成都别墅典型案例及项目规划发展建议-

成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议目录第一部分：成都别墅典型案例研究第二部分：项目客户群研究第三部分：项目景观规划发展建议第一部分：成都别墅典型案例研究成都市部分别墅分析调查范围：由于项目首期启动策略为联排别墅及花园洋房，本次调研重点为别墅样本，样本数量为10个，调查区域重点为城西及城南，城西重点研究光华大道和温江的别墅项目，城南重点研究天府大道和华阳的别墅项目。通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是竞争激烈的低层低密度别墅。价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格按批次推盘.项目的地块面积从107-2600亩,其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。容积率在0.42-2.35之间产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，户户观景，且景观特色差异化。配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPA等私人享受空间，来打造项目的国际化品质。景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观、自然资源以及建筑相融合。开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。麓山国际社区开发周期为5年典型案例1-仁和春天大道总价：联排300-400万，双拼440-550万，电梯7000—11000元/平米绿地率：60%容积率：1.9物管费：电梯1.6元,别墅1.9元开盘时间：07年10月28日销售周期：2年（南北两区）销售率：80％交房时间：09年12月交房标准：清水房公摊：14.5％分期开发策略：分南北两个区开发,现在是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在14000元/㎡左右.基础数据地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都七中对面开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/成都市江安春置业投资有限公司产品形态：叠拼+联排+双拼+高层占地面积：600亩总建筑面积：52万平米总户数：3200户，南区一期800余户。其中南区一期别墅100户，电梯700余户配套设施：社区配套有6000㎡经营性会所(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)，1200㎡大型超市（百货、净菜市场），社区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个篮球场，2个游泳池总体规划：核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中西结合的现代原生态别墅社区高绿化率，塑造原生态豪宅部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和私密性追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质总体规划：建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。采取跌落式的布局多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目景观规划：原滩式河景传世豪宅以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中开发时续分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安河。2005年12月至今。开盘时间:2006-11-28南区一期，高层电梯和别墅.2007-5南区二期，高层电梯和少量别墅仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总价在200-300万和440-550万区间。预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。营销策略略推广主调调：淡黄黄色及生生态色绿绿色核心卖点点：中国国首例原原滩社区区主题推广广语：一一片原滩滩，整个个世界营销推广广策略:环境营销销策略，，以原滩滩环境作作为推广广策略，，推出成成都首例例原滩社社区优惠政策策：仁和和春天所所用的是是会员制制，春天天百货春春天会的的会员优优惠0.5%，，一次性性优惠3%，按按揭没有有优惠.市内售楼楼部：二二环路与与光华大大道交汇汇处，仁仁和世代代春天楼楼下，杜杜甫草堂堂对面宣传物料料：DM单、户户型单页页、项目目内刊（（春天百百货内刊刊）、手手提袋、、纸杯、、文件袋袋户外广告告：导旗旗、围墙墙、户外外大牌媒体：华华西报、、商报、、电视、、飞机头头等舱、、西南航航空公关活动动：小业业主夏令令营、消消夏晚会会等别墅目标标客户群群：年龄：别别墅40岁以上上阶层：社社会高阶阶级，以以企业高高级管理理人员、、企业主主、外地地投资客客购买因素素：环境境、品质质、品牌牌区域来源源：外省省60％％，以深深圳、上上海、江江苏、广广东、浙浙江居多多，成都都本地40％，，以城西西和城南南为主，，跟仁和和春天百百货相联联系，直直接客户户资源丰丰富高层目标标客户群群：年龄：电电梯:25-35岁阶层：中中产阶级级，2次次置业购买因素素：环境境、品质质、品牌牌区域来源源：外省省30％％，以深深圳、上上海居多多，成都都本地70％，，以城西西和城南南为主，，还有周周边的132厂厂、7中中、教师师等项目评价价：优势：品牌效应应大物业形态态丰富，，选择面面广项目属于于高品质质楼盘，，物业服服务品质质较高园林绿化化率高，，充分营营造引水水入园的的原滩式式的原生生态传世世豪宅的的生活社社区点评：该该项目为为城西大大型原生生态豪华华高档社社区，配配套齐全全，水域域等景观观面好，，物业形形态丰富富，与本本案有一一定的相相似之处处，但是是目标客客户群和和销售时时序的差差别，竞竞争力不不大。典型案例例2-金金河谷绿地率：：68%配套设施施：会所所、篮球球场、网网球场、、健身房房、7200㎡㎡的独立立商铺、、休闲商商业街均价：联联排14000-20000元，叠叠拼8000-12000元元，高层层6000-7000交房标准准：清水水房分期开发发策略：：现在是是一期的的蓄水期期，后续续不明基础数据据地理位置置：温江江区温江江区光华华大道三三段江安安河畔成成都七中中实验中中学旁开发商：：成都金金瑞泰置置业有限限责任公公司产品形态态：高层层、联排排别墅、、双拼别别墅、叠叠院别墅墅占地面积积：600亩总建筑面面积：68万平平米容积率：：1.95总户数：：4000户左左右核心规划划理念：：中国叠水水风景的的高档住住宅社区区社区建筑筑采取自自由跌落落式的建建筑布局局，充分分利用自自然活水水和河滩滩园林景景观元素素以及区区内480m河河谷资源源，使整整个社区区呈现高高层建筑筑环抱多多层建筑筑、并向向江安河河开放的的状态。。“分而不不散，围围而不合合”的自自然组团团院落空空间，使使空间视视野无比比开阔丰丰富。中西园林林风格建建筑，50米宽宽沿河翠翠绿景观观带，构构筑出自自然之上上的精致致生活。。建筑布局局围而不不合，活活水、河河滩被天天衣无缝缝地融入入社区追求完美美、奢华华且更加加接近大大自然的的生活品品质总体规划划：建筑规划划：欧式式新古典典建筑风风格建筑现代代与古典典的有机机结合，，更彰显显一种高高档的生生活品质质经典的建建筑坡顶顶与园林林环境高高低错落落，形成成富有韵韵律的恢恢宏气势势，在跌跌宕起伏伏中彰显显着独一一无二的的风格地地标建筑采取取自由跌跌落式的的建筑布布局，其其围而不不合，把把外部自自然的江江安河景景与社区区内部良良好的结结合起来来景观规划划：叠水水风景的的奇迹引江安河河活水进进入园，，成就中中国叠水水风景传传世社区区2000亩青羊羊区湿地地公园、、1.6km江江安河活活水环抱抱、3级级叠韵河河谷瀑布布、68%社区区绿化率率、7大大社区公公园、480米米社区河河谷、4800m2珍珍珠湖湖、300,000m2园园林景观观、6星星级四面面环水会会所互动式景景观运动公园园2个标标准网球球场、一一个半圈圈篮球场场享受1600m2超大大室外景景观泳池池、环境境幽雅的的4800m2珍珠湖湖，6000m2经营营性会所所植被、水水体的灵灵活运用用，弱化化了30000吨龟纹纹石带来来的“硬硬”感；；台阶、、小品、、铺装等等的合理理组合，，在丰富富园林景景观层次次的同时时，也增增强了空空间感。。高层环抱抱别墅，，围而不不合的社社区布局局，使得得高层也也可尽享享别墅的的园林环环境和礼礼遇。营销策略推广主调：：鹅黄色核心卖点：：中国首创创河谷风景景社区主题推广语语：中国叠叠水风景奇奇迹优惠政策：：一期咨询询期，入会会享受1%的购房优优惠，高层层诚意金3万，别墅墅是5-10万市内售楼部部：金沙遗遗址公园对对面宣传物料：：DM单、、户型单页页、手提袋袋、纸杯、、文件袋户外广告：：导旗、围围墙、公交交站牌、车车身广告、、户外大牌牌广告位位置置：项目周周边，光华华大道媒体：华西西报、商报报、飞机头头等舱目标客户群群：年龄：30-45岁岁阶层：7中中教师、社社会高阶级级，企业高高级管理人人员、企业业主、外地地投资客收入水平：：年收入100万以以上购买因素：：环境、品品质区域来源：：外省30—40％％，以深圳圳、上海、、北京、重重庆居多，，成都本地地60％，，以城西和和城南为主主项目评价：：优势：自然环境优优越项目园林景景观有差异异化特点园林绿化率率高达68%，园林林景观优美美项目自身的的配套全面面，其周边边配套丰富富，交通便便利点评：该项项目为城西西大型叠水水风景高档档社区，配配套齐全，，因引水入入园，水域域等景观面面好，充分分利用起自自然景观，，物业形态态丰富，与与本案有一一定的相似似之处，从从其开发时时序来看，，有一定的的竞争力。。典型案例3-紫檀山山配套设施：：会所、游游泳池、商商业广场、、幼儿园总价：叠拼拼98-240万开盘时间：：07年6月24日日交房时间：：08年10月28日交房标准：：清水房分期开发策策略：项目目分6期销销售，明年年将推出高高层电梯公公寓基础数据地理位置：：温江区江江安河上游游（温郫大大道旁）开发商：蓝蓝光集团产品形态：：叠拼+高高层占地面积：：321亩亩总建筑面积积：46万万平米容积率：0.98总户数：1900多多户绿地率：30%核心规划理理念：坡地地构筑，形形成枕山、、环水的地地理构造总体规划以以中心湖区区为原点，，别墅南偏偏东20度度布局，呈呈弧形散开开楼间距规划划在18米米～22米米之间的宜宜人尺度，，围绕约10000平米中心心湖区四大组团环环抱，而又又相互独立立，形成天天地合、四四时交、风风水会的藏藏风聚气之之宝地。总体规划：：建筑规划：：中国建筑筑的院落精精品江安河•景景院叠拼别别墅项目分四大大组团环抱抱组成，形形成藏风聚气之之势项目以坡地地构筑形成枕山、、环水的地地理构造景观规划：：大型中心心湖景的高高档社区温江时尚与与古典相结结合的高尚尚居住区12万亩花花卉苗木的的簇拥开发时续项目总共分分6期销售售2007年年6月项目目优惠金卡卡开始申领领，6月24日一批批次开盘销销售，二批批次7月14日销售售，8月25日湖滨滨别墅开盘盘，9月22日进入入山颂组团团的销售期期现在是2期期的销售期期，卖了将将近200套明年将推出出高层电梯梯营销策略推广主调：：蓝紫色核心卖点：：江安河畔畔·豪景叠叠拼别墅主题推广语语：天香国脉风风雅雅传世优惠政策：：采取到带带新的优惠惠政策，VIP卡优优惠1%宣传物料：：楼书、DM单、户户型单页、、项目内刊刊、手提袋袋、纸杯、、文件袋户外广告：：导旗、公公交站牌、、户外大牌牌广告牌位置置：光华大大道、紫荆荆电影城媒体：华西西报、商报报、电视、、飞机头等等舱公关活动：：周末气氛氛晚会、茶茶话会等目标客户群群：年龄：40岁左右阶层：社会会高阶级，，以企业高高级管理人人员、企业业主收入水平：：年收入80万以上上购买因素：：蓝光品牌牌、户型的的赠送面积积策略区域来源：：外省30％，以深深圳、上海海居多，成成都本地70％，以以城西和城城南为主。。蓝光情节节的客户目的：投资资居多，部部分自住项目评价：：优势：项目品牌优优势项目属于高高品质楼盘盘，物业服服务品质较较高点评：该项项目为温江江高档社区区，蓝光品品牌优势明明显，中心心湖景面广广，组团分分区独立且且又紧密联联系，中西西的古典与与时尚的结结合。项目目与本案参参照性不大大，竞争力力不明显。。典型案例4-香颂岛岛总价：独栋栋700-2008万,联排排200万万左右,双双拼400万左右物管费：2.6元/㎡开盘时间：：06年6月销售周期：：1年半销售率：售售罄交房时间：：07年10月30日交房标准：：清水房开发策略：：项目由于于规模小，，整体销售售没有分期期销售基础数据地理位置：：温江区光光华大道锦锦泉街222号开发商：成成都远鸿房房地产开发发有限公司司产品形态：：独栋、双双拼、联排排占地面积：：107亩亩总建筑面积积：52万万平米容积率：0.48总户数：151户绿地率：50%配套设施：：会所、网网球场、游游泳池核心规划理理念：四面面环水的法法式南部小小镇四周处于河河水的包围围之中，由由独栋、双双拼、联排排别墅组成成。主力户户型面积区区间为200平方米米-300平方米，，每家配备备半地下车车库，小区区总车位比比为1：2。项目导入了了先进的国国际建筑规规划理念与与法国小镇镇的人文建建筑风情，，打造一个个法国式的的风情小镇镇。坡地式景观观特色，四四面环水的的高档社区区总体规划：：建筑规划：：现代法式建建筑风格,法国南部部小镇概念念项目在设计计上突出法法兰西唯美美、浪漫、、闲适、优优雅本色的的同时注重重建筑的使使用功能，，营造出适适合现代人人居的高端端住所。景观规划：：四面环水水的岛居生生活临河水岸线线规划有30-50米宽的环环岛景观带带，岛内空空间通过桥桥梁与外界界相连，确确保岛内人人居生活的的私密和宁宁静营销策略推广主调：：米色核心卖点：：建筑与自自然结合的的纯别墅社社区主题推广语语：法式风风情，岛区区别墅优惠政策：：排号优惠惠1%，一一次性付款款2%，按按揭1%宣传物料：：楼书、DM单、户户型单页、、手提袋、、纸杯、文文件袋户外广告：：导旗、围围墙、户外外大牌广告牌位置置：机场路路、项目周周边光华大大道媒体：华西西报、商报报、飞机头头等舱、航航空杂志公关活动：：新春业主主联欢会、、高档车鉴鉴赏会等目标客户群群：年龄：40岁——50岁阶层：社会会高阶级，，以企业高高级管理人人员、企业业主收入水平：：年收入100万以以上购买因素：：形态单一一、纯别墅墅社区区域来源：：外省50％，以深深圳、上海海居多，成成都本地50％，以以城西和城城南为主项目评价：优势：纯别墅社区自然环境优越越，江安河水水引入社区主题明确，物物业建筑风格格鲜明点评：该项目目为城西法式式风情的纯别别墅高档社区区，四面环水水的岛居生活活，但是项目目已经售罄，，不存在竞争争。典型案例5-置信·香颐颐丽都·鹭湖湖宫配套设施：会会所、国色天天香游乐园、、大型海鲜市市场、超市均价：叠拼7000—7500元/㎡，双拼8500-9000元/㎡，多层6000开盘时间：07年9月28日销售周期：5期交房标准：清清水房分期开发策略略：分5期销销售，现在是是2期的第6个组团基础数据地理位置：温温江区万春镇镇江安河畔开发商：四川川置信凯德置置业有限公司司产品形态：别别墅

花园洋洋房、叠拼、、双拼、独栋栋、小高层占地面积：303.54亩总建筑面积：：30万平米米容积率：1.15总户数：1400多户物管费：多层层2元/㎡核心规划理念念：中国人居建筑筑样板社区共六大组团，，成岛状分布布于约68000平米鹭鹭湖畔。项目与江安河河优越的生态态环境理想地地融合在一起起，不仅实现现了与水的““零距离”，，更同时占有有了湖居生活活、河居生活活、岛居生活活三大稀缺生生活的全部价价值。项目由独栋、、双拼、叠拼拼、花园洋房房、多层、小小高层以及商商业配套组成成项目属于欧洲洲宫邸建筑精精华，重塑文文艺复兴之古古典艺术，融融建筑与生态态、环保、人人文主题于一一体总体规划：建筑规划：泛泛欧式建筑风风格，重塑文艺复复兴之古典艺艺术社区富有创意的建建筑集群设计计，人性化的的设计理念物业形态丰富富，注重细节节，且尊重别别墅私密性的的同时，也满满足其他物业业的人居的舒舒适性景观规划：同同时拥有湖居生活、河河居生活、岛岛居生活三大大稀缺缺生活的的高档社区项目为业主创创造出独有的的、令人渴望望的亲水生活活。投资上千千万元，在江江安河上游围围堰筑坝，引引河流活水经经过鹭湖，再再流入小区各各组团间，形形成纵横交错错的数条园林林内河，最后后循环汇入江江安河中。实实现户户都能能拥享私家水水域，流水园园林，湖光盛盛景。建筑外立面水位水量四季季恒定的园区区活水项目整个园林林布局以水系系为主线来贯贯穿，水脉收收放自如，几几处宽广的水水面结合景墙墙、喷泉等形形成景观节点点。项目园区内河河是完全的活活动循环体系系。江安河水水经过鹭湖水水域的沉淀净净化之后流入入园区，再经经由园区流入入到江安河，，蜿蜒达数公公里。清澈的的河水水系将将建筑重重环环绕，形成私私家内河河段段，使得六个个组团都呈岛岛状分布，实实现户户临水水。创建白鹭生态态栖息地约68000平米的人工工湖泊——鹭鹭湖项目专为享受受湖居生活，，而开挖了约约68000平米的人工工湖泊鹭湖。。湖水完全引引入江安河活活水，并与园园区内河一道道形成项目的的活水水系。。湖上有供白白鹭栖居的天天然湿地岛屿屿。鹭湖与对对面的近30亩市政绿化化公园一起，，构成一幅幅幅员辽阔的生生态画卷营销策略推广主调：蓝蓝紫色核心卖点：人人工造湖———鹭湖、白鹭鹭生态栖息地地，国色天香旅游游新城别墅社社区主题推广语：：选择鹭湖宫宫，选择你一一生优惠政策：一一次性付款优优惠0.5%宣传物料：DM单、户型型单页、手提提袋、纸杯、、文件袋户外广告：导导旗、围墙、、公交站牌、、户外大牌广告位位置：：成都四面都都有、光华大大道、温江项项目周边媒体：华西报报、商报、居居周刊、飞机机头等舱公关活动：与与国色天香联联合的儿童联联欢会目标客户群：：年龄：30——45岁阶层：社会高高阶级，以企企业高级管理理人员、企业业主收入水平：年年收入100万以上购买因素：环环境、置信品品牌、项目配配套区域来源：外外省45％，，以台湾、国国外、东北居居多，成都本本地55％，，以城西和城城南为主项目评价：优势：置信品牌效应应项目临近国色色天香乐园，，完全拥享国国色天乡3300余亩主主题公园和数数百亩商业配配套100亩的大大型人工湖泊泊、白鹭栖息息地、水位水水量四季恒定定的园区活水水资源，开发发商的倾力打打造为项目润润色不少点评：该项目目为国色天乡大型型高尚生活住住区香颐丽都都的Ⅱ期，其配套齐全全，开发商不不惜大成本打打造，置信的的口碑与品牌牌，都为项目目的价值做足足准备，项目目与本案有一一定的相似之之处，有一定定的竞争典型案例6-泰基·花溪溪谷总户数：160户(1期期)建筑密度28.3%绿地率：45%左右物管费：电梯梯1.6元,别墅2元交房标准：清清水房分期开发策略略：分2期开开发,现在是是1期蓄水阶阶段.基础数据地理位置：光光华大道温江江段花博会主主场馆开发商：四川川泰基地产有有限责任公司司产品形态：叠院别墅、台台地式花园洋洋房、空中院院落洋房占地面积：140亩总建筑面积:22万平方方米容积率：2.35核心规划理念念：独特“台地地式”的欧洲洲风情高档社社区项目总体规划划以湖泊为轴轴心、以闲适适慢生活为宗宗旨，充分利利用地形特点点，采取自由由的建筑布局局，规划3个个相对独立、、动静分区的的组团,注重重创造邻里空空间的交往和和建筑与环境境的融合。“分而不散，，围而不合””的自然布局局组团院落空空间以宁静、和谐谐的居住氛围围为生活基调调，以简洁、、时尚的居住住风格为指导导，将欧洲园园林风情巧妙妙地融入到社社区之中，使使业主实实在在在体会到一一种“从容、、优越、闲适适”的生活。。总体规划：建筑规划：欧欧式风格建筑筑群落叠院别墅、板板式高层及花花园洋房灵动动组合，将湖湖泊与森林分分别设置于两两个组团富有有创意的建筑筑集群设计，，人性化的设设计理念“分而不散，，围而不合””的自然布局局组团院落空空间，使空间间视野无比开开阔丰富，领领域感更独立立景观规划：现现代欧式优美美的高档社区区以湖泊、森林林文化为主题题，打造““台地式”的的欧洲风情特特色景观项目把欧洲园园林风情巧妙妙地融入到社社区之中建筑外立面和和商业街营销策略推广主调：米米色和蓝色核心卖点：性性价比高，““台地式”别别墅主题推广语：：繁华世界，，尽致人生优惠政策：排排号优惠1%宣传物料：DM单、户型型单页、手提提袋、纸杯、、文件袋户外广广告：：导旗旗、围围墙、、户外外大牌牌户外广广告位位置：：春熙熙路、、红星星路口口、项项目周周边媒体：：飞机机头等等舱目标客客户群群：年龄：：35—50岁岁阶层：：社会会高阶阶级，，以企企业高高级管管理人人员、、企业业主收入水水平：：年收收入100万以以上购买因因素：：地段段、升升值空空间、、项目目配套套完善善区域来来源：：外省省20—30％％，以以深圳圳、上上海居居多，，成都都本地地40％，，以城城西和和城南南为主主，还还有一一部分分达州州等地地的客客户项目评评价：：优势：：项目地地段好好，交交通便便利升值空空间大大点评：：项目目主要要讲一一种从从容、、优越越、闲闲适的的生活活方式式，配配套齐齐全，，与本本案有有一定定的相相似之之处，，项目目和本本案目目标客客户群群和销销售时时序有有一定定的联联系，，存在在一定定竞争争力。。典型案案例7-麓麓山国国际社社区总价：：独400-700万，，叠拼拼200-340万万，高高层均均价7500物管费费：独独栋3.5-14元元开盘时时间：：07年11月月10日销售周周期：：2年年（（南北北两区区）交房时时间：：别墅墅09年9月,花08年年10月交房标标准：：清水水房分期开开发策策略：：现在在别墅墅6期期,加加上高高层有有10期，，后续续还在在规划划中。。现在在是高高层销销售阶阶段，，开盘盘推出出138套套小户户型，，预计计明年年还将将推出出300多多套高高层物物业基础数数据地理位位置：：双流流县区区人民民南路路南延延线麓麓山大大道二二段6号开发商商：成成都万万划华华房地地产开开发有有限公公司产品形形态：：叠拼拼+独独栋+多层层花园园洋房房+高高层建筑用用地：：2600余亩亩容积率率：别别墅0.42%,花花园洋洋房1%总户数数：1000户户绿化率率:46%配套设设施：：高尔尔夫练练习场场、西西餐厅厅、景景观泳泳池、、恒温温泳池池、网网球场场、咖咖啡吧吧、国国际学学校、、影院院、图图书馆馆、海海洋公公园总体规规划：：核心规规划理理念：：融合合北美美居住住形态态与先先进的的住宅宅体系系的““国际际社区区”采用国国外先先进的的PUD（（计划划单元元综合合开发发）模模式开开发的的麓山山国际际社区区，完完整引引进北北美成成熟的的居住住形态态与先先进的的住宅宅体系系.叠溪谷谷组团团建筑筑风格格项目其其中一一个片片区为为低密密度住住宅区区，用用高尔尔夫式式的景景观为为主线线贯穿穿所有有别墅墅组团团，另另一个个片区区是高高密度度住宅宅区，，这个个片区区主要要突出出麓山山的欧欧洲小小镇风风格滩、溪溪、谷谷、坡坡、岗岗是麓麓山的的规划划特色色，利利用这这些原原味的的景观观规划划，突突出麓麓山社社区的的别具具一格格。项目有有类似似教堂堂特点点的建建筑项目内内设置置了特特色小小店、、餐厅厅、生生鲜食食品店店等；；有步步行街街，街街道是是突然然狭窄窄，又又突然然开敞敞的；；有Loft广广场、、电影影广场场、山山顶广广场、、商业业街；；项目整整个社社区彰彰显一一种尊尊贵的的生活活方式式总体规规划：：建筑规规划：：新古典典主义义、意意大利利式、、安达卢卢西亚亚式，，塔斯斯干式式经典典风格别别墅群群落建筑色色彩以以浅暖暖色调调为主主，配配以地地中海海地域域特色色的深深亮色色筒瓦瓦屋面面，具具有原原汁原原味特特色建筑均均为三三层楼楼的别别墅（（含半半地下下层）），外外观大大气，，彰显显别墅墅业主主尊贵贵身份份浅色色调外外立面面，在在绿化化的环环绕中中，尤尤为显显眼独独目建筑开开窗面面积大大，为为同类类型别别墅的的2倍倍以上上，配配以各各种装装饰造造型，，使整整体社社区生生动、、极富富情调调景观规规划：：浅丘丘现代代欧式式景观观麓山国国际社社区的的浅丘丘地形形，为为其草草坪景景观区区提供供了独独天得得厚的的景观观条件件，另另别墅墅社区区有开开阔的的视野野，而而美式式建筑筑在大大面积积的绿绿地中中更是是一道道优美美的风风景线线。建建筑与与环境境的有有机的的结合合更体体现社社区的的高尚尚尊贵贵麓山建建筑风风格：：户型分分析户型特特点：：叠溪谷谷组团团的房房屋建建筑面面积312-478平方方米，，每户户均设设计有有面积积约100-200余平平方米米左右右的私私家花花园，，花园园地块块平整整，功功能性性强。。别墅内内除了了设计计有壁壁炉、、中西西厨、、主卧卧、起起居厅厅、中中西餐餐厅、、次卧卧、佣佣人房房、洗洗衣房房、主主卫等等常规规的功功能房房外，，还配配置了了地下下层（（多为为双车车位））、大大露台台等功功能间间，既既体现现了原原汁原原味的的美式式设计计，又又兼顾顾了中中式传传统习习惯。。为突出出组团团的双双面观观景效效果，，门窗窗设计计均采采用大大面积积开窗窗。地面一一层采采用钢钢筋混混凝土土的现现浇板板，地地下层层扩张张了有有效使使用面面积，，可加加设视视听室室、健健身房房、酒酒窖或或书库库等，，极大大的延延伸了了地下下层功功能。。地下层层通过过采光光井达达到通通风采采光目目的，，近一一半数数量的的别墅墅根据据地形形拥有有与地地下室室同一一标高高的走走出式式花园园，所所有别别墅可可以从从地下下层直直上私私家花花园。。开发时时续麓山国国际社社区开开发占占地2600余余亩，，开发发了三三年，，分单单元组组团规规划，，现在在已经经建好好2个个片区区。麓山国际际社区抛抛弃了以以往的分分区开发发策略，，采取了了PUD开发模模式（即即计划单单元综合合开发模模式），，真正实实行“总总体规划划+单元元开发””的大盘盘开发模模式。营销策略略推广主调调：淡黄黄色核心卖点点：2006亩亩大盘、、浅丘园园林的完完美塑造造、完善善配套主题推广广语：麓麓镇，这这才是生生活优惠政策策：一次次性付款款优惠1.5%,按揭揭优惠0.5-1%宣传物料料：DM单、户户型单页页、手提提袋、纸纸杯、文文件袋户外广告告：导旗旗、围墙墙、户外外大牌、、围板广广告广告位位位置：南南延线、、机场广广告、电电脑城户户外广告告媒体：华华西报、、商报、、杂志、、电梯间间媒体广广告、飞飞机头等等舱公关活动动：节日日营销、、邀请业业主联欢欢、时装装周、抽抽奖活动动等目标客户户群：年龄：35—50岁阶层：社社会高阶阶级，以以企业高高级管理理人员、、企业主主、外地地投资客客收入水平平：年收收入100万以以上区域来源源：外省省50％％，以深深圳、上上海、北北京等地地居多，，大成都都和成都都本地50％，，以城南南为主，，项目评价价：优势：项目千亩亩大盘，，其品质质和社区区规划都都属现代代时尚高高端的居居住产品品项目罕见见的浅丘丘地形为为项目气气氛和特特点的营营造增色色不少建筑和环环境天人人合一的的有机结结合，更更突显居居住的尊尊贵配套齐全全且注重重人性化化设计，，高品质质的物业业服务及及人居享享受点评：该该项目为为城南大大型高尚尚国际社社区，配配套齐全全，品质质高端，，景观建建筑风格格配合的的天衣无无缝，时时刻彰显显其贵族族气息，，本案的的客户群群不同，，不具备备可比性性。典型案例例8-蓝蓝山美树树总价：洋洋90-100多万，，叠拼160-180万物管费：：洋房0.8元元,叠拼拼1元开盘时间间：07年4月月(3期期)销售周期期：2年年车位总价价：5万万——8万交房时间间：08年4月月交房标准准：清水水房分期开发发策略：：项目分分3期开开发，现现在是3期销售售阶段，，销售率率90%基础数据据地理位置置：双流流县区人人南延线线终点广广场左侧侧开发商：：成都三三佳房地地产开发发有限公公司产品形态态：叠拼拼+小高高层+多多层+花花园洋房房建筑用地地：500余亩亩容积率：：0.81总户数：：700多户绿化率:42%配套设施施：篮球球场、网网球场、、会所总体规划划：核心规划划理念：：山里长长出的房房子，““半山””社区蓝山美树树处于成成都平原原少见的的天然浅浅丘地形形，是以以山地特特征为靓靓点的高高品质住住宅小区区以原生自自然山坡坡为地貌貌特征，，依山而而建，景景观以丰丰富大气气的山林林景观为为主所有建筑筑完全不不破坏原原有的山山体龙脉脉，形成成“祥龙龙汲水””的风水水宝地项目极具具创造性性的规划划出了””潜入型型循环车车行系统统”，所所有机动动车都是是从潜入入型车道道进出，，做到真真正意义义上的人人车分流流。总体规划划：建筑规划划：现代简约约的建筑筑风格现代简约约的建筑筑依山而而建，建建筑布局局错落有有秩山地叠拼拼别墅的的建筑形形式属于于成都首首例景观规划划：依山山而建的的坡地式式景观豪豪宅项目景观观以丰富富大气的的山林景景观为主主项目利用用目前成成都平原原少见的的天然浅浅丘地形形，以其其得天独独厚的自自然地貌貌，建设设以山地地特征为为靓点的的高品质质住宅小小区户型分析析带一个65平方方米到160平平方米不不等的私私家花园园客厅上为为共享空空间，总总层高为为6.3米，考考虑户型型结构上上的承重重性，根根据客户户的实际际情况，，可以作作为双层层利用，，可变空空间1跃2的的户型还还配有一一个个性性化多功功能房，，约40平方米米，可作作为家庭庭娱乐室室，小酒酒吧、棋棋牌、台台球、影影音发烧烧室，而而且完全全附送超大的露露台；并并且同样样有近40到160平平方米花花园，作作为业主主休闲娱娱乐、观观光的私私家庭院院，见天天见地的的独立别别墅享受受。山地花园园洋房户户户拥有有入户花花园，户户型格局局方正合合理，各各具特色色，因为为地形为为小山丘丘，所以以层层退退台，错错落有致致，形成成了直接接享受阳阳光和景景观的悠悠闲空间间。开发时续续项目分3期开发发，一期期开发，，整个一一期占地地82.4亩，，住宅建建筑面积积5万多多平米现在是3期山景景院馆销销售期，，销售率率90%，属于于项目的的最后一一期营销策略略推广主调调：蓝紫紫色核心卖点点：唯一一山林景景观，依依山而建建的坡地地式景观观豪宅主题推广广语：最最后的山山地，最最后的蓝蓝山优惠政策策：入会会1万，，一次性性付款优优惠2%宣传物料料：DM单、户户型单页页、手提提袋、纸纸杯、文文件袋户外广告告：导旗旗、户外外大牌、、围板广广告广告位位位置：南南延线、、城南媒体：华华西报、、商报、、航空杂杂志公关活动动：烧烤烤、钓鱼鱼、茶艺艺、漫画画、户外外活动等等（每周周一次））目标客户户群：年龄：40岁以以上阶层：社社会中高高阶级收入水平平：年收收入60万以上上购买因素素：区位位、品质质、规划划、山地地特色、、价格区域来源源：外省省50——60％％，以深深圳、西西藏、北北京等地地居多，，成都本本地40-50％，以以城南为为主，项目评价价：优势：蓝山美树树主要卖卖点是““山里面面长出来来的房子子”景观观规划特特色差异异化卖点点山林景观观丰富，，自然资资源得天天独厚户型特点点显著点评：该该项目为为城南大大型山地地园林社社区，品品质高端端，景观观特色强强，有唯唯一性，，与本案案的区域域和开发发时序的的差异，，不具备备竞争力力。典型案例例9-蜀蜀郡总价：联联排350-500万万物管费：：2元开盘时间间：未定定车位总价价：6万万——8万交房标准准：清水水房分期开发发策略：：项目分分4期开开发，现现在推三三期，三三期总建建筑面积积15万万㎡，149户户基础数据据地理位置置：双流县区区华阳迎迎宾大道道开发商：：四川星星慧投资资置业有有限公司司产品形态态：联排别墅墅+多层层占地面积积：400余亩亩总建筑面面积：30万㎡容积率：：1.2总户数：：712户绿化率：：50%核心规划划理念：：川西民民居的精精品人文文住区凭栏望风风、揽景景入室，，低空低低密度宅宅院坐落落林水间间雕梁画栋栋、清湖湖浅溪，，集精致致园林造造诣于一一院之上上，顾盼盼间步步步皆景；；40%高高密绿化化缓坡水水景穿插插，户户户与景错错落相邻邻，溢显显传统民民居之精精华总体规划划：建筑规划划：中式川西西民居的的建筑精精品中式古典典的院落落，充满满着书香香气息鱼脊斗拱拱、青砖砖灰瓦，，古典中中式建筑筑细节质质朴呈现现，于一一檐下观观万象低空低密密度的川川西宅院院坐落林林水间景观规划划：苏州州园林景景观项目景观观以苏州州园林以以写意山山水的高高超艺术术手法，，蕴含浓浓厚的传传统思想想文化内内涵，，为项目目塑造了了典雅，，犹如中中国山水水情景的的古色古古香中。。苏州园林林在有限限的空间间内点缀缀假山、、树木，，安排亭亭台楼阁阁、池塘塘小桥，，使项目目以景取取胜，景景因园异异，给人人以小中中见大的的艺术效效果，从从而为社社区更增增添山水水意境的的诗意户型分析析4+1层层层退台台式人文文品宅，，犹如““空中叠叠加的院院落”，，生活自自在风景景中128-187平米的的经典宽宽适户型型，书写写景致尚尚品生活活观，呈呈现蜀地地怡美人人居营销策略略推广主调调：褐色色核心卖点点：纯中中式·河河畔宅院院主题推广广语：蜀蜀国精神神，蜀人人天下优惠政策策：一次次性付款款优惠2%宣传物料料：楼书书、DM单、户户型单页页、项目目内刊、、手提袋袋、纸杯杯、文件件袋户外广告告：导旗旗、围墙墙媒体：华华西报、、商报目标客户户群：年龄：40岁以以上阶层：社社会中高高阶级收入水平平：年收收入100万以以上购买因素素：区位位、品质质、中式式风格情情节区域来源源：外省省20——30％％，以深深圳、上上海等地地居多，，成都本本地70-80％，以以城南为为主，项目评价价：优势：项目风格格突出，，针对性性强项目的苏苏州园林林景观是是最大卖卖点劣势：项项目配套套不足点评：该该项目为为城南大大型川西西民居的的苏州园园林社区区，品质质高端，，与本案案的区域域和开发发时序的的差异，，不具备备竞争力力。典型案例例10-三利宅宅院·白白云渡均价：独独栋20000元,联联排11000元绿化率：：70%物管费：：2元开盘时间间：07年1月月1日开发周期期:1年年多交房时间间:08年1月月1日交房标准准：清水水房基础数据据地理位置置：双流县区区中和镇镇中和大大道9号号开发商：：三利房地地产有限限责任公公司产品形态态：别墅占地面积积：500亩占地面积积：11万㎡㎡(三期期)容积率：：0.74项目配套套:660米河河岸线的的河滨生生态主题题公园核心规划划理念：：大型中中式宅院院社区主题概念念:“亲亲水”、、“院落落”传统与现现代相结结合的特特色宅院院别墅项目倡导导的“建建筑复兴兴、居住住复兴””及在中中式“文文化复兴兴”中派派生的新新派宅院院生活方方式，以以更成熟熟的姿态态，继续续打造以以宅院居居住文化化为基础础的中式式生活。。总体规划划：中式古典典宅院用现代中中式建筑筑风格以以及宅院院生活文文化，强强调了居居住合理理性、舒舒适性，，更强调调宅院的的文化性性，将院院落生活活情结与与现代大大家生活活风范巧巧妙融合合，达成成建筑、、宅院、、人、文文化的和和谐统一一，展现现特有的的地域生生活文化化浅灰色的的中式建建筑，更更显其宁宁静古典典的风格格建筑规划划：中式式建筑风风格景观规划划：现代代园林实用性、、多样性性、延续续性、艺艺术性性，通过过人性化化设计手手法将中中心景观观区———滨水景景观带——院落景景观场有有机的结结合起来来本案的宅宅院民居居营造出出充满繁繁花和商商机的新新城南片片区中另另一片回回归自然然的天地地。70%的的高绿化化率更显显城市中中的自然然会所效果果营销策略略推广主调调：米色色和中国国红核心卖点点：纯别别墅宅院院社区，，自然与与建筑的的浑然天天成主题推广广语：书书院怡情情，宅院院传家优惠政策策：一次次性付款款优惠2%,按按揭1%宣传物料料：楼书书、DM单、户户型单页页、项目目内刊、、手提袋袋、纸杯杯、文件件袋户外广告告：导旗旗、围墙墙、户外外大牌媒体：华华西报、、商报、、头等舱舱目标客户户群：年龄：35-45岁阶层：社社会中高高阶级，，企业主主收入水平平：年收收入100万以以上购买因素素：区位位、品质质、中式式古典风风格情节节区域来源源：外省省10％％，成都都本地90％，，以城南南70%城西20%，，项目评价价：优势：项目风格格突出，，针对性性强三利宅院院是成都都本土第第一家以以宅院为为主题的的大型中中式宅院院社区点评：该该项目为为城南大大型中式式社区，，品质高高端，与与本案的的区域和和开发时时序的差差异，不不具备竞竞争力。。成都项目目取势总总结───资源的的区域展展示、创创新营销销模式最最具大盘盘的竞争争力项目实现里程碑的立势点市场反映仁和春天大道品牌+品质+中国首例原滩社区金河谷中国叠水社区泰基·花溪谷台地式别墅紫檀山品牌+品质置信·香颐丽都100亩人工造湖+白鹭栖息地+国色天香的配套蓝山美树享受山林景观、依山而建的坡地式建筑蜀郡独特中国民居建筑麓山国际社区稀缺的浅丘地形+优美景观+完善配套+2006亩国际社区三利宅院·白云渡独特中国宅院建筑香颂岛法式风情的纯别墅社区里程碑立立势模式式总结模式楼盘适合条件风险评估操作性价值实现资源取势金河谷、仁和春天大道、香颂岛大规模海景/湖景/山景/公园/学校资源小易总体价值较高，内部价值不均衡区域整合麓山国际社区区域多种资源大难总体较高，价值均匀分布营销模式置信·香颐丽都、蜀郡新模式推广中中等中等概念创新三利宅院·白云渡、泰基·花溪谷资源较少大难高另类风格蓝山美树适合小盘大难高规模取势麓山国际社区适合大盘小易较低品牌取势紫檀山适合中等规模楼盘中易中等区域竞争争项目营营销策略略分析小小结项目核心卖点市场反映金河谷河景生态资源+中国叠水园林奇迹泰基·花溪谷“台地式”别墅+性价比高仁和春天大道河景生态资源+区域文脉+仁和品牌+中国首例原滩社区1）核心心卖点分分析项目所在在区域的的竞争项项目的宣宣传和卖卖点主要要集中在在自然资资源、品品牌、产产品创新新、营销销创新、、文脉资资源及中中国名盘盘的高度度，自然然资源、、品牌、、产品创创新的市市场接受受度最高高．营销推广广分析报纸广告告：以硬硬广为主主，辅以以软文或或夹报。。商报报报广是区区域竞争争项目最最核心的的推广渠渠道，其其次为华华西都市市报。户外广告告：主干干道（光光华大道道、城南南沿线、、市中心心等）现场体验区：：现场的体验验区主要以未未来项目的环环境为主的体体验，包括售售楼部、样板板间、景观体体验区等，应应注重现场包包装、导示及及工地围板包包装等。活动造势：自自行组织活动动（如置信儿儿童联欢、麓麓山国际时装装周活动）及及其他活动（（茶艺等）其他：头等舱舱、飞机杂志志广告、飞机机座套广告（（效果不佳））、社区亲情情告示牌、品品牌联动宣传物料分析析楼书：三利宅宅院·白云渡渡、紫檀山、、蜀郡、香颂颂岛DM单：每个个楼盘都有项目内刊：仁仁和·春天大大道、三利宅宅院·白云渡渡、紫檀山、、蜀郡户型套装（图图）：每个楼楼盘都有手提袋：每个个楼盘都有注：DM单单、户型套装装是区域楼盘盘使用最多的的宣传物料，，其次为DM单和手提袋袋二、成都市区区主流项目营营销策略研究究1.成都主流流项目主题概概念仁和春天大道道：一片原滩滩整整个世界金河谷：中国叠水风景景奇迹紫檀山：天天香国脉风风雅传世世香颂岛：法法式风情岛岛区区别墅鹭湖宫：选选择鹭湖宫宫选选择你一生生泰基·花溪溪谷：繁华世界尽尽致致一生蜀郡：蜀人精神蜀蜀国天下麓山国际社社区：麓镇镇这这才是生活活蓝山美树：：最后的山地地最最后的蓝蓝山三利宅院··白云渡：：书院怡情宅宅院传家2.成都都主流项目目形象定位位仁和春天大大道：中国国首例原滩滩社区金河谷：中国首创河河谷风景社社区紫檀山：江江安河畔畔豪景景叠拼别墅墅香颂岛：建建筑与自然然结合的纯纯别墅社区区鹭湖宫：国国色天香旅旅游新城别别墅社区泰基·花溪溪谷：“台地式”别别墅蜀郡：纯中式河畔畔宅院麓山国际社社区：国际际社区蓝山美树：：依山而建的的坡地式豪豪宅三利宅院··白云渡：：纯别墅宅院院社区3.成都都主流项目目宣传资料料户型分套楼书、DM单、内刊刊形象楼书、、商业区、、公寓宣传传折页、生生活手册户型手册、、商业街、、小户型折折页形象楼书、、折页成都楼盘主主要的宣传传资料为楼楼书、DM单和户型型分套，内内刊也是开开发商选择择主要宣传传资料之一一。4.成都都主流住宅宅推广主调调典雅色米黄黄色：金河河谷、香颂颂岛、现代高档蓝蓝紫色：蓝蓝山美树、、麓山国际际社区、置置信·香颐颐丽都··鹭湖宫、、紫檀山亲近自然的的绿色：仁仁和春天大大道国际化湖南南色：泰基基·花溪谷谷融合传统与与时尚的中中国红：三三利宅院··白云渡古典高雅的的褐色：蜀蜀郡篮紫是成都都主流住宅宅推广的主主色调。（（如龙湖三三千里、紫紫檀等）5.营销销模式创新新分析仁和春天大大道：通过过仁和春天天百货“春春天会”平平台积累高高端客户，，定期想会会员发放除除了百货以以外的物业业资料和介介绍。置信系列：：每个星期期都会安排排业主活动动，已经是是置信企业业的品牌固固定模式营销模式创创新主要通通过俱乐部部或会员组组织来定期期的向购房房者推介信信息，积累累客户资源源；以发展展商品牌在在全国重点点城市同步步销售，目目标消费群群体扩大至至全国市场场。第二部分：：项目客户户群研究客户的定位位回顾和验验证目标客户：：全市内多次次置业高端端客户、大大西南高端端客户为主主，光华大大道高端客客户为辅验证：通过对目前前西三环代代表性仁和和春天大道道的置业顾顾问访谈目前其客户户中，成都都藉30%-40%，非成都都本地人口口占60%以上，但但这些人大大部分已在在成都有生生意或工作作，少部分分原藉是成成都人，为为回来居住住或为偶尔尔回来聚会会之用。这这可能与大大部分成都都本地人对对本区域价价位认同感感需要时间间培养，而而外地人敏敏感性不强强有关。城区又以西西边部分的的城中、南南城为主，，东、北部部相对较少少。通过对市区区的高端客客户访谈，，他们认为为，当自己己在城区有有一套房后后，必然会会考虑在远远离城区、、社区更大大、环境更更好的地方方购买第二二套房，部部分客户认认为目前购购房的投资资力度会会会加大，而而西部有良良好的发展展远景，故故本项目是是可能的选选择。成都中高端端消费者，，他们———他们一般在在城市中已已有了一套套房子。为为什么追求求远离市区区？这些人人为什么要要选择城市市外的另一一套房，出出发点不是是配套更完完善，而是是因为追求求更优质的的居住环境境。故整体体环境仍是是重要的出出发点。他们是是成功功着，，并处处于上上升期期的一一群，，选择择城西西而非非南城城或城城市中中心，，意味味着他他们的的内心心较为为沉静静、成成熟，，追求求为子子女和和老人人创造造生活活环境境。他们中中有近近一半半是外外地来来成都都的人人，对对三环环以外外没有有历史史陈见见，接接受高高价格格。不论是是否外外来，，他们们都已已融入入了成成都的的文化化：休休闲、、喜欢欢室外外空间间和聚聚会玩玩。成都中中高端端消费费者，，他们们———喜欢远远离城城市的的喧嚣嚣喜欢环环境贴贴近自自然；；对居住住环境境要求求高；；首选区区域城城西或或城南南；选择购购买满满足不不同居居住需需求房房子；；其房子子要能能体现现出身身份感感的一一群人人┅┅客户购购买决决定的的五个个动机机圈价值习惯身份规范情感购买决决定的的五个个动机机圈价值效效用消费者者之所所以喜喜欢你你们的的产品品，是是因为为他相相信他他给他他们带带来的的价值值比同同类竞竞争产产品的的大且性价价比高高价值效效用（（投资资效用用）消费者者之所所以喜喜欢你你们的的产品品，是是为了了避免免或消消除一一种与与其规规范和和价值值相左左的内内心冲冲突习惯效效用消费者者之所所以喜喜欢你你们的的产品品，是是因为为他无无意识识地形形成了了这样样的消消费习习惯身份效效用消费者者之所所以喜喜欢你你们的的产品品，是是因为为产品品帮助助他们们在自自己和和他人人面前前显露露理想想中的的身份份区域效效用消费者者之所所以喜喜欢你你们的的产品品，是是因为为他们们喜欢欢光华华大道道的居居住环环境和和得天天独厚厚的自自然环环境直入消消费者者的心心灵价值习惯身份规范情感成都中中高端端消费费者性价比比高高档楼楼盘一一定要要环境境好认周南南富西西贵房子是是保值值资产产；成都城城南、、城西西的房房子一一直在在涨价价，有有投资资价值值陌生区区成长长价值值高习惯居居住在在城西西或城城南习惯于于在城城区拥拥有一一套生生活便便利的的房外外，再再在郊郊区购购买一一套有有着高高质生生活环环境的的房以以修身身养性性买别墅墅的客客户大大都是是显示示一定定身份份的人人，中中高层层企业业管理理者，，企业业主对区域域资源源有一一定的的偏好好，城城西情情节一、项项目目目标客客户群群定位位1、别别墅产产品目目标客客户群群分析析2、花花园洋洋房目目标客客户群群分析析3、电电梯公公寓目目标客客户群群分析析4、项项目目目标客客户群群总体体分析析别墅目目标客客户群群来源源地定定位释意：：从物业业类型型来看看，别别墅的的需求求基本本是2次或或多次次置业业，主主要客客户来来源为为城西西和城城南富富人区区占40%外地客客户主主要以以上海海、深深圳、、北京京及重重庆为为主，，占60%。整整体购购买实实力较较强，，购买买别墅墅社区区是其其身份份的象象征，，具有有炫耀耀及攀攀比的的心理理。且且现在在深圳圳等地地的房房价大大跌，，会吸吸引一一部分分外地地投资资客，，基于于上海海等地地的房房价偏偏高，，在外外地