万元可见，按不同同的分摊办法法，其计算出出的数额是不不一样的。对对于房地产开开发商建造的的商品房，如如果层次、建建筑面积大体体相同，则按按土地面积分分摊较为简单单，如果层次次、建筑面积积相差很大，，则按建筑面面积分摊较为为合理。土地面积法的的利和弊土地面积法，，即分期开发发或滚动开发发的房地产项项目，其土地地成本与开发发成本按照各各期开发项目目所占土地面面积的比例进进行分摊的方方法。优点：取数方方便，计算简简单。该方法法无需建筑面面积方面的数数据，只要取取得土地使用用证面积，以以及各期项目目所占土地面面积，即可计计算出各项目目所应分摊的的成本金额。。适用于房屋屋功能和容积积率一致的开开发项目，适适合整建整售售的开发项目目以及土地成成本的分割。。缺点：建造不不同功能、不不同容积率的的房屋的各类类成本无法进进行合理分摊摊。如果开发发的项目中已已售和未售情情形需要分摊摊土地和开发发成本的，该该方法就无法法合理地计算算出各自应承承担的成本金金额。案例分析：如果该例中的的公寓未全部部销售完毕，，已售与未售售不是整栋销销售，那么按按土地面积法法计算的工作作量将会增加加。因为零星星销售必须将将总的建筑面面积分解为每每一平方米所所占用土地面面积，然后再再计算出已售售房屋建筑面面积占用的土土地面积和未未售房屋建筑筑面积所占用用的土地面积积的扣除项目目金额。这样样就使得房屋屋扣除项目的的计算工作变变得复杂。而而且使用该方方法，会使得得不论开发项项目的功能如如何，其开发发项目的单位位成本是一样样的，这样就就会与实际建建筑情况相脱脱节。建筑面积法的的利和弊建筑面积法，，即房地产开开发项目的土土地成本和开开发成本按照照所建房屋的的总可售面积积进行分摊，，计算出单位位面积成本后后，由此计算算出已售面积积和未售面积积应承担成本本金额的方法法。优点：适用于于房屋功能相相同，但容积积率不同的开开发项目，适适合于在已售售和未售房屋屋之间进行房房地产开发成成本的分摊。。因为同一类类型房屋，其其每平方米的的建安成本是是一致的。缺点：在于所所需数据较多多，工作量大大，对于土地地成本的分摊摊不是很合理理，对于不同同功能房屋扣扣除项目的分分摊也不十分分合理。案例：某房地产开发发企业取得30000平方米土地，，支付土地价价款及相关税税费4500万元，开发商商铺3000平方米，普通通住宅30000平方米（含车车库4000平方米，阁楼楼2500平方米），共共发生开发成成本12000万元，已售25000平方米，计算算已售部分的的扣除项目金金额（假设不不考虑其他扣扣除内容）。。扣除项目金额额=4500+12000=16500（万元）已售面积扣除除项目金额=0.5×25000=12500（万元）单位建筑面积积成本金额=16500万元/（3000+30000）平方米=0.5万元/平方米案例分析：通过该例可以以看出，如果果是建造不同同功能的房屋屋，按照建筑筑面积法计算算出的单位成成本都是一样样的。它没有有考虑到因为为房屋的功能能不一样，其其单位建造成成本会不一样样的实际情形形。那么如果用该该方法进行土土地增值税清清算，就会出出现两种情形形：一种是，，如果未售房房屋大部分是是商铺，那么么等未售部分分实现销售后后，其增值率率将会很大，，所交的土地地增值税将会会很高；另一一种是，如果果未售部分大大部分是车库库，那么等未未售部分实现现销售后，其其增值率很低低，可能会出出现负值。其他方法一：：售价折算法法是以住宅的平平均单价为基基准系数1，，将其他功能能房屋的平均均单价与基准准单价进行换换算，然后以以此重新计算算可售面积的的一种方法。。这种方法考考虑了市场因因素，因为不不同功能的房房屋市价肯定定是不一样的的。但这种方方法也有不合合理的地方，，那就是功能能强的房屋，，不一定成本本就高。特别别针对于商铺铺与住宅，商商铺的售价很很有可能是住住宅的两到三三倍，但成本本是不是就要要达到住宅的的两三倍？也也值得商榷。。其他方法二：：建筑面积层层高比例法是以普通住宅宅的层高为基基准系数1，将其他功能的的房屋如商铺铺、车库、阁阁楼等层高与与之相比，经经过一系列折折算后得出总总可售面积；；再在此基础础上，将开发发成本折算后后在已售和未未售面积之间间进行分摊。。这种方法适用用于功能混合合的房屋类型型。如底层是是商铺，上面面是住宅的房房型；或底层层是车库，中中间是住宅，，顶层是阁楼楼的房型等。。因为这种房房型，无法计计算出各自所所占的土地面面积，因此无无法按土地面面积法进行分分配。房地产土地增增值税与企业所得税的的主要差异1.年度汇算清缴缴和项目清算算的差异企业所得税是是按年度进行行汇算清缴。。年度内企业业有所得就纳纳税，有亏损损不纳税，今今后年度实现现的所得可以以按规定弥补补以前年度亏亏损。对于有有完工前开发发产品预售收收入的企业，，其预售收入入按规定的预预计毛利率计算预计毛利额计计入当期应纳纳税所得额缴缴纳年度企业业所得税，而而不是预缴税税款。土地增值税实实行的是项目目清算，清算算之前属于预预缴税款。当当开发项目达达到国家税务务总局关于印印发《土地增增值税清算管管理规程》的的通知（国税税发[2009]91号）规定清算算条件时，再再进行清算。。清算时，将将清算项目的的各年度收入入全部汇总，，减除该清算算项目全部扣扣除项目金额额后，按规定定计算土地增增值税。计算算全部项目应应缴纳的土地地增值税后，，再减除原来来各年度预缴缴的土地增值值税，多退少少补。2.成本对象与清清算项目的差差异企业所得税对对开发产品成成本核算时，，不是按清算算单位进行核核算，而是要要按六项原则则划分成本对象进行核算。国国家税务总局局关于印发《《房地产开发发经营业务企企业所得税处处理办法》的的通知（国税税发[2009]31号）第第二十十六条规定，，计税成本对对象的确定原原则有：可否否销售原则、、分类归集原原则、功能区区分原则、定定价差异原则则、成本差异异原则和权益益区分原则。。成本对象由由企业在开工工之前合理确确定,并报主管税务务机关备案。成本对象一一经确定，不不能随意更改改或相互混淆淆，如确需改改变成本对象象的，应征得得主管税务机机关同意。土地增值税清清算时，按项项目单位进行行清算。《国国家税务总局局关于房地产产开发企业土土地增值税清清算管理有关关问题的通知知》（国税发发[2006]187号）规定，土土地增值税以以国家有关部部门审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算。。开发项目中中同时包含普普通住宅和非非普通住宅的的，应分别计计算增值额。。3.共同成本和间接成本计算算分摊方法差差异企业所得税法法规定，共同同成本和不能能分清负担对对象的间接成成本，应按受受益原则和配配比原则分配配至各成本对对象，具体分分配方法有占地面积法、、建筑面积法法、直接成本本法和预算造造价法。其中，土地成本一般按占地面积法进行分配；单单独作为过渡渡性成本对象象核算的公共配套设施施开发成本,应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或或按预算造价价法进行分配；其他成本项目目的分配法由企业自行确确定。而在土地增值值税项目清算算时，对于清清算单位共同同负担的扣除除项目分摊方方法相对简单单，且可由纳纳税人自行选选择。《土地地增值税暂行行条例实施细细则》第九条条规定，纳税税人成片受让让土地使用权权后，分期分分批开发、转转让房地产的的，其扣除项项目金额的确确定，可按转转让土地使用用权的面积占占总面积的比比例计算分摊摊，或按建筑筑面积计算分分摊，也可按按税务机关确确认的其他方方式计算分摊摊。国税发[2006]187号规定，属于于多个房地产产项目共同的的成本费用，，应按清算项项目可售建筑筑面积占多个个项目可售总总建筑面积的的比例或其他他合理的方法法，计算确定定清算项目的的扣除金额。。因此，在主主管税务机关关没有特别规规定的情况下下，纳税人可可以选择任一一种有利的扣扣除项目分摊摊方法。4.项目营销设施施建造费用的的差异在企业所得税税计算时，企企业营销设施施的建造费计计入开发成本本中的开发间间接费用。国国税发[2009]31号第二十七条条规定，开发发间接费，指指企业为直接接组织和管理理开发项目所所发生的，且且不能将其归归属于特定成成本对象的成成本费用性支支出。主要包包括管理人员员工资、职工工福利费、折折旧费、修理理费、办公费费、水电费、、劳动保护费费、工程管理理费、周转房房摊销以及项目营销设施施建造费等。而在计算土地地增值税时，，项目营销设施施建造费应作作为销售费用用处理，不计计入开发成本本中，不允许许作为加计扣扣除的基数。。《土地增值税税暂行条例实实施细则》第第七条关于扣扣除项目中的的开发成本中中规定，开发发间接费用，，是指直接组组织、管理开开发项目发生生的费用，包包括工资、职职工福利费、、折旧费、修修理费、办公公费、水电费费、劳动保护护费、周转房房摊销等。5.借款利息费用用分摊计算的的差异在计算企业所所得税时，为为建造开发产产品发生的借借款利息费用用，其资本化化部分应按规规定计入开发发计税成本。。而在土地增值值税项目清算算时，利息费费用不得计入入扣除项目中中的开发成本本中，应调整整作为财务费费用中的利息息费用处理。。《国家税务务总局关于土土地增值税清清算有关问题题的通知》（（国税函〔2010〕220号）第三条第第（四）项规规定，土地增增值税清算时时，已经计入入房地产开发发成本的利息息支出，应调调整至财务费费用中计算扣扣除。6.期间费用与开开发费用的差差异企业每年度实实际发生的管管理费用、财财务费用和销销售费用等期期间费用，允允许按税法规规定据实税前前扣除。但在土地增值值税清算时，，由于清算项项目一般是跨跨年度的，其其开发费用（（与房地产开开发项目有关关的销售费用用、管理费用用、财务费用用）不再按年年度汇总计算算，而是按照照一定方法和和比例计算扣扣除。国税函函〔2010〕220号第三条就房房地产开发费费用的扣除问问题规定：（（一）财务费费用中的利息息支出，凡能能够按转让房房地产项目计计算分摊并提提供金融机构构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。其他房房地产开发费费用，在按照照“取得土地使用用权所支付的的金额”与“房地产开发成成本”金额之和的的5%以内计算扣扣除。（二二）凡不能能按转让房房地产项目目计算分摊摊利息支出出或不能提提供金融机机构证明的的，房地产产开发费用用在按“取得土地使使用权所支支付的金额额”与“房地产开发发成本”金额之和的的10%以内计算扣扣除。7.预提费用的的差异企业所得税税汇算清缴缴时，可以以按规定预预提三项费费用。国税税发[2009]31号第三十二二条规定，，出包工程程未最终办办理结算而而未取得全全额发票的的，在证明明资料充分分的前提下下，其发票票不足金额额可以预提提，但最高高不得超过过合同总金金额的10％；公共配配套设施尚尚未建造或或尚未完工工的，可按按预算造价价合理预提提建造费用用；应向政政府上交但但尚未上交交的报批报报建费用、、物业完善善费用可以以按规定预预提。而国税发〔〔2006〕187号第四条第第（四）项项规定，房房地产开发发企业的预预提费用，，除另有规规定外，不不得扣除。。8.配套设施的的地下停车车场所成本本的差异属于配套设设施的地下下停车场所所，在计算算企业所得得税时，其其成本由地地上开发产产品承担。。国税发[2009]31号第三十三三条规定，，企业单独独建造的停停车场所，，应作为成本对象单独核算。。利用地下下基础设施施形成的停停车场所，，作为公共共配套设施施进行处理理。土地增值税税清算时，，作为配套套设施的停停车场所，，转让时，，其成本可可以扣除；；不转让时时，其成本本不得计算算为扣除项项目。国税税发[2006]187号第三条第第（二）项项同时规定定，房地产产开发企业业将开发的的部分房地地产转为企企业自用或或用于出租租等商业用用途时，如如果产权未未发生转移移，不征收收土地增值值税，在税税款清算时时不列收入入，不扣除除相应的成成本和费用用。该文第第四条第（（三）项规规定，房地地产开发企企业开发建建造的与清清算项目配配套的居委委会和派出出所用房、、会所、停停车场（库库）、物业业管理场所所、变电站站、热力站站、水厂、、文体场馆馆、学校、、幼儿园、、托儿所、、医院、邮邮电通讯等等公共设施施，按以下下原则处理理：建成后后产权属于于全体业主主所有的，，其成本、、费用可以以扣除；建建成后无偿偿移交给政政府、公用用事业单位位用于非营营利性社会会公共事业业的，其成成本、费用用可以扣除除；建成后后有偿转让让的，应计计算收入，，并准予扣扣除成本、、费用。国家税务总总局关于未未办理土地地使用权证证转让土地地有关税收收问题的批批复.doc九、重点涉税疑疑难问题列列举（1）拆迁还房的的涉税处理理；（2）取得土地返返还款的涉涉税处理；；（3）精装房赠送送家电、家家俱等涉税税处理；（4）代收费用的的涉税处理理。……十、清算注注意事项1、清算后是否否预征再清清算？在土地增值值税清算时时未转让的的房地产，，清算后销销售或有偿偿转让的，，纳税人应应按规定进进行土地增增值税的纳纳税申报，，扣除项目目金额按清清算时的单单位建筑面面积成本费费用乘以销销售或转让让面积计算算。单位建筑面面积成本费费用=清算时的扣扣除项目总总金额÷清算的总建建筑面积2、扣除项目目金额实际际发生如何何理解？91号文规定：：扣除项目目中所归集集的各项成成本和费用用，必须是是实际发生生的。其他他开发费用用则是比例例扣除，并并不要求必必须是实际际发生数与与比例扣除除孰低进行行扣除。3、四项成本本是否可以以核定扣除除？国税发[2006]187号文件规定定，扣除项项目必须提提供合法有有效凭证，，否则不予予扣除，而而前期工程费费、建筑安安装工程费费、基础设设施费、开开发间接费费用凭证或资料料不符合清清算要求或或不实的，，地税机关关可以核定定单位面积积金额标准准。4、开发间接接费用是否否包括招待待费和营销销设施建造造费？开发间接费费用不包括括招待费。。土地增值税税没有将其其列入开发发间接费用用，企业所所得税将其其作为开发发间接费用用。5、代收费用用问题在售房时代代收的各项项费用，应应区分不同同情况分别别处理：代代收费用计计入房价一一并收取的的；代收费费用在房价价之外单独独收取且未未计入售房房价格的。。6、房地产开开发企业逾逾期开发缴